[장혜원의 부동산현장] 대치 은마 상가 “망루·폭발물, 금시초문”

▲14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가에 마련된 상가 임차인 비상대책위원회 사무실 앞에 '단결 투쟁' 현수막과 이주대책을 요구하는 게시물이 걸려 있다. 사진=장혜원 기자

“옥상에 망루를 세우고 폭발물을 들여놓는다는 이야기는 처음 들었습니다. 수십 년간 장사한 상인들의 생계 대책을 논의하자는 것뿐입니다."

14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가에서 에너지경제신문과 만난 김광준 은마종합상가 비상대책위원장은 최근 제기된 '망루 설치·폭발물 반입' 의혹에 대해 “영화에서나 나올 법한 이야기"라며 위와 같이 전면 부인했다.

이날 본지 취재를 종합하면, 은마아파트 재건축이 지난 7월 사업시행계획인가를 받으며 본궤도에 오른 가운데 종합상가에서는 임차인 이주보상과 관리권을 둘러싼 갈등이 격화하고 있다. 표면적으로는 보상을 요구하는 임차인과 소유주 간 충돌이지만 내부적으로는 기존 상가 번영회와 새로 출범한 임차인 비대위(은마종합상가 비상대책위), 상가재건축협의회, 법원이 선임한 임시관리인 등이 얽혀 복잡한 양상을 보이고 있다.

상가 소유주 사이에서도 재건축 후 상가 지분의 가치와 아파트 분양권 배정, 독립정산제의 유불리 등을 둘러싸고 의견이 엇갈리는 것으로 전해졌다. 상가 임차인 보상 문제에서 시작된 갈등이 상가 관리권과 재건축 수익 배분을 둘러싼 내부 분쟁으로 번지는 모습이다.

이날 찾은 은마종합상가 비대위 사무실에는 '회원님 모두 단결', '정당한 보상 없이 쫓겨날 수 없다', '이주대책 보상비를 외면하는 번영회는 각성하라' 등의 문구가 담긴 비대위 전단이 붙어 있었다.

비대위는 전체 점포가 560여곳이며 소유자가 직접 영업하는 점포와 대형 법인이 보유한 구역 등을 제외한 순수 임차상인이 약 450명이라고 설명했다. 이 가운데 260여명으로부터 비대위 활동 동의서를 받았다는 주장이다. 단순 계산하면 약 57.8%으로 과반이 넘은 수치다.

김 위원장은 “짧게는 3년, 길게는 30∼40년 동안 이곳에서 영업한 상인들의 삶의 터전"이라며 “아무런 대책 없이 점포를 비우라는 데 동의할 수 없어 합법적인 방법으로 대응하기 위해 비대위를 구성했다"고 말했다.

본지가 확보한 비대위 전단 일체에는 재건축에 따른 영업 종료 시 생계대책과 10년 전 권리금 수준을 고려한 보상, 점포에 쌓여 있는 재고와 시설물 가치에 대한 보상 등을 요구하는 내용이 담겼다. 관계기관에 진정서를 제출하고 집회·시위에도 나서겠다는 계획도 적혀 있다.

비대위는 점포마다 수억원을 일률적으로 지급하라는 공식 요구안을 조합에 제출한 것은 아니라고 밝혔다. 김 위원장은 “현재는 누구와 협상해야 하는지조차 명확하지 않은 상황"이라며 “기존 번영회와 상가 소유주 측에 대화를 요청했지만 실질적인 협의가 이뤄지지 않았다"고 주장했다.

갈등은 일부 언론을 통해 '상가 세입자들이 옥상에 망루를 설치하고 가스통이나 폭발물을 반입하려 한다'는 의혹이 제기되면서 위험 수위로 치달았다. 일부 보도에서는 세입자 측이 관리해 온 장기수선충당금 약 6억원을 폭발물 구매 등에 사용하려 한다는 의혹까지 제기됐다. 상가 소유주들이 이를 막기 위해 옥상 등 주요 시설에서 주야간 보초를 서고 있다는 주장도 나왔다. 그러나 비대위는 망루나 폭발물 반입, 장기수선충당금 사용 계획 모두 사실무근이라는 입장이다.

▲14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가 3층에서 4층으로 올라가는 계단이 출입통제봉과 '관계자 외 입금지' 안내판으로 통제돼 있다. 사진=장혜원 기자

김 위원장은 “비대위 회의에서 폭력적인 투쟁이나 위험물 반입을 논의한 사실이 전혀 없다"며 “서명운동과 관계기관 진정, 집회 등 평화적이고 합법적인 방법으로 대책 마련을 요구할 것"이라고 말했다.

상가에서 40년가량 영업했다는 한 상인도 “재건축에 따른 이주 문제가 걱정되는 것은 사실이지만 망루나 폭탄을 설치한다는 이야기는 과장된 것으로 보인다"며 “그런 계획의 실체를 들어본 적이 없다"고 말했다. 또 다른 상인은 “상가에서 매일 영업하고 있는데도 폭발물이나 옥상 점거 계획을 알지 못했다"며 “자극적인 보도가 이어지면서 상가에 위험한 일이 벌어지는 것처럼 인식돼 손님마저 줄까 걱정된다"고 호소했다.

취재 과정에서도 망루·폭발물 계획을 뒷받침할 회의록이나 대화 내용, 구매 내역 또는 경찰 신고 기록 등 객관적 자료는 확인되지 않았다. 조합 측이 관련 근거를 공개하지 않은 상태에서 의혹이 확대 재생산됐다는 비대위 측 주장과, 안전사고를 예방하기 위한 조치였다는 상가 소유주 측 주장이 맞서는 형국이다.

상가 관리권을 둘러싼 갈등은 15일 열리는 관리단집회를 기점으로 더욱 커질 전망이다.

은마종합상가 임시관리인 강동우 변호사 명의로 게시된 공식 공고문에 따르면 관리단집회는 15일 오후 2시 서울 강남구 남부순환로 SETEC 컨벤션센터에서 열린다.

집회에서는 관리규약 제정과 관리인 선출, 관리위원 선출, 관리단집회 비용 예산 추인 및 집행 방법 승인 등을 의결한다. 임차인도 구분소유자의 동의서나 의사를 확인할 수 있는 서류, 임대차계약서 사본 등을 갖추면 참석할 수 있다. 다만 소유자와 임차인의 의사가 다를 경우 구분소유자의 의사를 우선 반영하도록 했다.

상가 구분소유자 사이에서도 총회 결과를 지켜본 뒤 입장을 정하겠다는 신중론이 나온다. 한 구분소유자는 “현재까지 결정된 것은 하나도 없다"며 “15일 총회에 직접 출석해 양측의 설명을 듣고 관리규약과 관리인 선출 등 모든 사안을 결정할 것"이라고 말했다. 이어 “총회가 열리기도 전에 상가 소유주 전체의 입장이 정해진 것처럼 보는 것은 적절하지 않다"고 강조했다.

앞서 서울중앙지법은 상가 구분소유자 측의 신청을 받아들여 강 변호사를 임시관리인으로 선임했다. 상가 소유주 측은 재건축 후속 절차에 대비해 임차인 중심으로 운영돼 온 기존 관리체계를 구분소유자 중심으로 정비할 필요가 있다는 입장으로 알려졌다. 옥상과 공용공간, 관리시설에 대한 소유주의 출입과 관리권을 회복해야 한다는 것이다.

반면 비대위는 새 관리단이 구성되면 기존 관리사무소와 공용공간에 대한 통제권이 소유주 측으로 넘어가 임차인의 활동과 이주 협상력이 약화할 수 있다고 우려한다.

김 위원장은 “법원의 임시관리인 선임은 정식 관리단을 구성하라는 취지일 뿐 임차인을 즉각 내보내라는 결정은 아니다"며 “임차인의 권리와 생존권을 지키기 위해 집회 과정과 관리규약 내용을 지켜볼 것"이라고 말했다.

다만 관리단집회와 은마아파트 재건축조합의 절차는 구분할 필요가 있다. 집회를 소집한 주체는 재건축조합이 아니라 법원이 선임한 은마종합상가 임시관리인이다. 관리단이 구성된 뒤 재건축조합 및 상가재건축협의회와 어떤 관계를 맺고 이주·명도 협상에 나설지는 아직 확인되지 않았다.

▲14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가와 은마아파트 전경. 은마아파트 재건축이 사업시행계획인가를 받은 가운데 상가 임차인과 소유주 간 이주보상·관리권 갈등이 커지고 있다. 사진=장혜원 기자

이번 갈등의 이면에는 은마상가 재건축의 사업성과 이익 배분 문제도 자리 잡고 있다.

은마 재건축에는 아파트와 상가의 사업비와 수익을 별도로 계산하는 독립정산제가 적용된 것으로 알려졌다. 상가 소유주가 일정 요건을 충족하면 재건축 아파트 분양을 신청할 수 있지만 종전자산 감정평가액과 향후 분양가에 따라 추가 부담금 규모가 달라진다. 현장에서 만난 일부 상인은 상가 구분소유자 사이에서도 과거 독립정산제 합의와 아파트 분양권 배정 조건, 감정평가 방식의 유불리를 놓고 이견이 있다고 전했다. 감정평가액이 기대보다 낮게 책정되면 상가 소유주가 아파트를 배정받더라도 상당한 추가 부담금을 내야 할 수 있다는 우려다.

상가 지분이 아파트 분양 물량으로 전환되면 조합의 일반분양 물량과 수입, 기존 아파트 조합원의 분담금에도 영향을 줄 수 있다. 임차인 보상 문제와 별개로 상가 소유주와 아파트 조합원 간 이해관계 조정도 향후 관리처분계획 수립 과정의 변수가 될 수 있다는 분석이다.

다만 비대위 관계자와 현장 상인들이 제기한 독립정산제 합의 과정 및 상가 소유주 내부 분쟁에 관한 주장은 관련 계약서와 공증 문서, 조합 측 설명을 통한 추가 확인이 필요하다.

현행 법리상 민간 재건축사업의 상가 임차인이 재개발사업과 동일한 방식으로 영업손실 보상을 받기는 쉽지 않다. 대법원은 2014년 7월 주택재건축사업에 재개발사업 등에 관한 손실보상 규정을 적용하거나 유추 적용하기 어렵다고 판단했다.

비대위에 따르면 상당수 임대차계약서에는 재건축 시 권리금이나 보상금을 요구하지 않고 점포를 비운다는 취지의 특약이 담겼다. 비대위는 특약의 효력과 별개로 장기간 영업한 상인에 대한 생계·이전대책을 협의해야 한다고 주장한다. 임대차보증금 반환이나 소유주·조합과의 자발적인 합의에 따른 지원은 법정 영업손실보상과 별개의 문제다.

▲14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가 내부에 상가 임차인 비상대책위원회가 제작한 '단결 투쟁' 게시물이 붙어 있다. 비대위는 재건축에 따른 이주대책과 영업·생계 보상을 요구하고 있다. 사진=장혜원 기자

은마아파트는 지난 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 기존 최고 14층, 4424가구를 지하 6층∼지상 49층, 29개동, 5850가구로 재건축하는 사업이다. 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구도 포함된다.

조합은 내년 관리처분계획인가와 이주·해체 절차를 거쳐 2028년 착공하는 것을 목표로 하고 있다. 임차인 갈등이 사업시행인가의 효력을 곧바로 흔드는 것은 아니지만 협의가 이뤄지지 않아 명도소송과 점유 분쟁으로 이어질 경우 실제 이주와 철거 일정에는 부담이 될 수 있다.

익명을 요구한 도시정비사업 전문 변호사는 “대규모 재건축 사업에서 상가 소유주와 임차인 간 이해관계 조정이 장기화하면 관리처분과 이주·철거 일정에도 차질이 생길 수밖에 없다"며 “명도와 보상 문제를 둘러싼 분쟁을 조기에 조정하는 것이 전체 사업 지연을 줄이는 관건"이라고 말했다.

한편, 본지는 은마아파트 재건축조합과 은마종합상가 번영회, 상가재건축협의회 측에는 망루·폭발물 주장의 근거와 경찰 신고 여부, 장기수선충당금 사용 의혹, 비대위와의 협의 여부, 독립정산제 및 관리단집회에 관한 입장을 요청했으나 기사 작성 시점까지 답변을 받지 못했다. 각 측에서 회신이 오는 대로 관련 내용을 추가 반영할 예정이다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr