[기자의 눈] 출구없는 뉴스테이…분양전환 혼란은 예견된 미래

▲송윤주 건설부동산부 기자

제도나 법의 공백에서 생기는 혼란은 예견된 미래다. 8년 만에 뉴스테이 의무 임대 기간이 종료되는 가운데 분양전환을 두고 발생하는 문제가 그렇다.

뉴스테이는 2015년 박근혜 정부에서 도입한 기업형 임대주택 제도다. 8년 동안 장기 거주가 가능하고 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 소득수준 제한이 없어 유주택자여도 입주가 가능하다.

중산층 주거 안정을 위해 도입된 뉴스테이는 민간임대주택에 관한 특별법을 통해 입주 자격과 임대 조건 등 진입 요건을 구체적으로 정하고 있다.

문제는 의무 임대 기간이 종료된 이후 어떻게 되는지에 대해 정하고 있지 않다는 점이다. 종료 이후 사업자가 분양전환을 해야 하는지, 분양전환을 한다면 기존 임차인에게 우선권을 부여하는게 맞는지, 분양가는 어떻게 산정할 것인지 등을 정하고 있지 않다.

제도의 공백이 생기니 이해관계자들은 각자 입장을 고수하는 상황이 벌어진다. 주택도시보증공사(HUG)나 리츠회사는 계약 당시 분양전환 대상이 아니었다는 입장이지만, 임차인들은 구체적으로 정하지 않았으므로 분양전환 기회를 가져야 한다는 입장이다.

법에서 분양전환에 대해 구체적으로 정하고 있지 않은 탓에, 주주 간 협약이나 리츠의 내부 의사결정 등 임차인이 열람하기 어려운 사적 계약에 의해 분양 전환 여부가 결정되는 한계도 있다.

현재 국토교통부와 HUG 등은 무주택 임차인을 대상으로 분양전환을 하고, 우선 매수 신청 기한 종료일까지 무주택 자격을 충족하면 현재 유주택자도 분양전환 대상이 될 수 있다는 타협안을 내놨다.

그러나 이러한 결정이 모든 뉴스테이 사례에 그대로 적용될 수 있는 것은 아니다. 사업장마다 임차인과 리츠 간에 얽힌 쟁점이 다르기 때문이다. 어떤 사업장은 분양전환 여부 자체가 문제 되지만, 분양전환이 확정됐어도 분양가 산정을 두고 갈등이 이어지기도 한다.

결국은 계속해서 땜질식 처방이 이어질 수밖에 없는 상황이다. 현재로서는 정례화된 합의 채널을 마련해 혼선을 줄이고, 분양전환 시기가 도래하기 이전에 어떻게 처리할 것인지 합의를 도출해 불확실성을 줄이는 것이 최선이다.

근본적인 해법은 정책 구상 단계부터 제도의 시작과 끝을 함께 설계하는 것이다. 정부는 전월세 시장 안정화를 위해 공공지원 민간임대주택 공급을 활성화 의지를 보였다. 중요한 것은 주택을 얼마나 공급할지만이 아니라 임대 기간이 끝난 이후엔 어떻게 할 것인지까지 함께 설계하는 것이다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr