서울시 연내 3만호 착공 ‘막판 총력’…남은 11곳 공정 관리가 관건

▲서울 도심의 아파트 건설 현장에 대형 타워크레인이 설치돼 있다. 서울시는 올해 정비사업 3만호 착공을 목표로 주요 사업장 25곳을 집중관리하고 있으며, 연내 착공을 앞둔 11개 사업장의 공정관리에 속도를 내고 있다. 사진=챗GPT 생성 이미지

서울시가 올해 정비사업 3만호 착공 목표 달성을 위해 주요 사업장의 공정관리에 총력을 기울이고 있다. 집중관리 대상 25개 사업장 가운데 14곳이 착공에 들어간 가운데 연말까지 착공을 앞둔 한남3구역과 방배13구역 등 나머지 11곳의 사업 추진 여부가 목표 달성의 최대 변수로 떠올랐다. 특히 대규모 정비사업은 공사비 협상과 인허가, 이주·철거 등 복잡한 절차를 거쳐야 하는 만큼 연내 실제 착공으로 이어질 수 있도록 사업장별 지연 요인을 해소하는 것이 관건이다.

17일 서울시에 따르면 시는 올해 정비사업 3만호 착공을 목표로 주요 사업장 25곳을 집중관리하고 있다. 지난 13일 발표 기준 이 가운데 14곳, 약 1만5000호가 착공했으며 나머지 11곳, 1만6117호는 연내 착공을 목표로 관련 절차를 진행하고 있다.

연내 착공을 추진하는 주요 사업장은 용산구 한남3구역(5970호), 서초구 방배13구역(2228호), 성북구 신월곡1구역(2200호), 송파구 마천4구역(1254호) 등이다. 이들 4개 사업장의 물량만 1만1652호로 남은 11개 사업장 전체 물량의 약 72%를 차지한다.

특히 한남3구역은 단일 사업장 기준 공급 규모가 가장 큰 곳으로, 연내 착공 실적을 좌우할 핵심 사업지다. 한남3구역 한 곳의 착공 물량이 남은 11개 사업장 전체 물량의 약 37%에 달하는 만큼 사업 일정이 지연될 경우 연간 공급 목표에도 영향을 줄 수 있다.

서울시는 사업장별 인허가 진행 상황과 이주·철거 일정 등을 점검하고, 지연 요인이 발생하면 관계기관 협의와 행정 지원을 통해 착공 시점을 앞당긴다는 방침이다.

서울시가 연말까지 관리해야 할 11개 사업장은 사업 규모와 추진 단계가 서로 다르다. 일부 사업장은 인허가 절차를 마무리해야 하고, 다른 사업장은 이주와 철거 등 착공 전 단계의 일정 관리가 중요하다.

정비사업은 정비구역 지정 이후 조합설립인가와 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거 등의 과정을 거친다. 각 단계에서 주민 간 이해관계가 충돌하거나 시공사와의 공사비 협상이 길어지면 전체 일정이 늦어질 수 있다.

특히 최근 건설 원가 상승으로 공사비를 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등이 정비사업의 주요 위험 요인으로 꼽힌다. 공사비 증액 협상이 장기화하면 사업비 조달과 조합원 분담금 산정에도 영향을 미쳐 사업 추진 속도가 떨어질 수 있기 때문이다.

서울시는 이 같은 문제에 대응하기 위해 사업장별 공정표를 토대로 추진 상황을 관리하고, 공사비 분쟁이나 인허가 지연이 발생한 구역에 대해서는 행정 지원과 갈등 조정 등을 추진할 계획이다.

다만 연내 착공 예정 물량이 특정 대형 사업장에 집중돼 있다는 점은 부담이다. 한남3구역과 방배13구역, 신월곡1구역 등 주요 사업장 가운데 한 곳이라도 일정이 크게 밀리면 다른 사업장의 착공만으로 부족한 물량을 메우기 쉽지 않다.

이에 따라 서울시가 제시한 연내 3만호 목표의 달성 여부는 단순한 인허가 실적보다 개별 사업장의 실제 착공 시점에 좌우될 전망이다.

서울시는 올해 착공 예정 사업장뿐 아니라 향후 3년간의 공급 일정도 함께 관리하고 있다.

시는 2028년까지 착공을 목표로 하는 85개 핵심 정비사업, 약 8만5000호의 추진 상황을 점검하고 있다. 이를 위해 253개 정비구역의 공정표를 전수 점검하고, 착공 시기를 최대 1년 앞당길 수 있는 사업장에 행정 지원을 집중한다는 계획이다.

사업 단계별로 인허가와 조합 내부 의사결정, 시공사 선정 및 공사비 협상 등 지연 가능성을 점검해 공급 일정의 불확실성을 줄이겠다는 취지다.

서울시는 공급 확대의 주요 수단으로 신속통합기획과 모아주택도 활용하고 있다.

신속통합기획은 정비계획 수립 단계부터 서울시가 계획 방향을 제시하고 행정절차를 지원하는 방식이다. 사업 초기부터 공공과 민간이 정비계획을 조율해 계획 수립과 심의 과정에서 발생하는 지연을 줄이는 데 목적이 있다.

대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지에서는 모아주택·모아타운을 통한 소규모 정비사업을 병행하고 있다. 모아주택은 인접한 필지들을 묶어 주거환경을 개선하고 주택을 공급하는 방식으로, 기존 대규모 정비사업의 사각지대를 보완하는 역할을 한다.

서울시에 따르면 모아주택 사업에서는 첫 입주 단지가 나왔으며, 14곳에서 약 2200호가 착공한 것으로 집계됐다.

다만 사업 방식이 다양해지더라도 실제 공급 성과를 확보하려면 계획 수립부터 인허가, 이주·철거, 착공까지 이어지는 절차를 안정적으로 관리해야 한다는 과제가 남는다.

특히 신속통합기획을 적용한 사업장도 조합 내부 갈등이나 공사비 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아니다. 행정절차 단축과 별개로 사업성 확보, 주민 동의, 자금 조달 등 민간 정비사업의 핵심 요건을 충족해야 실제 착공이 가능하다.

서울시가 착공 물량 확대에 속도를 내고 있지만 실제 주택시장에 공급 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.

대규모 아파트 정비사업은 착공 이후에도 수년간의 공사 기간이 필요하다. 사업장별 공사 규모와 현장 여건에 따라 준공 일정이 달라질 수 있어 착공 실적 증가가 곧바로 입주 물량 확대로 이어지지는 않는다.

이에 따라 착공 목표를 달성하는 것과 별개로 실제 준공 및 입주 일정을 안정적으로 관리하는 것이 중요하다는 지적이 나온다.

대규모 정비사업이 동시에 추진될 경우 발생하는 이주 수요도 관리 대상이다. 사업장별 이주 시기가 겹치면 주변 지역의 전월세 수요가 일시적으로 증가할 수 있고, 이주 지연은 철거와 착공 일정에도 영향을 줄 수 있다.

서울시는 정비사업의 철거·입주 물량을 통합적으로 분석하고, 서울과 인접한 수도권 지역의 입주 예정 물량까지 고려해 이주 수요를 관리한다는 방침이다.

정비사업의 속도를 높이는 과정에서 이주 시기를 적절히 분산하고 주거 불안을 최소화하는 것이 공급 확대와 함께 해결해야 할 과제로 꼽힌다.

서울시의 중장기 목표는 2031년까지 총 31만호 착공이다. 올해 3만호 착공을 시작으로 2028년까지 85개 핵심 정비사업장에서 8만5000호의 착공을 추진하고, 이후에도 공급 물량을 확대한다는 계획이다.

다만 이 같은 계획이 실제 공급 성과로 연결되기 위해서는 사업장별 착공 목표뿐 아니라 준공과 입주까지 이어지는 전체 일정을 관리할 필요가 있다.

특히 올해 남은 11개 사업장의 착공 여부는 서울시가 제시한 중장기 공급계획의 실행력을 가늠할 첫 번째 시험대가 될 전망이다. 연말까지 공사비 협상과 인허가, 이주·철거 등 개별 사업장의 지연 요인을 얼마나 해소하느냐에 따라 3만호 착공 목표 달성 여부도 달라질 수 있다.

명노준 서울시 주택실장은 전날 브리핑에서 “정비사업의 공급 효과가 실제 입주로 이어지기까지는 상당한 시차가 있다고 설명했다.

명 실장은 글로벌 경제위기 등 외부 변수가 없다면 2031~2032년에는 상당한 주택공급 물량이 나타날 것으로 전망하면서 “안정적인 공급을 위해 사업 추진의 연속성을 확보하는 것이 중요하다"고 강조했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr