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▲사진설명=김재윤 법무법인 명경(서울) 변호사 |
최근 서울의 집값 상승폭이 한 달 만에 두 배 가량 치솟으면서 수도권 중심의 부동산시장이 과열되는 조짐이다. 정부가 부동산 규제를 강화하며 천정부지로 치솟는 집값 잡기에 나섰지만, 도리어 서울 집주인들만 호사 아닌 호사를 누리는 기이한 현상에 직면했다.
이로 인해 집을 사려는 자와 높은 가격에 팔려는 자 간에 얼굴을 붉히는 사례가 급증하면서 치열한 법정 다툼을 시사했다.
◇ 매도자의 단순 변심?…매매계약 취소 속출
부동산 업계에 따르면 최근 들어 수도권 지역의 아파트를 소유한 집주인들이 일방적으로 매매계약을 파기하는 사례가 줄을 잇고 있다. 앞으로 아파트 가격이 더 오를 것이라는 기대에 부푼 매도자가 집을 사려는 매수인에게 ‘계약금의 두 배를 물어주겠다’면서 계약 포기 의사를 통보하는 식이다. 위약금보다 집값 상승분이 우위이기 때문에 매도자 입장에선 ‘손해 보는 장사’가 아니라는 판단에서다.
예를 들어, 아파트를 8억원에 매도하기로 했던 아파트를 매수인에게 위약금 명목으로 계약금(매매대금 10%)의 두 배 수준인 1억여원으로 배상한 다음 아파트 호가를 10억원으로 올려 다시 매매시장에 내놓는 방식이다. 집값이 하루 만에 수 천 만원 씩 오르는 현상이 빚어낸 결과다.
이에 대해 법무법인 명경(서울)의 김재윤 변호사는 “매수인 대부분이 무주택자인 것을 감안하면 당장 살 집을 구해야 하는 이들을 두 번 울리는 일”이라면서 “부동산 매매계약 취소에 따른 분쟁의 종류도 여러 갈래로 나뉜다”고 말했다.
◇ 배액배상금 기준 ‘가계약금 VS 전체 계약금’
현행 민법 565조에 따라 부동산 매매계약시 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해제하고자 할 때 계약금의 배액을 배상하면 계약 해지가 가능하다. 계약서에도 일반적으로 ‘매수인이 매도인에게 중도금 혹은 잔금을 지불하기 전에 매도자가 계약금의 배액을 상환하면 부동산 매매계약을 해제할 수 있다’는 해제권 유보조항이 존재한다. 여기서 분쟁이 일어나는 요점이 바로 ‘해약금의 기준’이다.
김재윤 변호사는 “매매계약을 체결할 때 계약금의 일부인 ‘가계약금’을 먼저 주고받는 사례가 많다보니 계약 해제시 상환해야 하는 해약금의 기준이 가계약금인지, 아니면 전체 계약금의 배액을 배상해야 하는 건지 문의하는 분들이 많다”며 “상황에 따라 발생하는 문제와 판시도 제각각이기 때문에 계약서 작성 여부, 계약서 명시 조건 등 꼼꼼하고 면밀하게 따져서 자신이 입은 피해 사실에 대해 명확하게 입증하는 것이 중요하다”고 조언했다.
기존 판례에 따르면 매도인 일방의 매매계약 파기시 일정 금액의 위약금을 가계약금이 아닌 계약금을 기준으로 배상해야 하는 경우도 있고, 구두계약을 진행한 상태에서 가계약금을 지불했더라도 매매계약이 성립되지 않는 경우도 있기 때문에 상황에 맞는 적절한 대응책을 마련해야 한다는 것이 김 변호사의 설명이다.
◇ 계약금 배액배상=계약해지?
매도자가 계약금의 두 배를 배상한다고 하더라도 매수인이 계약해지를 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 받아들여야만 하는 것은 아니다. 매수인이 집주인에게 중도금 혹은 잔금을 지급했거나 지불의 이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금 배액배상만으로 계약을 파기할 수 없다. 앞서 언급한 매매계약서 해제권 유보조항에 따른 것이다.
또 대법원 판례에 따라 계약서 특약사항에 ‘약정일 이전 중도금 지급을 금지한다’는 내용이 없는 한 매수인이 지급 기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약 해제는 인정되지 않는다.
김재윤 변호사(법무법인 명경 서울)는 “매매계약서를 작성한 뒤 계약금을 지불하지 않은 상태라고 해서 매도인이 일방적으로 계약 해제를 할 수 없다는 판례도 있다”며 “계약금 및 중도금 지급 기일 등 매매계약을 이행하는 과정마다 그 내용을 뒷받침할 수 있는 자료나 증거를 구체적으로 남겨놓는 것이 좋다”고 전했다.
정리 ｜ 박성준 기자 mediapark@ekn.kr
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