강남3구와 용산을 비롯한 서울 핵심지 아파트 시장이 하락 전환했지만 일부 재건축 단지 등을 중심으로 신고가 거래가 이어지며 시장에 혼선이 나타나고 있다. 전문가들은 자금 여력이 있는 단지에서는 가격 상승이 나타날 수 있지만, 일부 상승 사례에만 집중할 경우 왜곡된 해석이 나올 수 있다고 본다. 시장의 전체적인 흐름을 보는 것이 중요하다는 조언이다. 8일 부동산 업계에 따르면, 이재명 대통령이 부동산 투기 근절 의지를 강조하며 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 이후 현장에서는 5월 9일 이전 매도를 노린 급매물이 늘고 있다. 기존 시세보다 3억~4억원 이상 낮은 매물도 적지 않게 나오고 있는 상황이다. 송파구의 한 공인중개사는 “처음에는 1억~2억원 정도만 가격을 낮추는 흐름이었다. 중개업소에서도 추가 하락은 쉽지 않을 것으로 봤다"면서 “하지만 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 빠르게 매도하려는 움직임이 늘어나자 예상보다 더 큰 폭인 3억~4억원 이상 가격을 낮춘 매물도 등장하고 있다"고 전했다. 다만 이런 가운데에서도 일부 단지에서는 예외적으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 신고가 거래는 동일 아파트 같은 평형에서 직전 거래보다 높은 가격에 체결된 경우를 의미한다. 최근 일주일 내 등록된 신고가 거래를 보면, 대표적인 고가 아파트로 꼽히는 반포자이는 지난달 10일 전용 194.515㎡가 77억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 직전 거래보다 7억원(10.0%) 오른 가격이다. 잠원동 신반포4차 역시 17억6000만원(54.3%) 오른 50억원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 용산구 신동아1차 전용 84.93㎡도 지난달 7일 신고가인 42억원에 거래되며 직전 거래보다 매매가가 2억원(5.0%) 상승했다. 신고가 거래는 강남·용산뿐 아니라 실거주 수요가 많은 지역에서도 나타나고 있다. 은평구 거성리젠시2차 전용 69.57㎡는 지난달 10일 5억8600만원에 거래되며 직전 거래보다 4500만원(8.3%) 오른 신고가에 손바뀜했다. 강북구 경남아너스빌 전용 62.7103㎡도 지난달 21일 6억4000만원에 거래돼 1000만원(1.6%) 상승한 신고가를 기록했다. 노원구 한일1차 전용 84㎡ 역시 지난달 10일 6억6000만원에 거래돼 직전 최고가보다 5200만원(8.6%) 상승했다. 다만 전반적으로 신고가 거래 비중은 다소 줄어드는 분위기다. 최근 집계 기준 지난달 서울 아파트 거래 가운데 신고가 비중은 31.8%로 전월보다 1.0%p 감소했다. 특히 용산구는 1월 64.1%까지 올라갔던 신고가 비중이 지난달 59.3%로 4.8%p 줄었다. 지난해 신고가 비중이 꾸준히 늘며 집값 상승 흐름이 이어졌지만, 지난달 들어 이재명 대통령이 직접 투기 근절 의지를 강조하면서 시장이 다소 진정세에 접어들었다는 설명이다. 이에 따라 신고가 거래 비중이 앞으로 더 줄어들 수 있다는 분석이 나온다. 실제로 한국부동산원이 발표한 '3월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향'을 보면 송파구는 -0.03%에서 -0.09%로 하락 폭이 확대됐다. 강남구도 -0.06%에서 -0.07%로 낙폭이 커졌고, 용산구 역시 -0.01%에서 -0.05%로 낙폭이 확대됐다. 서초구만 -0.02%에서 -0.01%로 하락 폭이 다소 줄었다. 이들 지역은 서울은 물론 수도권 집값 흐름을 가늠하는 바로미터로 여겨진다. 그런 만큼 전문가들은 일부 상승 여력이 있는 단지에서 가격 상승이 나타날 수 있지만, 전체 시장 흐름은 하락세가 유지될 것으로 보고 있다. 특정 상승 거래만으로 시장을 해석할 경우 왜곡이 발생할 수 있다는 지적이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “개인의 사정에 따라 매매 조건이 크게 달라지다 보니 신고가와 신저가가 동시에 나타나는 현상이 발생하고 있다"며 “이런 모습이 전체적으로는 가격이 하락하는 것처럼 나타나지만 통계적인 왜곡으로 볼 수도 있고, 향후 가격이 다시 상승해 우상향할 가능성도 있다"고 말했다. 이어 “신고가가 나올 만한 위치, 그 중에서도 재건축 등 개발 기대감이 있는 입지에서는 가격 상승 여력이 있기 때문에 해당 단지에서는 신고가 거래가 나타날 수 있다"고 서 교수는 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “일부 거래 사례에 지나치게 집중해서는 안 된다"며 “시장에는 종종 극단값이 나타나는데 여기에 지나치게 초점을 맞추면 통계 자체를 부정하는 식의 해석으로 이어질 수 있다"고 말했다. 그는 “예시로 한 사람이 부산에서 짐을 싸서 서울로 올라오는데 , 올라가는 동안에는 전쟁이 났다는 이야기를 듣지 못했기 때문에 계속 북쪽으로 갔을 수 있다. 하지만 막상 서울에 도착해보니 전쟁이 나서 사람들이 남쪽으로 내려가고 있다면, 그는 흐름을 거슬러 올라온 셈이 된다. 이런 예외적인 사례는 전체 흐름을 설명하는 데 큰 의미를 두기 어렵다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

경기 고양시 킨텍스에 도심항공교통(K-UAM) 인프라의 핵심인 한국형 버티포트 이착륙장이 들어선다. 7일 국토교통부와 고양특례시 등에 따르면 K-UAM 초기 상용화 준비의 일환으로 킨텍스 인근에 실증 거점이 조성된다. 이를 위해 국토부는 전날 고양시와 부지사용 등 업무협약(MOU)을 체결했다. 이번 실증 거점 조성 사업은 K-UAM 2단계 사업에 해당하는 도심 인프라 구축 사업이다. 1단계 사업은 개활지를 중심으로 한 시범 운영 프로젝트다. 지난 2023년 8월 전남 고흥 국가종합비행성능시험장 내에서 1단계 실증인프라 사업이 시작돼 현재까지 운영 중이다. 시험장은 대지면적 2만131㎡ 규모로 이착륙장 1곳, 계류장 2곳으로 이뤄져있다. 격납고 등 시설은 건축 면적 998㎡ 규모다. 고양시에서 진행될 2단계 사업은 도심 환경에서의 운항 안전성과 운영체계를 종합적으로 검증할 방침이다. 특히 단순 이착륙장 조성에 그치지 않고 향후 시범사업과 민간 상용화를 전제로 한 인프라를 구축하는 것이 주요 사업 목표다. 이를 위해 정부는 연내 고양시에 이착륙장을 우선 구축해 도심 운항안전성 검증에 착수한다. 이어 내년엔 여객터미널, 격납고 등 상설 건축물을 포함한 종합인프라를 단계적으로 확충할 방침이다. 고양 킨텍스 인근에 들어설 2단계 도심 인프라 구축 사업은 이착륙장 1곳, 계류장 2곳이 대지면적 1만5085㎡ 규모로 지어진다. 여객터미널과 격납고 등 시설은 건축면적 1836㎡ 규모로 건설된다. 고양시 K-UAM 인프라 구축 사업은 단순히 여객터미널 조성에 그치지 않고, K-UAM 상용화를 준비하는 도심항공 종합실증 거점으로 구축하겠다는 것이 국토부의 청사진이다. 아울러 국토부는 여객처리와 지상조업 체계, 기체 정비(MRO) 환경, 운항 통제 및 시설관리 시스템을 통합해 실제 사용 운항과 유사한 조건에서 운영 절차와 안전기준을 검증할 예정이다. 아울러 이번 킨텍스 실증 거점 2단계 사업은 이달 제정 예정인 '버티포트 설계기준'이 최초로 적용됐다. 이를 바탕으로 고양 킨텍스엔 이착륙장과 터미널 등 물리적 시설뿐 아니라, 실제 K-UAM 상용 운항 환경 구현을 위한 시스템·운영 기준까지 구현된다. 국토부는 고양 킨텍스에 지어질 K-UAM 인프라를 한국형 버티포트의 표준모델로 자리잡게 할 계획이다. 박준형 국토교통부 모빌리티자동차국장은 “이번 2단계 인프라는 K-UAM이 실증을 넘어 시범사업과 민간 상용화로 나아가는 핵심기반이 될 것"이라며 “단계적 인프라 구축을 통해 도심 상용화 환경을 차질 없이 마련하겠다"고 전했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

홍지선 국토교통부 제2차관이 3기 신도시 교통 확충과 1·27 공급대책에서 발표한 추가 공급 지역의 교통 인프라 보강과 관련해 “주민 불편이 최소화되도록 하겠다"고 재차 강조했다. 홍 차관은 5일 세종시 모처 식당에서 취임 관련 기자간담회를 열고 교통 대책을 비롯해 새만금 공항, 기관장 인사, 다원시스 문제 등 주요 현안에 대한 입장을 밝혔다. 홍 차관은 지난해 12월 28일 이재명 대통령이 임명해 올해 1월 2일 취임했다. 우선 홍 차관은 인사말을 통해 “새 정부 출범 이후 균형발전 기조 아래 '5극 3특'을 속도감 있게 추진하고 있다"며 “균형발전이 실현되기 위해서는 지역 일자리가 늘어나야 하고, 기업이 정착해 경제활동을 하려면 도로·철도·항만·공항 등 사회기반시설이 전제돼야 한다"고 말했다. 이어 “전통적인 건설 인프라 사업을 넘어 자율주행차, DRT, UAM 등 인공지능(AI) 기반 첨단 기술을 도입하는 단계로 나아가고 있다"며 “첨단 기술을 접목한 스마트 도시를 구현하는 부처로 거듭나겠다"고 밝혔다. 그러면서 “무엇보다 모든 정책의 전제는 안전"이라며 “페달 오조작 방지 장치 설치 등도 국토부가 선제적으로 추진하고 있으며, 안전을 전제로 사업을 추진하겠다"고 강조했다. 홍 차관은 태릉CC 개발 등 주택 공급 확대에 따른 교통 혼잡 우려에 대해 “대도시권광역교통위원회와 협업해 주민 불편이 발생하지 않도록 지속적으로 검토하고 지방정부와 협의하겠다"며 “태릉, 과천 등 지역 주민들의 반발과 민원을 인지하고 있으며, 기존 광역교통대책을 넘어서는 방안을 마련할 수 있도록 협의해 나가겠다"고 밝혔다. 이어 GTX 노선 반대 민원에 대해서는 “노선을 억지로 강행하는 것은 아니다"라며 “GTX는 대심도(大深度)로 건설되기 때문에 일반 철도보다 주민에 대한 직접적인 영향은 상대적으로 적을 것으로 전문가들도 보고 있다"고 설명했다. 다만 “인접 지역에서 시공될 경우 진동이나 운행 중 안전에 대한 우려가 있는 만큼 이를 충분히 고려하겠다"며 “노선 계획 단계부터 주거지를 최대한 빗겨가도록 하고, 불가피하게 도심을 통과할 경우에는 주민 이해를 구하고 기술적으로 안전이 담보된 상태에서 추진하겠다"고 말했다. 중요 현안 중 하나인 철도 지하화는 선도사업이 부산, 대전, 경기 안산에서 진행 중이라고 설명했다. 홍 차관은 “철도 지하화는 별도 예산사업이 아니라 부지 개발 수익으로 비용을 충당하는 것이 대원칙"이라며 “전국 지자체로부터 희망 노선을 받아 리스트를 작성하고 있다. 전국에서 동시다발적으로 추진하기보다는 선도사업을 통해 장단점을 종합 검토한 뒤 연차별 계획에 따라 진행하겠다"고 강조했다. 새만금 공항 1심 패소 관련해서는 “현재 항소심이 진행 중이며, 조류 충돌 위험 등 1심에서 충분히 설명되지 못한 부분에 대해 전문가 의견을 보강해 재판부를 설득할 수 있도록 준비하고 있다"며 “크게 우려하지는 않는다. 전문적 쟁점을 충실히 소명하겠다"고 말했다. 이밖에 지난해 업무보고에서 이재명 대통령이 문제를 제기한 다원시스의 열차 부실 납품 사안에 대해 홍 차관은 “현재 감사원 감사로 이관된 상태"라며 “1·2·3차 계약의 선급금 집행 상황을 현장에서 점검하고 있다"고 밝혔다. 이어 “3차 계약은 해지를 기본 방침으로 검토하고 있다"며 “1차 계약은 150량 가운데 120량이 6월 말까지 납품될 예정이고 30량이 남아 있는데, 기한 내 공급이 이뤄지지 않을 경우 계약 해지를 검토할 계획"이라고 설명했다. 2차 계약 역시 연말까지 납품이 완료되지 않으면 해지를 검토한다는 방침이다. 한국공항공사 사장이 2년 가까이 공석인 등 기관장 임명이 지연되고 있다는 지적에 대해서는 “공항공사와 도로공사 등은 임원추천위원회를 통해 후보자를 추천하면 대통령실의 최종 절차를 거쳐 임명된다"며 “관련 절차가 진행 중이며, 최대한 신속히 선임될 수 있도록 건의하고 있다"고 말했다. 다만 “구체적인 절차에 대해서는 말씀드리기 어렵다"고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울 대표 상급지로 꼽히는 강남 3구와 용산구 아파트 가격이 2주 연속 하락했다. 5일 한국부동산원이 발표한 '3월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 서울 전체 상승률은 0.11%에서 0.09%로 둔화됐다. 특히 송파구는 -0.03%에서 -0.09%로 하락 폭이 확대됐다. 강남구도 -0.06%에서 -0.07%로 낙폭이 커졌다. 서초구는 -0.02%에서 -0.01%로 하락 폭이 다소 줄었으나, 용산구는 -0.01%에서 -0.05%로 낙폭이 확대되며 가격이 하락했다. 서초구를 제외하면 모두 전주 대비 하락 폭이 확대된 것으로 나타났다. 눈에 띄는 점은 강남 대체지로 주목받으며 큰 폭으로 상승했던 경기 일부 지역이 다소 진정 국면에 접어들었다는 점이다. 용인 수지구는 0.61%에서 0.44%로 상승 폭이 축소됐고, 구리시도 0.39%에서 0.16%로 오름세가 둔화됐다. 반면 하남시는 0.31%에서 0.33%로, 화성 동탄은 0.20%에서 0.28%로 상승 폭이 확대돼 지역별 혼조세가 있었다. 이 같은 조정은 지난달 23일 이재명 대통령이 '망국적 부동산 투기'와의 전쟁을 선포한 이후 강남 3구를 비롯한 주요 지역에서 일부 단지를 중심으로 급매물이 출현한 영향으로 풀이된다. 실제로 강남권에서는 3억~4억원 이상 가격을 낮춘 급매물을 손쉽게 찾아볼 수 있는 상황이다. 다만 재건축 추진 단지나 정주 여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 이뤄지는 등 국지적 혼조세가 이어지고 있다. 실수요자 수요가 높은 강북권은 상대적으로 높은 상승률을 유지하면서 서울 전체와 경기는 상승 흐름을 이어갔다. 권역별로는 5대 광역시가 0.01% 상승했고, 세종시는 0.03% 하락했다. 8개 도 지역은 0.02% 상승한 것으로 집계됐다. 시도별로는 △전북(0.10%) △울산(0.08%) △경기(0.07%) △경남(0.05%) △부산(0.03%) 등이 상승했다. 반면 △제주(-0.04%) △전남(-0.04%) △충남(-0.02%) △대전(-0.02%) △광주(-0.01%) 등은 하락한 것으로 나타났다. 전문가들은 강남이 서울 주택시장의 '지표' 역할을 하는 지역인 만큼 이번 조정이 확산될 가능성을 배제할 수 없다고 보고 있다. 하반기 반등 가능성도 거론되지만, 정부의 추가 정책 방향이 불확실한 상황에서 섣부른 낙관은 경계해야 한다는 조언도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이 같은 흐름이 조금 더 이어질 수 있다고 본다"며 “매물이 7만 건대를 유지하고 있고, 대통령이 SNS 등을 통해 본인 주택을 매각할 정도로 집값 안정 의지를 강하게 드러내고 있기 때문"이라고 말했다. 이어 “5월 9일까지는 양도소득세 증가를 피하기 위한 한시적 매각 시기가 형성됐다"며 “반면 대출 규제와 세제 강화 신호는 다주택자, 고가주택자, 비거주 주택자에 대해 명확하고 일관된 기조를 유지하고 있다. 이러한 요인들이 매물 출회를 늘리면서 가격에도 영향을 주고 있다"고 덧붙였다. 그는 “서울 일부 지역, 특히 강남은 가격이 하락하기 시작했고 한강 벨트 역시 상승 탄력이 둔화되고 있다"며 “강북까지 마이너스로 전환되지는 않겠지만 일부 지역의 조정이 이어지면서 서울 전체를 보합 또는 하락 흐름으로 이끄는 모멘텀이 형성된 것으로 보인다"고 진단했다. 한편, 전국 주간 아파트 전세가격은 0.07% 상승했다. 수도권은 0.09%, 서울은 0.08%, 지방은 0.05% 각각 올랐다. 5대 광역시는 0.06%, 세종은 0.09%, 8개 도는 0.03% 상승한 것으로 나타났다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 언급한 지 한 달 만에 강남 3구와 용산구 아파트 매매가격이 하락세로 전환했다. 상급지 주요 지역인 강남·송파·용산에서 평균 실거래가와 평균 전용면적이 감소했다. 이에 시장에선 다주택자가 급매를 통해 소형 매물부터 정리하기 때문이라는 해석이 나온다. 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지되는 5월 9일 이후로는 관망세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 5일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 말 기준 서울 강남 3구의 주간 아파트 매매가격은 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%)로 하락했다. 용산구는 -0.01% 하락세를 보였다. 2월 3주 아파트 매매가격 동향은 강남구(0.01%), 송파구(0.06%) 서초구(0.05%) 용산구(0.07%)였다. 상급지가 일제히 하락 전환한 것이다. 이 대통령이 '다주택자 양도세 중과 유예 폐지'를 처음 언급한 1월 23일을 기준으로 앞뒤 한 달간 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 서초구를 제외한 강남·송파·용산에서 전체 평균 실거래가가 하락했으며 전체 평균 전용면적은 감소했다. 평균 실거래가 하락폭은 강남구가 가장 컸다. 강남구는 1월 23일 전후 한 달 동안(2025년 12월 21일~2026년 1월 22일, 2026년 1월 23일~2026년 2월 24일) 전체 평균 실거래가가 23억7458만 원에서 20억8054만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 82.51㎡(약 25평)에서 77.83㎡(약 23.5평)으로 감소했다. 송파구와 용산구도 강남구와 비슷한 양상을 보였다. 송파구는 전체 평균 실거래가가 15억8421만 원에서 14억9560만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 78.42㎡(약 23.7평)에서 74.21㎡(약 22.4평)로 감소했다. 용산구는 전체 평균 실거래가가 17억6211만 원에서 15억5456만 원으로 하락했다. 전체 평균 전용면적은 84.38㎡ (약 25.5평)에서 81.33㎡(약 24.6평)으로 감소했다. 한편 서초구는 전체 평균 실거래가와 전용면적이 상승했다. 전체 평균 실거래가는 32억6368만 원에서 41억511만 원으로 늘었고, 전체 평균 전용면적은 78.50㎡에서 85.35㎡으로 증가했다. 서초구 잠원동의 A 공인중개사는 “이 지역 매물은 중대형 평형대의 거래 비중이 높은 편"이라고 설명했다. 서초구의 분석 기간 거래 중 60㎡ 이상인 중대형 비중은 약 65%다. 주택업계 관계자는 이를 다주택자가 급매를 통해 소형 매물 위주로 정리하기 때문이라고 설명했다. 송파구 잠실동의 B 공인중개사는 “급매물이 좀 나오는 편"이라며 “집을 여러 채 가지고 있고 경제적으로 여유가 있는 사람들이 소형 평수부터 정리하려고 매물을 내놓는다"고 말했다. 다만 요즘 나오는 급매물이 모두 큰 폭으로 값을 낮춰서 나오는 것은 아니다. 똑같이 급매물을 내놓더라도 다주택자와 은퇴한 1가구 1주택자는 다른 가격으로 내놓는다는 것이다. 서초구 잠원동 C 공인중개사는 “각종 대출규제 때문에 빠르게 처분하려는 급매물이 나온다"면서 “은퇴한 1가구 1주택자는 보유세 감당이 어려워 수억 원씩 낮춰 매물을 내놓는 편"이라고 말했다. 반면 “다주택자는 가격을 크게 낮추지 않고 매물을 내놓고, 매도자와 매수자가 서로 줄다리기를 하는 상황"이라고 덧붙였다. 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지 이후 집값 전망에 대해 주택업계 관계자들은 세금을 낼 여력이 있는 사람들이 남아 버틸 것이라고 전망했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 매물 잠김현상이 생길 것이라고 내다봤다. 권 교수는 “아파트가 너무 고가이기 때문에 매수자를 찾기 어려울 것"이라며 “매물이 안 나오니 매매가격도 올라갈 것"이라고 진단했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 지난 1월 23일 '망국적 부동산 투기'와의 전쟁을 선언하고 양도소득세 중과 유예를 종료한 이후 서울 아파트 시장에서 매물 증가 흐름이 감지되고 있다. 다만 실수요자 중심 지역인 노원 일대는 강남권처럼 급매가 대거 쏟아지며 가격이 급락하는 양상과는 달리 비교적 차분한 분위기를 유지하는 모습이다. 일부 단지에서 1~2억 원가량 가격을 낮춘 매물이 나왔지만 물량은 제한적인 수준이다. 현장에서는 “현재 나올 수 있는 매물은 대부분 시장에 나온 상태이며, 가격을 낮춘 급매는 비교적 빠르게 소화되고 있다"고 설명했다. 5일 에너지경제신문이 노원구 일대를 둘러본 결과 일부 단지에서 1~2억 원가량 가격을 낮춘 급매물이 확인됐다. 매물 증가 흐름도 감지되지만, 그간 공급이 워낙 적었던 점을 고려하면 '급격한 증가'라기보다는 매물이 소폭 늘어난 수준이라는 평가가 나온다. 이 같은 분위기는 강남·송파 대단지와는 다소 대비된다. 송파 일대에서는 중개업소 외벽에 3억~4억 원 이상 가격을 낮춘 급매 전단지가 붙어 있는 모습이 눈에 띄었고, 매도를 서두르는 분위기도 감지됐다. 반면 노원 일대에서는 급매 전단지를 찾아보기 어려웠고, 전반적인 분위기도 평소와 크게 다르지 않았다. 일부 급매가 있기는 했으나 직전 거래가 대비 가격을 대폭 낮춘 사례는 드문 모습이었다. 노원 상계주공 인근 단지에 위치한 A 공인중개사는 “다주택자 매물이 아주 많지는 않지만 일부 나오고 있다"며 “27평형 6단지의 경우 8억8000만원에 전세를 낀 매물이 나와 있는데, 기존 10억원 안팎 시세 대비 1~2억원 낮은 수준"이라고 전했다. 24평형 역시 가격을 소폭 낮춘 8억5000만~8억8000억원 선에서 형성돼 있으나, 매물 수는 많지 않다는 설명이다. B공인중개사 역시 “2600여 가구 규모 단지에서도 실제로 매수할 만한 매물은 손에 꼽을 정도"라며 “그동안 매물이 거의 없었던 상황에서 최근 다소 늘어난 것일 뿐, 시장에 매물이 대거 쏟아진 것은 아니다"라고 말했다. 그는 일부 매물이 5000만원 가량 가격을 낮춰 2~3년 전 수준으로 나오고는 있지만, 그간 상승폭이 크지 않았던 만큼 시세를 크게 밑도는 급매로 보기는 어렵다고 설명했다. 현재 급매 기준 시세는 소형 평형 기준으로 13평형이 3억5000만~4억5000만원, 17평형은 5억5000만원 안팎에 형성됐다. 전세를 낀 매물이 상대적으로 많은 편이지만, 실입주가 가능한 일반 매물도 일부 존재한다는 전언이다. 아울러 이 중개사는 삼일절 연휴와 주말이 겹치면서 계약이 다수 체결됐고, 방문객도 꾸준히 이어지면서 기존 매물이 비교적 빠르게 소진되는 분위기라고 전했다. 다주택자 규제와 관련해 가격이 낮은 매물이 있는지를 묻는 전화 문의도 적지 않아, 현재 나와 있는 매물 역시 주말 전에 거래될 가능성이 있다는 설명이다. 다만 토지거래허가구역 내 매물은 허가 절차에 한 달가량이 소요되는 만큼 4월 거래를 목표로 할 경우 일정이 촉박하다는 지적이다. 이런 점을 고려하면 시장에 추가로 나올 수 있는 매물은 대부분 이미 나온 상태라는 게 현장의 판단이다. 전문가들은 최근 실수요 비중이 높은 외곽 지역에서 매물 증가 흐름이 나타나고 있으며, 거래 역시 저점 대비 점진적인 회복세를 보이고 있다고 진단한다. 가격 또한 급락보다는 보합 또는 완만한 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다는 분석이다. 다만 매물 소진 속도는 과거 상승장과 비교하면 다소 더딜 수 있다는 전망도 함께 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “외곽 지역의 매물 증가 흐름은 일부 지표에서도 확인된다"며 “이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 약 7만4000건 수준이고, 강북권인 중랑·금천·도봉은 열흘 전보다 약 5% 안팎, 노원·관악 등은 9~10%가량 늘어난 것으로 보인다"고 말했다. 다만 그는 거래량은 별도로 살펴볼 필요가 있다고 짚었다. 함 랩장은 “계약일 기준 서울 아파트 거래량은 지난해 11월이 저점이었고, 12월과 1월에는 4000~5000건 수준으로 다소 회복됐다. 2월은 현재까지 2700여 건이 집계됐다"며 “토지거래허가 등 변수로 단정하기는 이르지만 저점 이후 점진적인 개선 흐름은 나타나고 있다"고 설명했다. 실제로 노원구의 경우 지난해 6월 약 800건, 10월 600건 안팎이 거래됐고, 지난해 12월과 올해 1월에도 각각 500건 안팎이 거래된 것으로 추정된다. 외곽 지역이라고 해서 거래가 크게 위축된 상황은 아니라는 분석이다. 가격 역시 급등세는 아니지만 비교적 견조한 흐름을 이어가고 있다는 평가다. 노원구는 12월 3.3㎡당 2500만 원대 중반에서 2월 2550만 원대로 소폭 상승하거나 비슷한 수준을 유지했고, 금천구 역시 완만한 상승 흐름을 보였다는 설명이다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “노원·도봉·강북은 실거주 수요가 중심인 지역으로 15억 원 이하 주택에 대한 대출이 가능하고 거주 의무도 있어 내 집 마련 수요가 꾸준하다"며 “이들 지역은 대출 한도와 금융 규제에 민감해 대출 규제 영향으로 전반적인 매물 소진 속도가 과거처럼 빠르지는 않을 수 있다"고 전망했다. 이어 그는 “집값이 추가로 오를 가능성은 있지만 상승폭은 이전보다 둔화될 가능성이 크다"며 “급락보다는 보합 또는 완만한 상승 흐름이 이어질 것"이라고 전망했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

최근 은마아파트 화재 당시 스프링클러가 설치돼 있지 않았던 사실이 드러나면서 노후 아파트의 안전 취약성과 재건축 중심 구조에 대한 문제 제기가 다시 고개를 들고 있다. 해외 주요국에서는 공동주택을 100년 이상 사용하는 사례가 적지 않지만, 국내 아파트의 평균 수명은 30년 안팎에 그친다. 배관 교체와 구조 변경이 어려운 벽식 구조 위주의 설계가 주요 원인으로, 유지관리와 수선이 용이한 기둥식 구조를 확대하고 대수선 제도를 활성화해야 한다는 지적이 나온다. 4일 업계에 따르면, 1979년 준공된 은마아파트는 스프링클러 설치 의무화 이전에 지어진 단지다. 스프링클러 설비가 소방법에 따라 의무화된 시점은 1992년으로, 그 이전에 공급된 아파트 상당수는 화재 안전 기준 측면에서 제도적 공백 상태에 놓여 있다. 급격한 도시화와 대량 주택 공급 과정에서 제도와 기술 기준이 빠르게 변화한 점이 영향을 미쳤다는 분석이다. 더욱이 노후 단지의 현실은 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 1기 신도시인 일산에서는 주차 공간 부족과 마감재 탈락 등 물리적 노후화가 진행 중이다. 일부 단지는 세대당 주차대수가 0.57대 수준에 그쳐 만성적인 주차난을 겪고 있으며, 천장 마감재 이탈과 석면·곰팡이 문제, 노출 배관과 누수, 내부 균열 등을 호소하는 사례도 적지 않다. 국내 공동주택의 평균 수명이 짧은 배경에는 구조적 한계가 자리한다. 한국건설산업연구원이 2024년 발간한 '주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제' 보고서에 따르면 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로, 미국(55년), 영국(77년) 등 주요 선진국에 비해 크게 낮다. 국내 아파트의 상당수가 벽식 구조로 지어지면서 부분 보수나 평면 변경이 쉽지 않고, 결국 철거 후 재건축에 의존하는 방식이 구조적으로 굳어졌다는 분석이다. 벽식 구조는 벽체와 슬래브가 하중을 지지하는 방식으로, 별도의 기둥 없이 벽이 건물의 골격 역할을 한다. 상하수도관과 각종 배관을 벽과 바닥에 매립한 뒤 콘크리트를 타설하는 구조여서, 노후화로 배관에 문제가 발생할 경우 일부 교체가 어렵다. 이 때문에 대규모 철거와 재시공이 불가피한 경우가 많다. 시공 단가가 상대적으로 낮아 과거 대량 주택 공급기에는 경제성이 높았지만, 장기 거주와 유지관리 측면에서는 제약이 분명하다는 지적이 나온다. 반면 기둥식 구조는 보와 기둥이 하중을 담당하고 벽체는 비내력벽으로 구성된다. 배관에 문제가 생기더라도 기둥을 그대로 둔 채 벽체만 철거해 보수할 수 있어 구조 변경과 리모델링이 비교적 수월하다. 장기 사용 가능한 주택으로 전환하기 위해 기둥식 구조가 대안으로 거론되는 이유다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 도시·부동산개발학과 특임교수는 “과거에는 절대적인 주택 공급이 부족했던 만큼 공기를 단축할 수 있는 벽식 구조가 주로 채택됐다"며 “벽식 구조는 자동화 거푸집 등을 활용해 층 단위로 빠르게 시공할 수 있어 공사 기간이 짧고 인건비 절감 효과도 컸다"고 설명했다. 다만 “벽이 구조체 역할을 하는 특성상 준공 이후에는 리모델링이나 공간 구조 변경이 쉽지 않다"며 “그럼에도 사업이 건설사 중심으로 추진되면서 수익성이 높은 방식이 유지돼 온 측면이 있다"고 말했다. 최 교수는 “오피스 건물은 대부분 철골 기반의 기둥식 구조를 적용한다"며 “국내에서도 타워팰리스나 쉐르빌 등 일부 주거단지는 기둥식으로 지어졌다"고 했다. 이어 “기둥식 구조는 장수명 설계가 가능하지만, 우리는 벽식 구조를 전제로 30년 주기 재건축이 이뤄지는 구조가 돼 있다"며 “다만 실제로는 준공 30년을 훌쩍 넘어 50~60년 이상 사용하는 단지도 적지 않다"고 지적했다. 그는 “문제가 되는 것은 배관 등 일부 설비이지, 콘크리트 구조체는 더 오래 사용할 수 있어 구조적으로는 100년 이상도 충분히 버틸 수 있다"며 “해외에서는 100년이 되기 전에 전면 철거를 하는 사례는 많지 않고, 거주하면서 필요한 부분을 수선·보완하는 방식이 일반적"이라고 강조했다. 실제로 정부도 장수명 주택 확산을 위한 기준을 마련하고 실증단지를 조성한 바 있다. 2019년 국토교통부는 국내 최초로 장수명 주택 최우수·우수 등급을 적용한 '세종 블루시티'를 준공했다. 이 단지는 기둥식 구조를 적용해 하중을 벽이 아닌 기둥과 보가 지지하도록 설계한 것이 특징이다. 실내 벽체는 경량벽체로 시공해 필요에 따라 자유롭게 철거·변경할 수 있으며, 재건축 없이도 가족 구성 변화에 맞춰 내부 공간을 유연하게 조정할 수 있게 건축했다. 또, 철근 피복 두께와 콘크리트 강도 역시 일반 주택보다 강화해 물리적·화학적 열화를 최소화했다. 이 같은 제도적·기술적 기반이 마련됐음에도 장수형 아파트 확산보다 전면 재건축이 반복된 배경으로는 수익 구조와 시장 인식이 꼽힌다. 전문가들은 아파트 고급화 흐름과 선분양 구조 속에서 신규 단지가 첨단 설비와 스마트 시스템을 앞세워 상품성을 높여온 점에 주목한다. 이 과정에서 기존 주택보다 신축 아파트의 가치가 더 크게 오른다는 인식이 확산되며, 이른바 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 현상으로 이어졌다는 분석이다. 즉, 결국 재건축을 통해 자산 가치가 오른다는 기대가 시장 전반에 형성되면서 재건축은 대표적인 투자 수단으로 자리 잡은 셈이다. 과거 개포동 등 저층 단지를 초고층으로 탈바꿈시키며 조합원 수익이 크게 늘어난 사례가 이를 상징적으로 보여준다. 다만 현재는 압구정동과 한강변 일대 등 일부 핵심 입지를 제외하면 과거와 같은 사업성을 기대하기 어렵다는 평가가 우세하다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재건축은 노후화 때문에 반드시 해야 하는 사업은 아니며, 적절히 고쳐 쓰면 충분히 계속 사용할 수 있다"고 말했다. 이 교수는 “과거에 개발된 단지들은 밀도가 상대적으로 낮아 재건축을 통해 용적률을 높이면 수익성이 보장되는 구조였다"며 “그런 조건이 충족됐기 때문에 재건축이 추진된 것이지, 단순히 노후화 문제만으로 결정된 것은 아니다"라고 설명했다. 이어 “앞으로는 가격 상승이나 수요 증가가 충분하지 않다면 과거처럼 30년 주기로 재건축을 반복하기는 사실상 어려울 것"이라며 “보수와 개선을 통해 사용하는 방식이 더 현실적인 대안이 될 수 있다"고 전망했다. 특히 “입지적으로 도심에 위치해 사업성이 있음에도 각종 규제로 재건축·재개발이 원활하지 않았던 지역은 그간 누적된 압력이 현재의 재건축 추진 움직임으로 나타난 측면도 있다"고 진단했다. 실제로 현장 분위기도 달라지고 있다. 1기 신도시 선도지구로 지정된 일산 일부 단지는 분담금 부담으로 조합원들의 적극적인 참여가 이어지지 않는 분위기다. 분당 역시 동일 평형 기준 수억원대 분담금이 거론되는 등 공사비 급등이 사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다. 인건비와 자재비 상승이 지속되면서 '수익성 있는 재건축'은 점차 줄어들고, 새 아파트를 공급받기 위해서는 상당한 추가 부담을 감수해야 하는 구조로 바뀌고 있다는 지적이다. 환경 부담도 변수다. 전면 재건축은 기존 건축물을 대거 철거하는 방식이어서 건설폐기물이 대량 발생하고, 수십 년간 형성된 녹지와 생활 생태 환경이 한순간에 사라지는 한계가 있다. 그런 만큼 전문가들은 전면 철거 중심의 정비에서 벗어나 성능 개선과 부분 보수를 중심으로 한 방식이 확대될 가능성이 크다고 보고 있다. 최원철 교수는 “최근 현대건설이 삼성동 힐스테이트 2단지와 '주거환경 개선 신사업' 협약을 체결하고 재건축 대신 대수선을 추진한 사례가 대표적"이라며 “이사할 필요 없이 지하주차장과 외벽 등을 개선하고, 세대 내부는 개별 수선을 통해 비용 부담을 낮추면서 새 아파트 수준으로 주거 환경을 끌어올릴 수 있다는 점이 유효하다"고 말했다. 그는 “현대건설이 사업을 시작하자 다른 건설사들도 관련 모델을 준비하고 있다"며 “앞으로는 전면 재건축이나 대규모 리모델링보다 '개선' 중심으로 흐름이 바뀔 가능성이 크다"고 내다봤다. 이 사업은 공용부의 외벽·주동 출입구·조경·커뮤니티 공간을 개선하고, 지하주차장 시스템과 전기차 화재 방지 설비, 스마트 출입 제어 시스템 등을 도입한 것이 특징이다. 세대 내부는 층간소음 저감 구조, 고성능 창호, 에너지 절감 설비 등의 인테리어 공사를 희망 세대에 한해 선택적으로 적용한다. 전문가들은 공사비 상승과 사업성 저하가 이어질 경우 국내 역시 선진국처럼 수선과 개선을 전제로 한 장수명 주택 체계로의 점진적 전환이 불가피할 것으로 보고 있다. 다만 이러한 변화가 안착하기 위해서는 제도 정비와 함께 금융·세제 지원이 병행돼야 한다는 지적도 나온다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “주거 트렌드가 워낙 빠르게 변화하고 있기 때문에 아파트 같은 공동주택을 200년까지 사용하는 것은 쉽지 않지만 그렇더라도 최소 100년 정도는 갈 수 있는 건축물을 구성할 필요가 있다"며 “이를 조합에만 맡겨서는 안 되고, 정부 차원의 역할이 필요하다. 기술 개발 시 기술 개발비에 대해 세제 혜택을 주는 등 제도적 지원을 마련할 필요가 있다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

싱가포르를 국빈 방문 중인 이재명 대통령이 싱가포르의 부동산 정책을 높이 평가하는 메시지를 냈다. 이 대통령은 성남지사 시절부터 싱가포르의 부동산 정책에 대한 관심을 드러냈다. 서로 다른 배경을 가졌음에도 싱가포르의 부동산 정책을 한국의 부동산 상황에 적용시킬 수 있는지 주목된다. 4일 부동산 업계 등에 따르면 이 대통령은 전날 싱가포르 정부청사에서 타르만 샨무가라트남 대통령을 만나 “싱가포르와 대한민국의 유사점 중에 하나는 좁은 국토에 많은 사람들이 살고 있다"며 “좁은 국토에서 엄청난 경제적 성장을 이뤄냈으면서도 주택문제나 부동산 문제로 전혀 사회문제가 되지 않고 있다는 점이 놀랍다"고 말했다. 2024년 외교부의 싱가포르 개황 자료에 따르면 싱가포르 주택의 80% 이상이 공공아파트다. 싱가포르 공공아파트는 99년 임대 형태로 계약을 맺는만큼, 사실상 자가와 다름 없는 형태로 거래된다. 이를 기준으로 하면 싱가포르 주택 자가점유율은 2023년 기준 92.3%에 달한다. 법적으로 우리나라의 전세나 다주택 보유자 등의 주택 거주 형태는 없다. 싱가포르 주택정책의 성공요인은 복합적이지만 토지국유화, 중앙적립기금 활용을 통한 재정 해결, 그리고 정책일관성을 꼽을 수 있다. 싱가포르의 높은 공공주택 비율과 주택 자가점유율은 리콴유 총리 시절 마련한 토지수용법과 강력한 사회보장제도를 바탕으로 한다. 토지 국유화로 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 토지를 대량으로 확보했다. 그 결과 싱가포르의 국유지 비율은 90%에 달한다. 토지 국유화 정책으로 주택을 저렴하게 지을 수 있는 기반은 마련했지만 주택을 올릴 재정이 충분치 않았다. 1960년대 당시 싱가포르 인구의 10% 미만이 자가 주택을 소유하고 있었고, 연간 1만4000채의 주택이 부족했다. 대규모로 슬럼화된 상가 주택, 파편화된 토지, 정비되지 않은 거리는 1959년 집권한 인민행동당(PAP)의 과제였다. 리콴유 총리는 재정문제를 '중앙적립기금(Central Provident Fund, CPF)'을 활용해 돌파했다. 중앙적립기금은 싱가포르의 기본적인 종합사회보장제도로 우리나라의 국민연금과 비슷하다. 강제저축을 통해 자조개념을 강조한 것이 유럽형 국가 복지주의와의 차이다. 원래 중앙적립기금은 우리나라의 국민연금처럼 노후보장을 주목적으로 했다. 그러나 1968년 관련 법 개정을 통해 이 기금을 주택 구입에도 사용할 수 있도록 했다. 월 원리금 상환액이 기금의 월 불입액에 해당하는 수준이므로 추가적 부담 없이 내 집 마련이 가능한 것이다. 결국 싱가포르에서 거래되는 주택은 공공임대아파트라는 이름 아래 자가 형태로 국민들이 거주하지만, 실질적 집주인은 국가라고 할 수 있다. 관건은 싱가포르의 주택정책을 한국에 적용할 수 있을지 여부다. 이 대통령은 타르만 대통령과의 만남에서 성남시장 시절부터 싱가포르 주택정책에 관심을 가져왔다고 언급한 바 있다. 경기지사로 지낼 때 장기 공공 임대 주택인 '기본주택'을 도입하기도 했다. 문재인 정부 시절 이 당시 경기지사는 부동산 안정화를 위해서 경기도 기본주택과 같은 장기공공임대주택을 확충해야 한다고 언급한 바 있다. 그는 “중산층이 살만한 좋은 위치에 품질 높은 공공임대 주택이 공급돼 편안하게 살 수 있다면, 굳이 빚을 내 비싼 집을 살 필요도 없으며, 불필요한 투기나 공포 수요도 사라질 것"이라며 “우리나라와 유사한 조건을 가진 싱가포르가 이미 증명하고 있다"고 언급한 바 있다. 전문가들은 공공 장기 임대주택은 싱가포르 모델과 전혀 다른 이야기라고 강조한다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “싱가포르 모델은 '토지 임대부 주택'"이라며 “국가 소유의 땅은 임대하고 건물만 파는 싱가포르 모델과 땅도 임대하고 건물도 임대하는 임대주택은 다르다"고 설명했다. 싱가포르 주택정책의 목표는 '자가 소유'다. 반면 기본주택 같은 공공임대 확대 정책의 목표는 '집을 소유하지 않고도 충분한 주거를 누릴 수 있도록 하는 것'이다. 정책 목표도, 구조도 다른 것이다. 두 나라가 다른 배경을 가지고 있기에 싱가포르 모델을 그대로 가져오는 데는 한계가 있다는 것이 중론이다. 그럼에도 싱가포르의 '보조금 정책'은 필요하다는 전문가도 있다. 우리나라는 저리로 빌려줄테니 빚내서 집을 사라는 '대출 위주의 정책'이지만, 싱가포르는 다양한 종류의 보조금 정책으로 부담을 덜어준다는 것이다. 싱가포르는 저소득 신혼부부나 첫 주택 구매자 등에게 소득 수준에 따라 보조금을 차등 지원하는 정책을 편다. 정부는 '추가주택자금지원(AHG: Additional Housing Grant)' 및 '특별주택자금지원(SHG: Special Housing Grant)' 제도를 통해 저·중소득 가구의 주택 구입을 지원한다. 정책적 일관성도 중요하다. 눈부신 경제성장과 안정적인 주택 정책을 편 리콴유 총리는 1959년부터 1990년까지 31년간 장기 집권했다. 그는 사회·정치적 안정을 위해서는 자가 소유가 필수적이라고 봤다. 리콴유 총리는 “자가 소유는 시민에게 국가와 국가의 미래에 대한 지분을 주는 것"이라며 “모든 국민이 집을 소유한다면 나라가 더 안정될 것"이라고 믿었다. 한 주택업계 관계자는 “반값 아파트나 공공주택 등이 싱가포르 모델을 일부 참조한 모델"이라며 “정권이 바뀔 때마다 정책의 일관성이 없는 것도 문제"라고 지적했다. 반값 아파트는 노무현 정부 때 처음 등장한 토지임대부·환매조건부 아이디어를 활용한 정책이었다. 그러나 이명박, 박근혜 정부를 거치며 시장중심 주택정책이나 보금자리 주택 중심 공급 등 정책 기조의 변화로 대량 공급으로 이어지지 못한 바 있다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이강윤 정치평론가 다주택과 증시가 단연 중심 이슈다. 오는 5월로 예고된 다주택자 양도세 정상화를 두고 야당이나 보수층은 '정치적 증세'라거나 사회주의적 정책이라며 공격하고 있다. 심지어 '가난은 나라도 못구한다'는 말도 덧붙인다. 팩트부터 정리하자. 증세가 아니라 세금부과를 연기하지 않는 것일 뿐이다. 사회주의 정책이라는 공격은 언급할 가지초자 없는 선동이다. '가난은 나라도 못구한다'고? 물정 모르는 말이다. 나라가 부자는 못 만들어도 가난은 구한다, 구해야 한다. 그게 근대 국가다. 가난은 '그저 조금 불편'한 게 아니다. 하고 싶은 것을 못하거나, 지갑 사정 헤아려보다 뭔가를 포기하는 정도가 아니다. 가난은 하루하루를 불안하게 한다. 그 불안은 영혼을 좀먹는다. 그러다 결국 황폐해진다. 형편없는 시간 당 임금은 자존감을 치명적으로 떨어뜨린다. 벗어날 수 없는 나락감에, 그 절망감에 무기력해지는 거다. 그러다 종내는 대인기피증 같은 것을 부르기도 한다. 문제는, 사회가 가난을 가난한 사람의 무능과 못난 탓으로 돌리며 부끄러워하게 만들기도 한다는 점이다. 그래서 가난한 사람들은 제 무능을 탓하며 안으로 안으로만 숨어든다. 남루를 보이고 싶지 않은 것은 본능적 정서다. 모든 이는 위아래가 따로 없이 한결같이 존귀하며, 법 앞에 평등하고, 누구도 침해할 수 없는 천부의 인권을 가졌다는 말은, 잠시 접어두시라. 가난 앞에서는 사치이거나 허탈한 공왈맹왈이다. 해질 녘 리어카에 자기 몸집의 두어 배는 될 라면박스와 파지를 잔뜩 실은 채 언덕배기 비탈길을 힘겹게 오르는 할머니 할아버지들을 놔두고서 '선진'을 말하는 건 사치를 넘어 죄악이다. 국가란 무엇인가. 왜 세금을 걷는가. 세금 안내면 왜 빨간 딱지 붙이고 집달리들이 찾아오는가. 세금받는 대신 생존의 기본 조건을 마련해 최소한의 인간적 생활을 영위토록 하기 위해서다. 그게 국가가 정부를 통해 납세자인 국민과 한 '계약'이다. 납세자들은 그 계약을 믿고 세금을 내는 것이다. 모든 납세자(국민)에게 최소한의 인간적 생활을 영위시키기란 쉽지 않다. 그와 내가 같은 공동체 안에서 같은 국민이라는 이름으로 사는 것 자체가 미안스러워지는 삶이 주변에 널려있다. 그래서 '복지'라는 개념이 생겼다. 학자들에 따라 견해는 엇갈리지만, 목불인견의 처참한 생존을 그대로 놔두면 인간성이 상실되는 층이 생기고 체제 유지가 위태로울 정도로 사회가 붕괴될 수도 있다. 빈부 격차를 방치하다가 체제 자체가 붕괴되는 위험을 피하기 위해 재정(조세)을 통한 부의 재분배를 모색하기 시작했다. 방법이야 어떻건 간에 복지정책이 성공하려면 이 점 하나만은 확립되어야 한다. 가진 자가 베푸는 방식이어선 진정한 복지가 아니라는 점이다. 그건 적선이다. 적선의 밑바탕에는 기복적 희구가 자리잡고 있다. 선을 베품으로써 좋은 결과가 자신에게 돌아오기를 기대하는 동양적 정서가 깔려있다. 그러므로 적선은 기본적으로 일과성이고, 시혜다. 적선 그 자체를 나쁘다고 말하려는 건 결코 아니다. 다만 구조적이지 못하다는 점에서 개인적 행위라는 것이다. 가난은 개인적 시혜나 기부로 추방되는 것이 아니기 때문이다. 국가는 국민들의 권한을 위임받아 '구조'를 만드는 것이다. 그게 정부다. 국가라는 이름 아래 정부를 통해 행해지는 정책은 그러기에 구조화와 정합성이 필수다. 조세를 통한 부의 재분배는 근대 국가의 기본이자 복지의 출발점이고, 공정을 향한 첫 이정표다. 입이 아프지만 다시 명토박아 말한다. 가난은 나라가 구하는 게 맞다. 국민주권정부는 실용적 정책들로 이 해묵은 논쟁에 종지부를 찍고, 죽음으로 몰고가는 극빈이나 생활고 참상을 영구 퇴출시켜야 할 시대적 의무가 있다. bienns@ekn.co.kr

지난 10년간 우리 사회는 보수·진보가 번갈아 집권했고, 두 번의 탄핵을 겪었으며 코로나19를 지나왔다. 그럼에도 주택 가격 상승과 월세화는 청년 주거의 고질적인 병폐로 지적된다. 문제는 예견됐지만 상황은 더 악화됐다. 정책 대응은 바람직했는가? 구조적 한계로 '백약이 무효'했나? 지난 2016년 국토연구원 보고서의 분석 대상이었던 25~34세 청년층이 35~44세가 됐다. 이들의 뒤를 잇는 청년층의 앞으로의 10년을 위한 주택정책 방향성을 점검한다. 2016년 국토연구원은 국토정책 브리프(brief) 이슈 보고서를 통해 청년 주거문제 완화를 위한 주택정책 방안을 분석했다. 당시 연구원은 청년세대가 다른 세대보다 상대적으로 더 심각한 주거 불안 문제에 직면해 있다고 지적했다. 2008년 금융위기 이후 우리 경제의 성장 잠재력이 둔화됐고, 고용의 질은 저하됐기 때문이다. 주택 가격 상승과 월세화도 원인이었다. 연구원은 인구·사회적 변화와 청년이 직면한 어려움이 주택 시장의 구조적 장기침체로 이어질 것을 우려했다. 수요가 받쳐주는 새로운 계층이 안정적이지 못해 만성적인 수요 부진을 겪은 상황을 발생시킬 가능성이 있다는 것이다. 특히 청년층에서 전세 거주와 주거 소비 면적이 크게 감소하고 있는 반면, 월세 상승으로 실제 주거비 지출이 빠르게 증가하고 있다고 분석했다. 이에 따라 청년 주거비 부담이 가중될 것으로 봤다. 낮은 연령의 청년일수록 상대적으로 실제 주거비 지출이 더 많다고 분석했다. 고용의 질 저하와 소득 증가율 둔화는 서울·경기·울산·부산 거주 25~34세 중·저소득층 가구의 임대료 부담을 더욱 가중시키고, 주택가격 상승으로 청년 소득 대비 부담 가능한 주택이 부족한 현상이 지속됐다. 연구원은 청년층이 주택을 선택할 때 자신이 원하는 가격대가 아닌 주택을 선택하는 '미스매치'가 있을 수밖에 없다고 분석했다. 이는 주거비 부담을 가중하고 주거 선택을 둘러싼 청년세대 내 갈등을 유발하는 요인이 될 수 있다고 전망했다. 청년 주거 불안 문제의 구조적 배경으로 지목되는 성장 잠재력 둔화와 주택가격 상승, 월세화는 10년 전에 비해 심화됐다. 2016년 연간 실질 GDP 성장률은 2.7%였다. 지난달 26일 한국은행이 발표한 올해 실질 GDP 성장률 전망치는 2.0%로 기존 예상치였던 1.8%에서 상향됐다. 건설투자가 성장률을 견인하고 반도체·디스플레이 수출 증가세가 성장률에 주요 영향을 주는 구조다. 주택가격 상승은 꾸준한 흐름을 유지했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 10년간 서울 아파트 매매가격지수는 2023년과 2024년을 제외한 모든 연도에서 증가했다. 이는 2022년 말부터 시작된 미 연준의 공격적인 금리 인상 여파로 풀이된다. 최근 매매가 흐름도 상승세다. 한국부동산원은 1월 전국주택가격동향조사에서 매매가격지수가 12월 대비 0.28% 상승했다고 밝혔다. 서울은 정주여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매수문의가 꾸준히 이어졌다는 설명이다. 서울 아파트 전세물건은 3년간 꾸준한 하락세를 보였다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만8715건으로 2025년(2만8846건) 대비 35.1%, 2024년(3만2666건) 대비 42.8% 감소했다. 전세 수급 불균형도 심화하는 모양새다. 한국부동산원은 1월 수도권 아파트 전세수급지수는 102.2로 전년동월(97.3) 대비 4.9포인트 상승했다고 밝혔다. 전세 수급 지수가 100을 넘어가면 수요가 공급보다 많다는 의미다. 전세 공급 부족 우려는 현실화되고 있다. 아실에 따르면 서울 25개 자치구 모두 전월대비 전세 물량이 줄었다. 특히 서초(636건), 강남(624건), 송파(415건) 순으로 전세 물량이 큰 폭으로 줄었다. 감소 비율이 큰 곳은 노원구(-42.7%), 도봉구(-37.7%), 마포구(-34.8%) 순이다. 지난해 12월 서울 전월세전환율은 5.5로, 2024년 12월 기준 5.2보다 상승했다. 전월세전환율은 집주인에게는 수익률이고, 세입자에게는 월세 부담 수준을 나타낸다. 전문가들은 전세가 줄어든 최근의 흐름을 자본수익률로 설명했다. 2016년 국토연구원 보고서를 작성한 이수욱 선임연구위원은 “임대인은 전세와 월세의 수익을 비교한다"며 “전세금을 은행에 예금할 때 적용되는 금리와 월세액을 비교하는데, 요즘은 월세가 선호되는 흐름"이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대인들이 보유세 같은 세금 대비를 위해 현금을 확보하려는 시도가 이어지고 있다"며 “예전에는 전세금을 받아 은행에 예치하면 돈이 됐지만 저성장·금리동결 장기화 등으로 전세금에 대한 기회비용이 높지 않아 월세를 선호하는 측면도 존재한다"고 말했다. 그러면서 “10년 전과는 달리 임대차법이 시행됐기 때문에 2년이 아닌 4년 주기로 의사결정을 해야 한다"며 “지금 시장 환경에서는 현금을 받을 수 있는 월세가 선호되는 경향이 있다"고 진단했다. 전문가들은 전세가 월세로 전환되는 것을 시장의 큰 흐름으로 봤다. 그러면서도 전세가 상당 부분 월세로 전환되더라도 '월세→전세→자가'라는 공식은 유지될 것으로 전망했다. 송 대표는 “내 집 마련의 징검다리 역할을 했던 전세가 과거보다 서서히 축소될 가능성이 크다"고 말했다. 이 위원은 “전세와 월세를 비교했을 때 전세가 40% 수준"이라며 “전세의 월세화가 진행되더라도 전세가 사라지지는 않고 완만히 줄어들 것"이라고 설명했다. 청년층이 종잣돈을 모으는 데는 전세제도가 월세보다 유리할 수 있다. 전세와 월세의 구분이 의미 없는 경우는 아파트같이 전세금이 높은 경우다. 아파트로 단숨에 이사가 어려운 청년층은 원룸이나 빌라 전세로 우선 들어간다. 이 경우 전세자금 대출 금액이 크지 않으므로 소액을 갚아나가며 돈을 모으기 용이해진다. 2016년 당시에도 청년층 대상 주택구입·전세자금 지원, 공공임대주택 공급, 주택특별분양 지원 등이 시행 중이었다. 연구원은 당시 주거안정 지원정책이 청년을 정책적 배려 대상으로 인식하여 중장기적인 해결을 지원하지 못하는 한계가 있다고 진단했다. 이에 정부는 청년 주거안정을 지원하는 주택수요정책, 사회진입 초기부터 자산을 형성할 수 있도록 기반을 조성하는 주거안정 지원정책을 중장기적으로 개선했다. 또 뚜렷한 정책효과를 얻기 위해 소득계층과 인구·사회적 특성을 분리해서 정책대상을 구분하도록 했다. 정책의 기본 골격은 그대로 두되, 형평성이나 지속가능성 측면에서 제도개선을 해 온 것이다. 이런 제도적 노력의 연장선에서, 전문가들은 청년들을 위한 전세 공공물량을 확보하는 한편 대출 규제 완화가 필요하다고 설명한다. 이수욱 위원은 “공공에서 안정적인 공급 물량을 확보한 뒤 재정 지원을 해야 주택 가격 상승을 막을 수 있다"고 설명했다. 청년들은 임대주택에서 계속 살기보다 자가를 소유하기를 원한다. 전문가들 사이에선 공공이 이런 정책 수요에 맞춰 지분형 주택이나 분양전환을 해주는 주택공급을 확대해야 한다는 의견이 나온다. 현재 정부의 대출 규제 정책은 다주택자만을 대상으로 하는 것이 아니다. 청년이나 신혼부부도 DSR 규제의 대상이 돼 연 소득 대비 대출금액이 작아진다. 송 대표는 “집을 사기 위해서 집값이라는 담벼락을 낮춰주든지 대출을 통해 발판을 높여주든 해야하는데 여전히 벽은 높고 발판은 낮아진 상황"이라며 “청년 주거 안정은 내 집 마련으로부터 오는 심리적 안정도 포함된다"고 강조했다. 이어 “청년세대들은 앞으로 연봉 상승 여지가 있기 때문에 신용이 확보돼 있다면 대출을 열어주는 것이 청년 주거 안정에 도움이 될 것"이라고 내다봤다. 한편, 이 위원은 “정책 방향이 크게 바뀌지 않았다는 점은 청년 주거 문제가 여전하다는 의미"라면서 “청년들이 미래세대로서, 또 그 다음 미래세대를 준비하기 위해서도 주거에 자산의 상당 부분을 담보 잡혀 산다는 것은 국가적 차원으로 고민해야 할 문제"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr