2026년 서울시장 선거가 본격적인 부동산 전쟁 국면으로 들어섰다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 이재명 정부의 부동산 정책을 '부동산 지옥'으로 규정하며 대규모 공급 확대와 규제 정상화를 전면에 내세웠다. 오 후보는 6일 서울 종로구 선거캠프에서 '부동산지옥 시민대책회의' 출정 기자회견을 열고 “서울 시민 모두가 고통받는 부동산 지옥의 악순환을 반드시 끊어내겠다"며 2031년까지 공공주택 13만호를 공급하는 내용의 '주거이동 안전망 확충 종합계획'을 발표했다. 동시에 정원오 더불어민주당 후보를 향해 “주거 정책 끝장토론을 하자"며 정면 승부를 요구했다. 이날 기자회견의 핵심은 명확했다. 현 정부의 대출·세금·토지거래 규제가 시장 기능을 훼손했고, 결국 전세난과 월세 폭등, 공급 위축이라는 복합 위기를 불러왔다는 것이다. 오 후보는 이를 “이재명 정부의 부동산 폭정"이라고 규정하며 공급 확대와 재건축·재개발 정상화만이 해법이라고 주장했다. 오 후보는 모두발언에서 “집이 있는 시민도 어렵고 집이 없는 시민도 어렵다"며 “전세는 씨가 말랐고 월세는 폭등하고 있다. 현금이 없으면 집을 살 수 없는 사회가 됐다"고 말했다. 이어 “DSR·LTV 강화라는 이중 철벽 대출 규제가 무주택 청년과 신혼부부의 내 집 마련 꿈을 짓밟고 있다"고 주장했다. 그는 특히 토지거래허가구역 확대와 다주택자 규제를 강하게 비판했다. 오 후보는 “서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 다주택자를 죄악시한 결과 전세 시장이 무너졌다"며 “세입자가 집주인 앞에서 면접을 보는 기막힌 시대가 됐다"고 말했다. 이어 “장기보유특별공제 폐지 움직임까지 나오면서 평생 한 채 집 마련한 시민들이 하루아침에 투기꾼 취급을 받고 있다"고 비판했다. 이번 공약의 핵심은 '13만호 공급'이다. 오 후보는 공공임대주택 12만3000호, 공공분양주택 6500호를 공급하겠다고 밝혔다. 특히 공공분양에는 새로운 모델인 '바로내집'을 도입한다. 토지는 공공이 보유해 분양가를 낮추고, 분양가의 20%만 선납한 뒤 장기간 분할 상환하는 방식이다. 청년과 신혼부부가 초기 현금이 부족해도 자가 시장에 진입할 수 있도록 하겠다는 취지다. 장기전세주택도 현재 3만7000호 수준에서 2031년까지 10만6000호로 확대한다. 오 후보는 “전세사기 걱정 없는 공공주택 선택지를 대폭 늘리겠다"며 “서울 어디서 살든 집 걱정 없이 아이 키우고 일할 수 있는 도시를 만들겠다"고 강조했다. 가장 눈길을 끈 부분은 '주택기금 주권 회복' 구상이었다. 오 후보는 “서울 시민이 납입한 주택도시기금이 약 25조원인데 실제 서울에 투입되는 금액은 10조원 수준"이라며 “잠자고 있는 15조원의 일부라도 서울 시민 주거 안정에 쓰이도록 하겠다"고 밝혔다. 이미 서울시가 자체적으로 5조원 규모 주택기금을 조성 중이며, 향후 10조원까지 확대하겠다는 구상도 공개했다. 정원오 후보의 '착착개발' 공약에 대해서는 강도 높은 비판이 이어졌다. 정 후보는 구청 권한 확대와 절차 단축을 통해 정비사업 속도를 높이겠다고 주장하고 있지만, 오 후보는 “내용을 들여다보면 매우 공허하다"며 “절차를 모르거나 알면서도 시민을 속이는 것"이라고 직격했다. 오 후보는 재건축·재개발 절차를 조목조목 설명하며 반박에 나섰다. 그는 “실시계획 인가는 큰 틀의 밑그림이고 관리처분 인가는 세대 수와 분담금을 정하는 세부 설계"라며 “밑그림도 안 나온 상태에서 세부 설계를 어떻게 동시에 진행하느냐"고 반문했다. 이어 “이주와 철거, 신축에는 물리적으로 필요한 시간이 있다"며 “어디에서 시간을 줄이겠다는 것인지 설명해야 한다"고 말했다. 오 후보는 자신의 대표 정책인 '신속통합기획'도 방어했다. 그는 “신통기획은 법을 바꿔 시간을 줄인 것이 아니라 각 절차를 겹치게 운영해 최대한 속도를 낸 것"이라며 “구역 지정과 조합 설립에 걸리던 시간을 서울시 공무원들이 직접 지원하면서 5년에서 2년6개월 수준으로 단축시킨 것"이라고 설명했다. 이날 현장에서는 민주당의 빌라 공급 기조를 겨냥한 공세도 이어졌다. 윤희숙 공동선대위원장은 “서울 시민 다수는 신축 아파트를 원하고 있는데 민주당은 빌라 공급을 대안처럼 이야기하고 있다"며 “문제를 해결하기보다 갈라치기 정치로 본질을 흐리고 있다"고 주장했다. 이어 “전세사기 피해가 빌라 시장 붕괴로 이어졌는데 이에 대한 반성과 사과도 없이 다시 빌라 공급만 이야기하고 있다"고 비판했다. 박수민 공동선대위원장도 “대출 규제와 토지거래허가제, 보유세·양도세 강화, 장특공 폐지 움직임까지 겹치며 서울은 '여덟 개의 부동산 지옥' 상태에 빠졌다"고 주장했다. 그는 “정원오 후보는 이재명 대통령을 따라가기만 할 것이 아니라 서울시장 후보로서 시민 재산을 지키겠다는 분명한 입장을 밝혀야 한다"고 말했다. 김재섭 공동선대위원장은 “이재명 정부의 부동산 정책은 이미 실패했다"며 “가장 효과적이고 빠른 공급 수단인 정비사업은 막아놓고 공급 확대를 이야기하는 것은 거짓말"이라고 주장했다. 이어 “버팀목·디딤돌 대출까지 줄이면서 집 있는 사람도 없는 사람도 모두 죄인이 되는 사회를 만들고 있다"고 비판했다. 양자토론을 둘러싼 신경전도 격화되고 있다. 정 후보 측이 “원래 다자토론 방식이었다"며 양자토론 요구에 선을 긋자 오 후보는 “모든 주제를 다 하지 않아도 좋다"며 “주택 정책만이라도 생방송 맞장토론, 끝장토론을 하자"고 재차 압박했다. 특히 정 후보가 “대통령과 호흡을 맞추는 시장이 시민에게 이익"이라고 말한 데 대해 “대통령의 푸들이 되어서는 잘못된 길을 막을 수 없다"고 받아쳤다. 이번 기자회견은 단순한 공약 발표를 넘어 서울시장 선거를 사실상 '이재명 정부 부동산 심판론' 구도로 끌고 가겠다는 선언에 가까웠다. 오 후보는 '규제 완화·공급 확대·재건축 정상화'를 전면에 내세우며 실무형 행정가 이미지를 강조했고, 민주당은 공공성·규제·생활형 공급을 앞세우며 맞서는 구도가 형성되고 있다. 한편, 기자회견 직후 오 후보는 곧바로 성동구 행당동의 한 공인중개사무소로 이동했다. '부동산지옥 시민대책회의' 첫 현장 일정이었다. 캠프가 선택한 장소는 6000여 세대 규모 대단지 아파트가 몰려 있는 지역이었다. 그러나 현장에서 확인된 것은 “거래 절벽"보다 더 심각한 '매물 절벽'이었다. 현장에서 만난 공인중개사는 “3400세대 규모 단지인데 25평 전세 매물이 딱 1개뿐"이라며 “30평대와 40평대도 한두 개밖에 없다"고 말했다. 인근 다른 대단지도 상황은 비슷했다. “25평 전세는 아예 없고 30평대도 없다"는 설명이 이어졌다. 오 후보는 “지난 연말부터 이미 이런 현상이 통계로 잡히기 시작했다"며 “여기가 서울 전세난의 전형적인 사례"라고 말했다. 현장에서는 결혼과 출산을 앞둔 시민들의 불안도 쏟아졌다. 성동구에서 20년 가까이 살았다는 한 예비 신혼부부는 “결혼 준비보다 부동산 앱을 더 많이 보고 있다"며 “서울을 벗어나 경기도로 가야 하나 고민 중"이라고 토로했다. 또 다른 시민은 “잠실 전세가가 3년 만에 50% 올라 30평대로 옮기려 해도 집을 보지 않고 계약금을 걸어야 하나 고민할 정도"라고 말했다. 윤희숙 공동선대위원장은 “집을 안 보고 계약금을 거는 건 정상적인 시장이 아니다"라고 지적했다. 35년째 성수동에 거주 중이라는 배달노동자의 사연도 이어졌다. 그는 “월세를 감당하지 못해 현재는 월세 30만원짜리 고시원에서 지내고 있다"며 “삶의 터전이 성동구인데 현실적으로 버티기 너무 힘들다"고 말했다. 오 후보는 “전세와 월세 물량 자체가 줄어든다는 건 집을 내놓으면 바로 나갈 수밖에 없는 구조가 됐다는 의미"라며 “결국 세입자 부담이 계속 커질 수밖에 없다"고 말했다. 부동산 중개업계에서는 최근 시장 왜곡의 원인으로 강한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대를 지목했다. 현장 공인중개사는 “작년 10월 이후 물량이 급격히 줄었고 토허제 이후 갭투자 전세 물량이 사실상 막혔다"며 “매물이 잠기면서 시장 전체 공급 부족이 심해졌다"고 설명했다. 이에 대해 오 후보는 “시장의 흐름을 중간에서 인위적으로 막으면 결국 왜곡이 생긴다"며 “선거용 미봉책이 아니라 시장 원리를 존중하는 정책으로 돌아가야 한다"고 주장했다. 오 후보는 현장 일정을 마친 뒤 “집을 사도 고민, 팔아도 고민, 전세를 구해도 고민, 월세를 구해도 고민인 상황"이라며 “정책의 가장 중요한 원칙은 예측 가능성인데 지금 시장은 1년 만에 모든 기준이 뒤집히고 있다"고 말했다. 그러면서 “서울 시민들이 다시 집 걱정 없이 살 수 있도록 공급과 시장 정상화를 반드시 이뤄내겠다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남 재건축 시장의 상징으로 꼽히는 압구정5구역 시공사 선정이 이달 말로 다가오면서 현대건설과 DL이앤씨의 수주전이 최고조로 치닫고 있다. 업계에서는 이번 경쟁을 단순한 시공권 확보를 넘어 대한민국 최고급 주거 시장의 주도권을 가르는 '왕좌 전쟁'으로 보고 있다. 6일 정비업계에 따르면 압구정5구역 재건축 사업은 압구정한양1차(936세대)와 한양2차(296세대)를 재건축하는 사업이다. 수인분당선 압구정로데오역과 갤러리아백화점 명품관 인근 핵심 입지에 위치해 있으며, 압구정 특별계획구역 가운데서는 규모가 상대적으로 작지만 상징성만큼은 압도적이라는 평가를 받는다. 압구정5구역의 상징성은 단순한 강남 재건축을 넘어선다. 압구정동은 1970~80년대 대한민국 고급 주거 문화의 출발점으로 평가받는다. 특히 압구정 현대·한양아파트 일대는 정·재계, 연예계, 전문직 자산가들이 밀집하며 '대한민국 부촌의 원형'으로 자리 잡았다. 지금도 갤러리아 명품관과 압구정로데오, 청담동 럭셔리 상권과 맞닿아 있어 국내 최상위 자산가 시장을 상징하는 지역으로 꼽힌다. 업계에서는 압구정5구역을 “압구정의 과거 명성을 미래형 하이엔드 주거로 재해석하는 사업"이라고 평가한다. 한강변과 압구정로데오 생활권을 동시에 갖춘 데다 향후 재건축이 완료되면 압구정 내에서도 가장 현대적인 초고급 랜드마크 단지로 재탄생할 가능성이 크기 때문이다. 건설사 입장에서도 압구정 수주는 단순 실적 이상의 의미를 갖는다. 이곳에서 승리한 브랜드는 향후 성수·여의도·목동·잠실 등 핵심 정비사업 시장에서도 '최상급 브랜드' 이미지를 선점할 가능성이 크다는 평가가 나온다. 실제 압구정5구역은 일반 재건축과 구조부터 다르다. 조합은 정비계획 변경 과정에서 일반분양 물량을 단 29세대로 줄였다. 대신 기존 조합원들에게 최대한 넓은 평형을 배정하는 사실상 '1대1 재건축' 구조를 택했다. 기존 19평 소유자는 23평, 27평은 29.5평, 31평은 34평 식으로 면적을 확대하는 방식이다. 사업성 극대화보다 기존 자산가치 보존과 초고급 프리미엄 유지에 방점을 찍은 셈이다. 화려한 청사진 뒤에는 막대한 비용 부담이라는 현실도 자리하고 있다. 정비업계와 사업성 분석 자료 등에 따르면 압구정5구역 입찰공고상 예정 공사비는 약 1조4960억원(VAT 포함) 규모에 총 지출 추정액은약 8조원대에 달한다. 여기에 향후 공사비 상승과 초고급 설계·마감 적용 가능성까지 감안하면 실제 사업비 부담은 더 커질 수 있다는 관측도 나온다. 특히 일반분양 물량이 29세대에 불과해 사업비 증가분과 금융비 부담 상당 부분이 조합원 추가분담금으로 이어질 가능성이 크다는 분석이 제기된다. 추가분담금 예상 규모도 적지 않다. 업계 사업성 추산에 따르면 기존 19평형 조합원이 23평형을 배정받을 경우 약 8억원, 27평형에서 29.5평형으로 이동하면 약 13억5000만원 수준의 추가분담금이 발생할 수 있는 것으로 분석된다. 대형 평형은 부담 폭이 더 크다. 기존 50평형이 62평형으로 확대될 경우 약 38억5000만원, 58평형이 75평형으로 넓어질 경우에는 약 40억원 안팎의 추가분담금 가능성도 거론된다. 다만 시장에서는 압구정 재건축을 일반 단지와 동일 선상에서 비교하기 어렵다는 시각도 적지 않다. 압구정로데오역 인근 한 공인중개사 대표는 “압구정은 설계·마감재·커뮤니티 수준이 계속 상향되면서 공사비가 커질 수밖에 없는 구조"라며 “비례율 하락이나 추가분담금 규모가 절대금액 기준으로는 커 보일 수 있지만, 재건축 이후 자산가치 상승 폭까지 감안하면 단순 비교는 어렵다"고 말했다. 이어 “10억원 안팎의 추가분담금을 내더라도 장기적으로는 수십억원대 시세 상승을 기대하는 조합원들이 적지 않다"고 설명했다. 실제 시장에서는 압구정 재건축을 사실상 초고가 자산 시장으로 바라보는 분위기가 강하다. 또 다른 중개업소 관계자는 “압구정은 일반적인 재건축이 아니라 '한강변 하이엔드 자산 재편'에 가까운 시장"이라며 “초고층 랜드마크 단지가 들어설 경우 희소성이 극대화될 가능성이 크다"고 말했다. 바로 이 지점에서 현대건설과 DL이앤씨의 전략은 극명하게 갈린다. 현대건설은 '압구정 현대'라는 상징성과 미래가치를 앞세워 통합개발 청사진을 강조하고 있다. 압구정2·3·5구역을 아우르는 '현대타운' 구상을 통해 장기적인 자산가치 상승과 브랜드 시너지를 극대화하겠다는 전략이다. 영국 건축설계사 RSHP와 협업해 100% 한강 조망, 파노라마 스카이라인, 대규모 커뮤니티 시설 등을 제시했으며, DRT(수요응답형 교통체계)와 로보틱스 기반 미래형 단지 개념까지 반영해 압구정을 미래형 하이엔드 도시로 재구성하겠다는 구상도 내놨다. 반면 DL이앤씨는 '아크로(ACRO)' 브랜드를 앞세워 압구정5구역 단일 사업에 집중하는 전략을 택했다. 글로벌 설계사 아카디스(ARCADIS)와 아룹(ARUP) 협업을 통해 초고층 특화 설계와 100% 한강 조망을 제시했으며, 조합원들이 가장 민감하게 반응하는 금융·사업 조건에서 공격적인 제안을 내놓았다. DL이앤씨는 3.3㎡당 1139만원 확정 공사비와 필수사업비 가산금리 0% 조건을 제시했고, LTV 150% 이주비 지원과 분담금 최대 7년 유예 방안도 내걸었다. 상가 확대를 통한 추가 수익 구조까지 제안하며 조합원의 단기 현금 부담을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 특히 분담금 7년 유예 조건은 업계에서도 이례적이라는 평가가 나온다. 한 정비업계 관계자는 “통상 재건축 사업에서는 입주 시점에 분담금을 상당 부분 납부해야 하는데, 이를 장기간 유예해주면 조합원 입장에서는 당장 현금을 마련해야 하는 압박이 줄어드는 효과가 있다"며 “압구정처럼 자산 규모는 크지만 현금 유동성이 상대적으로 부족한 고령 조합원들에게 체감 효과가 클 수 있다"고 말했다. 이어 “수십억원 규모 분담금을 7년간 유예받는다면 그 기간 동안 자산 운용이나 투자 전략을 가져갈 수 있다는 점도 의미가 있다"고 설명했다. 수주전이 과열되면서 긴장감도 높아지고 있다. 최근에는 입찰 과정에서 DL이앤씨 측 관계자가 현대건설 입찰 서류를 펜카메라로 촬영했다는 논란까지 불거지며 법적 공방으로 번졌다. 업계에서는 DL이앤씨가 이번 수주전에 사활을 거는 배경으로 '아크로' 브랜드 위상 강화 전략을 꼽는다. 현재 국내 하이엔드 주택 시장은 현대건설 '디에이치', 삼성물산 '래미안', 대우건설 '써밋', 포스코이앤씨 '오티에르' 등이 경쟁하는 구도다. DL이앤씨 역시 '아크로'를 최고급 브랜드로 끌어올리기 위해 압구정 같은 상징 사업 확보가 절실한 상황이라는 분석이 나온다. 압구정은 성수·한남보다도 상징성이 강한 국내 최고급 주거지로 평가받는 만큼, DL이앤씨 입장에서는 브랜드 경쟁력을 결정짓는 '결승전 성격의 사업'으로 보고 있다는 해석이다. 이를 두고 압구정 일대에서는 “예전 재건축 수주전 분위기가 다시 돌아왔다"는 말도 나온다. 최근 몇 년간 건설업계가 공사비 급등과 부동산 경기 둔화 영향으로 수익성 중심의 '선별 수주' 전략을 강화하면서 주요 정비사업 상당수가 경쟁 없이 '무혈입성' 형태로 마무리돼 왔다는 점에서 이번 압구정5구역 수주전은 더욱 이례적이라는 평가다. 업계 관계자는 “요즘 정비사업 시장에서는 건설사들이 리스크 부담 때문에 될 만한 사업만 골라 들어가는 분위기인데, 압구정은 그럼에도 불구하고 '반드시 잡아야 하는 상징 사업'으로 인식되고 있다"며 “한동안 사라졌던 대형 수주전의 상징적 장면이 다시 등장한 셈"이라고 평가했다. 한편 업계에서는 현재 판세를 두고 “접전 속 현대건설이 다소 우세하다"는 평가가 나온다. 압구정 자체가 오랜 시간 '현대' 브랜드와 함께 형성된 상징성을 갖고 있기 때문이다. 다만 DL이앤씨 역시 공격적인 금융 조건과 사업성을 무기로 막판 표심 잡기에 총력을 기울이고 있다. 특히 고금리와 공사비 급등으로 재건축 시장 전반의 사업성이 악화된 상황에서 조합원들 사이에서는 “결국 중요한 건 체감 부담과 숫자"라는 분위기도 적지 않은 것으로 전해진다. 업계에서는 이번 결과가 단순히 압구정5구역 시공사 선정에 그치지 않을 것으로 보고 있다. 오는 30일 조합원 총회 결과에 따라 압구정 재건축의 향후 방향은 물론, 여의도·성수·목동·잠실 등 서울 주요 정비사업 시장 전반의 수주 전략과 브랜드 경쟁 구도에도 적지 않은 영향을 미칠 가능성이 크다는 전망이 나온다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

올해 전국 주택 매매가격에 대해 부동산 시장 전문가와 공인중개사의 전망이 엇갈렸다. 5일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2026 KB 부동산 보고서'에 따르면 올해 전국 주택 매매가격 전망과 관련해 3월31일~4월3일 진행한 설문조사에서 시장 전문가(130명)의 56%는 상승을, KB 협력 공인중개사(506명)의 54%는 하락을 전망했다. 앞서 1월14일~2월6일 1차 조사에서 시장 전문가(142명)의 81%, 공인중개사(512명)의 76%가 모두 상승으로 의견이 기울었던 것과 달리 2차에서는 하락을 전망하는 공인중개사의 응답 비율이 확대됐다. 수도권 주택 매매가격에 대해서는 상승할 것이라는 동일한 전망을 내놓았지만 수치는 떨어졌다. 각각 1,2차에서 시장 전문가는 93%에서 72%, 공인중개사는 84%에서 66%로 줄었다. 예상 가격 변동폭은 시장전문가 0~1%, 공인중개사 0~-1%로 크지 않았다. 매매가격 상승 요인으로는 시장 전문가와 공인중개사가 동일하게 주택 공급 부족과 공사비 증가를 꼽았다. 하락 요인은 대출 규제로 인한 자금 조달 어려움에 가장 많이 응답했다. 올해 하반기 주택시장 최대 이슈로 시장 전문가의 27%, 공인중개사의 33%가 다주택자 양도세 중과에 주목했다. 이외에도 시장 전문가는 공시가격 현실화와 비거주 1주택 장기보유특별공제 축소 또는 폐지, 공인중개사는 보유세율 인상을 변수로 내다봤다. 이번 보고서와 관련해 KB 경영연구소는 “올해는 부동산 시장 향방을 결정하는 중요한 해"라며 “정부 정책이 어느 해보다 중요한 상황"이라고 강조했다. 그러면서 “2025년 나타난 서울과 수도권, 그 외 지역과 격차가 극단적으로 벌어지는 '초양극화' 현상이 정부의 대책 등으로 올해 들어 진정세를 보이고 있다"고 말했다. 이어 “올해 공급 물량 감소로 인한 수급 불균형이 단기간에 해소되기 어렵지만 정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용해 주택가격 상승 폭이 제한적일 것"이라고 예상했다. 연구소는 올해 주택시장 7대 이슈를 선정했다. △주택시장 양극화 완화 가능성 △서울 아파트 매매 수요의 변화 방향 △빠르게 진행되는 월세화와 임대차시장의 구조적 변화 △주택 공급시장의 위축과 향후 공급 여건 △노후 아파트 정비시장의 확대와 사업 여건 △변곡점을 지나는 비수도권 주택시장 △주택가격 상승기의 부동산 정책 등이다. 백솔미 기자 bsm@ekn.kr

김용범 청와대 정책실장이 4일 부동산 시장에 대해 “지금은 아주 어렵게 어느 정도 정상화의 길로 접어들었다"고 평가했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 폐지되는 9일 이후 주택가격 전망과 관련해서는 “(가격 상승이) 완만할 것으로 본다"고 밝혔다. 김 실장은 이날 오후 청와대에서 열린 기자간담회에서 최근 부동산 시장 흐름에 대해 “강남 3구나 용산 등 프리미엄 아파트가 많이 위치한 곳의 매물이 크게 증가했고, 해당 지역의 가격은 하락으로 전환됐다"며 “가격 상승을 주도했던 이런 '프리미엄 시장'에서 먼저 하락세가 나타난 건 역사에서 볼 때 매우 이례적인 일"이라고 평가했다. 서울 외곽 지역의 주택 가격이 오른 데 대해서는 “15억원 이하의 주택 가격이 오르는 부분은 부동산 시장이 걱정할 부분은 아니"라며 “향후 강남 3구나 용산이 원래의 트렌드로 돌아가는 정도의 완만한 상승이 있지 않을까 싶다"고 말했다. 그러면서 “이 대통령도 투기 이익에 대한 기대를 절대 용납하지 않겠다는 의지를 갖고 있으며 지금은 부동산 시장이 아주 어렵게 어느 정도 정상화의 길로 접어들었다"고 강조했다. 김 실장은 정부가 약속한 6만호 공급에 대해서는 “발표한 스케줄에 따라 공급이 이루어지도록 노력할 것"이라며 “예고한 대로 반드시 착수하겠다"고 강조했다. 김 실장은 최근 논란이 된 장특공제 폐지에 대해 “정부 입장이 아니"라며 선을 그었다. 장특공제는 부동산을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 일정 수준 공제해 주는 제도다. 10년 이상 보유·거주한 1주택을 팔면 보유기간 공제율 40%와 거주기간 공제율 40%를 함께 적용받아 양도차익의 80%가 비과세된다. 윤종오 진보당 의원이 장특공제 전면 폐지 내용을 담은 법안을 대표 발의해 논란이 이어지고 있다. 김 실장은 “제도는 당연히 유지된다"며 “거주와 보유가 똑같이 (공제율) 40%를 적용하는 게 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞냐는 고민이 필요하다"고 설명했다. 정희순 기자 hsjung@ekn.kr

서울 양천구 목동신시가지 재건축 사업이 시공사 선정 국면에 들어서면서 대형 건설사들의 수주전 무대가 압구정·성수에서 목동으로 이동하고 있다. 1~14단지 전체가 정비구역 지정을 마친 가운데 약 2만6000가구 규모의 기존 단지는 재건축을 거쳐 4만7000여가구 규모의 초대형 주거지로 탈바꿈할 예정이다. 전체 사업비는 약 30조원으로 추산된다. 2일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 가장 먼저 속도를 내는 곳은 목동6단지다. DL이앤씨는 지난 28일 목동신시가지6단지 재건축 조합에 수의계약을 위한 입찰제안서를 제출했다. 앞서 진행된 시공사 선정 입찰에서 DL이앤씨가 단독 응찰하면서 우선협상대상자 지위를 확보했고, 조합은 제안 내용을 검토한 뒤 오는 6월27일 총회를 열어 시공사 선정을 최종 결정할 계획이다. 목동6단지는 재건축을 통해 지하 2층~지상 최고 49층, 14개 동, 총 2173가구 규모로 조성된다. 사업비는 1조2129억원 수준이다. 목동신시가지 14개 단지 가운데 첫 시공사 선정 절차를 밟는 사업지라는 점에서 향후 목동 재건축 수주전의 기준점이 될 가능성이 크다. DL이앤씨는 목동6단지에 하이엔드 브랜드를 적용한 '아크로 목동 리젠시'를 제안했다. 글로벌 건축 디자인 그룹 저디와 협업해 외관과 배치 특화를 추진하고, 전 가구에서 한강 또는 안양천 조망이 가능하도록 설계하겠다는 구상이다. 조경은 세계적 조경 설계사 MSP와 협업해 원안보다 조경 면적을 확대하고, 스카이라운지·실내 수영장·패밀리 스파·다이닝룸 등 고급 커뮤니티 시설도 제안했다. 목동6단지 수주전이 단독 입찰로 흘러간 것은 최근 정비사업 시장의 분위기를 보여주는 대목이다. 과거처럼 대형 건설사들이 출혈 경쟁을 벌이기보다 사업성, 공사비, 인력 투입 여력 등을 따져 선별 수주에 나서는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 수주 실패 시 발생하는 홍보비와 설계비 등 매몰 비용 부담도 커져 건설사들이 공개적인 전면 경쟁을 꺼리는 분위기다. 한 정비업계 관계자는 “목동 재건축은 14개 단지가 한꺼번에 움직이는 초대형 시장이지만, 건설사들이 예전처럼 무조건 뛰어드는 분위기는 아니다"라며 “사업성, 공사비, 인력 투입 여력, 수주 실패 시 매몰비용까지 따져 핵심 단지 위주로 선별 접근하는 흐름이 강하다"고 말했다. 이어 “6단지는 목동 재건축의 첫 시공사 선정 사례라는 점에서 상징성이 크다"며 “DL이앤씨가 아크로를 제안한 만큼 후속 단지들도 하이엔드 브랜드, 특화 설계, 금융 조건을 놓고 비교 압박을 받을 수밖에 없다"고 설명했다. 또 다른 업계 관계자는 “목동은 학군과 주거 선호도가 강한 지역이지만, 고도제한과 인허가 일정, 지방선거 이후 정비사업 기조 변화가 변수"라며 “결국 조합원들은 브랜드보다 공사비 확정성, 이주비 조건, 추가분담금 부담을 더 냉정하게 따질 가능성이 크다"고 말했다. 그럼에도 목동은 대형 건설사들이 쉽게 외면하기 어려운 핵심 시장이다. 서울 서남권 최대 재건축 사업지인 데다, 학군·생활 인프라·한강 및 안양천 접근성을 갖춘 대표 주거지라는 상징성이 크기 때문이다. 현대건설은 목동 일대에 '디에이치' 브랜드 라운지를 열고 조합원 접점 확대에 나섰고, GS건설도 홍보관 개관을 준비 중인 것으로 알려졌다. 삼성물산, 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등도 단지별 사업성을 검토하며 수주 전략을 저울질하고 있다. 후속 단지들의 움직임도 빨라지고 있다. 4단지는 올해 상반기 시공사 선정에 나설 예정이며 현대건설과 포스코이앤씨가 관심을 보이는 것으로 전해진다. 12단지도 상반기 중 시공사 선정 공고를 준비하고 있으며 GS건설이 유력 후보군으로 거론된다. 5단지는 하반기 시공사 선정이 예상되는 가운데 삼성물산 건설부문의 참여 가능성이 거론된다. 다만 변수도 적지 않다. 목동 일대는 김포공항 고도제한 영향권에 포함돼 있어 국제민간항공기구 기준 개편에 따른 높이 제한 문제가 사업성에 영향을 줄 수 있다. 단지별로 최고 40~49층 수준의 재건축을 추진하고 있는 만큼, 고도제한이 현실화될 경우 용적률·건폐율·설계안 조정이 불가피할 수 있다. 다만, 정비업계 관계자는 “목동 재건축의 경우 핵심 변수는 고도제한 자체보다 용적률과 사업성 구조"라며 “현재 용적률이 110~130% 수준에서 300%까지 상향되는 틀은 유지되고 있어, 층수 제한이 일부 조정되더라도 사업 방향이 근본적으로 바뀌는 상황은 아니다"라고 말했다. 이어 “49층 안이 공람을 거쳐 정비구역 지정과 조합 설립 절차로 이어지고 있는 만큼 이를 다시 뒤집기는 쉽지 않다"면서도 “아직 건축 인허가 단계가 아닌 만큼 정책 변화나 규제 이슈에 따라 일부 조정 가능성은 열려 있다"고 덧붙였다. 정치 일정도 변수다. 오는 6월3일 서울시장 및 구청장 선거 결과에 따라 도시정비사업 기조가 달라질 수 있어서다. 서울시 도시계획위원회 운영과 인허가 방향이 시장 권한과 맞물려 있는 만큼, 조합과 건설사 모두 시공사 선정과 후속 인허가 일정을 앞당기려는 분위기다. 정비업계에서는 목동 수주전이 단순한 시공권 경쟁을 넘어 하이엔드 브랜드, 금융 조건, 설계 특화, 사업 속도가 맞물린 복합 경쟁이 될 것으로 보고 있다. 한 업계 관계자는 “목동은 단지 수가 많아 건설사들이 전략 노출을 꺼리면서도 핵심 단지는 놓치기 어려운 시장"이라며 “6단지 결과가 향후 후속 단지들의 공사비와 상품 구성, 수주 조건에 적지 않은 영향을 줄 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

포스코이앤씨가 신반포 19·25차 재건축 수주를 위해 사업비 금리를 'CD –1%'로 제안하는 파격적인 조건을 조합 측에 제안했다. 30일 포스코건설 관계자는 “이번 제안은 사업비 조달과 자금 흐름을 함께 고려해 설계된 것으로, 재건축 사업 전반의 비용 구조와 추진 여건을 반영한 금융 조건"이라고 강조했다. 재건축 사업은 공사비 뿐 아니라 금융비용과 사업기간, 자금 흐름 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하는 만큼 조합원들이 부담해야 할 리스크도 크다. 이에 포스코이앤씨는 'CD -1%' 금리 조건을 제시해 재건축 사업 추진 과정에서의 조합원 부담 수준 낮추고 자금 흐름을 용이하도록 수주 방침을 세웠다. 무엇보다 사업비 금리는 사업 규모와 연동돼 전체 금융비용에 큰 영향을 미친다. 시공사가 적용 방식에 따라 조합원 분담금도 크게 늘어날 수 있다. 포스코이앤씨 관계자는 “이번에 당사가 제안한 조건을 바탕으로, 사업 추진 과정에서의 자금 부담을 경감하고, 더욱 안정적으로 재건축 사업 진행 기반을 마련할 수 있다"고 설명했다. 특히 이번 제안은 분담금, 금융, 사업 구조를 함께 고려하는 포스코이앤씨의 '제로 투 원(021)' 프로젝트의 일환이다. 포스코이앤씨 관계자는 “제로는 분담금 부담을 최소화하는 사업 구조를, '2'는 금융지원금을 통한 조합원의 금융 부담 완화 효과를 의미한다"며 “추가로 'CD -1%'로 제시된 금리 조건이 더해져 재건축 사업 전 과정에서 조합원 부담과 사업 추진 여건이 크게 개선되는 구조가 완성된다"고 전했다. 이어 “사업비 금리를 포함한 이번 금융 조건은 사업 전반을 함께 고려해 설계된 요소"라며 “조합원이 체감할 수 있는 부담 수준과 사업 추진 여건을 반영한 조건을 제시했다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

울산 부동산 시장이 회복세를 보이고 있는 가운데 현대건설이 울산시에 '힐스테이트 선암호수공원' 단지 공급에 나선다. 30일 한국부동산원 조사 결과 지난해 동안 울산 아파트 매매가격은 누적 2.1% 올랐다. 이는 비수도권 광역시에서 가장 높은 상승이다. 올해 들어서도 비슷한 흐름이 지속되고 있다. 이달 첫째주 기준 울산 아파트 매매가는 누적 상승률 1.68를 기록했다. 이는 서울에 이어 전국 2위에 해당하는 수치다. 미분양 물량도 빠르게 사라지고 있다. 작년 2월만 해도 3811가구에 달하던 울산의 미분양 물량은 올해 1월 1402가구로 1년 새 약 63.21% 줄어들면서 전국 시도 가운데서 미분양 물량 감소율이 가장 높았다. 반면에 거래량은 늘고 있다. 부동산원 조사 결과 올해 2월 기준 부·울·경 아파트 매매거래량은 총 7656건을 기록했다. 이는 지난해 2월보다 20.69% 늘어난 수치다. 실거래가도 상승 중이다. 국토교통부에 따르면 울산 남구 신정동 '문수로대공원에일린의뜰' 전용 84㎡(34평)는 지난 1월 12억원에 손바뀜됐다. 같은 단지 84㎡ 작년 2월 실거래가가 9억9000만원대였던 것과 비교하면 1년여 만에 2억원 이상 오른 것이다. 이에 현대건설은 전략적으로 울산 남구 야음동에 '힐스테이트 선암호수공원'을 공급하고 선착순 동·호 지정 계약을 진행하고 있다. 이 단지는 지하 6층~지상 최고 44층, 총 753가구 규모로 들어서고, 아파트 631가구와 오피스텔 122실로 구성된다. 특히 수요자의 초기 자금 부담 경감을 위해 계약금을 전체 분양가의 5% 수준으로 조정했다. 1차 계약금은 500만원이고, 일부 세대는 별도의 계약 조건 혜택이 적용된다. 입지를 살펴보면 야음초등학교를 도보로 통학할 수 있어 학령기 자녀들을 둔 부모들의 수요가 높을 전망이다. 또 단지 인근의 울산대교를 통해 SK와 에스오일 온산 석유화학단지 및 현대자동차, 현대중공업 등 주요 산업단지로의 출퇴근이 편한 직주근접 입지를 갖췄다. 선암호수공원도 가까워 주거 쾌적성도 우수하다는 평가다. 개발호재도 풍부하다. 향후 단지 가까이에 도시철도 트램 2호선이 개통 예정돼 있어 교통망 개선이 기대된다. 아울러 단지가 들어서는 대현동 생활권을 중심으로 향후 2000세대 이상의 브랜드 단지가 공급돼 대규모 주거 타운이 형성될 것으로 예상된다. 각 세대 내부는 4베이 판상형 구조를 적용해 평면 효율성을 높였다. 특히 현대건설의 층간소음 저감 기술인 'H 사일런트 홈 시스템Ⅰ'을 적용했다. 공용부엔 스카이라운지를 설치하고, 컨시어지 서비스 등 차별화된 커뮤니티 요소도 마련될 계획이다. '힐스테이트 선암호수공원'의 견본주택은 울산광역시 남구 달동 일원에 소재하고 있다. 입주는 2028년 2월 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담이 현실화되고 있다. 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 상승하며 과세 기반이 크게 확대됐다. 여기에 정부의 보유세·양도세 동시 강화 기조까지 겹치면서 시장에는 매물 출회와 전세 불안이 동시에 나타나는 '복합 압력'이 형성되고 있다. 정책 의도는 분명하다. 실거주가 아닌 보유에 대해서는 부담을 높이겠다는 것이다. 그러나 시장에서는 그 효과가 집값 안정으로 이어지기보다 매물 왜곡과 전세시장 불안이라는 부작용으로 먼저 나타나고 있다는 평가가 나온다. 29일 국토교통부에 따르면 올해 공시가격은 당초 열람안(전국 9.16%, 서울 18.67%)보다 각각 0.03%포인트, 0.07%포인트 낮아졌지만 상승 흐름 자체는 유지됐다. 상승률 기준으로는 2022년 이후 최고 수준이며, 서울은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째로 높은 상승폭을 기록했다. 지역별로는 서울(18.60%), 경기(6.37%), 세종(6.28%) 등이 상승을 주도한 반면 광주(-1.27%), 대구(-0.78%), 대전(-1.11%), 제주(-1.81%) 등은 하락하며 수도권과 지방 간 격차가 더욱 확대됐다. 서울 내부에서도 양극화는 뚜렷하다. 성동구(28.98%), 강남구(25.83%), 송파구(25.46%), 양천구(24.01%) 등 주요 지역은 20%대 급등을 기록한 반면, 도봉구(2.01%), 금천구(2.81%), 강북구(2.87%) 등 외곽 지역은 상승폭이 제한됐다. 확정 과정에서는 강남3구와 한강벨트 일부 지역의 상승률이 소폭 하향 조정됐지만, 체감 부담을 낮추기에는 부족했다는 평가다. 공시가격 상승은 곧바로 세 부담 증가로 이어진다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84㎡의 경우 보유세가 1829만 원에서 2855만 원으로 56.1% 증가할 것으로 추산되며, 송파 잠실엘스 역시 47.6% 오른 859만 원 수준으로 예상된다. 종합부동산세 대상도 빠르게 확대되고 있다. 공시가격 12억 원 초과 주택은 2025년 31만7998가구에서 2026년 약 48만6000가구로 증가했고, 전체 공동주택 대비 비중 역시 2.04%에서 3.07%로 상승했다. 세 부담이 고가주택에 국한되지 않고 점차 확산되는 구조다. 시장에서는 이러한 변화에 대한 반발도 적지 않다. 반포동의 한 주택 보유자는 “공시가격을 올려 세금을 늘리는 구조 자체가 납득되지 않는다"며 “취득세, 재산세, 양도세까지 부담하는 상황에서 공시가 상승을 이유로 보유 단계에서 세금을 더 걷는 것은 과도하다"고 말했다. 이어 “실거주자는 소득이 늘어난 것도 아닌데 세금만 증가하는 구조라 체감 부담이 크다"고 토로했다. 한 부동산 관계자 역시 “집값 상승은 아직 실현되지 않은 평가이익에 불과한데, 이를 근거로 보유세를 강화하는 것은 과세 원칙 측면에서 논란이 있다"고 지적했다. 또다른 전문가도 “보유세 증가를 단순히 임대료 상승으로 직결해 해석하는 것은 적절하지 않다"며 “세 부담 확대는 집값 상승에 따른 과세표준 증가 영향이 크고, 실제 임대료 전가는 시장 상황에 따라 달라지는 문제"라고 말했다. 그는 “보유세 전가는 단기와 장기, 그리고 지역별 수급 구조와 교섭력에 따라 다르게 나타난다"며 “서울 아파트처럼 공급이 부족하고 수요가 집중된 시장에서는 집주인이 상대적으로 가격 결정력을 가지기 때문에 세 부담이 일부 임대료로 전가될 가능성이 있지만, 지방이나 비아파트 시장처럼 수요가 약한 곳에서는 오히려 집주인이 세 부담을 떠안는 구조가 나타난다"고 설명했다. 정부는 과세 방향 자체를 전환하고 있다. 다주택자 중심 규제에서 벗어나 '투기성 1주택자'까지 겨냥하는 구조다. 기준은 주택 수가 아니라 실거주 여부다. 이재명 대통령은 “거주 목적이 아닌 1주택은 보유보다 매각이 유리하도록 정책을 설계하라"고 지시하며 보유 억제·매도 유도 기조를 공식화했다. 종부세 세율 조정과 공시가격 현실화율 상향, 양도세 장기보유특별공제 축소 등이 동시에 검토되고 있다. 시장 반응은 즉각적으로 나타나고 있다. 보유세와 양도세 부담이 동시에 부각되면서 특히 고가 1주택자를 중심으로 매물을 서둘러 내놓는 '선제 매도' 흐름이 감지된다. 서울 서초구 일대에서는 10년 이상 보유한 아파트가 인근 호가 대비 수억 원 낮은 가격에 거래되는 사례도 나오고 있다. 매수자 유인을 위해 가격을 낮추는 '세금 회피형 할인 매도'가 현실화되는 모습이다. 실제로 최근 거래에서 장기보유 매도 비중이 30%를 웃도는 등 과거 대비 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타났다. 문제는 이러한 매도 흐름이 전세시장 불안으로 이어지고 있다는 점이다. 매매 전환과 동시에 전세 물건이 줄어들면서 수급 불균형이 빠르게 심화되고 있다. 서울 주요 대단지에서는 전세 매물이 한 자릿수에 그치거나 사실상 '제로' 수준까지 감소하는 사례가 이어지고 있다. 3,000세대가 넘는 대단지에서도 전세 매물이 1건에 불과한 경우가 등장하는 등 공급 위축이 뚜렷하다. 가격 상승 압력도 가파르다. 부동산 빅데이터 및 시세 플랫폼 기준 서울 아파트 평균 전세가는 6억 원대를 넘어섰으며, 일부 지역에서는 단기간 억 단위 상승이 나타나고 있다. 강북권 일부 단지에서는 2~3개월 사이 전세가격이 1억 원 이상 상승하며 호가가 시장을 주도하는 흐름이 나타나고 있다. 전세 매물이 줄어들면서 반전세·월세 전환도 빠르게 진행되고 있다. 보증금을 낮추고 월세를 높이는 형태가 확산되며 실수요자의 주거비 부담은 더욱 커지고 있다. 현장 체감은 더욱 직접적이다. 강남권 한 직장인은 “작년 6억 원대였던 전세가가 올해 들어 7억 원을 넘고 최근에는 8억 원대 중반까지 올라 사실상 감당하기 어려운 수준이 됐다"고 말했다. 업계에서는 이러한 흐름이 정책 변화와 맞물린 결과라고 보고 있다. 부동산 업계 관계자는 “보유세 강화와 비거주 1주택자 규제가 동시에 작용하면서 임대 물량이 줄어드는 흐름이 나타나고 있다"며 “이런 환경에서 전월세 시장이 안정적으로 유지되기는 쉽지 않다"고 분석했다. 다만 전문가들은 보유세 인상이 곧바로 임대료 상승으로 이어진다고 단정하는 것은 경계해야 한다고 본다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “보유세 인상이 곧바로 임대료 상승으로 이어진다고 단정하기는 어렵다"며 “세금 전가 여부는 단순한 문제가 아니라 시장 상황에 따라 달라지는 조건부 현상"이라고 말했다. 그는 “단기적으로는 계약 기간과 공실 위험 때문에 집주인이 세 부담을 세입자에게 바로 넘기기 쉽지 않지만, 장기적으로는 임대 수익률이 낮아지면서 공급이 위축되고 결국 임대료 상승 압력으로 이어질 가능성이 있다"고 설명했다. 이어 “결국 핵심은 시장의 교섭력과 수급 구조"라며 “전세 물량이 부족한 지역이나 아파트처럼 수요가 몰린 시장에서는 집주인이 가격 결정권을 갖기 쉬워 세금 전가가 현실화될 수 있지만, 공급이 많거나 수요가 약한 지역에서는 오히려 집주인이 세 부담을 떠안는 경우도 많다"고 지적했다. 그러면서 “세입자 부담을 줄이려면 세제 논쟁보다 공급 확대를 통해 선택지를 늘려주는 것이 더 근본적인 해법"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거를 앞두고 서울시장 선거전이 본격화되면서 오세훈 국민의힘 후보와 정원오 더불어민주당 후보 간 부동산 정책 충돌이 격화되고 있다. 이번 선거는 단순한 정책 경쟁을 넘어, 서울 시민들이 체감하는 '공급 속도'와 '정책 변화 리스크' 사이에서의 선택으로 압축되는 분위기다. 29일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 오 후보는 '시장 중심 공급 확대'를 전면에 내세우고 있다. 출마 이후 주택 공급 문제를 선거 핵심 의제로 부각하며 민간 중심 공급 확대 기조를 강조하고 있다. 민간 중심 공급 확대를 축으로 정비사업 속도를 높이고 규제 완화를 통해 사업성을 개선하겠다는 구상이다. 신속통합기획 등 제도 개선을 통해 재건축·재개발 인허가 기간을 단축하고, 공공임대주택 공급과 노후 주거환경 개선을 병행하겠다는 전략이다. 도시 공간 전략에서도 오 후보는 새로운 구조를 제시하기보다 기존 도심의 경쟁력을 끌어올리는 데 방점을 찍는다. 용산국제업무지구 조성, 잠실·삼성·코엑스·현대차 GBC 일대를 잇는 국제교류복합지구 개발, 여의도 금융 중심지 고도화 등을 통해 핵심 업무지구 기능을 강화하겠다는 구상이다. 여기에 '그레이트 한강 프로젝트'를 통한 수변 공간 재편과 주요 간선도로 입체화, 철도 지하화 등 도시 인프라 개선을 결합해 도심 이용 효율을 높이겠다는 계획이다. 반면 정 후보는 공공 기반 공급 확대를 전면에 내세우며 차별화를 시도하고 있다. 시민 참여형 리츠를 활용한 공공 주도 공급, 시세 대비 70~80% 수준의 실수요형 주택 공급, 시니어 아파트 도입과 상생형 주택 및 대학 기숙사 확대 등을 통해 주거 안정성을 높이겠다는 구상이다. 도시 구조 측면에서는 보다 분명한 청사진을 제시한다. 기존 강남·여의도·광화문 중심의 '3도심 체계'를 신촌·홍대, 청량리·왕십리까지 확장하는 '5도심 구조'로 전환하고, 신촌·청량리·관악을 중심으로 청년 창업 클러스터를 조성하겠다는 계획이다. 또 용산, 홍릉(청량리), 구로(G밸리), 양재 등 4개 권역에 일자리 특구를 구축해 산업과 고용 기반을 동시에 강화하겠다는 구상도 내놨다. 아울러 정비사업 관리체계 구축과 자치구 권한 확대, '정비사업 매니저'와 '착착 개발' 도입 등을 통해 공공 중심의 정비사업 운영을 강화하겠다는 입장이다. 부동산 시장에서는 공공 주도 공급 확대가 사업성 저하로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 다만 '전면 중단' 가능성에 대해서는 선을 긋는 시각도 존재한다. 도시계획 업계 관계자는 “정원오 체제에서는 사업이 멈춘다기보다 공공성 조건이 강화되며 선별적으로 추진되는 양상이 나타날 가능성이 높다"며 “체감 속도가 느려질 수는 있어도 구조 자체가 뒤집히는 것은 아니다"라고 분석했다. 실제로 성동구 일대에서는 성수전략정비구역 정비계획 결정 고시 등 장기간 정체됐던 사업이 단계별로 진전된 사례가 있다. 행당7구역, 용답동 재개발 등도 임기 중 주요 절차를 거친 사업지로 거론된다. 이 같은 노선 차이는 현장에서 '속도 대 조정'이라는 인식으로 번지고 있다. 성북구 재개발 구역에 거주하는 직장인 A씨는 “신속통합기획 이후 이제야 사업이 굴러간다는 체감이 있다"며 “선거 결과에 따라 인허가 기준이 다시 바뀌면 겨우 움직이던 사업이 멈출 수 있다는 우려가 주민들 사이에 있다"고 말했다. 강동구 재건축 추진 단지 주민 B씨 역시 “정비사업의 가장 큰 리스크는 정책 불확실성"이라며 “이미 궤도에 오른 사업에 공공성 기준이 강화되면 일정 지연은 불가피할 것이라는 인식이 많다"고 전했다. 송파구에 거주하는 자영업자는 오세훈의 신속통합기획 방식에 대해 “사업 속도가 빨라진 건 체감되지만, 그만큼 외부 투자 수요가 급격히 유입되면서 원주민 부담이 커진 측면도 있다"고 말했다. 그는 “재개발 기대감이 커지면서 집값과 분담금이 동시에 올라 고령층이나 장기 거주 주민들은 현실적으로 버티기 어려워하는 경우도 적지 않다"며 “속도만큼이나 주민 보호 장치가 필요하다는 목소리가 있다"고 전했다. 강남구에 거주하는 전문직 종사자는 “최근 정책 흐름을 보면 강북 지역 개발에 방점이 찍히면서 상대적으로 강남권은 정책적 소외를 느낀다는 인식도 일부 있다"고 말했다. 그는 “강북 르네상스 등 균형 개발 취지는 공감하지만, 세금과 규제 부담을 감안하면 기존 핵심 지역에 대한 관리와 투자도 병행돼야 한다는 시각이 있다"고 강조했다. 일반 시민들 사이에서도 평가는 엇갈린다. 서울 동대문구 직장인 C씨는 “주택 공급 확대나 교통 정책은 실제로 체감되는 부분이 있다"며 “정책이 이어지는 것이 시장 안정 측면에서 중요하다"고 말했다. 영등포구 직장인 D씨는 “한강공원 정비나 기후동행카드, 120 다산콜센터 같은 서비스는 일상에서 체감되는 변화"라며 “도시 경쟁력 측면에서도 일정 부분 성과가 있다"고 평가했다. 다만 그는 “일부 사업은 비용 대비 효과를 두고 논란이 있는 것도 사실"이라며 정책별 평가가 엇갈린다는 점도 함께 지적했다. 중구에 근무하는 금융권 종사자 E씨는 “정책의 완성도보다 방향성이 중요하다"며 “서울은 경제 활동과 자산 시장이 밀집된 도시인 만큼 정책의 예측 가능성과 안정성이 무엇보다 중요하다"고 말했다. 그는 “과거 시정 경험을 겪은 유권자들 사이에서는 정책 리스크에 대한 경계심이 여전히 존재한다"며 “최근 정치 흐름을 보면 이른바 '샤이 보수' 성향 유권자들이 결집할 가능성도 있다"고 분석했다. 이어 “이번 선거는 이념보다 도시 경쟁력과 시장 안정성을 누가 더 설득력 있게 제시하느냐의 문제"라며 “현재로서는 정책 연속성과 민간 중심 공급 기조를 유지할 수 있는 후보에 무게가 실리는 분위기"라고 덧붙였다. 도시재생 정책에 대한 회의론도 여전히 존재한다. 동작구 노량진동 재개발 지역 입주를 앞둔 직장인 F씨는 “과거 일부 도시재생 사업이 벽화나 이벤트 중심으로 진행되면서 근본적인 주거 환경 개선으로 이어지지 못한 측면이 있다"며 “단기적인 미관 개선이나 커뮤니티 활성화도 의미는 있지만, 노후 주거지 문제를 해결하기에는 한계가 분명하다"고 지적했다. 이어 “산업 기반 조성, 교통 인프라 확충, 주택 공급 확대 같은 구조적 접근이 병행돼야 한다"고 말했다. 한편 정 후보가 구청장으로 재직해 온 성동구에서는 생활 밀착형 행정에 대한 긍정 평가가 두드러진다. 성동구 주민들은 “민원 대응 속도가 빠르고 행정 피드백이 체계적"이라며 “현장 중심 행정과 생활 편의 시설 확충에 대한 체감도가 높다"고 입을 모은다. 다만 이러한 행정 만족도가 서울시장 선거 선택으로 직결될지는 미지수라는 평가도 함께 나온다. 성동구에 거주하는 30대 직장인 G씨는 “이전에는 구청장이 누구인지 크게 신경 쓰지 않았는데, 이사 이후 행정 속도와 대응 방식에서 차이를 체감하고 있다"며 “생활 불편을 문자로 접수하면 당일이나 다음날 바로 답변이 오고 처리 과정까지 안내돼 신뢰가 생겼다"고 말했다. 그는 “정치적인 평가를 떠나 행정만 놓고 보면 민원 피드백이 빠르고 주민 편의를 세밀하게 챙긴다는 인상이 강하다"며 “버스 스마트쉼터 같은 시설도 도입 속도가 빨라 다른 지역보다 앞서 있다는 느낌"이라고 설명했다. 성동구 주민 I씨는 “무학여고 화재 당시 주말에도 비교적 빠르게 현장에 도착한 것으로 기억한다"며 “이러한 경험이 행정가로서 긍정적인 평가로 이어졌다"고 전했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

경기 성남시 중원구 상대원2구역 재개발 사업이 벼랑 끝에 섰다. 지난 11일 기존 시공사인 DL이앤씨와의 결별을 선언했지만, 대체재로 점찍었던 GS건설 선정 총회가 무산되면서 사업은 방향을 잃었다. 오는 30일과 5월 1일, 단 48시간 사이에 벌어질 연쇄 총회 결과에 따라 이 사업은 '조기 착공'의 길을 걷게 될지, 아니면 '제2의 트리마제'가 될지 결정된다. 과거 성수동 트리마제 조합원들은 시공사와의 갈등과 이자 부담을 이기지 못해 조합 파산을 맞고, 입주권은커녕 토지까지 시공사에 넘긴 재산권 상실의 비극을 경험한 바 있다. 갈등의 한복판에 선 상대원2구역 현장을 점검하고, 이해관계자들의 목소리를 통해 1조 원대 사업을 뒤흔드는 리스크의 실체를 추적했다. 에너지경제신문이 직접 찾은 현장에서 가장 먼저 눈에 띈 것은 공사장 외곽 가림막을 가득 채운 현수막들이었다. “2026년 6월 착공 확약", “상대원2구역 시공사는 여전히 DL이앤씨"라는 문구가 적힌 대형 현수막이 전면에 걸려 있었고, 그 주변으로는 △평당 공사비 480만원대 준수 △중도금 대출금 3000억 원 지원 △조합원 분담금 1억 원 상당 절감 효과 △사업추진비 2000억 원 지원 △GS건설 손해배상 청구 대응 등 구체적인 조건이 나열된 현수막들이 빼곡히 이어졌다. 이들 조건은 DL이앤씨가 조합에 공식 공문으로 전달한 내용과 동일한 것으로 조합 측은 해당 공문을 접수하고도 조합원들에게 별도 공지하지 않은 것으로 전해졌다. 이에 DL이앤씨는 대표이사 명의의 자료 제출과 공증 절차를 거쳐 관련 내용을 직접 공개한 후 현수막까지 내건 것이다. 성남 상대원2구역 현장은 현재 '기이한 정적'에 휩싸여 있다. 통상 정비사업에서 철거 완료는 착공과 일반분양을 앞둔 '7부 능선' 돌파를 의미하지만, 이곳은 정반대의 흐름을 보이고 있다. 가장 속도를 내야 할 시점에 사업 추진의 핵심 축인 시공사가 사실상 이탈하면서 사업 동력이 급격히 약화된 상태다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일대를 재개발해 최고 29층, 43개 동, 총 4885가구 규모의 대단지 아파트로 조성하는 사업이다. 조합은 2015년 10월 DL이앤씨를 시공사로 선정한 뒤, 2021년 'e편한세상' 브랜드로 도급계약을 체결했다. 이후 사업 추진 과정에서 갈등이 불거졌다. 조합이 특정 업체의 마감재 적용을 요구했지만 DL이앤씨가 이를 수용하지 않았고, 하이엔드 브랜드 '아크로' 적용 역시 무산되면서 양측 간 입장 차가 확대됐다. 결국 이러한 이견이 누적되며 시공사 교체 논의로 이어졌고, 현재의 갈등 국면으로 번지게 됐다. 상대원2구역 조합은 지난 11일 총회에서 DL이앤씨와의 공사도급계약 해지안을 가결했다. 전체 조합원 2269명 가운데 1205명이 참석했고, 이 중 1100명 이상이 찬성표를 던지며 '결별'은 사실상 확정됐다. 하지만 같은 날 상정된 GS건설 시공사 선정 안건은 '현장 참석 과반' 요건을 충족하지 못해 상정조차 되지 못했다. GS건설은 △3.3㎡당 공사비 720만원 △2026년 내 착공 △총 3000억원 규모 사업촉진비 지원 등을 제시했지만, DL이앤씨와의 조건 비교를 둘러싸고 조합 내부와 업계 평가가 엇갈리고 있다.실제 일부 조합원들은 시공사가 여론을 조작하고 있다고 믿으며 집행부를 지지하는 반면, 다른 쪽에서는 집행부와 신규 시공사의 결탁을 의심하며 해임을 요구하는 등 극심한 내홍을 겪고 있는 것으로 전해졌다. 기존 시공사는 정리했지만 새로운 시공사를 확정하지 못하면서 사업장은 이른바 '무주공산' 상태, 즉 시공사 공백 국면에 들어갔다. 정비업계 관계자는 “철거까지 마친 현장에서 시공사가 없는 상황은 매우 이례적"이라며 “사업 추진 동력이 급격히 떨어질 수밖에 없다"고 말했다. 조합원은 “시공사를 내보냈으면 바로 다음 대안을 확정 지어야 하는데, 2부 총회가 정족수도 못 채워 무산됐다는 소식을 듣고 눈앞이 캄캄해졌다"며 “이제 어떻게 해야 하나. 당장 매달 나가는 금융비용은 누가 책임지는가"라고 토로했다. 금융 리스크는 이미 현실로 다가왔다. 시공사 공백으로 사업비 대출 연장과 이주비 이자 대납이 불투명해지자, 조합은 지난 13일부터 조합원 각자에게 이주비 이자를 자납하라는 통보를 보냈다. 갈등의 표면적 이유는 '공사비'와 '투명성'이다. 조합 집행부는 기존 시공사의 운영 방식이 불투명하고 공사비 증액 요구가 과도하다며 '적폐 청산'의 기치를 들었다. 정비업계에 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 DL이앤씨에 '시공사 지위 소멸 및 공사도급계약 해지에 따른 귀책 사유 최종 통지' 공문을 발송했다. 조합은 공문에서 계약 해지 사유로 총 6가지를 제시했다. △공사비 대폭 증액 요구 △관련 산출 근거자료 미제출 △옹벽 공사 등 설계 변경 △하이엔드 브랜드 '아크로' 미적용 △HUG 보증 승인 거부 △금품·향응 제공 및 신뢰관계 훼손 등이다. 조합 측은 특히 공사비를 기존 약 9850억 원에서 1조7000억 원 수준으로 올려달라는 요구와 함께 이에 대한 구체적 근거가 제출되지 않았다는 점을 문제 삼고 있다. 이와 함께 조합은 DL이앤씨 직원의 금품 수수 의혹과 관련해, 해당 인물이 업체로부터 금품을 받은 뒤 감사 착수 이전에 퇴사했으며 이를 조합장에게 전가하려는 시도가 있었다고 주장했다. 또한 DL이앤씨가 비상대책위원회와 연계해 조합 집행부 해임을 시도하는 등 사업 운영 전반에서 신뢰를 훼손했다고 보고, 이를 계약 해지의 근거로 포함시켰다. DL이앤씨 측의 반발도 거세다. DL이앤씨는 조합의 계약 해지 결정에 대해 시공자 지위 확인 등 법적 대응을 진행하겠다는 입장을 공시를 통해 밝혔다. DL이앤씨 측은 상대원2구역 시공사 계약 해지와 관련해 이미 법적 대응에 착수한 상태라고 밝혔다. DL이앤씨 관계자는 “조합이 새로운 시공사를 최종 선정할 경우 그에 따른 손해배상 청구는 불가피하다"고 말했다. 정비업계에서는 이 지점이 가장 위험한 대목이라고 지적한다. 한 업계 관계자는 “시공사 지위 확인 소송과 가처분이 인용될 경우, 설령 5월 1일에 새 시공사를 뽑더라도 착공은 불가능하다"며 “소송전이 시작되면 최소 3~4년은 사업이 올스톱될 것"이라고 경고했다. 비례율 하락에 따른 추가 분담금 공포도 현실이 되고 있다. 한 정비업계 전문가는 “비례율이 130%에서 100%로만 떨어져도 가구당 1억 원 이상의 추가 부담이 발생한다"며 “여기에 공사비 상승과 소송 비용이 겹치면 수억 원 단위의 '분담금 폭탄'은 피할 수 없다"고 분석했다. 사업의 불확실성을 키우는 변수는 시공사 문제에만 국한되지 않는다. 조합장 지위를 둘러싼 법적 다툼 중인 A씨를 둘러싼 '개인 리스크'가 집행부의 신뢰도를 흔들고 있다는 지적이 나온다. 법조계 등에 따르면 A씨는 재개발 사업 과정에서 특정 업체에 자재 납품 등 이권을 제공하는 대가로 금품을 수수했다는 의혹으로 고발됐다. 이에 맞서 조합은 5월 1일 시공사 선정 및 조합장 재신임 총회를 준비 중이다. 하루 앞서 비상대책위원회는 30일 조합장, 조합 임원 및 대의원 해임 총회를 예고했다. 결과는 1일 총회에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 눈길을 끄는 대목은 총회 참석비다. 조합은 이번 총회에 직접 참석하는 조합원에게 1인당 55만 원을 지급하기로 했다. 지난 총회의 30만 원보다 2배 가까이 오른 파격적인 금액이다. 조합 측은 총회 참석비 지급이 법적 범위 내에서 이뤄지는 것으로, 조합원 참여를 유도하기 위한 조치라는 입장이다. 이를 두고 조합 내부에서도 뒷말이 무성하다. 업계에서는 과거 북아현3구역 사례를 들어, 과도한 참석 수당 지급이 조합원의 자유로운 의사결정을 저해하는 '매표행위'로 판단될 경우 총회 결의 자체가 무효로 이어질 수 있다는 점을 지적한다. 조합원들은 온라인 커뮤니티 등에서 “55만 원이면 실비 보전이 아니라 사실상 '표값' 아니냐"며 “결국 우리 분담금으로 나가는 돈인데, 이렇게까지 해서 정족수를 채워야 하는 상황이 개탄스럽다"고 지적했다. 또 다른 조합원은 “GS 선정 총회에 참석하면 55만 원을 준다는 문자를 받고 황당했다"며 “이건 사실상 표를 사는 것처럼 보일 수밖에 없고, 결국 그 비용이 분담금으로 돌아올 것이 가장 걱정된다"고 말했다. 상대원2구역은 전체 조합원이 2269명에 달해, 참석비 지급 규모가 최대 12억원 수준에 이를 수 있다는 관측도 나온다. 이런 가운데 '재건축의 신'으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표까지 가세하면서 논쟁은 한층 격화되고 있다. 한 대표는 지난 25일 성남시 근로자종합복지관에서 열린 '상대원2구역 재개발 설명회'에서 “시공사를 교체할 경우 조합원들이 분담금 폭탄을 맞게 될 것"이라며 시공사 교체에 강하게 반대했다. 한 대표는 “DL이앤씨 유지 시 조합원 총 분담금은 약 1억9000만 원 수준이지만, GS건설로 변경할 경우 약 3억5400만 원까지 증가할 수 있다"며 “설계 변경과 마감재 상향 등이 반영되면 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다"고 주장했다. 또 “시공사 교체 시 세대당 약 1억1827만 원의 추가 부담이 발생할 수 있다"며 “분담금은 늘고 준공과 입주도 지연될 수밖에 없는데, 왜 시공사 교체에 집착하는지 이해하기 어렵다"고 지적했다. 조합 내부 갈등에 대해서도 강한 발언이 이어졌다. 그는 “오는 30일 해임 총회에서 조합장을 반드시 교체해야 한다"며 “이후 5월 1일 총회에서 해임안이 부결되고 시공사 변경이 통과될 경우 분담금 증가, 착공 지연, 각종 소송까지 겹치는 최악의 시나리오가 현실화될 수 있다"고 경고했다. 한 건설업계 관계자는 시공사 교체 시 발생할 구조적 리스크를 지적했다. 그는 “시공사마다 설계 철학과 공법이 달라 지하주차장 구조부터 전체 설계가 크게 달라질 수밖에 없다"며 “특히 기존 시공사가 적용한 특허 공법이나 상세 설계는 그대로 사용할 수 없어, 사실상 도면을 전면 수정해야 하는 상황이 발생한다"고 설명했다. 이어 “설계 변경이 이뤄지면 건축심의와 사업승인 등 인허가 절차를 다시 거쳐야 하고, 이 과정에서 착공 일정이 불가피하게 지연될 수 있다"고 덧붙였다. 공사비 측면에서도 부담이 커질 수 있다는 지적이다. 그는 “최근 자재비 상승과 글로벌 변수로 공사비 인상 압력이 지속되는 상황에서 시공사 교체까지 겹치면 사업비는 더 확대될 가능성이 크다"며 “공사비가 이미 높은 수준에서 출발하는 경우 추가 상승 여지도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr