서울 50층 초고층 시대 ‘개막’…35층 규제 등 확 푼다

▲최고 50층, 3800가구 규모로 조성될 서울 강남구 대치미도아파트에 신통기획 관련 현수막이 걸려 있다. 사진=김기령 기자

[에너지경제신문 김기령 기자] 서울 여의도 등 한강변과 강남 일대 재건축 아파트의 50층 시대가 개막했다. 서울 전역에 적용됐던 ‘35층 층수 제한’이 연내 폐지됨에 따라 50층 이상 초고층으로 재탄생하는 단지가 속속 늘어날 전망이다.

27일 정비업계에 따르면 서울시가 서울 내 노후 단지들의 초고층 설계를 추진하면서 지지부진했던 재건축 사업이 본 궤도에 올랐다. 이에 서울 스카이라인의 대대적인 변화에 대한 기대감도 덩달아 높아지고 있다.

▲표. 서울 일대 초고층 재건축 추지 단지 현황.

우선 ‘35층 제한’ 폐지가 가장 먼저 적용되는 단지는 강남구 대치동 미도아파트다. 서울시는 지난 21일 대치미도아파트 신속통합기획안을 확정했다. 기획안에 따르면 용적률을 300%로 적용해 최고 층수 50층, 3800가구 규모로 조성한다는 계획이다.

대치미도아파트는 1983년 준공된 강남 일대의 대표 노후 아파트 단지로 지난 2014년 안전진단을 통과했지만 부동산 시장 불안과 박원순 전 서울시장의 ‘35층 룰’에 막혀 사업이 진전되지 못했다. 당시 박 전 시장은 서울 모든 아파트 단지의 용적률이 250%를 넘지 못하게 했다.

그러나 오세훈 서울시장이 지난 3월 획일적인 층수 규제를 폐지하고 창의적인 스카이라인을 형성하겠다는 내용이 담긴 ‘2040 서울도시기본계획’ 도입을 예고하면서 상황은 달라졌다. ‘35층 룰’ 폐지 내용이 포함된 ‘2040 서울도시기본계획’은 연내 도입될 전망이다.

대치미도아파트와 함께 강남 일대의 대표적인 노후 단지로 불리는 은마아파트도 지난달 19년 만에 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 재건축 사업이 추진력을 얻게 됐다. 정비계획안에 따르면 은마아파트는 최고 35층, 33개동, 5778가구로 조성된다. 서울 내 초고층 사업이 적극 추진되고 있는 만큼 은마아파트 추진위원회 측은 향후 조합설립 인가 이후 35층 정비계획안을 49층으로 변경하는 절차도 추진할 예정이다.

▲서울 영등포구 여의도동 시범아파트. 사진=김기령 기자

여의도 한강변 단지들도 초고층화된다. 1971년 준공해 여의도 일대에서 가장 오래된 단지인 시범아파트는 신통기획을 통해 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향해 용적률을 400%로 높이고 인근 63빌딩과 가까운 동은 최고 65층으로 조성된다. 반면 학교 변에는 중저층을 배치해 한강 조망 통경축을 확보하는 등 높고 낮은 건물이 조화를 이루는 ‘V자형 스카이라인’을 연출한다는 게 서울시의 계획이다. 시범아파트와 더불어 한양아파트도 최고 50층으로 조성될 예정이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "이번 신통기획으로 추진되는 여의도와 강남 일대 아파트를 비롯해 이촌 한강맨션 등 초고층 재건축 단지들의 사업이 가시화됨에 따라 서울 초고층 시대가 열렸다고 볼 수 있다"고 말했다.

강남과 여의도 일대에 초고층 아파트 설계가 추진됨에 따라 이촌, 잠실 등 노후 아파트 밀집 부촌 지역에서도 초고층 설계에 대한 기대가 커지는 양상이다. 용산구 이촌동 한강맨션은 GS건설을 시공사로 선정해 재건축 사업을 진행 중이다. GS건설은 조합 측에 최고 68층 설계안을 제시한 상태다. 1978년 준공돼 올해로 45년차인 송파구 잠실주공 5단지도 올 초 용도지역을 준주거지역으로 상향해 최고 50층으로 지을 수 있게 됐다.

서울시 관계자는 "연내 고시될 2040 서울도시기본계획을 기본으로 재건축 대상지마다의 특성을 분석해고 향후 정비사업에 미치는 영향을 고려해서 층수를 결정짓게 된다"며 "35층 층수 제한 조치가 폐지되면서 2040서울도시기본계획에 부합하는 경우 35층 이상으로 층수를 높이는 단지들이 늘어날 수는 있을 것"이라고 설명했다.

초고층 아파트로 조성되면 조합원 등 토지주 입장에서는 저층 노후 아파트일 때보다 경관 조망이 개선되면서 자산가치가 상승하는 효과를 누릴 수 있다. 용적률을 높여 층수를 올리게 되면 분담금도 감소하게 돼 재건축 시 조합원들의 자금 부담이 해소된다는 이점도 지닌다.

전문가들 역시 초고층 설계 추진 단지가 늘어남에 따라 재건축 사업 지연 문제가 해소되고 정책 방향성이 대폭 변화한 데 의의가 있다고 평가했다. 다만 50층 이상 초고층 건축 시 공사비 상승, 각종 규제에 따른 비용 발생 등은 초고층 건축의 한계로 지적된다.

송승현 도시와경제 대표는 "최근 공사비가 급등하고 있고 50층 이상으로 지을 경우 소방시설 확충 등 규제가 강해지다보니 분담금 자체는 줄어들더라도 부대 비용이 발생할 수 있다"면서도 "공공기여 형태를 적용해 기존 설계보다 높아진 층수는 시간이 지날수록 공공성만 강조될 수 있어 토지주들이 불만이 늘어날 수도 있기 때문에 이에 따른 해결책 마련도 수반돼야 할 것"이라고 꼬집었다. giryeong@ekn.kr