▲서울의 다세대, 빌라 밀집 주택가 모습. 연합뉴스
저소득층, 신혼부부 등 청년층의 '주거 사다리' 역할을 했던 서울의 다가구·다세대·연립 등 비(非)아파트 시장이 여전히 건설실적과 거래량이 급감하면서 위축된 모습을 보이고 있다. 정부가 최근 서울 아파트 가격 안정화를 위한 주택 공급 확충 차원에서 비아파트 수요·공급을 활성화하겠다는 대책을 내놨지만 제대로 효과를 발휘할 지 의문이라는 지적이 많다.
12일 부동산업계에 따르면 최근 서울을 중심으로 아파트 시장이 회복세를 보이는 반면 비아파트 시장은 여전히 극심한 침체다. 국토교통부의 주택통계를 보면 올해 상반기(1~6월) 기준 다가구·다세대·연립 등 비아파트 인허가 물량은 총 1만8332가구로 전년 동월(2만8570가구) 대비 35.8%(1만238가구) 급감했다. 같은 기간 아파트 인허가가 2만867가구로 전월 대비 4.3% 늘어난 것과 대비된다.
착공·준공 실적도 저조하다. 6월 아파트 착공은 1만7992가구로 전월 대비 29.1% 늘어난 반면 비아파트는 2720가구로 전월보다 20.2% 감소했다. 올 상반기 합산 비아파트 착공은 1만7366가구로 전년 동기 대비 27.8% 줄어든 것으로 나타났다. 6월 누계 비아파트 준공(입주)은 1년 전보다 38.2% 줄어든 2만2363가구로 집계됐다.
이처럼 비아파트 건설 실적이 급감하고 있는 이유는 전세사기 및 역전세에 대한 우려 등으로 비아파트에 대한 수요가 크게 감소한 탓이다. 사려는 사람이 없어 매매가 크게 줄었다. 6월 비아파트 거래량은 1만2460건으로 전월 대비 12% 감소했다. 1년 전과 비교해서도 3.9% 줄었다. 최근 5년간 6월 평균치와 비교했을 때는 48.9% 급감했다. 임차인들의 경우 전세사기의 여파로 비아파트 대신 아파트를 찾는 추세다. 실제 6월 전국 비아파트 전월세거래량은 9만8271건으로 전월 대비 16.1%, 전년 동월 대비 6.7% 감소했다.
비아파트는 아파트보다 공사 기간이 짧아 단기간 많은 주택을 공급할 수 있는 장점이 있는데, 현재 주택공급원으로서의 역할을 제대로 하지 못하고 있다는 지적이 나온다. 아울러 비아파트 시장 침체가 계속될 경우 1~2년 뒤부터 전체 전·월세 시장이 불안해지며 가격 상승을 불러올 수 있다는 우려도 제기된다.
상황이 이렇자 정부는 지난 8일 부동산 대책에서 비아파트 시장 정상화를 위한 다양한 방안을 내놨다. 우선 최소 6년 임대 후 분양받을 수 있는 '분양 전환형' 신축매입 제도를 새로 도입한다. 특히 서울은 공급 상황이 안정될 때까지 무제한 매입한다. 또 전용 60㎡ 이하 신축 소형주택을 매입하면 2027년 말까지 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 아울러 신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택의 일몰기간을 올 연말에서 2027년 말까지 2년 연장한다. 청약에서 불이익이 없도록 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다. 무주택 공시가격 기준도 수도권 1억6000만원 이하에서 5억원 이하로, 지방 1억원 이하에서 3억원 이하로 늘릴 예정이다.
다만 이같은 대책에도 비아파트 시장이 활성화하기는 어렵다는 전망이 제기된다. 이 정도 대책으로는 아파트 수요가 빌라·다세대주택으로 이동하기 어렵다는 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “소형 주택의 경우 다주택자 규제의 완화 정도나 폐지 여부에 따라서 자생적인 시장수요가 움직인다는 점을 감안해야 한다"면서 “신축 소형주택 구입 임대인에 대한 세제혜택도 '임대사업자 등록' 등 제약 요인이 걸려있다는 점에서 충분하다고 평하긴 어렵다"고 지적했다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 “이번 대책에는 특히나 비아파트 공급 위축과 임대시장 비정상화에 대한 핵심을 외면해 아쉽다"며 “방 한 칸 크기의 원룸도 대형 아파트와 같이 1주택을 보유한 것으로 보고 과세 중과 대상이 되는 불합리한 보유주택 산정 기준과 역전세로 인한 일부의 보증금 미반환으로 인해 과도하게 강화된 보증가입 요건 개선이 필요하다"고 말했다.
그는 또 “청약기준을 완화해 비아파트 주택 구매자가 쳥약 시 무주택으로 인정한다곤 하지만, 향후 청약을 통해 이주하고자 해도 기존 본인이 보유하였던 기축 비아파트 주택의 매수자 역시 보유주택 수에 포함된다"며 “환금성이 떨어지고 청약을 통한 입주 과정에 어려움을 겪을 것을 우려해 쉽게 비아파트 주택의 구입을 선택할 수 없을 것"이라고 비판했다.
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