1기 신도시 재건축 본격화…‘수억원 추가 분담금’ 최대 숙제

▲1기 신도시 재건축 선도지구에 선정된 한 아파트 단지 전경. 김다니엘 기자

정부가 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 사업을 본격화했다. 13곳의 선도지구를 발표하고 이주대책 마련에 나서는 등 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 현지 부동산 시장은 벌써부터 매수 문의가 줄을 잇고 집 주인들은 매물 회수에 나서면서 가격이 들썩이는 등 꿈틀하고 있는 상황이다. 그러나 대규모 이주에 따른 대책, 재건축 분담금 규모, 높아진 공사비 등에 따른 사업성 문제 등 앞으로 풀어야할 과제가 산적한 상황이다.

28일 정가에 따르면 국토교통부는 전날 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정하면서 현지 부동산 시장이 들썩이고 있다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다.

이 같은 계획이 발표된 후 해당 지역 내 집 값이 단기 급등하고 있다. 선도지구에 지정된 분당구 수내동 양지1단지금호 전용 84㎡의 이날 기준 시세는 최대 18억5000만원으로 지난주(17억3000만원) 대비 호가가 1억원 이상 급등했다. 수내동 A 공인중개사사무소 관계자는 “선도지구 선정 단지들에 매수 문의가 몰리고 있는 반면, 발표 이후 집주인들은 호가를 올리거나 매도를 미루고 있다“고 말했다.

그러나 33년 만에 추진되는 1기 신도시 재건축이 원활히 이뤄지려면 아직 남은 과제가 많다. 우선 대규모 이주 문제를 해소해야 한다. 1기 신도시 이주 규모는 국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온·1만2032가구)의 3배 수준인 약 3만6000여가구다. 이주가 2년도 채 남지 않은 상황에 3만6000가구의 대체 거주지를 어떻게 마련할 지 아직도 정부의 대책이 마련되지 않은 상태다.

정부는 향후 대규모 공실이 발생할 수 있다는 이유로 이주만을 위한 영구 임대주택 건설 계획을 취소한 상태다. 다양한 유형의 주택을 공급해 전월세 시장에서 이주 수요를 자연스럽게 흡수하도록 할 것이라며 관련 대책을 내달 발표하겠다고 했다. 정부가 올해 하반기 발표한 부동산 공급대책의 핵심 '매입임대' 카드를 활용할 거것이라는 예측도 있다. 서울의 신축빌라 '무제한' 매입을 통해 전세가를 낮추면서 수도권 아파트 매매가격을 낮추는 것이 골자다.

또 분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발을 통해 주거시설을 공급하는 방안이 거론되고 있으며 일산과 중동은 각각 3기 신도시인 고양창릉, 부천대장에 지어지는 아파트를 이주 대책으로 활용할 수도 있다는 전망이다.

1가구당 수억원 이상이 예상되는 추가 분담금도 문제다. 선도지구에 지정된 1기 신도시 단지들은 추가 공공 기여를 제안하는 한편 이주 대책에 쓰일 임대주택 비율을 최대한으로 써내는 등 공격적인 제안을 한 것으로 알려졌다. 문제는 이로 인해 재건축 추진 과정에서 비용 증가가 불가피해 수억 원의 추가분담금이 나온다는 것이다. 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다.

여기에 더해 용적률에 따른 사업성 차이로 추가분담금 폭탄이 터질 가능성도 있다. 최근 2~3년새 아파트 공사비가 크게 올라 집 주인들이 비용해야 할 돈도 늘어났고 시공사 입장에서도 사업성 확보에 어려울 수 있다는 문제도 풀어야할 숙제다. 정부는 한국부동산원을 통해 추가분담금 산정 결과와 공사비 상승으로 인한 갈등 요소를 줄이겠다는 방침만 세웠을 뿐 구체적인 대안은 내놓지 못하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이정도 규모의 재건축 사례가 없기 때문에, 정비사업을 원활하게 진행하는 것은 현실적으로 만만찮은 사안"이라면서도 “이주와 착공이 한 번에 몰리면 큰 문제가 되겠지만, 현재 분위기상 그럴 것 같지 않기 때문에 할 수 있는 방안은 다 시도해보는 것이 맞다고 본다"고 말했다.

이어 "지금은 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 재건축 추진의 관건“이라며 "이 때문에 부촌 중심으로 사업 추진 속도가 두드러질 여지가 크고, 1기 신도시 내에서도 지역적 양극화로 연결될 수 있다“고 말했다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr