▲금융당국이 비거주 1주택과 총부채원리금상환비율(DSR), 위험가중치(RWA) 등 3개 축을 중심으로 추가 대출 규제 마련 실무작업반을 가동한다. 사진은 5일 서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 안내문 모습.
다주택자 규제로 문을 좁힌 금융당국이 대출 전반으로 규제 범위를 빠르게 넓히고 있다. 고액 전세대출과 비거주 1주택자, 은행 자본규제까지 동시에 손보는 추가 대책이 추진되면서 가계대출 전반에 대한 압박 수위가 한층 높아지는 분위기다. 특정 수요를 겨냥하는 수준을 넘어 대출 구조 자체를 재편하려는 움직임으로 읽힌다.
5일 금융권에 따르면 금융위원회는 총부채원리금상환비율(DSR)과 위험가중치(RWA), 비거주 1주택자 규제를 중심으로 한 후속 방안을 마련하기 위해 이번 주부터 분야별 실무작업반을 가동한다. 오는 7일에는 은행권 여신 담당자들과 회의를 열고 최근 규제 이후 시장 동향과 추가 대응 방향을 점검할 계획이다.
앞서 금융당국은 수도권과 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 제한하는 조치를 내놓은 바 있다. 이 조치가 시행되면 약 1만 7000가구, 금액 기준으로는 4조원대 규모가 만기 상환 대상에 포함될 것으로 추산된다. 이 가운데 올해 만기가 돌아오는 물량만 약 1만 2000가구에 달하며, 이 중 60% 이상이 서울 전역과 과천, 분당 등 규제지역에 집중된 것으로 파악된다. 시장에서는 최대 7000가구 이상이 매물로 출회될 수 있다는 전망도 나온다.
매물 증가 가능성은 실수요자에게는 기회 요인으로 거론된다. 규제지역은 수요가 집중된 곳인 만큼 공급이 늘어날 경우 무주택자의 진입 여건이 일부 개선될 수 있다는 분석이다. 다만 이미 해당 지역에서는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40% 수준으로 묶여 있어, 실제 거래로 이어질지는 금융 여건에 좌우될 것이라는 시각도 함께 제기된다.
금융당국은 대출 총량 관리의 실효성을 높이기 위해 DSR 적용 범위 확대를 핵심 과제로 보고 있다. 그동안 규제 영향이 제한적이었던 전세대출과 정책금융 상품을 포함시키는 방안이 유력하게 검토된다. 현재 일부 전세대출이 DSR 규제 대상에 포함돼 있지만, 특정 조건에서는 이자 상환액만 반영되는 데 그치고 있다. 이에 따라 고액 전세대출에 대해 원리금 기준을 적용하거나, 일정 금액 이하 소액 대출까지 규제 범위에 포함하는 방안 등이 함께 논의되고 있다.
은행의 대출 공급 여력을 직접 줄이는 자본규제 강화도 병행될 것으로 관측된다. 위험가중치가 높아질수록 동일한 규모의 주택담보대출을 취급하더라도 자본비율이 낮아지는 구조이기 때문이다. 금융당국은 이미 주담대 위험가중치 하한을 상향 조정한 바 있으며, 추가로 이를 25% 수준까지 끌어올리는 방안과 함께 고액 주택담보대출에 별도의 가산 규제를 적용하는 방안도 검토하고 있다. 은행권 평균 대출 규모를 고려할 때 추가 규제 기준은 3억~4억원 수준에서 설정될 가능성이 거론된다.
비거주 1주택자를 겨냥한 규제 역시 구체화되는 분위기다. 실거주 목적이 아닌 상태에서 전세대출을 활용하는 수요를 억제하기 위해 공적 보증을 축소하거나 제한하는 방안이 논의되고 있다. 전세대출이 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공공 보증기관을 기반으로 운영되는 만큼, 보증 비율이나 한도를 조정하는 방식으로 대출 규모를 줄이겠다는 취지다.
이미 전세대출 보증 비율과 한도가 단계적으로 낮아진 상황에서 추가 축소 가능성도 제기된다. 다만 비거주 1주택자를 일괄적으로 규제하기에는 현실적인 제약이 있다는 점도 변수다. 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 등 불가피한 사유에 대해서는 예외를 인정해야 한다는 판단이 깔려 있기 때문이다. 실제 정책 설계 과정에서도 이러한 예외 범위를 어디까지 인정할지를 두고 세부 기준 마련이 이어질 전망이다.
다주택자에 이어 전세대출과 1주택자까지 규제 논의가 확대되면서 가계대출 관리 기조는 당분간 한층 강화될 것으로 보인다.
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