李 대통령 자택 근저당 17.7억의 비밀…재건축 조합원 지위 승계였나

▲이재명 대통령이 21일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

이재명 대통령이 배우자 김혜경 여사와 공동 소유했던 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트를 29억원에 매각하면서 매수인을 상대로 채권최고액 17억7700만원의 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다.

통상 아파트 매매에서는 매수인이 금융기관 대출을 받아 잔금을 치르고 은행이 근저당권자가 되는 경우가 대부분이다. 하지만 이번 거래에서는 매도인인 이 대통령 부부가 직접 근저당권자로 등기됐다. 대통령실 설명 등을 종합하면 매수인의 잔금 지급 시점을 고려해 소유권을 먼저 이전하고, 미지급 잔금에 대한 담보를 확보하는 방식으로 거래가 이뤄진 것으로 풀이된다.

21일 확인한 대법원 등기부등본에 따르면 해당 아파트는 지난 14일 매매를 원인으로 소유권 이전이 이뤄졌으며, 등기 접수는 16일 완료됐다. 매수인은 김모씨와 조모씨로 각각 지분 2분의 1을 취득했다. 매매목록에는 거래가액이 29억원으로 기재돼 있다.

같은 날 채권최고액 17억7700만원의 근저당권도 설정됐다. 채무자는 새 소유자인 김모씨와 조모씨이며, 근저당권자는 이재명 대통령과 김혜경 여사다.

부동산 전문 변호사이자 세무사는 이번 거래에 대해 본지에 “금융기관 대출이 아니라 매도인이 잔금 일부를 나중에 받기로 하고, 그 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 구조로 보인다"고 설명했다.

이어 “매도인과 매수인이 합의하면 법적으로 가능한 거래"라면서도 “서로 특수관계가 없는 당사자 사이에서 수십억원대 아파트를 거래하면서 매도인이 거액의 잔금 지급을 유예하는 사례는 흔한 편은 아니다"라고 말했다.

다만 등기부에 기재된 채권최고액 17억7700만원이 실제 미지급 잔금과 동일한 금액이라는 의미는 아니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 포함해 담보할 수 있는 최대 범위를 뜻한다.

금융기관 대출은 통상 실제 채권액보다 110~120% 수준에서 채권최고액을 설정하는 경우가 많지만, 개인 간 거래에는 동일한 기준이 반드시 적용되는 것은 아니다. 따라서 채권최고액만으로 실제 미지급 잔금 규모를 단정하기는 어렵다.

이번 거래가 이 시점에 이뤄진 배경에는 해당 단지의 재건축 일정이 영향을 미쳤을 것이라는 해석도 나온다.

양지마을은 사업시행자 지정 절차를 앞두고 있는 것으로 알려져 있다. 부동산 업계에서는 사업시행자 지정 이후에는 재건축 권리관계가 달라질 수 있는 만큼, 매수인이 관련 권리를 안정적으로 확보하기 위해 잔금 지급보다 소유권 이전을 먼저 진행했을 가능성을 제기하고 있다.

실제로 대통령실은 매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정이라고 설명한 바 있다. 업계에서는 매수인의 자금 사정과 재건축 일정이 맞물리면서 이 같은 거래 구조가 만들어졌을 가능성이 있다는 분석이 나온다.

다만 이번 거래가 재건축 권리 확보를 위한 목적이었다고 단정할 수는 없다. 실제 계약 경위와 당사자들의 의사, 재건축 관련 법률 적용 여부 등은 추가 확인이 필요한 부분이다.

국민의힘은 이번 거래를 두고 정부의 가계대출 규제 기조와 배치되는 것 아니냐며 비판했다.

국민의힘은 매도인이 사실상 매수인의 자금 조달을 지원한 형태라며 “내로남불"이라고 지적했다. 특히 재건축 사업 일정과 맞물려 소유권을 먼저 넘긴 점을 두고 “매도인 금융 방식"이라는 비판도 제기했다.

이에 대해 대통령실은 “등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라며 “매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정"이라고 설명했다.

또 “이 대통령은 최근 시세보다 낮은 29억원에 자택을 매각했다"며 “1주택자로서 매각 의무는 없었지만 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주기 위한 조치"라고 밝혔다.

전문가들은 이번 거래에서 가장 중요한 추가 확인 사항으로 이자 약정을 꼽았다.

부동산 전문 변호사 겸 세무사는 “매도인이 잔금 지급을 유예했다면 통상 이자 약정을 두는 경우가 많다"며 “실제 이자를 어떻게 약정했는지, 상환기한을 어떻게 정했는지가 세무상 가장 중요한 부분"이라고 말했다.

이어 “무이자나 시중보다 현저히 낮은 금리로 장기간 자금을 제공했다면 세법상 검토 대상이 될 여지는 있다"면서도 “다만 증여세 문제는 특수관계 여부와 실제 계약 내용, 대여금 규모, 이자율 등을 종합적으로 봐야 판단할 수 있는 사안"이라고 설명했다.

현재 공개된 등기부만으로는 이 대통령 부부와 매수인의 특수관계 여부, 실제 미지급 잔금 규모, 이자율, 계약서 특약 등은 확인되지 않는다. 따라서 이번 거래를 증여나 편법 거래로 단정할 근거는 없다.

또 매수인이 약정한 기한까지 잔금을 지급하지 않을 경우 근저당권자인 이 대통령 부부는 담보권을 실행해 경매를 신청하고 채권을 회수할 수 있다.

변호사는 “근저당권 설정 자체는 민법상 허용되는 정상적인 담보 방식"이라면서도 “다만 일반적인 아파트 거래에서는 흔치 않은 구조인 만큼 거래 배경과 계약 내용에 관심이 집중될 수밖에 없다"고 말했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr