강남3구 21주 만에 모두 하락… 서울 집값 상승축 외곽으로

▲사진은 서울시내 아파트. 연합뉴스

서울 아파트값이 83주 연속 상승했지만 시장 안에서는 정반대 흐름이 나타나고 있다. 강남·서초에 이어 송파구까지 하락 전환하면서 강남3구가 21주 만에 일제히 마이너스를 기록한 반면 강북·도봉·성북 등 상대적으로 가격이 낮은 지역에서는 0.4% 안팎의 상승세가 이어졌다. 고가주택 밀집지역의 가격 조정과 중저가 지역의 '키 맞추기'가 동시에 진행되면서 서울 집값의 양극화가 한층 뚜렷해지는 모습이다.

10일 한국부동산원이 발표한 '2026년 9월 1주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.20% 상승했다. 전주 상승률 0.22%보다 0.02%포인트 낮아지며 2주 연속 상승 폭이 둔화했다.

서울 전체 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 이후 83주째 상승세를 이어갔다. 역대 최장 상승 기간인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지의 85주 기록에도 가까워졌다. 다만 서울 평균 상승률만 놓고 보면 시장 내부의 온도 차는 가려진다.

가장 눈에 띄는 변화는 강남3구다. 송파구 아파트값은 전주 0.01% 상승에서 이번 주 0.02% 하락으로 전환했다. 지난 4월 셋째 주 이후 21주 만의 하락이다.

강남구는 0.35% 떨어져 5주 연속 하락했고 서초구도 0.30% 내리며 5주째 약세를 이어갔다. 강남구는 압구정·대치동 대단지, 서초구는 잠원·반포동 등을 중심으로 가격 조정이 나타났다.

특히 서초구는 전주 -0.23%에서 이번 주 -0.30%로 낙폭이 0.07%포인트 확대됐다. 강남구는 같은 기간 -0.41%에서 -0.35%로 하락 폭이 다소 줄었다.

송파구마저 하락하면서 강남3구가 모두 마이너스로 돌아섰다. 강동구만 0.20% 상승세를 유지하면서 강남4구가 포함된 동남권 전체 아파트값은 전주 -0.12%에서 이번 주 -0.13%로 하락 폭이 확대됐다.

최근 고가주택을 중심으로 가격이 조정되는 배경에는 세제 개편을 둘러싼 불확실성과 고가주택에 대한 가격 부담이 함께 작용하고 있다는 분석이 나온다.

▲한국부동산원이 10일 발표한 '2026년 9월 1주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승했다. 서울은 0.20%, 경기 0.17%, 인천 0.03% 올라 수도권의 상승세가 이어졌다. 반면 제주(-0.06%), 충남(-0.05%), 경북(-0.03%), 부산(-0.02%) 등은 하락했다. 사진=한국부동산원

반면 서울 외곽과 중저가 지역에서는 상승세가 이어졌다.

강북 14개구 아파트값은 이번 주 평균 0.33% 올라 강남 11개구 상승률인 0.08%의 4배를 웃돌았다.

강북구가 0.46% 상승해 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 미아·번동 중소형 아파트를 중심으로 가격이 올랐다.

도봉구와 서대문구도 각각 0.43% 상승했다. 도봉구는 창·쌍문동 대단지, 서대문구는 홍제·홍은동 주요 단지를 중심으로 강세를 보였다.

성북구는 돈암·정릉동 등을 중심으로 0.42%, 관악구는 봉천·신림동 역세권 단지를 중심으로 0.41% 올랐다. 중랑구 역시 0.40% 상승했다.

노원구와 강서구는 각각 0.38% 올라 전주보다 상승 폭은 줄었지만 여전히 서울 평균을 크게 웃돌았다.

정부의 대출 규제와 고가주택에 대한 세 부담 우려가 이어지면서 상대적으로 자금 조달이 쉬운 중저가 아파트로 실수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다. 강남권에서 시작된 상승세가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 확산되는 이른바 '키 맞추기' 현상이라는 것이다.

한국부동산원은 “일부 지역에서 가격을 조정한 매물이 출회되면서 하락 거래로 이어졌다"며 “선호도가 높은 대단지와 역세권 등 주요 단지를 중심으로 매매가격이 상승하면서 서울 전체적으로는 상승세가 유지됐다"고 설명했다.

전세시장에서도 강남권과 외곽 지역의 흐름이 엇갈렸다.

이번 주 서울 아파트 전셋값은 0.19% 올라 전주(0.21%)보다 상승 폭이 0.02%포인트 줄었다. 매매가격과 마찬가지로 2주 연속 상승 폭이 둔화했다.

특히 서초구는 전셋값이 0.21% 떨어지며 4주 연속 하락했다. 반포동 래미안 트리니원과 방배동 디에이치방배 등 대규모 신규 입주 물량이 시장에 나오면서 잠원·반포동 등을 중심으로 가격 조정이 나타난 영향으로 풀이된다.

강남구 전셋값도 0.03% 떨어져 2주 연속 하락했다. 대치·압구정동 재건축 추진 단지를 중심으로 약세가 이어졌다.

반면 중저가 지역의 전셋값은 강한 상승세를 나타냈다.

노원구는 중계·상계동 대단지를 중심으로 0.38% 상승했고 중랑구도 중화·신내동 역세권을 중심으로 0.37% 올랐다. 서대문구와 금천구가 각각 0.32%, 성동구와 강북구가 각각 0.31% 상승했다.

강북 14개구의 평균 전셋값 상승률은 0.26%로 강남 11개구의 0.13%보다 두 배 높았다. 매매시장뿐 아니라 전세시장에서도 강남권과 비강남권의 격차가 동시에 나타난 셈이다.

수도권에서도 아파트값 상승세는 이어졌다. 경기 아파트 매매가격은 0.17% 상승했다. 수원 권선구가 0.48%, 영통구와 하남시가 각각 0.47% 오르며 강세를 보였다.

성남 분당구와 용인 기흥·수지구 등 경기 남부권도 비교적 높은 상승률을 유지했지만 상당수 지역에서 전주보다 상승 폭은 둔화했다.

인천 아파트값은 0.03% 올라 전주 0.01%보다 상승 폭이 확대됐다. 수도권 전체 아파트값은 0.16% 상승했다.

▲한국부동산원이 10일 발표한 '2026년 9월 1주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.10% 상승했다. 서울은 0.19%, 인천 0.17%, 경기 0.14% 올랐으며 세종은 0.12% 상승했다. 반면 제주(-0.04%)와 강원(-0.01%)은 하락했다. 사진=한국부동산원

전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.08% 올랐다. 지방은 0.01% 상승했다. 다만 전국 182개 시·군·구 가운데 상승 지역은 전주 111곳에서 109곳으로 줄고 하락 지역은 56곳에서 61곳으로 늘어 지역별 차별화가 확대되는 모습이다.

전국 아파트 전셋값은 0.10% 상승했다. 수도권은 0.16%, 지방은 0.04% 올랐다.

서울 집값은 아직 전체적으로 상승 궤도에 있지만 상승세의 중심은 빠르게 달라지고 있다. 강남3구에서는 고가주택을 중심으로 가격 조정이 확산하는 반면 외곽에서는 상대적으로 낮은 가격과 대출 접근성을 바탕으로 매매·전세가격이 동시에 오르고 있다. 향후 서울 집값의 방향 역시 강남권의 조정이 외곽으로 번질지, 반대로 외곽의 '키 맞추기' 상승세가 얼마나 이어질지가 관건이 될 전망이다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr