수억원 분담금 예상되자 주민 동의율 급감
각종 분쟁과 찬반 논란으로 기간 연장 예상
“1기 신도시 땅값 이미 고평가…이익 없을 것"
▲1기 신도시 선도지구에 지정된 경기도 분당의 한 아파트 전경. 김다니엘 기자
정부가 최근 1기 신도시 선도지구를 지정하고 재건축에 속도를 낼 것이라는 의지를 밝혔다. 그럼에도 일각에서는 재건축 사업이 각종 문제를 유발해 완공까지는 정부 예상보다 오랜 기간이 소요될 것이며, 이미 높은 집값에 각종 비용 인상으로 치솟은 분담금까지 더해지면 조합원들이 예전처럼 이득을 볼 일은 없을 것이라는 지적이 이어지고 있다.
6일 업계에 따르면 국토교통부는 지난해 11월 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정했다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다.
하지만 이러한 정부의 계획은 사업 일정 자체부터 무리라는 지적이 나오고 있다. 현재 1기 신도시 선도지구는 재건축에 수억원의 추가 분담금이 예상되는 등 사업성이 담보되지 않고 있다. 이주 대책 또한 아직 확실하지 않은 상황에 지정됐다. 또 감정가로 인한 주민간 갈등과 분쟁, 각종 분담금으로 인한 조합 내 찬반 갈등이 예상돼 장기화될 가능성이 높다. 정부가 제시한 2027년 착공과 2030년 입주는 이미 사실상 불가능하다.
정비사업을 진행하려면 기본계획수립, 정비계획수립, 이주, 철거, 착공 등 10여 단계의 과정이 필요하다. 추가 분담과 관련해 주민 간 이견이 예상되는 만큼 조합 설립에만 최소 1~2년 이상 소요될 전망이다. 3만6000가구가 한꺼번에 이사를 해야 하기 때문에 물량 공급이 쉽지 않아 이주에도 상당한 시간이 예상된다.
여기에 더해 이미 고평가된 집값과 한없이 높아진 분담금 때문에 예전처럼 재건축 사업을 통해 수익을 거두기 힘들어졌다는 것도 걸림돌이다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 자잿값이 상승하고 공사비가 급등했다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 건설공사비지수는 130.26으로 공사비 급등이 시작되기 전 시점인 2020년 11월(100.97) 대비 29%나 상승했다. 이처럼 수억원의 추가 분담금이 예상되는 어려운 상황에 각종 분쟁과 계획 변경으로 사업 기한이 늘어나게 된다면, 오히려 분담금을 감당하지 못하는 조합원들이 대량 발생할 것으로 우려된다.
이같은 상황이 알려지자 선도 지구 주민들의 분위기도 달라지고 있다. 분담금이 최소 수억원에서 최대 10억원대로 예상된다는 것이 알려지면서 주민 동의율은 급감하고 있다는 것이다. 이 때문에 1기 신도시 선도지구 지정에는 '승자의 저주'라는 얘기까지 나오고 있다.
한 업계 관계자는 “선도지구 신청 과정에서 주민들의 동의율이 높았던 것은 신청 및 재건축 자체에 대한 동의였기 때문인데, 수억원의 추가 분담금이 발생할 경우에도 찬성할 것인지는 별도의 문제“라며 “신청 과정에서 현실적인 부분들이 많이 고려되지 않았고 '일단 무작정 선정되고 보자'라는 분위기로 진행됐기 때문에 추가 분담금 규모가 최대 관건으로 보인다"고 말했다.
일부 전문가들은 실제 재건축 사업 기간은 정부의 계획보다 훨씬 오래 걸릴 것이며, 1기 신도시들이 위치한 경기도 땅값은 이미 고평가돼 있어 재건축을 한다고 해도 예전처럼 큰 이익이 발생하지 않을 것이라고 전망했다.
한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “재건축 추진위원회를 통해 조합을 결성하고 이 과정에서 동의서를 다시 받아야 하는데 최종 사업성 검토 설명회에서 분담금에 대한 윤곽이 나오면 분명 반대하는 인파가 있을 것"이라며 “또 블록 단위별로 사업을 진행하다보니 조합장 선임, 감정평가 결과에 대한 민원들이 사업을 지연시킬 것"이라고 내다봤다.
이어 “10년 뒤 대한민국 부동산시장은 지금과 완전히 다른 분위기일 것인데 1기 신도시들이 있는 경기도는 지금보다 더 오를 마땅한 이유가 없다"며 “여러 가지 시나리오를 고려 해봐도 예전과는 상황이 다르기 때문에 수요자들이 극감하고 재건축으로 인한 이익은 줄어들 것"이라고 예상했다.
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