[단독] 철도계획에 묶인 신용산 재개발…공단 “설계 끝나야 부지 매각 판단”

▲10일 서울 용산구 신용산역 북측 제1구역 도시정비형 재개발사업 부지 일대에 노후 건축물과 철도시설이 맞닿아 있다. 이 사업은 구역 내 국유 철도용지 매입 협의가 지연되면서 착공 일정과 사업비를 둘러싼 불확실성이 커지고 있다. 사진=장혜원 기자

서울 용산구 신용산역 북측 제1구역 도시정비형 재개발사업이 구역 안에 포함된 국유 철도용지의 매입 문제로 난항을 겪고 있다. 조합은 정비구역 지정이 철도계획보다 앞섰고 정당한 가격을 지불할 의사도 있지만 국가철도공단이 구체적인 설계가 나오지 않은 장래 철도사업을 이유로 매각 협의를 미루고 있다고 주장한다.

반면 공단은 해당 토지가 수색∼광명 복선전철과 경부선 철도지하화 사업에 활용될 가능성이 있어 관련 설계가 확정되기 전에는 처분하기 어렵다는 입장이다. 이미 인가받은 도심 정비사업과 이후 추진된 국가철도계획이 한 땅을 두고 충돌하면서 주택 공급 일정과 조합원의 추가 분담금 부담에도 영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

10일 에너지경제신문이 국가철도공단과 신용산역 북측 제1구역 조합 등을 대상으로 취재한 결과에 따르면, 정비구역 안에는 서울 용산구 한강로2가 2-226 일대 국토교통부 소유 철도용지 22개 필지, 총 2245.3㎡가 포함돼 있다. 공단은 이 토지를 관리하고 있고, 현재는 철도 선로 주변 대지로 이용되고 있다.

신용산역 북측 제1구역은 대지면적 1만3963.1㎡에 공동주택 2개 동과 업무시설 1개 동을 짓는 도시정비형 재개발사업이다. 계획된 공동주택은 총 324가구이며 조합은 2032년 준공을 목표로 사업을 추진하고 있다. 사업시행계획인가는 2023년 12월 이뤄졌고 현재 조합원 분양신청 절차가 진행 중이다.

조합은 사업 추진을 위해 구역 곳곳에 분포한 철도용지를 매입해야 한다는 입장이다. 해당 토지를 확보하지 못하면 현재 수립된 건축계획에 따라 착공하기 어렵기 때문이다. 조합 관계자는 “국유지를 무상으로 넘겨달라는 것이 아니라 정당한 평가액을 지급하고 유상 매입하겠다는 것"이라며 “구체적인 철도 설계도 없이 협의가 장기간 보류돼 답답한 상황"이라고 말했다.

갈등의 핵심은 정비계획과 철도계획의 수립 시점 및 효력이다.

이 지역은 2015년 정비구역으로 지정되면서 철도용지 일부가 사업구역에 포함됐다. 이듬해 발표된 제3차 국가철도망 구축계획에는 현재 쟁점이 된 수색∼광명선이 신규 추진사업으로 처음 반영됐다. 이후 2021년 제4차 국가철도망 구축계획에도 수색∼광명 복선전철 사업이 포함됐다.

조합은 정비구역이 먼저 지정됐고, 당시 공단의 전신인 한국철도시설공단도 방음벽 설치와 구역 내 철도용지 매수 등의 의견을 제시했을 뿐 구역 편입 자체에는 반대하지 않았다고 주장한다. 정비사업이 상당 부분 진행된 뒤 후속 철도계획을 이유로 매각을 제한하는 것은 불합리하다는 것이다.

공단의 설명은 다르다. 공단은 2019년 정비계획 변경 협의와 2023년 사업시행인가 신청 협의 과정에서 수색∼광명 복선전철 사업을 이유로 해당 철도용지를 사업구역에서 제외하거나 현 단계에서는 협의가 어렵다는 의견을 회신했다고 밝혔다.

공단은 매각 제한의 근거로 국유재산법 제48조 제1항 제3호와 재정경제부의 '2026년 국유재산 처분기준' 제4조를 들었다. 해당 토지가 국가의 행정 목적에 필요한 재산이어서 매각 제한 사유에 해당한다는 설명이다.

도시 및 주거환경정비법에 따라 조합이 국유지를 유상 매입할 수 있는 근거가 있다는 점은 공단도 인정했다. 다만 공단은 “도시정비법에 따른 유상 매입 근거는 있으나 국유재산법과 국유재산 처분기준에 따르면 처분이 제한된다"고 밝혔다.

수색∼광명 복선전철뿐 아니라 철도지하화 사업도 매각을 어렵게 하는 요인으로 제시됐다. 공단은 해당 부지가 제4차 국가철도망 구축계획에 따른 수색∼광명 복선전철과 철도지하화통합개발법에 따른 경부선 철도지하화 통합개발계획에 관련돼 있어 공단과 관계기관의 검토 의견을 반영한 조치계획이 필요하다고 설명했다.

▲서울 용산구 신용산역 북측 제1구역 도시정비형 재개발사업 구역 내 국·공유지 현황도. 짙은 녹색으로 표시된 부분이 국가철도공단이 관리하는 국토교통부 소유 철도용지다. 자료=신용산역 북측 제1구역 조합

수색∼광명 복선전철 사업은 올해 8월 기본계획 고시를 마쳤다. 그러나 철도 구조물의 정확한 배치와 지적 경계는 향후 기본·실시설계 과정에서 확정될 예정이다.

공단은 철도사업의 설계가 완료되고 사업실시계획이 승인돼야 해당 토지 가운데 매각할 수 있는 범위와 계속 보유해야 할 범위를 구체적으로 판단할 수 있다고 밝혔다. 사업실시계획 승인 이후에도 계획 변경 가능성이 있으며 승인은 국토교통부 고시 사항이라고 덧붙였다.

이에 따라 조합이 요구하는 일부 매각이나 조건부 매각 등의 대안도 당장 결론 내리기 어렵다는 게 공단의 입장이다. 공단은 “정확한 구조물 배치와 지적 경계가 향후 기본·실시설계 단계에서 확정되므로 세부 사항은 수색∼광명 복선전철 설계 단계에서 협의해야 한다"고 설명했다.

조합은 이처럼 매각 결정이 수년 뒤로 미뤄질 경우 사업 일정뿐 아니라 토지 매입비도 크게 늘어날 수 있다고 우려한다. 조합 측에 따르면 2023년 사업시행계획인가 당시 철도용지 평가액은 약 280억원이다. 그러나 인가 이후 3년이 지나는 올해 12월까지 매입하지 못하면 재감정을 받아야 해 매입비가 약 340억∼360억원으로 오를 수 있다는 주장이다.

조합 추산대로라면 매입 지연에 따른 추가 부담은 60억∼80억원에 달한다. 조합원들에게 비용이 전가될 경우 116명인 조합원의 분담금과 사업성에도 영향을 줄 가능성이 있다.

공단은 가격 상승 가능성에 대해서는 선을 그었다. 공단은 “사업시행계획인가 후 3년 이내 매각하지 못한 국유지는 국유재산법에 따라 매각하는 것으로 알고 있다"면서도 “가격 차이는 공단이 알 수 있는 범위에 해당하지 않는다"고 답했다.

공단이 매각수입을 늘리기 위해 의도적으로 협의를 늦추는 것 아니냐는 조합 일각의 의혹도 부인했다. 해당 토지는 공단 소유가 아닌 국토교통부 소유 국유재산으로, 매각대금은 국고에 귀속돼 공단 수입과 무관하다는 설명이다.

▲10일 서울 용산구 신용산역 북측 제1구역 도시환경정비사업조합 사무실에 조합 명칭이 적힌 현판이 걸려 있다. 사진=장혜원 기자

공단은 앞서 조합에 보낸 회신에 담긴 '향후 철도사업 추진을 위해 토지가 필요할 경우 원상복구해야 한다'는 취지의 문구에 대해서는 현실적으로 적용하기 어렵다는 점을 인정했다.

공단은 해당 회신을 보낸 올해 3월 당시 수색∼광명 복선전철 사업이 예비타당성조사를 통과한 뒤 기본계획 용역을 준비하는 초기 단계였다고 설명했다. 철도망계획 저촉 가능성을 알리고 무분별한 지장물 설치로 국가 재정이 매몰되는 것을 막기 위해 철도 예정지 관리 과정에서 통상 사용하는 포괄적인 유의 사항을 기재했다는 것이다.

다만 공단은 “공동주택과 업무시설 등 영구건축물을 신축한 뒤 원상복구하는 것은 현실적으로 어렵다는 지적은 타당하다"며 “본 건은 건축 완료 후 원상복구를 조건으로 처리할 사안이 아니다"고 확인했다.

조합은 매입 협의가 더 늦어지면 노후 건축물의 안전 문제도 심화할 수 있다고 주장한다. 구역 내 일부 건축물은 외벽 등이 떨어져 용산구청이 현장을 점검하고 소유주에게 위험성을 알린 것으로 전해졌다. 한 주민은 “주거환경이 열악하고 건축물도 낡아 하루빨리 개발돼야 하는데 부지 협의가 이뤄지지 않아 불편과 불안이 계속되고 있다"고 말했다.

신용산역 북측 제1구역의 갈등은 인근 정비사업에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 조합 측은 신용산역 북측 제2구역과 정비창 전면구역, 남영동·동자동 등 철도 주변 정비사업에서도 유사한 토지 문제가 발생할 수 있다고 보고 있다.

공단은 용산구 내 협의 대상 사업장의 정확한 수는 파악하기 어렵다고 밝혔다. 정비사업 등 개발사업에 공단 소관 국유지가 포함되면 협의 대상이 되지만 사업계획 수립과 제출은 지자체와 사업자 소관이라는 이유에서다.

정부가 서울 도심 주택 공급 확대를 강조하는 가운데 이미 인가 단계에 들어간 정비사업과 장기 철도계획의 충돌을 조정할 행정 협의체가 필요하다는 지적이 나온다. 철도시설에 필요한 토지 범위를 신속히 구체화하고, 철도사업에 지장을 주지 않는 범위에서는 일부 매각이나 정비계획 조정 등 현실적인 대안을 마련해야 한다는 것이다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr