초강력 대출규제에 DSR 강화까지…“수요 잡았지만 공급은?”

▲서울 시내 아파트 단지의 모습. 사진=연합뉴스

지난달 27일 단행된 주택담보대출(주담대) 6억원 제한에 이어 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 조치가 시행됐다. 대출 문턱이 대폭 높아지면서 수요 심리는 진정되고 있지만 실수요자를 위한 공급 대책은 나오지 않고 있다. 전문가들은 속도 있는 공급 전략을 주문하고 있다.

1일 업계에 따르면, 이날부터 스트레스 금리를 반영한 DSR 3단계가 적용됐다. DSR 한도는 40%로 유지되지만, 향후 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리(1.5%포인트)를 추가하면서 대출 가능 금액이 줄어든다. 예를 들어 연 소득 6000만 원인 차주가 주택을 구입할 경우, 기존엔 최대 4억5000만 원까지 가능했지만 이달부터는 3억~3억2000만 원 수준으로 축소된다.

앞서 정부는 지난달 27일 '가계부채 관리 강화 방안'을 통해 수도권과 규제지역의 주담대 한도를 6억 원 이하로 제한하고, 다주택자에겐 대출을 전면 금지했다. 생애최초자 주택담보인정비율(LTV)는 기존 80%에서 70%로 낮아졌고, 실입주 요건도 강화됐다. 향후 전세자금대출에 대해서도 스트레스 DSR 적용 확대가 검토되고 있다.

시장은 빠르게 냉각되고 있다. 서울 강남권의 한 중개업소에 따르면 “문의는 있었지만, 대출 얘기만 나오면 다들 주저앉는 분위기"라고 전했다. 직방이 지난달 말 앱 이용자 524명을 대상으로 진행한 설문조사에선 '향후 1년 내 주택을 매입할 계획'이라는 응답이 73.1%, 매도 계획은 54.8%에 달했다. 매수·매도 심리 모두 높아진 듯 보이지만, 전문가들은 이를 “막차 심리"가 작동한 결과로 보고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “DSR 3단계보다 더 강력한 6억 원 한도와 실입주 요건이 적용되면서 7월 이후 고가 수요는 크게 위축될 수밖에 없다"며 “시장 전반에 관망 분위기가 짙어질 가능성이 높다"고 설명했다.

전문가들은 윤석열 정부의 정책 대출 공급과 각종 규제 완화, 기준 금리 인하로 촉발된 서울 집값 급등세가 이번 대책으로 진정세를 보이고 있는 만큼 장기적인 집값 안정화를 위해선 공급 대책 마련이 절실하다고 지적하고 있다.

실제 서울 아파트 인허가 물량은 2022~2024년 기준 직전 3년 대비 15% 줄었고, 착공 물량은 35% 가까이 감소했다. 인허가만 받고 착공에 들어가지 못한 단지도 적지 않다. 착공이 줄어들면 분양 가뭄으로 이어진다. 대출 규제만으로는 집값을 잡기 어려운 만큼 공급이 뒷받침되지 않으면 규제 효과도 오래가지 못한다는 지적이다.

최경호 '어쩌면 사회주택' 저자는 “대출 규제는 불을 끄기 위한 소방차일 뿐"이라며 “공공·사회주택 같은 실질적인 공급 대책이 병행돼야 시장이 안정될 수 있다"고 말했다. 한국개발연구원(KDI) 분석에서도 문재인 정부 시절 시행된 15억 원 초과 주담대 금지 조치의 효과는 6개월에 그쳤고, 상승세는 상급지에서 하급지로 옮겨간 것으로 나타났다.

유경원 상명대 교수는 “'지금 아니면 못 산다'는 심리가 퍼져 있는 상황에선 대출 규제만으론 한계가 있다"며 “강한 수요가 존재할 땐 시장이 다른 방식으로 반응하게 된다"고 설명했다.

김인만 부동산경제연구소장은 “결국 핵심은 심리다. '지금 아니면 늦는다'는 불안을 잠재우려면, 공급 신호가 반드시 따라야 한다"며 “재건축초과이익환수제 폐지처럼 상징적인 정책 카드라도 시장에 던질 필요가 있다"고 말했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr