서울 주택시장의 공급난이 심화되는 가운데, 아파트 쏠림 현상이 다시 주목받고 있다. 아파트는 대규모 자원이 장시간 투입돼 공급이 늦다. 반면 다세대주택(빌라)나 오피스텔 등 대체 주거 수단들은 값도 비교적 저렴하고 소규모로 빠른 공급이 가능하다. 젊은층·서민들의 주거 안정에 '사다리' 역할을 하는 틈새 공급자다. 문제는 하자 등 품질 관리가 어렵고 전세사기 등으로 시장에서 외면받고 있다는 것이다. 건축 기준 강화와 품질 개선, 생활 인프라 확충 등 근본적인 시장 취약성을 해소해야 한다는 지적이 나온다. 7일 부동산 업계에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 지난해(23만8372가구)보다 28% 줄어든 17만2270가구 수준으로 예상된다. 특히 서울의 입주 물량은 1만6412가구에 그쳐 전년 대비 절반 가까이 감소할 것으로 전망된다. 전문가들은 빌라를 비롯한 비아파트 주택은 비교적 짧은 기간 내 공급해 주택시장의 수급 불균형을 완화할 수 있는 대안이 될 수 있다고 보고 있다. 상대적으로 저렴한 가격, 청년·신혼·저소득층의 진입 주거, 도심·역세권의 소규모 주택 공급, 임대시장(월세·전세)의 핵심 기반의 역할을 하고 있다. 실제 현재 서울 도심에서 재건축·재개발을 통해 아파트를 지으려면 착공까지 인허가 단계에만 3년 안팎이 소요된다. 신규 택지지구 개발을 통한 공급 확대 역시 실제 입주까지 최소 4~5년 이상이 걸려 단기적인 공급 해법으로는 한계가 뚜렷하다. 반면 비아파트 주택은 경우에 따라 6개월 이내에도 공급이 가능다. 문제는 강한 아파트 선호 현상이 여전히 걸림돌로 작용하고 있다는 점이다. 수요가 아파트에 집중된 상황에서는 비아파트 주택의 공급이 늘어나더라도 분산 효과가 제한적일 수밖에 없다. 이 전문가들은 특히 빌라가 현실적인 대체 주거 유형으로 기능할 수 있도록 구조적 취약성을 보완하고, 정상적인 대체 주거로 자리 잡게 하는 정책 전환이 필요하다는 주장을 내놓고 있다. 빌라는 아파트의 가족 단위 거주 수요를 분담할 수 있는 대체 주거 유형이다. 반면 같은 비아파트인 오피스텔은 1인 가구와 사회초년생 중심의 수익형 부동산 모델로 정착돼 있어 가족 단위의 장기 거주 수요를 흡수하기에는 구조적 한계가 있어서다. 그러나 비아파트 주택은 현재 극히 침체된 상태다. 전세사기가 치명타를 입혔고, 아파트에 비해 고르지 못한 주거 품질 문제·주차장 도로 등 인프라 부족 등의 문제가 심해 소비자들의 외면을 받고 있다. 지난해 상반기까지만 해도 서울 빌라 시장은 거래량과 가격, 심리가 회복세에 접어들었지만, 지난해 6·27 대책으로 정책대출 한도가 줄어들며 거래가 다시 위축됐다. 서울 빌라 매매량은 지난해 상반기 월 3000건 수준을 회복했으나 규제 이후인 7월 2684건, 8월 2576건으로 감소했다. 여기에 10.15 규제가 겹치며 직후 한 달간(10월 16일~11월 14일) 서울 빌라 매매 거래량은 2088건에 그쳤다. 11월에도 매매 수는 2513건 수준에 머물며 제자리걸음을 이어가고 있다. 공급도 줄어들고 있다. 지난해 11월 기준 누계 인허가 물량을 보면 아파트는 24만6877호로 전년 동기 대비 1.7% 증가했다. 반면 빌라를 포함한 비아파트 인허가 물량은 3만168호로 8.8% 감소했다. 누계 착공 물량 역시 비아파트는 2만8445호로 8.6% 줄었다. 준공 물량도 2만7325호로 28.0%나 감소했다. 비아파트 주택의 공급 기반 자체가 빠르게 위축되고 있다는 분석이 나오는 이유이다. 수요를 되살리기 위해 해결해야 할 과제는 적지 않다. 빌라는 제대로만 지을 경우 아파트의 획일적인 주거 환경에서 벗어나 다양한 라이프스타일을 반영할 수 있는 고급 주택으로 기능할 수 있다. 그러나 실제로는 소규모 시공사가 개별적으로 건설하는 경우가 많아 품질 관리가 쉽지 않은 게 대부분이다. 준공 이후 관리 주체 역시 불분명하다. 또, 누수나 결로 등이 잦아 주거 쾌적성이 떨어지고 문제가 발생하더라도 책임 소재를 가리기 어려운 구조 역시 매매 수요를 제약하는 요인으로 꼽힌다. 아파트가 비교적 표준화된 건설 규격을 갖춘 것과 달리, 빌라는 건물마다 품질과 구조 차이가 크다는 점도 부담이다. 이로 인해 거래 과정에서 가격 산정이 어렵고 환금성이 낮아, 주택담보연금 등 노후 대비 수단으로 활용하기에도 불리하다는 평가가 나온다. 금융 제도 역시 빌라에 불리하게 작용하고 있다. 빌라는 오피스텔과 달리 대출 시 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준에 묶인다. 재개발 기대가 있는 지역에서는 실거주 의무도 부여된다. 여기에 정부의 갭투자 억제 기조와 전세 사기 문제가 겹치면서, 갭투자를 활용한 매수도 어려워져 구매 심리를 더욱 위축시키고 있다. 이로 인해 공사비 급등으로 아파트 분양가가 감당하기 어려운 수준까지 치솟은 상황에서도 빌라는 경쟁력을 충분히 확보하지 못하고 있다는 평가가 나온다. 정부는 빌라를 비롯해 외면받는 비아파트 시장을 활성화하기 위해 금융 지원 확대와 규제 완화에 나서고 있다. 국토교통부는 지난해 10월 비아파트 공급을 유도하기 위해 주택도시기금 지원을 확대하고, 2027년 말까지 비아파트 건설자금 대출 금리를 20~30bp 인하하는 한편 대출 한도도 상향했다. 민간사업자가 비아파트를 분양할 경우 가구당 최대 7000만원까지 대출도 지원한다. 민간임대주택 건설자금도 유형에 따라 최대 1억4000만원까지 대출받을 수 있게 했다. 서울시 역시 지난해 10월 '등록 민간임대주택 활성화 방안'을 발표하고 빌라와 오피스텔 공급 경색 완화를 위한 대책을 내놓았다. 아울러 국토부는 여러 필지를 묶어 추진하는 소규모 재건축 사업도 유도하고 있다. 개별 건축주가 각각 빌라를 짓는 방식은 품질 관리가 어렵고 공급 효과도 제한적이라는 판단에서다. 소규모 재건축은 용지 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 노후 연립주택이나 소형 아파트 등을 철거해 새 아파트로 공급하는 방식이다. 다만 소규모 재건축은 추진 기간이 4~5년 이상 소요되는 데다 일반분양 물량이 적어 공사비 상승분을 분양가에 충분히 반영하기 어려워, 단기적인 공급 대안으로는 한계가 뚜렷하다는 평가가 나온다. 여기에 금융 여건 악화로 이주비와 사업비 조달 부담까지 커지면서 사업 추진이 잇따라 좌초되고 있다. 실제로 성북구 정릉스카이연립과 용산구 풍전아파트 등 다수의 소규모 재건축 사업장에서 시공사 선정이 유찰되거나 장기간 표류하는 사례가 이어지고 있다. 더욱이 정부 정책은 금융 지원과 규제 완화 등 공급 유도에 초점이 맞춰져 있다. 그런 만큼 빌라가 외면받는 근본 원인인 낮은 주거 품질과 이에 따른 환금성 저하 문제를 구조적으로 개선하는 데에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 결국 빌라 시장을 정상화하기 위해서는 우선 품질 관리가 급선무로 꼽힌다. 개인 건축주나 건축사의 양심에 의존해 온 기존 시공 방식에서 벗어나, 제도적 차원의 품질 관리 장치를 도입해야 한다는 것이다. 미국 등 해외 사례처럼 한 번 건설하면 최소 100년 이상 사용할 수 있도록 설계·시공해야 한다. 준공 이전 단계에서 품질 검수를 의무화하거나, 표준 시공 매뉴얼을 빌라에도 적용해 누수·결로 등 고질적인 하자를 제도적으로 차단해야 한다는 지적도 나온다. 이밖에 건축 허가 기준과 시공 자격 요건을 강화해 일정 수준 이상의 시공 실적과 전문 기술 인력을 갖춘 업체만 사업에 참여하도록 하는 방안도 대안으로 거론된다. 주거 환경 개선 역시 병행돼야 한다. 빌라가 외면받는 또 다른 이유는 주차장이 비좁고 각종 인프라가 부족하기 때문이다. 아파트 단지 수준의 주차장과 공원, 도서관, 공동 육아시설 등을 국비로 지원하는 '뉴빌리지' 사업의 실효성을 높여 생활 인프라를 확충해야 한다. 실제로 서울 종로구 신영동과 중구 회현동 등에서는 오는 2029년까지 국비를 투입해 주차장과 생활 인프라를 마련하고 정비사업과 연계하는 사업이 진행되고 있다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “현재 한국은 빌라 건축 시 간단한 과정을 거쳐 허가를 내주고 있다. 건축 허가 기준을 강화해 해외처럼 실제로 거주하고 싶은 주택을 짓게 해야 한다"고면서 “미국은 빌라를 주거 뿐 아니라 업무, 상업 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 등 아파트와 비아파트 사이의 규제를 확연히 묶어두지 않았다"고 지적했다. 이어 “한국은 불필요한 규제가 과도하게 적용돼 공급 대책이 나와도 집값이 잡히지 않는다"며 “결론적으로는 아파트와 비아파트의 경계를 허물고 저렴한 공용주거를 다수 공급하되 다양한 용도로 활용할 수 있게 할 필요가 있다"고 조언했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

지난해 서울 강남권과 이른바 '마·용·성(마포·용산·성동)' 지역과 경기 일부 핵심 지역의 아파트값은 연초 대비 20% 이상 급등해 문재인 정부 시절을 초과한 것으로 나타났다. 특히 강남과 용산 등 주요 지역의 대장 아파트는 연초 거래가격 대비 신고가가 이어지며 8억~16억원 이상 오르는 등 상승세가 가팔랐다. 올해도 공급 부족과 수요 쏠림으로 서울의 상승 흐름은 4~5% 대로 유지될 것이라는 전망이 나온다. 수도권도 상승세 예측되는 한편, 기존 하락세였던 대구 등 일부 지방 지역도 올해는 반등할 수 있다는 관측이 제기된다. 6일 건설업계에 따르면, 지난해 하반기 거래절벽이 이어졌음에도 불구하고 서울 아파트값은 47주 연속 상승하며 월간 통계 기준으로 역대급 흐름을 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값의 누적 주간 상승률은 8.71%로 집계됐다. 이는 부동산원이 주간 통계를 작성하기 시작한 2013년 이후 가장 높은 연간 상승률이다. 코로나19와 규제 영향으로 실물자산 가격이 가파르게 올랐던 문재인 정부 시기의 급등기와 비교해도 상승 폭이 더 컸다. 문재인 정부 당시 서울 집값 연간 상승률은 2018년 6.73%, 2021년 6.58% 수준이었다. 이같은 상승세는 한강 벨트를 중심으로 두드러졌다. 지난해 주간 누적 상승률을 자치구별로 보면 송파구가 20.92%로 가장 크게 올랐다. 이어 성동구(19.12%), 마포구(14.26%), 서초구(14.11%), 강남구(13.59%), 용산구(13.21%)가 뒤를 이었다. 집값 오름세가 지속되며 실수요자들의 선호도가 높은 소형 면적 아파트의 가격 부담도 크게 커졌다. 서울에서는 전용 59㎡ 기준 평균 매매가격이 처음으로 10억원을 넘어섰다. 이는 지난해 평균 거래가격인 9억7266만 원과 비교해 약 8% 상승한 수준이다. 이 역시 강남구(16.7%), 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%) 등 매수세가 집중된 한강 벨트를 중심으로 가격 상승이 두드러졌다. 실거래 사례를 보면 상승 흐름은 더욱 선명하다. 직방에 따르면, 강남구 압구정 현대아파트는 지난해 1월 3.3㎡당 평균 1억3374만원에서 12월 1억8505만원까지 올랐다. 전용 116㎡ 기준으로 연초에는 50억~52억 원 선에서 매물이 거래됐으나, 지난해 하반기 들어 신고가 거래가 잇따르며 11월에는 60억~68억 원 선에서 손바뀜한 셈이다. 용산구에 위치한 한남더힐 역시 3.3㎡당 평균 가격이 1억2902만 원에서 1억4430만 원으로 상승했다. 전용 284㎡는 1월 109억원에 거래된 뒤 11월에는 비슷한 평수가 127억원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 송파구 잠실을 대표하는 대단지인 트리지움도 비슷한 상승세를 보였다. 지난해 1월 3.3㎡당 평균 가격이 7624만원이었지만 12월에는 9790만원까지 올랐다. 연초 전용 84㎡는 21억~22억 원 수준에서 거래됐으나, 지난해 10월 이후에는 동일 평형이 29억원 이상에 손바뀜했다. 최근 급등세가 두드러진 성동구의 트리마제 역시 지난해 1월 3.3㎡당 1억1022만원에서 12월 1억3453만원으로 상승했다. 전용 189㎡는 지난해 2월 47억~48억원 선에서 거래됐으나, 12월에는 53억원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 서울의 매수 열기는 수도권 일부 지역으로도 확산됐다. 특히, 경기 과천은 신축 입주 마무리와 재건축 기대감이 맞물리며 지난해 누적 상승률이 20.46%에 달했다. 이는 송파구를 제외한 서울의 모든 자치구 상승률을 웃도는 수치다. 성남 분당(19.1%)과 용인 수지(9.06%)도 서울 평균 상승률을 상회했다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 다수 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 대체지로 주목받은 가운데, 강남 접근성이 뛰어나고 주거 선호도가 높은 이른바 '준강남' 지역을 중심으로 수요가 확산된 결과라는 분석이다. GTX-A 개통 호재로 출퇴근 여건이 개선된 화성 동탄신도시 역시 수도권 상승 흐름을 뒷받침한 지역 중 하나로 꼽힌다. 반면 수도권을 제외한 지방 시장은 전반적으로 부진했다. 지난해 지방 아파트값은 연간 기준 1.13% 하락했다. 17개 시·도 중 서울·경기·울산·세종·충북·전북을 제외한 11개 지역에서 집값이 내려갔다. 5대 광역시 가운데서는 울산만 2.1% 상승했다. 분양 과다 지역으로 손꼽힌 대구(-3.81%)는 전국에서 가장 큰 폭의 하락을 기록했다. 미분양 물량이 누적되고 거래가 끊기다시피 하면서 체감 경기가 바닥을 찍었다는 게 전문가들의 분석이다. 다만 최근 들어 지방 시장에서도 반등 조짐이 나타나며 올해는 분위기가 달라질 수 있다는 관측이 나온다. 부동산원에 따르면 2025년 11월 셋째 주 기준 지방 아파트 매매가격은 0.02% 상승하며 약 2년간 이어진 하락세를 멈췄다. 가장 최근 통계인 12월 5주에도 울산은 0.16%, 전북은 0.09% 상승했다. 부산도 0.04% 오르며 일부 지역에서 반등세가 나타났다. 전문가들은 그간 침체가 지속됐던 만큼 울산과 부산을 시작으로 대구 등 그동안 하락 폭이 컸던 지역도 회복 국면에 들어설 수 있다고 보고 있다. 지난해 집값이 큰 폭으로 오른 배경으로는 자산 시장 전반에서 주식·가상자산·부동산이 동시에 상승한 이른바 '에브리씽 랠리'가 꼽힌다. 여기에 정부의 규제 정책도 영향을 미쳤다. 정부는 지난해 하반기 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 '6·27 대책'을 내놓은 데 이어, 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶는 '10·15 대책'을 발표하며 규제 강도를 높였다. 그러나 시장에서는 9·7 공급 대책이 충분한 신뢰를 주지 못한 상황에서 수요 억제에만 초점을 맞춘 정책이 오히려 '똘똘한 한 채' 선호를 강화시켰다는 평가가 나온다. 시장은 올해도 비슷한 흐름이 이어질 것으로 보고 있다. 특히 올해와 내년 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 떨어질 것으로 예상되면서 수급 불균형 우려가 커지고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로, 전년(4만2611가구) 대비 31.6% 감소할 예정이다. 가구 수로는 1만3450가구가 줄어드는 셈이다. 올해 주식을 비롯한 가상자산 오름세에 관해서는 비관론도 나오는 반면, 부동산 시장은 공급 부족이라는 구조적 요인이 가격을 지지할 것이라는 분석이 지배적이다. 실제로 최근 코스피가 4000선을 돌파한 이후 주식시장에서는 일부 매수자들을 중심으로 '거품'을 우려하는 분위기가 나타나고 있다. 미국 주식시장 역시 '잃어버린 10년'이 올 수 있다는 전망이 제기된다. 이에 힘입어 민간 연구기관들도 주요 상급지를 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원, 주택산업연구원(주산연)은 올해 수도권 주택 매매가격이 2.0~2.5% 상승할 것으로 전망했다. 특히 주산연은 서울 주택 매매가격 상승률을 4.2%로 예측했다. 전문가들은 집값 상승에 제동을 걸 변수로 공급 대책을 꼽으면서도, 상급지는 별도의 흐름을 보일 가능성이 크다고 보고 있다. 정부 정책이 실수요자 중심의 신도시 개발과 주거 안정에 맞춰져 있는 만큼, 서울 핵심지는 정책과 무관하게 상승세를 이어가며 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 강화될 수 있다는 분석이다. 함영진 우리은행부동산리서치랩장은 “정부의 주택 공급·주거 안정 정책은 기본적으로 무주택 실수요자, 특히 생애 최초 주택 구입자나 청년·신혼부부 등 실수요 계층에 초점이 맞춰져 있다"며 “이 과정에서 강남 등 일부 고가 지역은 과세 강화나 규제지역 지정, 대출·청약 요건 강화 등으로 오히려 진입 장벽이 높아지는 지역"이라고 말했다. 이어 “그린벨트를 해제하지 않는 이상 주택 공급은 재개발·재건축 등 정비사업에 의존할 수밖에 없다"며 “공공재개발이나 공공재건축이 아니라면 정부가 공급을 대량으로 늘릴 수 있는 방법도 많지 않다"고 설명했다. 함 랩장은 또 “강남은 부유층 수요와 자족 기능, 공급 희소성 등이 결합돼 일종의 안전자산 역할을 하는 지역"이라며 “정책적으로는 공급을 많이 늘릴 수 있으면 좋겠지만, 가격 상승이 우리나라만의 문제는 아니다. 홍콩·뉴욕·런던 등 각국의 수도나 금융 허브 지역은 전통적으로 주거비가 높은 시장이고, 우리나라에서는 강남이 그 역할을 하고 있다"고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울 도심의 중심축이 종로·광화문에서 강남을 거쳐 잠실과 삼성으로 빠르게 동진하고 있다. 잠실 MICE 복합단지 조성과 수도권광역급행철도(GTX) B·C 노선의 삼성역 경유가 현실화되면 이러한 흐름은 더욱 가속화될 전망이다. 다만 전문가들은 지역 간 격차가 확대될 수 있으며, 양재·판교 등으로 기능을 분산하는 한편 '강남권의 무한 확장'을 경계해야 한다는 주장이다. 21일 부동산 업계에 따르면, 서울 도심이 동쪽으로 확장돼 온 배경에는 교통망과 인프라의 효율성을 따라 중심 기능이 분산돼 온 도시 구조적 특성이 자리하고 있다. 과거 포화로 인해 인구 중심은 사당 일대에서 양재로 이동했고, 고용과 업무 기능 역시 시청·광화문에서 여의도와 강남으로 분화됐다. 이후 강남권마저 포화 상태에 이르면서 중심축이 잠실과 삼성동 일대 등으로 더욱 동진하는 양상을 보이고 있다는 분석이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “도시의 중심은 많은 사람들이 가장 접근하기 편하고 효율적인 위치에 형성된다"며 “그동안 남동쪽으로 발전해온 주거 단지 개발 흐름을 보면 인구의 중심 역시 남쪽과 동쪽으로 이동하는 경향이 뚜렷하다"고 말했다. 그는 “예를 들어 10년 전만 해도 인구 중심이 사당이나 방배 일대에 있었다면, 현재는 양재 쪽으로 옮겨온 상황"이라며 “앞으로 하남이나 남양주 신도시에 인구 유입이 더 늘어나면 중심축은 더욱 동쪽으로 이동할 가능성이 크다"고 설명했다. 즉, 지금은 강남과 판교가 중심 역할을 하고 있지만 장기적으로는 송파로 중심이 옮겨갈 여지도 있다는분석이다. 이 교수는 삼성역 일대에 대해서도 “GBC와 MICE 개발이 본격화되면 해당 지역의 중심적 위상이 한층 더 강화될 수 있다"고 강조했다. 김진유 경기대 도시교통학과 교수도 “세계 어느 나라나 도심 교통 문제를 해결하기 위해 공간구조를 개편해 새로운 부도심을 만들어 고용 중심의 분산을 통해 해결하려 하고 있다"면서 “종로와 중구, 시청을 중심으로 한 고용이 여의도나 강남으로 분화된 거고, 그것이 다시 판교 같은 곳으로 분화돼 나가는 진행 과정에 있다"고 말했다. 실제로 한때 개발의 주변부로 인식되던 삼성동은 1970~80년대 코엑스 조성과 지하철 2호선 개통, 트레이드타워 건립을 계기로 서울의 핵심 업무·상업지로 성장했다. 현재 삼성동은 또 한 번의 변곡점을 맞고 있다. 잠실종합운동장 부지와 연계한 국제교류복합지구 조성 사업이 본격화되면서다. 약 199만㎡에 달하는 공간에 전시장과 컨벤션 시설, 스포츠·문화 인프라를 집적해 글로벌 수준의 마이스(MICE) 거점을 구축하겠다는 구상이다. 업계에서는 국제교류복합지구를 단순한 지역 개발을 넘어 강남권 도시 구조를 재편하는 핵심 프로젝트로 보고 있다. 업무·상업 기능에 문화와 관광, 국제 교류 기능이 결합되면서 삼성동 일대가 서울을 넘어 동북아 비즈니스 허브로 도약할 수 있는 기반을 마련한다는 평가다. 국제교류복합지구 조성과 맞물려 잠실종합운동장 일대 역시 대대적인 변신이 예고돼 있다. 기존 체육시설 중심 공간에서 벗어나 코엑스의 약 2.5배 규모에 이르는 마이스 시설과 약 3만석의 돔구장을 포함한 복합공간으로 재편된다는 계획이다. 다만 서울시와 우선협상대상자인 한화 컨소시엄 간 실시협약 체결이 지연되면서 전체 일정에 변수가 남아 있다. 국제교류복합지구의 또 다른 축인 현대차그룹 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC) 사업도 본격화 단계에 접어들었다. 당초 105층 단일 초고층 타워 계획에서 54층 규모의 3개 동으로 설계를 조정해 현재는 서울시와의 협상이 마무리 국면에 접어들었다. GBC 개발은 GTX-A·C 노선이 교차하는 삼성역 복합환승센터 조성과 맞물려 시너지를 낼 것으로 기대된다. 아울러 강남권 남단에서도 수서역세권 개발사업이 속도를 내고 있다. 수서고속철도(SRT) 출발역인 수서역 인근에 최고 26층 규모의 복합건물 9개 동을 조성하는 계획으로, 최근 4420억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공하며 사업에 청신호가 떴다. 서울시는 수서를 강남 도심과 판교를 잇는 축으로 삼아 동남권 일대를 디지털 기반 첨단산업 거점으로 육성한다는 구상이다. 또 서울시는 용산정비창 부지에 조성될 국제업무지구를 삼성역·잠실 마이스 지구와 연계해 도심을 관통하는 국제 비즈니스 벨트를 구축한다는 방침이다. 다만 해당 사업은 최근 정부와 공공분양 주택 공급과 공공부지 매각 문제를 둘러싼 이견이 불거지며 지연 가능성이 거론된다. 이창무 교수는 “서울 중심부에서 오랫동안 이루어지지 못했던 재건축이나 정비사업과 연관된 현상으로 이해하는 것이 적절하다"며 “'똘똘한 한 채' 제도 등으로 인해 나타나는 현상도 일부 영향을 미치고 있다"고 말했다. 즉, 서울 대도시권 전체 중심부에서 정비사업 활성화와 인구 유입이 맞물리는 구조 속에서 주요 지역의 재개발이 비교적 원활하게 추진될 수 있는 여건이 마련됐다. 이로 인해 중심 입지의 개발 강도가 높아진 구도에서 주요 지역들이 개발 파이를 함께 나누고 있다는 분석이다. 그러나 개발이 특정 지역에 과도하게 집중되는 데 대한 우려도 커지고 있다. 최근 추진되는 대규모 개발사업이 강남권을 비롯해 한강벨트와 용산정비창 등 일부 핵심 지역에 쏠리면서 공간 불균형과 지역 격차가 심화될 수 있다. 이에 따라 교통 혼잡과 주거비 상승, 기반시설 과부하 같은 문제가 뒤따를 수밖에 없다는 우려도 제기된다. 김진유 교수는 “강남은 포화 상태인 만큼 강남에 출퇴근하는 것 자체가 이미 큰 비용 부담이나 시간 부담이 생긴 상황이다"라며 “따라서 수도권 남부에서 서울로 출퇴근하는 분들이 동남권의 핵심인 강남이나 삼성역까지 오지 않고도 직장을 다닐 수 있도록 하는 구조 변화가 필요하다. GBC와 MICE 센터가 완공되면 대중교통 여건이 훨씬 좋아져 업무 중심이 당연히 이동하겠지만, 강남 업무 기능이 쇠퇴하지 않으려면 양재나 판교 등으로 고용의 분산이 계속 이뤄져야 한다"고 말했다. 또, 서울 서남권과 외곽 지역의 소외와 양극화 문제도 문제로 꼽힌다. 현재 양천구와 영등포구 등 서남권 주요 자치구에도 정비사업 이외의 대규모 개발사업을 찾아보기 어려운 상황이다. 현재 추진되는 서남권 개발 구상 역시 새로운 인프라 확충보다는 기존 노후 시설 정비에 머무르고 있다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “서울 동남권, 특히 강남 쪽을 중심으로 과개발이 이뤄지면서 인구가 집중되고 있다"며 “송파구나 강남구의 인구가 크게 늘어난 배경에는 과거보다 훨씬 높은 용적률의 새 아파트들이 들어서고 있다는 점이 있다. 그러나 이렇게 되면 여러 측면에서 균형 발전이 깨질 수밖에 없고, 서울 인구가 한쪽으로 쏠리면서 공간적 불균형도 심해진다"고 지적했다. 이어 최 소장은 “과거에는 강북이 과밀하고 강남은 개발이 안 돼 문제였는데, 이를 해결하려다 보니 지금은 정반대의 상황이 벌어졌다"며 “우리나라 개발이 강남 동남권 중심으로 이뤄지다 보니 인구와 부가 더 집중되고, 그에 따른 공간 불균형과 강남 쏠림 같은 부수적인 문제들이 나타나고 있다"고 설명했다. 그러면서 “이런 현상이 심화되지 않도록 서울 외곽 등의 균형 발전을 함께 고민해야 한다"며 “다만 서울 개발로 인한 인구 유출 가속화 측면에서는 주의가 필요하다"고 덧붙였다. 수도권 너머로 시야를 넓히면 문제는 더욱 심각해진다. 강남권 권역이 반도체 벨트를 타고 판교, 용인, 동탄으로 퍼져나간 뒤 오송, 세종을 비롯한 충청권까지 확산되고 있어서다. KTX와 SRT 등 고속철도가 균형 발전보다는 오히려 서울의 흡수력을 강화하는 도구로 작용하고 있다는 지적이다. 이로 인해 천안과 오송 등은 사실상 '대서울권'의 통근권에 편입됐다. 이는 지방 도시 간의 단절을 초래하고 수도권 비대화를 가속하는 결과를 낳고 있다는 설명이다. 최은영 소장은 “고속철도가 국가 균형발전을 뒷받침하기보다는 오히려 지역 간 격차를 키우는 방향으로 작동하는 측면이 있다. 실제로 SRT를 타보면 천안까지는 사실상 수도권과 다름없는 생활권으로 묶여 있다. 더 나아가 천안, 오송 일대까지도 표를 구하기 어려울 정도로, 서울과 하나의 권역처럼 움직이며 다른 지역의 소외가 더 심해지고 있는 것"이라고 지적했다. 이어 “결국 강남 동남권을 따라 충남권까지 경부축을 중심으로 발전이 집중되는 현상이 나타나고 있다. 그러나 이 같은 흐름이 이미 굳어진 상황에서 KTX나 SRT를 없앨 수도 없는 만큼, 상당한 정책적 고민이 필요하다"며 “총선 당시 나온 추가 개발을 위한 철도 지하화 공약을 비롯해 불균형한 개발을 심화하는 정책은 제고해야할 것으로 보인다. 앞으로 개발로 인한 불균형을 가속화하는 방향으로 갈 것인지, 지역 발전 방향으로 갈 지가 중요하다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

복잡해지고 있는 현대 사회에선 국가 통계의 신뢰도가 필수다. 서민들의 내 집 마련과 부동산 투자 등 주택시장의 기준이 되는 부동산통계는 말할 것도 없다. 그런데 최근들어 신뢰도, 객관성이나 집계 방식 등을 두고 문제가 있다는 논란이 거세다. 정부도 조만간 주간 발표를 없애고 표본 수 확대·실거래가 중심 조사 강화 등 개편 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 3일 부동산 업계에 따르면 10·15 부동산 대책을 전후로 정부와 민간의 주택시장 통계가 엇갈리며 시장의 혼란이 벌어지고 있다. 정부 공인 기관인 한국부동산원과 민간인 KB부동산·부동산R114 등이 각각 내놓는 주간 아파트가격 동향 조사 결과가 정반대로 나왔다. 부동산원이 상승으로 판단한 주간에 민간 기관들은 하락으로 발표하거나, 반대로 부동산원이 하락으로 본 주간에 민간은 상승을 기록하는 등 흐름 자체가 서로 다르게 집게 된 것이다. 예컨대 부동산원 발표 11월 넷째 주 주간 아파트 가격동향은 서울 아파트 매매가가 0.18% 상승해 전주(0.20%)보다 오름폭이 다소 줄었다. 강남구·서초구·송파구·용산구 역시 각각 0.01~0.14% 포인트 가량 상승률이 낮아지며 전반적으로 진정되는 흐름을 보였다. 반면 같은 기간 KB부동산의 '주간 KB아파트시장동향'에서는 서울 매매가격이 0.27% 오르며 직전 주(0.23%)보다 상승 강도가 커진 것으로 나타났다. 강남·서초·송파·용산 등 주요 지역 모두 상승 폭이 오히려 확대됐다는 분석이다. 부동산R114도 같은 기간 서울 아파트값이 전주 대비 0.35% 뛰었다고 평가해, 민간 통계는 상승세 강화 쪽에 무게를 뒀다. 또 직전인 11월 셋째 주 역시 기관별 통계가 크게 엇갈렸다. 한국부동산원은 해당 주 서울 아파트 매매가격이 0.20% 오르며 전주(0.17%)보다 상승 폭이 커졌다고 판단했다. 4주 만에 다시 오름세가 확대됐다는 설명이다. 반면 KB부동산은 같은 기간 상승률이 0.26%에서 0.23%로 낮아져 5주 연속 상승 폭이 축소됐다고 분석했다. 부동산R114는 11월 셋째 주(17~21일) 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.05% 내린 것으로 집계해, 상승세였던 이전 주와 달리 하락 전환했다는 평가를 내놨다. 이처럼 기관별 흐름이 다르게 나타나는 것은 주간 아파트 통계가 전수조사가 아닌 표본조사 방식으로 진행되기 때문이다. 또, 조사 방식과 기간도 서로 다르다. 부동산원은 전국 아파트 3만3500가구를 표본 삼아 시세 조사원이 매물·호가·실거래가 등을 직접 조사해 적정 가격을 산정한다. 조사 기간은 직전 주 화요일부터 해당 주 월요일까지다. 반면 KB부동산은 총 6만2200가구를 조사 대상으로 삼는다. 협력 공인중개사가 입력한 실거래가나 시세를 지역 담당자가 검증해 가격을 확정하는 방식이다. 거래가 없을 경우에는 매매(임대) 사례 비교 방식으로 가격을 책정한다. 조사 기간은 부동산원과 동일하다. 부동산R114의 경우 인공지능(AI) 기반 분석을 통해 전국 아파트 약 90%의 실거래가와 호가를 반영한 뒤 자체 보정을 거친다. 월~금요일 데이터를 사용하는 만큼 앞선 두 기관과 집계 기간에 다소 차이가 있다. 업계는 이 같은 조사 방식 차이가 실거래가가 충분히 형성되지 않은 시기일수록 통계 간 격차를 키울 수 있다고 지적한다. 통계 착시 효과는 부동산 시장에 큰 변화가 없는 시기에는 크게 드러나지 않는다. 그러나 최근 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거래 신고 건수가 급감한 만큼, 소수 매매만으로 주간 통계가 좌우될 수 있는 상황이기 때문이다. 과거에도 정부 정책 발표나 변수 발생 직후에는 기관간의 통계 간 차이가 상당했던 적이 많다는 게 전문가들의 전언이다. 특히 공공기관으로 신뢰도가 높아야 할 부동산원의 통계 조사 방식도 문제가 많다는 지적이다. 우선 조사원 1명당 약 100채의 아파트를 맡아 통계를 내기 때문에 정확성이 떨어질 수 있다는 비판이다. 조사 시 담당자는 표본 아파트나 인근 아파트 거래 시 해당 가격을 그대로 사용하지 않고 정상 거래 여부를 확인하는 것도 주관이 반영될 소지가 있어 오차가 커지는 원인이 될 수 있다. 거래가 없거나 충분하지 않을 경우 매도호가와 시장 상황을 고려한 가상의 가격이 통계에 반영된다. 문제는 이 과정에서 인근 지역 거래 사례나 공인중개사 의견을 참고하게 돼 오류가 발생할 수 있는 셈이다. 아울러 최근 계약 취소 사례가 많은 지역에서는 신고가 역시 취소되는 경우가 많아, 기존 신고가를 반영한 부동산 가격 동향이 왜곡될 수밖에 없다는 지적이 나온다. 국토부의 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1~11월 서울 아파트 매매 건수 7만5339건 중 해제 신고 건수는 5598건으로 전체 계약의 7.4%를 차지했다. 이는 실거래가 시스템에 계약 해제 이력을 공개하기 시작한 2020년 이후 가장 높은 수치다. 이로 인해 일각에서는 시장 변동성이 커진 틈을 타 집값을 띄우기 위해 거래 신고 후 해제하는 허위 신고로 통계가 왜곡될 수 있다는 지적도 나온다. 다만 부동산원 통계는 거래된 물건과 호가를 함께 확인하는 방식으로, 실제 부동산 중개업소에 문의해 시장 상황을 조사한 데이터를 반영하고 있다. 따라서 신고된 계약서가 통계에 포함될 수밖에 없는 구조이다. 전문가들은 집값 상승기와 하락기에 이 같은 통계 왜곡이 투기 수요를 부추기는 요인으로 작용했다고 지적한다. 정치권에서는 주간 통계의 실효성을 둘러싼 논란이 이어지며 갑론을박이 계속되고 있다. 올해 국정감사에서 더불어민주당은 부정확한 통계가 시장 불안을 부추긴다며 통계 은폐 또는 폐지를 주장했다. 반면 국민의힘은 이를 집값 폭등을 은폐하려 한다고 반박했다. 특히 문재인 정부 시절 부동산 통계 조작 논란이 제기되면서 신뢰도에 금이 갔다. 현재 당시 청와대 김수현·김상조 전 정책실장과 윤성원 전 주택도시비서관 등이 통계법 위반·직권남용 등의 혐의로 기소돼 1심 재판이 진행 중이다. 부동산 대책 실패에 대한 비난과 지지율 하락을 우려해 2018년 1월부터 2021년 8월까지 125차례에 걸쳐 '주간 주택가격 변동률'을 조작했다는 게 검찰의 기소 내용이다. 그러나 당시 여당·청와대 측은 통계 수치를 조작한 적이 없다며 반발하고 있다. 검찰도 재판 과정에서 최근 '조작'을 밝혀낸 감사원의 관련 감사 결과가 일방적 주장일 수 있다는 입장을 피력하는 등 후퇴한 상태다. 국토부는 부동산원 집값 통계 신뢰성 논란이 이어지자 2년 전 국토연구원에 개선 연구용역을 의뢰한 바 있다. 주간 동향 폐지, 조사 결과 비공개, 격주 조사, 대체 지표 도입 등 다양한 방안이 담긴 것으로 전해졌다. 이 가운데 가장 유력한 개선 방안으로는 표본 수 확대, 실거래가 중심 조사 강화, 외부 전문가 참여 확대가 꼽힌다. 국토부는 과거 통계 논란 시에도 표본 수를 늘리고 조사 방식을 일부 개편한 전례가 있기 때문이다. 부동산 전문가들도 발표 주기를 매주에서 격주 또는 매월로 변경하고, 실거래가 중심으로 조사 방식을 강화하는 방안을 제시하고 있다. 통계를 완전히 폐지할 경우, 민간 기관의 주간 아파트 동향 발표로 인해 편향된 정보나 소문으로 시장이 흔들릴 수 있다는 점을 고려한 조치이다. 다만 발표 주기를 조정하는 문제를 두고 의견이 엇갈리는 부분도 있다. 발표 주기를 늘릴 경우 상승 폭이나 하락 폭이 주간 단위보다 더 커져, 통계가 시장에 미치는 파장이 확대될 수 있다는 우려이다. 또, 실거래가 신고에는 최대 30일가량 시차가 발생해 실시간 대응이 어렵다. 시세를 벗어난 비정상적인 가격을 걸러내기 어렵다는 지적도 제기된다. 남기업 토지자유연구소 소장은 “현재는 거래가 완성되지 않고 계약서를 써서 올리기만 해도 계약이 이뤄진 것처럼 간주해 시장 가격에 반영된다"며 “계약서가 신고된 건이 아니라 등기까지 완료된 거래를 기준으로 산출해 통계를 내고 발표하는 방식이 맞다고 본다"고 지적했다. 이어 “처음에는 민간 통계에 의지해 일부 혼란이나 공백이 있을 수 있지만, 시간이 지나면 부동산원이 생산하는 등기 기반 통계가 더 정확하다는 인식이 형성돼 결국 국민들의 신뢰도 높아질 것"이라고 조언했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부와 여당이 주택 공급 확대를 위해 그린벨트(개발제한구역) 일부 해제를 검토하고 있는 것으로 알려지면서 강남구 세곡동, 서초구 내곡동 등이나 강북의 태릉 일대 등이 거론되고 있다. 전문가들은 빠른 주택 공급과 시장 파급 효과가 필요한 만큼 사업성·직주근접성 등이 고려될 전망이다. 다만 주민·환경단체등의 반발과 서울의 인구 감소 등을 감안해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 26일 부동산 업계에 따르면, 정부는 9·7 부동산 공급 대책이 시장에서 큰 반향을 얻지 못하면서 서울 집값 상승세를 잡지 못하자 연내 추가 공급 대책을 마련 중이다. 특히 그린벨트를 추가 해제해 공공주택을 건설하는 방안이 검토되고 있다. 실제로 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 주택 공급 추가 대책에 대해 “문재인 정부에서 추진했으나 여러 어려움 때문에 잘 안 된 것도 공급할 수 있는 지역으로 포함해 검토하고 있다"며 “노후청사 재개발·재건축, 그린벨트 해제 가능성 여부를 종합적으로 검토 중"이라고 설명했다. 전현희 더불어민주당 최고위원과 한정애 정책위의장도 최근 그린벨트 해제 가능성에 대해 필요성을 언급했다. 전문가들도 그린벨트 해제 시 주택 공급 효과에 대해 긍정적인 시각을 보이고 있다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 “그린벨트를 풀고 공급 확대를 제대로 추진하면 주택 공급 효과가 반드시 나타난다. 그린벨트를 풀면 토지 보상이 비교적 저렴하기 때문"이라며 “그린벨트는 땅값이 낮고, 보상 역시 관련 법에 따라 진행되기 때문에 비용 부담이 상대적으로 적어 공공주택 건설에 적합하다"고 강조했다. 이어 한 교수는 “태릉 일대의 경우 평지에 골프장까지 있어 개발 여건이 좋다. 원래 골프장 부지를 포함해 주택을 짓겠다는 계획도 있었지만, 군부대 사기 문제 등으로 번번이 추진이 미뤄졌다"며 “그러나 강력한 리더십을 가진 정부라면 '서울 시민에게 필요한 주택 공급'이라는 명분으로 골프장을 옮기고 계획을 밀어붙일 수 있다"고 말했다. 그린벨트 해제시 실제 아파트 입주까지 약 7~8년이 소요될 것으로 전망된다. 국토부에 따르면, 2014년부터 지난해까지 10년간 해제된 전국 그린벨트 33곳 중 22곳은 입주까지 8년 이상 걸릴 것으로 추정된 바 있다. 다만 업계는 아파트를 저렴하게 공급될 것이라는 신호를 주는 것만으로도 구매층의 대기를 유도해 수요 완화 효과를 낼 수 있다고 분석한다. 관건은 주민 설득이다. 주민들이 '우리 동네에 아파트를 짓지 말라'며 반대하면 사업이 지연될 수 있어, 정부의 조율이 필수적이기 때문이다. 지난해 그린벨트가 해제된 서리풀2지구에서도 비슷한 상황이 반복되고 있다. 24일 서울 서초구에서 열린 서리풀2 공공주택지구 전략환경영향평가 관련 공청회는 주민 반대로 회의가 무산됐다. 지난달 1일 주민설명회가 무산된 지 한 달 반 만에 토지보상과 관련한 이견이 다시 불거져서다. 이로 인해 국토부가 계획한 2029년 착공과 2031년 입주 일정에도 빨간불이 켜졌다는 평가가 나오고 있다. 원활한 공급을 위해 정부가 더 적극적으로 움직여야 한다는 지적이 따라붙는 이유이다. 한 교수는 “땅이 사유지라 해도 국가가 공익 목적으로 추진하는 사업에서 주민 반대가 절대적인 결정권을 갖는 것은 아니다. 이 같은 반대 현상을 집단 이기주의라고 부르기도 한다"며 “결국 문제는 정부가 어떻게 리딩하느냐에 달려 있다. 정부가 여론이 시끄럽더라도 추진하겠다는 강한 의지를 보이면 사업이 진행될 수 있기 때문에, 주민 반대나 갈등을 조정하면서 지속적으로 추진해 나가는 것이 중요하다"고 조언했다. 마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “그린벨트 해제는 정부가 판단할 일인 만큼 섣불리 예측하기 어렵지만, 강남권이 입지가 좋고 서초에도 후보지가 있으니 해당 부지를 먼저 고민하지 않겠냐는 생각이 든다"면서 “결국 강남권 그린벨트를 해제할 가능성이 높아 보인다"고 예측했다. 서울에 남아 있는 그린벨트는 약 150㎢로, 서울 전체 면적(605㎢)의 24.6% 수준이다. 서울 내 그린벨트는 △중구 △용산구 △성동구 △동대문구 △영등포구 △동작구를 제외한 19개 구의 외곽 지역에 위치해 있다. 이중 업계는 주거 선호도가 높은 강남권을 그린벨트 해제가 가장 유력한 지역으로 보고 있다. 서초구가 23.88㎢로 가장 넓은 그린벨트를 보유하고 있는 데다, 강북권 그린벨트는 대부분 산지여서 택지로 개발하기에는 부적합하기 때문이다. 구체적으로, 문재인 정부 시절 그린벨트 해제 논의에서 1순위로 거론됐던 강남구 세곡동과 서초구 내곡동 등이 유력 후보지로 꼽힌다. 세곡동은 2010년대 그린벨트가 해제된 뒤 아파트 단지로 개발되며 주거지로 자리 잡았지만, 중심지보다는 비교적 한적한 분위기를 유지하고 있다. 서초구 내곡동 일대 역시 그린벨트 내에서 이미 일부 주거지로 사용되는 지역이다. 수서차량기지 부지도 교통 접근성이 높은 선호 부지로 유망 지역으로 꼽힌다. 이곳은 서울시가 주거시설과 문화시설 등 입체적·복합 개발을 계획하는 지역으로, 시 계획과 그린벨트 해제 필요성을 연계할 수 있다는 장점을 보유했다. 김포공항 혁신지구 사업지도 평지가 많고 지하철·도로 등 교통망이 잘 갖춰져 있어 해제 가능성이 크다는 평가가 나온다. 이곳은 2026년 착공 예정인 개발 계획이 잡혀 있으나, 북측 일부 지역은 여전히 그린벨트로 지정됐다. '올림픽파크포레온' 아파트가 들어서며 유명세를 떨친 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌 앞 인근 부지도 검토 대상에 포함될 것으로 보인다. 아울러 문재인 정부 당시 그린벨트 해제가 논의됐으나 서울시와 주민 반대로 개발이 무산됐던 지역도 유력 후보지로 거론되고 있다. 문 정부는 당시 서울 노원구 태릉골프장과 육군사관학교 부지, 인근 태릉선수촌 일대 그린벨트를 해제하고 주택을 공급할 계획이었으나, 주민 합의에 난항을 겪었다. 다만 정부가 다양한 방안을 검토하고 있는 만큼, 재설득에 나설 가능성이 있다는 관측이다. 그린벨트는 한 번 해제하면 복구가 불가능한 만큼, 후세대를 위한 유산을 훼손해 주택을 짓는다는 것에 반발하는 시민사회와 환경단체의 목소리도 높다. 이상돈 이화여대 환경공학과 교수는 “과거 그린벨트 등급을 1~5등급으로 평가했을 당시 택지 마련은 주로 3·4·5등급처럼 낮은 등급 지역을 중심으로 해제하는 방식이었다. 그러나 지난해 그린벨트를 해제한 서리풀 일대를 보면 부지에 생물다양성 보전지역과 서울시 경관보전지역, 생태보전지역 등이 겹쳐있다"며 “만약 그린벨트를 해제하더라도 등급만 보고 해제 여부를 판단할 게 아니라 생태자연도 등급을 비롯한 여러 요소를 종합해 전략환경평가를 거친 뒤 환경영향평가를 진행해야 한다"고 강조했다. 각 도시의 행정구역 경계가 붕괴되면서 생길 부작용을 우려하는 의견도 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “그린벨트를 설정한 취지는 도시의 무질서한 확산을 막고 팽창을 억제하려 했던 것으로, 행정구역이 맞닿게 되는 연담화를 방지하기 위한 목적이었다. 그런 만큼 그린벨트를 해제하면 이 같은 취지가 무색해져 의도적으로 팽창과 확산을 허용하게 되는 셈"이라며 “실제로 강동구 인근 그린벨트를 해제하자 서울시와 외곽지역간의 경계가 흐트러져 경기 구리시와 서울 강동구가 연결되며 하나의 도시처럼 변해버린 사례가 있다"고 지적했다. 지방선거도 변수다. 여야 출마자간 이견이 생기면서 이슈화되고 있다. 마강래 교수는 “그린벨트 해제 시 정부의 의지가 강하다고 해도 시간 문제가 따라붙는다. 규제지역도 민간 소유가 많아 빠르게 추진하기 어렵고, 과도하게 서두르는 것도 바람직하지 않기 때문"이라며 “정부가 현실적으로 가장 주택을 속도감 있게 공급할 수 있는 방법은 국·공유지 등 공공이 가진 토지를 활용하는 것이다. 급하게 주택을 공급할 필요가 있다면 공공이 가진 토지를 먼저 검토하는 게 바람직해 보인다"고 조언했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

한때 유망한 투자처로 각광받았던 지식산업센터가 애물단지로 전락해 수익성 하락과 수요 감소가 겹치며 전국 지식산업센터 10곳 중 4곳이 공실이다. 대출 규제 강화로 잔금 대출까지 막혀 수분양자는 물론 금융 기관·건설업체들까지 수렁에 빠지고 있는 형국이다. 건설업계에선 지역 건설업 활성화와 부채 관리 차원에서라도 입주 업종 제한을 풀거나, 용도 전환 지원·대출 규제 완화 등의 대책이 필요하다는 목소리가 높다. 20일 부동산 업계에 따르면, 정부의 6·27 대출 규제, 9·7 부동산 대책, 10·15 추가 대책 등 잇딴 규제로 한때 비규제 상품으로 각광받던 지식산업센터 시장이 더욱 위축되고 있다. 지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 회사와 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 복합 건물을 뜻한다. 지식산업센터는 2020년을 전후로 서울 아파트 가격이 급등하던 시기 투자 대상으로 인기를 끌었다. 주택이 아니어서 대출이 자유롭고, 양도소득세·종합부동산세 등 다주택자 중과세를 피할 수 있다. 임대 소득을 기대한 투자 수요도 많았다. 그러나 2022년 하반기부터 지식산업센터 시장이 급속도로 악화됐다. 너무 많은 공급이 문제였다. 2기 신도시 개발 당시 지자체들이 '동탄신도시' 모델을 참고해 직주근접 환경 조성 목적으로 대거 지식산업센터 용지를 배정한 것이 원인이었다. 이로 인한 과도한 물량이 수요처를 찾지 못하고 있다. 또 최근 몇년새 고금리 기조가 이어지면서 투자가 어려워졌고, 부동산 경기 침체 장기화로 공실 문제까지 겹치며 수익률도 하락했다. 실제로 한국산업단지공단에 따르면, 전국에 완공된 지식산업센터 단지 1066곳 중 약 40%가 공실 상태다. 덩달이 은행들이 지난해부터 기존의 절반 수준으로 대출 문턱을 높이자 수분양자들은 잔금을 치르기 조차 어려워졌다. 부동산 경기 침체 장기화로 매각·임대도 사실상 불가능해지면서 파산 직전 상태에 몰리게 됐다. 지난 2분기 전국 지식산업센터 거래 건수는 총 546건으로, 전분기 842건 대비 35.2%, 전년 동기 988건 대비 44.7% 감소하는 등 극심한 수요 감소에 직면해 있다. 건물을 지은 시공사는 물론 시행사도 자금 경색으로 휘청대고 있다. 경매로 넘어가는 사례도 늘어나고 있다. 지식산업센터114에 따르면, 올해 8월까지 수도권 지식산업센터 경매 건수는 1529건에 달했다, 지난해 전체 1229건보다 24% 늘어난 수치이다. 서울을 비롯한 수도권 지식산업센터 경매 낙찰률도 1년 전과 비교해 절반 수준으로 추락했다. 여러 차례 유찰을 반복하다 결국 감정가의 30~50% 수준까지 떨어졌다. 전문가들은 문제의 원인을 정책의 실패에서 찾고 있다. 실제 수요를 고려하지 않고 공급 확대에만 치중했다는 비판이다. 특히 2기 신도시 개발 당시에 직주근접을 위해 관련 용지를 공급했으나, 실제 입주 가능한 사업체가 지식산업센터 뿐이어서 공급이 폭발적으로 증가했다는 설명이다. 이후 수요 대비 과잉 공급, 고금리, 대출 규제 등 여러 요인이 겹치면서, 지식산업센터와 물류센터 등 비주거용 부동산의 미분양이 2차 PF 위기의 주요 원인으로까지 지목되고 있다. 전문가들은 지역건설 경기 활성화를 위한 입주 제한 규정 완화, 대출 규제 조정, 용도 전환 등의 지원이 필요하다고 조언했다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “현재 입주할 수 있는 업종이 제한돼 있어 들어갈 수 있는 업체들이 한정돼 있다"라며 “이를 풀어주거나 주택이 부족한 상황이기 때문에 주거용으로 사용할 수 있도록 용도변경을 해줘야 한다. 대부분의 지식산업센터가 도심에 위치해 있기 때문에 주거로 전환된다면 주택 공급에 크게 도움이 될 것"이라고 주장했다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 가계 대출 문제나 금융권 부실, 지역 건설업 위기 등을 타개하기 위해서 사용할 수 있는 용도를 다변화해야 한다고 조언했다. 그는 “실제로 지식산업센터에 입주해 일하려는 실수요 기업들조차 잔금대출이 나오지 않아 연체이자를 엄청나게 물고 있다"면서 “결국 건물 전체가 채워져야 담보가치가 생기는데 텅 비어 있으니 언제 경매로 넘어갈지 모른다. 이런 상태에서 정부가 억지로 잔금대출을 해주라고 강제할 수는 없다"고 말했다. 결국 건물 전체가 다 차게 하는 게 답인데, 이를 위해서는 필요한 용도로 사용할 수 있도록 규제를 완화해야 한다는 것이다. 최 교수는 “일반 주거로 바꾸는 것은 화장실 등을 새로 설치해야 해 사실상 불가능하다"면서도 “공유형 주거 또는 호스텔 같은 공유숙박·공유주거 형태로 바꾸는 것이 대안"이라고 주장했다. 최 교수는 또 “해외에는 5층·10층짜리 상가건물 안에 캡슐호텔, 각종 오피스 등이 한 건물에 섞여 있는 경우가 많다"며 “우리나라는 불합리한 용도 규제와 소방법 등의 제약 때문에 용도를 지나치게 딱 정해놓고 있다"고 비판했다. 이용복 한국지식산업센터연합회 회장도 “지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률상 공장과 지원시설로 구성된다. 이를 용도변경하려면 주거용으로 바꿔야 하는데, 방법은 두 가지가 있다"면서 “공장과 지원시설 비율을 줄여 기숙사나 공공임대형 기숙사를 만들거나, 오피스텔로 전환하는 방식이 있다"고 제안했다. 일각에선 최근 부동산 시장의 가장 큰 관심거리인 서울 주택 공급 대책의 묘책이 될 수 있다는 주장도 나오고 있다. 지식산업센터연합회에 따르면, 지난 7월 말 기준 국내 지식산업센터 단지 인허가 건수는 1539개소인데 이중 77.3% 수준인 1189개소가 수도권에 집중돼 있어 입지 조건 자체는 좋다. 또 외국인 관광객이 급증하고 있는 것 대비 서울 시내에 저가 숙박시설로 활용해야 한다는 이들도 있다. 이미 지어진 건물을 공유숙박·호스텔 형태로 활용하면 빠른 전환이 가능해서다. 투자자들의 입장에서도 건물이 채워지면 잔금대출이 가능해져 손해를 최소화하며 빠져나올 수 있다. 미국과 유럽에서도 재택근무 확산으로 오피스가 비고 해외 부동산 펀드가 손실을 보자, 오피스를 주거 등 다른 용도로 전환하는 사례가 늘고 있다. 일각에선 국회 입법을 거치지 않고도 시행령 개정을 통해 입주 업종을 확대할 수 있다는 지적도 있다. 예컨대 서울 영등포구는 최근 지식산업센터에 기존 제조업 외에도 △금융·보험업 △법무·세무·회계·특허 관련 전문 서비스업 △포털·인터넷 정보 매개 서비스업 △사진 촬영 및 처리업 △종합·전문 건설업 △전기·정보통신·소방시설 공사업 등 다양한 업종이 입주할 수 있도록 했다. 다만 현행법상 지식산업센터의 용도 변경에는 어려움이 많다. 현재 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종은 △제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 벤처기업 관련 금융·보험시설, 기숙사, 근린생활시설 등으로 제한돼 있다. 이로 인해 관련 법령 개정이 필요한데 특혜 논란이 걸림돌이 되고 있다. 개인이 책임져야할 투자 실패를 일일이 정부가 규제 완화를 통해 보상해주는 게 맞냐는 것이다. 비용이 많이 드는 것도 문제다. 올해 초 정부가 대폭 규제를 완화해 오피스텔로 용도 전환을 허용해준 생활형 숙박시설들의 경우 대부분 화장실·난방시설 등 개조 비용이 많이 들어 소유주들이 선뜻 나서지 못하고 있다. 분양이 다 끝난 곳의 경우 소유주들의 의견을 모으기 힘든 것도 사업 추진을 어렵게 하고 있다. 이 회장은 “용도 전환을 위해서는 법 개정이 필요하다. 산집법은 물론 관련 법령들이 많이 얽혀 있어 국토부가 해결해야 할 문제가 많다"며 “산지법과 시행령을 포함해 여러 법을 개정해야 한다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

최근 정부와 여당이 서울의 주택 공급 확대를 위해 재개발·재건축 인허가권 일부를 25개 자치구에 넘기는 방안을 검토하고 있다. 서울시는 반대하고 있지만 국토교통부나 더불어민주당의 의지가 상당해 곧 입법화될 전망이다. 부동산 전문가들은 전문성·부패 가능성 등을 보완하면 주택 공급 속도를 높일 수 있는 점에서 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 특히 사업성 때문에 강남 3구나 마용성(마포·용산·성동구) 등 1급지 위주로 진행되는 노후 주택 정비 사업이 자치구들의 인센티브 등 활성화 정책에 힘입어 서울 전체로 확산돼 신규 주택 시장의 판도가 파뀔 수 있다는 전망까지 나오고 있다. 18일 업계에 따르면 정부·여당은 현재 시가 독점하고 있는 △정비구역 지정 △추진위·조합 설립 △사업시행·관리처분 인가 △이주·철거 △착공·분양 △준공·입주 등 재개발·재건축의 인허가권 일부를 자치구에게 이양한다는 방침이다. 현재는 모든 인허가권을 시가 쥐고 있다. 특히 시가 운영하는 도시·건축공동위원회가 핵심이다. 문제는 시가 인·허가 권한을 일괄 행사하면서 심의 대기 기간이 길어져 사업비 상승과 분양가 상승을 유발하고 있다는 점이다. 따라서 정비사업 '속도전'을 위해서라도 현장과 가까운 자치구에 인·허가 권한을 넘기는 것이 합리적이라는 의견이 나오고 있다. 구 단위에서 인·허가를 처리할 경우 도심 중심부 뿐 아니라 주변 지역까지 정비사업이 다양하게 추진될 수 있어 공급 효과를 누릴 수 있다. 실제 사례로는 경기도는 서울의 구청장급인 기초자치단체장들에게 인·허가 권한이 부여돼 있어 정비사업 진행 속도 및 주택 공급 정책 결정이 빠르다. 지난달 28일 김윤덕 국토부 장관, 전현희 민주당 최고위원, 정원오 성동구청장 등 범여권 인사들은 서울 성동구 성수1구역 재건축 현장에서 만남을 가지며 권한 이양 필요성에 대해 논의한 바 있다. 이날 정 구청장은 “현재 서울시 내에서 지정이 완료됐거나 추진 중인 재개발·재건축 정비구역은 총 1054곳"이라며 사업 규모가 제각각임에도 모든 정비사업이 서울시 단일 창구 체계에서 동일한 절차를 거치고 있다고 지적했다. 이로 인해 상대적으로 신속하게 추진될 수 있는 중·소규모 사업까지 착공이 지연되는 문제가 발생한다는 비판이다. 정 구청장은 “정비구역 지정 권한만이라도 자치구에 위임하면 구청장이 현장 여건과 주민 의견을 직접 반영해 계획을 수립할 수 있고, 도시계획·건축·환경 심의도 구 차원에서 병행 처리할 수 있어 행정 속도가 크게 개선될 것"이라며 “초기 결정권이 분산되면 이후 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 후속 절차도 자연스럽게 연쇄적으로 빨라질 것"이라고 강조했다. 전문가들도 긍정적이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지자체장이 의사결정을 하는 것이 더 바람직하다. 지역마다 사정이 다른데 이를 일률적으로 법규로 묶기보다는, 조례 등을 통해 지역에 맞는 세부 규정을 마련하는 것이 효율적"이라며 “너무 구체적인 부분까지 중앙부처가 관여하기보다는, 세부 행정은 지자체가 맡는 것이 맞다"고 말했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수도 “구마다 특성이 있다. 예를 들어 재정자립도가 높은 구의 경우 인허가 권한을 가지고 개발 계획을 추진하는 과정에서 정비 구역을 조정하거나 지정하려는 수요가 많다"면서 “현재는 그 권한을 행사할 수 없는 상황이기 때문에 이양을 요구하는 것으로 일정한 범위를 정해 권한을 넘겨줄 필요가 있다"고 지적했다. 시는 부정적이다. 주택 공급은 기반시설 확보, 전세 대란의 가능성 등 때문에 광역 지자체 차원에서 조율해야 한다는 것이다. 오 시장은 지난 13일 “자치구로 인허가권이 이양되면 규모를 떠나 현장에서 상당한 혼란이 생길 것"이라며 “현재 100곳 이상에서 재개발·재건축이 동시다발적으로 진도를 나가고 있다. 일정 시점이 되면 관리처분을 지나 이주·착공·준공 단계로 가야 하는데, 시기 조율이 원활하지 않으면 모든 자치구가 다 빠르게 진행하고 싶어할 것이다. 자치구 간 이해관계 조정 등으로 시기를 조절하지 않으면 전세대란 가능성이 생기는 등 실무적 난점이 있다"고 지적했다. 특히 고도의 전문성이 요구되는 정비사업 계획을 수립·결정할 만한 심의 역량을 자치구가 충분히 갖추고 있는지 검증되지 않았다는 주장도 나온다. 서울 전체를 바라보는 도시계획의 관점에서 정비사업을 추진해야 하는데 자치구는 자신들의 이해 관계만 본다는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “속도를 높이는 것이 목표라면 의사결정 당사자 수가 줄어들수록 합의를 통해 사업을 진행할 가능성이 높아지는 것은 사실"이라며 “구역 규모를 작게 가져갈수록 이해관계가 단순해져 진행 속도 면에서는 유리하다. 다만 속도가 실제로 얼마나 빨라질지에 대해서는 단정하기 어렵다"고 말했다. 이어 그는 “정비 계획을 세운다는 것은 큰 틀에서 도시 모습을 그리는 것으로, 도시 계획에서 요구되는 목표는 유지해야 한다. 도로·보행 동선 등 도시 인프라를 종합적으로 설계해야 하는데, 구 단위로 권한이 내려가면 이런 체계를 통합적으로 만들기 어려워지는 문제가 생긴다"고 지적했다. 도시는 개별 구역을 따로 정비한다고 좋아지는 것이 아니라는 주장이다. 그는 “역할 분담을 어떻게 해야할 지는 고민이 필요하겠지만, 도시는 네트워크로 연결해야 한다. 그런 면을 고려하면 서울시가 전체적인 큰 틀을 유지하고 기존 방식에서 크게 벗어나지 않은 선에서 역할을 이행하는 게 좋지 않을까 한다"고 덧붙였다. 이 교수는 또 “현재 진행되는 정비 사업 중에는 1000세대 이상인 곳들이 있는데, 인허가 권한이 지자체로 넘어가면 지자체 입장에서는 속도전을 위해 구역을 쪼개게 될 수 있다"고도 우려했다. 실제로는 2000~3000세대 규모로 정비가 이뤄져야 하는 곳도 1000세대 단위로 나눠 추진할 수 있어, 결과적으로 종합적인 정비계획 수립이 어려워진다는 것이다. 도시 정비 사업이 지나치게 민원에 휘둘릴 수 있다는 우려도 있다. 유 교수는 “정비구역 관련 인허가는 현재 서울시가 도시계획 차원에서 다양한 형태로 승인하고 있다. 이를 구청으로 넘기면 주민들과 표심에 더 직접적으로 노출되기 때문에 도시계획 총량과 무관하게 인허가가 남발될 위험이 있다"며 “관점에 따라 생각이 다양할 수 있는 부분이지만, 이런 점들은 우려스러운 부분이 있어 검토가 필요하다"고 말했다. 일각에서는 이번 부동산 권한 다툼이 내년 지방선거를 앞두고 정부가 오 시장을 견제하려는 것 아니냐는 분석도 있다. 오 시장의 핵심 정책 중 하나가 정비사업으로, 재건축 핵심지이자 부촌인 강남 3구 등에서 지지 기반도 확보하고 있다. 그런 만큼 서울시의 부동산 정책 권한을 분산하고 주요 의제를 정부에서 이끌려 한다는 분석이다. 이번 제도 개편 논의의 한 주축을 맡은 정원오 성동구청장 역시 여당의 차기 서울시장 후보로 거론되고 있다. 그러나 서울시의 반대에도 국토부와 민주당 등은 서울 내 주택 공급 문제 해결에 긍정적 효과가 기대된다는 명분으로 곧바로 입법화하겠다는 방침을 굽히지 않고 있다. 국토부는 9·7 공급 대책을 통해 2030년까지 수도권에서 노후 공공청사·국유지 등을 활용해 총 2만8000호를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 그러나 시장 반응은 싸늘해 타개책이 필요한 상황이다. 한 부동산 전문가는 “정부와 서울시가 부동산 정책을 두고 싸우고 있는데, 지방선거를 앞두고 너무 정쟁화된 게 아닌지 우려스럽다. 부동산에 있어 기본적으로 정부가 잘하는 부분이 있고 오 시장이 잘 하는 점도 있는데, 지역 사정에 따라 민간 주도나 공공 주도 등을 다르게 가져가야 한다"며 “한 목소리를 내는 것까지는 아니더라도 불협화음이 과도하면 전체적인 모양새가 좋지 않을 뿐더러 시장에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

분양가 상한제(분상제)와 청약시스템 등 무주택·서민들을 위한 주택 공급 제도에 대한 개편의 목소리가 높아지고 있다. 분상제의 경우 인위적으로 공급가격을 억제하면 개발·건설 사업의 수익성이 떨어져 민간공급이 줄어들거나 지연되어 장기적으로 공급 축소·왜곡을 초래한다는 비판을 받는다. 청약제도도 '무주택 서민 우선' 공급 취지지만 실제로는 오래 된 통장 가입자·가점 높은 가족·자산보유자 등 특정 계층에게 유리하고 신혼부부·젊은 세대에는 불리하다. 특히 인기지역에선 수십만명이 한꺼번에 몰리는 '로또 청약'으로 투기 심리를 부추기고 불공정 논란·대기수요 집중 등의 부작용이 심각하다. 다만 주택 가격 급등 억제와 사회적 형평성 제고 등 긍정적인 면에 주목하는 전문가들도 많다. 따라서 전면 폐지보다는 적용대상 명확화, 분양가 산정의 예측가능성 확보, 청약 선별 장치 개편, 공공공급 확대 등 정교한 보완이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 10일 건설업계에 따르면, 이재명 정부는 최근 분상제·청약제도의 문제점을 개선해 보완하는 작업을 추진 중이다. 분양가격을 택지비와 건축비 등의 합산 이하로 제한해 주변 시세의 60~80% 수준으로 가격을 책정하게 하는 제도이다. 투기과열지구 내 민간택지 등 일정 요건을 충족한 단지에 적용된다. 최근 서울 전역과 경기 일부 지역이 투기과열지구로 묶였지만, 분상제는 현재 서울 강남·서초 등 18개 자치구와 경기 광명·하남 등 3개 시에만 적용되고 있다. 문제는 시세 차익을 노린 단기 투기 수요를 막으려 도입된 분상제가 시장을 왜곡하는 '양날의 검'으로 작용하고 있다는 것이다. 시세보다 낮은 분양가로 인해 당첨만 되면 억대 차익이 보장되는 '로또 청약' 현상이 반복돼서다. 이로 인해 조합의 부담금이 높아지고 정비사업 추진이 지연될 뿐더러, 고급 자재 등이 분양가 산정에 제대로 반영되지 않아 주택 품질이 저하될 수 있다는 우려도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “분양가상한제는 인위적으로 가격을 억누르다 보니 '로또 청약'이 발생한다. 당첨된 개인은 수억원의 시세차익을 얻지만, 재건축 조합이나 지역사회에는 아무런 도움이 되지 않는다"며 “게다가 분양가를 낮춰도 주택을 짓는 동안에도 가격이 계속 오르며 분양권에 피가 붙어, 정부가 기대한 가격 안정 효과도 지속되지 않는다. 결국 분양가상한제의 정책 목적이 달성되지 않고, 제도 유지의 실익이 사라진 것이다"라고 지적했다. 예를 들어 시세가 10억원인 주택이 분양가상한제로 인해 8억원에 분양하면 2억원의 차익은 수분양자에게 돌아가 '로또 청약'이 된다. 반면 조합은 그만큼의 비용을 부담해야 해 재건축 분담금이 높아진다. 공공택지의 경우 한국주택토지공사(LH)가 일부 손해를 감수하며 공공성을 확보하지만, 민간택지에서는 그 부담을 누군가는 져야 하므로 조합이나 건설사에 전가되는 구조다. 결국 이익은 분양받은 개인에게 돌아가는 만큼, 민간 영역에 동일한 공적 규제를 적용하는 것은 부적절하다는 지적이다. 실제로 최근 송파구 신천동 '잠실 르엘'은 최대 13억원의 시세차익을 기대되자 10만 여 명이 청약을 넣으며 기록적인 경쟁률을 보인 바 있다. 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 역시 10억원 이상의 차익을 노리고 3만여 명이 청약에 응모했다. 같은 지역에서 10일 특별공급에 돌입한 '래미안 트리니원'도 무려 30억원의 시세차익이 예상돼 '로또 청약'의 대표주자 중 하나로 불리고 있다. 이 단지는 특공에만 2만4000명이 몰려들었다. 이 같은 문제로 인해 이재명 대통령도 지난 6월 19일 국무회의에서 “로또 분양은 분상제로 인해 실제 시세와 큰 차이가 발생해 주변 집값을 자극하는 원인"이라며 “공공 영역에서 개발이익의 상당 부분을 환수할 방법을 찾으면 시장의 과열을 막을 수 있을 것"이라고 언급한 바 있다. 다만 지난 9·7 및 10·15 부동산 대책에는 이를 해결할 구체적인 방안이 담기지 않았다. 현재 업계에서는 분상제 손질 방안으로 채권 입찰제가 가장 유력하게 거론되고 있다. 분상제가 적용된 아파트 분양 시 시세차익 발생이 예상되면 수분양자에게 국민주택채권을 의무 매입하게 하는 제도이다. 분양가와 시세간 격차가 클수록 매입해야 하는 채권 규모를 늘려 차익을 환수하고, 투기 수요를 억제한다는 취지이다. 서진형 대한부동산학회장은 “분양가상한제를 적용하는 지역에서 발생하는 차익을 개인이나 건설사 등 누가 가져가느냐는 사회적 정의의 문제로, 채권 입찰제를 통해 일부 개발 이익을 환수해 공공임대에 활용해야 한다"며 “지금의 분상제는 산정 가격이 다소 엄격하게 설정됐는데, 이를 일부 완화하되 채권 수익을 통해 개발이익을 환수하는 게 바람직해 보인다"고 말했다. 즉, 분양가는 현실을 일정 부분 반영해 완화하되, 분양가와 시세 차액을 채권으로 매입해 개발이익을 환수하는 방식으로 제도를 손봐야 한다는 것이다. 다만 부정적인 시각도 많다. 과거 사례를 봐도, 채권 입찰제는 1983년 분양가상한제와 함께 도입됐으나, 집값 하락기였던 1999년 폐지된 바 있다. 이후 집값 상승기인 2006년에 재도입됐지만, 2008년 글로벌 금융위기로 집값이 안정되며 다시 폐지됐다. 이처럼 제도 도입을 번복한 이유는 채권 입찰제에 뒤따르는 부작용인 분양가 상승 때문이다. 주택 가격 대비 실제 부담 금액이 커져 청약 당첨자의 초기 부담이 커진다는 문제도 안고 있다. 최근 서울·수도권을 대상으로 한 강력한 규제를 고려하면 내년 지방선거를 앞두고 추가 규제 도입은 쉽지 않을 것이라는 관측도 있다. 서울 강남구 등 1급지 분상제 아파트가 분양할 때마다 수십만명이 몰려 서버가 다운되는 청약 제도의 문제점도 지적되고 있다. 우전 가점·통장 기간 중심의 보상 구조로 주택 공급이 왜곡되고 있다. 청약가점제는 '통장 기간·무주택기간·부양가족 수' 등을 점수화한다. 그러나 오래 전부터 통장을 들고 있던 중·장년층이나 가족 구성원이 많은 가구가 유리해, 청년·신혼·생계형 저소득 무주택자가 상대적으로 불리할 수 있다. 로또 청약으로 경쟁률이 폭발적으로 늘어나고, 덩달아 투기 심리를 조장한다는 비판도 있다. 분양가·분양조건이 매력적이면 투자·투기수요가 몰려 당첨 경쟁률이 폭발적으로 증가한다. 결과적으로 실수요 서민의 당첨 확률이 낮아지고 '청약 기다림' 대기수요만 확대된다는 비판이 나온다. 제도가 너무 복잡해지면서 나오는 부작용도 있다. 신혼·청년·신규특별공급 등 제도들이 늘어나면서 자격·절차가 복잡해지고, 정보·대응능력이 있는 계층이 이를 더 잘 활용하는 경향이 생겼다. 이로 인해 오히려 형평성 문제가 발생한다. 전매·재당첨 제한의 역효과도 비판받고 있다. 전매제한·재당첨 제한이 강하면 '실거주 목적'보다는 당첨 자체의 가치가 커져 거래·전매로 이어지는 비공식적 우회수단(대리청약·불법거래 등)을 촉발한다는 것이다. 부동산 전문가들은 분상제 손질과 채권 입찰제를 비롯한 시세차익 환수를 위한 제도적 장치 마련 등의 보완을 제안하고 있다. 한문도 명지대 실물투자학과 교수는 “분상제를 하지 않으면 오히려 더 큰 혼란이 생길 수 있다. '로또 분양'이라고 하지만, 오히려 사람들이 시중 매매보다 분양을 기다리면 수요가 분산돼 긍정적인 효과가 있다"며 “혜택이 토지주나 건설사에게 돌아가는 것보다, 분상제를 통해 일반 국민에게 돌아가는 것이 낫다. 그러니 분상제를 강화하고 더 실효성 있게 운영해야 한다"고 강조했다. 한 교수는 또 “만일 분양으로 큰 차익이 발생한다면 양도세 등으로 일부 환수할 필요가 있다. 1주택자의 경우 실거주 요건을 강화해, 10~20년 이상 거주하면 양도세 혜택을 주는 등 오랜 기간 거주할 수 있도록 해야 한다"며 “거주하지 않고 판매해 시세차익을 내는 것이 문제인데, 분양받은 1주택자에 한해 이런 차별화된 제도를 두면 단기 거래 대신 장기 거주를 유도할 수 있다. 그렇게 하면 '로또 분양'에 대한 비판도 줄어들 수 있어 실거주 중심으로 가는 것이 맞아 보인다"고 말했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수도 “개발이익을 환수한다고 하면, 수분양자는 비싸게 사고 비싸게 팔아서 이익을 얻고, 국가는 건설회사로부터 개발이익을 환수하는 구조가 된다. 개발이익만 환수한다면 시장 왜곡 방지를 위해 시장 가격에 맞게 분양하는 것이 더 낫지 않을까 하는 생각이 든다"고 말했다. 이어 “분상제를 폐지하냐 안 하냐가 아니라, 과도한 개발이익이 건설사나 수분양자에게 발생할 경우 이를 적절하게 환수하는 장치를 마련하는 게 필요하다"며 “양도세를 통한 환수는 현실적으로 쉽지 않을 듯하다. 채권 입찰제 활용도 하나의 방법이 될 수 있다"고 조언했다. 청약제도와 관련해선 실수요자(무주택·저소득) 선별 강화로 '진짜 무주택 가구'에 유리하게 조정해야 하며, 청년·신혼·저소득 특별공급 확대·간소화: 정보·시스템 접근성이 낮은 취약계층을 위해 특별공급 쿼터를 늘리고 절차를 단순화해야 한다는 지적이다. 청약 시스템 투명성·검증 강화, 전매·거주의무·재당첨 규정의 정교화 등의 필요성도 제기되고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

“전세가 주변 시세에 비해 지나치게 싸다거나 핑계를 대고 표준계약서를 쓰지 않겠다는 집 주인을 조심해라. 월세도 사기가 빈번하니 마찬가지로 주의해야 한다. 정부가 마련한 체크리스트를 활용해 계약 전 꼼꼼히 살펴 보면 도움이 될 것이다." 정부의 전세사기 대책 실무를 총괄하는 한성수 국토교통부 전세사기피해지원단장의 말이다. 한 단장은 지난달 23일 에너지경제신문과의 인터뷰에서 전세사기를 피하고 만약에 당했을 경우 대처하는 방법 등을 알려줬다. 전세사기에 대한 사회적 경각심이 높아졌지만, 피해는 여전히 이어지고 있다. 지난 9월 한 달 동안만 843명의 전세사기 피해자가 새로 결정됐을 정도이다. 그러나 전세사기피해자지원특별법이 지난 5월 31일 일몰됨에 따라, 6월 이후 새로 전세계약을 체결한 경우에는 법적 보호를 받을 수 없게 됐다. 이에 따라 사전 예방의 중요성이 한층 커진 상황이다. 한 단장은 “전세사기를 당했다고 신고하는 피해 건수가 줄어드는 추세이긴 하지만, 계약을 할 때 항상 방심하지 말아야 한다. 전세는 물론, 전세사기 피해자의 10% 정도는 월세에서 발생하니 월세 계약 시에도 체크리스트를 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다. 한 단장이 속한 국토부 전세사기피해지원단은 피해자 신청 접수 시 피해자 인정과 일상 회복을 지원하는 역할을 수행하는 임시 조직이다. 피해자와의 소통부터, 전세사기피해지원위원회 개최 주선과 피해자로 결정될 경우 관계기관에 통보해 주택도시기금의 저리 대출 지원 등을 담당하고 있다. 또 한국주택토지공사(LH)를 통해 우선매수권을 양도받아 경매 차익을 피해자에게 돌려주는 역할도 수행한다. 통상 피해보증금은 최우선변제금으로 약 30% 수준만 회복 가능하지만, LH의 매입 제도를 활용하면 최대 78%까지 회복할 수 있다. 한 단장에 따르면, 전세사기 피해는 일반적으로 계약 종료 시점에서 인지되는 경우가 많다. 계약이 만료돼 보증금을 돌려받아야 하는 시점에서 집주인과 연락이 닿지 않아 금전적인 피해를 입게 된다는 설명이다. 전세계약 기간이 보통 2년임을 고려하면, 2023년 10월에 최초 계약한 세입자가 올해 10월에 피해 사실을 알게 되고 전세사기지원단을 찾게 되는 수순이다. 한 단장은 “다세대·오피스텔 단지에서는 한 세대의 계약자에게서 문제가 발생했을때 그 단지의 모든 세입자에게 소문을 통해 전세사기 피해가 알려지기도 한다"며 “피해 사례가 발생하면 증거를 최대한 수집한 뒤 각종 지원책을 활용해야 한다. 지원을 받기 위해서는 사기인지 미반환인지 판단할 수 있는 증거자료의 충분한 확보가 필수적이다"라고 말했다. 이어 “증거를 수집할 때는 사기나 기망 의도를 판단할 수 있는 자료를 제출하는 것이 가장 중요하며, 신청 후에는 75일 이내에 심의가 진행된다"고 덧붙였다. 전세사기 예방을 위해서는 국토부가 지난 8월 배포한 체크리스트를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 한 단장은 “청년들을 비롯한 개인이 모든 사항을 직접 확인하기는 어려운 만큼, 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋다"며 “특히 '3·3·3 법칙' 중 필수 항목인 △임차 주택의 권리관계 확인 △전세보증보험 가입 가능 여부 확인 △계약 시 공인중개사의 정상 영업 여부 등을 반드시 확인해야 한다"고 강조했다. 특히 주변 시세조사를 하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약했다가 피해를 입은 사례가 많다. 예컨대 “이 집이 20억인데 1억 못 돌려주겠냐"는 식의 집주인의 말을 믿고 계약했다가 보증금을 돌려받지 못하는 이들이 다수라는 것이다. 또 주변 시세 대비 가격을 1~2억원 대비 낮게 책정해주겠다며 주택임대차표준계약서 작성을 회피하는 경우도 조심해야 한다. 한 단장은 “값이 지나치게 싸면 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 의심해야 한다"고 조언했다. 국토부가 배포한 안심계약 체크리스트는 계약 전·계약 시·계약 후 3단계로 총 25개 항목으로 구성됐다. 2년간의 피해 사례를 토대로 제작된 만큼, 이를 따르면 대부분의 사기 피해를 예방할 수 있다고 한 단장은 강조했다. 체크리스트는 전국 공인중개사협회와 지자체의 협조를 얻어 현장에 배포되고 있다. 또, QR코드를 통해서도 쉽게 확인할 수 있다. 젊은 세대의 피해 예방을 위해 유튜브 쇼츠 등 온라인 홍보도 병행하고 있다. 정부는 전세사기 예방 강화를 위해 서울·경기·인천·대전·부산·대구 등 전국 6개 지역에 전세사기 피해지원센터도 함께 운영하고 있다. 내년부터는 법 개정을 통해 예방 기능을 강화한 '안전계약컨설팅 제도'를 추가 도입할 예정이다. 공인중개사를 직접 배치해 등기부등본과 권리관계 확인, 유의사항 안내 등을 지원받을 수 있게 한다는 방침이다. 한 단장은 “전세사기 예방이 무엇보다 중요한 만큼 단 한 명의 피해자라도 줄이기 위해 최선을 다하고 있다"며 “안심계약 체크리스트에 명시된 25가지 항목을 직접 확인하기 어려울 수 있는 만큼, 내년부터 시행되는 안심계약 컨설팅 제도를 국민들이 적극 활용해주길 바란다"고 말했다. 또, 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입이 필수적이라고 한 단장은 덧붙였다. 전세사기 예방 모바일 앱(APP)을 활용하면 해당 주택의 시세, 악성 임대인 여부, 보증보험 가입 가능성 등도 손쉽게 확인할 수 있다. 전세가율이 90~100% 수준으로 집값과 전셋값이 비슷할 경우도 함께 주의해야 한다. 집값 하락 시 매매가가 전세가보다 낮아져 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있어서다. 과거 '빌라왕'을 비롯한 무자본 갭투자 사례에서는 감정평가나 시세를 조작해 전세가를 부풀리는 수법이 있었지만, 최근 제도 개선으로 이러한 방식은 상당 부분 차단됐다. 한 단장은 “2023년에 발생한 전세사기 사건을 계기로 경각심이 높아졌고, 언론의 사기수법 보도와 정부의 제도 개선, 정보 공개 확대, 신탁사기 예방 등으로 사기 건수가 감소 추세에 있다"고 말했다. 정부가 무자본 갭투자를 차단하기 위해 HUG의 보증 한도를 기존 100%에서 90%로 축소하고, 임대인 정보와 세금 체납 내역을 공개하는 등 정보 비대칭 해소를 위한 제도 개선을 추진한 결과라는 설명이다. 제도의 악용을 막기 위해 신탁사기 방지를 위한 관련 법 개정도 병행했다. 다만 한 단장은 “전세사기특별법이 일몰된 지난 6월 이후 최초 계약한 피해자 발생 시 지원 가능 여부에 대해서는 국회 결정 사항이라 단정할 수 없다"고 밝혔다. 최근 증가세인 월세 계약 시 보증금과 관련해서도 주의가 필요하다. 지금까지 피해자로 인정된 3만 4천 명 중 약 10%가 월세 보증금을 돌려받지 못한 사례라서다. 따라서 월세 역시 보증금이 안전하지 않으므로 등기사항증명서를 비롯한 안심계약 체크리스트 항목을 반드시 확인할 필요가 있다고 한 단장은 강조했다. 아울러 지원단은 향후 전세사기 피해 예방을 위해 전세보증보험 가입 절차를 개선한다는 방침이다. 현재는 계약 후 계약서를 지참해야 가입 가능 여부를 안내받을 수 있으나, 앞으로는 계약 전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있도록 변경한다는 계획이다. 계약금을 낸 뒤 가입이 불가할 경우 계약금을 잃을 수 있다는 허점이 있어서다. 또, 전세사기피해지원위원회의 피해자 인정과 관련해서도 앞으로는 부결 시 통지문에 근거 조항을 명시하고, 보완 방법을 상세히 안내할 계획이다. 한 단장은 “이재명 정부 들어 여당과 협의해 피해지원센터 컨설팅 법안과 불법 건축물 매입·양성화 법안을 추진 중이다"라며 “집주인이 연락 두절될 경우 소방시설 문제 등에 대해서는 소방청이 개입해 빠르게 조치할 수 있도록 권고하는 법안도 함께 마련하고 있다. 국회와 협의해 최대한 조속히 시행될 수 있게 할 것"이라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 10·15 부동산 대책 시행 이후 시장이 실수요자 중심으로 재편되며 상대적으로 저렴한 지역을 중심으로 '풍선 효과'가 나타나고 있다는 얘기가 돌고 있다. 동탄·구리, 인천 등 비규제지역의 수요가 확산되면서 매물이 소진되고 가격도 들썩이고 있다는 것이다. 에너지경제신문이 직접 돌아 본 해당 지역 현장은 거래가 다소 늘어나는 등 활성화된 것은 사실이지만 아직 가격이 오르는 등 장세가 뜨거워진 상황은 아닌 것으로 확인됐다. 게다가 현장 전문가들은 이러한 풍선효과가 일시적일 가능성이 크다며, 과열된 추격 매수보다는 시장 안정세를 지켜볼 필요가 있다고 조언했다. 5일 부동산 업계에 따르면, 최근 자금이 부족한 실수요자들을 중심으로 △경기 화성시 동탄구 △안양시 만안구 △용인시 기흥구 △구리시 △남양주시 △부천시 △인천 송도 등에서 대체 수요가 확산되고 있다. 지난달 정부가 서울 전역과 분당·과천·하남 등 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정하고, 주택담보대출 한도와 담보인정비율(LTV)을 낮추는 등 10·15 부동산 대책을 시행한 후 나타나고 있는 후폭풍이다. 대표적인 풍선 효과 수혜 지역으로는 토지거래허가제 지정 직후 상급지로 부상한 동탄과 구리가 거론된다. 게다가 그동안 집값이 떨어지던 인천 송도·청라 등의 지역도 신축 아파트를 중심으로 매물이 빠르게 소진되며 집값 오름세가 이어질 것 같다는 현장 분위기가 형성되고 있다. 실제로 지난 3일 찾은 경기도 구리 지역 부동산 중개업소들은 손님이 끊이지 않았다. 구리시 A 중개업소 관계자는 “토지거래허가구역 지정 이후 e편한세상 인창 어반포레가 약 1억원이 올랐다"며 “오늘은 주 초반이라 다소 조용하지만 지난 주에는 방문 고객이 많았고 내일부터는 다시 문의가 늘어날 것 같다"고 전했다. 이 관계자는 “구축은 가격 상승 폭이 크지 않고 대부분 갭투자를 낀 매물인 반면 신축일수록 거래가 빠르고 가격 반영도 즉각적"이라며 “현재 거래 물량이 많지 않은 상황인데, 일부 단지는 전부 소진된 곳도 있다"고 덧붙였다. 인근 B 중개업소 관계자도 “구리의 경우 18평대 브랜드 아파트를 5억원 초반대에 살 수 있었지만, 현재는 6억~7억원대로 올라섰다"며 “5억원 초반대 매물을 찾으려면 방 두 개에 거실이 없거나 저층 등 조건이 좋지 않은 매물 정도만 남아 있는 상황"이라고 설명했다. 이와 함께 분위기가 우중충하던 인천 부동산 시장도 다시 활기를 띠고 있다. 토허제 지정 이후 신혼부부를 비롯한 실수요자들이 서울에서 인천으로 이동하는 움직임이 뚜렷해서다. 실제로 현지 공인중개소에서는 “서울에서 온 손님이 많다"는 전언이 나온다. 청라 지역의 C 공인중개소 관계자는 “인천은 아직 전체적으로는 보합세지만 신축 단지를 중심으로는 확실히 분위기가 다르다"며 현재는 급매물이나 저가 매물이 주로 소화되는 단계이다. 인천은 공급과 청약 물량이 많았던 탓에 입주 4년 이상 된 단지에서 매도하려는 사람이 늘고 있다. 최근 서울에서 온 신혼부부들이 인천을 많이 찾는 만큼, 이런 저가 매물들이 정리되면 점차 집값이 오를 것"이라고 전망했다. 인근 D 부동산 관계자도 “이제 구축 단지가 많고 브랜드 아파트가 적어 메리트가 떨어지지만, 신축 단지는 여전히 수요가 있고 갈아타기 수요도 꾸준하다"며 “국세청과 청사 입주로 인해 관공서 종사자 중심의 매수가 많이 늘었다. 7호선 연장 등 교통 호재는 이미 가격에 반영됐지만, 인프라 개선에 따라 실거주 수요가 유입되고 있다"고 설명했다. 이같은 '풍선 효과'는 통계적으로도 나타나고 있다. 한국부동산원 조사 기준 10월 4주 화성시의 주간 아파트값 상승률은 0.00%에서 0.13%로 올랐다. 구리시도 0.10%에서 0.18%로 확대됐다. 인천은 부천을 제외하면 올해 내내 하락세를 보였으나, 토허제 이후 동구 등이 0.06%에서 0.07%로 소폭 오르며 반등 조짐을 보이고 있다. 매물도 빠르게 소진되고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면, 지난 3일 기준 구리시의 매물은 한 달 전보다 9.1% 감소해 2583건에서 2349건으로 줄었다. 화성시는 14259건에서 13633건으로 4.4% 감소했다. 인천도 4만5974건에서 4만4922건으로 매물이2.3% 줄었다. 다만 주간 실거래가를 살펴보면 뚜렷한 상승세는 볼 수 없었다. 지난달 20일 계약된 '토평신명' 전용 64.98㎡는 11억9000만원에 거래돼 직전 대비 1억9500만원(19.6%) 급등했다. 같은 날 거래된 '구리역 한양수자인 리버시티' 역시 9억500만원으로 3000만원(3.4%) 상승한 가격에 거래됐다. 구리 'e편한세상 인창어반포레'는 지난달 16일 전용 59.92㎡가 9억1000만원에 거래되며 직전 거래보다 2000만원(2.2%) 뛰었다. 반면 'e편한세상 인창어반포레' 전용 84.99㎡는 지난 31일 11억3000만원에 거래되며 1700만원(–1.5%) 하락했다. '토평마을 e편한세상' 전용 84.59㎡ 역시 지난달 18일 10억5000만원에 판매돼 가격이 5000만원(–4.5%) 떨어졌다. 지난달 28일 거래된 '토평신명' 전용 84.63㎡는 직전 대비 1억9000만원(–16.0%) 하락한 10억원에 손바뀜했다. 동탄은 상대적으로 오름세가 두드러졌다. '동탄역롯데캐슬' 전용 84.97㎡는 지난달 27일 1억2000만원(9.0%) 상승한 14억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. '동탄역반도유보라아이비파크 8.0' 전용 65.97㎡도 같은 달 20일 10억8500만원에 계약돼 직전 대비 4500만원(4.3%) 올랐다. '동탄역센트럴푸르지오' 전용 59.45㎡도 지난달 25일 4000만원(5.8%) 오른 7억2900만원에 손바뀜해 신고가를 새로 썼다. 다만 일부 단지에서는 하락세도 나타났다. '동탄역반도유보라아이비파크 7.0' 전용 73.65㎡는 지난달 18일 3000만원(-2.8%) 하락한 10억6000만원에 새 주인을 찾았다. 동탄역센트럴상록아파트' 전용 59.96㎡는 같은달 23일 7억4500만원에 거래돼 직전 대비 가격이 2200만원(–2.9%) 하락했다. 인천도 신축 위주로 오름세를 보였다. 서구 '호반써밋1차' 전용 72.54㎡는 지난달 19일 6억4500만원에 거래돼 4700만원(7.9%) 상승한 가격에 손바뀜했다. '루원호반베르디움더센트럴' 전용 73.17㎡는 같은 달 25일 3100만원(5.5%) 오른 5억9000만원에 계약됐다. 같은 날 '검단신도시모아엘가그랑데' 전용 59.42㎡는 1900만원(3.5%) 오른 5억6900만원에 거래됐다. 반면 '루원호반베르디움더센트럴' 전용 73.17㎡는 지난달 27일 4100만원(–6.9%) 하락한 5억9500만원에 거래됐다. '호반써밋1차' 전용 72.21㎡도 같은 달 24일 500만원(-0.8%) 하락한 6억5000만원에 판매되는 등 일부 단지에서는 가격 조정이 나타났다. 전문가들은 그러나 '풍선 효과'가 오래가지 않을 것으로 전망했다. 동탄·구리 등 실수요 중심 외곽 지역은 투자 수요가 많지 않아 장기적으로 시장이 안정될 가능성이 높다는 것이다. 단기간 풍선효과로 집값이 급등하더라도 이후 조정을 거치며 손실을 볼 수 있다는 지적도 함께 나온다. 또, 외곽 지역은 일반 아파트에 비해 선호도가 낮은 주상복합 비중이 높은 점도 자산 가치 측면에서 부담 요인이 될 수 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “현재 호가 상승은 투기 수요보다는 규제지역의 반사효과, 즉 상대적인 풍선효과로 볼 수 있겠지만 그 규모가 크다고 보긴 어렵다"며 “상대적으로 두 지역을 비교했을 때, 규제지역과 비규제지역을 놓고 보면 규제지역에 거주하려던 분들이 자금 사정이 맞지 않으니 부득이하게 비규제지역을 선택할 수밖에 없어 잠깐 수요가 많아지는 것으로, 일시적인 쏠림 현상으로 봐야 할 것 같다“고 말했다. '똘똘한 한 채'가 대세인 만큼 외부 투자나 투기 수요가 유입될 만큼 매력적인 지역으로 보기는 어렵다는 것이다. 풍선 효과는 단기간 나타나는 현상인 만큼 시간이 지나면 완화될 거라는 전망으로, 현 단계에서 규제를 확대할 필요는 없다는 시각이다. 윤 위원은 “생애 최초 구입자라면 대출 한도를 조금 더 받을 수 있으니까 상대적으로 부담이 덜하겠지만, 그렇지 않은 분들은 집을 사기가 부담스러울 수밖에 없다"며 “특히 10억원 이하 구간은 LTV 40%가 적용되니, 어느 정도 가격이 안정화될 가능성이 크다고 보고 있다"고 설명했다. 이어 “지금 거래가 어느 정도 이루어진 상황이라 단기간에 매물이 많이 나오긴 어렵지만, 어쨌든 거래는 계속 발생할 수밖에 없다. 그래서 올해 하반기까지는 조금 지켜보고, 매수하려는 분들은 내년 상반기부터 움직이는 게 낫지 않나 본다"며 “현재는 매도자 우위 시장이지만, 점차 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성도 있다고 보고 있다"고 말했다. 김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수는 “풍선효과는 당분간 지속될 가능성이 있다"면섣 “지금은 실수요자보다는 자금이 부족한 사람들이 집을 마련하기 위한 대체 지역으로 동탄이나 구리를 선택하고 있다. 금리도 내려가고 있으니까 이런 지역에 대한 투자는 당분간 이어질 것 같다“고 말했다. 이어 “지금 시장에 들어오는 사람들은 '집값이 오른다'고 판단하는 이들"이라며 “다만 너무 급하게 쫓아가며 사는 건 자금 계획이나 상황을 충분히 고려하지 못할 수 있으니, 추격 매수는 자제하는 게 바람직하다"고 조언했다. 김 교수는 “과거에도 집값은 한 번 오르고, 조정됐다가 다시 오르는 흐름이 반복됐다"며 “지금은 그렇게 쭉 이어질 만큼의 매수세가 많지는 않기 때문에, 예전처럼 대세 상승기로 이어지긴 어려워 보인다. 공급 확대에 대한 신호가 강력하게 나오면 시장이 어느 정도 진정되지 않을까 생각된다"고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr