총사업비 30조원 규모 재건축 시장의 마지막 대어로 꼽히는 목동 신시가지 재건축 사업이 시동을 걸고 있다. 압구정·여의도·목동·성수동을 뜻하는 '압여목성' 중 목동은 총 14개 단지 중 4개 단지가 조합을 설립하고, 나머지 대부분이 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 하반기 시공사 선정을 목표로 준비 중인 단지가 다수인 가운데 재건축이 진행될 경우 2만7000여세대가 이주를 시작할 때 주상복합·오피스텔로 수요가 몰릴지 주목된다. 30일 에너지경제신문 취재 결과, 현재 목동신시가지 14개 단지 가운데 조합 설립 인가를 받은 단지는 모두 4곳으로 늘었다. 지난해 5월 목동 6단지가 조합 설립 인가를 가장 먼저 받아 사업 속도가 빠르다. 6단지는 다음 달 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 우선협상대상자로는 DL이앤씨가 선정됐다. 이후 12단지, 8단지에 이어 지난 21일 4단지가 양천구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 4단지는 오는 7월, 8단지는 8월 중 시공사 입찰 공고를 내고 연내 시공사 선정을 마칠 예정이다. 나머지 10개 단지 중 8개 단지는 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 신탁 방식은 조합이 사업 전반을 전문 신탁사에게 맡기고 개발이익의 일부를 수수료로 지급하는 방식이다. 8개 단지는 신탁사 사업 시행자 지정·고시가 모두 완료됐다. 5·9·10·11·13·14단지는 올해 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다. 14개 단지 중 재건축 이후 4000세대 이상인 곳은 7단지(4335세대)·10단지(4050세대)·14단지(5123세대)다. 이중 대장 단지로 꼽히는 곳은 7단지다. 14개 단지 중 가장 신시가지 중심에 위치해 있고, 역세권 단지기 때문이다. 7단지는 40평 기준 지난해 실거래가 기준으로 36억5000만원을 기록했다. 대형 건설사들은 모든 후보지를 잠재적 후보군으로 두고 물밑 작업을 진행 중이다. 한 건설업계 관계자는 “세대수가 많은 대단지들은 대형사들이 관심 있게 지켜보고 있다고 봐야 한다"며 “상대적으로 경쟁이 덜하거나 호의적인 기류가 있는 곳을 나중에 선택하겠지만 지금으로선 아직 구체화하진 않은 단계"라고 설명했다. 목동 부동산 시장의 가장 두드러진 특성은 신축 주거가 드물다는 점이다. 1980년대에 목동 신시가지를 중심으로 해서 대규모 공급이 이후 40년이 경과된 상황이다. 구축단지 기준 2만7000여세대가 재건축 이후 4만7000여세대로 확대 공급될 예정이다. 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 상황에서 지역 시세를 이끌고 있는 것은 주상복합 단지들이다. 한 주택업계 전문가는 “재건축 이슈로 아파트 가격이 올라가면 하이페리온, 트라펠리스, 파라곤 등 주상복합·오피스텔 가격도 따라 올라가는 특징이 있다"며 “이는 신축이 없어 신축을 원하는 수요가 주상복합과 오피스텔에 쏠리기 때문"이라고 설명했다. 이어 “이런 특성을 가진 지역은 목동뿐만 아니라 용산, 여의도도 마찬가지"라고 부연했다. 현대 하이페리온은 2003년 6월 준공된 주상복합(아파트·오피스텔)으로 지난해 9월 167㎡이 매매 최고가 43억5000만원을 기록했다. 목동 트라팰리스는 2009년 9월 준공된 주상복합 아파트다. 지난해 1월 238㎡ 기준 매매 최고가 72억5000만원을 기록했다. 목동 파라곤은 2023년 3월 준공된 오피스텔로 올해 4월 84㎡ 기준 매매 최고가 11억2500만원이었다. 일반적으로 자녀 양육 가구에서 주상복합과 오피스텔을 선호하지 않는 이유는 두 가지다. 분양가가 비싸고, 전용면적이 적게 나오기 때문이다. 분양가가 비쌀 수밖에 없는 이유는 일반 아파트는 주거지역에 지어지지만 주상복합이나 오피스텔의 경우 교통이 좋은 상업지역이나 준주거지역에 지어진다. 분양가의 상당 부분을 토지비가 차지하기 때문에 가격이 높아질 수밖에 없다. 분양 평수 대비 실제 사용하는 집 안 면적인 전용률은 일반 아파트의 경우 80% 내외다. 주상복합의 경우 전용률이 70~75% 수준이고, 오피스텔 전용률은 40~50% 수준으로 아파트에 비해 전용률이 작다. 그럼에도 목동에서 주상복합·오피스텔에 대한 수요가 이어지는 이유는 학군지라는 특성 때문이다. 목운중학교의 특수목적고·자율형사립고등학교 진학률은 20%다. 학원가 기준으로는 대치동과 목동이 대표적으로 꼽히는 가운데 대치동에 밀집된 학원 수(약 160개)보다 목동이 더 많은 수준이다. 물론 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다고 해도 착공·준공·입주까지는 10년 이상 소요된다. 신탁 방식을 놓고 일부 단지에서 조합원들이 높은 수수료와 의사결정 구조를 문제삼아 비상대책위원회를 꾸리거나 조합 방식을 원하는 등 잡음도 들려온다. 대장 단지인 7단지는 코람코자산신탁과 예비신탁사 업무협약을 맺었다가 절차와 정보공유 문제로 조합 방식으로 선회한 바 있다. 이런 상황에서 GS건설은 중대형 규모 오피스텔을 공급해 재건축 수주까지 공략한다는 전략이다. GS건설은 최고 48층·3개 동·651실 규모의 목동윤슬자이를 6월 분양할 예정이다. 입주는 2030년 하반기 예정이다. 전용면적은 114~204㎡이고, 모든 호실에 발코니가 설치된다. 고급 커뮤니티와 단지 내에 조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 클럽과 컨시어지 서비스도 도입해 실용성과 고급화를 잡겠다는 전략이다. GS건설은 자이 브랜드 경험을 확대해 윤슬자이 오피스텔 분양을 비롯해 향후 수주에서의 시공권까지 공략하는 모양새다. 목동 지역 고객을 대상으로 31일까지 현대백화점 목동점에서 브랜드 팝업을 열었다. 관계자는 “브랜드 팝업을 통해 20·30대 고객들은 물론이고 40·50대 실수요자에게도 브랜드를 경험하고 체험하게 하는 것이 목적"이라면서도 “목동윤슬자이 분양을 앞두고 있는 상황이라 그 연장선에서 상품 소개에 앞서 살고 싶은 브랜드를 소개하는 것에 초점을 뒀다"고 설명했다. 목동 재건축 수주 전략에 대해 GS건설 관계자는 “12단지를 중심으로 2·7단지 등 인근 단지들을 함께 검토하며 각 단지의 사업 준비 수준과 투입 우선순위를 유연하게 조정하고 있다"고 밝혔다. 시장 반응은 낙관론과 회의론이 공존한다. 이주수요가 주상복합·오피스텔로 모일 것이라는 의견이 나온다. 오목교역 인근 공인중개사는 “4·7·8단지가 이주를 시작하면 윤슬자이뿐 아니라 오목교역 인근 주상복합·오피스텔 전반이 오를 확률이 높을 것"이라고 말했다. 인근 주민 A씨는 “단지 재건축되고 나서 1년 후 키맞추기 하는게 목동 오피스텔 공식"이라는 의견을 냈다. 재건축 이후 아파트 가격이 오르면 그 뒤를 따라 주변 오피스텔 가격도 격차를 좁히며 따라 올라간다는 의미다. 반론도 있다. 지금은 신축이 귀하니 주거용 오피스텔 수요가 높지만, 재건축이 완료돼 신축 아파트 공급이 쏟아지면 오피스텔의 매력은 상대적으로 반감될 것이라는 이야기다. 인근 주민 B씨는 “재건축 시작되면 인근 아파트 전세로 가지 오피스텔로 갈까 싶다"며 “오피스텔 특성상 취득세·중개수수료 등 거래 비용도 아파트보다 높을 것"이라고 말했다. 전문가는 재건축이 진행되면 교육수요 때문에 주상복합과 오피스텔로 이주 수요가 몰릴 수 있을 것으로 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재건축이 되면 사업기간인 2~4년동안 입주민들은 전세를 살아야 하는데 보통 주거를 멀리 이전하지 않으므로 순차적인 재건축이 필요하다"면서도 “목동 지역은 교육에 대한 수요가 일정부분 있기 때문에 주상복합과 오피스텔로 수요가 몰릴 수 있을 것"으로 전망했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

조성된 지 20년이 넘어가는 서울숲은 뉴욕 센트럴파크를 표방했을 만큼 오늘날 센트럴파크는 전세계 공원의 이상향이다. 센트럴파크를 설계한 프레더릭 로 옴스테드는 19세기 중후반 뉴욕에 마차가 다니던 시절에 도시가 확장될 것이라고 전망했다. '도시 한복판에 있는' 공원을 설계하면서 공원이 주는 여유의 감각이 도시의 확장이 가져오는 부작용을 제어할 수 있으리라고 믿었다. 옴스테드의 문제의식이 아직도 유효한 지금, 에너지경제신문이 책 『공원의 탄생』 저자인 신명진 서울대환경계획연구소 선임연구원을 만나 센트럴파크 조성 배경과 시사점 그리고 앞으로 우리에게 필요한 녹지공간의 모습에 대해 들어봤다. 옴스테드는 조경이라는 영역을 개척하고 현대 공원의 출발점인 센트럴파크를 설계한 인물이다. 조경에 머물지 않고 도시와 사회문제를 고민한 것으로 알려졌다. 사무원, 선원, 농부, 저널리스트 등 다양한 경험을 하며 영국과 미국 남부를 여행하며 도시와 공원을 바라보는 시야를 얻었다. 그는 1857년 센트럴파크 사업의 감독관을 맡았고 이듬해 센트럴파크 설계공모전에 건축가 캘버트 복스와 함께 출품해 당선됐다. 1873년 완공된 센트럴파크는 대형 도시공원 모델로서 전세계로 전파됐다. 옴스테드는 인위적인 것을 줄이고 개입을 최소화해 있는 그대로의 환경을 보전하는 것을 중시했다. 인간의 개입이 일어나지 않은 대자연과 조화를 이루며 영구적으로 쾌적한 자연을 재건하는 것을 목표로 하는 태도가 특징이다. 옴스테드가 센트럴파크를 설계하던 19세기 중반 뉴욕은 아수라장이었다. 신 박사는 “당시 도시는 사람 살 곳이 못된다는 표현이 정확하다"고 말했다. 도시로 사람들이 모이면서 위생문제가 가장 심각했다. 돈이 많은 사람들은 사용인을 두고 깨끗한 상태를 유지했지만 일반 사람들은 그렇지 못했다. 공공에서 사람을 고용해서 청소를 한다는 개념, 즉 '미화원'의 개념이 처음 등장하던 시기였다. 오염이 심각해지자 물과 공기에 대한 관심도 높아졌다. 위생에 대한 개념과 맞물려 신경증에 대한 관심도 싹트던 시기였다. 지금만큼 정신병에 대한 이해도가 높지는 않았지만 유럽을 중심으로 정신병적 증상이 아픈 상태라는 대중적인 공감대가 형성됐다. 당시에 스트레스라는 표현은 쓰지 않았지만 옴스테드는 사람들이 도시에 살면서 서로 신경을 곤두세우고 있다고 봤다. 그는 매일 같이 타인들과 스쳐가면서도 동시에 다른 이들과 공통의 경험을 갖지 못하는 것에 대한 문제의식이 있었다. 옴스테드는 도시인들에게 편안함을 찾을 수 있는 공간이 필요하다고 생각했다. 공원을 통해 사람들이 심적으로 완화하는 기회를 가지고, 그것이 사람들이 온화하고 건강한 정신을 유지하는 방법이라고 봤다. 신 박사는 이를 보고 코로나 시기를 떠올렸다. 그는 “백신이 나오기 전까지 할 수 있는게 없던 시기에는 좋은 환경을 만드는 것이 최선의 방법"이었다며 “센트럴파크가 만들어질 당시엔 치료법 등이 대중화되지 않았고 정보전달도 빠르지 않았기 때문에 상황이 비슷했을 것"이라고 말했다. 오늘날 센트럴파크는 맨해튼 주민들에게 전경으로 기능하기보단 언제든 가서 편안하게 시간을 보내고 오는 일상적인 공간이 됐다. 공원이 길쭉하게 뻗어 여러 입구로 진입이 가능했고, 큰 공원이라고 해서 전체를 다 돌 필요도 없다. 옴스테드는 사람들이 사회적이고, 힘을 들이지 않는 형태의 여가 활동을 선호하고 그것이 공원에서 이뤄질 수 있다고 봤다. 공공이 그런 공간을 제공하지 않는다면 휴식을 취할 기회는 항상 소수에게만 돌아갈 것이라고 본 것이다. 이러한 문제의식 위해서 '공원을 어떻게 만들어야 하는가'에 대한 해답을 그는 영국 리버풀 일대를 여행하면서 찾았다. 그가 방문했던 버컨헤드 공원이 특이한 점은 시민들이 세금으로 만든 곳이라는 점이었다. 공원 내에 필지를 넣어 들어와서 살 수 있도록 선분양으로 비용을 충당하기도 했다. 세금으로 조성한 곳이다보니 시민들이 편안하게 다닐 수 있었고 옴스테드는 이런 점에 놀랐다고 했다. 공원을 조성할 때도 소유권과 관리 문제가 연결되면 아무나 공원에 들어갈 수 없기 때문이다. 기반 시설이 갖춰져있지 않아 생기는 문제들을 타파하기 위해 여러 정책들이 우후죽순으로 나왔다. 1850년대에는 뉴욕만이 아니라 많은 도시에서 공원 운동(Public Park Movement)을 벌였다. 공원을 만드는 것을 법제화한 것이다. 센트럴파크 법도 이때 만들어졌다. 신 박사는 “프라이빗한 공간이 아니라, 세금으로 공원을 만들어야 한다는 공감대가 형성돼있었다"며 “퀸즈나 뉴저지 같은 곳에 가서 숨을 돌릴 수도 있었지만, 당시에 하루 벌어 하루 먹고 사는 노동자들은 일당을 포기하고 가기 어려우니 도시에 숨돌릴 공간이 필요했다"고 설명했다. 옴스테드는 도시의 확장을 예상했다. 그가 본 도시의 확장은 결국 문화적 힘에 의한 것이었다. 도시와 시골의 절대적인 차이는 위생적이고, 잘 정돈된 길을 걸어 스스로 학교·도서관·예술을 접할 일상의 기회에서 비롯된다고 봤다. 산책이 당시에는 매우 사교적인 행위였다고 한다. 확장되는 도시에서 옴스테드는 “공원의 목적이자 정당성을 사람들의 마음에 영향력을 끼치고 이를 통해 도시의 삶을 더 건강하고 행복하게 만드는 것에 있다"고 설명했다. 그는 공간적으로 할 수 있는 것은 해야 한다고 생각했던 이상을 그리는 사람이었다. 앞으로 어떤 녹지공간이 필요한가에 대해 신 박사는 다양한 형태의 공원들이 존재해야한다고 봤다. 오늘날 도시에서 센트럴파크같은 대규모 공원 부지를 찾기는 쉽지 않다. 이미 개발이 많이 진행돼 도시 구조가 공간적으로도, 거버넌스 차원에서도 훨씬 복잡해진 상황이다. 용산공원 이야기가 매번 나오는 이유도 그만큼 큰 공간이 서울에 없기 때문이다. 신 박사는 이미 만들어진 도시에서 녹지를 공급하기 위해서는 선형공원이 효율적이라고 봤다. 한강공원도 선형공원 중 하나다. 그럼에도 땅 위에 나무 심고 벤치 놓는 일반적인 공원의 틀을 깨는 사례들이 나온다. 뉴욕 하이라인의 경우 원래는 뉴저지에서 신선한 우유와 고기를 배달하던 공중 철길이었으나 자동차의 발달로 폐철도가 됐다. 방치된 철길 위로 바람에 날려 온 흙이 쌓였고 그 위에 풀이 자라자 시민단체들이 이곳에 공원을 만들어야겠다고 한게 시작이다. 땅이 아니었던 곳이 땅이 된 케이스다. 베를린의 쥐트겔렌데 자연공원은 보행편의를 생각하지 않은 공원이라는 점에서 독특하다. 우리가 만들고자 하는 자연이 숲을 우거지게 두는 방식으로도 가능하다는 것이다. 서울 청계천의 경우 고가도로를 허물고 녹지공간이 아니었던 것을 만들었다는 점에서 일반적인 공원과는 달랐다. 물을 순환하는 시스템에 대해 자연스러운 생태가 아니라고 하는 의견들도 있지만 청계천은 대중적인 인기를 누리고 있다. 한편 공원이 조성됨에 따라 그린 젠트리피케이션 문제가 불거지는건 과거나 현재나 동일했다. 공원조성이 지가 상승을 유발해 저소득층과 소상공인이 내몰리는 현상은 과거보다 더욱 심화될 것이라 전망했다. 신 박사는 “옴스테드가 차도 없고 이제 막 철로를 두던 시절에 살았을지라도 도시가 마주한 문제의 본질은 변하지 않는다"며 “그린 젠트리피케이션도 마찬가지"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

수도권 광역 급행철도 C노선 민간 투자사업(GTX-C)이 총사업비 문제를 딛고 첫 발을 뗐다. 대한상사중재원의 판단에 따라 총사업비 증액이라는 큰 산을 넘었지만 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 과정에서 새 변수가 불거졌다. 현대건설과 신용보증기금 간 PF보증 규모 조율 등 과제가 남은 상황. 그럼에도 현대건설은 보증 규모가 줄더라도 PF 전체가 무너지는 구조는 아니라며 차질 없는 공사를 약속했다. 이에 GTX-C 노선 인근 집값은 기대감에 들썩이고 있다. 8일 에너지경제신문 취재 결과, 현대건설은 지난 4월 30일부터 GTX-C 현장에 공공사업 시행에 방해가 되는 지장물을 이설하고 펜스 설치를 위한 인력과 장비를 투입하는 등 현장 작업에 돌입한 것으로 확인됐다. GTX-C 노선 건설이 처음 타진된 것은 2014년이었지만 2019년이 되어서야 기획재정부(현 재정경제부)의 민자 적격성 조사를 통과해 노선 건설이 확정됐다. 2024년 착공식이 열린 이후에도 바로 실제 착공이 이뤄진 것은 아니다. 앞서 GTX-C 사업은 2020년 12월 기준으로 공사비가 책정됐다. 이후 코로나 19와 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 인해 건설 물가가 급등하면서 공사비 부족 문제가 불거져 2년간 사업이 사실상 중단 상태였다. 사업 주관사인 현대건설 컨소시엄은 자재비와 인건비 상승분 반영을 이유로 공사비 인상을 요구해왔지만 정부와 의견 차가 좁혀지지 않았다. 지난 3월 대한상사중재원의 판정에 따라 정부가 총사업비 증액을 결정하자 GTX-C 노선 인근 주민들은 개발 호재 기대감을 드러냈다. GTX-C 노선은 수도권을 남북으로 연결해 한강과 업무 핵심지역을 관통한다. 경기 양주시 덕정역에서 출발해 서울 창동, 청량리, 삼성역을 지나 경기 수원시 수원역까지 총 86.46㎞를 잇는 노선이다. 총 14개 정거장으로 철도가 개통되면 덕정에서 삼성역, 수원에서 삼성역까지 20분대 이동이 가능해 수도권 도심 출퇴근 시간이 30분 이내로 줄어들 것으로 기대된다. 부동산 업계 관계자는 “서울 중심부나 강남권에서 교통이 불편했던 창동, 인덕원, 금정은 많이 오를 것"이라고 전망했다. 서울에서는 창동이 대표적인 수혜지역으로 꼽힌다. 창동역 일대에는 2029년 준공을 목표로 GTX-C와 1·4호선, 버스가 결합된 복합환승센터가 조성될 예정이다. 최근에는 창동민자역사도 준공되면서 겹호재라는 평이 나온다. 창동의 경우 서울 도봉구의 매매가격지수는 2년 전 99.32였지만 올해 4월 기준 102.0로 상승했다. 복합환승센터와 인접한 창동역 일대 구축 아파트인 창동주공3단지 전용 61㎡는 2024년 4월 5억9900만원에 거래됐지만 올해 4월에는 7억8300만원에 거래돼 1억8400만원 상승했다. 경기에서는 인덕원과 금정 일대가 개발 수혜지역이다. 인덕원의 경우 경기 안양시의 매매가격지수는 2년 전 91.96에서 올해 4월 105.9로 상승했다. 인덕원역 인근 인덕원마을삼성 전용 59㎡는 2024년 4월 거래가격은 7억5000만원이었지만 올해 4월 거래가격은 12억3500만원으로 4억8500만원 상승거래됐다. 금정의 경우 경기 군포시의 매매가격지수는 2년 전 99.06에서 올해 4월 101.9로 상승했다. 금정역 인근 아파트인 힐스테이트금정역 전용 84㎡는 2024년 4월 10억2000만원에 거래됐지만 올해 4월에는 1억2000만원 오른 11억4000만원에 거래됐다. GTX-C 노선이 지나가는 서울 중심지 역시 시장 기대감이 반영됐다. GTX-B와 C노선이 교차하는 청량리역이 대표적이다. 서울 동대문구 매매가격지수는 2년 전 89.3에서 올해 4월 106.5로 상승했다. 청량리역 인근 래미안크레시티 아파트 전용 84㎡는 2년 전 11억6000만원에 거래됐지만 올해 4월에는 17억5000만원에 거래돼 5억9000만원 상승했다. 청량리역 인근 집값 상승 배경으로는 교통개선효과보다 GTX 역세권 개발 활성화에 대한 기대감이 더 크게 작용하고 있다는 시각도 나온다. 인근의 한 공인중개사는 “앞으로 얼마나 오를지를 보려면 전답 뉴타운 같은 주택들이 GTX 근처에 얼마나 많이 지어 지는지를 봐야한다"며 “백화점은 확장되고 있고 중소병원 입지로 청량리는 안성맞춤"이라며 개발 호재에 대한 기대감을 드러냈다. 반면 경기 북부권인 양주시와 의정부시는 개발 호재가 더디게 반영되고 있다. 덕정의 경우 경기 양주시는 2년 전 매매가격지수가 102.7이었지만 올해 4월 99.6으로 하락했다. 덕정역 인근 e편한세상덕정역더스카이는 전용 84㎡ 매물이 2년 전이나 올해 3월이나 동일하게 4억1000만원에 거래됐다. 양주시는 지난해 12월부터 4개월 연속 주택도시보증공사(HUG)가 선정한 미분양관리지역에 포함되기도 했다. GTX-C 수혜를 기대하고 대거 공급됐던 신축 단지 착공이 지연되고, 지방 부동산 경기가 침체하면서 청약 흥행에 실패했기 때문이다. 의정부시는 2년전 매매가격지수가 101.5였지만 올해 99.9로 하락했다. 역 인근 의정부역센트럴자이&위브캐슬은 전용 72㎡ 매물이 2년 전 7억3000만원이었지만 올해 1월에는 6000만원 하락한 6억7000만원에 거래됐다. 부동산 업계 관계자는 “양주와 의정부 일대는 최근 몇 년 새 신축 공급이 늘었다"며 “강남권과 먼 입지적 한계가 있고, GTX-C 노선으로 인한 교통 흐름 개선 기대감이 아직 반영되지 않아 집값 상승이 더딘 것"이라고 설명했다. 총사업비 증액 이후 순항하는 듯 보였던 GTX-C 사업에 새 변수가 등장했다. PF 조달 과정에서 현대건설이 요청한 2조원 규모 보증에 대해 산업기반신용보증기금(산기반신보)이 1조4000억원을 제안하고 있는 것으로 알려졌다. 이번에 산기반신보가 제안한 보증규모는 지난해 GTX-B 노선에 제공한 규모와 유사하다. 현대건설은 보증규모가 줄더라도 PF 전체가 흔들리는 구조는 아니라는 설명이다. GTX-C의 선순위 차입금이 산업기반신용보증기금 보증이 붙은 대출과 그렇지 않은 대출의 혼합 구조로 짜여있기 때문이다. 현대건설 관계자는 “2조원 보증이 이뤄지면 PF에 유리하지만, 보증 금액이 다소 조정되더라도 자금 모집에 큰 차질은 없다"고 해명했다. 다만 신용보증기금 입장에선 2조원 한도를 한 사업에 모두 배정하기는 현실적으로 어렵다. 신용보증기금은 기획예산처의 민간투자사업 활성화정책을 뒷받침하고 있다. 보증지원규모를 정할 때는 정부의 정책 추진 방향과 사업 타당성, 지역 균형 발전 기여 여부 등을 종합적으로 검토하여 결정한다. GTX-C와 같은 수익형 민간투자사업(BTO)뿐 아니라 지역균형 발전을 위한 비수도권 중심의 임대형 민간투자사업(BTL)도 함께 지원하고 있다. 연간 보증 공급 목표액(올해 기준 3조원)을 사업별로 배분하는 구조인 만큼 최대 한도를 단일 사업에 집중하기 어려운 것이다. 최근 3개년 산업기반 신용보증기금의 보증공급액은 2025년 3조1599억원, 2024년 3조1399억원, 2023년 2조6543억원이다. 최대한도로 보증을 지원한 사업은 없었다. 신용보증기금 관계자는 “GTX-C 사업은 아직 보증 신청 전으로 보증 지원 규모에 대해 논의된 내용이 없다"며 “사업의 변경실시협약 체결 후 보증 신청이 예상되며 금융조달 일정에 맞춰 협의할 예정"이라고 전했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부의 주택공급 드라이브가 아파트 위주로 진행되는 사이 단독·다가구·연립주택은 사실상 공급이 중단됐다. 총량 공급을 목표로 삼다 보니 주택의 규모와 유형에 대한 고려가 부족한 상황이다. 비아파트 공급이 줄어든 상황에서 빌라 월세부담은 커졌다. 비아파트가 내 집 마련의 최종 정착지로 인식되지 않는 상황에서, 전문가들은 저층 주거지와 고층 아파트 사이를 잇는 중간주택 모델 개발이 필요하다고 제언한다. 26일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 공급 정책의 시차와 대외경제 여건 악화로 주택 공급 물량은 감소하고 있다. 모든 주택 유형에서 인허가량이 급감하고 있는 가운데 단독·다가구·연립주택은 주택 인허가·착공·준공 과정에서 사실상 중단 상황이다. 주택유형별 인허가 추이를 살펴보면 아파트 공급비중이 압도적이다. 2016년을 기준으로 10년간 데이터를 본 결과, 모든 주택 유형을 합한 인허가 가구 수가 2016년에 74만 가구였지만 지난해 말에는 41만가구로 크게 하락했다. 전문가들은 앞으로 3년에서 5년가량은 인허가 가구수가 40만가구 내외로 유지될 것으로 전망했다. 특히 민간 주택공급 물량이 급격히 감소했다. 민간주택 인허가 물량은 2016년 62.3만가구에서 2025년 30.4만가구로 절반 이하로 줄었다. 공공주택 인허가 물량은 2016년 12.3만가구에서 2025년 11.0만가구로 현상유지했다. 대부분 공공주택의 공급은 LH가 맡고있다. LH는 2023년 이후 인허가 물량을 확대하면서 민간부문의 공급 부족을 상쇄하고 있다. 현 주택정책은 총량 공급을 목표로 하고 있다. 공급정책이 아파트 위주로 이뤄지는 상황에서 주택의 규모와 유형에 대한 고려는 부족하다. 1·2인가구 비중이 확대됨에 따라 소형 주택 공급이 필요한 상황이다. 국가데이터처의 인구총조사에 따르면 1인가구 비율은 2000년부터 2024년까지 상승세를 보였다. 2024년 기준 1인가구는 약 804만5000가구로 전체 가구의 36.1%를 차지하며 역대 최고치를 기록했다. 2인가구도 증가세다. 2022년 이후 총 혼인건수는 꾸준히 증가했다. 2022년 19만건이었던 혼인건수는 2025년 24만건으로 상승했다. 비아파트 공급 감소와 아파트 전세시장 위축이 맞물리면서 월세부담은 가중되고 오피스텔 수익률은 높아졌다. 아파트 전세 매물은 정부의 대출규제와 실거주 의무 강화, 계약갱신청구권 행사 등이 겹치면서 감소했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 24일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5403건으로, 전년 동기(2만7550건) 대비 44% 감소했다. 전세 매물이 줄자 세입자들 수요는 빌라와 오피스텔로 옮겨갔다. 2015년 이후 월세가격지수는 최고치를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 빌라(연립·다세대) 월세가격지수는 103.32(2025년 3월=100)다. 과거와 달리 오피스텔에서 아파트로의 이동이 원활하지 않다 보니 월세 상승세가 지속되고, 월세 강세가 임대수익률 상승으로 이어지고 있다. 3월 수도권 오피스텔 수익률은 5.32%로 8년 10개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 소형주택 수요자들에게 상대적으로 저렴한 다세대나 연립주택이 주거 사다리로서 기능을 하지 못하고 있는 상황이다. 국토연구원이 지난해 발표한 '비아파트 소유 기피 현상과 주거정책 과제' 보고서에 따르면 주거 선호에 따라 선호하는 주택 유형과 지역 등이 서열화 된 상황이다. 첫 집 마련으로 주택에 대한 고민이 끝나는 것이 아니라, 이후에도 계속되는 주거 상향 목표가 존재한다는 것이다. 오늘날 아파트가 우리나라의 주된 규범으로 작용하고, 빌라 등 저층 주거지는 주변화된 상황이다. 아파트와 연립·다세대의 가격 차이를 고려하면 비아파트는 자산이 부족한 계층에게 일종의 대안이나 주거 사다리로 기능할 수 있다. 그러나 아파트 전세 매물이 감소하고 전세의 월세화가 진행되는 상황에서는 임차 가구의 주거비 부담이 가중된다. 비아파트가 안정적인 주거 사다리로 기능하지 못하게 되는 것이다. 비아파트 소유 기피 경향도 주거 불안을 가중한다. 연구원은 “청약 기회 등을 고려할 때 비아파트 소유가 주거 목표를 달성하는데 방해가 된다는 판단에 소유를 기피하는 경향이 강하게 나타난다“고 설명했다. 전세사기 피해의 83.7%가 비아파트에서 발생한다는 점도 비아파트의 월세화를 촉진해 임차인의 주거비 부담을 가중한다. 아파트 위주의 공급대책 속에서 비아파트는 공급 감소와 노후화, 주거 품질 저하 등으로 소외된다. 비아파트 공급 확대 방안으로는 생활숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환 정책 정도만 논의될 뿐이다. '레지던스'로 불리는 생숙은 당초 외국인 관광객 등을 대상으로 한 장기체류숙박 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설이다. 집값 급등기에 세제나 청약, 대출 등 규제가 없는 주택 대체 시설로 편법적으로 활용돼 숙박업이 아닌 투자·주거 목적으로 분양됐다. 불법으로 실거주 하는 사람들이 많아지자 2021년 정부는 생숙을 숙박업 외 목적으로 사용하는 것을 금지하고 이행강제금을 부과하기로 했다. 이 조치에 수분양자들이 반발했고, 정부는 2027년까지 이행강제금 부과를 유예하고 오피스텔로의 용도변경을 허용했다. 문제는 오피스텔 용도 변경 허용에도 전환율이 저조하다는 것이다. 국토교통부에 따르면 지난해 10월말 기준 준공이 완료된 생숙은 14만4091실이고, 이 중 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않은 미신고 생숙은 3만1560실이다. 재개발·재건축이 주로 이뤄지는 상황에서 주거지는 저층 비아파트와 고층 아파트로 양분된다. 국토연구원은 지난해 '비아파트 소유 기피 현상과 주거정책 과제' 보고서를 통해 다세대·연립주택 등 비아파트 가격이 아파트에 비해 상대적으로 저렴함에도 불구하고, 이를 내 집 마련 실현의 대상으로 보지 않는 경향이 강화되고있다고 설명한 바 있다. 이런 현실적인 상황을 고려할 때 아파트와 연립·다세대의 가격 차이를 고려하면 비아파트는 자산이 부족한 계층에게 일종의 대안이나 주거 사다리로 기능할 수 있다. 기존 저층 주거지와 아파트 사이를 메울 대안에 대해 변창흠 전 국토부장관은 더불어민주당 주거복지특별위원회 주최로 지난 23일 열린 '부동산정상화, 주거안정의 새로운 길을 묻다' 토론회에서 '중층 고밀주택 단지모델'이 대안이 될 수 있다고 설명했다. 현재는 주차장·일조권·도시계획 등 규제를 다 지키면서 소형주택을 지으면 사업성이 나오지 않거나 지을 수 있는 집의 수가 적은 상황이다. 2002년 이전에는 좁은 땅에도 여러 가구의 빌라를 지을 수 있었지만 1세대 1주차장 규제가 강화되면서 공급이 크게 줄었다. 일조권 규제는 인접한 집의 햇빛을 가리지 않기 위해 건물을 띄우거나 윗부분을 깎아서 짓게 만드는 규칙이다. 땅의 크기는 한정적인데 일조권 규제로 인해 위로 올리지 못하거나 사선으로 깎아야 한다면 용적률이 줄어드는 것이다. 핵심은 중대형 아파트가 아니라 소형주택을 지을 수 있도록 규제를 완화하는 것이다. 현재 최고 250% 수준의 정비사업을 400% 수준의 고밀 주택단지로 정비하고, 주택공급촉진지구나 4종 주거지역 지정을 통해 일조권·채광부·주차장 규제 완화를 적용한다. 블록 단위의 좁고 높은 주택단지가 아니라 넓고 뚱뚱한, 중복도가 있는 2열 주택단지를 건립한다는 구상이다. 기숙사·오피스텔·도시형 생활주택 수용을 통해 토지 소유주는 추가 분담금 없이 내 집 마련과 월세 수입을 확보할 수 있다. 높아진 용적률로 추가로 더 지을 수 있게 된 가구들을 일반에 분양하거나 임대를 놓아 공사비를 충당할 수 있는 구조가 된다. 주택 공급물량이 대폭 확대돼 원주민과 세입자의 재정착률을 높일 수 있다는 것도 장점이다. 기존 공동체를 유지하는 모델을 개발하는 것이 중요하다는 설명이다. 전문가들은 아파트 일변도 정책의 한계를 지적하며 새로운 주택 모델 개발 필요성에 공감했다. 변 전 장관은 “주택공급촉진지구처럼 전략적으로 꼭 필요한 지역이 있다면 중층·고밀로 지어 입주민들이 최소 금액만 부담하면서 입주할 수 있는 주택 유형을 개발해야 한다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 정부가 연초 '부동산과의 전쟁'을 선포한 이후 9·7 공급대책(135만 가구)과 1·29 공급대책(6만 가구)를 잇달아 내놓으며 오는 2030년까지 총 141만 가구 이상의 주택공급(착공) 방안이 마련됐다. 다만 수요자들은 정부의 주택 공급을 체감하기 어렵다. 주택을 짓고 공급하는 데 시차가 존재하는 것은 당연하다. 그럼에도 수요자에게 '착공' 소식이 구체적인 공고의 형태로 확인되려면 얼마나 시간이 더 소요되는지, 어디서 공고를 확인하면 되는지가 국민들에게 잘 알려지지 않고 있다. 여기에 9·7 공급대책과 1·29 공급대책을 통해 주택을 공급하는 주체도, 그 방식도 다양하다. 정책이 촘촘하게 짜여질수록 더 구체적인 정책수요자들을 보호할 수 있지만 동시에 정보의 장벽도 높아진다. 17일 에너지경제신문 취재에 따르면 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH)·경기토지주택공사(GH)·인천도시공사(iH)와 함께 연내 6.2만 가구 규모의 주택 착공을 추진 중이다. 그럼에도 수요자 입장에선 '착공'소식 이후 구체적으로 임대·분양 공고가 뜨기까지 얼마나 시간이 소요되는지 알기 어렵다. 인천에 거주하는 30대 직장인 A씨는 “공급 소식은 들었지만 지으려면 시간이 한참 걸릴 것 같아서 큰 기대는 안하고 있다"고 말했다. 정부의 주택 공급 발표가 수요자들에게 유의미하게 체감되기까지는 간극이 존재한다. 주택 공급 정책은 다음과 같이 진행된다. 우선 주택 공급을 위한 후보지 발표가 있고 나면 지구를 지정해 사업지 경계를 확정한다. 토지이용계획을 세워 부지를 조성할 설계도를 그리고, 환경영향평가를 거친다. 토지이용계획을 세울 때 임대단지·분양단지의 비중을 정한다. 도로 정비도 이때 밑그림이 그려진다. 토지이용계획이 승인되고 나면 부지를 조성한다. 토지보상도 이 단계에서 이뤄진다. 이러한 계획에 따라 블록 별로 공사가 시작된 것을 '착공'으로 발표하는 것이다. 국토부 관계자에 따르면 착공 이후 분양 단지는 6개월 이내에 분양 공고가, 임대 단지는 1년 후부터 입주자 모집 공고가 나온다. 올해 상반기 착공에 들어간 단지를 기준으로 하면 분양 물량은 이르면 연내, 임대 물량은 내년 하반기부터 공고가 순차적으로 올라오기 시작한다는 의미다. 공공주택지구의 공공주택 건설 비율은 공공주택 특별법 시행령에 따라 정해진다. 공공임대주택은 전체 주택 호수의 35% 이상, 공공분양주택은 전체 주택 호수의 30% 이상이다. 그럼에도 그 중 어떤 단지를 언제 착공할지는 상황에 따라 달라지므로 임대·분양 물량을 예측하기는 현실적으로 어렵다. 이번 정부의 공급대책이 대대적으로 진행되는 만큼 LH·SH·GH·iH가 모두 공급주체로 참여한다. 공급 주체는 지역별로 나뉜다. LH는 국토교통부의 지휘를 받아 전국 단위 공공주택을 담당하고, SH·GH·iH는 지방자치단체의 지휘를 받아 각각 서울·경기·인천 물량을 맡는다. 같은 수도권 도심 공급이라도 어느 지역이냐에 따라 담당 기관이 달라진다. 공급 방식도 크게 세 갈래로 나뉜다. 신규 택지를 개발해 대규모 공공물량을 공급하는 방식·유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식·민간 정비사업(재건축·재개발) 방식이다. 신규 택지 개발을 통한 대규모 공공 공급은 3기 신도시와 수도권 공영개발 택지를 중심으로 이뤄진다. 이번 착공 물량에 인천계양(2811가구)·남양주왕숙1·2(9136가구)·고양창릉(3706가구) 등 3기 신도시에서 총 1.82만 가구가 포함됐다. 유휴부지를 전환해 도심 내 소규모로 공급하는 방식은 도심 내 방치된 국·공유지나 노후화된 공공청사를 복합 개발하는 것이다. 민간 정비사업의 경우 재개발·재건축을 말하고, 민간이 지은 신축주택을 공공이 매입해 공급하는 '신축매입임대' 방식도 포함된다. 전방위적인 공급 드라이브가 걸리는 상황에서 여러 공급주체와 제도들이 중첩된다. 이는 다양한 정책수요자들을 촘촘하게 보장한다는 의미로 해석될 수 있다. 동시에 복잡한 제도 자체가 장벽이 될 수도 있다. 임대제도만 해도 △영구임대 △국민임대 △50년임대 △매입임대 △10년임대 △6년임대 △5년임대 △장기전세 △전세임대 △행복주택 △공공지원민간임대주택 △통합공공임대 등이 있다. 특히 공공임대 제도들은 주거취약계층을 위한 것이다. 통합공공임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 사회취약계층의 주거안정을 지원한다. 매입임대주택은 저소득층 주거 안정을 위해 정부의 재정보조를 받아 기존주택을 매입하여 저렴하게 공급한다. 전세임대주택은 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 임대주택이다. 장기전세주택은 20년 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 것이 특징이다. 무주택세대구성원으로서 일정 소득 및 자산 기준을 충족해야 입주자격을 갖는다. 5·10·50년 공공임대주택은 임대의무기간 동안 임대 후 분양전환하는 주택을 말한다. 행복주택과 공공임대(10년), 국민임대, 영구임대는 유사해보이나 공급 목적에 따라 공급 대상에서 각각 차이가 있다. 전문가들은 주거취약계층을 위한 제도들이 촘촘하게 구비돼있지만 정책 대상자들이 복잡한 제도들을 공부하기란 쉽지 않다고 말한다. 부동산 업계 관계자는 “임대제도 중 매입임대는 가난한 사람들을 위한 제도"라며 “현실적으로 그 사람들이 복잡한 제도를 공부할 시간이 어디있겠냐"고 지적했다. 다양한 상황에 놓인 주택 수요자들에게 핀셋으로 지원을 해주기란 현실적으로 어렵다. 정부도 산발적으로 흩어져있는 정보들을 통합하고 정책 정보들을 쉽게 제공하려는 시도들을 해왔다. 대표적인 예가 국토교통부의 '마이홈'이다. 마이홈 홈페이지에 들어가면 LH, SH 등 다양한 공급주체들에서 올라온 공공임대·공공분양 공고들을 한눈에 보여준다. 자가진단을 통해 자신에게 가장 필요한 주택 유형이 무엇인지도 파악할 수 있게 했다. 문제는 이처럼 주택공급 정보를 통합해서 보여주는 마이홈 사이트가 LH의 주택공급 홈페이지인 '청약홈' 사이트에 비해 방문자 수가 저조하다는 것이다. 트래픽 분석 사이트인 'Similarweb'을 통해 최근 3개월 간 방문자 수 누적 그래프를 살펴보면 LH(주황색)가 817만8000건으로 가장 높고, SH(하늘색)가 424만9000건으로 뒤를 이었다. 마이홈(보라색)은 204만3000건으로 3위를 기록했다. GH와 iH는 각각 57만6754건, 16만2203건으로 뒤를 이었다. LH의 월간 방문건수는 272만6000건이고, 이어 SH의 월간 방문건수는 141만6000건이다. 마이홈의 월간 방문건수는 68만1046건이다. 월별 고유 방문자 수 역시 LH, SH, 마이홈 순으로 112만5000건, 50만8573건, 43만5099건이다. 정부의 주택공급 정책 사령탑인 국토부의 정보창구가 국민들에게 가장 인지도가 낮은 셈이다. 물론 LH가 워낙 오래전부터 공공주택 공급의 주체를 맡아왔던 상황에서 LH 청약홈의 대국민 인지도가 압도적으로 높은 배경은 존재한다. 그럼에도 이재명 정부가 대대적인 주택공급 정책의 드라이브를 건 상황에서 주택공급 서비스 내용을 주무부처인 국토부로 일원화하고, 국민들에게 좀 더 통일된 주택공급 정보를 국토부가 제공할 필요성이 점차 높아지고 있는 상황이다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “자신에게 맞는 제도는 알아서 찾는 수밖엔 없다"면서 “임대나 분양을 언제 얼만큼 모집한다는 공고가 홈페이지에 통합돼 올라오지만 홍보가 미흡한 상황"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

철도 지하화 공약은 매번 반복되지만 많은 경우 국토교통부 정책과 속도를 맞춰 실행까지 이어지지는 못하는 모양새다. 용적률·개발수익 환원 등이 강조되지만 사업성만큼이나 중요한 것은 지역 내 연계성을 고려한 계획이다. 현재 국토부 선도사업으로 경기도 안산을 비롯한 3개 사업이 기본계획 수립단계에 있다. 대표적인 철도지하화 성공사례인 경의선 숲길에서 기본계획 수립과정에서 고려해야할 사항을 짚어본다. 6·3 지방선거가 가까워 오자 철도 지하화 공약도 다시 고개를 들고 있다. 경기도의 경우 작년 대선에서도 당시 이재명·김문수 후보가 철도 지하화 공약을 제시한 바 있다. 이번 지방선거 역시 김동연 지사는 지상철도 지하화 통합개발을 공약으로 제시했다. 김 후보는 △철도 상부 부지의 평균 용적률 최대 900%까지 상향 △인프라펀드 조성을 통한 개발수익 도민 환원 △인프라펀드 관리를 위한 경기투자공사 설립 등을 약속했다. 철도 지하화는 과밀화된 도시에 새 활로가 될 수 있다는 점에서 선거를 앞둔 정치인들에게 매력적인 선택지다. 철도 지하화는 주로 유동 인구가 많고 여러 노선이 겹치는 환승역을 대상으로 이뤄진다. 일례로 일본 시부야는 철도 지하화 사업을 계기로 주변 도시개발까지 진행해 이른바 스테이션 시티(Station-City) 개념을 도입했다. 지상철도 주변 지역이 철로를 기준으로 단절된 상태라는 점도 철도 지하화가 필요한 이유로 꼽힌다. 기존 지상철도 구간은 주요 도심부를 통과하는 경우가 많다. 역사 시설을 통해 양방향 통행이 가능한 경우도 있지만 철로 주변은 별도 시설이 없다면 완전히 단절된다. 대표적인 예가 구로1동이다. 구로1동은 '구일섬'으로도 불린다. 1호선 경인선·경부선·구로차량기지·1번 국도 등으로 사면이 막혀있어 고립된 섬과 같다는 이유에서다. 철로를 중심으로 세워지는 건물 근방 주민들은 소음·분진 등의 피해를 입는다. 구로주공아파트1·2단지, 현대연예인아파트, 우방아파트는 지상철·차량기지와 접하고 있어 주민들은 피해에 직접 노출됐다. 이처럼 단절 해소의 필요성은 분명하지만 공약이 실제 사업으로 이어지기 쉽지 않은 이유는 만만치 않은 비용 부담 때문이다. 또 그 인근에 거주하고 있는 주민들과 상인, 토지주 등을 비롯한 많은 이해관계자의 요구사항을 조율하는 일도 쉽지 않은 것이 현실이다. 철도 지하화 사업에서 비용부담의 근거를 정하고 있는 법은 '철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법(철도지하화통합개발법)'이다. 작년 1월 31일부터 시행된 이 법에 따르면 사업 시행자는 철도지하화통합개발채권 발행을 통해 사업에 필요한 비용을 조달한다. 정부의 별도 재정은 투입되지 않는다. 결국 철도 지하화가 지자체의 숙원사업이라 해도 재무성 검토 과정에서 좌초될 수도 있는 것이다. 국가 예산 사업이라면 정부가 우선순위를 정해 배분하면 되지만, 비예산 사업은 시장성이 성패를 가른다. 지방 노선은 상부 개발수익으로도 공사비를 감당하기 어려울 수 있다. 홍지선 국토부 2차관은 지난달 5일 철도 지하화 사업에 대해 선도사업 3개를 선정해 우선 진행하겠다는 방침을 밝혔다. 선도 사업지는 경기도 안산과 대전, 부산이다. 전국 동시다발적으로 하기보다는 지역 선도 사업 추진해 장단점을 종합적으로 검토해 연차별 계획으로 진행하겠다는 설명이다. 경의선 숲길과 같은 성공 사례에 자극받아 지하화를 요구하는 목소리는 각지에서 이어진다. 국토부는 현재 지자체로부터 희망 노선과 지역을 취합해 리스트를 작성 중이라고 설명했다. 선도사업 3곳의 기본계획 용역이 추진 중인 지금, 경의선 숲길이 단절된 도시를 어떻게 통합할 수 있었는지 짚어볼 필요가 있다. 경의선 숲길은 경의중앙선 가좌역에서 용산문화체육센터 사이 6.3km 구간에 조성된 도심공원이다. 원래는 용산역을 오가는 화물열차가 다니던 철길이었다. 철길을 중심으로 건물들은 등을 돌리고 서 있었다. 개발에도 제약이 많아 주변은 대부분 낙후된 동네였다. 2004년 문산~용산 복선전철화사업이 추진되면서 철도 지하화가 이뤄졌다. 지상 구간을 무상으로 받은 서울시가 2011년부터 457억원을 투입해 철길을 따라 선형 공원을 만들었다. 변화는 단순한 녹지 조성을 넘어섰다. 철길을 따라 긴 선형 공원이 만들어지면서 공원을 바라보는 상권이 생겼다. 자연스레 유동 인구가 늘고 다른 지역들이 연결됐다. 연남동에 사는 사람들이 공덕동까지 산책을 갈 수 있게 된 것이다. 원형이 아닌 선형으로 공원이 조성되자 공원에 접하는 면이 여러 지역에 닿았다. 공원은 공동의 공간이 되면서 사회적 유대감 형성에도 도움을 줬다. 김동준 국토연구원 도시정책 환경연구센터 부연구위원은 “철도부지개발을 위해 토지이용계획·밀도계획·동선계획을 수립할 때는 현재 단절된 지역의 물리적 환경뿐만아니라 비물리적 환경도 고려해야 한다"고 설명한다. 기존에 단절됐던 도시 조직이 다시 잘 연결되기 위해서는 접근성이나 통행량, 경제·사회적 특성 같은 비물리적 환경도 고민해야 한다는 것이다. 서울시는 경의선 숲길을 설계할 때 지리적 복잡성과 다양성을 고려했다. 경의선 숲길 지역의 역사성·지역성·사회성·생태성을 공원 계획에 녹이고자 했다. 용산의 지명이 유래된 용을 닮은 능선이 지나던 새창고개 구간엔 능선을 복원했고, 하이킹에 적합하도록 가벼운 언덕과 산책로를 구성했다. 연남동 구간엔 원래 이 구간을 지나던 물길을 재건해 역사성과 생태성을 복원했다. 또 철로를 따른 산책길이 각 골목의 상권들로 유연하게 연결될 수 있게 했다. 상권 변화는 수치로도 드러난다. 마포구 대흥동 인근의 한 공인중개사는 “경의선 숲길에서 작은 카페를 하려면 보증금 3000만원에 월 200만원은 줘야 한다"며 경의선 숲길이 조성되기 전과 비교하면 3배 이상 올랐다고 설명했다. 안산선 철도 지하화 사업은 공사비가 4357억원이었던 경의선 숲길과 달리 총사업비 1조7311억원에 사업구역이 71만㎡가 넘는 대규모 사업이다. 2025년 12월부터 기본계획 용역 추진 중에 있다. 안산시 역시 철로를 기준으로 구도심과 신도심이 단절된 것을 해소하고 도시공간의 연계성을 회복하는 것을 주요 과제로 설정했다. 선부동·성포동·본오동 등 구도심과 고잔 신도심·국가산업단지가 각각 분리돼 발전해온 것이 한계였다는 것이다. 시는 '단절을 해소하고 통합된 도시구조'를 만드는 것을 핵심으로 봤다. 경의선 숲길 사례에 비추어 기본계획에 반영돼야 할 것을 두 가지로 추릴 수 있다. 하나는 신·구도심을 자유롭게 연결하는 보행축과 녹지축 조성이다. 시의 토지이용계획에 따르면 고급주거를 포함한 공동주택이 들어서는 구간이 존재한다. 이 구간이 거대 주거 단지가 돼 또 다른 단절을 낳지 않으려면 복합개발을 통해 열린 공간으로 설계하는 것이 필요하다. 전문가는 현금흐름의 안정성과 분양 수익을 극대화하기 위해서라도 복합개발이 필요하다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상부에 오피스만 지으면 임대가 다 나갈 때까지는 수익이 안나지만, 집을 짓고 팔면 확정 수익이 나기 때문에 초기 사업비 회수에 유리하다"고 강조했다. 다른 하나는 주변 지역과의 연계성을 고려한 계획이다. 안산선 철도 지하화 사업은 국제업무지구·공공복합업무지구·R&D시설 업무지구 등으로 구역을 나누어 기본계획 수립을 진행하고 있다. 안산와스타디움과 안산문화예술의전당, 안산시청사 등 주변 건물들과 시너지가 날 수 있도록 다양한 의견 수렴을 통해 개발 방향을 결정하는 것이 필요하다. 이 위원은 “원활한 용도별로 적절한 개발 계획을 수립하는 것이 중요하다"며 “사업대상지의 기존 소유주들 같은 여러 이해관계자들과의 원만한 협의가 중요할 것"이라고 진단했다. 시 관계자는 “기본계획 수립 단계에서 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴하는 절차가 있다"며 주민 의견을 충분히 반영해서 진행할 것이라고 전했다. 안산을 비롯한 선도사업 3곳의 기본계획은 앞으로 전국 단위 철도 지하화 사업의 기준이 될 가능성이 높다. 지역 간 단절이 해소될 때 도시재생의 공공성 면에서도, 상부 개발의 수익성 면에서도 지속가능한 발전이 가능하다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

용적률 400% 건물들에 성수 벽돌 건물이 밀려나고 있다. 성수는 이제 감각적인 카페와 디자이너브랜드들과 예술가들의 거리를 넘어 새로운 단계에 들어섰다. 거대 자본이 들어오면서 관광지로서 소비·문화를 이끌고 있기 때문이다. 무신사·젠틀몬스터·올리브영 이런 규모 있는 기업들이 성수에 자리 잡은 이유는 무엇일까. 그들은 과거·현재·미래가 성수에서 어우러진다고 봤다. 문화적 가치를 보고 온 것이다. 그러나 거대 자본이 들어오는 순간 공간의 결은 바뀔 수밖에 없다. 성수의 향방은 정체성을 공유하는 신구의 조화에 있다. 성수는 1960년대부터 준공업지구였다. 1970~1980년대는 수제화와 인쇄업같은 전통 제조업이 강세였지만 1990년대에 들어 IMF위기를 맞았다. 중국산 제품과의 경쟁으로 산업구조에 급격한 변화가 찾아온 것도 침체의 원인이었다. 2000년대에 들어서면서 서울시는 도시의 폐공장을 문화공간으로 전환하기 위해 여러 시도를 했다. 저렴한 임대료로 젊은 예술가와 창업가들을 모았다. 2010년대 들어 본격적으로 성수는 개성있는 젊은 예술가들의 공간으로 발돋움했다. 벽돌의 골조를 살리면서 카페와 전시공간으로 리모델링한 '대림창고'가 주목받으면서 성수 특유의 레트로 분위기가 사람들에게 매력적으로 각인됐다. 대림창고는 1970년대 쓰이던 정미소이자 물류창고였다. 2016년 리모델링을 하면서 건물의 투박한 외관과 산업시설의 흔적은 보존하되 내부는 현대적 감각으로 재해석했다. 그대로 드러난 콘크리트 벽면, 높은 천장, 대형 유리창이 핵심이었다. 이는 성수 도시재생에 있어 여러 기회를 만들어낸 공간이었다. 2020년대 이후에는 IT·R&D 기업들과 패션브랜드가 한데 모인 융합의 공간이 됐다. 미래 전략분야의 혁신 스타트업을 발굴·육성하기 위한 창업허브와 국내외 패션·뷰티 브랜드들이 공격적으로 들어왔다. 2023년부터 무신사·젠틀몬스터·올리브영이 높은 빌딩을 올려 성수를 거점으로 삼았다. 높은 빌딩이 들어서기 전 부지에는 공통적으로 성수 수제화 거리 시절 업체들이 있었다. 무신사 스탠다드 성수점은 건축물대장에 따르면 용적률이 478.79%다. 2023년 6월에 사용 승인된 지하 4층, 지상 10층 건물이다. 1,2층만 무신사 스탠다드로 개방하고 나머지는 사무실이다. 2021년 8월에 무신사 빌딩이 착공되기 전 2021년 2월에는 2층짜리 건물인 남일상사가 있었다. 대스키(피할)·하리(가죽이나 천을 접착제로 붙임)·갑보(신발 윗부분 안쪽에 덧대는 보강재)는 모두 가죽 가공 및 신발 부자재와 관련된 용어들이다. 젠틀몬스터와 템버린즈, 누데이크가 함께 있는 아이아이컴바인드 사옥은 건축물대장에 따르면 용적률이 421.47%다. 2025년 6월에 사용 승인됐고 지하는 5층까지, 지상으론 14층까지 있다. 2019년 5월에 아이아이컴바인드 빌딩이 착공되기 전 2019년 2월에는 2층짜리 건물인 컴퓨터 그레딩·제화 철형 전문 업체가 있었다. 컴퓨터 그레딩(Computer Grading)은 신발을 만들 때 기본 사이즈 패턴을 만들고, 사이즈별로 비율에 맞게 확대 축소하는 작업이다. 제화철형은 가죽이나 원단을 신발 도안 모양대로 한 번에 찍어내는 강철 칼날 틀을 말한다. 올리브영 N 성수는 건축물 대장에 따르면 용적률이 472.98%다. 2024년 2월 29일에 사용 승인돼 지하 5층, 지상 10층까지 있다. 원래 올리브영 자리에는 2021년 4월까지 소규모 제조공장이 있었다. 성수의 정체성은 무엇일까. 답은 '과거와 현재가 공존하는 낮은 벽돌 빌라'였다. 성수를 방문한 사람들에게서 답을 구할 수 있었다. 무신사를 방문한 A씨는 성수의 매력에 대해 “성수의 낮은 건물들이 좋다"며 “특히 벽돌건물이 마음에 든다“고 말했다. B씨는 "원래 반지하는 꺼려지기 마련인데, 성수에서 통유리로 터놓은 반지하는 매력적“이라며 인근 빌라 건물을 리모델링한 한 카페를 추천했다. 새로 지어지는 매끈한 빌딩이 기존의 성수 건물들과 조화를 이루기 위해서 경계해야 할 것은 '획일성'이다. 올리브영에서 만난 외국인 관광객 C씨는 “볼거리가 많아서 좋다"면서도 “인스타그램에 사진을 한 장 올려야 한다면 카페 골목에서 찍은 사진을 올릴 것"이라고 말했다. 명동에 있는 올리브영도 이미 다녀왔다는 이유에서다. 저녁 성수 일대는 절반 이상이 관광 온 외국인이었다. 일본 여행가서 꼭 들려야 할 곳으로 유니클로와 돈키호테가 꼽히는 것처럼 한국에서는 무신사와 올리브영이 언급된다. 사랑받는 지금은 괜찮지만 앞으로 이것이 더 이상 새롭게 느껴지지 않을 때를 대비해야 한다. 지역의 개성은 결국 개인들에게서 나온다. 성수 인근 공인중개사에 따르면 카페 창업을 위한 임대료가 평당 100만원이 넘어간다. 권리금도 2억원에서 7억원까지 뛰어 이제는 개인이 들어가기 어려운 상황이라는 설명이다. 자연스럽게 상권은 기업 중심으로 재편된다. 성수를 '한국의 브루클린'이라고 한다. 붉은 벽돌 공장을 리모델링한 건물들만이 이유는 아니다. 예술가들이 자리 잡았다는 사실과 스타트업·IT 기반 기업이 유입됐다는 사실도 공통적이다. 브루클린 항은 뉴욕항과 더불어 잘 나가는 항구였다. 미국 최고의 소비시장 중 하나인 맨하탄에 가장 빨리 물자를 공급할 수 있었던 곳이 브루클린 공장이었다. 옛날 항구 시절 뉴욕은 창고가 많았다. 항구가 빠지면서 그 빈 창고 공간이 럭셔리 로프트나 사무공간이 됐다. 점차 브루클린 항에 화물선이 들어오지 않으면서 지역이 쇠락하자 브루클린도 뉴욕과 비슷한 길을 걸었다. 공장이 꼭 브루클린에 있어야 할 이유가 없어지자 공장부지가 빈 채로 남게 됐다. 브루클린의 빈 공장 부지와 창고에 예술가들이 모여들었다. 맨해튼 소호지역의 렌트비가 비싸지면서 브루클린의 윌리엄스버그, 그린포인트, 덤보 등지로 이동한 것이다. 예술가들이 먼저 자리잡자 부자들도 그 예술을 즐기러 브루클린에 모이기 시작했다. 1970년대에 투트리(Two Trees) 부동산개발업체가 이런 빈 공장 부지들을 사들여 고급 레지던스로 바꾼다. 이곳에 주로 이사오는 사람들은 테크업계 종사자들이다. 맨하탄과 가깝기 때문에 벤처투자를 받기 용이하고, 큰 옛날 공장이 많아 벤처 사무실을 얻기도 용이한 것이다. 브루클린은 우리보다 앞서 젠트리피케이션과 도시 정체성에 대해 고민해온 곳이다. 뉴욕의 건축·도시 연구단체 아키텍처럴 리그 오브 뉴욕(The Architectural League of New York)이 운영하는 도시 전문지는 브루클린을 두고 한때 도시의 랜드마크였던 빨간색·흰색 체크무늬의 가스 탱크는 사라지고, 그 자리를 유리 타워가 차지했다고 지적했다. 특히 젠트리피케이션의 전형으로 자리 잡은 윌리엄스버그는 살인적인 주택 가격으로 몸살을 앓고 있다. 전문가들은 치솟는 주택 가격의 원인으로 우후죽순 발생하는 고가 럭셔리 개발을 짚는다. 결국 핵심은 '건축적 맥락'이라는 진단이다. 퓰리처상을 수상한 건축평론가인 저스틴 데이비슨(Justin Davidson)은 고층 유리건물이 들어선 브루클린 시내에 대해 “밀레니얼 시대의 건축적 평범함의 상징이 됐다"고 비판한 바 있다. 그는 “19세기 붉은 벽돌창고를 재활성화하려는 시도는 미약하다"고 지적했다. 성동구청은 성수동 전역에 대해 붉은 벽돌 집수리에 대해 보조금을 지원하고 있다. 2023년 1월부터 2026년 12월까지 신청을 받고있으며 건축물을 건축하거나 대수선할 때 최대 2000만원까지 지원한다. 현재 11.9억원에 대해 보조금 지원 결정이 이뤄졌고 실제 지급된 것은 10.5억원이다. 구청 관계자는 “붉은 벽돌 건축물을 지역 건축 자산으로 보전하기 위해 노력하고 있다"고 설명했다. 다만 관계자는 “고층건물에 대해서는 따로 정책이 없고 상권 활성화 측면에서 긍정적으로 평가되는 측면도 있다" 부연했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

하루 임대료 1000원만 내고 살 수 있는 인천광역시 '천원주택'이 인기를 끌자 다른 지방자치단체들도 잇달아 유사 정책을 내놓았다. '천원주택' 정책을 둘러싸고 선심성 정책이라는 비판과 인구 감소를 마주한 지자체가 '뭐라도 해야하지 않냐'는 위기감이 공존하는 상황. 전문가들은 반짝하고 그칠 정책이 되지 않으려면 취약계층 우선지원과 정책의 지속가능성, 지역경제 전반의 체질 개선이 병행돼야 한다고 지적한다. 29일 에너지경제신문 취재 결과, 인천 천원주택에서 하루 임대료 1000원만 내고 살 수 있는 이유는 인천시가 해당 주택을 직접 재임대하는 구조이기 때문인 것으로 분석된다. 인천시 천원주택은 전세임대와 매입임대 두 방식으로 운영된다. 전세임대는 입주 대상자가 자신이 살 집을 고르면 인천도시공사(iH)가 해당 주택 소유자와 전세계약을 맺은 뒤 대상자에게 재임대한다. 매입임대는 iH에서 보유한 매입임대주택을 월 3만원의 임대료만 내고 최장 20년까지 거주할 수 있게 지원한다. 인천도시공사가 신축 건물을 직접 사들여 임대하는 방식이다. 인천시에 따르면 지난 16일부터 20일까지 전세임대형 천원주택 예비 입주자 모집 결과 총 700가구 모집에 3419가구가 신청해 4.88대 1의 경쟁률을 기록했다. 천원주택 입주 대상자는 결혼 7년 이내 신혼부부와 입주일 전까지 혼인신고를 한 예비 신혼부부, 한부모 가정 등이다. 지원 한도는 혼인 7년 이내 또는 신생아 가구 대상인 '신혼·신생아Ⅱ' 유형은 2.4억원, 무주택 세대 구성원 대상인 '전세임대형 든든주택' 유형은 2억원이다. 지난해에는 전세임대 500가구, 매입임대 500가구로 절반씩 나눴지만 올해는 전세임대 700가구, 매입임대 300가구로 전세임대 비중을 높였다. 소요 예산은 2025년 1000호 공급 기준으로 연간 36억원이다. 인천시가 2023년 저출생 대응 주거정책으로 천원주택을 선보인 이후 포항시, 전남 보성군·고흥군·진도군·신안군·강진군·곡성군·영암군·장흥군, 제주 등 전국 지자체가 잇달아 유사 모델을 도입했다. 인천이 2023년부터 매년 1000가구씩 공급하는 것과 비교하면 다른 지역들의 공급량은 적은 편이다. 포항은 2026년 100가구 공급 예정으로 연간 7억원 예산이 소요된다. 천원주택을 최초로 도입한 전라남도 화순군 역시 2026년 100가구 공급 예정이다. 올해 100가구 공급 기준으로 연간 4억8000만원 예산이 소요될 예정이다. 2024년부터 청년임대주택 지원사업을 진행해 온 여수시는 임대보증금 0원 주택을 제공하고 있다. 올해 22가구 공급 예정으로 2024년 17가구 공급 기준으로 연간 10.5억원 재정을 투입하고 있다. '전남형 만원주택'사업은 보증금 없이 월 1만원 임대료로 최장 10년 동안 거주할 수 있게 하는 정책이다. 다른 사업들과 달리 건설형 만원주택을 기획해 신축 아파트를 공급한다. 보성군(50가구)·고흥군(50가구)·진도군(60가구)·신안군(50가구)·강진군(50가구)·곡성군(53가구)·영암군(50가구)·장흥군(54가구) 총 8개 군이 장기적으로 417가구를 공급한다는 계획이다. 총사업비는 2157억원이다. 국토부 2025년 지역 제안형 특화 공공임대주택 공모 선정돼 향후 3년간 1178억 원 규모의 정부 재정지원을 확보한 상태다. 제주 3만 원 주택 사업은 2026년 350가구를 공급할 계획이다. 소요 예산은 연간 9억7300만원이다. 전남형 만원주택 사업에서 직접 건설 방식을 택한 경우를 제외하면 대부분의 지방 지자체들이 공통적으로 매입임대 위주의 정책을 펴고 있다. 앞서 인천시가 전세임대 비중을 높인 이유에 대해 관계자는 입주자에게 자신이 살 집을 고를 수 있게하는 선택지를 넓히기 위함이라고 했지만 시의 재정 부담 완화도 이유다. 인천연구원 '천원주택 공급 및 입주자 특성에 따른 개선방향' 분석에 따르면, 매입임대의 경우 인천시가 직접 건물을 사들여야 하기 때문에 국토부 지원 금액을 초과하는 비용을 자체적으로 부담해야 한다. 전세임대는 보증금 한도를 초과하는 금액만 입주자가 내기 때문에 매입임대가 시의 재정에 더 부담이 되는 구조다. 연구원은 iH·인천시 입장에서 매입임대주택이 전세임대주택보다 4100만 원에 추가 임대료 지원까지 더한 비용 부담이 발생한다고 분석했다. 매입임대주택 500호 공급 시 약 553억원의 사업비 부담이 있을 것으로 예상했다. 지방은 수요 자체가 적어 대부분 매입임대 위주로 연간 50~100가구 수준의 소규모 물량만 공급하고 있다. 인천이 매년 1000가구씩 공급하는 것과 대비되는 규모다. 매입임대 방식으로 소규모 물량만 공급하다 보니 정책의 지속가능성 문제가 제기된다. 전문가들은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 구조에서는 '로또'와 다를 바 없다고 지적한다. 최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 “모든 청년이 똑같이 공평한 기회를 가져야지 세금으로 극소수에게 로또 혜택을 주는 것"이라고 비판했다. 최 교수는 “LH가 공급하는 것도 9000가구"라면서 “많이 공급한다고 하는 인천시도 매년 1000가구 공급하는 것은 굉장히 작은 물량"이라고 말했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “시세 대비 50% 수준으로 저렴하게 공급하는 일반 공공임대처럼 더 많은 가구를 지원하는 편이 낫다"며 “새로 지어서 공급하는 경우 10평만 줘도 평당 1000만원 씩 들면 땅값은 없다 치더라도 한 가구당 건축비만 1억 원 소요되는데 유지·관리비, 수선비는 하나도 못 건지는 것"이라고 지적했다. 특히 전남형 만원주택처럼 신축 아파트를 직접 짓는 방식은 국토부 공모 선정으로 일부 재원을 확보했다 하더라도 나머지 사업비는 지자체가 감당해야 할 몫이다. 이런 비판을 완화하려면 취약계층 위주로 우선순위를 재설계해야 한다는 주문도 나온다. 천원주택 정책 목적 자체가 인구 감소를 막고 청년층이 가정을 꾸려 해당 지역에서 자리잡게 하는 데 있는 만큼 현재는 저소득 취약계층은 주요 입주 대상자가 아니다. 2025년 기준 매입임대형의 경우 계약이 완료된 입주자는 신생아 가구가 67.2%(246가구), 한부모 가족이 32.8%(120가구)를 차지했다. 전세임대형은 한부모가족을 모집대상에 포함했지만 실제 계약까지 이어진 한부모 가족은 없었다. 전세임대형은 신생아가구가 100%(54가구)를 차지했다. 근본적인 처방으로 전문가들이 입을 모으는 건 지역 경제의 체질 개선이다. 집만 있다고 사람이 머무르지 않는다는 것이다. 일자리가 생기면 인구가 유입되고, 인구가 모이면 교육·의료 같은 생활 인프라 문제도 자연스레 해결된다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 “요코하마시의 경우 빈집을 공짜로 얻을 수도 있지만 사람들이 가지 않는 이유는 일자리 때문"이라면서 “우리나라는 인구 감소 속도가 일본보다 가파르므로 지방소멸문제를 해결하려면 지방경제를 살리는 것이 급선무"라고 강조했다. 지방자치단체들이 주거와 일자리 연계에 소홀한 것은 아니다. 인천시의 경우 iH가 매입한 신축건물들은 직주근접을 위해 가까운 거리에 지하철역이 있고 인근 어린이집과 초등학교 등 교육환경도 고려한 곳들이다. 특히 전남형 만원주택 사업의 경우 일자리와 연계를 위해 강진군은 중국기업 유치를 확정짓고 옛 성화대 청년 글로컬 사업을 진행한다. 곡성군은 금호타이어 공장 일자리 창출과 연계했다. 영암군의 경우 지역특화 임대형 스마트팜과 영암읍 콤팩트 시티를 조성하겠다는 계획을 세웠다. 인구 감소라는 실존적 위기 앞에서 '뭐라도 해야 한다'는 지자체의 절박함을 전문가들도 외면하지는 않는다. 그럴수록 한정된 재원을 가장 필요한 곳에 집중해야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 권 교수는 “기초생활 수급자 같은 취약계층 우선 지원을 원칙으로 삼고, 지역 일자리 육성과 병행하는 장기 로드맵이 갖춰야 한다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

국가유산청은 서울주택도시개발공사(SH)가 국가유산청장의 허가 없이 세운4구역에서 시추를 했다는 이유로 SH를 16일 고발했다. 그러면서도 국가유산청은 세운4구역 인허가 중단을 전제로 전제로 3자 협의체를 제안했다. 17일 서울시는 SH를 고발한 국가유산청에 유감을 표하면서도 협의체 구성을 받아들였다는 점을 의미 있는 진전으로 보고 있는 것으로 파악된다. 서울시는 서울시·국가유산청·주민·전문가로 구성된 4자 협의체를, 국가유산청은 국가유산청·서울시·종로구로 구성된 3자 협의체를 원한다. 서울시와 국가유산청이 협의체 구성을 달리 가져가려는 이유는 무엇일까? 협의체가 좌초된다면 대안은 있을까? 24일 에너지경제신문 취재에 따르면 세운4구역 재개발 논의는 벌써 20년째 이어지고 있는 상황이다. 서울시와 국가유산청(과거 문화재청)간 충돌이 장기화 되면서 재개발 사업에서 무엇이 중요한지에 대한 논의는 뒷전이 됐다. 기관 간 힘겨루기에 어떤 주제가 협의체에서 논의돼야 할지 목표조차 선명하지 않은 상태다. 오세훈 서울시장이 설명하는 세운4구역 재개발의 목표는 크게 두 가지다. 하나는 '강북전성시대' 정책의 일환으로서 재개발을 통해 도심을 리모델링해서 경제를 활성화하겠다는 것. 다른 하나는 녹지 축을 만들어 도심에 녹지 비율을 높이겠다는 것이다. 오 시장은 국가유산청이 막고 있는 고도 제한을 풀어 건물을 높이 짓고, 사업성을 개선해 유동인구를 높여 도시에 활력을 찾게 하겠다는 구상이다. 그의 구상은 처음 서울시장으로 취임하던 2006년부터 시작됐다. 앞서 2004년 이명박 당시 서울시장도 세운상가에 적용되던 종로변 55m 기준을 2배 이상 높이려고 시도했지만 문화재청 심의위원회에서 부결된 바 있었다. 오 시장 1기 시정에서도 역시 같은 심의위원회에서 종묘 경관 훼손 우려로 반려됐다. 2011년 박원순 당시 서울시장이 취임하고서도 사업은 이어졌다. 시장이 바뀌면서 개발이냐 보존이냐를 둘러싸고 부침이 있었다. 문화재청 심의는 5년 간 이어져 2014년이 되어서야 종로변 55m, 청계천변 71.9m로 고도 기준이 정비됐다. SH는 이 심의결과를 기반으로 2021년까지 사업을 진행했다. 수익성 저하로 설계 공모 선정이 3년 늦어지긴 했지만 재개발 사업계획 막바지 단계를 거쳐 지상 20층 사업을 진행 중이었다. 2022년 재보궐선거로 오 시장 2기 시정이 시작되면서 상황은 달라졌다. 오 시장은 세운 재정비 촉진지구를 '녹지생태도심재창조전략' 핵심 사업지로 선정하고 사업 방향을 수정했다. 다시금 고도를 높이기로 한 것이다. 과거에 이미 사업시행인가와 관리처분인가를 모두 받았으나 고도를 2배 가량 상향하면서 사업시행계획을 새롭게 짜야 했다. 이때부터 문화체육관광부·국가유산청의 법적 대응도 시작됐다. 서울시는 제도 정비에 들어갔다. 2023년 서울시의회는 문화재 주변 100m 밖 규제를 풀기 위해 서울시 문화재 보호 조례를 개정했다. 이에 문화체육부 장관은 대법원에 무효확인 소송을 냈다. 지난 16일에는 국가유산청이 SH를 고발했다. 매장유산 유존지역에 대한 발굴 조사가 완료되지 않은 세운4구역에서 국가유산청장의 허가 없이 시추를 했다는 이유였다. 현행 법령상 종묘 앞 세운4구역 내 개발 공사는 행정적 완료 조치 없이는 추진이 불가능한 상태다. 국가유산청은 법적 대응뿐만 아니라 국제기구의 권고, 정치권을 통한 압박 등 다방면으로 대응하는 모양새다. 국가유산청은 14일 유네스코세계유산센터로부터 강력한 입장표명이 담긴 서한을 받았다고 16일 밝혔다. 지난해 4월 서울시는 유네스코로부터 세운지구 재개발 추진에 앞서 세계유산영향평가를 우선 실시하라는 권고를 받았다. 그럼에도 서울시는 고시 변경을 통해 세운4구역의 고도를 종로변 98.7m, 청계천변 141.9m로 상향했다. 이에 유네스코가 사업승인을 중단하라고 한 차례 더 권고한 바 있다. 국가유산청은 “두 차례 권고에도 서울시가 개발을 강행할 경우 종묘의 세계유산 지위에 매우 부정적 영향을 줄 것"이라는 유네스코의 입장을 전달했다. 이어 유네스코는 “서울시가 세운4구역의 개발 인허가 절차에 앞서 세계유산영향평가를 받겠다는 입장 확인 서한을 3월 안에 회신하지 않을 경우, 세계유산위원회 '보존 의제'로 상정하거나, 공식 현장 실사를 하겠다"고 밝혔다. 보존의제로 상정한다는 것은 이 유산이 심각한 훼손 위기에 처해있다고 판단해 국제사회의 공식적인 감시체계에 올리겠다는 의미다. 정치권을 통한 압박도 이어졌다. 지난해 11월 10일 김민석 총리가 종묘를 방문해 서울시의 개발이 “세계문화유산 지정이 해지될 정도로 위협적"이라며 “이번 문제를 적절히 다룰 법과 제도 보완 착수를 지시하겠다"고 밝혔다. 12월에는 이재명 대통령이 국토부·문체부 업무보고에서 “종묘 경관 훼손 논란이 어떻게 돼가느냐"고 물으며 사실상 부정적인 기류를 내비친 바 있다. 이에 오 시장은 “수박 겉핥기식 질의응답"이라며 대통령을 직격하기도 했다. 지난 10일 국가유산청은 국무총리 산하의 행정협의조정위원회에 인허가 조정 신청을 하기도 했다. 법에 의해 강제되는 것은 아니지만 세운4지구 재개발 사업에 부정적 의중을 비친 국무총리 산하의 위원회라는 점에서 서울시는 입장을 내 강하게 반발했다. 오 시장은 중앙정부와 지방정부 갈등이 정치화되면 합리적 해결을 하기 어렵다고 주장했다. 국가유산청의 법적 대응에 대해선 “고도 변경과 관련한 제안은 기관끼리 충분히 할 수 있는 부분"이라며 “국가유산청이 '어느 날 갑자기 매우 급발진'을 해서 공격적인 성명을 발표한 것은 합리적으로 문제를 해결하는 자세가 아니"라고 말했다. 이는 중앙정부가 법적 대응을 비롯해 유네스코를 앞세워 다방면으로 압박을 가해 정쟁화하지 말라는 의미로 풀이된다. 그러나 전문가들은 세운4구역 재개발 문제는 본질적으로 정치적인 문제라고 봤다. 2018년부터 2021년까지 SH 사장을 맡았던 김세용 고려대학교 도시연구원 교수는 서울시가 사업계획을 바꿔 고도를 상향하는 것은 이제와 논쟁하면 안되는 부분이라고 언급한 바 있다. 김 교수는 “시민과 약속을 하고 진행을 했는데 그걸 왜 뒤집느냐"고 지적했다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “법대로만 하면 당연히 정당하게 건물을 지을 수 있는 것"이라며 “세운4구역 재개발이 문제 되는 건 합의가 필요하기 때문"이라고 말했다. 앞서 대법원은 국가유산 보존에 관한 개발 규제를 완화한 서울시 조례 개정이 유효하다고 봤다. 다만 대법원은 문화유산법에 따라 문화유산 보호가 가능하다는 점을 명시했다. 문화유산 보호라는 공적가치를 위해 사유재산 개발을 제약하는 것이 가능하다는 것이다. 20년간 지역을 지킨 주민들의 이익과 세계유산 경관 보호라는 이익이 충돌하는 상황. 서울시는 4자 협의체를 제안하며 서울시·국가유산청·주민·전문가가 협의체에 포함되기를 원했다. 국가유산청은 협의체 논의에 응하며 주민과 전문가 대신 종로구를 구성에 포함시키고자 했다. 서울시 관계자는 주민의 의견을 폭넓게 다루겠다는 의미라고 설명했다. 국가유산청 관계자는 3자 협의체 구성과 관련해 주요 행정기관인 종로구청장을 포함시켜 실효성 있는 논의를 이끌어내고자 함이라 설명했다. 관계자들 모두 아직 협의체가 개최되지 않은 만큼 협의체에서 어떤 논의가 구체적으로 이어질지는 알기 어렵다고 답변했다. 상생을 위해 열린 상태로 해결 방안을 모색하겠다는 것이다. 협의체 구성을 두고 기관마다 각자의 셈법이 다르다. 서울시가 주민을 협의 주체로 포함시키려는 것은 재개발을 원하는 주민 여론을 활용하겠다는 의도로 풀이된다. 국가유산청은 20년 째 개발을 기다린 주민들을 협의체 주체로 포함시키는 것은 불리하다고 판단한 것으로 보인다. 한편 서울시의 입장과 주민의 입장이 완전히 동일하다고 보기는 어렵다. 주민들 중에는 고도 상승으로 조합원 분담금이 감소 등을 원하는 사람도 있지만 더 이상 개발 논의가 장기화되지 않기를 바라는 사람도 존재한다. 오 시장 2기 시정에 들어 사업을 원점으로 돌리고 고도를 두 배 가까이 올리지 않았다면 인허가 충돌도, 유네스코의 잇따른 권고도 없었을 수 있다. 협의체가 결렬될 경우 양측 모두 비용을 치러야 한다. 서울시가 법적으로 문제없는 재개발 사업을 강행한다고 하더라도 유네스코 제재가 현실화 되면 그 정치적 책임을 피하기 어렵다. 국가유산청도 마찬가지다. 주민들에 대한 사유재산권 침해 문제가 있기 때문이다. 협의체가 풀어야 할 근본적인 질문은 종묘 경관이라는 이익과 주민 재산권이라는 이익이 충돌 할 때 어느 쪽에 얼만큼 가중치를 둘 것인지다. 협의체는 현재 서울시 안(종로변 98.7m, 청계천변 141.9m)과 기존 합의안(종로변 55m, 청계천변 71.9m) 사이 어느 지점에서 두 이익을 합리적으로 조율할 수 있는지 답을 내야 하는 과제를 안게 됐다. 국가유산청이 기존 합의안의 고도를 정하는 데에 5년이 소요됐다. 이번 협의체 결성을 통해 세운지구 개발 프로젝트가 본격적인 궤도에 오를지 시험대에 선 상황이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 전세사기 방지 대책을 지난 10일 내놨다. 전세계약 전 위험진단정보를 제공하고, 임차인이 전입 신고하는 즉시 대항력이 발생할 수 있게 하는 내용이다. 공인중개사가 설명의무를 이행하지 않으면 과태료나 영업정지 처분을 내릴 수 있게 하기도 했다. 이는 사전 예방적 대책이라는 점에서 긍정적이다. 그런데 왜 하필 지금이냐는 의문이 생긴다. 전세사기 피해가 알려지고 특별법이 제정된 것이 3년 전이다. 그동안은 전세사기특별법을 통해 전세사기 피해자들을 위한 사후조치만 이루어졌을 뿐이다. 이번 대책의 배경엔 전세의 월세화 흐름이 있다. 과연 전세제도는 사라져야 하는가, 전문가 진단은 엇갈린다. 10일 청와대에서 열린 제9차 국무회의에서 이재명 대통령은 전세사기 방지대책을 차질없이 추진할 것을 주문했다. 이 대통령은 2022년 전세사기 피해자들을 언급하며 “민생 안정과 공동체의 신뢰를 훼손하는 전세사기 범죄의 근절을 위해서는 주거 안정에 대한 사회적 책임성을 보다 강화할 필요가 있다"고 했다. 현재 전세시장은 매물은 감소하고 가격은 오르는 상황이다. 이 대통령의 발언과 정부의 제도 개선 방안은 이러한 시장 상황을 의식해 전세사기 문제가 불거지기 전에 조기에 진화하려는 목적으로 풀이된다. 서울 아파트 전세 매물은 감소했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물이 이달 13일 기준 1만7638건으로 한 달 전 2만422건에 비해 13.7% 감소했다. 매물이 사라지면서 전세 거래량도 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 지역의 아파트 전세 거래량은 3751건으로 직전 달 대비 33% 감소했다. 1월 서울 아파트 전세 거래량은 5607건이다. 전국 전세가격은 상승했고 그중 서울의 상승률은 더 컸다. 한국부동산원에서 발표한 3월 2주 주간 아파트가격동향에 따르면 전세가격은 전국 0.09% 상승했고, 서울은 0.12% 상승을 기록했다. 서울은 선호도가 높은 역세권과 대단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준하다. 전세가격지수는 지난해 9월부터 꾸준한 오름세를 보인다. 다주택자 주택 매도 압박 이후 시장에 나오는 전세 매물들은 양적 증가가 아니므로 매물은 부족하다. 국가데이터처에 따르면 2024년에 22만명 이상이 혼인을 했다. 그 중 약 4만2000명이 서울에서 결혼을 해 집을 가진다. 독립 목적의 가구 분화도 존재함을 감안하면 지금 나오는 전세 물량으로는 턱없이 부족한 실정이다. 자연히 전세가격은 상승한다. 전세가격이 상승할 때 깡통전세 우려가 커진다. 깡통전세는 전세보증금과 선순위 근저당권(대출)의 합이 매매가를 웃도는 경우다. 이때 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 크다. 전세사기특별법이 제정된지 3년이지만 비슷한 문제는 계속 반복되고 있다. 특별법이 사후적 구제라는 것을 고려하면 전세사기 예방 측면에서는 상당 기간 공백이 있던 셈이다. 정부는 이번 대책으로 여러 기관에 흩어져있는 정보를 조합해 선순위 권리정보를 분석하고 위험도를 진단해 제공한다는 계획이다. 주택도시보증공사에서 운영 중인 '안심전세 앱'을 고도화 해 시행한다. 그동안에는 근저당과 임차인 대항력 사이에 시차가 있었다. 그 시차를 악용해 임대인이 대출을 받아 발생한 피해 사례가 많았지만 임차인 대항력을 전입신고 즉시 발생하게 하는 조치도 포함한다. 공인중개사가 권리관계를 제대로 설명할 수 있게 통합정보시스템에 열람 권한을 준다. 설명의무를 강화하고 위반시 과태료 및 영업정지 처분을 받게 했다. 한편 일각에서는 지자체와 중복되거나 분산되는 시스템이 혼란을 가중한다는 우려도 나온다. 서울시는 자체적으로 전세사기 위험분석 보고서 서비스를 진행하고 있다. 전세사기로 인정받지 못한 피해자들도 여전히 사각지대에 있다는 지적도 있다. 국토교통부에 따르면 2023년 6월부터 2025년 12월까지 신청된 6만8972건의 전세사기 피해 사례 중에서 불인정 사례는 1만1878건이다. 불인정 사례의 98.3%는 사기 고의성을 입증하지 못했기 때문이다. 법조계에서는 계약 당시 임대인이 보증금 반환 가능성에 대해 한 말을 녹음해두는 것이 고의성 입증에 유리하다는 해석이 나온다. 전문가들은 이번 대책을 전세의 월세화 과정에서 생기는 부작용을 관리하려는 연착륙 조치로 봤다. 다만 소멸을 향해가는 전세제도가 바람직한가에 대해서는 엇갈리는 해석이 나온다. 전세와 월세의 비중은 전세사기 사태를 기점으로 역전됐다. 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 4분기 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대차 계약은 총 20만3596건이다. 이 중 월세 계약은 13만2307건으로 65%다. 2021년까지만 해도 월세 비중은 40%대 수준이었다. 전세사기 사태가 불거진 2022년부터 월세 비중이 오르기 시작해 2023년에 비중이 역전돼 지금에 이른 것이다. 전세제도 자체가 구조적 불안정을 만든다고 보는 입장은 이 흐름을 제도 선진화로 본다. 전세사기의 원인도 집주인이 세입자 보증금을 레버리지로 쓰는 구조 자체에 있다고 보기 때문이다. 전세가 사라지고 월세만 남으면 임대인-임차인 관계가 단순해져 임대차보호법이나 토지거래허가구역 등이 불필요하다는 것이다. 최원철 연세대 책임교수는 “전세사기를 없애는 유일한 방법은 전세제도가 사라지는 것"이라며 정부의 전세사기 방지 대책도 미봉책에 불과하다고 지적한다. 전세제도 소멸에 우려는 표하는 시각도 있다. 전세는 목돈을 맡기는 대신 대출 비중이 크지 않을 경우 저축 여력이 생기고, 이것이 자가 마련으로 이어지는 주거 사다리 역할을 해왔다. 월세 전환이 가속화될수록 사다리는 좁아진다. 국가통계연구원 '임차가구의 주거 상황과 지원 정책의 변화' 보고서에 따르면 월세 비중 증가는 임차가구가 매달 더 큰 주거비 부담과 불안정성을 감수해야 한다는 의미다. 이재춘 국토연구원 연구위원은 해당 보고서에서 “사회적 주거 격차가 심화되고, 저소득층과 청년층의 주거 안정과 자산 형성의 기회가 더욱 제한되는 구조적 변화가 뚜렷해졌다"고 썼다. 전세 공급 감소가 시장의 자연스러운 흐름만은 아니라는 지적도 나온다. 권대중 한성대 석좌교수는 “다주택자는 전세 주택을 공급하는 공급자 역할도 한다"면서 “그들이 사라지면 가수요가 사라지게 되고 결국 전세는 소멸하는 방향"이라고 말했다. 전세 소멸은 정책의 결과이기도 하다는 설명이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr