수요자들 사이에서 호수·바다·강 입지에 녹지 인프라를 갖춘 '워터프론트' 아파트 단지의 인기는 날이 갈수록 높아지고 있다. 탁 트인 조망과 물길을 따라 형성된 공원‧녹지 인프라가 쾌적한 생활환경을 갖춘 워터프론트 단지들은 '수세권'이라는 신조어까지 만들어내며 몸값을 올리고 있다. 7일 KB부동산시세에 따르면 최근 워터프론트 단지들은 해당 지역 내에서 다른 아파트들에 비해 비교적 높은 가격에 팔리고 있다. 예컨대 경기도 파주 운정 호수공원 인근 수세권 아파트인 '해솔마을 7단지 롯데캐슬' 84㎡A 타입의 경우 평균 매매가격이 지난 7월 기준 5억1000만원인데, 이는 인근 비수세권 아파트 동일 면적 평균 매매가(4억3500만원)보다 7500만원 가량 높은 금액이다. 수도권 이외 지방에서도 비슷한 상황이다. 강원도 속초 영랑호 워터프론트 단지인 'e편한세상영랑호' 84㎡C 타입의 지난달 평균 매매가격은 4억5000만원으로, 인근 비수세권 아파트 동일 면적평균 매매가격(3억6000만원)과 9000만원의 차이를 보였다. 이는 주거 및 자연환경을 중요시하는 수요자들의 성향이 반영됐기 때문이라는 게 부동산 시장 전문가들의 분석이다. 특히 최근 주택시장 전반에 쾌적한 주거환경의 중요성이 점점 커지면서, 호수 및 바다 인근에 위치한 단지들의 강세가 지속되고 있다. 실제 한국갤럽조사연구소에서 발표한 '부동산 트렌드 2024'에 따르면 주택 결정 시 주요 고려 요인 중 '주거·자연환경 쾌적성' 항목은 23%로 높은 비중을 차지했다. 앞으로 이사갈 때 주택을 결정하는 요인에서도 37%의 높은 선택을 받았다. 부동산 업계 관계자는 “워터프론트 단지들의 경우 인근으로 들어설 수 있는 부지가 한정된 만큼 희소가치가 높다는 점이 단지 몸값을 끌어올렸다"며 “수세권 단지는 지역 고급 아파트라는 인식이 자리잡고 있기 때문에, 강이나 호수 인근에 자리한 단지들이 강세가 지속되고 있는 것"이라고 설명했다. 이에 따라 주요 건설사들도 이같은 '워터프론트' 아파트 단지 분양에 열을 올리고 있다. 현대건설은 이달 인천 연수구 송도동에서 분양하는 '힐스테이트레이크 송도5차'가 대표적이다. 이 단지는 송도 랜드마크시티 내 약 5000여 가구의 힐스테이트 브랜드타운 중 5차 공급분이다. 송도 랜드마크시티 내 핵심시설인 워터프론트 호수와 맞닿아 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 차량 10분 거리에는 인천지하철 1호선 '송도달빛축제공원역', '인천대입구역'(GTX-B 예정), '센트럴파크역' 등이 위치해 있다. 아암대로, 인천대로를 통한 제2경인고속도로와 제3경인고속도로, 영동고속도로 이용도 편리해 서울 및 수도권으로 이동하기 편하다. 지하 2층~지상 26층, 12개 동, 전용면적 84~215㎡ 총 722가구 규모로 조성된다. 동일스위트가 경남 창원 진해구 웅동 일원에 분양하는 '남문 동일스위트 디 오션'도 비슷한 입지를 갖췄다. 지하 3층~지상 12층, 10개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 613가구 규모로 조성된다. 단지는 제덕항 인근 입지로 일부 세대에서는 거실에서 영구적인 바다 조망이 가능하다. 롯데건설이 광주 서구 금호동 일원에 분양 중인 '중앙공원 롯데캐슬시그니처'도 마찬가지다. 지하 3층~지상 최고 28층, 전용면적 84~233㎡ 총 2772가구 규모다. '중앙공원 1지구'민간공원특례사업으로 조성되는 단지는 인근에 풍암호수가 위치한다. 중앙공원 1지구에는 산책로, 캠핑장 등의 시설들이 들어선다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

현재 우리나라 건설업이 처한 가장 큰 위기는 건설 기술 인력 부족이다. 더럽고 위험하며 힘들어 대표적 3D 산업으로 인식되면서 청년층들이 외면하고 있고 고령화가 날로 심각해지고 있다. 기술 부족·미숙련에 따른 부실 시공·안전 사고 발생 등이 심각한 상태다. 비슷한 문제를 겪고 있는 미국, 영국 등 주요 선진국들은 장기적이고 체계적인 인력 양성·공급, 건설업계의 관련 투자 촉진 등을 통해 해결해 나가고 있다. 영국 건설업계는 유럽연합(EU) 탈퇴의 영향으로 노동집약적 산업 인력 부족이 심화되고 구인난과 산업 성장동력이 약화되며 지난해부터 2027년까지 22만5000명의 건설기술인력이 더 필요할 것으로 예측했다. 이에 영국 건설리더십위원회(CLC)는 2021년부터 2025년까지 미래 건설산업의 인력 확보를 위해 '산업 기술 계획(Industry Skills Plan)'을 추진하고 있다. 건설 인력 확보를 위한 4가지 중요분야로 △건설문화 △건설산업 유입 경로 △역량 △미래기술을 제시했다. '건설문화'는 건설산업을 매력적인 산업으로 만들고 노동 문화를 바꿔 신규 인력을 유입하고 유지하는 것이 핵심이다. 이를 위해 2025년까지 3000개 기업을 대상으로 공정성, 포용성, 존중에 대한 교육을 실시하고 2025년까지 직접 고용을 5% 늘리는게 목표다. '건설산업 유입 경로'는 정규 교육 과정에서 건설산업으로 진입할 수 있는 다양한 유입 경로를 제시해 인턴 및 견습 등 청년층이 건설산업에 참여할 기회를 확대한다는 내용이다. 2025년까지 견습생 수를 5% 늘리고 신규 진입 견습생 연계 서비스를 확대한다. 이를 통해 대학교육 및 대학진학 전 교육 및 직업교육과정에서 건설산업으로의 진입 경로를 넓힌다. 이와 함께 건설 근로자들의 지식, 기술, 행동을 발전시키기 위해 전문성·역량 향상 교육을 진행 중이다. 2024년까지 10가지 설치 공사, 2025년까지 25개 중요 직무에 대한 역량 프레임워크를 개발해 현장 근로자들을 교육할 예정이다. 여기에 더해 탄소배출 제로, 디지털화 및 스마트 건설 기술 역량을 확보하는 등 생산적이고 지속가능한 산업으로 발전하기 위한 미래 기술도 개발하고 있다. 미국은 인력 부족 문제를 해결하기 위해 건설업계의 투자를 적극 장려하고 있다. 미국 건설업계는 인프라법(IIJA) 시행으로 사회기반시설에 대한 투자가 늘어나면서 심각한 건설 인력 부족 문제를 겪고 있다. 여기에 향후 10년 이내에 미국 건설인력 40% 이상은 은퇴할 것으로 관측되는 등 고령화 문제도 당장의 과제다. 실제 미국건설협회(AGC)의 건설업계 인력 현황 조사 결과, 80% 이상의 기업이 기술인력 및 기능 인력의 충원에 어려움을 겪었던 것으로 나타났다. 이를 해결하기 위해 미국 건설업계는 임금 및 근로여건 개선·교육 및 훈련 확대를 위해 투자를 늘리고 있다. 이를 통해 디지털 기술 역량 및 다양성 확보를 통해 향후 건설산업의 인력 부족 문제를 해결할 수 있을 것이라고 보고 있다. 특히 미국 건설업계는 인력 확보를 위한 가장 확실한 방법은 임금 및 복지에 대한 보상이라는 판단했다. 지난 1년간 81%의 기업이 기본급을 인상했으며, 44%는 인센티브를 제공하기로 결정했다. 또 26%의 기업은 복리후생을 개선한 것으로 나타났다. 또 근로자들의 숙련도를 높이기 위해 기업 내부 교육 프로그램에 대한 투자도 늘렸다. 지난해 미국 건설기업 중 41%가 교육 및 역량개발에 대한 지출을 확대했고, 29%가 채용 기준을 낮춘 것으로 집계됐다. 한국건설인정책연구원은 AGC가 건설 인력 확보를 위해 다양성·공정성· 포용성 바탕의 건설문화 구축을 노력 중이라고 평가했다. 현재 우리나라 정부도 건설 기술 인력 확보를 위해 다양한 정책을 펼치고 있지만 효율 및 효과 면에서 한계가 있다는 지적을 받고 있다. 특히 첨단 기술 개발과 활용, 관련 인력 양성에 소홀하다는 게 건설업계 전반의 의견이다. 한 전문가는 “우리 정부가 해외 주요 선진국들의 건설 인력 양성 관련 대책을 참고해 위기를 극복해야 한다"고 조언했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

인허가 실적이 급격하게 줄어들면서 최근 1년간 수도권 부동산 시장에서 준공 5년 이하 신축 아파트가 강세를 보이고 있다. 6일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 '연령별 매매가격지수'를 분석한 결과, 수도권 아파트매매가격지수 상승지표(지난 6월 기준)는 △5년 이하 2.77포인트(p) △5년 초과~10년 이하 2.50p △10년 초과~15년 이하 1.81p △15년 초과~20년 이하 1.34p △20년초과 0.39p로 집계됐다. 신축 아파트 단지일 수록 상승률이 높았던 것이다. 인천 아파트시장도 비슷하다. 지난 6월 인천 5년 이하 아파트 매매가격지수는 전년 동월 인천 매매가격지수(86.21) 대비 4.21p 상승했다. 동기간 연식별 아파트의 매매가격지수 상승률은 △5년 초과~10년 이하 2.50p △10년 초과~15년 이하 2.56p △15년 초과~20년 이하 2.32p △20년초과 -1.32p로 나타났다. 신축 단지 시세가 강세를 보이고 있는 가운데, 향후 인천의 신축 아파트 공급은 더욱 줄어들며 새 아파트의 희소성은 부각될 것으로 전망된다. 지난 1월부터 5월까지 인천 아파트 인허가 물량은 4932가구로 집계됐다. 이는 전년 동기 인허가 물량(8018가구)에 비해 61.5%나 줄어든 수치이다. 같은 기간 서울의 인허가 물량은 9300세대로 지난해 동기간 대비 66% 감소했다. 업계 관계자는 “최신 건축 트렌드를 반영한 신축 단지가 높은 가격 상승률을 나타내는 것을 당연한 일"이라며 “인천, 서울 지역에서 아파트 인허가 실적이 감소세를 보이고 있어 신축 단지의 희소성은 더욱 높게 평가 받을 것"이라고 설명했다. 이러한 상황에, 올 하반기 분양을 앞둔 수도권 단지에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 삼성물산은 송도역세권 도시개발사업 부지 내에 건립되는 '래미안송도역센트리폴'을 오는 10월 분양할 예정이다. 송도역세권구역 도시개발사업은 송도역 인근 28만9976㎡(약 8만8000평) 부지를 공동주택 5개 블록과 상업시설, 학교, 공원, 도로 등을 갖춘 정비된 구역으로 개발하는 사업으로, 삼성물산이 시행을 진행하고 있다. 이 중 3개 블록에 해당하는 '래미안송도역센트리폴'은 지상 최고 40층, 19개 동, 전용면적 59~101㎡ 총 2549가구 대단지로, 블록별 가구수는 △1블록 706가구(전용면적 59~84㎡) △2블록 819가구(전용면적 59~95㎡) △3블록 1024가구(전용면적 59~101㎡)이다. 삼성물산은 이 중 3블록을 우선 분양할 예정이다. 래미안송도센트리폴은 삼성물산이 시행부터 시공까지 모두 진행하는 자체개발사업이다. 이 단지는 수인분당선이 지나는 송도역에 인접해 교통 편의성이 우수하다고 평가받고 있다. 또 수인선과 GTX-B노선(예정)의 환승역으로 유력시되고 있는 청학역과 가까울 뿐만 아니라, 인천발 KTX, 월판선 등의 호재도 예정돼 눈길을 끈다. 국토교통부 고시에 따르면 현재 송도역이 포함된 수인선과 인천에서 부산 및 목포를 잇는 인천발 KTX 직결사업의 사업시행 기간 만료가 2026년, 송도역에서 판교까지 환승 없이 30분대로 이동할 수 있는 월곶~판교 복선전철 건설사업의 사업시행 기간 만료가 2028년으로 예정되어 있어 송도역 일대가 인천시의 새로운 교통 중심지로 거듭날 전망이다. 포스코이앤씨·현대건설·HDC현대산업개발 또한 인천시 미추홀구학익동 일원에 자리한 '시티오씨엘 6단지'를 하반기 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 47층, 9개 동 총 1734가구 규모이며 수인분당선 학익역 이용이 가능하다. 현대엔지니어링은 경기 오산시 양산동 일원에 건립되는 '힐스테이트 오산더클래스'를 오는 9월 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 23층, 12개 동, 전용면적 84㎡ 단일 면적 총 970가구 규모다. 이곳은 수도권 지하철 1호선(급행)이 이미 지나고 있는 데다 병점역을 중심으로 기존 인프라가 탄탄하게 구축돼 있어 수요자들의 관심이 높을 전망이다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

프로젝트파이낸싱(PF)대출이 다시 한 번 늘어나며 새로운 위기를 초래할 수 있다는 주장이 나와 이에 대한 우려가 커지고 있다. 이러한 가운데 반복되는 PF 문제를 위한 근본적인 구조개선이 필요하다는 지적이 제기되고 있다. 28일 한국개발연구원(KDI)은 최근 발표한 보고서를 통해 “최근 PF대출 증가세가 다소 주춤해졌지만, 머지않아 금리 하락기에 접어들면서 PF대출이 다시금 증가하며 새로운 위기를 초래할 수 있다"고 경고했다. 현재 부동산PF가 지속적으로 문제 되고 있는 데에는 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조가 주효했다고 평가된다. KDI는 PF 문제의 원인이 명확한 만큼 중장기 개선방향 또한 명확하다는 점을 강조했다. 연구원은 PF 문제의 근본적 개선을 위해서는 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지해야 한다고 말했다. 또 원칙적으로 자본구조는 기업이 스스로 선택하는 것이 바람직하지만, 사업성 평가 미흡, 묻지마 투자 초래, 시스템리스크 확대 등 부정적 외부효과가 존재하므로 제도적 개입이 필요하다고 판단했다. 자기자본비율을 높이기 위해 자본확충을 요구하는 규제 또한 도입해야 한다고 부각했다. 우리나라 시행사 자기자본비율이 주요 선진국에 비해 낮은 것은 구조상 자본투입이 적어도 사업 추진이 가능하기 때문이다. 때문에 이러한 구조를 깨야 자본확충이 가능하다는 것이다. 정부는 시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 '직접규제'를 도입할 수도 있으며, 자기 자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접규제'를 도입할 수도 있다. 미국의 경우 사업주체가 총사업가치(총사업비+개발이익)에 비해 최소 15%의 자기자본이 투입되지 않으면, 은행이 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류하고 일반 기업대출에 비해 대손충당금 및 은행자본을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다. 여기에 더해 제3자의 보증을 제한하는 규제 또한 필수적이다. 이러한 규제 없이 자본확충을 지원하는 정책만 도입된다면 결국 자본확충이 이루어지기 어렵다. 규제가 없을 경우 여러 지원책에도 불구하고 시행사는 막대한 개발이익을 독점하기 위해 지분투자자를 유치하지 않을 것이기 때문이다. 일부 전문가들은 선진국형 제무구조 전환으로 인한 주택공급 위축에도 소규모 시행사가 개발이익을 독점하고 모든 위험은 사회화시키는 구조를 계속 유지해서는 안된다고 경고했다. 황순주 KDI 금융혁신연구팀장은 “자본확충 규제가 도입되면 주택공급의 양은 일부 위축될 수 있으나, 주택공급의 안정성은 개선될 것으로 보인다"고 관측했다. 이어 “PF는 관련 자료가 매우 부족해 현황 파악조차 어렵고 위기 시 땜질 처방만 가능할 뿐, 상시 모니터링이나 조기 위기 감지가 불가능하다"며 "사업장별, 회사별 재무 및 사업 정보를 공식 통계로 수집하는 데이터베이스 시스템을 구축해야 한다“고 강조했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

30일 대통령실이 대규모 부동산 공급 확대를 포함한 부동산 대책을 마련 중인 것으로 전해져 국민들의 이목이 집중되고 있다. 특히 문재인 정부가 도입한 계약갱신청구권·전월세상한제 등 이른바 '임대차 2법' 폐지도 검토 중인 것으로 알려져 관심은 더욱 커지고 있다. 다만, 입법 사항인 만큼 더불어민주당을 포함한 야당의 협조 없이는 국회 통과가 불투명하다. 과거 문 정부는 세입자 보호 명분으로 해당 정책들을 도입했다. 그러나 부동산 업계 및 전문가들 사이에서는 역으로 전셋값을 끌어올리고 가격 상승의 주요 원인이 됐다는 지적이 이어졌다. 이날 대통령실 고위 관계자는 “임대차 2법이 4년치 가격 상승분을 반영해 전셋값을 상승시키는 압력을 만들고 있다"며 “당연히 공급은 확대해야 하고, 임대차 2법도 폐지하는 방향이 맞는다"고 말했다. 최근 윤석열 대통령은 공급을 확대하면서 투기 수요는 억제할 수 있는 정책의 마련을 지시한 것으로 전해졌다. 윤 대통령은 “실수요로 가격이 올라가는 건 어쩔 수 없지만, 투기적 수요가 발생하기 시작하면 아파트 가격이 걷잡을 수 없게 올라간다"며 “투기 지역 수요가 일어나기 전에 아파트 가격이 올라가지 않도록 조금 더 서둘러서 대책을 강구하라"고 지시했다고 또 다른 대통령실 고위 관계자가 전했다. 이 관계자는 “다음달 중 기획재정부·국토교통부 등 부처 합동으로 부동산 종합대책을 늦지 않게 발표할 예정이다"라며 “아무래도 시장에 공급이 부족하다는 말이 많아 그런 기대에 부합하는 대책을 내려고 한다"고 설명했다. 최근 부동산 시장은 입주 물량이 감소하는 동시에, 서울 일부 지역을 중심으로 가격 급등세가 이어지며 불안정한 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트 매매 가격은 전주에 비해 0.30% 오르며, 2018년 9월 둘째 주 이후 5년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 서울 아파트 전셋값도 또한 62주 연속 상승곡선을 이어갔다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

부동산PF는 지난 십 수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래했지만 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있다. 부동산PF가 지속적인 문제가 되고 있는 이유로는 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조가 꼽히고 있다. 이러한 가운데 우리나라 PF는 주요 선진국과 확연히 다른 형태를 띠고 있어, 그 이유에 대한 궁금증이 커져가고 있다. 29일 한국개발연구원(KDI)은 최근 발표한 보고서를 통해 우리나라 사업주체인 시행사의 자기자본비율은 총사업비의 3% 수준에 불과하나 주요 선진국의 경우 대부분이 30% 이상이라고 지적했다. 연구원이 2021년부터 2023년까지 추진된 총액 100조원 규모의 PF사업장 300여 개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었으며, 이 중 시행사 자기자본은 고작 3.2%(118억원)에 불과한 것으로 나타났다. 이처럼 심각한 부채 의존도는 비단 최근만의 현상이 아니다. 연구원에 따르면 2009년 4대 주요 은행이 보유했던 부동산PF 대출 464건을 조사한 결과, 주택PF의 자기자본비율은 4.2%였고 비주택PF의 경우 6.0%에 불과했다. 우리나라와 달리 주요 선진국에서는 부동산PF 사업에서 시행사 자기자본비율이 30~40% 수준에 이른다. 미국의 경우, 금융회사가 PF대출을 취급할 때는 자기자본이 총사업비의 최소 3분의 1(약 33%) 이상 될 것을 요구한다. 미국 또한 당연히 시행사가 자기자본 전액을 부담하지 않는다. 일반적으로 시행사는 전체 자기자본의 최소 10%를 직접 투입하고 나머지 최대 90%의 자기자본은 리츠(부동산 간접 투자회사), 연기금, 건설사, 금융회사 등 다른 지분투자자를 유치해 조달한다. 일본, 네덜란드, 호주 등 다른 선진국들에서도 자기자본비율은 30~40% 수준이다. 시행사는 전체 자기자본의 33~50% 가량을 직접 투입하고 나머지는 다른 지분투자자를 유치해 조달한다. 호주의 경우 2008년 금융위기 이전에는 자기자본비율이 20% 이하인 사업장에 대한 대출이 승인된 경우가 있었다. 하지만 금융위기 이후 은행들은 25~40% 수준의 대출 조건을 요구했고, 2022년 이후에는 건전성이 더욱 강조되면서 40% 이상을 요구하고 있다. 대부분의 선진국에서는 자기자본을 통해 사전에 토지를 확보한 후 PF대출을 통해 공사비만 조달하는 경우가 일반적이다. 이와 반대로 우리나라의 경우 시행사 자기자본이 극도로 적기 때문에, 토지비 대부분과 공사비 및 기타비용 전체를 PF대출을 통해 조달한다. 자기자본으로는 토지비의 10% 수준인 토지 계약금 정도만 충당하고, 나머지 잔금은 브릿지론을 일으켜 지불한다. 이후 인허가를 취득하고 착공하는 시점에서 브릿지론을 본PF 대출로 차환한다. 따라서 인허가에 실패하거나 혹은 본PF로의 차환이 이루어지지 않는다면 무조건 부실이 발생하는 구조인 것이다. 반면, 주요국에서는 자기자본으로 토지비를 충당하기 때문에 이러한 차환 리스크가 없는 것이다. KDI는 우리나라에서 PF 문제가 이어지는 것의 근본적 원인은 사업주체가 극히 적은 자기자본을 투입하고 제3자의 보증에 과도하게 의존해 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 데 있다고 분석했다. 일부 전문가들은 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도가 시행 산업의 건전한 발전을 저해하며 개발사업의 사업성 평가를 부실화시킨다고 지적했다. 투입 자본이 적고 수익성은 높기 때문에 소위 한탕을 노리는 행태가 난무할 것이며, 시행사가 직접 지분투자자를 유치하지 않기 때문에 사업성을 진심으로 평가할 사람이 없다는 해석이다. 황순주 KDI 금융혁신연구팀장은 우리나라가 기형적인 PF 구조를 갖게 된 것에 대해 “대부분의 선진국에서는 PF대출이 프로젝트 파이낸싱의 원칙에 맞게 이루어지기 때문에 자기자본이 충분하지 않으면 PF사업의 추진 자체가 불가능하다"며 “현실적으로 보증이 필요한 경우에도 사업주체만 보증을 제공할 뿐 제3자가 보증하지 않는다"고 설명했다. 이어 “반면, 우리나라에서는 1997년 외환위기 직후 정부가 900% 수준이었던 건설사의 부채비율을 200% 이하로 낮추라고 요구하는 등 'PF 도입 당시의 특수성'과 '선분양 관련 제도'로 인해 시행사가 최소한의 자본을 투입하고 보증에 의존하는 방식으로 사업을 추진하는 기형적인 구조가 형성됐다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

◇과장급 전보 △항행위성정책과장 정선우 △중앙토지수용위원회 사무국장 오성익 △부동산개발산업과장 김동준 △건설안전과장 박동주 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 우리나라 경제의 중대 위험요인으로 작용하고 있다. PF 문제가 계속되고 있는 가운데, 이러한 현상이 우리나라 경제를 좀먹고 있다는 지적이 나왔다. 28일 한국개발연구원(KDI)은 최근 발표한 보고서를 통해 부동산PF는 지난 십 수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하였으나, 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있다고 지적했다. 금융감독원에 따르면 2019년에 100조원 미만이었던 PF 익스포저(대출+보증)는 4년 만에 160조원 수준으로 급증했으며, 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 그 금액은 무려 230조원에 이른다. 지난해 태영건설은 PF 문제로 인해 워크아웃을 신청했으며 20개 이상의 종합건설사가 파산하기도 했다. 정부는 PF 위기가 금융시스템뿐 아니라 건설업 등 실물경제로 확산되는 것을 막기 위해 PF 보증을 확대하고 긴급유동성을 지원하는 등 다양한 단기적 처방을 시행하고 있지만 확실한 효과는 아직까지 보이지 않고 있다. 이러한 상황에 연구원은 부동산PF 문제는 기존에 없던 새로운 것이 아니라 지난 십년동안 고질적으로 반복된 문제라는 점을 지적했다. KDI에 따르면 2011년 저축은행 위기의 주요 원인은 PF 부실이었으며, 2013년에도 PF 익스포저가 비은행권을 중심으로 급격히 늘어나면서 위기 대응이 요구됐었다. 또 2019년에는 증권사가 PF 사업에 제공한 대규모 채무보증이 문제가 됐으며, 2022년에는 레고랜드 사태가 터지면서 채권시장이 경색되기도 했다. 연구원은 이처럼 PF 문제가 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하고 있음에도 불구하고, 근본적인 개선은 전혀 이뤄지지 않고 있다고 비판했다. KDI는 PF 문제가 반복되는 것의 근본적인 원인으로 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조를 꼽았다. 연구원에 따르면 사업주체인 시행사는 일반적으로 총사업비의 3%에 불과한 극히 적은 자본을 투입하고, 나머지 97%는 빚을 내서 PF사업을 추진한다. 연구원이 최근 3년 내(2021~2023년) 추진된 총액 100조원 규모의 PF사업장 300여 개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만, 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 나머지인 3631억원(96.8%)은 빌린 돈으로 충당하는 것으로 나타났다. 각 사업장을 유형별로 분류하면, 자기자본비율은 주거용(2.9%)이 상업용(4.3%)보다 낮았고, 지방(2.3%)이 수도권(3.9%)보다 낮았다. 연구원은 이처럼 심각한 부채 의존도는 비단 최근의 현상이 아니며 만성적으로 지속되는 현상이라고 설명했다. 15년 전인 2009년 주요 4대 은행이 보유했던 부동산PF 대출 464건(주택PF는 366건)을 조사한 결과, 자기자본비율은 주택PF의 경우 4.2%였고 비주택PF의 경우 6.0%에 불과했다 황순주 KDI 금융혁신연구팀장은 PF 문제가 이어지는 이유에 대해 “부동산PF 사업은 성공 여부가 불확실하고 위험한 반면 사업주체의 자기자본 투입은 적기 때문에, 일반적인 경우에는 금융회사가 선뜻 대출을 내주기 어렵다"면서도 “그러나 우리나라에서는 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상환을 사실상 보증하며 책임준공확약이라는 약정을 통해 어떠한 경우에도 건물을 준공할 것을 약속한다"고 설명했다. 이어 “건설사의 신용등급이 낮거나 중소형 건설사인 경우 부동산신탁사나 증권사가 보증을 서기도 한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

서울 아파트값이 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최대 상승폭을 기록하며 18주 연속 오름세를 이어갔다. 25일 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주(지난 22일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.30%의 변동률을 기록했다. 전국(0.05%→0.06%) 아파트 매매가격과 수도권(0.13%→0.15%)은 상승률이 확대됐으며 지방(-0.04%→-0.03%)은 하락폭이 줄었다. 부동산원은 “선호지역을 중심으로 거래량이 빠르게 증가하고 시세 상승이 지속되면서 매수 심리를 자극하는 가운데, 매도희망자 다수가 시장추이 관망을 위해 매도를 보류하며 전반적인 매물량은 감소했다"고 설명했다. 서울의 매매가가 상승세를 이어가고 있는 가운데 서울에서 가장 먼저 상승세로 돌아섰던 송파구는 무려 0.56%의 상승폭을 기록했다. 서초구(0.46%)와 강남구(0.42%) 또한 각각 오르며 상승세를 이어갔다. 강동구는 0.37% 올랐다. 부동산원은 “송파구는 잠실·가락동 대단지 위주로, 서초구는 잠원·반포동 재건축·선호단지 위주로, 강남구는 압구정·개포·역삼동 위주로, 강동구는 고덕·암사동 위주로 상승했다“고 말했다. 전세가격은 서울(0.18%→0.18%)과 전국(0.06%→0.06%) 모두 전주와 같은 상승폭을 기록했다. 그러나 수도권(0.14%→0.15%) 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 커졌다. 지방 전세가격은 -0.02% 하락했다. 서울 내 지역별로는 종로·용산·중구 등이 있는 도심권(0.22%)이 가장 큰 폭으로 상승했다. 특히 용산구(0.25%)와 종로구(0.21%)는 눈에 띄는 상승세를 보였다. 부동산원은 “용산구는 산천·이촌동 위주로 상승했다“고 설명했다. 경기는 0.12% 오르며 전주(0.11%) 대비 상승폭이 소폭 늘었다. 안성시(-0.24%)는 공급물량 영향으로 공도읍 및 당왕동 위주로 하락했으나, 성남 수정구(0.41%)는 창곡동·신흥동 역세권 대단지 위주로, 광명시(0.31%)는 철산·소하동 교통여건 양호한 단지 위주로, 수원 팔달구(0.24%)는 화서·우만동 위주로, 화성시(0.23%)는 오산동 및 남양읍 위주로 상승했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

전국 곳곳에서 산업재해 사망 사고가 끊이지 않고 있는 가운데, 건설업계는 특히 모든 업종 중 가장 많은 사망 사고 발생이라는 불명예를 안고 있다. 이로 인해 젊은층의 기피 산업이 돼 생산성이 떨어지고 부실 시공이 빈발하는 등 산업 존폐의 위기에 처해 있다. 중대재해처벌법 시행 등 규제 강화 흐름을 놓고선 안전 관리 강화라는 긍정적 측면과 '과도한 기업 활동 규제'라는 딜레마를 호소하고 있기도 하다. 전문가들은 중처법의 유연하고 현실적인 적용과 함께 건설업체들의 비용 부담 등 노력도 필요하다고 지적하고 있다. 25일 고용노동부 '2024 3월말 산업재해현황'에 따르면 지난 1월~3월 산업재해 사망자(522명) 중 26.25%(137명)는 건설업에서 발생했다. 통계 범위를 넓히면 더 심각하다. 최근 5년(2019년~2023년) 우리나라에서는 연 평균 850.2명의 산업재해 사망자가 발생했는데, 이 중 건설업은 43.8%(356명)으로 모든 업종 중 가장 높았다. 1년으로 환산할 경우 하루에 한 명꼴로 사망자가 발생했다. 더 큰 문제는 건설현장 내 내국인 감소, 미숙련 외국인 증가로 인해 사망자 수가 앞으로 더욱 증가할 수도 있다는 것이다. 실제 건설근로자공제회 '분기별 퇴직공제 피공제자 동향'에 따르면, 지난 1분기 기준 건설업 외국인 비중은 작년 동기(15.4%) 대비 0.8%포인트(p) 증가한 16.2%로 집계됐다. 지난해 건설업 외국인 사고사망자는 전체의 15.44%(55명)을 차지하면서 전년(11.69%) 대비 3.75% 증가했다. 국내 건설사들도 나름대로는 산업재해를 줄이기 위해 안전관리체계 강화에 나서고 있다. 삼성물산 건설부문은 자체 안전보건 경영시스템인 '삼성 OHSMS'의 구축을 통해 체계적인 안전보건경영을 실천하고 있다. 삼성 OHSMS은 'PDCA'(계획·실행·점검·개선) 사이클에 따라 안전보건 방침·중점계획을 수립하고, 작업표준·관련 프로세스 이행하며, 이행 여부에 대한 안전검사와 지속적인 프로세스·작업환경 개선 등의 과정을 담고 있다. 또 '작업중지권'을 적극적으로 활용해 근로자를 보호하고 있다. 현대건설도 안전보건을 기업 활동의 최우선 가치로 삼고 '중대안전 환경사고 제로' 추진을 목표로 안전보건 제도 이행력 강화, 안전보건 기반 시스템 강화, 안전보건 DNA 강화 등 세부 전략을 실천하고 있다. 이런 가운데, 건설업계는 현재 정부·국회가 마련한 산재 감소 대책인 '중대재해처벌법(중처법)'을 놓고 딜레마에 처해 있는 상황이다. 산재 사고를 줄이기 위해선 철저한 관리가 필요하지만, 중처법의 경우 과도한 규제로 기업 활동에 심각한 지장을 초래할 수 있다고 반발하고 있다. 중처법은 2022년 1월 27일부터 우선적으로 근로자 50인 이상 기업에 적용됐다. 난 1월 27일부터는 50인 미만 사업장에도 적용돼 시행 중이다. 이 법은 산재 사고가 날 경우 하청업체는 물론 원청업체 사업주나 경영책임자에게도 사법적 책임을 물을 수 있도록 하는 게 핵심이다. 실제 최근 울산지방법원은 이 법에 따라 안전 조치 없이 작업하다가 협력업체 근로자가 사망한 사건과 관련해 원청업체의 대표이사에게 징역 1년 6개월에 집행유예 2년, 법인에 벌금 5000만원을 선고했다. 다른 규제도 강화됐다. 국토교통부는 최근 '건설산업기본법 시행규칙' 개정안을 마련해 시공능력평가에서 안전 및 품질 평가비중을 강화하기로 했다. 최근 3년간 안전관리수준평가가 매우 우수하면 공사실적금액에 2%를 가점한다. 미흡·매우 미흡의 경우 각각 2%, 4%를 감점하며 중처법에 따라 유죄를 받으면 공사실적금액의 10%를 깎는다. 건설사들은 이같은 규제 강화 흐름을 놓고 산업의 생존이 걸린 '안전한 작업 환경 조성'이라는 긍정적인 측면에도 불구하고 과도한 규제로 기업 활동이 위축된다는 딜레마를 호소하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “중처법의 의도는 이해하지만 안전 관리에 대한 구체적인 방안이 명시돼있지 않기 때문에, 건설사 입장에서는 과한 규제라는 말이 나오는 것"이라며 “중처법 적용 기준이 아직 명확하지 않기 때문에 판례가 쌓이고 경험치가 누적돼야 이에 대한 해결책 또한 나올 것"이라고 설명했다. 이어 “건설사들은 각자의 안전 관련 규정이 있기 때문에 그 규정에 따라 천천히 공사를 진행한다면 현장 사고가 현저히 줄어들 수 있다"며 “그렇게 되면 기업 입장에서는 공사에 소요되는 비용이 늘어나는 것인데, 이를 공사비에 추가 반영 하더라도 안전 강화를 위해서는 사회적인 비용을 감수해야 한다"고 지적했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr