정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 강화하기로 한 '8·3 세제개편안'을 발표 3주 만에 손질한다. 당초 9억원으로 낮추기로 했던 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원으로 되돌리고, 직장 이전이나 자녀 교육 등 불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정하는 방안이 검토되고 있다. 더불어민주당은 여기서 한발 더 나아가 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 12억원 또는 14억원의 동일한 기본공제를 적용해야 한다고 요구하고 있다. '실거주 중심 과세'라는 원칙을 유지하려는 정부와 급격한 세 부담 증가를 막으려는 여당이 어느 수준에서 절충점을 찾을지 주목된다. 25일 관계부처 등에 따르면 재정경제부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제와 실거주 인정 기준을 포함한 세제개편안 수정 방안을 검토하고 있다. 정부는 이번 주 안에 검토를 마무리하고 다음 달 1일 국무회의를 거쳐 3일 세법 개정안을 국회에 제출할 계획이다. 다만 구체적인 공제액과 인정 기준은 아직 확정되지 않았다. 정부가 지난 3일 발표한 세제개편안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 대신 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용을 담았다. 종부세 세 부담 상한도 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%에서 200%로 높이기로 했다. 현행 60%인 공정시장가액비율은 보유 주택 수와 소재지 등에 따라 단계적으로 70∼80%까지 올리는 방안이 포함됐다. 실제 거주하는 중간 가격대 1주택자의 부담은 덜어주되 비거주·초고가 주택과 다주택자에 대한 과세는 강화하겠다는 취지다. 주택 수보다 보유 주택의 가액과 실제 거주 여부를 중심으로 종부세 체계를 다시 짜겠다는 것이 정부가 내세운 개편 방향이었다. 그러나 본인 소유 주택에 살지 않는다는 이유만으로 비거주 1주택자를 투자 수요와 동일하게 취급하는 것은 현실과 동떨어졌다는 반발이 이어졌다. 직장 이전이나 자녀 교육, 해외 근무, 질병 치료, 부모 봉양 등으로 불가피하게 다른 곳에서 거주하는 1주택자까지 세 부담이 급증할 수 있다는 지적이다. 집을 전월세로 내놓은 소유자의 보유세 부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려도 제기됐다. 정부는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮추지 않고 현행 12억원으로 유지하는 방안을 주요 대안으로 살펴보고 있다. 실거주자에게는 14억원, 비거주자에게는 12억원을 적용해 급격한 증세를 피하면서도 거주 여부에 따른 차등 원칙은 남겨두는 절충안이다. 실거주로 간주하는 비거주 사유와 인정 범위도 확대될 전망이다. 당초 정부는 고교·대학 취학과 직장 변경·전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해에 따른 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유로 주거지를 옮긴 경우 최장 3년을 거주 기간으로 인정할 방침이었다. 정부는 이 같은 예외 사유를 추가하는 방안과 함께 특정한 배제 사유가 아니면 비거주 사정을 폭넓게 인정하는 '네거티브 방식'도 검토하고 있다. 예외 사유를 일일이 열거하는 기존의 '포지티브 방식'으로는 개인별로 다양한 비거주 사정을 모두 반영하기 어렵다는 판단에서다. 다만 인정 범위를 지나치게 넓히면 실제 투자 목적으로 주택을 보유한 경우까지 실거주자와 같은 혜택을 받을 수 있다. 정부는 선의의 피해자를 줄이면서도 갭투자를 막을 수 있는 구체적인 배제 기준을 함께 검토하고 있다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 24일 국회 예산결산특별위원회에서 “비거주하는 것이 합리적인 부분은 과감하게 거주로 전환해 문제를 해결해 드리려고 한다"며 “다양한 국민의 목소리를 경청해 보다 합리적인 방안을 강구하겠다"고 밝혔다. 민주당은 비거주자의 기본공제를 12억원으로 되돌리는 수준을 넘어 1주택자의 거주·비거주 구분 자체를 없애야 한다는 입장이다. 민주당은 지난 23일 열린 고위당정협의회에서 정부에 종부세 차등 적용을 재검토해 달라고 공식 요청했다. 국회 재정경제기획위원회 여당 간사이자 민주당 주택시장안정화 태스크포스(TF) 소속인 오기형 의원은 25일 KBS 라디오 '전격시사'에서 “1가구의 거주·비거주 논쟁을 굳이 지속할 필요가 있느냐는 문제의식이 있다"며 “12억원이든 14억원이든 가급적 거의 유사하게 해야 한다"고 말했다. 민주당 내부에서는 모든 1주택자의 기본공제를 현행 12억원으로 유지하거나 실거주자와 비거주자 모두 14억원으로 올리는 방안이 거론된다. 반면 정부는 비거주자의 공제액을 12억원으로 복원하더라도 실거주자와의 차등은 유지해야 한다는 쪽에 무게를 두고 있다. 정부가 모든 1주택자의 공제액을 14억원으로 통일하면 비거주 주택에도 감세 효과가 발생해 '실거주 중심'이라는 개편 취지가 약해질 수 있다. 반대로 모두 12억원을 적용하면 실거주 1주택자의 부담을 낮추겠다던 정부 방침까지 사실상 후퇴하게 된다. 종부세 세 부담 상한과 공정시장가액비율도 당정 간 쟁점이다. 오 의원은 정부가 세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이기로 한 데 대해 “급격한 변화는 예측 가능성 측면에서 절제할 필요가 있다"며 현행 수준 유지를 요구했다. 공정시장가액비율 상향에도 부정적인 입장을 나타냈다. 공시가격이 오르는 상황에서 과세표준을 결정하는 비율까지 동시에 높이면 납세자의 체감 부담이 지나치게 커질 수 있다는 이유다. 양도소득세 개편안도 종부세 논의 결과에 따라 함께 조정될 가능성이 있다. 정부안은 장기보유특별공제를 장기거주소득공제 중심으로 바꿔 실제 거주하지 않은 1주택자의 양도세 혜택을 축소하는 내용을 담고 있다. 종부세에서 비거주 사유의 인정 범위를 넓힐 경우 양도세에서도 같은 기준을 적용할지 검토해야 한다. 종부세와 양도세가 서로 다른 거주 기준을 적용하면 납세자의 혼란이 커지고 과세체계의 정합성도 떨어질 수 있기 때문이다. 시장에서는 정부 최종안과 국회 논의 결과가 나올 때까지 관망세가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 비거주 1주택자의 세 부담이 당초 예상보다 줄어들 경우 보유세를 우려해 집을 내놓은 일부 소유자가 매도 시점을 늦추거나 급매물을 거둬들일 가능성이 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 세제개편안이 발표된 이달 3일부터 23일까지 아파트 매물은 강남구에서 13.3%, 서초구와 송파구에서 각각 12.7% 증가했다. 같은 기간 강남권에서는 보유세 부담을 의식한 매물이 늘었다는 현장 반응이 나왔지만, 매물 증가가 전적으로 세제개편에 따른 것인지는 더 지켜봐야 한다. 한국부동산원이 발표한 8월 셋째 주 주간 아파트 가격동향에서도 지난 17일 기준 서초구 아파트값은 전주 대비 0.09%, 강남구는 0.05% 떨어졌다. 한 주 전 서초구가 0.04%, 강남구가 0.02% 하락한 데 이어 낙폭이 확대됐다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

부산과 마산을 잇는 '부전~마산 복선전철'이 내년 4월을 목표로 부분개통된다. 낙동강 아래를 지나는 터널 공사 과정에서 지반침하 사고가 발생한 이래로 개통이 미뤄졌다가 약 7년만에 부분개통이 이뤄진 것이다. 미개통 구간에는 셔틀버스가 투입될 예정이다. 다만 미개통 부분 시공방식에 대해 국토부·공단의 입장과 시공사의 입장이 달라 이에 대한 합의를 도출하는 것이 전체 개통의 핵심이 될 전망이다. 25일 국토교통부에 따르면 이날 기획예산처 제5회 민간투자사업심의위원회(민투심)에 부전~마산선 실시협약 변경안을 상정해 의결했다. 부산시 부전역·사상역에서 창원시 마산역까지 이어지는 부전~마산 복선전철 민간투자사업은 2014년 착공해 2021년 2월 개통 예정이었다. 그러나 2020년 낙동1터널 피난연결통로 붕괴사고 이후 개통이 지연돼왔다. 이번에 우선 개통되는 구간은 부전역~사상역과 강서금호역~진례신호소 2개 구간이다. 부전~사상 구간은 청량리 출발 열차와 동대구 출발 열차가 한 정거장 더 연장운행하는 구조다. 청량리 출발 열차(중앙선)는 서울 청량리역에서 출발해 안동·경주를 거쳐 부산 부전역을 종점으로 운행하고, 동대구 출발 열차(동해선)는 동대구역에서 출발해 포항·울산 등을 거쳐 부산 부전역을 종점으로 운행하는 기차지만 사상역까지 한 정거장 더 연장운행한다는 의미다. 강서금호역~진례신호소 구간은 기존 경전선과 연계하여 마산까지 운행된다. 이번에 개통되는 구간에 투입되는 신규 열차는 ITX-마음 열차인 EMU150이다. ITX-마음은 전동열차가 아닌 배차 간격이 긴 기차라는 점에서 광역교통망 전철 운행 논의까지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것으로 보인다. 윤석열 정부에서도 전동열차 운행이 논의됐으나 국토부와 경남도·부산시가 운영비 분담을 두고 줄다리기를 하다 무기한 중지된 바 있다. 미개통된 사상역과 강서금호역 사이 구간은 셔틀버스가 운영될 예정이다. 경상남도와 부산광역시 등 지역에서 부분개통 요구가 컸던 만큼, 셔틀버스 비용의 경우 지방정부에서 비용을 부담하기로 했다. 임대형 민자사업(BTL)은 민간사업자는 건설만 하고 완성된 시설권은 정부에 넘겨 정부로부터 시설임대료를 받아 수익을 보장받는 구조다. 사업자는 코레일이므로 수요가 적어 적자를 보는 경우 코레일이 손실을 보는 구조다. 국토부 관계자는 “수요가 적다고 해도 손실이 크지는 않을 것"이라며 “코레일이 국민편익을 위해 요금도 저렴하게 책정되는 점도 감안해야할 것"이라고 설명했다. 한편 국토부는 지난 5월 부전~마산 복선전철 공사에서 철도 선로가 설계도와 다르게 잘못 설치된 사실을 확인했다. 레일 높이 위치 오차는 3mm까지 허용되지만, 현장에서는 최대 82mm가 발생한 것으로 파악됐다. 재시공은 현재 진행중이며 이번에 개통되는 부분에 해당 부분도 포함될 예정이다. 재시공은 연말 이내로 마무리될 전망이고, 안전을 위해 전 구간에 대한 측량도 다시 진행 중이다. 이번 부분개통의 배경에는 지역의 요구도 있지만, 미개통 부분 시공 방식에 대한 결론이 나지 않았기 때문이다. 국토부와 공단은 피난연결통로(피난갱) 2개소 시공을, 시공사는 피난갱 대신 선로 옆 800m 길이 통로를 설치하는 방안을 주장하며 맞서고 있다. 국토부는 낙동1터널 붕괴사고 이후 철저한 원인 규명과 전체개통 방안을 검토하기 위해 건설사고조사위원회(사조위)를 구성․운영 중이다. 사조위 최종 조사결과는 하반기에 발표될 예정이다. 국토부는 철저한 안전 검증을 거쳐 전체개통도 조속히 추진하겠다는 방침이다. 전 구간 개통시 부전～마산역 간 이동시간은 기존 1시간 30분에서 30분으로 단축된다. 오영석 사조위 위원장은 “사고지역의 지반특성, 시공 당시의 현황 등 터널안정성에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인을 분석하여 구체적이고 실효성 있는 대안들을 다각도로 검토 중"이라며 “조속히 방안을 마련하여 발표하겠다"고 밝혔다. 이어 “하반기 사조위 결과 발표 전 시공사와의 간담회 개최 등 지속적으로 소통하여 수용성과 신뢰성 높은 합리적인 방안을 마련하고, 잔여구간 시공, 철도종합시험운행을 거쳐 사업시행자와의 협의가 원활히 진행될 경우 2028년 말에는 전체 구간을 안전하게 개통할 수 있을 것"이라고 전했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 26일 세 번째 회동을 갖고 용산공원을 비롯한 서울 주택 공급 방안을 다시 논의한다. 정부와 서울시가 용산공원 주택 공급을 놓고 입장 차를 좁히지 못하는 가운데 오 시장이 대안으로 제시한 탄천물재생센터 부지의 최대 1만3000가구 공급 구상이 돌파구가 될지 주목된다. 오 시장은 25일 국회의원회관에서 열린 제10차 대한민국 미래혁신포럼 세미나에 참석한 뒤 기자들과 만나 “탄천물재생센터 부지는 용산공원에서 주택 공급을 검토하는 부지보다 규모가 크고 주거환경도 훨씬 우수하다"며 “최소 1만가구에서 최대 1만3000가구까지 확보할 수 있다"고 밝혔다. 탄천물재생센터는 서울 강남구 일원동에 위치한 하수처리시설로 부지 면적은 약 39만3000㎡다. 정부가 주택 공급 가능성을 검토하는 용산어린이정원 약 30만㎡보다 9만㎡가량 넓다. 지하철 3호선 대청역과 수인분당선 수서역, 수서IC가 가깝고 대모산과 탄천, 삼성서울병원 등 생활기반시설과도 인접해 있다. 서울시는 노후화된 탄천물재생센터를 다른 지역으로 이전한 뒤 기존 부지의 절반가량에 주택을 짓고 나머지 공간에는 공원과 첨단산업·연구개발(R&D) 시설을 조성하는 방안을 구상하고 있다. 주거와 일자리, 공원이 결합된 '동남권 청년 특화단지'로 개발해 청년층의 직주근접 수요를 흡수하겠다는 계획이다. 오 시장은 “부지 절반 정도에 주거시설을 넣고 나머지에는 공원과 첨단산업·R&D 단지를 조성하면 최소 1만가구에서 최대 1만3000가구까지 공급할 수 있다"며 “청년 특화단지로 조성할 경우 청년들의 일자리와 주거가 직접 연결될 수 있다"고 설명했다. 이어 “용산공원 일부를 주택 부지로 사용하는 것보다 훨씬 실효성 있고 바람직한 주거단지가 될 수 있다"며 “급조된 제안이 아니라 2년 전부터 관련 검토를 진행했고 용역도 마친 상태"라고 강조했다. 탄천물재생센터 현대화·이전 사업은 현재 민간투자 적격성 조사가 진행 중이다. 오 시장은 탄천물재생센터 부지가 용산공원과 비교해 주택 공급 시기를 늦추지 않으면서도 더 많은 물량을 확보할 수 있다고 주장했다. 용산공원 본체부지에 주택을 공급하려면 미군으로부터 부지를 완전히 반환받은 뒤 토양오염 정화와 도시계획, 각종 인허가 절차를 밟아야 한다. 오 시장은 이 과정에 짧게는 8년, 길게는 10년이 걸릴 것으로 보고 있다. 탄천물재생센터도 기존 시설을 다른 지역으로 이전하고 주택을 건설해야 해 단기간에 공급할 수 있는 부지는 아니다. 서울시는 시설 이전에 4~5년, 주택 건설에 다시 4~5년이 필요할 것으로 예상한다. 다만 정부가 민간투자사업 관련 심의와 행정절차를 신속하게 진행하면 사업 기간을 1~2년가량 단축할 수 있다는 게 오 시장의 설명이다. 오 시장은 “용산공원은 미군으로부터 본체부지를 모두 이양받고 토양오염을 정화한 뒤 도시계획과 인허가 절차를 거쳐야 해 8~10년이 걸린다"며 “탄천물재생센터도 이전과 주택 건설에 각각 4~5년이 걸리지만 정부 심의가 조속히 진행된다면 1~2년 정도 기간을 줄이는 것은 어렵지 않다"고 말했다. 그러면서 “26일 국토부 장관과의 회동에서 이 대안이 심도 있게 논의되기를 진심으로 바란다"고 강조했다. 김 장관과 오 시장의 회동은 지난해 11월과 이달 20일에 이어 이번이 세 번째다. 두 사람은 지난 20일에도 용산공원 주택 공급과 정비사업 규제 완화 등 서울 주택 현안을 논의했지만 용산공원 본체부지 활용을 놓고는 접점을 찾지 못했다. 서울시는 용산공원의 역사성과 상징성, 도심 녹지의 가치를 고려해 본체부지를 주택용지로 개발해서는 안 된다는 입장이다. 대신 캠프킴과 국군재정관리단 부지, 한국은행 생활관, 외교부 주차장 등 용산공원 주변 유휴부지와 탄천물재생센터를 활용해야 한다고 주장하고 있다. 반면 정부는 서울 주택 공급 확대를 위해 용산공원 전체를 대상으로 주택 공급 가능성을 열어놓고 검토한다는 입장이다. 양측 모두 서울 도심 주택 공급을 늘려야 한다는 데는 공감하지만 대상 부지와 공급 방식에서는 이견을 보이고 있다. 오 시장은 정부·여당이 검토하는 500가구 이하 재개발·재건축 사업의 정비구역 지정 권한을 자치구청장에게 넘기는 방안에도 강하게 반대했다. 그는 “서울의 도시계획은 교통과 기반시설, 주변 지역에 미치는 영향 등 광역적인 요소를 입체적으로 고려해 결정해야 한다"며 “이 가운데 일부를 떼어내 500가구 이하 사업의 권한을 구청장에게 주겠다는 것은 위험천만한 탁상행정"이라고 비판했다. 정비사업 절차가 서울시 심의 때문에 지연되고 있다는 주장도 반박했다. 오 시장은 정비사업이 모두 9개 단계로 진행되며 이 가운데 서울시가 맡는 절차는 정비구역 지정 심의와 통합심의 등 2개 단계뿐이고 나머지 7개 단계는 이미 자치구 권한이라고 설명했다. 오 시장은 “구청장에게 일정 권한을 넘기면 정비사업이 더 빨라질 것처럼 주장하는 것은 현실과 괴리돼 있다"며 “자치구별로 재개발·재건축에 대한 입장이 다르고 구청장이 바뀐 뒤 사업이 중단된 사례도 있는 만큼 충분한 검토가 필요하다"고 지적했다. 이어 “도시계획 권한 조정은 전문가 의견과 현장에서 발생할 수 있는 부작용을 충분히 논의한 뒤 결정해야 한다"며 “정부가 서울시와 심도 있게 협의해 합리적인 방향을 설정하기를 바란다"고 말했다. 26일 회동에서는 탄천물재생센터의 사업성 및 공급 시기와 함께 용산공원 주변 대체부지 활용, 정비사업 규제 완화 등이 폭넓게 논의될 전망이다. 탄천 부지 개발을 위해서는 물재생센터 이전 장소 확보와 주민 수용성, 막대한 사업비 조달, 민간투자 적격성 확보 등 풀어야 할 과제도 적지 않다. 정부와 서울시가 용산공원에 대한 기존 입장을 유지한 채 대체부지에서 우선 접점을 찾을지가 이번 회동의 관건이 될 것으로 보인다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

오세훈 서울시장이 정부가 검토 중인 용산공원 주택 공급 방안에 대해 “일부라도 아파트 부지로 바꾸는 데 찬성한다면 두고두고 역사의 죄인이 될 것"이라며 다시 한번 강하게 반대했다. 용산공원은 역사·생태적 가치 때문에 보존해야 할 뿐 아니라 미군기지 반환과 오염토 정화 등에 상당한 시간이 필요해 정부가 원하는 신속한 주택 공급 효과도 기대하기 어렵다는 주장이다. 대신 재개발·재건축을 통한 2031년까지 31만호 착공과 물재생센터 등 도시기반시설 이전부지 활용, 청년주택 공급 확대 등을 대안으로 제시했다. 서울시는 24일 오 시장이 용산어린이정원을 직접 찾아 용산공원 주택 공급에 대한 입장을 설명한 약 15분 분량의 '일타시장-용산공원 편'을 공개했다. 정부가 용산어린이정원을 넘어 용산공원 내 일부 부지를 주택 공급에 활용하는 방안을 검토하는 가운데 오 시장이 현장에서 직접 반대 논리를 설명하고 나선 것이다. 오 시장은 우선 용산공원의 역사성과 녹지 가치를 강조했다. 용산공원 예정지는 약 300만㎡, 90만평 규모다. 청나라군을 시작으로 일본군과 미군이 120여년간 주둔했던 장소인 만큼 역사적 아픔을 간직한 공간 전체를 공원으로 보존해야 한다는 것이다. 특히 서울은 남산과 북한산 등 산지가 많아 녹지가 풍부해 보이지만 시민이 집이나 직장에서 걸어서 이용할 수 있는 '생활권 공원'은 부족하다고 지적했다. 용산공원이 뉴욕 센트럴파크나 런던 하이드파크처럼 도심 한가운데 자리 잡은 서울의 대표 녹지가 돼야 한다는 주장이다. 오 시장은 정부가 군인아파트와 장교숙소, 방위사업청 부지 등 기존 시설물이 있는 곳을 활용하는 방안에 대해서도 “'훼손부지'라는 개념 자체가 잘못됐다"고 반박했다. 현재 건물이나 콘크리트가 남아 있다고 해도 애초 용산공원 조성 계획은 이를 철거하고 잔디와 나무를 심어 녹지로 복원하는 것이기 때문에 현 상태만을 기준으로 '훼손된 땅'이라고 규정해 주택을 짓는 것은 공원 조성 취지를 왜곡한다는 것이다. 더 큰 문제는 이들 지역이 '용산공원 조성 특별법'상 보존을 전제로 한 본체부지에 포함돼 있다는 점이라고 강조했다. 오 시장은 “본체부지 일부라도 아파트 부지로 쓰겠다는 법이 통과되는 순간 용산공원 어디라도 아파트 부지로 쓸 수 있는 길이 열리게 되는 것"이라며 “다음 정권, 그다음 정권에서 아파트 가격이 심상치 않다는 이유로 본체부지 어디라도 아파트 부지로 편입시킬 수 있다는 뜻"이라고 말했다. 용산공원이 단기간에 주택을 공급할 수 있는 부지도 아니라는 게 서울시의 판단이다. 오 시장은 현재 임시 개방 중인 용산어린이정원의 경우 오염된 토양 위를 복토한 뒤 잔디를 조성한 곳이라며 주거용으로 활용하려면 근본적인 토양 정화가 선행돼야 한다고 지적했다. 어린이정원보다 규모가 작은 캠프킴 부지 역시 수년째 오염토 정화 작업이 이어지고 있다는 점을 근거로 들었다. 특히 미군기지 반환 이후 오염토 정화와 구역 지정, 도시계획 수립, 각종 인허가를 거쳐 실제 착공까지 가려면 7~8년, 길게는 10년이 걸릴 수 있다는 게 오 시장의 설명이다. 그는 “반환받을 때까지 몇 년이 될지 기다려야 하고 반환받고 나서도 오염토 정화 작업을 해야 한다"며 “구역 지정을 하고 도시계획을 세우고 인허가 절차를 밟아 착공하려면 7~8년, 10년도 걸릴 수 있다는 것이 전문가들의 예상"이라고 말했다. 대규모 주택이 들어설 경우 발생할 교통·기반시설 문제도 꺼내 들었다. 용산공원에 1만~2만호 규모의 주택이 공급될 경우 한강대로를 비롯해 녹사평로·서빙고로·이태원로 등 주변 도로의 교통량이 크게 늘어날 수 있다는 것이다. 상하수도와 전기·가스 등 기반시설도 추가로 확충해야 한다. 오 시장은 “교통뿐 아니라 상하수도나 전기, 가스와 같은 모든 기초 인프라가 갖춰져야 한다"며 “정밀한 계획 없이 불쑥불쑥 계획을 내는 것은 매우 무책임하다"고 비판했다. 서울시는 용산공원을 건드리지 않고도 주택을 공급할 수 있다는 입장이다. 오 시장이 첫 번째로 제시한 대안은 재개발·재건축이다. 서울시는 현재 진행 중인 정비사업을 통해 2031년까지 31만호를 착공할 수 있으며 기존 주택 멸실분을 제외하더라도 약 8만7000호의 순증 효과를 낼 수 있다고 보고 있다. 두 번째는 물재생센터를 비롯한 도시기반시설 이전부지를 활용하는 방안이다. 시설 이전에 4~5년, 이후 주택 건설에 다시 수년이 걸리더라도 용산공원의 미군기지 반환과 오염토 정화, 도시계획 절차 등을 감안하면 공급 시점에 큰 차이가 없다는 논리다. 일부 도시기반시설 부지는 1만호 이상의 주택 공급도 가능하다고 오 시장은 설명했다. 이는 최근 서울시가 정부와 정치권에 용산공원 대신 강남구 일원동 탄천물재생센터 등을 대체 주택 공급 후보지로 제안한 것과도 같은 맥락이다. 청년주택 공급 확대도 대안으로 들었다. 서울시는 청년안심주택에 더해 기숙사형·공유주택·원룸형 주택 등 다양한 유형의 청년주택 공급을 추진하는 동시에 디딤돌대출 등 금융 지원을 확대해 청년층의 주거 사다리를 복원해야 한다고 주장했다. 오 시장은 용산공원 개발 반대가 정치적 판단이라는 일각의 주장에도 선을 그었다. 자신이 민선 4기 서울시장으로 재임했던 2006년부터 용산 미군기지 본체부지 전체를 공원으로 만들어야 한다는 입장을 유지해 왔다는 것이다. 그는 이재명 대통령 역시 2022년 대선 당시 용산공원을 자연성과 생태성을 살린 공간으로 보존하겠다는 취지의 공약을 제시했다며 “본인들의 입장과 다르다고 해서 정치적으로 이용한다든가 정치적 자산으로 삼으려 한다는 비판은 매우 졸렬한 비판"이라고 말했다. 오 시장은 “적어도 용산공원만큼은 온전하게 원래 예정대로 공원으로 만들어 달라는 시민적 공감대가 형성돼 있다고 생각한다"며 “제가 용산공원의 일부라도 아파트 부지로 바꾸는 데 찬성한다면 두고두고 역사의 죄인이 될 것이라는 책임을 느끼고 있다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“강남에 이 정도로 넓게 남은 땅이 어디 있겠어요. 하수처리시설을 제대로 현대화하고 완전히 덮는다면 주택을 짓기에는 좋은 곳이죠. 다만 지금 상태로는 냄새 때문에 어렵습니다." 24일 서울 강남구 일원동 탄천물재생센터 인근에서 만난 한 주민은 센터의 주택 공급 후보지 활용 가능성을 묻자 이같이 말했다. 용산공원을 대신할 서울의 주택 공급 후보지로 탄천물재생센터가 떠올랐지만, 인근 주민들은 개발 가능성에 기대를 나타내면서도 악취 해소와 노후 시설 현대화가 먼저라고 입을 모았다. 이날 지하철 3호선 대청역에서 센터 방향으로 걷자 수서아파트를 비롯한 주거단지가 잇따라 나타났다. 대규모 하수처리시설이라고는 생각하기 어려울 만큼 주변은 아파트와 학교, 공원으로 둘러싸여 있었다. 센터 일부 시설 상부에는 일원에코파크가 조성돼 있다. 산책로와 어린이놀이터, 테니스장, 풋살장 등 주민 편익시설이 들어서 있고 공원 옆으로는 수서아파트 단지가 병풍처럼 이어졌다. 서울 동남권에서도 주거 수요가 높은 강남구의 대형 공공부지라는 점에서 입지 경쟁력은 충분해 보였다. 하지만 주민들이 체감하는 가장 큰 문제는 악취였다. 인근 주민 A씨는 “평소에도 냄새가 심해 현재 상태로는 주거용으로 사용하기 어려울 것 같다"며 “시설을 지하화하고 냄새가 밖으로 나오지 않도록 완전히 처리하는 게 먼저"라고 말했다. 산책을 나온 주민 B씨도 “바람이 불거나 냄새가 심한 날에는 코를 찌를 정도여서 하수처리장 가까운 쪽으로는 잘 오지 않는다"며 “집을 짓겠다는 이야기부터 할 게 아니라 주민들이 일상적으로 겪는 불편부터 없애야 한다"고 했다. 이날 일원에코파크에 설치된 악취 측정 전광판에는 황화수소(H₂S) 농도가 0.002ppm, 암모니아(NH₃) 0.003ppm, 휘발성유기화합물(VOC) 0.047ppm으로 표시됐다. 전광판에 함께 표시된 관리 기준인 황화수소 0.02ppm, 암모니아 1.00ppm, 휘발성유기화합물 0.50ppm보다 낮았다. 다만 전광판 수치는 측정 당시의 농도를 나타내는 만큼 계절과 날씨, 풍향, 시설 운영 상황에 따라 달라지는 주민들의 악취 체감까지 모두 보여주기는 어렵다. 실제 주민들은 특정 시간대나 바람 방향에 따라 냄새가 심해진다고 호소했다. 향후 주택 개발을 검토하려면 법정 악취 기준 충족 여부뿐 아니라 주거공간에 요구되는 수준까지 냄새를 차단할 수 있는지 면밀한 검증이 필요해 보였다. 센터 안쪽으로 들어가자 공원과는 다른 풍경이 펼쳐졌다. 길게 늘어선 하수처리조가 지상에 그대로 노출돼 있었고 물 위로 각종 배관과 기계설비가 촘촘하게 설치돼 있었다. 일부 시설 상부는 복개돼 공원으로 활용되고 있지만 전체 처리시설이 지하화되거나 덮인 상태는 아니었다. 주택을 공급하려면 단순히 남는 땅에 아파트를 짓는 수준을 넘어선다. 서울 동남권의 하수처리 기능을 유지한 채 노후 시설을 이전·지하화하고, 악취·소음·진동을 차단한 뒤 공동주택의 하중을 견딜 수 있는 구조물을 만들어야 한다. 주민들도 주택 공급 자체에는 엇갈린 반응을 보이면서도 시설 현대화가 선행돼야 한다는 데는 대체로 의견을 같이했다. 한 주민은 “탄천물재생센터는 강남에 남아 있는 사실상 마지막 대규모 개발 가능 부지"라며 “시설 현대화와 복개가 제대로 이뤄진다면 교통과 생활 여건이 좋아 주거용지로 활용할 가치가 충분하다"고 말했다. 이어 “일단 현대화가 최우선이고, 하수처리시설을 제대로 덮은 뒤에야 주택 공급을 논의할 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 공공주택이나 임대주택 공급에 대한 거부감은 크지 않다는 의견도 나왔다. 인근 주민 C씨는 “주변에 이미 수서 SH 영구임대아파트 단지 등이 있고 오랫동안 함께 생활해 왔다"며 “임대아파트가 들어오는 것 자체를 불편하게 생각하지는 않는다"고 말했다. 그러면서도 “주택 유형보다 중요한 것은 냄새와 기반시설 문제"라며 “기존 주민과 새로 입주할 주민 모두 불편하지 않도록 시설을 먼저 정비해야 한다"고 강조했다. 탄천물재생센터는 최근 용산공원을 대신할 주택 공급 후보지로 부상했다. 오세훈 서울시장은 지난 22일 김영배 더불어민주당 서울시당위원장과 만나 용산공원 본체부지 개발에 대한 반대 입장을 재확인하면서 탄천물재생센터 등 대체부지를 함께 찾아보자고 제안했다. 탄천물재생센터 대지면적은 약 39만3000㎡로, 정부가 주택 공급 가능성을 검토하는 용산어린이정원 약 30만㎡보다 9만㎡가량 넓다. 대청역과 가까운 데다 수서IC와 탄천, 삼성서울병원 등 주요 교통·생활시설도 인접해 있다. 서울시는 공급에 다소 시간이 걸리더라도 용산공원을 대신해 주택을 지을 수 있는 부지를 적극적으로 찾겠다는 입장이다. 그러나 현장에서 확인한 센터는 곧바로 주택을 지을 수 있는 유휴부지와는 거리가 멀었다. 현재도 서울 동남권에서 발생하는 하수를 처리하는 핵심 기반시설로 가동되고 있기 때문이다. 서울시는 현재 탄천물재생센터 시설현대화 민간투자사업에 대한 적격성 조사를 진행하고 있다. 서울시의회 업무자료에 따르면 사업은 시설용량 80만t 규모의 처리시설을 이전·지하화하는 내용으로, 추정 사업비는 2조4967억원이다. 대우건설이 민간 제안한 사업으로 알려졌으며 기획재정부 산하 한국개발연구원 공공투자관리센터(PIMAC)가 적격성을 검토하고 있다. 지난 4월 열린 민간투자사업심의위원회에서는 탄천·난지·중랑물재생센터 시설현대화 사업의 적격성 조사 간소화 방안이 의결됐다. 탄천 사업은 손익공유형 민간투자 방식인 BTO-a로 추진하는 방안이 검토되고 있다. 노후 하수처리시설을 지하화·재건설하고 그 상부에 주민 편익시설을 조성하는 게 기존 사업의 골자다. 서울시 물재생시설과 관계자는 에너지경제신문과의 통화에서 “현재 민자 적격성 조사가 진행 중"이라며 “올해 말까지는 조사가 끝나지 않을까 예상하고 있다"고 말했다. 다만 연말 완료는 확정된 일정이 아니다. 이 관계자는 “PIMAC에서 적격성 조사를 진행하기 때문에 조사 일정이 변경되거나 앞당겨질 수도 있다"며 “민자사업은 적격성 조사가 끝난 뒤 그 결과에 따라 민간투자로 추진할지 재정사업으로 진행할지 결정하게 된다"고 설명했다. 서울시는 적격성 조사 결과에 큰 문제가 없을 것으로 예상하면서도 조사 단계인 만큼 세부적인 사업 자료는 공개하기 어렵다는 입장이다. 핵심은 현재 진행되는 적격성 조사에 상부 주택 개발이 포함돼 있지 않다는 점이다. 현행 민간 제안사업은 노후 물재생시설의 이전·지하화와 현대화가 대상이며, 현대화 이후 상부 공간을 주택으로 활용하는 문제는 별도 사안이다. 서울시 관계자는 상부 주택 개발에 관한 기술 검토가 적격성 조사에 포함됐느냐는 질문에 “물재생시설과는 민자사업을 담당하기 때문에 처리장 현대화만 적격성 조사에 들어가 있고 상부 활용 부분은 별도 사항"이라고 답했다. 주택 개발에 대해서는 “물재생시설과 소관이 아니며 아직 결정된 사항은 없다"고 밝혔다. 탄천물재생센터를 관리하는 서울물재생시설공단도 주택 개발이나 민간투자사업의 세부 내용을 서울시로부터 전달받은 단계는 아니라고 설명했다. 공단 관계자는 “서울시와의 관리협약에 따라 시설물을 위탁받아 운영하는 기관"이라며 “민간투자사업 등의 세부 내용은 서울시로부터 공유받지 않아 언론 보도를 통해 접한 정도"라고 말했다. 이어 “위탁 사무가 변경되면 변경된 내용에 맞춰 시설을 관리하는 기관이기 때문에 지하화나 복개에 관한 구체적인 내용은 알지 못한다"고 부연했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

더불어민주당이 정부 부동산 세제 개편안의 과세 강화 방침에 대한 우려를 제기했다. 비거주 1주택자의 보유세를 실거주자와 차등화하는 정부안을 백지화하고 양도소득세 예외를 넓힐 것을 요청했다. 공급 확대를 위해선 500가구 이하 중소규모 재개발·재건축 사업의 인허가 권한을 서울시장에서 구청장으로 이양하는 방안도 추진하기로 했다. 24일 에너지경제신문 취재에 따르면, 민주당과 정부는 전날 오후 개최한 고위당정협의회에서 위와 같은 내용의 부동산 정책 보완책을 논의했다. 민주당은 1주택자에 대해 실거주자와 비거주자 종합부동산세(종부세)를 차등화하는 정부 세제 개편안의 재검토를 요구했다. 당초 정부안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 올리되, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춰 과세를 강화하려 했다. 그러나 민주당 '주택시장 안정화 태스크포스(TF)'는 1주택자는 거주여부를 구분하지 않고 종부세 기본 공제를 14억원으로 상향해야 한다는 입장을 정리한 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 회의에서 비거주 1주택자 종부세 산정에 활용되는 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 높이는 정부안에 대해서도 반대한 것으로 전해졌다. 종부세 부담 한도를 현행 150%에서 200%로 올리자는 정부안에 대해서도 비판이 나온 것으로 알려졌다. 당정은 비거주 1주택자의 양도소득세 감면 혜택 축소에 대해선 예외를 확대하기로 의견을 모았다. 전근이나 질병 치료 등 기존 비거주 예외 인정 요건을 육아나 양육, 가족 돌봄 등으로 확대하는 방안을 추진하기로 한 것이다. 전문가들은 비거주 1주택자에 대한 세제 드라이브를 완화하는 조정안에 대해 대체로 타당하다는 평가를 내놨다. 유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 비거주 1주택자에 대한 논의가 나오는 이유는 결국 매물잠김때문이라고 설명했다. 유 교수는 “1주택자는 매도자가 곧 매수자가 되는 특성이 있다"며 “갈아타기 수요라도 만들어서 시장이 움직이는 것처럼 보이게 하려는게 정부의 취지였는데, 거래량은 발생하더라도 공급량은 없는 상황"이라고 지적했다. 이어 “실효성이 없는 방안에 대해선 재검토를 하는게 맞다"고 덧붙였다. 기본공제를 14억원으로 상향하는 안에 대해서도 부담을 완화한 것은 아니라는 지적도 나온다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “인플레이션을 고려하면 세 부담을 결코 완화한 것이 아니"라고 강조했다. 김 소장은 “노무현 정부 당시 기본공제가 6억원 이었지만 그 사이에 집값은 5배 오르고 물가는 3배 이상 올랐다"며 “인플레이션이 충분히 반영되고 있지 않다는 점에서 실질적인 증세"라고 지적했다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수 역시 “공정시장가액비율을 고정하더라도 공시지가가 오르기 때문에 세금은 증가하고 있다"며 당에서 시장 상황을 현실적으로 해석하고 있다고 평했다. 고 교수는 “바람직한 세제개편 방안은 양도세율을 내려서 매물이 시장에 나올 수 있도록 하는 것"이라고 진단했다. 공급대책으로는 500가구 이하 중소규모 재개발·재건축 사업의 인허가 권한을 서울시장에서 관할 구청장으로 넘기는 방안이 제시됐다. 민주당은 이번 정기국회에서 관련 법 개정을 추진한다는 방침이다. 그러나 전문가들은 인허가 권한을 구청장에게 분산한다고 해서 정비사업 속도가 획기적으로 빨라지기는 어려우며, 광역 도시계획과의 충돌을 야기할 수 있다고 우려했다. 유 교수는 “도시 전체를 관리하는 서울시의 의사결정을 패싱할 수 있게 된다면 도시계획위원회 등 의사결정과정이 필요없어진다는 의미"이라며 “장단점이 있겠으나 권한이양에는 신중해야한다"고 설명했다. 고 교수 역시 통합심의의 필요성을 강조했다. 고 교수는 “재건축을 할 때는 학교·교통·환경 등을 합쳐서 통합심의를 하고있다"며 “정비사업 인허가가 구청의 권한이 되면 지역마다 기반시설이 다른 만큼 여러 요소를 통합적으로 고려하는 것이 어려울 수 있다"고 우려했다. 전문가들 대부분이 구청장에게 권한을 이양한다고 해서 정비사업 속도가 빨라지기는 어려울 것으로 봤다. 김 소장은 “현재도 정비사업에서 구청이 조합설립·사업시행·관리처분 과정에서 실무적인 일을 이미 상당 부분 담당하고 있다"며 “정비사업 속도가 지연되는 이유가 도시계획위원회 등의 병목현상에만 있다면 속도가 빨라지겠지만 그렇지 않기 때문에 큰 의미는 없을 것"이라고 설명했다. 서울시는 500세대 이하 자치구 권한이양과 관련해서 24일 입장문을 내고, 해당 주장은 실효성이 떨어지는 조치라고 비판했다. 김동구 서울시 건축기획관 직무대리는 “지금도 정비사업 전체 9개 인허가 권한 중 조합설립·사업시행·관리처분 등 7개 권한이 자치구에 있다"며 “서울시가 행사하는 권한은 그 중 '구역지정을 위한 심의'와 '사업시행을 위한 통합심의' 2가지에 불과하고 이 2가지 심의 소요기간은 약 4개월에 불과하다"고 설명했다. 실제 현장에서 사업을 지연시키는 원인은 이주비대출규제나 조합원 지위양도 제한 등 정부의 규제때문이라는 것이다. 중소규모 자치구 권한이양과 관련해 당정과 서울시가 사전에 상의한 내용이 있는지 묻는 질문에 김 직무대리는 “지난번 서울시장 선거 과정에서도 정원오 후보가 이 같은 내용을 발표했을 때 서울시는 부작용에 대해 우려한 바 있다"면서 “사전에 당정과 상의하지는 않았지만 향후 논의하게 된다면 이러한 부작용과 우려를 전달하기 위해 적극적으로 노력할 것"이라고 밝혔다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 용산공원 부지를 활용한 공공주택 공급 가능성을 검토하는 가운데 서울시민 10명 중 6명 이상은 이에 반대한다는 조사 결과가 나왔다. 특히 '매우 반대한다'는 응답만 절반에 가까운 46.7%를 차지했다. 모든 연령대와 서울 5개 권역에서 반대 의견이 60%를 넘으면서 용산공원 본체부지 개발에 반대하는 서울시 입장에도 힘이 실릴 것으로 보인다. 24일 서울시가 여론조사 전문기관 케이스탯리서치에 의뢰해 실시한 '용산공원 활용 공공주택 공급 관련 시민 인식조사'에 따르면 용산공원을 활용한 공공주택 공급에 반대한다는 응답은 63.9%로 집계됐다. 찬성 응답은 32.0%, 모름·무응답은 4.1%였다. 반대 의견은 '매우 반대한다' 46.7%와 '대체로 반대한다' 17.2%로 구성됐다. 반면 찬성 의견은 '매우 찬성한다' 16.7%, '대체로 찬성한다' 15.3%로 조사됐다. 강한 반대 의견인 '매우 반대'가 전체 찬성 의견보다 14.7%포인트 높았다. 반대 의견은 성별과 연령, 거주지역을 가리지 않고 찬성보다 높았다. 성별로는 여성의 반대 응답이 66.1%로 남성 61.5%보다 4.6%포인트 높았다. 연령별로는 30대의 반대 비율이 67.1%로 가장 높았다. 이어 70세 이상 66.0%, 18∼29세 64.0%, 60대 63.1%, 40대 61.8%, 50대 61.3% 순이었다. 청년층부터 고령층까지 모든 연령대에서 반대 의견이 60%를 웃돌았다. 권역별로도 서울 전역에서 반대 의견이 우세했다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권의 반대 비율이 70.3%로 가장 높았고 도심권 65.0%, 서남권 63.5%, 서북권 62.8%, 동북권 60.0%가 뒤를 이었다. 용산공원 내 공공주택 공급에 반대한 시민들은 공원 부지의 미래가치를 가장 큰 이유로 들었다. 반대 응답자를 대상으로 이유를 복수로 물은 결과 81.2%가 '단기적 주택난 해소를 위해 미래세대의 공원을 훼손하는 근시안적 정책'을 선택했다. 이 같은 응답은 여성 82.6%, 남성 79.5%로 성별과 관계없이 높았다. 연령별로도 60대가 87.0%, 30대가 86.2%를 기록하는 등 모든 연령대와 권역에서 75%를 넘었다. 주택 공급의 속도와 실효성에 대한 의문도 제기됐다. 반대 응답자의 42.3%는 '미군기지 반환과 토양오염 정화에 장기간이 걸려 신속한 주택 공급 효과를 기대하기 어렵다'는 점을 이유로 꼽았다. '교통혼잡과 상·하수도 등 도시 기반시설 부담이 커질 수 있다'는 응답도 41.9%였다. 용산공원은 미군기지 반환과 토양오염 정화가 완료돼야 본격적인 공원 조성이 가능하다. 현재 미군 부지 반환이 일부만 이뤄진 상황인 만큼 주택 공급을 결정하더라도 실제 착공과 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 우려가 반영된 것으로 풀이된다. 반면 용산공원 내 공공주택 공급에 찬성한 시민들은 무주택자의 주거 안정을 가장 중요한 이유로 들었다. 찬성 응답자의 69.3%가 '공공주택 공급 확대를 통한 무주택자의 주거 안정 기여'를 선택했다. 이어 '민간개발 대신 공공주택을 공급해 개발이익보다 공공성을 높일 수 있다'는 응답이 56.1%, '서울 도심의 우수한 입지를 활용해 공공주택을 확대할 수 있다'는 응답이 44.3%로 조사됐다. 이번 조사 결과는 정부와 서울시가 용산공원 주택 공급을 놓고 이견을 보이는 상황에서 나왔다. 정부는 서울 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 용산공원 부지를 활용하는 방안을 검토해 왔다. 반면 서울시는 용산공원 본체부지는 국가공원으로 보전하고, 다른 국공유지와 유휴부지를 활용해 주택을 공급해야 한다는 입장이다. 오세훈 서울시장도 용산공원 본체부지에 주택을 공급하는 방안에는 반대한다는 입장을 거듭 밝히고 있다. 오 시장은 최근 정치권과의 협의에서 용산공원을 대신해 강남구 일원동 탄천물재생센터 등 대체부지를 함께 발굴하자고 제안했다. 앞서 국토교통부에는 캠프킴과 국군재정관리단 부지, 한국은행 생활관, 외교부 주차장 등을 대체 공급 후보지로 제시했다. 서울시는 이번 조사 결과를 정부와 용산공원 조성 방향 및 서울 주택 공급 정책을 협의하는 과정에서 시민 의견을 보여주는 기초자료로 활용할 계획이다. 안대희 서울시 미래공간기획관은 “이번 조사에서 주택 공급의 필요성과 별개로 용산공원의 공공적 가치를 보전해야 한다는 시민 의견이 폭넓게 확인됐다"며 “반대와 찬성 의견에 담긴 시민들의 우려와 요구를 면밀히 살펴 용산공원이 미래세대까지 누릴 수 있는 열린 공공공간으로 조성되도록 노력하겠다"고 말했다. 한편, 이번 조사는 지난 20일부터 23일까지 서울에 거주하는 만 18세 이상 시민 1000명을 대상으로 진행됐다. 유·무선 임의전화걸기(RDD) 전화면접 방식으로 유선 20%, 무선 80%를 적용했다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±3.1%포인트이며 응답률은 10.2%다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

국토교통부와 지방자치단체의 사업승인을 받고도 착공하지 못한 한국토지주택공사(LH) 주택이 전국적으로 20만호를 넘어선 것으로 나타났다. 미착공 물량의 약 80%는 보상이나 지장물 철거, 기반시설 조성 등이 마무리되지 않은 '토지여건 미성숙' 때문이었다. 정부가 LH 직접시행 등을 통해 공공주택 공급 확대를 추진하고 있지만, 이미 승인된 사업의 착공 지연 요인부터 해소해야 한다는 지적이 나온다. 24일 국회 국토교통위원회 소속 정희용 국민의힘 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 현재 사업승인을 받고도 착공하지 못한 LH 주택은 전국 111개 지구, 총 20만9270호로 집계됐다. 사업 대상 대지 면적은 총 865만8505㎡로 여의도 면적의 약 3배에 이른다. 주택 유형별로는 분양주택이 10만1634호, 임대주택이 10만7636호다. 임대주택이 분양주택보다 6002호 많다. 승인 연도별로 보면 2022년 이전 사업승인을 받은 뒤 아직 착공하지 못한 주택이 2만3802호에 달했다. 수년 전 승인 절차를 마치고도 첫 삽을 뜨지 못한 장기 미착공 물량이다. 이어 2023년 승인 물량이 3만1720호, 2024년 7만5847호, 2025년 7만2574호, 올해 5327호로 나타났다. 특히 2024년과 2025년 승인 물량만 14만8421호로 전체 미착공 물량의 약 71%를 차지했다. 사업승인이 실제 착공과 공급으로 곧바로 이어지지 못하면서 미착공 물량이 계속 쌓이는 모습이다. 미착공 지구는 수도권에 절반 이상 집중됐다. 전국 111개 지구 가운데 서울·경기·인천 등 수도권 소재 지구는 63곳으로 전체의 56.8%를 차지했다. 비수도권 지구는 48곳으로 43.2%였다. 지역별로는 경기가 41곳으로 가장 많았고 서울 18곳, 충남과 전북 각각 7곳, 경남 5곳, 인천 4곳 등의 순이었다. 주택 수요가 상대적으로 많은 서울과 경기에서도 사업승인 이후 실제 착공으로 이어지지 못한 지구가 다수 누적된 것이다. 착공이 늦어진 가장 큰 원인은 '토지여건 미성숙'이었다. 전체 미착공 주택 가운데 16만7283호가 토지여건 미성숙을 이유로 착공하지 못했다. 전체의 79.9%에 해당한다. 토지여건 미성숙은 사업승인을 받은 대지에 기존 건축물이나 각종 지장물이 남아 있어 보상과 철거 작업이 진행 중이거나, 도로·관로 등 주택 건설에 필요한 기반시설이 충분히 조성되지 않은 상태를 뜻한다. 행정적인 사업승인은 완료됐지만 실제 공사를 시작할 수 있는 현장 조건이 갖춰지지 않은 셈이다. 나머지 4만1987호는 관계기관과의 협의가 마무리되지 않아 착공하지 못한 것으로 조사됐다. 전체 미착공 물량의 20.1%다. 지방자치단체와의 사업비 분담이나 지역 민원 등 관계기관 협의가 지연 사유로 꼽혔다. 이에 정부가 추진하는 LH 직접시행 방식의 주택 공급이 계획대로 이뤄질 수 있을지에 대한 우려도 제기된다. 정부는 지난해 9월7일 발표한 '새정부 주택공급 확대방안'을 통해 2026년부터 2030년까지 LH 직접시행으로 총 5만3300호를 공급하겠다고 밝혔다. LH는 직접시행을 위해 설계·시공사 선정과 부지 조성 등 관련 사업 절차를 진행하고 있다. 그러나 이미 승인된 물량 20만호 이상이 토지 문제와 관계기관 협의 등에 가로막혀 있는 만큼 신규 공급 목표를 확대하는 것만으로는 실제 착공과 입주를 앞당기기 어렵다는 지적이다. 정부는 지난 13일 발표한 주택공급 대책에서 사업승인 이후 착공까지 걸리는 기간을 단축하겠다는 방침을 제시했다. 하지만 보상과 지장물 철거, 기반시설 조성, 관계기관 협의 등 개별 사업 단계에서 발생하는 지연 요인을 해소할 구체적인 실행계획이 필요하다는 목소리가 나온다. 정 의원은 “정부가 8·13 대책을 통해 승인 이후 착공까지 걸리는 기간을 단축하겠다고 밝혔지만, 이를 실현하기 위한 단계별 계획은 여전히 구체성이 부족해 보인다"고 지적했다. 이어 “정부 계획에는 '최대한', '획기적'으로 단축하겠다는 선언적인 내용이 주를 이루고 있어 LH가 향후 5년간 직접시행을 통해 5만3300호를 실제 착공할 수 있을지 우려가 크다"고 말했다. 정 의원은 “새로운 공급 물량을 늘리는 것도 중요하지만 이미 사업승인을 받고도 장기간 미착공 상태에 머물러 있는 사업부터 신속하게 추진할 수 있도록 구체적인 대책을 마련해야 한다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부의 8·13 주택 신속 공급 방안을 두고 한국주택협회·대한주택건설협회·한국디벨로퍼협회는 일제히 환영 입장을 밝혔지만, 21일 열린 업계설명회에서는 현장의 온도차가 드러났다. 협회 차원의 공식 반응은 우호적이었지만 소급 적용, 세제 완화, 인허가 지연 등 대책만으로는 풀리지 않는 문제들이 제기됐다. 22일 에너지경제신문 취재에 따르면 8·13 공급대책 발표 이후 한국주택협회·대한주택건설협회·한국디벨로퍼협회는 이번 대책이 시장 안정을 위한 민간의 역할을 인정한 대책이라며 환영 입장을 밝혔다. 3개 협회가 발표한 공동 환영 입장문에 담긴 항목들은 협회별로 회원사 구성에 따라 체감도가 갈릴 것으로 보인다. 대형 건설사들로 구성된 한국주택협회는 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 아파트 대량 공급을 주력으로 한다. △PF 대출보증 한도 연장 △임대주택 인수가격 상향 △이주비대출 총량관리 별도화 △시공자재입찰 절차 간소화 △정비사업 전문 중재기구 신설 등 정비사업 관련 조치를 우선적으로 반길 것으로 분석된다. 한편 지방 사업장을 다수 보유한 회원사의 특성상 다주택자 세금 완화 등 지방 미분양 해소책이 빠져 아쉽다는 불만도 나온다. 대한주택건설협회는 중소·중견 주택건설사를 중심으로 이뤄졌다. 빌라·다세대 등 비아파트 및 LH 매입임대 사업 비중이 높은 회원사들로 구성되어 있어 △다세대·다가구 건축면적 제한 확대 △건설자금 금리 인하 및 한도 확대 △용적률 산정 시 주민공동시설 면적 완화적용 등에 무게를 둘 가능성이 크다. 오피스텔 등 비아파트 개발과 PF 조달 의존도가 높은 시행사 중심의 한국디벨로퍼협회는 △신탁방식 정비사업 제도 개선 △주거사업장 자기자본비율 규제 한시 유예 △PF 보증 공급목표 상향 조정 및 보증수수료 인하 △비아파트 건축면적·용적률 완화 등 금융·비아파트 관련 조치에 더 민감하게 반응할 것으로 보인다. 업계설명회에서는 개별 사업장의 구체적인 요구가 이어졌다. 대한주택건설협회 관계자는 LH 매입임대 사업에 대해 신규 사업장에 적용되는 LH 토지비 대출 지원과 3개월 단위 기성금 지급 제도를 공사비 연동형 사업장에도 소급 적용해 줄 것을 요청했다. 고금리로 인한 이자 부담으로 착공을 못하고 있는 상황에서, 제도를 소급 적용하면 금융비용이 절감돼 LH와 사업자 모두 총사업비를 절감할 수 있다는 주장이다. 이에 LH 관계자는 “공사비 연동형은 기존에도 고정 평가형 대비 사업성이 높게 보장된 제도"라며 “추가로 지원을 할 경우 특혜 논란이 발생할 수 있어 소급 적용이 어렵다"고 설명했다. 토지용도전환에 관한 질의도 이어졌다. 각종 규제로 인해 개발사업 추진이 어려운 상황인데, 도시지원시설용지를 주상복합용지로 신속 전환하는 조치는 어떻게 이뤄지느냐는 물음이었다. 토지용도전환 과정에서 사전협상제도가 제대로 활용되지 않는 현실을 지적하는 사업자도 있었다. 사전협상제도는 개발이익을 공공에 환수하는 조건으로 용도를 변경해주는 제도다. 상가·공장 등 비주거용지를 주거용지로 바꿔서 집을 지으려는 상황에서 지자체의 태도가 미온적이라는 지적이다. 토지용도전환과 관련하여 장우철 국토교통부 주택정책관은 적극행정을 통해 해결하겠다고 설명했다. 장 정책관은 “일선 공무원 입장에선 용도전환을 하는 순간 토지 가치가 올라가 특혜논란에 휘말리게 된다"며 “책임의 문제가 발생하므로 자칫 잘못하면 감사·수사로 이어질 수 있어 조심스러운게 현실"이라고 말했다. 이어 “이번 제도개선 방안에 일선 공무원들이 적극행정을 할 수 있도록 가치 증가분에 대해 어느정도 기부채납을 받도록 할 것인지 기준을 명확하게 하는 내용을 담았다"고 덧붙였다. 업계에서는 정부의 가이드라인만으로 지자체 공무원들의 소극행정을 깨뜨리기엔 역부족이라는 지적이 나온다. 개발이익 환수나 특혜 논란에 따른 감사 부담과 민원 위험이 상존하는 상황에서, 법적 보호장치나 강력한 인센티브 없이 공무원들의 적극적인 인허가 집행을 끌어내기는 쉽지 않기 때문이다. 다양한 사례들에 대해 정부가 내놓은 해법은 대체로 '현장 애로해소 지원센터' 활용 권고로 이어졌다. 센터는 지난 5월 말 인허가를 받고도 착공하지 못한 주택 사업장의 원인을 파악하고 착공을 지원하는 취지로 만들어졌다. 한국주택협회와 대한주택건설협회, 한국디벨로퍼협회에 전담 창구를 두고 개별 사업장별 애로사항을 접수하도록 한다. 금융 문제, 자재·공사비 문제, 인허가 문제 등 업무 성격에 따라 관계 부처에 검토의견을 받고 유권해석 등 즉각 해결이 가능한 사안에 대해서는 즉시 해결할 수 있도록 한다. 법령개정이 수반되는 등 바로 해결이 어려운 사안은 제도개선 과제로 올린다는 방침이다. 한편, 지연되는 사업들의 상당수는 법이 개정돼야 해결된다는 진단도 나온다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “현장 애로해소지원센터가 문제를 해결하려면 권한이 있어야 가능하다"며 “애로사항의 상당 부분은 법 개정이 필요한 부분이 많고, 유권해석 정도로 될 사안이었다면 애초에 오래 걸리지 않았을 것"이라고 강조했다. 실제로 3개 협회는 지난 환영 입장문에서도 국회 본회의 의결을 앞둔 주택공급 관련 법안 8개(주택법, 도정법 등)의 조속한 통과를 요청한 바 있다. 설명회 직후 이뤄진 설문조사에서 신규 사업 추진 의향이 있다는 응답이 85%에 달해 업계 기대감은 확인됐지만, 이 기대가 실제 착공으로 이어지려면 법 개정 등 후속 조치가 뒷받침돼야 한다는 지적이 나온다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 발표한 8·13 주택공급대책의 세부 실행 방안을 설명하고 주택·부동산 업계의 이해를 돕기 위한 자리가 마련됐다. 21일 오후 한국주택협회·대한주택건설협회·한국디벨로퍼협회 등 주택 3개 단체는 서울 강남구 논현동 건설협회에서 8·13 주택 신속공급 방안 업계 설명회를 열었다. 이날 설명회에는 정책 실무를 총괄한 장우철 국토교통부 주택정책관이 참석해 정책 취지와 세부 추진 계획을 발표했다. 장우철 정책관은 “전·월세와 매매가가 동시에 오르는 상황에서 PF 위기와 공사비 인상 여파로 2022년부터 착공 물량이 줄었다"며 “서울과 수도권 주택공급의 80~90%를 맡는 민간 부문의 부진을 해소하고자 민간 주택건설 생태계 복원에 초점을 맞췄다"고 설명했다. 국토부는 이번 대책의 핵심 과제로 비아파트(일반주택) 공급 기반 회복을 꼽았다. 서울 임차가구 비율이 53%에 달하고 20·30 청년층의 68%가 비아파트에 거주하는 현실을 반영했다. 앞서 발표한 도시형생활주택 건축규제 완화에 이어, 다세대·다가구주택 건축면적 확대와 신축 매입 등록임대 사업자 LTV 규제 완화(0→60%)를 추진한다. LH 신축 매입임대 공급 확대 등 공공과 민간 수요를 동시에 끌어올릴 방침이다. 아파트의 신속한 대량 공급을 위한 금융 지원책도 내놨다. 서울의 아파트 비율은 약 49%로 타 광역시 대비 낮다는 점을 고려해 아파트 공급과 관련한 규제를 완화한다는 설명이다. 주거사업장 PF 자기자본비율 규제 시행을 당초 2027년에서 2029년으로 한시 유예한다. 공적 보증 규모도 기존 13조1000억원에서 28조7000억원으로 크게 늘린다. 금융위원회와 협력해 브릿지론과 PF 시장 침체를 해소할 계획이다. 임대시장 안정을 위한 금융지원 체계도 개편한다. HUG 보증부 '임대주택 담보 장기 모기지 상품'을 신규 도입하고 주택도시기금 출자 및 융자를 강화한다. 20년 이상 장기 민간임대주택에 대한 민간 참여를 유도하고자 임대료 규제 합리화 방안도 마련했다. 재개발·재건축 등 정비사업 속도도 높인다. 서울 재개발 조합설립 동의율을 완화하고, 조기 착공 사업장에는 세제·금융 인센티브를 확대한다. 이주비 규제를 합리화해 서울 내 정비사업 착공 물량을 연평균 3만가구 이상으로 끌어올릴 계획이다. 구조적인 공급 시차 문제 완화를 위해 공공택지 최단기 착공 모델을 도입해 발표 후 착공까지 기간을 기존 68개월에서 37개월로 단축한다. 주상복합 주거비율 규제 완화·민간 미활용 부지의 주거전환·준공업지역 복합개발 촉진·모듈러 건축 특별법 제정 등 도시건축규제 패러다임도 전환한다. 김승배 한국부동산개발산업연구원장은 “이번 대책은 과거처럼 공급 물량이나 택지 계획만 제시한 것이 아니라 세제·금융·인허가를 아우르고 아파트부터 비아파트·오피스텔까지 모든 주거 유형의 공급 방안을 담았다는 데 의미가 있다"며 “정책의 성패는 현장의 세부 실행에 달린 만큼 업계에서 부족하거나 빠진 부분을 찾아 정부에 건의하고, 이를 지속적으로 보완해야 실제 주택 공급으로 이어질 수 있다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr