조성된 지 20년이 넘어가는 서울숲은 뉴욕 센트럴파크를 표방했을 만큼 오늘날 센트럴파크는 전세계 공원의 이상향이다. 센트럴파크를 설계한 프레더릭 로 옴스테드는 19세기 중후반 뉴욕에 마차가 다니던 시절에 도시가 확장될 것이라고 전망했다. '도시 한복판에 있는' 공원을 설계하면서 공원이 주는 여유의 감각이 도시의 확장이 가져오는 부작용을 제어할 수 있으리라고 믿었다. 옴스테드의 문제의식이 아직도 유효한 지금, 에너지경제신문이 책 『공원의 탄생』 저자인 신명진 서울대환경계획연구소 선임연구원을 만나 센트럴파크 조성 배경과 시사점 그리고 앞으로 우리에게 필요한 녹지공간의 모습에 대해 들어봤다. 옴스테드는 조경이라는 영역을 개척하고 현대 공원의 출발점인 센트럴파크를 설계한 인물이다. 조경에 머물지 않고 도시와 사회문제를 고민한 것으로 알려졌다. 사무원, 선원, 농부, 저널리스트 등 다양한 경험을 하며 영국과 미국 남부를 여행하며 도시와 공원을 바라보는 시야를 얻었다. 그는 1857년 센트럴파크 사업의 감독관을 맡았고 이듬해 센트럴파크 설계공모전에 건축가 캘버트 복스와 함께 출품해 당선됐다. 1873년 완공된 센트럴파크는 대형 도시공원 모델로서 전세계로 전파됐다. 옴스테드는 인위적인 것을 줄이고 개입을 최소화해 있는 그대로의 환경을 보전하는 것을 중시했다. 인간의 개입이 일어나지 않은 대자연과 조화를 이루며 영구적으로 쾌적한 자연을 재건하는 것을 목표로 하는 태도가 특징이다. 옴스테드가 센트럴파크를 설계하던 19세기 중반 뉴욕은 아수라장이었다. 신 박사는 “당시 도시는 사람 살 곳이 못된다는 표현이 정확하다"고 말했다. 도시로 사람들이 모이면서 위생문제가 가장 심각했다. 돈이 많은 사람들은 사용인을 두고 깨끗한 상태를 유지했지만 일반 사람들은 그렇지 못했다. 공공에서 사람을 고용해서 청소를 한다는 개념, 즉 '미화원'의 개념이 처음 등장하던 시기였다. 오염이 심각해지자 물과 공기에 대한 관심도 높아졌다. 위생에 대한 개념과 맞물려 신경증에 대한 관심도 싹트던 시기였다. 지금만큼 정신병에 대한 이해도가 높지는 않았지만 유럽을 중심으로 정신병적 증상이 아픈 상태라는 대중적인 공감대가 형성됐다. 당시에 스트레스라는 표현은 쓰지 않았지만 옴스테드는 사람들이 도시에 살면서 서로 신경을 곤두세우고 있다고 봤다. 그는 매일 같이 타인들과 스쳐가면서도 동시에 다른 이들과 공통의 경험을 갖지 못하는 것에 대한 문제의식이 있었다. 옴스테드는 도시인들에게 편안함을 찾을 수 있는 공간이 필요하다고 생각했다. 공원을 통해 사람들이 심적으로 완화하는 기회를 가지고, 그것이 사람들이 온화하고 건강한 정신을 유지하는 방법이라고 봤다. 신 박사는 이를 보고 코로나 시기를 떠올렸다. 그는 “백신이 나오기 전까지 할 수 있는게 없던 시기에는 좋은 환경을 만드는 것이 최선의 방법"이었다며 “센트럴파크가 만들어질 당시엔 치료법 등이 대중화되지 않았고 정보전달도 빠르지 않았기 때문에 상황이 비슷했을 것"이라고 말했다. 오늘날 센트럴파크는 맨해튼 주민들에게 전경으로 기능하기보단 언제든 가서 편안하게 시간을 보내고 오는 일상적인 공간이 됐다. 공원이 길쭉하게 뻗어 여러 입구로 진입이 가능했고, 큰 공원이라고 해서 전체를 다 돌 필요도 없다. 옴스테드는 사람들이 사회적이고, 힘을 들이지 않는 형태의 여가 활동을 선호하고 그것이 공원에서 이뤄질 수 있다고 봤다. 공공이 그런 공간을 제공하지 않는다면 휴식을 취할 기회는 항상 소수에게만 돌아갈 것이라고 본 것이다. 이러한 문제의식 위해서 '공원을 어떻게 만들어야 하는가'에 대한 해답을 그는 영국 리버풀 일대를 여행하면서 찾았다. 그가 방문했던 버컨헤드 공원이 특이한 점은 시민들이 세금으로 만든 곳이라는 점이었다. 공원 내에 필지를 넣어 들어와서 살 수 있도록 선분양으로 비용을 충당하기도 했다. 세금으로 조성한 곳이다보니 시민들이 편안하게 다닐 수 있었고 옴스테드는 이런 점에 놀랐다고 했다. 공원을 조성할 때도 소유권과 관리 문제가 연결되면 아무나 공원에 들어갈 수 없기 때문이다. 기반 시설이 갖춰져있지 않아 생기는 문제들을 타파하기 위해 여러 정책들이 우후죽순으로 나왔다. 1850년대에는 뉴욕만이 아니라 많은 도시에서 공원 운동(Public Park Movement)을 벌였다. 공원을 만드는 것을 법제화한 것이다. 센트럴파크 법도 이때 만들어졌다. 신 박사는 “프라이빗한 공간이 아니라, 세금으로 공원을 만들어야 한다는 공감대가 형성돼있었다"며 “퀸즈나 뉴저지 같은 곳에 가서 숨을 돌릴 수도 있었지만, 당시에 하루 벌어 하루 먹고 사는 노동자들은 일당을 포기하고 가기 어려우니 도시에 숨돌릴 공간이 필요했다"고 설명했다. 옴스테드는 도시의 확장을 예상했다. 그가 본 도시의 확장은 결국 문화적 힘에 의한 것이었다. 도시와 시골의 절대적인 차이는 위생적이고, 잘 정돈된 길을 걸어 스스로 학교·도서관·예술을 접할 일상의 기회에서 비롯된다고 봤다. 산책이 당시에는 매우 사교적인 행위였다고 한다. 확장되는 도시에서 옴스테드는 “공원의 목적이자 정당성을 사람들의 마음에 영향력을 끼치고 이를 통해 도시의 삶을 더 건강하고 행복하게 만드는 것에 있다"고 설명했다. 그는 공간적으로 할 수 있는 것은 해야 한다고 생각했던 이상을 그리는 사람이었다. 앞으로 어떤 녹지공간이 필요한가에 대해 신 박사는 다양한 형태의 공원들이 존재해야한다고 봤다. 오늘날 도시에서 센트럴파크같은 대규모 공원 부지를 찾기는 쉽지 않다. 이미 개발이 많이 진행돼 도시 구조가 공간적으로도, 거버넌스 차원에서도 훨씬 복잡해진 상황이다. 용산공원 이야기가 매번 나오는 이유도 그만큼 큰 공간이 서울에 없기 때문이다. 신 박사는 이미 만들어진 도시에서 녹지를 공급하기 위해서는 선형공원이 효율적이라고 봤다. 한강공원도 선형공원 중 하나다. 그럼에도 땅 위에 나무 심고 벤치 놓는 일반적인 공원의 틀을 깨는 사례들이 나온다. 뉴욕 하이라인의 경우 원래는 뉴저지에서 신선한 우유와 고기를 배달하던 공중 철길이었으나 자동차의 발달로 폐철도가 됐다. 방치된 철길 위로 바람에 날려 온 흙이 쌓였고 그 위에 풀이 자라자 시민단체들이 이곳에 공원을 만들어야겠다고 한게 시작이다. 땅이 아니었던 곳이 땅이 된 케이스다. 베를린의 쥐트겔렌데 자연공원은 보행편의를 생각하지 않은 공원이라는 점에서 독특하다. 우리가 만들고자 하는 자연이 숲을 우거지게 두는 방식으로도 가능하다는 것이다. 서울 청계천의 경우 고가도로를 허물고 녹지공간이 아니었던 것을 만들었다는 점에서 일반적인 공원과는 달랐다. 물을 순환하는 시스템에 대해 자연스러운 생태가 아니라고 하는 의견들도 있지만 청계천은 대중적인 인기를 누리고 있다. 한편 공원이 조성됨에 따라 그린 젠트리피케이션 문제가 불거지는건 과거나 현재나 동일했다. 공원조성이 지가 상승을 유발해 저소득층과 소상공인이 내몰리는 현상은 과거보다 더욱 심화될 것이라 전망했다. 신 박사는 “옴스테드가 차도 없고 이제 막 철로를 두던 시절에 살았을지라도 도시가 마주한 문제의 본질은 변하지 않는다"며 “그린 젠트리피케이션도 마찬가지"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

6·3 지방선거를 앞두고 서울시장 선거전이 '재산세 감면'을 둘러싼 정면충돌로 달아오르고 있다. 더불어민주당 정원오 후보가 은퇴 세대 1주택자를 겨냥한 한시적 재산세 감면 공약을 내놓자, 국민의힘 오세훈 후보는 “미봉책"이라며 강하게 반발했다. 정 후보와 민주당 소속 서울지역 25개 자치구청장 후보들은 13일 국회에서 공동 기자회견을 열고 '소득 없는 은퇴 세대 1주택자 재산세 한시 감면' 공약을 발표했다. 최근 서울 공동주택 공시가격이 평균 18.6% 상승하면서 고령층 실거주자의 세 부담이 급증한 점을 고려한 민생 대책이라는 설명이다. 감면 대상은 사업·근로소득이 없는 1세대 1주택 실거주자다. 구체적인 연령 기준은 종합부동산세 고령자 세액공제 기준인 만 60세를 참고해 검토할 계획이다. 정 후보는 “세금은 공정해야 하지만 시민의 현실 또한 살펴야 한다"며 “평생 집 한 채를 지켜온 은퇴 세대가 세 부담 때문에 불안을 느끼지 않도록 하겠다"고 밝혔다. 민주당 측은 지방세특례제한법에 따라 자치구 조례 개정을 통해 재산세를 한시 감면할 수 있다고 보고 있다. 당선 직후 각 자치구 조례 개정을 추진해 올해 9월 부과되는 재산세부터 감면을 반영하고, 이미 납부한 7월분에 대해서는 환급 방식도 검토하겠다는 방침이다. 정 후보 측은 이번 공약이 이재명 정부의 '적극적 재정' 기조와도 맞닿아 있다고 강조했다. 시민 부담을 줄이고 소비 여력을 확대해 지역경제 선순환 효과를 유도하겠다는 취지다. 반면 오 후보는 같은 날 서울 강동구 천호동 재개발 현장에서 열린 '부동산지옥 시민대책회의 기자회견'에서 해당 공약을 정면 비판했다. 오 후보는 “서울 전역 공시지가를 올려 재산세 부담이 커질 환경을 만들어 놓고 극히 일부 시민만 감면해주겠다는 것"이라며 “비유하자면 팔다리 부러뜨려 놓고 반창고 하나 붙여주겠다는 것과 같다"고 말했다. 이어 “발표 내용을 보면 소득 없는 1주택자에 연령 제한까지 두고 있다"며 “그 요건에 해당하지 않는 시민들은 어떻게 할 것이냐"고 반문했다. 그러면서 “대상이 극히 제한된 공약에 불과하다"며 “매우 실망스럽다"고 덧붙였다. 이번 공방은 단순한 세금 논쟁을 넘어 양 후보의 부동산·재정 철학 차이를 선명하게 드러냈다는 평가가 나온다. 정 후보가 고령 실거주자를 겨냥한 '체감형 민생 대책'을 내세웠다면, 오 후보는 공시가격과 세제 구조 자체를 문제 삼으며 '근본 처방론'을 강조하는 구도다. 서울 집값 상승과 공시가격 현실화 논란이 이어지는 가운데, 유권자들이 선별적 세 부담 완화와 구조적 세제 접근 가운데 어떤 해법에 더 공감할지 관심이 쏠리고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 13일 서울 강동구 천호동 재개발 현장을 찾아 현 정부의 부동산 정책을 '부동산 지옥'이라고 규정하며 전세난과 매물 잠김 현상을 강하게 비판했다. 오 후보는 이날 강동구 천호동 재개발 현장에서 열린 '부동산 지옥 시민대책회의 기자회견'에서 “자가 거주자는 보유세 부담 때문에, 무주택자는 씨가 마른 전·월세 가격 폭등 때문에 잠을 못 이루는 상황"이라며 “현금 부자가 아니면 집을 살 수 없게 대출을 막아놓고, 팔려고 해도 양도세 부담 때문에 팔 수 없는 진퇴유곡 상황에 시민들을 몰아넣고 있다"고 주장했다. 그는 “요즘 전세 물건은 거의 종적을 감췄고 전세 가격뿐 아니라 월세도 급등하고 있다"며 “이사를 앞둔 시민들은 잠이 안 올 정도로 불안해하고 있다"고 말했다. 이어 “정부는 주식 가격이 오른 것만 홍보할 뿐 전·월세 문제에 대해서는 뾰족한 대책을 내놓지 못하고 있다"고 비판했다. 특히 오 후보는 정부의 실거주 의무 강화 정책이 오히려 시장 왜곡을 심화시키고 있다고 주장했다. 그는 “새로운 규제가 나올 때마다 전세와 월세 매물 잠김 현상이 더 심해지고 있다"며 “시간이 갈수록 전세와 월세 가격은 더 오르고, 매물은 더 찾기 어려워질 것"이라고 말했다. 이어 “실거주를 지나치게 의무화하면서 매물 잠김 현상을 초래하는 현재 정책은 조속히 철회돼야 한다"며 “그렇지 않으면 이사철마다 서민들의 고통이 반복적으로 커질 수밖에 없다"고 강조했다. 이날 현장에서는 재개발·모아타운 추진 주민들과 청년 세입자들의 목소리도 이어졌다. 천호A1-2구역 추진위원장 이철희 씨는 “20~30년 동안 재개발이 지연되며 주민들의 삶의 질이 크게 악화됐다"며 “신속통합기획 이후 조합 설립과 시공자 선정 등이 빠르게 진행되고 있다"고 말했다. 이어 “정권이 바뀌면 사업이 다시 지지부진해질 수 있다는 우려가 크다"고 주장했다. 천호동 모아타운 추진 주민 최용병 씨는 “과거 뉴타운 해제 이후 노후 주거환경 속에서 오랜 시간을 버텨왔다"며 “이번만큼은 사업이 중단되지 않고 속도감 있게 추진되길 바란다"고 말했다. 청년 세입자로 참석한 권기현 씨는 “부동산 가격을 잡겠다는 정부 정책을 믿었지만 현실은 집값 폭등과 과도한 대출 규제뿐"이라며 “전세는 씨가 말랐고 월세 부담도 한계치에 도달했다"고 호소했다. 오 후보는 재개발·재건축 정책을 둘러싸고 더불어민주당 정원오 후보를 향한 공세도 이어갔다. 그는 “정 후보 캠프에는 박원순 시장 시절 재개발·재건축을 반대하며 구역 해제를 추진했던 인사들이 그대로 포진해 있다"며 “과거 정책 실패에 대한 반성 없이 공급 확대를 약속하는 것은 진정성이 없다"고 주장했다. 또 정 후보의 1주택자 세금 감면 공약에 대해서는 “공시가격을 올려 세 부담을 폭등시켜 놓고 일부만 깎아주겠다는 것은 팔다리를 부러뜨려 놓고 반창고를 붙여주는 식의 미봉책"이라고 비판했다. 아울러 모아타운과 재개발 사업 과정에서 제기되는 임차인 문제와 관련해서는 “퇴거 과정의 제도적 미비에 대한 고민을 잘 알고 있다"며 “임차인 대책도 함께 논의하면서 억울한 임차인이 없도록 최대한 챙기겠다"고 밝혔다. 한편, 이날 오 후보는 정부의 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상 확대 조치와 관련한 에너지경제신문 질의에 “너무 성급하게 나온 조치가 아닌가 싶다"고 말했다. 이는 정부가 최근 토허구역 내 세입자 낀 주택의 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대했지만, 매수자 자격은 여전히 무주택자로 제한하면서 시장에서 '갈아타기 수요를 사실상 막았다'는 지적이 이어지는 데 대한 답변이다. 오 후보는 “어떤 경우에 어떤 분이 세금을 더 유리하게 낼 수 있을지 기준이 아직 분명하게 설정되지 않은 상태"라며 “향후 어떤 보완 조치가 나오는지 지켜본 뒤 분명한 입장을 내놓는 것이 순서라고 생각한다"고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거를 앞두고 재선에 도전하는 이수희 국민의힘 강동구청장 후보가 강동구 재개발·재건축과 전월세 시장 불안을 핵심 쟁점으로 내세우며 “공급 확대와 도시 경쟁력 회복이 필요하다"고 강조했다. 이 후보는 13일 강동구 천호동 재개발 현장을 방문한 자리에서 에너지경제신문을 만나 최근 전세시장 상황과 관련해 “전세 매물이 거의 없다"며 “한 번 나온 전세가가 시장 가격이 돼버리고, 매물이 부족하니 집주인이 사실상 '갑'이 되는 구조"라고 말했다. 이 후보는 김미경 민주당 은평구청장 후보와 함께 이번 선거의 유일한 여성 기초단체장 공천자다. 4명의 여성 단체장을 배출했던 2022년 지방선거와 비교하면 여성의 정치 참여가 오히려 위축됐다는 평가가 나온다. 변호사 출신인 이 후보는 지난 선거 당시 민주당 양준욱 후보를 꺾고 강동구 역사상 첫 여성 구청장 시대를 연 주인공이기도 하다. 이 후보는 현장에서 최근 전세시장 상황을 언급하며 “84㎡ 전세 매물이 거의 없는 상황에서 특정 단지 전세가 9억원에 거래되자 다음 매물은 10억원에 나오는 식으로 가격이 계속 오르고 있다"며 “매물이 부족하다 보니 집주인이 사실상 가격 결정권을 갖게 된 구조"라고 말했다. 이어 “월세 전환 시 연 4% 기준으로 계산하면 보증금 1억원 상승만으로도 월 부담이 크게 늘어난다"며 “계약 갱신을 앞둔 세입자들이 실제로 불안해하고 있다"고 주장했다. 그러면서 이 후보는 “강남의 초고가 시장은 일부 계층의 리그일 수 있지만 중산층은 살아야 하지 않느냐"며 “아이 교육 문제 때문에 쉽게 지역을 떠날 수도 없는 상황인데 전월세 가격이 따라갈 수 없을 정도로 급등하고 있다"고 지적했다. 또 “서울 집값은 결국 공급이 돼야 안정된다"며 “공급을 틀어막고 시장을 억누르려 했던 정책의 부작용이 전월세 시장 불안으로 이어지고 있다"고 말했다. 이 후보는 특히 천호동 일대 뉴타운 해제 사례를 거론하며 과거 정비사업 정책을 강하게 비판했다. 그는 “천호1구역은 재개발을 통해 새 아파트가 들어섰지만 바로 뒤편은 뉴타운이 해제되면서 주거환경 격차가 극명하게 벌어졌다"며 “주민들이 '그때 해제가 안 됐더라면 얼마나 좋았을까'라고 이야기한다"고 말했다. 이어 “10~15년이 지난 지금은 공사비까지 급등해 과거보다 사업 추진이 훨씬 어려워졌다"며 “지도자의 판단 하나가 지역의 미래를 완전히 바꿔놓는다는 걸 주민들이 체감하고 있다"고 했다. 재개발·재건축 정책 방향에 대해서도 “지난 5년 동안 초기 단계였던 사업들이 조합 설립 등을 지나며 이제 가속도가 붙기 시작했다"며 “오세훈 시장 체제가 이어지면 속도가 더 빨라질 수 있다"고 강조했다. 이 후보는 앞선 6일 선거사무소 개소식에서도 재개발·교통·교육을 중심으로 한 '강남 이상의 도시' 구상을 제시했다. 그는 “4년 전 115억원 횡령 사건으로 혼란에 빠졌던 구정을 정상화했고 공약 이행률 91.7%를 달성했다"며 “GTX-D 강동 유치, 2040 도시계획 마스터플랜 수립, 올림픽파크포레온 공사 중단 해결 등 굵직한 현안을 해결해왔다"고 밝혔다. 또 서울시 최초 IB 교육특구 지정과 GTX-D 조기 개통, 상권 활성화 및 기업 유치를 통한 자족도시 조성을 핵심 공약으로 제시하며 “강동이 단순한 베드타운이 아니라 경쟁력 있는 도시로 도약해야 한다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

다주택자 양도소득세 중과가 재개된 가운데 정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 '세입자 낀 집'의 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하며 매물 잠김 해소에 나섰다. 다만 시장에서는 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 대출 규제와 세제 변수 등이 맞물리면서 비거주 1주택자들이 당장 매도에 나서기보다 향후 실거주를 선택할 가능성이 크다는 분석이다. 13일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 전날 토허구역 내 세입자가 거주 중인 주택에 대해 연말까지 토지거래 허가를 받을 경우 매수자의 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예한다고 밝혔다. 기존에는 다주택자 매물에 한해 허용됐지만 앞으로는 비거주 1주택자와 일시적 2주택자까지 포함해 '세입자 있는 주택 전체'로 확대된다. 다만 매수자는 발표일인 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며 올해 12월 31일까지 허가를 받아야 한다. 실거주는 늦어도 2028년 5월 11일까지 시작해야 한다. 정부는 이번 조치로 시장 내 매물 공급이 늘어날 것으로 기대하고 있음에도 서울 아파트 매물은 감소세를 이어가는 모습이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 다주택자 양도세 중과 시행 직전인 9일 6만8495건에서 13일 기준 6만4383건으로 줄었다. 12일에는 6만3985건까지 감소했다가 일부 반등했지만 여전히 9일 대비 4112건(약 6.0%) 감소한 수준이다. 지역별로는 성북구(-12.3%), 강동구(-12.2%), 송파구(-10.4%), 동작구(-9.5%), 강서구(-8.0%) 등에서 감소폭이 컸다. 강남구 역시 같은 기간 1만8394건에서 1만7832건으로 3.1% 줄었다. 시장에서는 현재 토허구역 규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지되는 상황에서 실거주 유예만 일부 확대돼 실제 거래 활성화 효과는 제한적이라는 평가가 나온다. 특히 고가주택 밀집 지역의 경우 대출 가능 금액이 제한돼 현금 동원력이 충분한 수요층 위주로만 거래가 가능하다는 지적이다. 사실상 '갈아타기 수요'를 차단하는 방향이라는 것이다. 한 시장 관계자는 “실거주 유예 혜택을 무주택자에게만 허용하면서 비거주 1주택자는 집을 팔아도 다시 세입자 낀 매물을 매수하기 어려워졌다"며 “결국 갈아타기 경로를 막은 셈"이라고 말했다. 그는 “대출 규제 완화 없이 실거주 유예만 확대해선 거래 활성화 효과가 제한적일 수밖에 없다"며 “현금 여력이 있는 일부 수요층만 접근 가능한 시장 구조가 되고 있다"고 지적했다. 시장 참여자들 사이에서는 최근 정부의 부동산 정책 조합이 서로 충돌한다는 지적도 나온다. 업계 관계자는 “다주택자 양도세 중과로 매물을 유도하겠다는 취지지만 실제 투자 성향 보유자들은 버티기에 들어갈 가능성이 크다"며 “오히려 상속이나 실거주 사유로 다주택자가 된 사람들만 부담이 커질 수 있다"고 말했다. 이어 “비거주 1주택자의 세 낀 집 매도를 허용하면서도 대출 규제는 유지돼 실수요자 거래가 쉽지 않은 구조"라며 “세 부담 증가가 결국 전월세 시장으로 전가될 가능성도 있다"고 덧붙였다. 현장 분위기도 비슷하다. 서울 강동구 둔촌동 공인중개업소 관계자는 “토허구역 실거주 유예 확대 이후 고령 1주택자들의 매도 상담 문의가 조금씩 늘고 있다"면서도 “실제 급매로 이어질 정도는 아니며 상당수는 세금 부담과 매도 가능 여부를 문의하는 수준"이라고 말했다. 이어 “비거주 1주택자 자체가 많지 않고 대출 규제로 갈아타기도 쉽지 않아 매물이 대거 나오긴 어려울 것"이라고 했다. 정부 역시 이번 조치의 핵심 대상인 비거주 1주택자의 정확한 규모는 별도로 집계하지 못하고 있는 것으로 전해졌다. 이유리 국토교통부 주택정책과장은 12일 브리핑 이후 질의응답에서 “비거주 1주택자 규모를 정확히 파악할 수 없어 이번 조치로 어느 정도 매물이 시장에 나올지 구체적으로 추산하기는 어렵다"고 밝혔다. 다만 강남권 고가 주택을 장기간 보유한 고령층을 중심으로 일부 매물이 출회될 가능성은 열려 있다는 분석도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “비거주 1주택자가 임대차를 끼고 매각할 때 토지거래허가 예외가 적용되면 일부 추가 매물이 나올 가능성은 있다"며 “특히 규제지역 내 고가주택을 보유한 고령층의 경우 전세를 낀 상태로 매각이 가능해지면서 다운사이징이나 차익 실현 목적의 매도를 일부 검토할 수 있다"고 말했다. 다만 함 랩장은 전체적인 매물 증가 효과는 제한적일 것으로 봤다. 그는 “비거주 1주택자는 다주택자보다 양도·보유세 부담이 상대적으로 낮고, '똘똘한 한 채' 성격이 강해 소유와 거주를 분리한 경우가 많다"며 “당장 매도하기보다는 향후 실거주를 통해 절세 요건을 채우려는 수요가 더 많을 것"이라고 설명했다. 이어 “현재 규제지역 대출 규제가 상당히 강화된 상태여서 기존 주택을 매각한 뒤 상급지로 갈아타려 해도 자본 여력이 제한될수록 의사결정이 쉽지 않다"며 “전세대출 상환 압박 같은 추가 요인이 동반되지 않는다면 이번 조치만으로 시장 매물이 급격히 늘어날 가능성은 크지 않다"고 덧붙였다. 전월세 시장 불안 가능성도 제기된다. 이번 조치로 세입자가 거주 중인 주택 거래는 가능해졌지만 유예 기간 종료 이후에는 매수자가 직접 입주해야 하는 만큼 장기적으로 전세 물량 감소를 자극할 수 있다는 지적이다. 특히 강남3구와 용산 등 실거주 선호 지역에서는 기존 전세 매물이 매매 전환 뒤 2년 후 실거주로 이어질 경우 시장에 남는 임대 물량이 줄어들 수 있다는 분석이 나온다. 업계 관계자는 “비거주 1주택자에게 세입자 낀 집 매도는 허용했지만 정작 다시 같은 방식의 매수를 하기는 어렵게 설계돼 있다"며 “결국 시장에서는 '팔 수는 있지만 다시 사기는 어려운 구조'라는 반응이 나온다"고 말했다. 이어 “대출 규제를 유지한 상태에서 매물만 유도하면 결국 급매 압박으로 이어질 가능성이 크다"며 “반면 임대차 시장에서는 전세 공급 감소와 월세 상승 압력이 커질 수 있어 무주택 실수요자 부담은 오히려 확대될 수 있다"고 지적했다. 이 같은 지적에 대해 국토교통부는 “무주택자가 주택을 매입해 실거주하게 되면 기존에 거주하던 전월세 주택이 다시 시장에 공급되는 구조"라며 “전체 임대 물량 총량 측면에서 급격한 공급 감소로 연결된다고 단정하기는 어렵다"고 설명했다. 한편, 정부의 잇따른 규제 완화와 대출 압박 사이에서 갈피를 잡지 못한 무주택 실수요자들 사이에서는 아예 '정책과 무관한 마이웨이'를 택하겠다는 반응도 나온다. 무주택자 A씨는 “상승에 배팅할 사람들은 이미 집을 샀고, 지금 관망하는 이들은 '내가 사면 떨어질까 봐' 걱정하는 사람들뿐"이라며 “결국 영끌(영혼까지 끌어모음)이 아닌 감당 가능한 선에서, 향후 10년은 거주해도 좋을 지역에 실거주 목적으로 매수하는 것이 유일한 해법"이라고 말했다. 그는 “정부 대책이 나올 때마다 갈아타기 사다리가 끊기거나 대출 문턱이 널뛰는 상황에서 결국 '실거주 1채'를 통한 정면 돌파 외엔 방법이 없지 않겠느냐"고 덧붙였다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 서북권 3개 자치구가 교통·개발·복지 분야 공동 협력을 위한 정책 연대에 나섰다. 더불어민주당 소속 서울시장·구청장 후보들은 서북권을 서울의 새로운 성장 거점으로 육성하겠다며 생활권 통합과 광역 협력 강화를 약속했다. 12일 오후 서울 마포구 착착캠프 3층에서 열린 '서울 서북권 3구(은평·서대문·마포) 공동정책 추진 협약식'에는 정원오 더불어민주당 서울시장 후보를 비롯해 김미경 은평구청장 후보, 유동균 마포구청장 후보, 박운기 서대문구청장 후보, 박경미 대변인 등이 참석했다. 정 후보는 이날 “광화문·여의도·강남 중심의 기존 3대 업무지구만으로는 서울의 활력을 더 이상 만들 수 없다"며 “신촌·홍대와 상암·수색·연신내를 연결하는 서북권 업무지구를 조성해 직주근접형 경제 거점으로 육성하겠다"고 밝혔다. 정 후보는 이날 핵심 공약인 'G2 서울' 구상 실현을 위해 서북 3구 협력이 중요하다고 강조했다. 그는 이를 위한 핵심 방안으로 '착착 경제활력존' 구상을 제시하며 화이트조닝과 경제활력지수를 도입해 지역경제 활성화와 일자리 창출, 혁신기업 유치에 기여하는 민간 투자에 대해서는 공공기여 부담을 완화하겠다고 밝혔다. 앞서 정 후보는 이날 오전 서울 동대문구 청량리 일대에서 '서울 공간대전환' 공약을 발표하고 기존 광화문·강남·여의도 중심의 3도심 체계를 청량리·왕십리와 신촌·홍대를 추가한 '5도심·6광역' 체제로 재편하겠다고 밝혔다. 청량리·왕십리는 GTX 기반 동북권 교통·업무 거점으로, 신촌·홍대는 청년·콘텐츠 중심의 서북권 혁신도심으로 육성하겠다는 구상이다. 또 용산·마곡·구로가산·잠실·상암수색·창동상계 등을 6개 광역 중심지로 집중 육성해 서울 전역의 성장축을 확대하겠다고 설명했다. 특히 동북권과 서북권 혁신도심에는 '착착 경제활력존'을 도입해 공공기여와 용적률, 인허가 인센티브를 차등 적용하겠다고 밝혔다. 정 후보는 “충분한 지역경제 활성화 효과가 인정될 경우 최대 50%까지 공공기여 완화를 검토할 것"이라며 “민간 투자자들의 사업성이 높아져 강북권 투자 활성화로 이어질 것"이라고 말했다. 또 “오세훈 시장 시절 사실상 멈춰 있던 서부선과 강북횡단선 사업도 새로운 방식을 통해 조속히 재추진하겠다"며 “서북 3구와 서울시가 함께 지역 경제 활성화와 균형발전을 추진해 나갈 것"이라고 강조했다. 김미경 후보는 “서울 수도권 주민들은 이미 행정구역의 경계를 넘어 생활하고 있다"며 “행정의 경계를 허물고 인접 지자체가 힘을 합쳐 한정된 자원을 효율적으로 활용해야 한다"고 말했다. 이어 “교통·개발 과제가 집중된 서북 3구가 생활권 통합의 선도 모델이 될 것"이라고 밝혔다. 유동균 후보는 “은평·서대문·마포는 생활권이 밀접하게 연결돼 있음에도 정치적 이유로 공동 사업이 늦어진 측면이 있다"며 “교통·환경·문화·복지 전반에서 서울시와 긴밀히 협력해 시민 체감형 정책을 추진하겠다"고 말했다. 박운기 후보는 “서대문·마포·은평은 역사와 생활권을 공유하는 형제 같은 지역"이라며 “교통 같은 광역 현안뿐 아니라 생활밀착형 정책도 공동 추진해 주민들이 체감할 수 있는 변화를 만들겠다"고 밝혔다. 이날 협약에는 △교통·개발 등 서북권 발전 비전 공동 추진 △시민 삶의 질 향상을 위한 혁신 정책 협력 △환경·복지 등 도시문제 공동 대응 등의 내용이 담겼다. 참석자들은 협약서 서명과 교환식을 진행한 뒤 공동 기념촬영을 하며 협력 의지를 재확인했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 '세입자 있는 모든 주택'으로 확대한다. 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 시장에서 제기된 매물 잠김 우려를 완화하고, 비거주 1주택자와 다주택자 간 형평성 문제를 해소하기 위한 조치다. 국토교통부는 12일 광화문 정부서울청사에서 열린 백브리핑에서 토허구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우 매수자의 입주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다. 관련 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법예고된다. 그동안 토허구역에서는 주택을 매입하면 허가 후 4개월 안에 입주해 최소 2년간 실거주해야 했다. 다만 정부는 앞서 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자 매도 물건에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예해왔다. 그러나 비거주 1주택자는 동일한 상황에서도 유예 대상에서 제외되면서 형평성 논란이 제기됐다. 이에 정부는 적용 범위를 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대하기로 했다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 이날 브리핑에서 “실거주 유예가 일부 다주택자 매도 물건에만 적용되면서 형평성 문제가 있었다"며 “세입자가 있어 매도를 고민하던 이들도 보다 적극적으로 매물을 내놓을 수 있도록 하기 위한 조치"라고 설명했다. 이번 조치에 따라 5월 12일 기준 임대차계약이 체결된 주택은 모두 실거주 유예 대상이 된다. 다만 유예를 받기 위해서는 올해 12월 31일까지 관할 지방자치단체에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가 이후 4개월 안에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 마쳐야 한다. 실거주 유예는 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료 시점까지 인정된다. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 하며 이후 2년 실거주 의무는 그대로 유지된다. 정부는 이번 조치가 갭투자 허용은 아니라는 점을 거듭 강조했다. 실거주 의무 자체가 사라지는 것이 아니라 단지 입주 시점만 뒤로 미뤄지는 것이라는 설명이다. 정우진 국토부 토지정책관은 “큰 틀에서 토허제 2년 실거주 의무가 사라진 것은 아니다"라며 “실거주 의무를 약간 뒤로 미뤄주는 효과일 뿐"이라고 말했다. 매수자 자격도 제한된다. 실거주 유예를 받을 수 있는 대상은 발표일인 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정된다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다. 정부는 갈아타기 목적의 거래를 차단하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하기 위한 조치라고 설명했다. 대출 규제 완화 계획은 없다는 입장도 재확인했다. 국토부는 전세가 낀 주택 특성상 보증금 규모가 담보인정비율(LTV)을 초과하면 신규 주택담보대출이 사실상 어렵다고 설명했다. 국토부 관계자는 “세입자 퇴거 시 활용 가능한 생활안정자금 대출은 최대 1억원 수준"이라며 “나머지는 자기자본으로 충당해야 한다"고 말했다. 실거주 의무 위반 시 제재 역시 유지된다. 정부는 입주 의무를 이행하지 않을 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있으며, 허위·부정 거래가 확인되면 허가 취소와 거래 무효도 가능하다고 밝혔다. 시장에서는 이번 조치가 거래 절벽을 완화할 수 있을 것이란 기대와 함께 토허제 실거주 원칙이 사실상 완화된 것 아니냐는 평가도 동시에 나온다. 기존에는 세입자가 있는 주택의 경우 매수자가 4개월 내 입주하기 어려워 거래 자체가 쉽지 않았지만, 앞으로는 무주택자가 전세 낀 주택을 매수한 뒤 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 됐기 때문이다. 정부는 이번 조치로 매물 출회 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 구체적인 효과 규모에 대해서는 신중한 입장을 보였다. 이유리 국토부 주택정책과장은 “서울 비거주 1주택 규모와 관련해 약 83만가구 추정치가 거론되고 있지만 다주택자 물량 등이 함께 포함돼 있어 정확한 통계는 아니다"라며 “실거주 유예 확대가 매물 출회에 일정 부분 기여할 것으로 본다"고 말했다. 전월세 시장 불안 가능성에 대한 우려도 제기된다. 비거주 1주택자 매물이 시장에 나오면서 전세 공급 감소가 발생할 수 있다는 지적이다. 이에 대해 정부는 전세 수요 역시 함께 감소하는 구조라고 설명했다. 이 과장은 “기존 전월세로 거주하던 무주택자가 시장에 나온 물량을 매수하는 구조인 만큼 전세 공급이 하나 줄면 전세 수요도 함께 줄어드는 효과가 있다"며 “시장 균형에 큰 문제는 없을 것으로 보고 있다"고 말했다. 다만 “임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 중저가 주택 위주로 수요가 발생할 가능성은 있다"며 “시장 조정 과정에서 일부 마찰적 부분은 불가피할 수 있다"고 덧붙였다. 정부는 공급 부족 우려에 대해서는 2028년 이후 상황이 다소 개선될 것으로 전망했다. 이 과장은 “2026~2027년은 입주 물량이 다소 적은 상황이지만 2028년부터는 3기 신도시 등 공급 물량이 본격적으로 입주하게 될 것"이라며 “공급 확대를 위해 가용 가능한 수단을 계속 검토하고 있다"고 밝혔다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “비거주 1주택자까지 임대차를 낀 토지거래허가 예외를 적용하면 일부 추가 매물 출회 가능성은 있다"면서도 “대출 규제가 강화된 상황에서 자본 여력이 부족할수록 갈아타기와 매도 결정이 쉽지 않다"고 분석했다. 이어 “다주택자 역시 임대차 승계 매각은 가능해졌지만 양도세 중과가 유지돼 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것"이라고 분석했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“가을 부동산 시장의 매매와 전월세 가격 모두 수요보다 공급이 부족한 이유로 상승 압력을 받을 것입니다. 가장 큰 변수는 유가상승도 물가상승도 고환율도 아닌 정책변수입니다. 정책 변수 중에서도 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 과세가 핵심입니다." 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 서울 서초구 방배동 사무실에서 진행된 에너지경제신문과의 인터뷰에서 향후 부동산 시장을 위와 같이 전망했다. 권 교수는 비수기 철을 맞아 당분간 소강상태를 이어가다가 8월 이후 강남3구·한강벨트와 서울 외곽지를 기준으로 차별적인 장세가 나타날 것으로 내다봤다. 그는 이번 정부의 장기 공급 대책을 긍정하면서도 현실성이 떨어지는 면을 지적했고 단기 공급 대책을 확충할 것을 주문했다. 권 교수는 현재 국토교통부 주거정책 심의위원과 한국부동산융복합학회 회장을 맡고 있다. 그는 부동산학 대부로서 명지대학교 부동산대학원에서 약 20여년간 후학을 양성한 뒤 서강대 일반대학원에서 부동산학을 강의하다 현재는 한성대 일반대학원으로 자리를 옮겼다. 에너지경제신문이 권 교수를 만나 이재명 정부의 부동산 정책 전망과 개선 방향을 들어봤다. 양도소득세 중과 유예가 종료된 지난 10일 이후 부동산 시장 전망에 대해 권 교수는 “강남3구와 한강벨트 인근 고가아파트는 소강상태를 보일 것"이지만 “중서민 주택이 많은 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로), 서대문이나 은평구는 여전히 지금과 같이 강세를 보이는 거래가 이어질 것"이라고 전망했다. 전월세 가격에 있어서는 “매물 부족 현상과 수요 증가로 인하여 가격 상승 압력을 받고 있지만 6월·7월 비수기철을 맞이하여 당분간 소강 상태를 이룰 것"이라고 내다봤다. 비수기철이 끝난 8월부터는 매매가 시작되면 고가아파트 위주로 상승세는 꺾이지만 여전히 높은 가격수준에서 거래될 것으로 봤다. 중서민층 주택가는 가을 부동산 시장에서도 여전히 상승 압력을 받으면서 강세를 보일 것으로 예상했다. 전월세시장도 마찬가지로 공급부족에 의해 가격 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 권 교수는 부동산 시장의 향방을 6·3 지방선거 이후 7월 달에 논의될 부동산 과세가 결정할 것으로 봤다. 그는 “비거주 1가구 1주택에 대해 규제를 압박한다고 해서 매물이 증가하는 효과는 기대보다 낮을 수 있다"고 짚었다. 이어 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 기준을 명확히 해야 시장에 혼란이 적을 것이라고 설명했다. 비거주 주택에 대한 개념에 대해 권 교수는 “내가 살다가 지방으로 전출 갈 경우에도 전세를 구할 수밖에 없고, 반대로 전세 끼고 샀다가 나중에 실입주하는 경우, 또는 상속이나 증여로 비거주 주택이 생기는 경우도 있을 것"이라며 다양한 사례가 있을 수 있음을 언급했다. 그는 “OECD 30개 국가 중에서 GDP 대비 부동산 조세 부담률은 우리나라가 4.5%이고 재산세는 낮은 편"이라면서도 “재산세만 내는 것이 아니라 취득세, 보유세, 양도세, 증여세, 상속세 등을 모두 합치면 지금 OECD 30개 국가 중에서 3위권 내일 것"이라고 설명했다. 서울에 살고자 하는 수요가 압도적인 만큼 세제를 통한 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 설명이다. 권 교수는 “2025년도 국가 데이터처 자료에 의하면 전체 결혼건수는 24만건, 서울은 4만9000건 이상"이라며 “서울에 4만9000가구 이상 주택이 있어야 하지만 부동산114 자료에 의하면 올해 입주물량은 2만7000호 예상되므로 입주물량이 부족한 상황"이라고 말했다. 정부의 어떤 규제 정책이 있더라도 당분간 이런 상황은 지속될 것으로 봤다. 그는 “2차 베이비부머 세대들의 자녀들이 결혼을 앞두고 있기 때문에 결혼 건수가 많아지면 자녀 수도 늘어나고 생산인구도 증가한다"며 “여기에 1인 가구의 증가나 지방에서 전입된 인구를 합치면 수요는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 권 교수는 135만가구를 공급한다는 9·7 대책에 공감하면서도 실현 가능성을 지적했다. 그는 “135만가구 물량은 1기 신도시의 4.62배나 되고 분당 신도시의 14배나 되는 양"이라며 “유가 급등으로 인해 도심지 정비사업은 생각보다 사업 추진이 늦어지면서 입주물량도 뒤로 밀릴 가능성이 높다"고 설명했다. 1·29 대책에 있어서도 당장 착공해 입주할 수 있는 물량이 한정돼있다고 지적했다. 권 교수는 “과천 경마장이나 태릉선수촌 부지 등은 이전할 부지도 정하지 않은 상태지만, 이전한다고 하더라도 경마장의 토지 보상 문제가 적어도 2년은 갈 것"이라며 “건물 짓는데 적어도 2년, 철거 등을 고려하면 아무리 빨라도 5~6년은 걸리기 때문에 2030년까지 착공물량으로는 어렵다"고 설명했다. 공급 대책은 중장기 대책으론 바람직 하나 단기주택 공급 대책을 마련해야 한다고 강조했다. 단기주택 공급 대책은 빠르면 3개월, 늦어도 1년 내에 입주 물량으로 들어올 수 있는 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활주택, 준주택으로 분류되는 오피스텔 공급 촉진을 하라는 것이다. 이러한 비아파트 부문의 활성화가 가능하려면 두 가지 전제가 필요하다고 설명했다. 첫째, 일정 면적 이하는 주택 수에서 배제해야 한다는 것이다. 권 교수는 “5평, 10평짜리 주택을 살 경우 다주택자로 분류가 되면 누가 사겠냐"며 “다주택자들이 내놓는 5평, 10평짜리를 사는 사람은 사는 순간 청약통장 가입 자체가 주택 보유 기간이 제로가 돼 청약 통장 사용을 못한다"고 설명한다. 수요를 자극해야 공급이 늘기 때문에 이런 부분의 규제를 완화해야 한다는 것이다. 둘째, 전세제도에 대한 보호대책을 보다 확충해야 한다는 점이다. 그는 “전세사기 사건이 발생한 2021년 이후 아파트 선호 중심으로 바뀌었다"며 “보증금의 일정 부분 약 10% 내지 20%를 주택 토지 보증 공사에 예치하고 잔여 부분은 임대인에게 돌려주고 해당 부분에 대해서는 이자를 지급하는 에스크로 제도를 도입해 안정성을 높여야한다"고 설명했다. 권 교수는 “단기주택 공급 조치와 9·7 대책과 1·29 대책이 실현된다면 중장기적으로 주택시장을 안정시킬 수 있을 것"이라며 “규제가 능사는 아니며 시장이 원하는 방향으로 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 하는 정책이 우선"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울시장 선거를 앞두고 재건축·재개발·리모델링·모아타운·지역주택조합 업계가 한자리에 모여 규제 완화와 금융 지원 확대를 한목소리로 요구했다. 국민의힘 서울시장 후보인 오세훈은 “서울시의 원칙은 정비사업을 통한 주택 공급 확대"라며 원론적 공감 의사를 밝히면서도, 선거법상 한계를 이유로 구체적 공약 제시는 자제했다. 다만 “지난 5년 동안 서울시에 어떻게 하면 주택을 신속하게, 더 많은 물량을 공급할 것인지에 거의 미쳐 있었다고 해도 과언이 아니다"라며 자신의 공급 확대 기조를 거듭 강조했다. 11일 오후 서울 종로구 관철동 교원챌린지홀에서 열린 '오세훈이 응원합니다! 한국도시및지역계획학회·전국재건축조합연대·서울재개발조합연합회·서울리모델링협회·서울모아타운연합·전국지역주택조합연합회 대표자 연석회의'에는 정비사업 추진위원회·조합 관계자 등 약 300명이 참석했다. 행사에서는 재건축초과이익환수제(재초환), 이주비 대출 규제, 리모델링 정책 소외, 지역주택조합 구조개선 등 각 분야 현안이 집중적으로 제기됐다. 오 후보는 행사 모두발언에서 “후보들마다 원하는 것은 다 해주겠다고 말하지만 정치인은 말보다 그동안 걸어온 발걸음과 행보를 보고 판단하는 게 가장 정확하다"며 “지난 5년간의 행보를 보면 앞으로 어떤 방향으로 갈지 충분히 짐작하실 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축은 물론 리모델링까지 포함해 모든 정비사업의 핵심은 어떻게 하면 서울시에 더 많은 주택을 더 빨리 공급할 것인가였다"며 “서울시민들이 '주거지옥'에서 벗어날 수 있도록 하는 데 집중하겠다"고 강조했다. 오 후보 측은 이날 간담회와 함께 최근 발표한 공급 확대 구상도 재차 강조했다. 앞서 오 후보는 지난 7일 △인허가 절차를 통합·단축하는 '쾌속통합 트랙' △행정 검토 지연을 줄이기 위한 'AI 사전 검증 시스템' △용도지역 상향 및 공공기여 완화 등 지역별 인센티브 확대 방안을 공개한 바 있다. 이날 가장 강도 높은 요구는 재건축초과이익환수제 개선이었다. 박경룡 전국재건축조합연대 대표는 “서울 집값은 실제로 100% 가까이 올랐는데 국토부 기준은 정상 주택가격 상승분을 30%만 반영해 사실상 내지 않아야 할 부담금을 부과하는 구조"라며 “미실현 이익에 세금을 물리는 현재 제도는 현실과 괴리돼 있다"고 주장했다. 이어 “개발이익환수법은 부담률이 20%인데 재초환은 50%로 형평성에도 맞지 않는다"며 “폐지 또는 획기적 개선이 필요하다"고 말했다. 재건축 조합들은 임대주택 기부채납 구조도 문제 삼았다. 박 대표는 “시가로는 1000억원이 넘는 임대주택을 서울시에 넘기는데 실제 보상은 100억원 수준"이라며 “최소한 건축비 수준은 현실화해야 한다"고 주장했다. 또 최근 강화된 금융 규제를 언급하며 “이주비 대출이 막히면 정비사업은 사실상 올스톱"이라고 호소했다. 재개발 조합 측에서는 '1+1 분양' 기준 통일 요구가 나왔다. 최형용 서울재개발조합연합 대표는 “조합마다 추가 분양가 기준이 제각각이라 갈등이 발생한다"며 “서울시 차원의 통일 기준이 필요하다"고 건의했다. 모아타운과 가로주택정비사업 관계자들은 금융 접근성 문제를 핵심 과제로 지목했다. 오해현 서울모아타운연합회 대표는 “대형 재개발과 달리 소규모 정비사업은 대형 건설사 참여가 적고 보증 구조도 취약해 대출금리가 높다"며 “정책기금 규모 확대와 이주비 대출 규제 완화가 절실하다"고 말했다. 그는 “공사비 급등과 금융비용 증가로 원주민들이 사업을 포기하고 떠나는 상황까지 발생하고 있다"고 전했다. 리모델링 업계는 서울시가 재건축 중심 정책에 치우쳐 있다고 지적했다. 진광복 한국리모델링주택연합회 관계자는 “용적률 300~400% 수준의 고밀 단지들은 현실적으로 재건축이 어렵고 리모델링 외 대안이 없는 곳이 많다"며 “서울시가 리모델링을 단순한 자산증식 수단으로 볼 것이 아니라 노후 공동주택 안전 문제 차원에서 접근해야 한다"고 주장했다. 이어 “리모델링 전담부서 신설과 서울형 리모델링 지원체계 마련이 필요하다"고 요청했다. 지역주택조합 업계는 “서울시 정책에서 소외돼 왔다"고 토로했다. 김광수 전국지역주택조합연합회 자문위원은 “서울시에만 지역주택조합 사업장이 100곳 이상이고 조합원도 4만5000세대가 넘는다"며 “일부 부실 사업장 문제 때문에 전체 사업이 부정적으로 취급되고 있다"고 주장했다. 특히 “사업성이 없고 추진위 사무실조차 없는 지주택 사업 때문에 다른 재개발 사업까지 막히는 사례가 있다"며 “잘되는 사업장은 패스트트랙으로 지원하고 부실 사업장은 과감히 정리해야 한다"고 말했다. 이에 대해 오 후보는 “재개발은 재개발대로, 재건축은 재건축대로, 리모델링과 지주택도 각각의 어려움이 있다는 점을 잘 알고 있다"고 화답했다. 이어 그는 “다만 단체 간에도 이해관계가 충돌하는 부분이 있어 이 자리에서 구체적인 약속을 하기엔 한계가 있다"며 원론적 답변에 무게를 뒀다. 오 후보는 특히 리모델링 업계의 불만에 대해 “재건축과 리모델링은 경쟁 관계 성격이 있다"며 “박원순 전 시장 시절 정비사업 규제가 강하다 보니 리모델링으로 방향을 튼 단지들이 많았고, 이후 서울시가 정비사업 촉진 기조로 전환하면서 상대적으로 소외 현상이 있었다"고 설명했다. 이어 “남산타운 사례 등을 보면 이제는 마냥 소외된 상황만은 아니다"라고 말했다. 지역주택조합에 대해서도 “그동안 대형 사고와 피해 사례가 많았던 것은 사실"이라면서도 “서울시 행정의 목표는 선의의 피해자를 최소화하는 데 있다. 잘되는 사업장은 지원하고 문제 사업장은 정리해야 한다는 취지에는 공감한다"고 밝혔다. 오 후보는 행사 말미에 “서울은 이미 여유부지가 부족한 도시"라며 “재개발·재건축·모아타운·리모델링·지주택 등 어떤 형태든 정비사업을 통해 주택 물량을 신속히 공급하는 것이 서울시 기본 원칙"이라고 강조했다. 이어 “경제성을 최대한 높이고 갈등을 최소화하면서 사업을 빠르게 추진할 수 있도록 하는 것이 서울시 역할"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“세금 폭탄이다." “집값 폭락 온다." “서민도 피해 본다." 다주택자 양도소득세 중과 유예가 9일 종료된 데 이어 이재명 대통령이 연일 부동산 세제 개편을 예고하면서 장기보유특별공제(장특공) 논쟁이 달아오르고 있다. 오는 7월 세제개편안 발표를 앞두고 시장은 술렁이고, 곳곳에서 '세금 폭탄론'이 나오고 있다. 불을 먼저 당긴 건 최혁진(비례·무소속) 의원이다. 지난달 비거주 기간 공제를 없애고 3년 이상 보유·2년 이상 거주한 1주택자에 한해 거주 기간에 따라 16∼80%의 공제율을 적용하는 소득세법 개정안을 대표발의했다. 이재명 대통령 대선캠프에서 두 차례 민생경제 공약 설계에 관여했고, 문재인 정부 청와대 비서관을 지낸 그는 스스로를 “이재명 대통령의 개혁 방향을 가장 잘 아는 사람 중 하나"라고 소개한다. 청와대와의 사전 교감은 없었다. 불이 번지면 정부가 고를 수 있도록, 먼저 돌을 맞겠다는 계산이다. “왜 앞에서 돌 맞냐"는 보좌관들의 만류에도 그는 개의치 않았다. 그는 “누군가는 돌을 맞아야 한다. 돌이 날아오는 걸 보다 보면 어느 방향에서 오는지 보이잖나"라고 했다. 정부 대신 돌을 먼저 맞았으니, 이제 정부가 어느 수위에서 어떤 보완책을 고를지 찬찬히 볼 차례라는 얘기다. 지난 8일 국회에서 최 의원을 만나 장특공 개현에 대한 오해를 하나씩 풀었다. 세금이 어떻게 매겨지는지부터 짚어야 한다. 최 의원이 만나는 사람마다 같은 질문을 받는다고 했다. “'야, 내가 12억 투자해서 16억 됐는데 16억에 세금 때려가지고 40% 내면 투자한 돈까지 다 뺏기는 거야?' 이런 얘기하는 사람들까지 있어요. 아니잖아요." 과세 대상은 시세 차익, 즉 양도 차익에 한정된다. 12억에 집을 사서 16억이 됐다면 4억에 대해서만 세금이 붙는다. 12억 이하는 비과세다. 현행 장특공은 1세대 1주택자에게 보유기간 공제 최대 40%, 거주기간 공제 최대 40%를 합산해 최대 80%를 공제한다. 최 의원의 개정안은 보유기간 공제를 없애고, 그 40%를 거주기간 쪽에 얹었다. 2년 이상 거주 시 16%부터 시작해 10년 이상 거주하면 80%까지다. 최대치는 그대로다. “10년간 실거주한 사람은 지금이랑 똑같이 80% 공제받아요. 아무 불이익이 없어요. 불이익이 생긴다고 이야기하는 분들은 주거용이 아니라 투자용 목적으로 가지고 있었던 사람이에요." 최 의원 본인 재산공개 내역에는 강원 원주 단구동 현진에버빌6차 아파트 한 채(공시가 2억5000만원)가 있다. 장애 자녀의 층간소음 문제로 아래층에서 민원이 계속되자 1층으로 옮겨온 집이다. 7~8년째 살고 있다. “우리 원주에 12억짜리 아파트가 어딨겠어요. 저는 장특공 해당이 아예 안 돼요." 고향에서도 비슷한 오해를 받는다고 했다. “제 고향에서도 '그렇게 하면 어떡해, 우리 집 2억 올랐는데'라는 얘기 들어요. 그래서 비과세야, 해당 안 돼라고 보여주면 깜짝 놀라요. 12억 이상의 고가 주택에만, 거기서도 양도 차익에 대해서만 과세하는 거잖아요. 해당되는 사람은 얼마 없어요." 12억이 넘는 고가 주택은 수도권 특정 지역에 집중돼 있다. 지방에서 '폭탄'이라는 반응이 쏟아지는 건, 자신에게 해당도 안 되는 얘기를 해당하는 것처럼 받아들이는 탓이라는 설명이다. 물가 인상분을 반영해야 하니 과세해선 안 된다는 주장도 나온다. 최 의원은 “퍼센티지(%)가 착시 효과를 일으키기 쉽다"고 잘라 말했다. “100억짜리 집이 10년 동안 20% 올라서 120억이 됐다 치면, 20억을 번 거예요. 10년 동안 20억을 월급으로 벌려면 연봉 2억씩 한 푼도 안 써야 해요. 근데 이걸 물가 인상이 20%니까 과세하면 안 된다고 하면 말이 됩니까." 재산 규모별로 같은 퍼센트가 다른 의미를 갖는다는 점도 짚었다. 재산 100억짜리가 4% 오르면 4억이고, 연 2000만원 버는 사람이 20% 오르면 400만원이다. 격차는 더 벌어진다. 퍼센트가 같다고 형평성이 있는 게 아니라는 얘기다. “부동산 투자는 이미 물가 인상분 이상의 기대 수익률을 보고 들어가는 거잖아요. 고구마 장사도 마찬가지예요. 500만원 투자해서 500만원 건졌다고 그 500만원에 소득세 안 낸다고 하면, 대한민국에 누가 세금을 내겠어요." 가만히 앉아서 번 돈에 공제까지 달라는 주장에 대해서도 단호했다. 15억짜리 집이 10년 뒤 25억이 됐다면, 세금 40%를 내고도 6억은 손에 쥔다. 거기에 보유기간 공제 40%까지 챙기겠다는 건 다른 얘기다. “땀 한 방울 안 흘리고 번 돈에 세금 내는 건 당연한 거예요. 근데 거기서 또 공제를 가져가겠다는 건, 저는 도둑놈 심보라고 생각합니다." 해외 장기 출장처럼 불가피하게 거주 못 하는 경우를 예외로 인정해야 한다는 반론도 있다. “부득이하게 몇 년 집을 비우면, 대부분 전월세를 놓아요. 임대 수익이 발생하고 있는데 거기에 시세 차익까지 공제해줘야 하는 이유가 뭐예요. 예외적인 사례를 다 들어가기 시작하면 이 법은 갈 수가 없어요." 원점에서 시작하는 게 맞다는 입장이다. 실거주자에게는 최대 80%까지 공제를 확실하게 보장하고, 보유만으로 시세 차익을 노리는 행위에는 혜택을 주지 않는다는 원칙이다. “실거주자에 대한 주거권 보장은 헌법상 행복추구권과 맞닿아 있어요. 장기 거주를 장려하는 건 국가가 당연히 해야 할 일이고, 거기에 공제의 명분이 나오는 거죠. 보유만으로는 명분이 없어요." 이 법안으로 피해를 볼 사람은 전체 국민의 1~2%라는 게 최 의원의 계산이다. 90% 이상은 아예 적용 대상이 아니고, 12억 이상 고가 주택을 실거주로 오래 보유한 7~8%는 오히려 이득이다. “근데 그 1~2%가 대한민국에서 굉장히 강한 스피커들이에요. 국회의원 중에도 있을 거고, 고위 공직자 중에도 있을 거고, 언론사 사주 분들 중에도 있을 거예요. 그러니까 담론에서 강도가 차이가 있는 거죠. 덕분에 저는 언론에 많이 나오고 있고요." “서민 아들들이 군대 가서 나라 지키는데, 한국은행에 지킬 돈도 없는 사람들이에요. 부자들도 낼 거 내고 돈 버는 모습을 보여주는 것, 그게 국민 통합의 시작 아닙니까." 김하나 기자 uno@ekn.kr, 박서현 인턴기자