대우건설은 최대 10년간 거주할 수 있는 '운정신도시 푸르지오 더 스마트' 공공지원 민간임대주택의 견본주택을 7일 개관한다고 6일 밝혔다. 단지는 경기도 파주시 운정3지구 A-8블록에 들어설 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 9개 동, 총 552세대 규모로 공급된다. 타입별 공급 세대 수는 △59㎡A 138세대 △59㎡B 55세대 △59㎡C 35세대 △79㎡A 45세대 △79㎡B 85세대 △79㎡C 61세대 △79㎡D 13세대 △79㎡E 33세대 △84㎡A 85세대 △84㎡S-1 1세대 △84㎡S-2 1세대로 구성돼 있다. 해당 단지는 최대 10년간 세금과 이사 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있는 공공지원 민간임대주택이다. 계약 갱신 시 임대료 인상률은 최대 5%로 제한돼 장기적인 주거비 부담을 덜 수 있다. 또한 선택형 임대조건을 마련해 최초 계약 시 개인 상황에 맞춰 임대보증금과 월 임대료 비중을 조정할 수 있도록 했다. 일반공급 표준형 기준 임대료는 전용 59㎡ 보증금 1억8000만원에 월 임대료 25만4000원이다. 전용 79㎡는 보증금 2억1000만원으로 월 임대료는 38만7000원이다. 전용 84A㎡는 보증금 2억2700만원에 월 임대료 39만6000원으로 책정됐다. 단지가 조성될 운정신도시는 GTX-A 운정중앙역이 인접해 있다. 2028년 예정된 완전 개통 시 강남까지 약 30분 내 이동이 가능할 전망이다. 이외에도 경의중앙선 운정역, 수도권 제1순환고속도로, 서울문산고속도로, 제2외곽순환도로(예정) 등이 가까워 서울 및 수도권 주요 도시로의 접근성이 뛰어나다. 또, 단지 인근에는 해오름공원과 도래공원 등 대규모 녹지 공간이 자리하고 있으며, 파주의 대표공원인 운정호수공원도 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다. 중심상업지구를 비롯해 하나로마트, 홈플러스 등 다양한 쇼핑·편의시설도 인접해있다. 초·중·고교를 모두 도보로 통학 가능한 '학세권' 입지도 특징이다. 단지 바로 앞에는 운정해오름초가 위치하며, 다율중과 2026년 3월 개교 예정인 다율고 등도 근거리에 있다. 단지 내부는 남향 위주 단지 배치로 채광과 통풍을 극대화했고, 일부 세대에는 4베이, 대형 드레스룸, 광폭 주방, 팬트리, 알파룸 등을 적용했다. 실별 온도 제어 시스템으로 난방비 절감이 가능하며, 욕실에는 바닥난방이 적용된다. 주방에는 효율적인 조리 환경을 제공하는 3구 가스쿡탑과 발로 조작 가능한 절수형 싱크수전이 설치된다. 커뮤니티 시설로는 넓은 마당이 있는 커뮤니티 광장, 이웃과 함께 작물을 재배할 수 있는 주민 텃밭, 아이들의 안전한 등·하교를 위한 키즈스테이션 등이 조성된다. 또한 그리너리 라운지에는 피트니스클럽, GX클럽, 골프클럽, 스크린골프, 그리너리카페 등이 마련될 예정이다. 운정신도시 푸르지오 더 스마트의 견본주택은 파주시 다율동 1041-9번지에 위치해 있다. 입주 예정일은 2026년 6월이다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

“전세가 주변 시세에 비해 지나치게 싸다거나 핑계를 대고 표준계약서를 쓰지 않겠다는 집 주인을 조심해라. 월세도 사기가 빈번하니 마찬가지로 주의해야 한다. 정부가 마련한 체크리스트를 활용해 계약 전 꼼꼼히 살펴 보면 도움이 될 것이다." 정부의 전세사기 대책 실무를 총괄하는 한성수 국토교통부 전세사기피해지원단장의 말이다. 한 단장은 지난달 23일 에너지경제신문과의 인터뷰에서 전세사기를 피하고 만약에 당했을 경우 대처하는 방법 등을 알려줬다. 전세사기에 대한 사회적 경각심이 높아졌지만, 피해는 여전히 이어지고 있다. 지난 9월 한 달 동안만 843명의 전세사기 피해자가 새로 결정됐을 정도이다. 그러나 전세사기피해자지원특별법이 지난 5월 31일 일몰됨에 따라, 6월 이후 새로 전세계약을 체결한 경우에는 법적 보호를 받을 수 없게 됐다. 이에 따라 사전 예방의 중요성이 한층 커진 상황이다. 한 단장은 “전세사기를 당했다고 신고하는 피해 건수가 줄어드는 추세이긴 하지만, 계약을 할 때 항상 방심하지 말아야 한다. 전세는 물론, 전세사기 피해자의 10% 정도는 월세에서 발생하니 월세 계약 시에도 체크리스트를 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다. 한 단장이 속한 국토부 전세사기피해지원단은 피해자 신청 접수 시 피해자 인정과 일상 회복을 지원하는 역할을 수행하는 임시 조직이다. 피해자와의 소통부터, 전세사기피해지원위원회 개최 주선과 피해자로 결정될 경우 관계기관에 통보해 주택도시기금의 저리 대출 지원 등을 담당하고 있다. 또 한국주택토지공사(LH)를 통해 우선매수권을 양도받아 경매 차익을 피해자에게 돌려주는 역할도 수행한다. 통상 피해보증금은 최우선변제금으로 약 30% 수준만 회복 가능하지만, LH의 매입 제도를 활용하면 최대 78%까지 회복할 수 있다. 한 단장에 따르면, 전세사기 피해는 일반적으로 계약 종료 시점에서 인지되는 경우가 많다. 계약이 만료돼 보증금을 돌려받아야 하는 시점에서 집주인과 연락이 닿지 않아 금전적인 피해를 입게 된다는 설명이다. 전세계약 기간이 보통 2년임을 고려하면, 2023년 10월에 최초 계약한 세입자가 올해 10월에 피해 사실을 알게 되고 전세사기지원단을 찾게 되는 수순이다. 한 단장은 “다세대·오피스텔 단지에서는 한 세대의 계약자에게서 문제가 발생했을때 그 단지의 모든 세입자에게 소문을 통해 전세사기 피해가 알려지기도 한다"며 “피해 사례가 발생하면 증거를 최대한 수집한 뒤 각종 지원책을 활용해야 한다. 지원을 받기 위해서는 사기인지 미반환인지 판단할 수 있는 증거자료의 충분한 확보가 필수적이다"라고 말했다. 이어 “증거를 수집할 때는 사기나 기망 의도를 판단할 수 있는 자료를 제출하는 것이 가장 중요하며, 신청 후에는 75일 이내에 심의가 진행된다"고 덧붙였다. 전세사기 예방을 위해서는 국토부가 지난 8월 배포한 체크리스트를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 한 단장은 “청년들을 비롯한 개인이 모든 사항을 직접 확인하기는 어려운 만큼, 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋다"며 “특히 '3·3·3 법칙' 중 필수 항목인 △임차 주택의 권리관계 확인 △전세보증보험 가입 가능 여부 확인 △계약 시 공인중개사의 정상 영업 여부 등을 반드시 확인해야 한다"고 강조했다. 특히 주변 시세조사를 하지 않고 집주인의 말만 믿고 계약했다가 피해를 입은 사례가 많다. 예컨대 “이 집이 20억인데 1억 못 돌려주겠냐"는 식의 집주인의 말을 믿고 계약했다가 보증금을 돌려받지 못하는 이들이 다수라는 것이다. 또 주변 시세 대비 가격을 1~2억원 대비 낮게 책정해주겠다며 주택임대차표준계약서 작성을 회피하는 경우도 조심해야 한다. 한 단장은 “값이 지나치게 싸면 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 의심해야 한다"고 조언했다. 국토부가 배포한 안심계약 체크리스트는 계약 전·계약 시·계약 후 3단계로 총 25개 항목으로 구성됐다. 2년간의 피해 사례를 토대로 제작된 만큼, 이를 따르면 대부분의 사기 피해를 예방할 수 있다고 한 단장은 강조했다. 체크리스트는 전국 공인중개사협회와 지자체의 협조를 얻어 현장에 배포되고 있다. 또, QR코드를 통해서도 쉽게 확인할 수 있다. 젊은 세대의 피해 예방을 위해 유튜브 쇼츠 등 온라인 홍보도 병행하고 있다. 정부는 전세사기 예방 강화를 위해 서울·경기·인천·대전·부산·대구 등 전국 6개 지역에 전세사기 피해지원센터도 함께 운영하고 있다. 내년부터는 법 개정을 통해 예방 기능을 강화한 '안전계약컨설팅 제도'를 추가 도입할 예정이다. 공인중개사를 직접 배치해 등기부등본과 권리관계 확인, 유의사항 안내 등을 지원받을 수 있게 한다는 방침이다. 한 단장은 “전세사기 예방이 무엇보다 중요한 만큼 단 한 명의 피해자라도 줄이기 위해 최선을 다하고 있다"며 “안심계약 체크리스트에 명시된 25가지 항목을 직접 확인하기 어려울 수 있는 만큼, 내년부터 시행되는 안심계약 컨설팅 제도를 국민들이 적극 활용해주길 바란다"고 말했다. 또, 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입이 필수적이라고 한 단장은 덧붙였다. 전세사기 예방 모바일 앱(APP)을 활용하면 해당 주택의 시세, 악성 임대인 여부, 보증보험 가입 가능성 등도 손쉽게 확인할 수 있다. 전세가율이 90~100% 수준으로 집값과 전셋값이 비슷할 경우도 함께 주의해야 한다. 집값 하락 시 매매가가 전세가보다 낮아져 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있어서다. 과거 '빌라왕'을 비롯한 무자본 갭투자 사례에서는 감정평가나 시세를 조작해 전세가를 부풀리는 수법이 있었지만, 최근 제도 개선으로 이러한 방식은 상당 부분 차단됐다. 한 단장은 “2023년에 발생한 전세사기 사건을 계기로 경각심이 높아졌고, 언론의 사기수법 보도와 정부의 제도 개선, 정보 공개 확대, 신탁사기 예방 등으로 사기 건수가 감소 추세에 있다"고 말했다. 정부가 무자본 갭투자를 차단하기 위해 HUG의 보증 한도를 기존 100%에서 90%로 축소하고, 임대인 정보와 세금 체납 내역을 공개하는 등 정보 비대칭 해소를 위한 제도 개선을 추진한 결과라는 설명이다. 제도의 악용을 막기 위해 신탁사기 방지를 위한 관련 법 개정도 병행했다. 다만 한 단장은 “전세사기특별법이 일몰된 지난 6월 이후 최초 계약한 피해자 발생 시 지원 가능 여부에 대해서는 국회 결정 사항이라 단정할 수 없다"고 밝혔다. 최근 증가세인 월세 계약 시 보증금과 관련해서도 주의가 필요하다. 지금까지 피해자로 인정된 3만 4천 명 중 약 10%가 월세 보증금을 돌려받지 못한 사례라서다. 따라서 월세 역시 보증금이 안전하지 않으므로 등기사항증명서를 비롯한 안심계약 체크리스트 항목을 반드시 확인할 필요가 있다고 한 단장은 강조했다. 아울러 지원단은 향후 전세사기 피해 예방을 위해 전세보증보험 가입 절차를 개선한다는 방침이다. 현재는 계약 후 계약서를 지참해야 가입 가능 여부를 안내받을 수 있으나, 앞으로는 계약 전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있도록 변경한다는 계획이다. 계약금을 낸 뒤 가입이 불가할 경우 계약금을 잃을 수 있다는 허점이 있어서다. 또, 전세사기피해지원위원회의 피해자 인정과 관련해서도 앞으로는 부결 시 통지문에 근거 조항을 명시하고, 보완 방법을 상세히 안내할 계획이다. 한 단장은 “이재명 정부 들어 여당과 협의해 피해지원센터 컨설팅 법안과 불법 건축물 매입·양성화 법안을 추진 중이다"라며 “집주인이 연락 두절될 경우 소방시설 문제 등에 대해서는 소방청이 개입해 빠르게 조치할 수 있도록 권고하는 법안도 함께 마련하고 있다. 국회와 협의해 최대한 조속히 시행될 수 있게 할 것"이라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

우리 경제의 혈맥을 담당하는 은행권이 여전히 부동산이라는 안전지대 속에 머물러 있다. 금융감독원 통계에 따르면 지난해 말 기준, 국내 은행권의 원화 대출 중 부동산 관련 대출 비중은 70%에 육박했다. 이는 은행 여신의 10원 중 7원이 주택담보대출 또는 부동산 개발자금으로 흘러 들어가고 있다는 뜻이다. 지난 5년간 이 구조는 거의 변하지 않았다. 금리 인상기에도, 경기 둔화기에도, 은행들은 가장 손쉬운 길을 선택했다. 담보가 있고 리스크관리가 용이한 부동산 대출이 주요 대출 대상이었다. 하지만, 이런 단기 안정성 추구는 국민경제 전체로 보면 '안정된 퇴행'에 가깝다. 실물경제로 자금이 적시에 공급되지 않으면 기업의 혁신 투자가 위축되고, 일자리 창출 여력도 줄어든다. 가계의 자산은 부동산으로 쏠리며 사회적 양극화가 심화된다. 부동산 가격 상승은 중산층을 잠식하고, 젊은 세대에게는 '내 집 마련'조차 요원한 목표가 된다. 결국, 은행의 안정이 국민경제의 불안으로 전이되는 역설이 형성된 것이다. 은행권이 생산적 금융을 실현하는 첫 출발점은 평가 역량의 혁신이다. 과거 벤처 붐 시절, 많은 자금이 기술력만을 믿고 투입됐으나 부실로 끝났다. 반면 오늘날의 '기술 금융'은 동일한 벤처 대출이라도 기술 가치 평가에 근거한 정밀한 심사체계를 바탕으로 운용된다. 이는 성공적인 생산적 금융의 안전판이 된다. 은행이 단순히 자금을 공급하는 '대출기관'이 아니라, 산업을 분석하고 리스크를 공유하는 '투자기관'으로 진화해야 하는 이유이다. 다음으로 제도적 유인이다. 현재 은행들은 BIS 비율 규제에 따라 대출자산의 위험가중치에 맞춰 자기자본을 확보해야 한다. 문제는 벤처기업 등에 대한 위험가중치가 400%로 책정되어 있다는 점이다. 선진국 대비 과도하게 높은 수준이다 보니, 은행들이 같은 자본으로 더 많은 대출을 할 수 있는 안전한 부동산으로 쏠리는 것은 당연지사다. 만약 정부가 벤처·혁신기업 투자에 대한 위험가중치를 120% 수준까지 낮추면, 은행으로서는 동일한 자본으로 더 큰 투자 여력을 가지게 된다. 이는 생산적 금융으로의 전환을 유인하는 '보이지 않는 손'이 될 수 있다. 또한, 지역금융 강화도 필요하다. 일본은 2000년대 초부터 '관계형 금융(Relationship Banking)'을 통해 지방은행이 중소·중견기업과 장기적 거래관계를 유지하도록 지원했다. 대출 대상 기업의 신용등급뿐 아니라 현장 방문, 기술력, 고용 안정성 등을 종합적으로 평가하는 이 방식은 지역경제의 회복탄력성을 높였다. 관계형 금융을 지원하기 위한 제도적 뒷받침으로서 정부의 보증 지원 활성화가 시급하다. 신생 벤처기업이나 중소기업은 담보가 부족하거나 신용이 충분히 평가받지 못해 금융 접근성이 낮다. 이에 정부가 일정 부분 대출에 대해 보증을 서서 은행의 리스크 부담을 줄여주면 은행이 보다 적극적으로 성장 가능성 있는 기업에 투자할 수 있다. 은행 내부의 체질 개선도 병행되어야 한다. 국내 은행 인력의 다수가 여전히 담보평가, 채권관리, 소매금융 영업에 집중되어 있다. 기술평가, 산업 분석 등 생산적 금융의 핵심 역량을 갖춘 전문인력이 절대적으로 부족하다. 신용리스크를 평가할 수 있는 데이터와 알고리즘을 개발하고, 산업별 전담 심사팀을 구성하는 것이 향후 10년의 은행 경쟁력을 결정할 것이다. 생산적 금융의 전환은 단순한 '투자 확대'가 아니다. 우리 경제의 자원배분 구조를 바꾸는 패러다임의 개혁이다. 적절히 운용된 생산적 금융은 다음과 같은 거시경제적 파급 효과를 가져올 것이다. 첫째, 기업 투자가 확대되어 고용이 창출되고, 가계소득이 증가한다. 이는 소비와 세수를 늘려, 경제의 선순환을 유도한다. 둘째, 은행 수익구조가 다변화되어, 부동산 경기 변동에도 흔들리지 않는 안정적 구조가 가능해진다. 셋째, 기술 금융과 벤처투자를 통한 혁신기업 성장으로 국가 경쟁력이 강화된다. 넷째, 금융과 산업의 연계가 강화되면서 자본시장의 깊이가 한층 두터워진다. 궁극적으로 금융은 국민의 부로 이어질 때 그 존재 가치를 갖는다. 국민경제가 더 이상 부동산과 대출금리에 의해 좌우되지 않기 위해서는, 은행의 자금이 창의와 도전, 생산과 혁신의 현장으로 흘러가야 한다. 유동성과 리스크 회피가 아닌, 신용과 감별력으로 먹고 사는 '원래의 금융'으로 돌아가야 한다. 이제는 손쉬운 담보에 안주하던 시대를 넘어, '평가할 줄 아는 은행', '투자할 줄 아는 금융'이 우리 경제의 새로운 성장 모멘텀이 되어야 할 때이다. 부동산 담보가 아니라 기술과 신용으로, 이자수익이 아니라 성장성과 가치로 승부하는 은행이야말로 국민이 진정으로 신뢰하는 미래형 은행이다. 서지용

“건설 현장에서 사람이 넘어지잖아요? 그럼 인공지능(AI)이 위험을 감지해 경보를 울립니다." 5일 오전 경기도 고양 킨텍스 제7·8 전시장에서 열린 '스마트건설·안전·AI 엑스포(EXPO)'. 이 곳을 찾은 이들에겐 3D업종의 대명사로 취급받는 건설업의 미래가 AI와 로봇으로 어떻게 변하게 될 지에 대한 밑그림이 펼쳐졌다. AI가 산업재해를 예방하고 자재 운반을 로봇이 대신해 비용·시간을 절약하는 현장 무인화 기술이 대거 선보였다. 드론으로 디지털 지도를 만드는 등 건설 산업 전반에 확산된 '스마트 기술'의 향연이었다. 이날 행사장에는 세부적으로 △모듈러 △BIM(건설정보모델링) △플랫폼 △드론 △로봇 등 다양한 건축 관련 최첨단 신기술들을 보여주는 부스들이 설치돼 있었다. . 특히 올해는 참가사들이 안전 관련 기술을 예년보다 다양하게 선보였다는 게 참석자들의 설명이다. 현장에서 만난 한국도로공사 부스 관계자는 “이재명 정부 들어 안전을 강조하는 분위기라 이전 행사보다 안전 관련 기술을 많이 선보인 편"이라고 전했다. 실제 이날 현장에서 가장 눈에 띄는 부스는 한국토지주택공사(LH)의 AI를 이용한 산재 예방 기술 시연이었다. CCTV 영상을 AI가 분석해 근로자가 위험에 빠지면 대응하는 AI 안전 대응체계였다. 한 시연자가 공사 현장에서 쓰러지는 장면을 연출하자 커다란 모니터에는 AI가 이를 위험 신호로 인식해 즉시 경고를 발산했다. LH 관계자는 “전국 건설현장과 매입임대주택에 설치된 각종 CCTV 영상과 IoT 센서 데이터를 분석해 위험한 상황이 예측되면 스피커 음성이나 문자메시지로 즉각 대처할 수 있도록 시스템을 구축 중"이라며 “근로자가 개구부 등 위험 구역에 접근하면 경고를 보내고, 긴급 상황이 발생했을 때는 구조 요청을 가능하게 했다"고 설명했다. 이어 “다만 현재는 오탐 가능성이 있어 정확도를 높이기 위한 추가 장치를 탑재해 시스템을 고도화할 계획"이라고 덧붙였다. LH는 또 건설현장 고도화를 위해 △삼성전자와 협력한 AI 홈 기반 모듈러 주택 솔루션 △건설 BIM 기술 활용을 위한 통합관리 플랫폼 △디지털화를 위한 건설정보 관리 소프트웨어 △AI 모바일 CS통합관리시스템 등도 함께 선보였다. 도로공사의 드론을 이용한 작업 통제 시스템 등을 선보였다. 산재를 줄이기 위해 드론을 활용해 사람의 움직임을 감지, 위험한 상황이 벌어질 경우 즉시 현장 감독자가 작업을 멈추고 근로자의 안전을 확보할 수 있는 통합 플랫폼을 개발하고 확인한 의사결정자가 근로자를 제지할 수 있는 통합 플랫폼 시스템을 개발하고 있다"고 설명했다. 디지털 지오펜스(가상 울타리)를 구축해 위험한 구역에 장비를 차고 들어가면 알람이 울리는 등 사고가 발생할 수 있는 구역 진입을 막는 기술도 마련한다는 방침이다. 또, 도로공사는 건설현장 효율화를 위해 드론과 UGV(무인 지상 차량)가 AI로 길을 학습하며 시공 공사 현장의 지형을 스캔해 디지털 지도를 제작하는 기술도 고도화하고 있다고 설명했다. 고속도로의 유지보수를 위한 고하중 양팔로봇도 개발 중이다. 현대건설과 삼성물산이 공동 개발 중인 스마트 자재 운반 로봇도 눈길을 끌었다. 네모난 틀에 바퀴가 달리고 그 위에 자재를 쌓을 수 있도록 설계된 이 로봇은 이미 현장에서 시범 적용돼 테스트를 받았다. 자재 운반 과정에서 카메라로 사람들이나 다른 로봇을 인식해 자동 회피하면서 최적 경로를 찾아 빠른 시간 내에 정확하게 필요한 곳에 도착해 작업 효율을 높일 수 있다. 해당 부스 관계자는 “이 로봇은 현대건설의 인천 청라 하나드림타운 현장과 삼성물산의 반포 래미안 트리니원 현장 등에 시범 적용된 바 있다"며 “현재 전진·후진·좌우 이동·상하 조정 등 자동 테스트를 수행한 후 가동 중이다. 2027~2028년 경에는 수직 운반 기능을 추가 탑재해 활용도를 늘리려 한다"고 말했다. 이밖에 GS건설이 자회사 자이가이스트에서 제작한 목조 단독주택 모듈도 선보였다. 모듈형 주택은 시공 시간이 매우 짧고, 친환경 자재·시공이 가능해 미래 주택의 유형으로 주목받고 있다. 실제 내부를 둘러보니 일반 주택과 다를 바 없이 잘 꾸며져 있었다. GS건설 관계자는 “모듈러 건축의 단점으로 고비용 문제가 지적되지만, 석조나 PC(프리캐스트 콘크리트) 공법은 운반비나 기술비 등 비용이 많이 드는 반면 목조는 그런 단점이 없다"며 “아직은 중·고층 건물에는 적용이 어렵지만 단독주택 분야에서는 경쟁력이 높다. 현장 작업이 최소화돼 훨씬 안전하고, 철근과 콘크리트를 사용하지 않아 친환경성도 뛰어난 게 장점이다. 건축 공사 기간이 단축되는 만큼 소비자 입장에서의 만족도도 높을 것"이라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 정부의 산재 감축 기조에 발맞춰 건설현장 안전 강화와 건축 효율화를 위한 신기술을 한자리에서 선보이는 행사가 열렸다. 특히 올해는 처음으로 '스마트건설 안전 선포식'을 열고, 모듈러·로봇·드론 등 다양한 첨단 기술을 전시했다. 국토교통부는 5일 'AI와 함께하는 스마트건설, 더 안전한 미래로'를 주제로 경기도 고양 킨텍스 제7·8전시장에서 3일간 열리는 '스마트건설·안전·AI EXPO' 개막식 행사를 진행했다. 올해로 6회째를 맞는 행사에서는 △스마트건설 챌린지 시상식 △창업 아이디어 공모전 시상 △스마트건설 안전선포식 △스마트건설 얼라이언스 총회 등이 진행된다. 특히, 올해는 이 정부의 '산재 제로' 의지에 발맞춰 정부와 건설사, 건설현장 근로자가 함께하는 '스마트건설 안전 선포식'을 처음으로 열었다. AI 모델링 등 첨단 장비를 통해 건설 현장의 위험 요인을 사전에 감지하고 예측해 안전사고 제로를 달성하겠다는 다짐이다. 이를 위해 현장에서는 △모듈러 △BIM(건설 정보 모델링) △플랫폼 △드론 △로봇 등 다양한 기술이 활용되고 있다. AI 기반 디지털 전환을 통해 교량 등 현장 관리를 강화하고, 기존 인간 업무에 기술을 접목해 실수를 줄이며 효율을 높인다는 방침이다. 실제로 안전 관련 분야는 예년보다 다양한 기술이 전시됐다. 이날 참석한 한 공공기관 관계자는 “이재명 정부 들어 안전을 강조하는 분위기라, 이전 행사보다 안전 관련 기술을 많이 선보인 편"이라고 전했다. 구체적으로, 이날 한국주택토지공사(LH)는 AI를 기반한 근로자 안전 대응체계를 마련해 직접 시연했다. 근로자가 쓰러졌을 때 CCTV 영상을 AI가 분석해 위험을 감지·알려주는 시스템을 마련한다는 취지이다. 이날 LH가 준비한 시연에서는 작업자가 쓰러지는 시늉을 하자 AI가 인식해 경고하는 모습을 볼 수 있었다. 또, LH는 삼성전자의 AI 홈 솔루션을 적용한 51㎡ 규모의 AI 홈 기반 모듈러 주택 솔루션도 함께 선보였다. 모듈러 주택은 부재를 사전 제작해 현장에서 조립하는 게 특징으로, 토목·주택공사를 동시 진행해 시공 기간을 약 2~30% 단축할 수 있다. LH는 이날 모듈러 주택에 스마트싱스 기반 AI 홈 솔루션을 적용해 AI 가전과 냉난방·공조시설 등의 효율성을 높였다고 강조했다. 이밖에 LH는 △건설 BIM 기술 활용을 위한 통합관리 플랫폼 △디지털화를 위한 건설정보 관리 소프트웨어 △안전 대응체계를 위한 계측관리 시스템 등도 함께 선보였다. GS건설은 행사장에 자회사 자이가이스트에서 제작한 목조 단독주택 모듈을 전시했다. 자이가이스트는 GS건설이 2020년 100% 출자해 설립한 모듈러 주택 전문 계열사다. GS건설 관계자는 “석조나 PC(프리캐스트 콘크리트) 공법은 운반비나 기술비 등 비용이 많이 들지만, 목조는 그런 단점이 없어 특히 단독주택 분야에서 경쟁력이 있다"고 설명했다. GS건설은 맞춤형 설계를 지원해 활용성을 높인다는 방침으로, 실제 내부를 둘러보니 일반 주택과 다를 바 없이 잘 꾸며져 있었다. 현대건설과 삼성물산이 공동 개발 중인 스마트 자재 운반 로봇 로봇도 눈길을 끌었다. 두 회사는 자재 운반 과정에서 인력 간섭을 최소화하며 작업 효율을 높이기 위해 야간 운반이 가능한 로봇을 개발 중이다. 이를 통해 작업 강도를 완화하고 운반 기술을 고도화해 근로자의 산재 피해를 줄인다는 계획이다. 해당 로봇은 현대건설의 인천 청라 하나드림타운 현장 등에 시범 적용된 바 있다. 두 회사는 2027~2028년까지 로봇 플랫폼을 구축하고 연동한다는 계획이다. 이밖에 국가철도공사는 이날 행사에서 현재 개발 중인 '무정차 승하차' 기술을 소개했다. 해당 기술은 열차가 중간역에 정차하지 않고도 승객의 승하차를 가능하게 하는 시스템이다. 중간역을 신설해도 전체 운행시간이 늘어나지 않는 것이 특징이다. 이와 함께 자기부상 및 전자기 추진 기술을 활용해 시속 1000㎞/h 이상으로 주행 가능한 미래형 초고속 교통수단 '하이퍼튜브'도 선보였다. 상용화 시 전국을 1시간대 생활권으로 연결할 수 있을 것으로 공사는 기대하고 있다. 김윤덕 국토부 장관은 개회사를 통해 “현재 가장 중요한 테마가 AI로, AI가 무서운 속도로 발전하고 있다"며 “건설 산업에서도 AI를 매개로 새로운 기술을 시도하며 변화를 추구한다는 게 매우 중요한 과업이다. 새로운 변화를 추구하는 AI 기술이 산업 발전 뿐 아니라 안전에서도 많은 성과를 내길 바란다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 10·15 부동산 대책 시행 이후 시장이 실수요자 중심으로 재편되며 상대적으로 저렴한 지역을 중심으로 '풍선 효과'가 나타나고 있다는 얘기가 돌고 있다. 동탄·구리, 인천 등 비규제지역의 수요가 확산되면서 매물이 소진되고 가격도 들썩이고 있다는 것이다. 에너지경제신문이 직접 돌아 본 해당 지역 현장은 거래가 다소 늘어나는 등 활성화된 것은 사실이지만 아직 가격이 오르는 등 장세가 뜨거워진 상황은 아닌 것으로 확인됐다. 게다가 현장 전문가들은 이러한 풍선효과가 일시적일 가능성이 크다며, 과열된 추격 매수보다는 시장 안정세를 지켜볼 필요가 있다고 조언했다. 5일 부동산 업계에 따르면, 최근 자금이 부족한 실수요자들을 중심으로 △경기 화성시 동탄구 △안양시 만안구 △용인시 기흥구 △구리시 △남양주시 △부천시 △인천 송도 등에서 대체 수요가 확산되고 있다. 지난달 정부가 서울 전역과 분당·과천·하남 등 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정하고, 주택담보대출 한도와 담보인정비율(LTV)을 낮추는 등 10·15 부동산 대책을 시행한 후 나타나고 있는 후폭풍이다. 대표적인 풍선 효과 수혜 지역으로는 토지거래허가제 지정 직후 상급지로 부상한 동탄과 구리가 거론된다. 게다가 그동안 집값이 떨어지던 인천 송도·청라 등의 지역도 신축 아파트를 중심으로 매물이 빠르게 소진되며 집값 오름세가 이어질 것 같다는 현장 분위기가 형성되고 있다. 실제로 지난 3일 찾은 경기도 구리 지역 부동산 중개업소들은 손님이 끊이지 않았다. 구리시 A 중개업소 관계자는 “토지거래허가구역 지정 이후 e편한세상 인창 어반포레가 약 1억원이 올랐다"며 “오늘은 주 초반이라 다소 조용하지만 지난 주에는 방문 고객이 많았고 내일부터는 다시 문의가 늘어날 것 같다"고 전했다. 이 관계자는 “구축은 가격 상승 폭이 크지 않고 대부분 갭투자를 낀 매물인 반면 신축일수록 거래가 빠르고 가격 반영도 즉각적"이라며 “현재 거래 물량이 많지 않은 상황인데, 일부 단지는 전부 소진된 곳도 있다"고 덧붙였다. 인근 B 중개업소 관계자도 “구리의 경우 18평대 브랜드 아파트를 5억원 초반대에 살 수 있었지만, 현재는 6억~7억원대로 올라섰다"며 “5억원 초반대 매물을 찾으려면 방 두 개에 거실이 없거나 저층 등 조건이 좋지 않은 매물 정도만 남아 있는 상황"이라고 설명했다. 이와 함께 분위기가 우중충하던 인천 부동산 시장도 다시 활기를 띠고 있다. 토허제 지정 이후 신혼부부를 비롯한 실수요자들이 서울에서 인천으로 이동하는 움직임이 뚜렷해서다. 실제로 현지 공인중개소에서는 “서울에서 온 손님이 많다"는 전언이 나온다. 청라 지역의 C 공인중개소 관계자는 “인천은 아직 전체적으로는 보합세지만 신축 단지를 중심으로는 확실히 분위기가 다르다"며 현재는 급매물이나 저가 매물이 주로 소화되는 단계이다. 인천은 공급과 청약 물량이 많았던 탓에 입주 4년 이상 된 단지에서 매도하려는 사람이 늘고 있다. 최근 서울에서 온 신혼부부들이 인천을 많이 찾는 만큼, 이런 저가 매물들이 정리되면 점차 집값이 오를 것"이라고 전망했다. 인근 D 부동산 관계자도 “이제 구축 단지가 많고 브랜드 아파트가 적어 메리트가 떨어지지만, 신축 단지는 여전히 수요가 있고 갈아타기 수요도 꾸준하다"며 “국세청과 청사 입주로 인해 관공서 종사자 중심의 매수가 많이 늘었다. 7호선 연장 등 교통 호재는 이미 가격에 반영됐지만, 인프라 개선에 따라 실거주 수요가 유입되고 있다"고 설명했다. 이같은 '풍선 효과'는 통계적으로도 나타나고 있다. 한국부동산원 조사 기준 10월 4주 화성시의 주간 아파트값 상승률은 0.00%에서 0.13%로 올랐다. 구리시도 0.10%에서 0.18%로 확대됐다. 인천은 부천을 제외하면 올해 내내 하락세를 보였으나, 토허제 이후 동구 등이 0.06%에서 0.07%로 소폭 오르며 반등 조짐을 보이고 있다. 매물도 빠르게 소진되고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면, 지난 3일 기준 구리시의 매물은 한 달 전보다 9.1% 감소해 2583건에서 2349건으로 줄었다. 화성시는 14259건에서 13633건으로 4.4% 감소했다. 인천도 4만5974건에서 4만4922건으로 매물이2.3% 줄었다. 다만 주간 실거래가를 살펴보면 뚜렷한 상승세는 볼 수 없었다. 지난달 20일 계약된 '토평신명' 전용 64.98㎡는 11억9000만원에 거래돼 직전 대비 1억9500만원(19.6%) 급등했다. 같은 날 거래된 '구리역 한양수자인 리버시티' 역시 9억500만원으로 3000만원(3.4%) 상승한 가격에 거래됐다. 구리 'e편한세상 인창어반포레'는 지난달 16일 전용 59.92㎡가 9억1000만원에 거래되며 직전 거래보다 2000만원(2.2%) 뛰었다. 반면 'e편한세상 인창어반포레' 전용 84.99㎡는 지난 31일 11억3000만원에 거래되며 1700만원(–1.5%) 하락했다. '토평마을 e편한세상' 전용 84.59㎡ 역시 지난달 18일 10억5000만원에 판매돼 가격이 5000만원(–4.5%) 떨어졌다. 지난달 28일 거래된 '토평신명' 전용 84.63㎡는 직전 대비 1억9000만원(–16.0%) 하락한 10억원에 손바뀜했다. 동탄은 상대적으로 오름세가 두드러졌다. '동탄역롯데캐슬' 전용 84.97㎡는 지난달 27일 1억2000만원(9.0%) 상승한 14억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. '동탄역반도유보라아이비파크 8.0' 전용 65.97㎡도 같은 달 20일 10억8500만원에 계약돼 직전 대비 4500만원(4.3%) 올랐다. '동탄역센트럴푸르지오' 전용 59.45㎡도 지난달 25일 4000만원(5.8%) 오른 7억2900만원에 손바뀜해 신고가를 새로 썼다. 다만 일부 단지에서는 하락세도 나타났다. '동탄역반도유보라아이비파크 7.0' 전용 73.65㎡는 지난달 18일 3000만원(-2.8%) 하락한 10억6000만원에 새 주인을 찾았다. 동탄역센트럴상록아파트' 전용 59.96㎡는 같은달 23일 7억4500만원에 거래돼 직전 대비 가격이 2200만원(–2.9%) 하락했다. 인천도 신축 위주로 오름세를 보였다. 서구 '호반써밋1차' 전용 72.54㎡는 지난달 19일 6억4500만원에 거래돼 4700만원(7.9%) 상승한 가격에 손바뀜했다. '루원호반베르디움더센트럴' 전용 73.17㎡는 같은 달 25일 3100만원(5.5%) 오른 5억9000만원에 계약됐다. 같은 날 '검단신도시모아엘가그랑데' 전용 59.42㎡는 1900만원(3.5%) 오른 5억6900만원에 거래됐다. 반면 '루원호반베르디움더센트럴' 전용 73.17㎡는 지난달 27일 4100만원(–6.9%) 하락한 5억9500만원에 거래됐다. '호반써밋1차' 전용 72.21㎡도 같은 달 24일 500만원(-0.8%) 하락한 6억5000만원에 판매되는 등 일부 단지에서는 가격 조정이 나타났다. 전문가들은 그러나 '풍선 효과'가 오래가지 않을 것으로 전망했다. 동탄·구리 등 실수요 중심 외곽 지역은 투자 수요가 많지 않아 장기적으로 시장이 안정될 가능성이 높다는 것이다. 단기간 풍선효과로 집값이 급등하더라도 이후 조정을 거치며 손실을 볼 수 있다는 지적도 함께 나온다. 또, 외곽 지역은 일반 아파트에 비해 선호도가 낮은 주상복합 비중이 높은 점도 자산 가치 측면에서 부담 요인이 될 수 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “현재 호가 상승은 투기 수요보다는 규제지역의 반사효과, 즉 상대적인 풍선효과로 볼 수 있겠지만 그 규모가 크다고 보긴 어렵다"며 “상대적으로 두 지역을 비교했을 때, 규제지역과 비규제지역을 놓고 보면 규제지역에 거주하려던 분들이 자금 사정이 맞지 않으니 부득이하게 비규제지역을 선택할 수밖에 없어 잠깐 수요가 많아지는 것으로, 일시적인 쏠림 현상으로 봐야 할 것 같다“고 말했다. '똘똘한 한 채'가 대세인 만큼 외부 투자나 투기 수요가 유입될 만큼 매력적인 지역으로 보기는 어렵다는 것이다. 풍선 효과는 단기간 나타나는 현상인 만큼 시간이 지나면 완화될 거라는 전망으로, 현 단계에서 규제를 확대할 필요는 없다는 시각이다. 윤 위원은 “생애 최초 구입자라면 대출 한도를 조금 더 받을 수 있으니까 상대적으로 부담이 덜하겠지만, 그렇지 않은 분들은 집을 사기가 부담스러울 수밖에 없다"며 “특히 10억원 이하 구간은 LTV 40%가 적용되니, 어느 정도 가격이 안정화될 가능성이 크다고 보고 있다"고 설명했다. 이어 “지금 거래가 어느 정도 이루어진 상황이라 단기간에 매물이 많이 나오긴 어렵지만, 어쨌든 거래는 계속 발생할 수밖에 없다. 그래서 올해 하반기까지는 조금 지켜보고, 매수하려는 분들은 내년 상반기부터 움직이는 게 낫지 않나 본다"며 “현재는 매도자 우위 시장이지만, 점차 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성도 있다고 보고 있다"고 말했다. 김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수는 “풍선효과는 당분간 지속될 가능성이 있다"면섣 “지금은 실수요자보다는 자금이 부족한 사람들이 집을 마련하기 위한 대체 지역으로 동탄이나 구리를 선택하고 있다. 금리도 내려가고 있으니까 이런 지역에 대한 투자는 당분간 이어질 것 같다“고 말했다. 이어 “지금 시장에 들어오는 사람들은 '집값이 오른다'고 판단하는 이들"이라며 “다만 너무 급하게 쫓아가며 사는 건 자금 계획이나 상황을 충분히 고려하지 못할 수 있으니, 추격 매수는 자제하는 게 바람직하다"고 조언했다. 김 교수는 “과거에도 집값은 한 번 오르고, 조정됐다가 다시 오르는 흐름이 반복됐다"며 “지금은 그렇게 쭉 이어질 만큼의 매수세가 많지는 않기 때문에, 예전처럼 대세 상승기로 이어지긴 어려워 보인다. 공급 확대에 대한 신호가 강력하게 나오면 시장이 어느 정도 진정되지 않을까 생각된다"고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

BS한양이 인천 미추홀구 용현학익 2-2블록 인하대역1구역 도시개발사업지를 자체사업으로 시공하는 '인하대역 수자인 로이센트'가 청약을 앞두고 분양시장을 달구고 있다. 지난 4일 에너지경제신문이 직접 찾아가 봤다. 수도권 지하철 수인분당선 인하대역 1번 출구에서 도보로 공사 현장 입구까지 약 8분 정도 걸렸다. 단지가 들어서는 용현학익 2-2블록 도시개발사업은 인하대 인근 12만8185㎡ 부지에 상업복합시설과 주거시설 인프라를 조성하는 사업이다. 특히 최근 용현학익 도시개발사업지는 현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨 등 대형 건설사 3곳이 컨소시엄 시공을 통해 총 6개 단지 규모의 '시티오씨엘'이 들어서는 곳으로도 유명한 지역이다. 시티오씨엘은 작년부터 순차적으로 입주를 시작해 현재까지 3개 단지가 입주를 마친 상황이다. 인하대역 수자인 로이센트는 용현학익 도시개발사업지에서도 역세권 입지 측면에서 지역 중심 아파트인 시티오씨엘보다 강점이 있다고 평가받는다. 시티오씨엘 단지 대부분이 인하대역에서 도보로 15분 이상 걸려 역세권으로 분류되기 무리인 반면 인하대역 수자인 로이센트는 도보로 10분 이내로 이동 가능하다. 용현학익 도시개발사업지에서 인하대역 수자인 로이센트보다 역 접근성이 뛰어난 아파트는 인하대역 3번 출구와 바로 인접해 초역세권 입지를 갖춘 한 곳 뿐이다. 또 해당 아파트가 2016년 6월에 입주해 이제 10년차 단지로 준신축 단지로 접어드는 반면 이번에 분양하는 인하대역 수자인 로이센트는 2029년 입주 예정으로 도시개발사업지 개발 호재에 따른 기대 효과를 노릴 수 있는 것도 강점이다. 교육환경도 우수해보였다. 수도권 이공계 명문으로 소문난 인하대학교가 대로변 블록 건너편에 도보 10분거리에 있다. 단지 내 세대 배정 학교인 인천용학초등학교가 단지를 나와 역시 길 하나를 건너 도보 5분 거리에 들어서 있는 초품아 아파트다. 견본주택을 찾은 소비자들은 개발이 활발한 인천학익 블록에서 역과 인접한 최신축 단지에 학교도 가깝다는 최신축 단지의 공급에 관심을 보였다. 인근 송도 지역에서 거주 중이면서 견본주택을 찾은 한 중년 부부는 “자녀들도 분가하고, 이제 송도 학교에서 굳이 가까운 아파트에 살 필요가 없어 학익 지구에서 분양하는 이 단지에 청약을 생각 중"이라며 “아직 이 지역이 한창 개발이 진행 중이라 인프라가 부족한 면은 있지만 입주 시점엔 더 좋아져 있을 것이라고 생각한다"고 말했다. 반면 책정된 분양가를 놓고 고민 중인 이들도 눈에 띄었다. 인근 아파트에서 왔다는 한 주부는 “현재 우리 아파트도 나름 신축 아파트인데 분양가가 더 비싸다"며 “한번 집을 옮겨볼까 싶어 와봤는데 가격 때문에 망설여진다"고 말했다. 인하대역 수자인 로이센트는 전용 84㎡(34평)과 101㎡(42평) 두 가지 타입으로 구성되는데 평균 분양가가 각 7억원과 8억원 수준으로 책정됐다. 단지와 가장 가까운 신축 단지인 인천SK뷰는 84㎡가 10월 31일 5억5500만원, 101㎡은 지난달 25일 6억1500만원에 실거래됐다. 인근 신축 대비 1억5000만원에서 2억원 가까이 비싼 가격에 분양가가 나온 셈이다. 현장에서 만난 한 젊은 부부는 “분양가가 비싼 측면은 있지만, 어짜피 서울과 수도권이 규제로 묶였는데 인천 쪽은 규제가 덜하니 대출도 여유있고, 이 지역이 학교 다니기가 좋아 입주 이후에 가격은 더 오를 것 같다"며 “일단 청약 당첨이 되는게 먼저고, 당첨이 되면 그 이후에 더 생각해 보겠다"고 말했다, 임진영 기자 ijy@ekn.kr

GS건설이 3분기 연결 기준 매출 3조2080억원, 영업이익 1485억원을 기록했다. 매출은 전년 동기 대비 3.2% 증가했고, 영업이익은 81.5% 급증했다. GS건설은 4일 공정 공시를 통해 매출 3조2080억원, 영업이익 1485억원, 신규 수주 4조4529억원을 기록했다고 잠정 경영 실적을 발표했다. 올해 3분기 매출은 3조 2080억원으로 전년 동기(3조1092억원) 대비 3.2% 증가했다. 3분기 누적 기준으로는 9조4670억원으로 전년 동기(9조4774억원) 수준을 유지했다. 또, 3분기 영업이익은 1485억원으로 전년 동기(818억원) 대비 81.5% 급증했다. 3분기 누적 영업이익도 3809억원으로 전년(2457억원) 대비 55.0% 늘었다. 고원가율 주택사업 현장이 종료되고 인프라 수익률이 오르며 전체 사업본부의 원가율이 안정화된 덕분이라고 회사는 설명했다. 특히, GS건설의 3분기 부채비율은 239.9%로 전년말 250.0% 대비 10.1%p 하락한 수치를 기록했다. 3분기 신규수주는 4조 4529억원으로 3분기 누적 12조3386억원을 기록해 실적 목표인 14조3000원 대비 86.3%를 달성했다. 건축주택사업본부에서 5836억원 규모인 쌍문역서측 도심공공주택 복합사업과 5536억원 규모인 신길제2구역 재개발정비사업 등을 수주한 게 대표적이다. 인프라사업도 1100억원 규모인 부산항 진해신항컨테이너부두1-1단계 2공구 등을 수주하며 실적을 이끌었다. GS건설 관계자는“수익성에 기반한 선별 수주와 경쟁력 우위 사업에 대한 전략적인 사업 포트폴리오를 토대로 시장의 변화에 유연하게 대응함과 동시에 미래를 위한 성장기반 안정화를 적극 추진해 나갈 것"이라고 밝혔다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울 아파트의 재건축은 '로또 당첨'이라는 신조어를 낳을 정도로 새로운 부의 창출원으로 대접받는다. 조합원은 물론 일반 분양 물량에 당첨될 경우에도 엄청난 이득을 챙길 수 있기 때문이다. 지금도 서울 전역의 낡은 아파트·저층 주거지역에서 재건축·재정비 사업이 꾸준히 추진디는 이유다. 특히 분양가 상한제 적용 구역에서 새 아파트를 분양할 경우 수십억원의 차익도 기대돼 일반 분양시 수십만명이 몰리는 일은 이제 흔한 일이 됐다. 그러나 아파트 재건축·재정비 사업은 생각보다 쉽지 않다. 서울 시내 주택 공급 물량을 늘리기 위해 서울시와 정부가 안전진단 관련 규제를 사실상 폐지하는 등 꾸준히 장려하고 있지만 사업 인허가를 받더라도 최소 10년은 잡아야 한다. 또 주민들간 이해 관계가 맞지 않아 분란이 일어나면 수십년이 걸리는 사례도 흔하다. 복마전이라고 불릴 정도다. 서울 아파트 재건축의 요지경 속으로 들어가보자. 대한민국에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리다. 2023년 완공된 래미안 원베일리는 1978년에 입주한 신반포 3차 아파트 등을 재건축했다. 45년만에 재건축이 완료된 것이다. 원베일리 뿐만 아니라 우리나라 아파트 시장을 주도하는 단지는 재건축 단지가 대부분이다. 원베일리 인근의 반포주공 아파트 재건축 단지들인 래미안 퍼스티지와 반포자이는 2000년대 후반 3세대 신축 아파트의 시작을 알린 아파트다. 래미안 퍼스티지는 반포주공 2단지를 재건축 했고, 반포자이는 반포주공 3단지를 재건축 했다. 반포주공 2단지와 3단지도 1978년에 입주해 재건축이 완료되기까지 31년이 걸렸다. 반포주공 아파트 중 가장 규모가 큰 1단지는 1973년에 입주했고, 5007세대 규모의 '디에이치 클래스트'로 재건축하는 공사가 한창이다. 디에이치 클래스트는 2027년 11월 입주 예정으로 재건축이 완료되기까지 무려 54년이 걸렸다. 이처럼 우리나라 아파트들은 재건축을 마치기까지 빨라도 최소 30년이 시간이 기본적으로 소요되고, 40년에서 50년 이상의 세월이 지나야 재건축을 마치는 경우도 부지기수다. 또 재건축을 추진한지 수십년이 지났지만 잠실주공5단지나 대치동 은마아파트의 경우처럼 여전히 재건축이 언제 완료될 것인지 가약이 없는 단지들도 있다. 아파트 재건축에 이렇게 오래 세월이 걸리는 것은 기본적으로 재건축을 위한 제반 행정 절차가 복잡하기 때문이다. 우선 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따라 택지조성사업이 완료된 아파트는 입주한지 20년이 지나야 재건축 기본 연한을 채우게 된다. 또 재건축을 추진하려면 지자체로부터 정비구역으로 지정을 받아야 한다. 재건축을 위한 첫 공식적인 단계로, 정비구역으로 지정을 받으면 법적으로 재건축 추진이 가능해진다. 이러한 관청의 행정 절차엔 보통 1~2년 정도가 걸린다. 이후에는 재건축 조합을 설립해야 한다. 조합은 실질적으로 재건축 사업을 관리하는 시행자다. 그러나 조합이 결성됐다고 해서 해당 단지의 재건축을 조합이 일방적으로 추진할 수 없다. 조합은 토지와 건물 소유자들의 동의를 일정 비율 이상 얻어야 설립 인가가 난다. 재건축은 75% 이상 주민 동의를 얻어야 하는데 바로 이 시점에서 재건축이 하염없이 늦어진다. 같은 단지 내에서도 아예 재건축을 반대하는 주민들도 존재한다. 각자 이해 관계가 다르고, 아예 하지 말자는 이들도 많기 때문에 설득하고 조정하는 데 오랜 시간이 소요된다. 예컨대 보통 고령자들의 경우 자신이 살아있을 때 재건축이 될지 여부에 대한 확신이 없다. 대부분 현직에서 은퇴한 경우가 많아 매달 정기적으로 들어오는 현금 수입이 적다. 이런 상황의 고령자들은 특히 요즘 재건축 공사비가 급격히 상승하면서 최소 수천~수억원대에 이르는 분담금을 낼 여력이 안 되기에 재건축에 반대하는 경우가 많다. 실제로 '만년 재건축 후보 단지'인 대치동 은마 아파트는 2010년 재건축 조합 설립을 추진하기 시작한 후 13년이 지난 2023년에야 설립 인가를 받았다. 재건축에 큰 의지가 없는 조합원들이 많아 75% 동의율을 채우지 못했고, 10년 이상의 세월이 흐른 후에야 겨우 동의율을 채우는데 성공했다. 겨우 조합이 설립되도 사업시행계획 인가를 받는 일이 남아 있다. 재건축 계획을 단지가 소재한 지자체로부터 승인받는 단계다. 이 단계에서 재건축 건축 설계와 재건축 시공을 맡을 건설사를 조합이 선정한다. 특히 재건축 설계는 새 아파트를 어떻게 지을 것인지 가장 큰 그림을 그리는 단계인만큼 각 조합원들의 의견이 엇갈릴 경우가 많다. 시공사를 선정하는 과정도 마찬가지다. 각 조합원들이 선호하는 건설사가 제각각이라 이 같은 의견을 한데 모으는 과정은 쉽지 않다. 또 시공사를 선정하는 과정에서 건설사 간 경쟁, 건설사가 제시한 재건축 제안 등을 조율하는 과정도 물리적인 시간이 소요된다. 사업시행계획 인가도 보통 짧게는 5년에서 길게는 10년의 시간이 소요된다. 사업시행계획을 인가받으면 관리처분계획 인가를 받아야 한다. 이 단계는 조합원들에게 분양권을 배정하고, 재건축을 위한 분담금을 조정하는 단계다. 노후한 구축 아파트를 철거하기 위한 이주비와 재건축 공사 기간 동안 다른 곳에 거주하기 위한 비용도 관리처분계획을 통해 결정된다. 재건축 사업은 결국 자신의 자산을 걸고 벌이는 사업이다. 그만큼 이해 관계 충돌이 극심하고 조율이 쉽지 않다. 조합원 모두가 좀 더 층과 동으로, 더 넓은 평수의 좋은 세대를, 비용을 덜 부담하면서 새 아파트로 받고 싶어한다. 조합은 관리처분계획을 통해 이 모든 조합원 개개인의 욕망을 조율해야 한다. 흔히 벌어지는 조합원 내분은 이 과정에서 많이 벌어진다. 자신이 받게 될 분양권이 마음에 들지 않는 조합원들끼리 뜻을 모아 비상대책위원회를 결성하고, 조합을 상대로 해임 총회를 결의한다. 비대위와 조합이 서로 대립하는 과정에서 심하면 소송전까지 불사한다. 이렇게 내홍이 터져 법적 다툼이 진행되면 역시 길게는 10년의 시간이 소요되기도 한다. 이런 과정을 극복하고 관리처분계획 인가를 받아야 비로소 실질적인 재건축 공사가 진행된다. 그 첫 단계로 주민 이주 및 노후건물 철거가 진행된다. 보통 원주민 이주비(이사 비용) 지원을 받아 순차적으로 이주하지만, 일부 주민이 끝까지 안 나갈 경우 강제 철거 절차까지 진행되는 등 역시 변수가 많다. 이주 및 철거는 보통 6개월 정도가 소요되지만 대단지 아파트의 경우 1년여가 걸리는 경우도 있다. 설상가상 이사 일정 조율, 세입자 보상, 이주를 거부하는 일부 주민에 대한 문제가 발생해 소송까지 벌어지면 이 과정에서도 수년의 시간이 소요된다. 이주와 철거를 마치면 비로소 재건축에 착공한다. 보통 2~3년간 공사를 진행하지만 이것도 유동적이다. 둔촌주공을 재건축한 우리나라 최대 규모 아파트인 '올림픽파크포레온'은 공사 도중 시공사인 현대건설과 조합이 공사비에 이견이 생기면서 약 7개월간 공사가 중단되기도 했다. 이처럼 최소 10년에서 수십년까지 족히 '한 세대'를 지나야 재건축이 완료되고, 조합원 개인이 내야하는 분담금도 수억원에 달할 정도로 리스크가 큰 것이 대한민국 아파트 재건축 사업이다. 그럼에도 재건축 연한이 20년을 넘긴 구축 아파트 주민 대부분이 재건축을 생각하는 이유는 단순히 재건축이 구축에서 신축으로 탈바뀜하는 '삶의 질' 향상 뿐만이 아니라 확실한 자산증식의 수단으로 작용하기 때문이다. 래미안 원베일리는 지난 8월 17일 전용면적 84㎡(33평) 31층 매물이 71억5000만원에 팔리면서 '평당 2억 아파트 시대'의 신호탄을 쏜 단지다. 원베일리 인근의 래미안 퍼스티지와 반포자이는 2009년 완공 이후 2010년대 후반까지 10년여간 고급 아파트의 대명사로 우리나라 아파트 시세를 리딩한 단지들이다. 문제는 재건축 아파트 시장 전망이 최근 크게 어두워졌다는 것이다. 기본적으로은 리스크가 큰 사업이지만 그동안에는 시세 차익이 보장됐다. 하지만 이재명 정부가 '10·15 부동산 대책'을 시행하면서 상당수 재건축 사업이 동력을 잃게 됐다. 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 지정됐다. 해당 지역의 재건축 사업지는 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 아울러 조합원으로 분양 자격을 얻었더라도 '10년 보유·5년 실거주' 요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능하다. 재건축은 사업이 추진되면서부터 재건축 이후 시세 차익에 대한 기대감에 집값이 급등하는 경우가 많다. 따라서 조합원들 상당수는 조합원 분양권을 타인에게 매매하는 경우가 흔하다. 재건축 사업의 동력은 이를 바탕으로 하고 있는데 이번 대책을 통해서 재건축 조합 매물 거래가 거의 막히게 됐다. 재건축 사업이 추진되는 단지들도 상당수 사업 기간이 지체되거나 심할 경우 사업이 좌초되는 경우도 생길 전망이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부의 이번 부동산 대책으로 조합원 전매 금지, 조합운원 지위 양도 금지 등 강력한 재건축 규제가 시행되면서 재건축 사업의 청산을 우려해야 할 정도로 재건축 시장이 동력을 잃은 것이 사실"이라며 “서울 내 주요 지역의 재건축 사업지는 여전히 선호도가 높아 규제에도 타격이 없을 수 있겠지만 나머지 지역의 재건축 사업지는 원주민 조합원이나 외부 유입 투자자 모두 신중한 행보가 필요한 상황"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

국토교통부가 주택건설사업 여건 개선을 위해 인허가 시 도로, 공원 등의 과도한 기반시설 기부채납을 방지한다. 국토부는 9.7 주택공급 확대방안의 후속조치로 주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 일부개정고시안을 오는 24일까지 20일간 행정예고한다고 3일 밝혔다. 구체적으로, 국토부는 용도지역간 변경 시 기반시설 기부채납 부담률을 제한한다. 예시로, 주택사업 인허가 시 주거지역에서 준주거지역 등으로 용도지역간 변경이 이뤄지면 기준부담률(8%)에 17%p를 추가한다. 사업부지 면적의 최대 25%까지만 기반시설 기부채납을 요구할 수 있도록 규정도 신설한다. 현재는 용도지역 내 변경이 이뤄지면 기준부담률에 10%p를 추가해 최대 18%까지로 부담률을 제한한다. 그러나 용도지역간 변경의 경우에는 승인권자가 별도 제한 없이 기부채납을 부과할 수 있어, 주택건설사업자에게 과도한 부담을 부과하는 사례가 발생해서다. 아울러 공업화주택 인정 시 기부채납 경감 기준도 신설한다. 모듈러, PC 등 공업화 공법을 적용한 주택은 공업화주택으로 인정 받으면 기부채납 기준부담률을 최대 15%까지 경감할 수 있도록 개정한다. 이는 친환경건축물 인증 시와 동일한 수치로, 신기술은 신속한 공급과 환경 보호, 산업재해 저감 등 다양한 장점을 지녔다는 점을 고려한 조치이다. 만일 공업화주택 인정과 친환경건축물 인증을 모두 받은 경우에는 경감규정을 중복해 최대 25%까지 적용할 수 있다. 국토부에 따르면, 이번 개정안은 별도의 제한 없이 부과할 수 있었던 용도지역 간 변경 시 기부채납 부담률을 제한하는 등 과도한 기부채납으로 인한 공급 저하를 막는다는 취지다. 현재 기반시설 기부채납 기준부담률은 사업부지 면적의 8% 이내, 건축위원회 심의로 최대 50% 강화 또는 친환경건축물 인증 시 최대 15% 경감 가능한 수준이다. 개정안 전문은 4일부터 국토교통부 누리집에서 확인 가능하며, 우편 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다. 한편, 국토부는 정비사업 촉진을 위해 초기사업비 지원 및 공적보증 확대 등 금융지원과 함께 절차 단축과 용적률·건폐율 등 사업여건 완화를 추진하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr