대우건설이 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 일원에 '용인 푸르지오 원클러스터파크' 공급에 나선다고 12일 밝혔다. 단지는 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 산97-12번지 일대에 지하 2층~지상 최고 29층, 6개 동, 총 710세대로 규모로 들어선다. 전용면적별로는 ▲80㎡A 4세대 ▲84㎡A 421세대 ▲84㎡B 44세대 ▲84㎡C 110세대 ▲84㎡D 57세대 ▲84㎡E 69세대 ▲134㎡A 1세대 ▲134㎡B 1세대 ▲134㎡C 3세대 등으로 구성된다. 전 세대가 남향 위주의 단지 배치와 4베이 판상형 구조 설계(일부 타입 제외)로 채광과 통풍을 극대화했다. 또 주변보다 높은 단지 레벨을 통해 조망권을 고려한 설계를 적용했다. 아울러 옥탑 경관조명(일부 동)을 설치해 다채로운 스카이라인을 구현했다. 커뮤니티 시설로는 스크린 골프, 골프클럽, 피트니스 클럽, GX 클럽, 샤워실 등을 갖춘 '스포츠 존'과 그리너리 카페(작은도서관), 공유오피스, 독서실, 주민회의실 등이 마련된 '커쳐, 에듀 존' 및 어린이집, 다함께 돌봄센터, 시니어클럽(경로당)이 있는 '케어 존' 등이 마련된다. 전 주택형에 안방 드레스룸과 현관 창고가 마련되고, 전용면적 80㎡A, 84㎡A‧C‧D타입에는 알파룸이 들어간다. 84㎡C‧B‧E타입의 경우 팬트리가 제공된다. 전용면적 134㎡A‧B‧C 3가지 타입은 펜트하우스다. 계약금은 5%로 책정됐고, 이 가운데 1차로 500만원 정액제를 제공해 초기 자금마련 부담을 경감했다. 여기에 거주의무기간이 없고, 전매제한 기간이 6개월로, 중도금 대출 체결 전 전매도 가능하다. 용인 푸르지오 원클러스터파크는 '용인 첨단시스템반도체 클러스터(이하 용인 반도체 국가산단)' 호재가 강점이다. 국토교통부는 클러스터 준공 시 최대 360조원에 이르는 민간투자가 이뤄질 예장이고, 160만명의 고용과 400조원의 생산 유발 등 부가가치 창출이 가능할 것으로 추산한다. 실제로 SK하이닉스가 용인 반도체 클러스터 투자 규모를 기존 120조원에서 600조원 수준으로 대폭 확대한다는 계획을 발표하는 등 기대감을 키우고 있다. 대우건설 관계자는 “용인 푸르지오 원클러스터파크는 현재 조성 중인 용인 반도체 클러스터의 직주근접 입지에 위치해 대표적인 배후 주거지가 될 전망"이라며 “특히 '푸르지오' 브랜드 가치에 맞춰 차별화된 상품 설계를 적용한 만큼 합리적인 분양 조건에 브랜드 신축 단지를 선점할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 보인다"고 전했다. 용인 푸르지오 원클러스터파크 견본주택은 경기도 용인시 수지구 동천동 901번지(신분당선 동천역 2번 출구 인근)에 마련돼 있다. 입주는 2028년 12월 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 '세입자 있는 모든 주택'으로 확대한다. 다주택자 양도소득세 중과 재개 이후 시장에서 제기된 매물 잠김 우려를 완화하고, 비거주 1주택자와 다주택자 간 형평성 문제를 해소하기 위한 조치다. 국토교통부는 12일 광화문 정부서울청사에서 열린 백브리핑에서 토허구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우 매수자의 입주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다. 관련 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법예고된다. 그동안 토허구역에서는 주택을 매입하면 허가 후 4개월 안에 입주해 최소 2년간 실거주해야 했다. 다만 정부는 앞서 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자 매도 물건에 한해 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예해왔다. 그러나 비거주 1주택자는 동일한 상황에서도 유예 대상에서 제외되면서 형평성 논란이 제기됐다. 이에 정부는 적용 범위를 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 확대하기로 했다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 이날 브리핑에서 “실거주 유예가 일부 다주택자 매도 물건에만 적용되면서 형평성 문제가 있었다"며 “세입자가 있어 매도를 고민하던 이들도 보다 적극적으로 매물을 내놓을 수 있도록 하기 위한 조치"라고 설명했다. 이번 조치에 따라 5월 12일 기준 임대차계약이 체결된 주택은 모두 실거주 유예 대상이 된다. 다만 유예를 받기 위해서는 올해 12월 31일까지 관할 지방자치단체에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가 이후 4개월 안에 소유권 이전등기 등 주택 취득 절차를 마쳐야 한다. 실거주 유예는 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료 시점까지 인정된다. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 하며 이후 2년 실거주 의무는 그대로 유지된다. 정부는 이번 조치가 갭투자 허용은 아니라는 점을 거듭 강조했다. 실거주 의무 자체가 사라지는 것이 아니라 단지 입주 시점만 뒤로 미뤄지는 것이라는 설명이다. 정우진 국토부 토지정책관은 “큰 틀에서 토허제 2년 실거주 의무가 사라진 것은 아니다"라며 “실거주 의무를 약간 뒤로 미뤄주는 효과일 뿐"이라고 말했다. 매수자 자격도 제한된다. 실거주 유예를 받을 수 있는 대상은 발표일인 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정된다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다. 정부는 갈아타기 목적의 거래를 차단하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하기 위한 조치라고 설명했다. 대출 규제 완화 계획은 없다는 입장도 재확인했다. 국토부는 전세가 낀 주택 특성상 보증금 규모가 담보인정비율(LTV)을 초과하면 신규 주택담보대출이 사실상 어렵다고 설명했다. 국토부 관계자는 “세입자 퇴거 시 활용 가능한 생활안정자금 대출은 최대 1억원 수준"이라며 “나머지는 자기자본으로 충당해야 한다"고 말했다. 실거주 의무 위반 시 제재 역시 유지된다. 정부는 입주 의무를 이행하지 않을 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있으며, 허위·부정 거래가 확인되면 허가 취소와 거래 무효도 가능하다고 밝혔다. 시장에서는 이번 조치가 거래 절벽을 완화할 수 있을 것이란 기대와 함께 토허제 실거주 원칙이 사실상 완화된 것 아니냐는 평가도 동시에 나온다. 기존에는 세입자가 있는 주택의 경우 매수자가 4개월 내 입주하기 어려워 거래 자체가 쉽지 않았지만, 앞으로는 무주택자가 전세 낀 주택을 매수한 뒤 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 됐기 때문이다. 정부는 이번 조치로 매물 출회 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 구체적인 효과 규모에 대해서는 신중한 입장을 보였다. 이유리 국토부 주택정책과장은 “서울 비거주 1주택 규모와 관련해 약 83만가구 추정치가 거론되고 있지만 다주택자 물량 등이 함께 포함돼 있어 정확한 통계는 아니다"라며 “실거주 유예 확대가 매물 출회에 일정 부분 기여할 것으로 본다"고 말했다. 전월세 시장 불안 가능성에 대한 우려도 제기된다. 비거주 1주택자 매물이 시장에 나오면서 전세 공급 감소가 발생할 수 있다는 지적이다. 이에 대해 정부는 전세 수요 역시 함께 감소하는 구조라고 설명했다. 이 과장은 “기존 전월세로 거주하던 무주택자가 시장에 나온 물량을 매수하는 구조인 만큼 전세 공급이 하나 줄면 전세 수요도 함께 줄어드는 효과가 있다"며 “시장 균형에 큰 문제는 없을 것으로 보고 있다"고 말했다. 다만 “임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 중저가 주택 위주로 수요가 발생할 가능성은 있다"며 “시장 조정 과정에서 일부 마찰적 부분은 불가피할 수 있다"고 덧붙였다. 정부는 공급 부족 우려에 대해서는 2028년 이후 상황이 다소 개선될 것으로 전망했다. 이 과장은 “2026~2027년은 입주 물량이 다소 적은 상황이지만 2028년부터는 3기 신도시 등 공급 물량이 본격적으로 입주하게 될 것"이라며 “공급 확대를 위해 가용 가능한 수단을 계속 검토하고 있다"고 밝혔다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “비거주 1주택자까지 임대차를 낀 토지거래허가 예외를 적용하면 일부 추가 매물 출회 가능성은 있다"면서도 “대출 규제가 강화된 상황에서 자본 여력이 부족할수록 갈아타기와 매도 결정이 쉽지 않다"고 분석했다. 이어 “다주택자 역시 임대차 승계 매각은 가능해졌지만 양도세 중과가 유지돼 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것"이라고 분석했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“가을 부동산 시장의 매매와 전월세 가격 모두 수요보다 공급이 부족한 이유로 상승 압력을 받을 것입니다. 가장 큰 변수는 유가상승도 물가상승도 고환율도 아닌 정책변수입니다. 정책 변수 중에서도 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 과세가 핵심입니다." 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 서울 서초구 방배동 사무실에서 진행된 에너지경제신문과의 인터뷰에서 향후 부동산 시장을 위와 같이 전망했다. 권 교수는 비수기 철을 맞아 당분간 소강상태를 이어가다가 8월 이후 강남3구·한강벨트와 서울 외곽지를 기준으로 차별적인 장세가 나타날 것으로 내다봤다. 그는 이번 정부의 장기 공급 대책을 긍정하면서도 현실성이 떨어지는 면을 지적했고 단기 공급 대책을 확충할 것을 주문했다. 권 교수는 현재 국토교통부 주거정책 심의위원과 한국부동산융복합학회 회장을 맡고 있다. 그는 부동산학 대부로서 명지대학교 부동산대학원에서 약 20여년간 후학을 양성한 뒤 서강대 일반대학원에서 부동산학을 강의하다 현재는 한성대 일반대학원으로 자리를 옮겼다. 에너지경제신문이 권 교수를 만나 이재명 정부의 부동산 정책 전망과 개선 방향을 들어봤다. 양도소득세 중과 유예가 종료된 지난 10일 이후 부동산 시장 전망에 대해 권 교수는 “강남3구와 한강벨트 인근 고가아파트는 소강상태를 보일 것"이지만 “중서민 주택이 많은 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로), 서대문이나 은평구는 여전히 지금과 같이 강세를 보이는 거래가 이어질 것"이라고 전망했다. 전월세 가격에 있어서는 “매물 부족 현상과 수요 증가로 인하여 가격 상승 압력을 받고 있지만 6월·7월 비수기철을 맞이하여 당분간 소강 상태를 이룰 것"이라고 내다봤다. 비수기철이 끝난 8월부터는 매매가 시작되면 고가아파트 위주로 상승세는 꺾이지만 여전히 높은 가격수준에서 거래될 것으로 봤다. 중서민층 주택가는 가을 부동산 시장에서도 여전히 상승 압력을 받으면서 강세를 보일 것으로 예상했다. 전월세시장도 마찬가지로 공급부족에 의해 가격 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 권 교수는 부동산 시장의 향방을 6·3 지방선거 이후 7월 달에 논의될 부동산 과세가 결정할 것으로 봤다. 그는 “비거주 1가구 1주택에 대해 규제를 압박한다고 해서 매물이 증가하는 효과는 기대보다 낮을 수 있다"고 짚었다. 이어 1가구 1주택 비거주 주택에 대한 기준을 명확히 해야 시장에 혼란이 적을 것이라고 설명했다. 비거주 주택에 대한 개념에 대해 권 교수는 “내가 살다가 지방으로 전출 갈 경우에도 전세를 구할 수밖에 없고, 반대로 전세 끼고 샀다가 나중에 실입주하는 경우, 또는 상속이나 증여로 비거주 주택이 생기는 경우도 있을 것"이라며 다양한 사례가 있을 수 있음을 언급했다. 그는 “OECD 30개 국가 중에서 GDP 대비 부동산 조세 부담률은 우리나라가 4.5%이고 재산세는 낮은 편"이라면서도 “재산세만 내는 것이 아니라 취득세, 보유세, 양도세, 증여세, 상속세 등을 모두 합치면 지금 OECD 30개 국가 중에서 3위권 내일 것"이라고 설명했다. 서울에 살고자 하는 수요가 압도적인 만큼 세제를 통한 매물 증가 효과는 제한적일 것이라는 설명이다. 권 교수는 “2025년도 국가 데이터처 자료에 의하면 전체 결혼건수는 24만건, 서울은 4만9000건 이상"이라며 “서울에 4만9000가구 이상 주택이 있어야 하지만 부동산114 자료에 의하면 올해 입주물량은 2만7000호 예상되므로 입주물량이 부족한 상황"이라고 말했다. 정부의 어떤 규제 정책이 있더라도 당분간 이런 상황은 지속될 것으로 봤다. 그는 “2차 베이비부머 세대들의 자녀들이 결혼을 앞두고 있기 때문에 결혼 건수가 많아지면 자녀 수도 늘어나고 생산인구도 증가한다"며 “여기에 1인 가구의 증가나 지방에서 전입된 인구를 합치면 수요는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 권 교수는 135만가구를 공급한다는 9·7 대책에 공감하면서도 실현 가능성을 지적했다. 그는 “135만가구 물량은 1기 신도시의 4.62배나 되고 분당 신도시의 14배나 되는 양"이라며 “유가 급등으로 인해 도심지 정비사업은 생각보다 사업 추진이 늦어지면서 입주물량도 뒤로 밀릴 가능성이 높다"고 설명했다. 1·29 대책에 있어서도 당장 착공해 입주할 수 있는 물량이 한정돼있다고 지적했다. 권 교수는 “과천 경마장이나 태릉선수촌 부지 등은 이전할 부지도 정하지 않은 상태지만, 이전한다고 하더라도 경마장의 토지 보상 문제가 적어도 2년은 갈 것"이라며 “건물 짓는데 적어도 2년, 철거 등을 고려하면 아무리 빨라도 5~6년은 걸리기 때문에 2030년까지 착공물량으로는 어렵다"고 설명했다. 공급 대책은 중장기 대책으론 바람직 하나 단기주택 공급 대책을 마련해야 한다고 강조했다. 단기주택 공급 대책은 빠르면 3개월, 늦어도 1년 내에 입주 물량으로 들어올 수 있는 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활주택, 준주택으로 분류되는 오피스텔 공급 촉진을 하라는 것이다. 이러한 비아파트 부문의 활성화가 가능하려면 두 가지 전제가 필요하다고 설명했다. 첫째, 일정 면적 이하는 주택 수에서 배제해야 한다는 것이다. 권 교수는 “5평, 10평짜리 주택을 살 경우 다주택자로 분류가 되면 누가 사겠냐"며 “다주택자들이 내놓는 5평, 10평짜리를 사는 사람은 사는 순간 청약통장 가입 자체가 주택 보유 기간이 제로가 돼 청약 통장 사용을 못한다"고 설명한다. 수요를 자극해야 공급이 늘기 때문에 이런 부분의 규제를 완화해야 한다는 것이다. 둘째, 전세제도에 대한 보호대책을 보다 확충해야 한다는 점이다. 그는 “전세사기 사건이 발생한 2021년 이후 아파트 선호 중심으로 바뀌었다"며 “보증금의 일정 부분 약 10% 내지 20%를 주택 토지 보증 공사에 예치하고 잔여 부분은 임대인에게 돌려주고 해당 부분에 대해서는 이자를 지급하는 에스크로 제도를 도입해 안정성을 높여야한다"고 설명했다. 권 교수는 “단기주택 공급 조치와 9·7 대책과 1·29 대책이 실현된다면 중장기적으로 주택시장을 안정시킬 수 있을 것"이라며 “규제가 능사는 아니며 시장이 원하는 방향으로 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 하는 정책이 우선"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울시장 선거를 앞두고 재건축·재개발·리모델링·모아타운·지역주택조합 업계가 한자리에 모여 규제 완화와 금융 지원 확대를 한목소리로 요구했다. 국민의힘 서울시장 후보인 오세훈은 “서울시의 원칙은 정비사업을 통한 주택 공급 확대"라며 원론적 공감 의사를 밝히면서도, 선거법상 한계를 이유로 구체적 공약 제시는 자제했다. 다만 “지난 5년 동안 서울시에 어떻게 하면 주택을 신속하게, 더 많은 물량을 공급할 것인지에 거의 미쳐 있었다고 해도 과언이 아니다"라며 자신의 공급 확대 기조를 거듭 강조했다. 11일 오후 서울 종로구 관철동 교원챌린지홀에서 열린 '오세훈이 응원합니다! 한국도시및지역계획학회·전국재건축조합연대·서울재개발조합연합회·서울리모델링협회·서울모아타운연합·전국지역주택조합연합회 대표자 연석회의'에는 정비사업 추진위원회·조합 관계자 등 약 300명이 참석했다. 행사에서는 재건축초과이익환수제(재초환), 이주비 대출 규제, 리모델링 정책 소외, 지역주택조합 구조개선 등 각 분야 현안이 집중적으로 제기됐다. 오 후보는 행사 모두발언에서 “후보들마다 원하는 것은 다 해주겠다고 말하지만 정치인은 말보다 그동안 걸어온 발걸음과 행보를 보고 판단하는 게 가장 정확하다"며 “지난 5년간의 행보를 보면 앞으로 어떤 방향으로 갈지 충분히 짐작하실 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축은 물론 리모델링까지 포함해 모든 정비사업의 핵심은 어떻게 하면 서울시에 더 많은 주택을 더 빨리 공급할 것인가였다"며 “서울시민들이 '주거지옥'에서 벗어날 수 있도록 하는 데 집중하겠다"고 강조했다. 오 후보 측은 이날 간담회와 함께 최근 발표한 공급 확대 구상도 재차 강조했다. 앞서 오 후보는 지난 7일 △인허가 절차를 통합·단축하는 '쾌속통합 트랙' △행정 검토 지연을 줄이기 위한 'AI 사전 검증 시스템' △용도지역 상향 및 공공기여 완화 등 지역별 인센티브 확대 방안을 공개한 바 있다. 이날 가장 강도 높은 요구는 재건축초과이익환수제 개선이었다. 박경룡 전국재건축조합연대 대표는 “서울 집값은 실제로 100% 가까이 올랐는데 국토부 기준은 정상 주택가격 상승분을 30%만 반영해 사실상 내지 않아야 할 부담금을 부과하는 구조"라며 “미실현 이익에 세금을 물리는 현재 제도는 현실과 괴리돼 있다"고 주장했다. 이어 “개발이익환수법은 부담률이 20%인데 재초환은 50%로 형평성에도 맞지 않는다"며 “폐지 또는 획기적 개선이 필요하다"고 말했다. 재건축 조합들은 임대주택 기부채납 구조도 문제 삼았다. 박 대표는 “시가로는 1000억원이 넘는 임대주택을 서울시에 넘기는데 실제 보상은 100억원 수준"이라며 “최소한 건축비 수준은 현실화해야 한다"고 주장했다. 또 최근 강화된 금융 규제를 언급하며 “이주비 대출이 막히면 정비사업은 사실상 올스톱"이라고 호소했다. 재개발 조합 측에서는 '1+1 분양' 기준 통일 요구가 나왔다. 최형용 서울재개발조합연합 대표는 “조합마다 추가 분양가 기준이 제각각이라 갈등이 발생한다"며 “서울시 차원의 통일 기준이 필요하다"고 건의했다. 모아타운과 가로주택정비사업 관계자들은 금융 접근성 문제를 핵심 과제로 지목했다. 오해현 서울모아타운연합회 대표는 “대형 재개발과 달리 소규모 정비사업은 대형 건설사 참여가 적고 보증 구조도 취약해 대출금리가 높다"며 “정책기금 규모 확대와 이주비 대출 규제 완화가 절실하다"고 말했다. 그는 “공사비 급등과 금융비용 증가로 원주민들이 사업을 포기하고 떠나는 상황까지 발생하고 있다"고 전했다. 리모델링 업계는 서울시가 재건축 중심 정책에 치우쳐 있다고 지적했다. 진광복 한국리모델링주택연합회 관계자는 “용적률 300~400% 수준의 고밀 단지들은 현실적으로 재건축이 어렵고 리모델링 외 대안이 없는 곳이 많다"며 “서울시가 리모델링을 단순한 자산증식 수단으로 볼 것이 아니라 노후 공동주택 안전 문제 차원에서 접근해야 한다"고 주장했다. 이어 “리모델링 전담부서 신설과 서울형 리모델링 지원체계 마련이 필요하다"고 요청했다. 지역주택조합 업계는 “서울시 정책에서 소외돼 왔다"고 토로했다. 김광수 전국지역주택조합연합회 자문위원은 “서울시에만 지역주택조합 사업장이 100곳 이상이고 조합원도 4만5000세대가 넘는다"며 “일부 부실 사업장 문제 때문에 전체 사업이 부정적으로 취급되고 있다"고 주장했다. 특히 “사업성이 없고 추진위 사무실조차 없는 지주택 사업 때문에 다른 재개발 사업까지 막히는 사례가 있다"며 “잘되는 사업장은 패스트트랙으로 지원하고 부실 사업장은 과감히 정리해야 한다"고 말했다. 이에 대해 오 후보는 “재개발은 재개발대로, 재건축은 재건축대로, 리모델링과 지주택도 각각의 어려움이 있다는 점을 잘 알고 있다"고 화답했다. 이어 그는 “다만 단체 간에도 이해관계가 충돌하는 부분이 있어 이 자리에서 구체적인 약속을 하기엔 한계가 있다"며 원론적 답변에 무게를 뒀다. 오 후보는 특히 리모델링 업계의 불만에 대해 “재건축과 리모델링은 경쟁 관계 성격이 있다"며 “박원순 전 시장 시절 정비사업 규제가 강하다 보니 리모델링으로 방향을 튼 단지들이 많았고, 이후 서울시가 정비사업 촉진 기조로 전환하면서 상대적으로 소외 현상이 있었다"고 설명했다. 이어 “남산타운 사례 등을 보면 이제는 마냥 소외된 상황만은 아니다"라고 말했다. 지역주택조합에 대해서도 “그동안 대형 사고와 피해 사례가 많았던 것은 사실"이라면서도 “서울시 행정의 목표는 선의의 피해자를 최소화하는 데 있다. 잘되는 사업장은 지원하고 문제 사업장은 정리해야 한다는 취지에는 공감한다"고 밝혔다. 오 후보는 행사 말미에 “서울은 이미 여유부지가 부족한 도시"라며 “재개발·재건축·모아타운·리모델링·지주택 등 어떤 형태든 정비사업을 통해 주택 물량을 신속히 공급하는 것이 서울시 기본 원칙"이라고 강조했다. 이어 “경제성을 최대한 높이고 갈등을 최소화하면서 사업을 빠르게 추진할 수 있도록 하는 것이 서울시 역할"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“세금 폭탄이다." “집값 폭락 온다." “서민도 피해 본다." 다주택자 양도소득세 중과 유예가 9일 종료된 데 이어 이재명 대통령이 연일 부동산 세제 개편을 예고하면서 장기보유특별공제(장특공) 논쟁이 달아오르고 있다. 오는 7월 세제개편안 발표를 앞두고 시장은 술렁이고, 곳곳에서 '세금 폭탄론'이 나오고 있다. 불을 먼저 당긴 건 최혁진(비례·무소속) 의원이다. 지난달 비거주 기간 공제를 없애고 3년 이상 보유·2년 이상 거주한 1주택자에 한해 거주 기간에 따라 16∼80%의 공제율을 적용하는 소득세법 개정안을 대표발의했다. 이재명 대통령 대선캠프에서 두 차례 민생경제 공약 설계에 관여했고, 문재인 정부 청와대 비서관을 지낸 그는 스스로를 “이재명 대통령의 개혁 방향을 가장 잘 아는 사람 중 하나"라고 소개한다. 청와대와의 사전 교감은 없었다. 불이 번지면 정부가 고를 수 있도록, 먼저 돌을 맞겠다는 계산이다. “왜 앞에서 돌 맞냐"는 보좌관들의 만류에도 그는 개의치 않았다. 그는 “누군가는 돌을 맞아야 한다. 돌이 날아오는 걸 보다 보면 어느 방향에서 오는지 보이잖나"라고 했다. 정부 대신 돌을 먼저 맞았으니, 이제 정부가 어느 수위에서 어떤 보완책을 고를지 찬찬히 볼 차례라는 얘기다. 지난 8일 국회에서 최 의원을 만나 장특공 개현에 대한 오해를 하나씩 풀었다. 세금이 어떻게 매겨지는지부터 짚어야 한다. 최 의원이 만나는 사람마다 같은 질문을 받는다고 했다. “'야, 내가 12억 투자해서 16억 됐는데 16억에 세금 때려가지고 40% 내면 투자한 돈까지 다 뺏기는 거야?' 이런 얘기하는 사람들까지 있어요. 아니잖아요." 과세 대상은 시세 차익, 즉 양도 차익에 한정된다. 12억에 집을 사서 16억이 됐다면 4억에 대해서만 세금이 붙는다. 12억 이하는 비과세다. 현행 장특공은 1세대 1주택자에게 보유기간 공제 최대 40%, 거주기간 공제 최대 40%를 합산해 최대 80%를 공제한다. 최 의원의 개정안은 보유기간 공제를 없애고, 그 40%를 거주기간 쪽에 얹었다. 2년 이상 거주 시 16%부터 시작해 10년 이상 거주하면 80%까지다. 최대치는 그대로다. “10년간 실거주한 사람은 지금이랑 똑같이 80% 공제받아요. 아무 불이익이 없어요. 불이익이 생긴다고 이야기하는 분들은 주거용이 아니라 투자용 목적으로 가지고 있었던 사람이에요." 최 의원 본인 재산공개 내역에는 강원 원주 단구동 현진에버빌6차 아파트 한 채(공시가 2억5000만원)가 있다. 장애 자녀의 층간소음 문제로 아래층에서 민원이 계속되자 1층으로 옮겨온 집이다. 7~8년째 살고 있다. “우리 원주에 12억짜리 아파트가 어딨겠어요. 저는 장특공 해당이 아예 안 돼요." 고향에서도 비슷한 오해를 받는다고 했다. “제 고향에서도 '그렇게 하면 어떡해, 우리 집 2억 올랐는데'라는 얘기 들어요. 그래서 비과세야, 해당 안 돼라고 보여주면 깜짝 놀라요. 12억 이상의 고가 주택에만, 거기서도 양도 차익에 대해서만 과세하는 거잖아요. 해당되는 사람은 얼마 없어요." 12억이 넘는 고가 주택은 수도권 특정 지역에 집중돼 있다. 지방에서 '폭탄'이라는 반응이 쏟아지는 건, 자신에게 해당도 안 되는 얘기를 해당하는 것처럼 받아들이는 탓이라는 설명이다. 물가 인상분을 반영해야 하니 과세해선 안 된다는 주장도 나온다. 최 의원은 “퍼센티지(%)가 착시 효과를 일으키기 쉽다"고 잘라 말했다. “100억짜리 집이 10년 동안 20% 올라서 120억이 됐다 치면, 20억을 번 거예요. 10년 동안 20억을 월급으로 벌려면 연봉 2억씩 한 푼도 안 써야 해요. 근데 이걸 물가 인상이 20%니까 과세하면 안 된다고 하면 말이 됩니까." 재산 규모별로 같은 퍼센트가 다른 의미를 갖는다는 점도 짚었다. 재산 100억짜리가 4% 오르면 4억이고, 연 2000만원 버는 사람이 20% 오르면 400만원이다. 격차는 더 벌어진다. 퍼센트가 같다고 형평성이 있는 게 아니라는 얘기다. “부동산 투자는 이미 물가 인상분 이상의 기대 수익률을 보고 들어가는 거잖아요. 고구마 장사도 마찬가지예요. 500만원 투자해서 500만원 건졌다고 그 500만원에 소득세 안 낸다고 하면, 대한민국에 누가 세금을 내겠어요." 가만히 앉아서 번 돈에 공제까지 달라는 주장에 대해서도 단호했다. 15억짜리 집이 10년 뒤 25억이 됐다면, 세금 40%를 내고도 6억은 손에 쥔다. 거기에 보유기간 공제 40%까지 챙기겠다는 건 다른 얘기다. “땀 한 방울 안 흘리고 번 돈에 세금 내는 건 당연한 거예요. 근데 거기서 또 공제를 가져가겠다는 건, 저는 도둑놈 심보라고 생각합니다." 해외 장기 출장처럼 불가피하게 거주 못 하는 경우를 예외로 인정해야 한다는 반론도 있다. “부득이하게 몇 년 집을 비우면, 대부분 전월세를 놓아요. 임대 수익이 발생하고 있는데 거기에 시세 차익까지 공제해줘야 하는 이유가 뭐예요. 예외적인 사례를 다 들어가기 시작하면 이 법은 갈 수가 없어요." 원점에서 시작하는 게 맞다는 입장이다. 실거주자에게는 최대 80%까지 공제를 확실하게 보장하고, 보유만으로 시세 차익을 노리는 행위에는 혜택을 주지 않는다는 원칙이다. “실거주자에 대한 주거권 보장은 헌법상 행복추구권과 맞닿아 있어요. 장기 거주를 장려하는 건 국가가 당연히 해야 할 일이고, 거기에 공제의 명분이 나오는 거죠. 보유만으로는 명분이 없어요." 이 법안으로 피해를 볼 사람은 전체 국민의 1~2%라는 게 최 의원의 계산이다. 90% 이상은 아예 적용 대상이 아니고, 12억 이상 고가 주택을 실거주로 오래 보유한 7~8%는 오히려 이득이다. “근데 그 1~2%가 대한민국에서 굉장히 강한 스피커들이에요. 국회의원 중에도 있을 거고, 고위 공직자 중에도 있을 거고, 언론사 사주 분들 중에도 있을 거예요. 그러니까 담론에서 강도가 차이가 있는 거죠. 덕분에 저는 언론에 많이 나오고 있고요." “서민 아들들이 군대 가서 나라 지키는데, 한국은행에 지킬 돈도 없는 사람들이에요. 부자들도 낼 거 내고 돈 버는 모습을 보여주는 것, 그게 국민 통합의 시작 아닙니까." 김하나 기자 uno@ekn.kr, 박서현 인턴기자

다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 부활하면서 서울 주택시장이 다시 긴장 국면에 들어섰다. 중과 재개 첫날 서울 아파트 매물이 하루 만에 1200건 넘게 감소한 가운데, 시장에서는 “실제 거래 증가라기보다 매도 철회에 가깝다"는 해석이 나온다. 정부는 매물 잠김 부작용을 줄이기 위해 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가 예외 방안까지 검토하겠다고 밝혔지만, 시장에서는 거래 위축과 전·월세 불안 가능성을 동시에 우려하는 분위기다. 12일 관계 부처와 부동산업계에 따르면 다주택자 양도소득세 중과는 지난 4년간 한시적으로 유예돼 왔지만 정부는 예고한 대로 전날부터 유예 조치를 종료했다. 이에 따라 서울 전역과 경기 일부 규제지역에서 다주택자가 주택을 매도할 경우 기본 양도세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 중과세율이 추가 적용된다. 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5%에 달한다. 정부는 “과거와는 정책 의지가 다르다"며 투기 억제와 시장 안정 기조를 강조하고 있지만, 시장 반응은 예상보다 빠르게 나타나고 있다. 11일 기준 서울 아파트 매물은 6만5682건으로 전날(6만6914건)보다 1232건 감소했다. 하루 새 약 1.8% 줄어든 셈이다. 성북구(-12.1%), 송파구(-11.3%), 강동구(-11.0%), 강북구(-10.3%), 노원구(-10.1%) 등에서 감소 폭이 컸다. 특히 강북·노원·강서 등 중저가 실수요 지역을 중심으로 매물 감소세가 두드러졌다. 서울 25개 자치구 가운데 매물이 증가한 곳은 서초구(3.1%)가 유일했다. 업계에서는 이번 감소를 실제 거래 성사보다는 '매도 철회' 영향으로 해석하는 분위기다. 현재 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 만큼 계약 체결부터 허가, 매물 삭제까지 모든 절차가 하루 만에 반영되기 어렵기 때문이다. 결국 양도세 중과 유예 종료 직전까지 급매를 내놨던 다주택자들이 유예 종료 이후 매물을 거둬들이며 시장 흐름이 달라지고 있다는 분석이다. 특히 다주택자들이 단순한 '주택 판매자'가 아니라 전·월세 시장의 핵심 공급자라는 점도 변수로 꼽힌다. 매각 대신 보유로 방향을 틀 경우 매매 물량은 줄고 임대 물량 비중은 늘어날 가능성이 있다. 일부는 월세 전환에 나서거나 세 부담을 임대료에 반영하려는 움직임도 감지된다. 업계에서는 이 같은 흐름이 결국 '조세 전가(Tax Shifting)' 현상으로 이어질 가능성에 주목한다. 정부가 종합부동산세나 재산세 등 보유세 부담을 높이면 집주인들이 이를 임대료 인상 형태로 세입자에게 넘기는 구조다. 전문가들은 양도세 중과 부활 이후 매매시장 위축과 함께 전·월세 시장 불안이 동시에 나타날 가능성을 배제하기 어렵다고 보고 있다. 한 부동산업계 관계자는 “현재 중과세 구조에서는 3주택자가 세금을 감안하고 매도해 수익을 보려면 집값이 사실상 두 배 가까이 올라야 손익분기점이 맞는 경우도 나온다"며 “이 때문에 일부 다주택자들은 증여나 장기 보유로 방향을 틀거나, 정권 교체·세제 완화 가능성을 기대하며 버티기에 들어가는 분위기"라고 말했다. 중과 유예 마지막 날인 9일에는 서울과 경기 일부 지자체가 휴일에도 토지거래허가 접수 창구를 열었다. 서울시에 따르면 이달 1일부터 8일까지 토지거래허가 신청은 총 3273건 접수됐다. 평일 기준 하루 평균 818건으로, 지난달 평균 464건보다 76% 늘었다. 3월 하루 평균 413건과 비교하면 사실상 두 배 수준이다. 시장에서는 “팔 사람은 이미 팔았다"는 반응도 나온다. 급매물은 3월 이후 상당 부분 소진됐고, 중과 부활 이후에는 다주택자 매물이 다시 나오기 어렵다는 전망이 많다. 일부 지역에서는 전세 물건 부족까지 겹치며 실수요자들이 매수로 돌아서는 흐름도 나타난다. 한 부동산 전문가는 “양도세 중과 부활 이후 서울 핵심지는 매물 잠김과 거래 감소가, 외곽·비선호 지역은 정리매물 증가와 가격 조정이 나타나는 양극화 흐름이 강해질 가능성이 크다"고 말했다. 현장 분위기도 비슷하다. 송파구 가락동 헬리오시티 인근 공인중개업소 관계자는 “양도세 중과 유예가 끝나면서 다주택자들은 세금 부담을 감수하고 팔기보다는 매물을 거둬들이는 선택을 하고 있다"며 “특히 강남이나 한강벨트처럼 양도 차익이 큰 지역은 매물 회수와 호가 상승이 동시에 나타나고 있다"고 말했다. 이어 “추석 전까지는 시장이 완전히 얼어붙는 '거래 절벽' 상황이 이어질 가능성이 높다"고 덧붙였다. 그는 “급하게 팔아야 했던 사람들은 이미 3월 초부터 4월 말까지 초급매로 정리를 끝냈다"며 “지금 남아 있는 다주택자들은 보유세를 감당할 수 있거나 추가 상승을 기대하는 층"이라고 설명했다. 서초구 반포동의 한 공인중개사도 “집주인들이 호가를 올리는 상황에서 대출 규제와 세무조사 부담까지 겹치면서 매수자들도 쉽게 추격 매수에 나서지 못하고 있다"며 “팔 사람도 급매로 팔 생각이 없고 살 사람도 높은 가격을 따라갈 생각이 없는 극심한 눈치싸움 국면"이라고 말했다. 정부는 매물 잠김 부작용을 줄이기 위해 비거주 1주택자까지 토지거래허가제 유예를 결정했다. 김윤덕 국토교통부 장관은 SNS를 통해 “매도 기회의 형평성 관점에서 비거주 1주택자 등에 대한 토지거래허가 예외 방안을 검토할 예정"이라고 밝혔다. 현재는 다주택자 매물을 무주택자가 매수하는 경우에 한해 기존 세입자의 임대차 기간 동안 실거주 의무를 유예해주고 있는데, 이를 세입자가 있는 비거주 1주택자 매물로 확대하겠다는 취지다. 이재명 대통령도 11일 SNS에서 “국토교통부가 형평성 보장을 위해 세입자가 있는 1주택자에게도 다주택자와 동일하게 매도 기회를 주려는 것"이라고 설명했다. 이어 “매수인은 무주택자로 한정하고 기존 임차인의 잔여 임차 기간 이후 입주할 수 있도록 하되 그 기간은 2년을 넘지 못하게 하려는 것"이라며 “이를 사실상 갭투자 허용이라고 주장하는 것은 억지 비난에 가깝다"고 반박했다. 다만 전문가들은 실효성에 대해서는 신중한 반응을 보인다. 비거주 1주택자는 집을 팔더라도 다시 거주할 집을 구해야 하는 경우가 많아 순수 매물이 크게 늘기 어렵다는 이유에서다. 또 다주택자와 비거주 1주택자 모두 전·월세 공급자의 역할을 해온 만큼 세제·대출·토지거래허가 규제가 동시에 강화될 경우 임대시장 불안이 커질 수 있다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “과거 양도세 중과는 반복적으로 매물 잠김과 가격 상승을 유발했지만 시장은 언제나 같은 방식으로 움직이지는 않는다"며 “이번에는 정부가 추가 공급 유도책과 세제 개편 카드를 함께 검토하고 있다는 점에서 과거와는 다른 흐름이 나타날 가능성이 있다"고 말했다. 이어 그는 “현재 시장에서는 임대사업자 양도세 혜택 축소, 비거주 1주택자의 세 낀 거래 허용, 장기보유특별공제 축소 등이 거론되고 있다"며 “7월 세법 개정안 전후로 절세 목적 매물이 다시 나올 가능성도 배제할 수 없다"고 분석했다. 또 박 위원은 “매물 감소 자체는 불가피하겠지만 곧바로 '매물 절벽'이나 집값 급등으로 연결된다고 단정하기는 어렵다"며 “부동산 시장은 금리·유동성·심리·전세시장 흐름 등이 복합적으로 작동하는 구조"라고 설명했다. 아울러 “올해 시장은 3~4월 양도세 회피 매물, 7월 세법 개정안 전후 절세 매물, 연말 막판 매물 등 이른바 '매물 3파동' 가능성을 염두에 둘 필요가 있다"며 “전국 시세보다 지역별 수급 흐름과 개별 단지 움직임을 더 세밀하게 봐야 하는 국면"이라고 진단했다. 결국 시장의 관건은 공급이라는 해석이다. 정부는 수도권 135만호 공급대책과 우량 입지 6만호 공급방안, 금융 규제, 불법 거래 단속을 병행하겠다는 입장이지만 시장에서는 단기적인 매물 공백과 전·월세 불안이 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 양도세 중과 부활이 실제 투기 억제 효과를 낼지, 아니면 서울 주택시장의 거래 절벽과 매물 잠김을 심화시킬지는 하반기 세제 개편과 공급대책 집행 속도에 달렸다는 지적이 나온다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

올해 들어 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 크게 웃돌고 있다. 전문가들 사이에선 정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나온다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질 것인지에 대해선 국지적으로 발생 가능성이 있다고 봤다. 11일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 5월 첫째 주 기준 1.56%를 기록했다.전세가격 상승률이 매매 상승률(0.98%)을 0.58%p(포인트) 상회했다. 수도권 전세 상승률(2.20%)은 매매가격 상승률(1.79%) 대비 0.41%p 높았고 비수도권은 전세 상승률이 0.94%로 매매 상승률(0.20%)을 0.74%p 웃돌았다. 서울은 매매 상승률(2.81%)이 여전히 전세 상승률(2.61%)을 웃돌고 있으나 격차는 그간 꾸준히 축소돼 최근에는 0.20%포인트까지 좁혀졌다. 다주택자 규제 발표일인 2월 12일을 전후로 전세가격을 살펴보면 한국부동산원 주간 아파트 동향 조사를 기준 전세가격은 전국 0.09%, 수도권 0.12%, 서울 0.14% 수준의 주간 평균 상승률을 기록하고 있다. 전년 대비 올해 전세가격 상승폭은 크게 확대됐다. 누적으로 보면 1월 말 대비 4월 말까지 누적 상승률은 전국 1.12%, 수도권 1.59%, 서울 1.81%이다. 작년 동기간과 비교하면 전국은 1.09%p, 수도권은 1.37%p, 서울은 1.38%p 상승했다. 전셋값 누적 상승률이 가장 높은 지역은 경기 수원시 영통구(4.57%)였고 이어 경기 안양시 동안구(4.53%), 전남 무안군(4.39%), 서울 성북구(4.20%), 경기 용인시 기흥구(4.16%), 경기 광명시(4.08%), 서울 노원구(4.06%), 경기 용인시 수지구(3.90%), 서울 광진구(3.82%), 경기 화성시 동탄구(3.82%) 등 순이었다. 5월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 직전 주 대비 0.23% 올라 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 최고 수준을 기록했다. 이러한 전세가 상승 배경은 이재명 정부의 일관된 다주택자 규제 정책이다. 정부는 다주택자 규제 정책을 연달아 발표하고, 대출·거래·세제 등을 단계적으로 강화해왔다. 지난해 발표된 가계대출 관리 강화 방안인 6·27 대책을 시작으로 다주택자 대상 대출 규제가 본격화 됐다. 금융 규제인 6·27 대책으로 다주택자가 주택을 추가 매입하는 경우 주택담보대출 LTV 0%가 적용되면서 대출이 제한됐다. 거래 규제인 10·15 대책은 실거주 목적이 아닌 경우 아파트 매입을 어렵게 만들었다. 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이었다. 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 개편 논의가 나오면서 세제 측면의 규제 역시 점차 강화되는 모습이다. 전문가들 사이에선 정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나온다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “다주택자가 임대차 시장에서 전·월세 매물을 공급해왔다는 점을 고려할 필요가 있다"며 “규제 강화로 매물 공급이 위축될 경우 임대차 시장 내 수급불균형이 확대될 가능성도 있다"고 설명했다. 양도소득세 중과 유예 폐지 이후로는 매물 잠김 현상이 예상된다. 정부 정책의 영향으로 부동산 시장 심리가 일부 위축되는 모양새다. 한국은행 주택가격전망지수는 1월에 124였다가 2월에 108로 크게 하락했다. 이후 3월에 96을 기록하며 하락세를 이어갔다. 이는 양도소득세 중과 유예 종료가 발표된 2월 12일을 기점으로 주택 가격 전망이 위축된 것으로 풀이된다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “양도세 중과 유예 종료 이후로는 지역별로 차이는 있지만 고가 아파트 중심으로 주택시장은 보합세를 유지하면서 당분간 소강상태일 것"이라고 설명했다. 5월 말부터 7월까지 주택시장은 비수기이기 때문에 현재 높은 가격으로 보합세가 유지된다는 것이다. 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 지역은 여전히 강세일 것으로 전망했다. 권 교수는 “수요보다 공급이 워낙 부족하기 때문에 가을쯤 가면 외곽 만이 아니라 전 지역이 모두 강세를 보일 것"이라고 설명했다. 이어 8월 말 9월 이사철이 다가오면 수요에 비해 공급이 부족해 전세시장 불안이 심화될 것으로 봤다. 8일 부동산 빅데이터 정보업체 아실에 따르면 서울지역 아파트 전세 매물은 지난해 2만6512건에서 올해 1만6240건으로 38.8% 감소했다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등의 영향을 받은 강남3구는 매매가격이 약세를 보인 가운데 전셋값은 상대적으로 상승세가 가팔랐다. 서초구는 올해 매매가격이 누적 1.00% 오른 반면 같은 기간 전셋값은 3.65% 올라 격차가 2.65%p로 컸고 강남구(매매 -0.38%, 전세 0.84%), 송파구(매매 1.37%, 전세 2.09%)도 비슷한 양상을 보였다. 강남3구와 함께 약세권에 포함됐던 용산구(매매 1.13%, 전세 2.36%)도 전세 상승률이 매매가격 오름폭을 웃돌았다. 중하위권인 노원구(매매 3.48%, 전세 4.06%)는 매매 상승률이 상당한 수준임에도 전세가격은 그보다 빠르게 올랐다. 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 효과는 서울 강북권 등 특정 지역에서 제한적으로 나타날 수 있다는 해석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세 매물 부족으로 일부 매수 전환 수요가 발생하고 있으나 매매가를 밀어올리기엔 아직 이르다"고 설명한다. 전세가율이 60%를 넘어서면 매매가격을 자극한다는 것이 통설인데, 현재 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 4월 기준 50.09%로 낮다는 것이다. 다만 강북권과 경기도, 인천은 전세가격 비율이 높은 수준이다. 중랑구나 금천구는 이미 60%를 웃돌고 있으며 경기(66.7%)나 인천(68.5%) 등 수도권도 높은 수준이다. 박 위원은 “전체적으로는 아닐지라도 국지적으로는 전세가격이 매매가격을 밀어올릴 수 있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

김윤덕 국토교통부 장관이 비거주 1주택자 등에 대해 토지거래허가구역 규제를 일부 예외 적용하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 양도세 중과 재개 이후 매물 잠김 우려가 커지면서 1주택 보유자 등에 한해 거래 제한을 완화할 가능성을 시사했다. 김 장관은 10일 SNS를 통해 “매도 기회의 형평성 관점에서 비거주 1주택자 등에 대한 토지거래허가 예외 방안을 검토할 예정"이라며 “재경부를 중심으로 조세 형평성 관점에서 임대사업자에게 주어지는 영구적 양도세 감면 혜택의 적정성에 대해서도 살펴볼 것"이라고 밝혔다. 정부가 한시적으로 운영해온 양도세 중과 유예 조치가 종료되면서 이날부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과가 다시 적용됐다. 이에 시장에서는 매물 감소와 거래 위축 우려가 제기되고 있다. 김 장관은 “양도세 중과 여부는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐"이라며 “지속적인 장단기 공급 확대를 통해 실수요자가 안심할 수 있는 주택시장을 만들어가겠다"고 강조했다. 또 “금융·세제·공급 등 경제적 유인 구조를 전면 재설계해 부동산 불로소득에 기대는 경제구조에서 생산적 경제구조로 대전환을 만들겠다"고 밝혔다. 그는 “지난 4월 1일 발표한 가계부채 관리 방안을 통해 부동산과 금융의 절연을 공식 선언한 것이 의미가 크다"며 “올해 가계대출 증가율은 1.5% 이내에서, 2030년까지 GDP 대비 가계대출 비중은 80% 수준에서 관리될 것"이라고 설명했다. 김 장관은 수도권 135만호 공급대책과 우량 입지 중심 6만호 공급방안 등을 추진 중인 점을 언급하며 과천·태릉 등 주요 주택 공급 사업도 속도를 내겠다고 밝혔다. 이원희 기자 wonhee4544@ekn.kr

1기 신도시 재건축의 상징처럼 여겨졌던 분당 양지마을이 깊은 내홍에 빠졌다. 사업시행자인 한국토지신탁(한토신) 해지 문제를 둘러싸고 주민들이 둘로 갈라진 데 이어, '독립정산 vs 통합정산', '제자리 재건축' 논란까지 겹치며 사업 전체가 흔들리는 모습이다. 9일 에너지경제신문 취재 결과, 분당 양지마을은 최근 한국토지신탁과의 업무협약(MOU) 해지 절차에 들어가며 신탁사 교체 작업을 본격화하고 있다. 업계에서는 이해관계가 다른 단지 간 정산 방식과 자리 배정 갈등이 향후 법적 분쟁으로 비화할 경우, 정부가 제시한 '2030년까지 6만3000호 착공' 목표에도 차질이 생길 수 있다는 우려가 나온다. 실제 양지마을 주민대표단은 오는 9일 예비 신탁업자 선정 설명회를 열 예정이며, 현재 주민대표단과 재건축 추진 준비위원회는 정산 방식과 제자리 재건축 문제 등을 둘러싸고 사실상 분열된 상태다. 양지마을은 분당 수내동 금호·청구·한양아파트 등 6개 단지를 묶어 기존 4392가구를 최고 37층·약 6839가구 규모로 재건축하는 초대형 사업이다. 수내역 역세권 입지와 학군, 백현MICE 개발 기대감까지 겹치며 분당 재건축의 '대장주'로 꼽혀왔다. 실제로 지난해 11월 1기 신도시 선도지구로 선정됐고, 올해 1월 특별정비구역 지정까지 마치며 가장 빠른 사업 속도를 내는 사업장으로 평가받았다. 하지만 선도지구 지정 이후 오히려 갈등은 수면 위로 폭발했다. 표면적으로는 신탁사 교체 논쟁이지만, 실상은 단지별 자산 가치와 입지 차이에서 비롯된 '돈의 문제'라는 분석이 지배적이다. 현재 양지마을 내부는 금호·청구연합 중심의 추진준비위원회와 한양연합 중심의 주민대표단으로 나뉘어 있다. 주민대표단은 “한토신의 사업 역량 부족과 신의성실 의무 위반"을 이유로 공개 경쟁입찰을 통한 신탁사 교체를 추진하고 있으며, 대신자산신탁과 우리자산신탁을 새 예비신탁업자 후보로 압축해 주민 투표 절차까지 진행 중이다. 반면 추진준비위원회는 “지금 신탁사를 교체하면 사업 전체 일정이 늦어진다"며 기존 한토신 유지 입장을 고수하고 있다. 이 과정에서 사업시행자 입찰 구조 자체를 둘러싼 논란도 커지고 있다. 양지마을 한 관계자는 “이번 사업시행자 입찰 구조를 보면 사실상 상위권 신탁사들이 배제될 수밖에 없는 구조였다는 지적이 내부에서도 나온다"고 말했다. 그는 “대한토지신탁처럼 업계 상위권 업체조차 배점 구조상 불리할 수밖에 없었고, 결국 소유주들은 정비사업 완료 실적이 없는 업체들 가운데 선택해야 하는 상황에 놓였다"며 “입찰지침서 자체가 수수료 비중을 과도하게 높게 설정해 사실상 최저수수료 업체를 선정하는 구조였다는 비판이 적지 않다"고 주장했다. 이어 “왜 모든 입찰 참여 업체를 대상으로 소유주 투표를 하지 않고 특정 업체만 추려 최종 투표에 부쳤는지에 대한 문제 제기도 나온다"며 “정비업체 계약 구조와 향후 시공사 선정 과정까지 특정 운영 주체 의중대로 흘러가는 것 아니냐는 우려도 있다"고 덧붙였다. 이에 대해 한국토지신탁 측은 “한토신은 양지마을의 선도지구 지정을 위해 전사적인 역량을 집중해왔으며, 현재 제기된 해지 사유는 근거가 부족하다"고 반박했다. 이어 “지금 신탁사를 교체하는 것은 공사비 상승기에 사업을 표류시켜 주민 피해를 극대화하는 결과를 초래할 것"이라며 업무협약 유지의 필요성을 강조했다. 갈등의 핵심은 '독립정산 vs 통합정산' 문제다. 수내역과 가까운 역세권 단지 주민들은 “역세권 프리미엄은 우리가 만든 가치인데 왜 이를 다른 단지와 나눠야 하느냐"며 독립정산과 제자리 재건축을 요구하고 있다. 반면 비역세권 단지 주민들은 “통합재건축은 전체 시너지를 만드는 사업인 만큼 이익 역시 함께 공유해야 한다"고 맞서고 있다. 업계에서는 분당이라고 해서 모든 단지의 사업성이 동일한 것은 아니라고 설명한다. 한 정비업계 관계자는 “분당은 1기 신도시 가운데 사업성이 가장 우수한 지역으로 평가받지만, 실제로는 단지별 수익성 편차가 상당히 크다"고 말했다. 그는 “재건축 사업성의 핵심 지표인 비례율에 따라 조합원 부담 구조가 완전히 달라진다"며 “비례율이 120%를 웃도는 단지는 동일 평형 이동 기준으로 환급 가능성까지 거론되지만, 80~90% 수준 단지는 수억원대 추가 분담금이 발생할 수 있다"고 설명했다. 이어 “같은 분당권이라도 까치마을과 양지마을처럼 입지와 대지지분, 일반분양 비중에 따라 사업성이 크게 달라진다"며 “특히 비례율 100% 안팎 단지들은 사실상 손익분기 구조에 가까워 공사비 변동에 매우 민감하다"고 말했다. 그는 “현재 분당권 공사비는 평당 800만~900만원 수준인데, 공사비가 10%만 상승해도 비례율이 5~10%포인트 하락하는 사례가 적지 않다"며 “결국 공사비 상승→비례율 하락→추가 분담금 증가로 이어지는 레버리지 효과가 재건축 사업성의 핵심 변수"라고 설명했다. 또 다른 정비업계 관계자는 “분당 양지마을은 1기 신도시 통합재건축 가운데서도 사업성이 가장 우수한 축에 속한다는 평가가 많지만, 동시에 이해관계 충돌 가능성도 가장 큰 사업장 중 하나"라고 말했다. 그는 “통합재건축은 여러 단지를 하나의 대단지로 묶어 사업성을 높이고 랜드마크 단지를 만들 수 있다는 장점이 있지만, 단지별 입지와 자산 가치가 달라 조합 설립 이후 동·호수 배치와 정산 방식 등을 둘러싼 갈등이 발생할 가능성이 크다"고 설명했다. 이어 “특히 수내역과 가까운 양지5단지나 금호1단지 소유주들은 재건축 이후에도 현재와 유사한 입지를 선호하는 경향이 강한 반면, 비역세권 단지들은 통합개발에 따른 이익 공유를 요구하는 분위기"라며 “결국 통합재건축의 핵심은 어떤 기준으로 권리를 배분하고 이해관계를 조정하느냐에 달려 있다"고 말했다. 현재 양지마을 내부에서는 종전자산가액 우선, 소재지번 우선, 지분 비례 배분 등 다양한 배치·정산안이 거론되고 있는 것으로 알려졌다. 양지마을 사례는 특정 단지 하나의 문제가 아니라 향후 평촌·일산·중동·산본 등 다른 통합재건축 사업장에서도 반복될 수 있는 구조적 문제라는 것이다. 업계에서는 이번 기준 정립이 향후 1기 신도시 통합재건축의 사실상 선례가 될 가능성이 크다고 보고 있다. 한 부동산업계 관계자는 “최근 분당 양지마을 사례를 보면 1기 신도시 통합재건축의 가장 큰 리스크가 결국 이해관계 충돌이라는 점이 드러나고 있다"며 “입지와 집값, 대지지분이 모두 다른 단지들을 하나로 묶다 보니 정산 방식과 자리 배정, 신탁사 운영 문제 등을 둘러싼 갈등이 불가피한 구조"라고 말했다. 이어 “양지마을처럼 주민대표단과 추진위원회가 분열된 상태에서 8월 노후계획도시 특별법 개정안까지 시행되면 사업 불확실성은 더 커질 수 있다"며 “개정안 시행 이후에는 단지별 과반 동의를 모두 충족해야 하기 때문에 단 한 개 단지라도 반대하면 사업 전체가 멈출 가능성도 배제하기 어렵다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부의 다주택자 규제가 강화될수록 전세가격 상승폭은 확대될 것이라는 전망이 나오고 있다. 전문가들은 정부 정책 이후로 전세가격 상승 흐름이 나타나고 있으며 향후에도 상승 압력이 지속될 것으로 전망한다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질 것인지에 대해선 국지적으로 발생 가능성이 있다고 봤다. 8일 대한건설정책연구원은 다주택자 규제 강화 정책에 따른 전세 시장 영향을 분석해 전세가격 상승압력이 지속될 것이라고 밝혔다. 이재명 정부는 다주택자 규제정책을 연달아 발표하고, 대출·거래·세제 등을 단계적으로 강화해왔다. 연구원은 이를 정책 방향을 일관되게 보여준다는 점에서 긍정적으로 평가했다. 지난해 발표된 가계대출 관리 강화 방안인 6·27 대책을 시작으로 다주택자 대상 대출 규제가 본격화 됐다. 금융 규제인 6·27 대책으로 다주택자가 주택을 추가 매입하는 경우 주택담보대출 LTV 0%가 적용되면서 대출이 제한됐다. 거래 규제인 10·15 대책은 실거주 목적이 아닌 경우 아파트 매입을 어렵게 만들었다. 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이었다. 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 개편 논의가 나오면서 세제 측면의 규제 역시 점차 강화되는 모습이다. 다주택자 규제 강화로 전세 매물 공급이 감소하면서 전세가격은 상승세다. 한국부동산원 주간 아파트 동향 조사를 기준으로 다주택자 규제 발표일인 2월 12일을 전후로 전세가격은 전국 0.09%, 수도권 0.12%, 서울 0.14% 수준의 주간 평균 상승률을 기록하고 있다. 전년 대비 올해 전세가격 상승폭은 크게 확대됐다. 누적으로 보면 1월 말 대비 4월 말까지 누적 상승률은 전국 1.12%, 수도권 1.59%, 서울 1.81%이다. 작년 동기간과 비교하면 전국은 1.09%p, 수도권은 1.37%p, 서울은 1.38%p 상승했다. 고하희 부연구위원은 “다주택자가 임대차 시장에서 전·월세 매물을 공급해왔다는 점을 고려할 필요가 있다"며 “규제 강화로 매물 공급이 위축될 경우 임대차 시장 내 수급불균형이 확대될 가능성도 있다"고 설명했다. 정부 정책의 영향으로 부동산 시장 심리가 일부 위축되는 모양새다. 한국은행 주택가격전망지수는 1월에 124였다가 2월에 108로 크게 하락했다. 이후 3월에 96을 기록하며 하락세를 이어갔다. 이는 양도소득세 중과 유예 종료가 발표된 2월 12일을 기점으로 주택 가격 전망이 위축된 것으로 풀이된다. 양도소득세 중과 유예 폐지 이후로는 매물 잠김 현상이 예상된다. 권대중 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “양도세 중과 유예 종료 이후로는 지역별로 차이는 있지만 고가 아파트 중심으로 주택시장은 보합세를 유지하면서 당분간 소강상태일 것"이라고 설명했다. 5월 말부터 7월까지 주택시장은 비수기이기 때문에 현재 높은 가격으로 보합세가 유지된다는 것이다. 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 등 교외 지역은 여전히 강세일 것으로 전망했다. 권 교수는 “수요보다 공급이 워낙 부족하기 때문에 가을쯤 가면 외곽 만이 아니라 전 지역이 모두 강세를 보일 것"이라고 설명했다. 이어 8월 말 9월 이사철이 다가오면 수요에 비해 공급이 부족해 전세시장 불안이 심화될 것으로 봤다. 8일 부동산 빅데이터 정보업체 아실에 따르면 서울지역 아파트 전세 매물은 지난해 2만6512건에서 올해 1만6240건으로 38.8% 감소했다. 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 효과는 서울 강북권 등 특정 지역에서 제한적으로 나타날 수 있다는 해석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세 매물 부족으로 일부 매수 전환 수요가 발생하고 있으나 매매가를 밀어올리기엔 아직 이르다"고 설명한다. 전세가율이 60%를 넘어서면 매매가격을 자극한다는 것이 통설인데, 현재 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 4월 기준 50.09%로 낮다는 것이다. 다만 강북권과 경기도, 인천은 전세가격 비율이 높은 수준이다. 중랑구나 금천구는 이미 60%를 웃돌고 있으며 경기(66.7%)나 인천(68.5%) 등 수도권도 높은 수준이다. 박 위원은 “전체적으로는 아닐지라도 국지적으로는 전세가격이 매매가격을 밀어올릴 수 있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr