재개발·재건축 시장에서 신탁방식 도입이 확산되면서 관련 민원이 빠르게 늘고 있다. 사업 기간 단축과 자금 조달 안정성을 강점으로 내세운 제도지만, 현장에서는 비용 부담과 의사결정 구조를 둘러싼 갈등이 동시에 커지는 양상이다. 3일 정비업계에 따르면 신탁방식은 신탁사가 사업시행자로 참여해 자금 조달부터 분양까지 전 과정을 맡는 구조로, 기존 조합 방식 대비 사업 기간을 2~3년가량 단축할 수 있다는 점에서 확산되고 있다. 공사비 분쟁을 줄이고 사업 관리의 전문성을 확보할 수 있다는 기대도 반영되면서 서울 주요 재개발·재건축 단지를 중심으로 도입이 늘어나는 추세다. 그러나 실제 현장에서는 '속도' 이면의 구조적 리스크가 더 크게 부각되고 있다. 가장 큰 쟁점은 비용이다. 신탁사는 통상 분양 매출의 2~4% 수준을 수수료로 가져가는데, 대규모 사업일수록 수십억에서 수백억 원에 달하는 부담이 조합원에게 전가된다. 여기에 초기 사업비 조달 과정에서 고금리 신탁계정대가 투입되면서 금융비용 부담까지 더해지는 구조다. 특히 신탁사가 자금 조달을 전담한다는 인식과 달리, 실제 사업 구조에서는 시공사 의존도가 높다는 지적이 나온다. 시공사 선정 이후에는 이주비와 사업비 대부분이 HUG 보증을 통한 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 조달되는 것이 일반적이어서, 신탁사의 자금 투입은 초기 단계에 제한되는 경우가 많다는 것이다. 건설업계에서는 “밥상은 건설사가 차리고, 생색은 신탁사가 낸다"는 불만까지 제기된다. 의사결정 구조 역시 갈등의 핵심 요인이다. 신탁사가 시행권을 확보하면 사업 주도권이 신탁사 중심으로 재편되면서 조합원 의견 반영이 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 특히 신탁계약 해지를 위해 통상 75% 이상의 동의가 필요한 구조는 사실상 계약 변경을 어렵게 만들어 '불통' 논란으로 이어지고 있다. 재산권 문제도 민원 확대의 직접적인 배경이다. 신탁등기 과정에서 토지 소유권이 신탁사로 이전되면서 일부 주민들은 재산권 행사 제한과 통제력 상실에 대한 불안을 호소하고 있다. 동의율 확보 과정에서 정보 비대칭이나 금전적 유인 논란까지 겹치며 주민 간 갈등이 심화되는 사례도 잇따른다. 사업 지연 시 책임 구조가 불명확하다는 점도 문제로 지적된다. 신탁방식은 사업 실패나 지연 시 매몰비용 부담 주체가 명확하지 않아 분쟁 소지가 크고, 초기 자금 투입 이후 리스크가 다시 조합원에게 전가되는 구조가 반복된다는 것이다. 정비업계 한 관계자는 “최근 조합이나 추진위원회 입장에서는 직접 사업을 끌고 가기보다 자금 조달과 시공사 선정이 수월한 신탁사를 전면에 내세우려는 흐름이 뚜렷하다"며 “조합 설립 절차를 생략할 수 있고 추진 속도가 빠르다는 점, 또 신탁사의 전문성을 활용해 사업을 관리할 수 있다는 기대가 반영된 결과"라고 설명했다. 다만 그는 “현장에서는 오히려 그 반대 양상이 적지 않다"고 지적했다. 이 관계자는 “신탁사를 시행자로 지정하는 과정에 이른바 추진세력이 개입하고, 이들과 신탁사가 결합할 경우 조합은 사실상 견제 수단을 잃게 된다"며 “조합 방식은 문제가 생기면 조합장을 해임해 구조를 바꿀 수 있지만, 신탁방식은 위원장을 교체해도 시행권은 그대로 신탁사에 남아 있어 사업 주도권이 바뀌지 않는다"고 말했다. 이어 “이미 신탁사가 특정 용역업체나 시공사를 선정해 사업을 진행하는 상황에서는 이후 들어온 집행부가 계약을 뒤집거나 통제하기가 쉽지 않다"며 “결국 사업 운영 전반에 대한 실질적 통제력이 약해지는 구조"라고 덧붙였다. 이 같은 갈등은 사업 초기부터 예고된 구조라는 분석도 나온다. 일부 신탁사들이 법적 근거가 없는 '예비신탁사' 지위를 앞세워 사실상 사업 참여가 확정된 것처럼 홍보하면서다. 실제 서울 양천구 목동7단지에서는 추진위원회가 분열된 상태에서 별도 조직이 신탁사와 업무협약(MOU)을 체결하며 갈등이 촉발됐다. 신탁사 선정 주체와 시기에 대한 명확한 법적 기준이 없는 점도 혼선을 키우는 요인으로 지목된다. 금융비용 문제 역시 대표적인 갈등 사례로 꼽힌다. 여의도 시범아파트는 신탁방식을 선택했지만, 신탁사가 제시한 사업비 조달 금리는 연 6%로 일반 조합 방식(3%대 중반)보다 크게 높았다. 이에 따라 매년 수백억원의 추가 비용 부담이 발생할 수 있다는 지적이 제기됐다. 특히 금리 구조가 계약서에 명확히 드러나지 않거나 내부 기준으로 사후 결정되는 경우도 있어 비용 통제권이 사실상 신탁사로 넘어간다는 비판이 나온다. 전문성 논란도 확산되는 분위기다. 여의도 한양아파트 재건축 사업에서는 부지 매수 협의가 완료되지 않은 상가를 사업계획에 포함했다는 이유로 행정당국의 시정지시가 내려지면서 신탁사의 사업 관리 역량에 대한 의문이 제기됐다. 업계에서는 이로 인해 상가 측 협상력이 오히려 커지면서 매수 비용이 당초 계획보다 크게 늘어날 수 있다는 우려도 나온다. 속도 측면에서도 기대와 다른 결과가 나타나고 있다. 여의도 일대 신탁방식 단지에서는 동의율 미달, 일부 주민 소송, 사업 철회 검토 등이 이어지고 있으며, 일부 단지에서는 전체가 아닌 일부 동만 재건축을 추진하면서 주민 간 갈등이 격화되는 사례도 나타났다. 수수료 부담 역시 갈등을 키우는 요인이다. 업계에 따르면 목동신시가지 7단지는 총사업비가 7조원대로 추산되는데, 신탁수수료를 1%만 적용해도 약 700억원, 2%일 경우 1400억원에 달할 수 있다. 사업 규모가 클수록 부담이 기하급수적으로 늘어나는 구조다. 또 다른 건설업계 관계자는 “일부 현장에서는 신탁사와 연관된 용역업체가 선정되거나 용역비가 과도하게 책정되는 문제도 반복적으로 제기되고 있다"며 “이 같은 구조를 일반 토지소유자가 확인하거나 견제하기는 현실적으로 어렵다"고 말했다. 그는 “결국 신탁수수료에 더해 각종 용역비까지 늘어나면서 전체 사업비 부담이 커지고, 그 비용은 고스란히 조합원에게 돌아간다"고 덧붙였다. 신탁방식의 리스크는 자금조달 구조에서도 드러난다. 또 다른 관계자는 “조합 방식은 시공사 신용이나 HUG 보증을 통해 사업비를 조달하는 구조여서 시공사가 일정 부분 책임을 지는 반면, 신탁방식은 조달 과정에서 조합원 주택이 담보로 설정되는 경우가 많다"며 “사업이 틀어질 경우 조합원 재산이 직접적인 리스크에 노출될 수 있다"고 지적했다. 이어 “신탁계약 해지 조건도 조합원에게 불리하게 설정되는 사례가 적지 않다"며 “일부 계약은 해지에 100% 동의를 요구하거나, 반대로 신탁사는 경제 상황 등을 이유로 비교적 쉽게 계약을 종료할 수 있도록 규정돼 있어 구조적으로 비대칭성이 존재한다"고 말했다. 그는 “부동산 경기 침체 국면에서는 신탁사가 리스크를 회피하고 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없다"며 “계약 체결 단계에서 해지 조건과 책임 범위를 면밀히 확인해야 한다"고 덧붙였다. 한편 국토교통부는 2023년 말 '신탁방식 정비사업 표준계약서'를 도입해 2024년부터 시행하고 있다. 표준계약서에는 계약 해지 요건을 조합원 75% 동의로 완화하고, 사업비 조달 조건과 금리 구조에 대한 설명을 의무화하는 등 신탁사 권한을 일정 부분 견제하는 내용이 포함됐다. 다만 해당 기준은 강제 규정이 아닌 권고 사항에 가까워 사업장별 계약에 따라 달라질 수 있다. 업계에서는 “제도는 마련됐지만 실제 현장에서는 적용 편차가 커 체감 개선 효과는 제한적"이라는 평가가 나온다. 업계에서는 신탁방식이 '속도와 효율'이라는 장점과 함께 '비용 증가와 통제권 약화'라는 리스크가 동시에 작동하는 구조라고 보고 있다. 제도 확산 속도에 비해 수수료 체계, 의사결정 권한, 리스크 분담 기준 등 관리 장치가 미흡한 만큼 보완책 마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있다. 결국 신탁방식은 조합 방식의 비효율을 보완하기 위해 도입됐지만, 현재 구조에서는 '빠른 개발'이라기보다 '권한 이전과 비용 리스크의 재배분'으로 작동하고 있다는 평가가 나온다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울시가 역세권 고밀·복합개발을 전면 확대하고 있지만, 정작 현장에서는 '공동개발 권고'가 협의 실패 시 일부 토지를 배제하는 근거로 작동하는 모순이 드러나고 있다. 통합개발을 전제로 설계된 제도가 실제로는 '선별적 개발'을 허용하는 구조라는 지적이다. 1일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 서울 성북구 성신여대입구역 인근 역세권 활성화사업은 이 같은 제도적 괴리를 단적으로 보여주는 사례로 꼽힌다. 해당 사업은 당초 동소문동 6가 일대 4개 소유권(총 679평)을 포함한 통합 개발 구상으로 출발했지만, 현재는 일부 토지를 제외한 채 3개 소유권 중심으로 사업계획이 제출된 상태다. 대상지는 A교회(109번지 등 8필지, 469평), 107번지(124평), 106번지(26평), 105번지(60평)로 구성돼 있으며, 이 가운데 106번지가 협의 과정에서 제외됐다. 106번지 소유주 측은 해당 필지가 단순 소규모 토지가 아닌 기능적으로 핵심 축이라고 주장한다. 이들은 “해당 부지는 8차선 대로변에 위치하고 상업지역을 접한 입지로, 특히 105번지와 106번지는 도시계획상 공동개발이 권고된 구역"이라며 “두 필지를 연계한 통합 개발이 전제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 “도시개발공동구역 지정은 개별 토지소유자의 요청이 아닌 도시계획 논리에 따라 형성된 것인데, 일부 필지를 제외한 채 사업을 추진하는 것은 정책 취지와 맞지 않는다"고 지적했다. 특히 106번지는 면적은 26평에 불과하지만 일반상업지역 비중이 80%에 달해 105번지와 함께 상업 기능을 형성하는 구조라는 설명이다. 이들은 “해당 필지가 배제될 경우 대상지의 정형성과 배치 완결성이 떨어지고, 역세권 활성화사업의 핵심인 용적률 인센티브 확보에도 제약이 발생할 수 있다"며 “소규모 필지라도 기능적으로 배제하기 어려운 구조"라고 주장했다. 아울러 “이 같은 방식이 고착될 경우 향후 독자 개발 가능성 자체가 제한될 수 있다"며 재산권 침해 가능성도 제기했다. 해당 필지의 개발 제약은 구조적인 문제로도 이어진다. 성북구청 도시계획과 확인 결과, 106번지는 건축한계선 적용으로 단독 재건축이 사실상 어려운 구조인 것으로 파악됐다. 해당 부지는 도로변 건축한계선(약 3m 후퇴) 규제로 인해 전체 대지면적의 절반가량이 건축 불가능 영역으로 제한되며, 실제 활용 가능한 면적은 약 13평 수준에 불과한 것으로 전해졌다. 이 같은 조건은 소규모 필지의 독자 개발을 어렵게 만드는 요인으로 작용한다. 건축 가능 면적이 제한될 경우 건물 규모와 용적률 활용에 제약이 발생하고, 결과적으로 사업성 확보가 쉽지 않다는 것이다. 실제로 서울시 자문단 역시 해당 필지의 구조적 한계를 인지하고 있는 것으로 확인됐다. 이에 따라 106번지 측은 “애초에 단독 개발이 어려운 구조로 설계된 필지를 공동개발 대상에서 제외하는 것은 사실상 토지 활용 자체를 제한하는 결과로 이어질 수 있다"며 “도시계획상 공동개발을 전제로 한 구역에서 특정 필지만 배제하는 방식은 제도 취지와 충돌한다"고 주장했다. 핵심 쟁점은 제도 구조다. 역세권 활성화사업은 통합 개발을 통해 용적률 인센티브를 부여하고 공공기여를 확보하는 구조지만, 공동개발은 법적 강제력이 없는 '권고' 사항에 그친다. 이 때문에 협의가 결렬될 경우 일부 필지를 제외한 채 사업이 추진되는 '선별적 개발'이 가능해진다. 통합개발을 유도하면서도 합의 실패 시 분리 개발을 허용하는 이중 구조가 작동하는 셈이다. 이 과정에서 민간 협의 결과가 사실상 행정 판단의 근거로 전환되는 점도 논란이다. 106번지 측은 A교회 측 PM이 작성한 '협의 경위서'가 당초 단순 참고자료로 설명됐음에도 실제로는 성북구청과 서울시에 제출돼 '사업 참여 의사가 없다'는 근거로 활용됐다고 주장한다. 이들은 “문서 작성 당시 활용 목적과 행정 제출 여부에 대한 설명이 충분하지 않았고, 이후에도 '의미 없는 문서'라는 설명이 반복됐지만 실제로는 행정 판단 자료로 사용됐다"며 “민간 문서가 실제 의사와 다른 전제를 바탕으로 행정 판단에 반영됐을 가능성이 있다"고 지적했다. 이에 대해 성북구청은 본지에 역세권 활성화사업과 관련한 토지소유자 참여 여부 판단은 사업시행자가 제출한 동의서와 협의자료 등 객관적 서류를 기반으로 이뤄지고 있다고 밝혔다. 구는 별도로 개별 토지소유자의 의사를 직접 확인하기보다는 관련 법령과 「서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준」에 따라 제출된 자료가 요건을 충족하는지 여부를 검토해 절차를 진행하는 방식이라는 설명이다. 또한 특정 토지의 사업 참여 여부 역시 사업시행 측이 제출한 동의서 및 협의 경위 자료 등을 기준으로 판단하고 있으며, 행정기관이 민간 간 협의 과정에 개입하거나 이를 강제할 수는 없다는 입장이다. 성북구청 관계자는 “현재 사업은 계획 수립 단계로, 토지소유자 간 협의 결과에 따라 대상지 포함 여부가 달라질 수 있다"며 “민간 사유지의 경우 당사자 동의가 전제되어야 하는 만큼 행정이 개별 참여 여부를 직접 결정하거나 개입하는 데에는 한계가 있다"고 밝혔다. 서울시 관계자는 본지에 “해당 지역은 역세권 활성화사업 이전에 이미 지구단위계획으로 공동개발 '권장' 형태가 설정돼 있던 곳"이라며 “공동개발을 강제할 경우 사유재산권 침해 문제가 발생할 수 있어 현재 제도상 권고 수준으로 운영되고 있다"고 밝혔다. 이어 “공동개발이 권장에 그치는 구조인 만큼 개별 필지 간 협의가 이뤄지지 않을 경우 일부 토지가 제외된 채 사업이 추진될 가능성도 있다"며 “행정이 이를 강제로 조정하거나 개입할 수 있는 영역은 아니다"라고 설명했다. 또 “현재로서는 토지소유자 간 협의가 우선이며, 사업 추진 과정에서도 협의가 병행되는 것이 바람직하다"며 “제도적으로 특정 필지를 반드시 포함하도록 강제할 수 있는 장치는 없는 상황"이라고 덧붙였다. 이들 구·시 입장을 종합할 경우, 결국 행정 판단이 사업시행자가 제출한 서류에 의존하는 구조인 만큼, 특정 주체가 단독으로 사업을 추진하는 경우 해당 자료 중심으로 판단이 이뤄질 수밖에 없어 공정성 훼손 우려가 제기될 수 밖에 없다. 또한 구청 역시 실질적 검증보다는 서류 접수·검토에 머무르는 역할로 한정될 수 있다는 구조적 한계가 드러난다. 이 같은 구조적 한계는 특정 사업을 넘어 정책 전반으로 확산될 가능성이 있다는 우려도 나온다. 서울시는 지난 3월 25일 역세권 고밀·복합개발을 전면 허용하는 정책을 발표하며 강북권 개발 확대에 속도를 내고 있지만, 현장에서는 선택적 개발과 속도 중심 추진, 이익 편중이 동시에 나타날 수 있다는 지적이 제기된다. 통합개발을 유도하는 정책과 달리 실행 단계에서는 '합의 실패 시 분리 개발'이 가능하고, 이에 대한 조정 장치가 부족하다는 것이다. 특히 인허가 속도전이 결합될 경우 협의 절차가 형식화될 수 있다는 분석도 나온다. A교회 측은 106번지 소유주 측에 보낸 공식 회신을 통해 “2025년 여러 차례 협의를 진행했지만, 해당 건물에서 운영 중인 전광판 사업의 수익 규모와 개발 시 영업권 보상 수준에 대한 의견 차이가 커 공동개발이 어렵다고 판단했다"고 밝혔다. 이어 “협의 과정에서 토지소유자 측이 공동개발에 참여하지 않겠다는 의사를 표명한 것으로 이해했고, 이에 따라 협의 경위서를 작성해 행정기관에 제출했다"고 설명했다. 또 “공동개발은 권고사항일 뿐 강제 대상이 아니며, 현재도 협의는 가능하지만 사업 인허가 절차는 병행 추진할 계획"이라고 덧붙였다. 다만 A교회 및 PM 측은 본지의 별도 취재 질의에 대해서는 마감 시점까지 공식 답변을 보내오지 않았다. 결국 이번 사례는 역세권 활성화사업이 '통합개발 유도 정책'인지, 아니면 '협의 실패 시 선별 개발을 허용하는 제도'인지에 대한 근본적 질문을 던진다. 공공성을 전제로 설계된 정책이 민간 협상에 종속될 경우, 제도 취지는 구조적으로 훼손될 수밖에 없다는 지적이 힘을 얻고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

포스코이앤씨가 신반포 19·25차 재건축 수주를 위해 사업비 금리를 'CD –1%'로 제안하는 파격적인 조건을 조합 측에 제안했다. 30일 포스코건설 관계자는 “이번 제안은 사업비 조달과 자금 흐름을 함께 고려해 설계된 것으로, 재건축 사업 전반의 비용 구조와 추진 여건을 반영한 금융 조건"이라고 강조했다. 재건축 사업은 공사비 뿐 아니라 금융비용과 사업기간, 자금 흐름 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하는 만큼 조합원들이 부담해야 할 리스크도 크다. 이에 포스코이앤씨는 'CD -1%' 금리 조건을 제시해 재건축 사업 추진 과정에서의 조합원 부담 수준 낮추고 자금 흐름을 용이하도록 수주 방침을 세웠다. 무엇보다 사업비 금리는 사업 규모와 연동돼 전체 금융비용에 큰 영향을 미친다. 시공사가 적용 방식에 따라 조합원 분담금도 크게 늘어날 수 있다. 포스코이앤씨 관계자는 “이번에 당사가 제안한 조건을 바탕으로, 사업 추진 과정에서의 자금 부담을 경감하고, 더욱 안정적으로 재건축 사업 진행 기반을 마련할 수 있다"고 설명했다. 특히 이번 제안은 분담금, 금융, 사업 구조를 함께 고려하는 포스코이앤씨의 '제로 투 원(021)' 프로젝트의 일환이다. 포스코이앤씨 관계자는 “제로는 분담금 부담을 최소화하는 사업 구조를, '2'는 금융지원금을 통한 조합원의 금융 부담 완화 효과를 의미한다"며 “추가로 'CD -1%'로 제시된 금리 조건이 더해져 재건축 사업 전 과정에서 조합원 부담과 사업 추진 여건이 크게 개선되는 구조가 완성된다"고 전했다. 이어 “사업비 금리를 포함한 이번 금융 조건은 사업 전반을 함께 고려해 설계된 요소"라며 “조합원이 체감할 수 있는 부담 수준과 사업 추진 여건을 반영한 조건을 제시했다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

울산 부동산 시장이 회복세를 보이고 있는 가운데 현대건설이 울산시에 '힐스테이트 선암호수공원' 단지 공급에 나선다. 30일 한국부동산원 조사 결과 지난해 동안 울산 아파트 매매가격은 누적 2.1% 올랐다. 이는 비수도권 광역시에서 가장 높은 상승이다. 올해 들어서도 비슷한 흐름이 지속되고 있다. 이달 첫째주 기준 울산 아파트 매매가는 누적 상승률 1.68를 기록했다. 이는 서울에 이어 전국 2위에 해당하는 수치다. 미분양 물량도 빠르게 사라지고 있다. 작년 2월만 해도 3811가구에 달하던 울산의 미분양 물량은 올해 1월 1402가구로 1년 새 약 63.21% 줄어들면서 전국 시도 가운데서 미분양 물량 감소율이 가장 높았다. 반면에 거래량은 늘고 있다. 부동산원 조사 결과 올해 2월 기준 부·울·경 아파트 매매거래량은 총 7656건을 기록했다. 이는 지난해 2월보다 20.69% 늘어난 수치다. 실거래가도 상승 중이다. 국토교통부에 따르면 울산 남구 신정동 '문수로대공원에일린의뜰' 전용 84㎡(34평)는 지난 1월 12억원에 손바뀜됐다. 같은 단지 84㎡ 작년 2월 실거래가가 9억9000만원대였던 것과 비교하면 1년여 만에 2억원 이상 오른 것이다. 이에 현대건설은 전략적으로 울산 남구 야음동에 '힐스테이트 선암호수공원'을 공급하고 선착순 동·호 지정 계약을 진행하고 있다. 이 단지는 지하 6층~지상 최고 44층, 총 753가구 규모로 들어서고, 아파트 631가구와 오피스텔 122실로 구성된다. 특히 수요자의 초기 자금 부담 경감을 위해 계약금을 전체 분양가의 5% 수준으로 조정했다. 1차 계약금은 500만원이고, 일부 세대는 별도의 계약 조건 혜택이 적용된다. 입지를 살펴보면 야음초등학교를 도보로 통학할 수 있어 학령기 자녀들을 둔 부모들의 수요가 높을 전망이다. 또 단지 인근의 울산대교를 통해 SK와 에스오일 온산 석유화학단지 및 현대자동차, 현대중공업 등 주요 산업단지로의 출퇴근이 편한 직주근접 입지를 갖췄다. 선암호수공원도 가까워 주거 쾌적성도 우수하다는 평가다. 개발호재도 풍부하다. 향후 단지 가까이에 도시철도 트램 2호선이 개통 예정돼 있어 교통망 개선이 기대된다. 아울러 단지가 들어서는 대현동 생활권을 중심으로 향후 2000세대 이상의 브랜드 단지가 공급돼 대규모 주거 타운이 형성될 것으로 예상된다. 각 세대 내부는 4베이 판상형 구조를 적용해 평면 효율성을 높였다. 특히 현대건설의 층간소음 저감 기술인 'H 사일런트 홈 시스템Ⅰ'을 적용했다. 공용부엔 스카이라운지를 설치하고, 컨시어지 서비스 등 차별화된 커뮤니티 요소도 마련될 계획이다. '힐스테이트 선암호수공원'의 견본주택은 울산광역시 남구 달동 일원에 소재하고 있다. 입주는 2028년 2월 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr