이른바 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축)으로 불리는 신축 아파트 선호 현상이 거세지면서 신축과 구축 아파트의 가격차가 최대 6억원까지 벌어진 것으로 나타났다. 업계에선 인구 감소 등에 따른 부동산 시장 양극화의 신호탄으로 보고 있다. 12일 부동산R114가 서울시내 아파트 110만3000가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과, 지난 8일 기준 서울의 신축 아파트 평균가는 18억5144만원으로 구축 평균가 12억6984만원보다 5억8000여만원 높았다. 일반적으로 부동산 시장에선 준공 1∼5년차는 신축, 10년 초과는 구축으로 분류한다. 연도별로 보면 2020년만 해도 신축 평균가는 14억5287만원, 구축은 11억3936만원으로 가격 차가 3억1000여만원 수준이었다. 이어 2021년은 2억6000여만원, 2022년은 2억원, 지난해는 1억7000여만원을 기록하는 등 지난해까지는 격차가 줄었으나 올해 들어 급격히 벌어졌다. 직방 조사에서도 이달 기준 전국 5년 이내 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 2145만원으로, 5년 초과 아파트(1635만원)와 비교해 1.31배 비싼 것으로 집계됐다. 2021년 1.27배에서 더 확대됐다. 서울의 신축 대 구축 가격차는 1.40배로 전국 평균보다 큰 편이며, 자치구별로는 서울 성동구가 3.19배로 가장 크게 벌어진 것으로 조사됐다. 이처럼 서울에서 신축 가격이 올해 급등한 이유는 신축 아파트 희소성 부각, 공사비 급등이 영향을 미친 것으로 보인다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울 신규아파트 입주물량이 크게 줄었고 인허가물량 감소를 감안하면 향후 5년까지도 입주물량 감소가 이어질 것으로 예상되면서 신축아파트의 희소성이 부각되고 있다"고 설명했다. 이어 “건축비 상승으로 분양가격이 천정부지로 올라가면서 구축아파트를 재건축할 경우 추가분담금이 당초 예상보다 훨씬 더 올라갈 가능성이 높아지자 차라리 신축아파트를 사자는 심리가 확산됐다"고 더붙였다. 서울을 비롯한 수도권 분양단지에선 청약 흥행 및 완판이 이어지고 있는 모습이다. 2월 잠원동 '메이플자이'와 7월 반포동 '래미안원펜타스', 마포구 '마포자이힐스테이트 라첼스' 8월 도곡동 '래미안레벤투스', 방배동 '디에이치방배', 10월 청담동 '청담 르엘' 등이 모두 계약을 완료했다. 특히 비규제 지역에서 분양한 마포자이힐스테이트 라첼스 입주권의 경우 최근 20억 8000만원이 넘는 금액에 거래돼 분양가 대비 3억원 이상 높아 눈길을 끌고 있다. 김 소장은 “아파트 가격이 저평가 되면서 대부분의 아파트가 올라가는 상승장이 아니라 고급지의 신축 아파트 가격만 올라가는 양극화가 심해지고 있다"면서 당분간 이런 현상이 계속될 것이라고 전망했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구원도 “서울의 경우 도시가 연식이 있어 신축 아파트가 수요 대비 부족한 상황"이라며 “공사비 상승 등으로 신축 준공이 지체되면서 얼죽신 열풍은 앞으로도 계속될 것"이라고 말했다. 하지만 이런 신축아파트 인기에도 불구하고 신축아파트를 분양 받을 수 있는 수단인 청약통장을 해지하는 이들이 늘고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9월 말 기준 청약통장 가입자 수는 2679만 4240명으로, 8월 말(2683만 3033명)에 비해 3만 8793명이 감소했다. 청약통장에 신규로 가입한 사람보다 해지한 사람이 더 많아 가입 계좌 수가 줄어든 것이다. 2010년 이후 매년 증가했던 청약통장 가입자 수는 2022년 6월 말(2859만 9279명) 정점을 찍은 이후 2년 3개월째 감소세를 이어가고 있다. 이 기간 줄어든 청약통장 가입자는 총 180만 539명에 달한다. 김 소장은 “신축선호 현상이 거세지고 있지만 반대로 높은 분양가와 불합리적한 청약제도로 인해 청약통장을 해지하는 이가 늘고 있다"며 “서울 신축아파트에 입성 하느냐가 양극화의 새로운 기준이 된 지금 불공정한 청약제도와 높은 분양가를 이대로 방치할 경우 소득 격차에 따른 양극화가 고착화될 것"이라고 지적했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

가수 김흥국의 노래 '59년 왕십리'로 유명한 서울 성동구 왕십리. 노래 제목처럼 왕십리는 한동안 4대문안 도심이나 신흥 지역인 여의도, 강남 일대에 비해 상대적으로 낙후된 곳으로 여겨져 왔다. 지형적으로 북쪽의 북한산, 동쪽의 아차산, 남쪽의 관악산으로 둘러 쌓인 서울 분지의 한 가운데 위치한 요지다. 하지만 600여년 전 조선초 궁궐터가 될 기회를 놓친 이후 상인, 군인 등 중인층들이 주로 사는 '2등 지역'의 설움을 겪어 온 것이다. 그러나 최근 들어 서울 교통의 중심지가 됐고 성수동 등 일부 지역은 '핫플레이스'로 떠올랐다. 특히 현재 지역을 두 동강내 교통-물류-유동인구의 흐름을 막고 있는 지상철도 구간을 지하화한다는 계획이 발표되면서 도시의 핵심 업무 지구로 떠오를 수 있는 기회를 맞이했다는 기대감에 설레이고 있었다. 11일 오전 찾아간 왕십리역 일대. 이 곳은 이미 많은 유동인구가 오가고 지하철 2호선·5호선, 수인분당선, 경의중앙선 등 4개 철도가 지나며 GTX-C(덕정~수원)·동북선(중계동 은행사거리~왕십리역)까지 개통 예정인 핵심 요지였다. 문제는 지상철도 구간으로 인해 심각한 교통 혼잡 등 지역간 단절 현상이 벌어지고 있다는 것이다. 계획대로 철도가 지하화되면 도로가 확장되거나 개선되어 차량 흐름이 원활해지고, 도심 내 교통 체증을 크게 줄일 수 있게 될 전망이다. 지역 단절 및 진동, 소음 피해 등도 성동구 주민의 오랜 민원이었다. 이날 왕십리역 근처에서 만난 한 주민은 “왕십리역은 여러 노선이 지나기 때문에 철도 소음과 진동이 상당하다"며 “철도지하화는 주민들의 오랜 숙원사업"이라고 기대감을 표시했다. 이미 성동구청 차원에서도 구체적인 활용 방안 마련에 나선 상태다. 성동구의 지상철도 구간은 옥수에서 왕십리를 지나 청계천까지의 경의중앙선 4.4km다. 마장축산물시장 일대, 왕십리역 일대, 응봉역 일대다. 마장축산물시장 일대 구간의 경우 왕십리-청량리를 오가는데, 마장축산물시장과 연계돼 발전 가능성이 높다. 왕십리역 일대는 현재도 광역 철도 교통의 중심지이며, 응봉역 일대는 응봉산을 배후로 한강을 마주보는 배산임수의 지역적 특성을 갖추고 있다. 구 관계자는 “서울에서 가장 긴 수변을 접하고 있는 물의 도시"라며 “중랑천 및 한강변에 위치한 경의중앙선 지상부 개발은 일대 경관 개선에도 큰 도움이 될 것"이라고 설명했다. 툭히 구와 주민들은 현재 추진 중인 왕십리역 일대 국제 비즈니스허브 조성 사업과의 연계를 통해 여의도를 능가하는 비즈니스 타운을 조성하겠다는 계획을 세우고 있다. 왕십리역 일대 철도지하화 상부공간에 숲과 공원 등 편의시설을 조성하고, 현재 성동구청·성동구의회·성동경찰서가 있는 곳에는 상업·업무 공간을 확충해 기업을 유치하겠다는 것이다. 왕십리역 근처 A 공인중개사무소 관계자는 “왕십리 일대는 50층 건축이 가능한 역세권 일반상업지역으로 앞으로 여의도 같은 고층 건물들이 들어 설 수 있다"라며 “왕십리역 일대 철도지하화 사업은 비즈니스허브 조성 사업과 함께 굉장한 시너지를 발휘할 것"이라고 설명했다. 인근 B 공인중개사무소 관계자도 “왕십리역은 향후 6개 노선이 지나갈 예정이고 개발사업도 여러 개발사업도 진행되고 있어 인구유입 가능성이 상당하다"며 “여의도를 넘는 서울의 핵심 도시가 될 것"이라고 기대했다. 왕십리역을 이용하는 대학생들도 환경 개선에 대한 기대를 내비쳤다. 한양대, 한양여대 학생들은 그동안 지상철도 역사 특성상 탑승을 위해 수많은 계단을 오르내려야 했다. 한 한양대 재학생은 “왕십리역은 한양대 먹자골목과 연결될 만큼 한양대와 가깝다. 그래서 왕십리역에서 내려 걸어가는 경우가 많은데 수많은 계단을 오르내리기 매우 힘들었다"며 “철도지하화가 되면 주변 미관 개선은 물론 상권에도 도움이 되고 등교도 편리해질 것 같아 기대가 된다"고 말했다. 주변 집값에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 현재 성동구 일대에서는 재개발·재건축 사업이 속도를 내고 있다. 성수 1-4구역, 행당7구역, 신당8·10구역, 응봉1구역, 모아타운 1·2·3차, 용답재개발사업 등 각종 도시정비사업이 추진 중이다. 송승현 도시와경제 대표는 “왕십리역은 교통 요충지로 철도지하화로 인한 변화는 주변 지역 개발에 큰 호재로 작용할 것"이라며 “철도 지하화와 연계된 상부개발이 완성되면 주변 재개발 추진 지역들과 함께 왕십리 역세권 개발 사업으로 부동산 가치가 더욱 높아질 전망"이라고 평가했다. 그러나 장애물이 산적해 있다는 평가다. 여러 노선을 지하화하기 때문에 엄청난 예산이 필요하고 오랜 시간 고난도의 공사가 진행되어야 하기 때문이다. 실제 현재 왕십리역 5호선 노선이 지하 약 30m의 중심도에 있으며 동북선과 GTX-C노선도 착공된 상황이다. 여기에 지하화 계획을 수립한다면 지하화 노선의 심도는 60m 이상이 될 것으로 예상된다. 공사 과정에서의 소음, 진동은 물론 기존의 선로 등 기반시설이나 역사 등 운영시설 축소로 인해 이용객들의 불편도 예상된다. 한 건설업계 관계자는 “왕십리역은 여러노선이 지나기 때문에 대규모 재원 투입과 난공사가 예상된다. 착공시 운영시설 축소도 불가피하기 때문에 건설사 입장에선 선호하지 않는 공사현장"이라고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“도널드 트럼프 당선인은 보호무역주의를 강화하는 등 불확실성을 높여 한국 부동산 시장에 전반적으로 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다." 송승현 도시와경제 대표는 지난 5일 서울 마포구 도시와경제 사무실에서 에너지경제와 만나 이같이 말했다. 송 대표는 트럼프 전 대통령의 재당선이 국내 부동산 시장에 악재로 작용할 것으로 내다봤다. 국내 전문가들 중 상당수는 트럼프의 재집권이 전세계 경제는 물론 국내 부동산 시장에도 좋지 않을 것으로 내다보고 있다. 반면 트럼프 1기 때 국내 부동산 가격이 오히려 상승했다는 점을 이유로 큰 영향을 받지 않을 것이라는 반론도 나오고 있다. 송 대표는 이중 '부정적 영향'에 손을 들어줬다. 그는 “트럼프 2기에 관세 부과나 무역 장벽 등 보호무역주의 강화가 실현될 경우 수출 의존도가 높은 한국 경제 구조에 부정적인 영향을 미쳐 경제성장 둔화로 이어질 수 있다"며 “부동산 시장에도 안 좋은 결과를 가져 올 것"이라고 전망했다. 실제 전문가들은 앞으로 달러 강세 현상, 인플레이션 우려가 높아져 우리나라도 금리를 높여야 하는 상황이 올 것이라고 본다. 부동산 시장이 위축되고 특히 변동금리 대출을 받은 주택 소유주들에게 부담이 커진다. 관세 인상, 반도체 등 제조업 리쇼어링(본토 회귀) 등 보호무역주의 강화는 우리나라의 수출 감소와 경제 성장 둔화, 고용 불안정 등으로 이어져 부동산 경기에 악영향을 끼칠 수 있다. 안보 불안이나 외국인 투자 위축 등으로 상업용 부동산 시장이 타격을 받을 것이라는 예상도 있다. 송 대표는 최근 정부의 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제 및 주택 5만호 공급 대책에 대해서도 “매력이 떨어진다"고 진단했다. 교통망이 이미 확보된 지역이 선정된 것은 다행이지만 공급 규모나 위치가 서울의 주택 수요를 분산하기에는 매력적이지 않다는 것이다. 송 대표는 “위치나 물량이 예상보다 적다. 공급 확대로 주택 가격을 낮추기에는 수요를 분산하는 효과가 제한적일 것"이라며 “집값이 과열된 서울 주요 도심지역의 주택 가격을 낮추는 데는 한계가 있다"고 지적했다 송 대표는 또 현재 부동산 시장에 대해선 거래 둔화 속 가격 줄다리기가 팽팽한 관망세 상황이라고 진단했다. 따라서 연말까지 소폭의 하락 또는 보합세가 지속될 것이란 전망이다. 그는 “서울 부동산 시장은 최근 몇 년간 급등세를 보였지만 올해 들어 상승세가 둔화되고 있다"며 “거래량이 고점 대비 절반으로 줄어든 것은 매수자들의 부담이 커졌기 때문"이라고 말했다. 이어 “금리 인하가 소비자 심리와 시장에 긍정적인 영향을 미치려면 시간이 필요하다. 특히 실수요자들의 대출 여건이 개선되려면 시간이 걸리기 때문에 연말까지는 즉각적인 가격 상승이 어렵다"고 분석했다. 전세시장은 계속해서 오를 것으로 전망했다. 1만2000가구에 달해 단군 이래 최대 재건축이라고 불리는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'(둔촌주공)이 다음달 입주를 시작하지만 전세시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 진단이다. 송 대표는 “올림픽파크포레온과 같은 대규모 단지라도 서울 전체 전세시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 높다"며 “서울과 수도권 내 전반적인 전세수요를 완전히 충족시키기에는 아직 입주물량이 부족하다"며 “전셋값 상승세가 완화되는 시점은 한동안 늦춰질 수 있다"고 내다봤다. 마지막으로 내 집 마련 수요자들에겐 당분간 시장 분위기를 관망하는 것이 좋다고 조언했다. 송 대표는 “최근 기준금리가 인하했으나 아직은 금리가 상대적으로 높은 수준"이라며 “추가 금리 인하가 이어질 가능성도 있으니 금리가 더 안정될 때까지 지켜보는 것도 한가지 전략"이라고 설명했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“정부가 서울만 보면서 방관하는 동안 지방 부동산은 죽어가고 있다. 사람이 몰려드는 서울·수도권 부동산 시장의 규제를 인구가 감소해 소멸 위기에 있는 지방에도 똑같이 적용하는게 문제다. 다주택 보유를 오히려 장려하고 토지나 건물을 쉽게 거래하고 다양한 용도로 활용할 수 있도록 이원화된 정책 시세틈을 시급히 마련해야 한다." 최근 만난 주택업계 한 관계자의 지적이다. 정부가 수도권 부동산 시장에만 관심의 초점을 두면서 지방은 인구 감소·고령화의 직격탄을 맞아 부동산 시장이 '소멸' 지경이다. 우리나라의 지속 가능한 발전에 가장 치명적인 위협으로 등장한 저출생 문제를 해결하기 위해서라도 수도권 과밀화 해속·지역 균형 발전이 시급한데, 지금처럼 단일화된 규제 시스템이 아니라 이원화된 정책을 통해 지방 부동산 시장을 살려야 한다는 주장이었다. 실제 올해 정부가 내놓고 있는 부동산 대책은 대부분 수도권 주택 공급에 초점이 맞춰져 있다. 금융위기 직후인 2009년 운용됐던 기업구조조정(CR) 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용해 미분양 주택을 임대주택으로 전환하는 방안 등 비수도권 미분양 주택 해소 방안도 일부 등장하긴 했지만 효과는 미미하다. 특히 가계부채 관리를 위해 대출을 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하면서 지방 주택 시장과 건설사들은 초토화 직전의 위기를 겪고 있는 상태다. 반면 서울을 비롯한 수도권 아파트값은 상승 폭이 둔화됐을 뿐 여전히 상승세를 이어가고 있는 상황과 대조적이다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 오르며 32주째 상승세를 이어갔다. 수도권 전체 상승률도 0.05% 기록하며 상승세를 계속 보이고 있다. 이같은 수도권-지방 부동산 시장의 양극화는 갈수록 심각해질 전망이다. 한국건설산업연구원은 지난 6일 내년 부동산 시장 전망에서 수도권은 강보합, 비수도권은 하락세로 양극화 심화를 예상했다. 전문가·지방건설업계에선 특단의 대책을 요구하고 있다. 우선 미분양 해소를 위해 지방에 한해 다주택 소유자의 양도소득세 감면 제도를 도입해야 한다는 목소리가 나온다. 한 지방 건설업계 관계자는 “악성 미분양 주택이 계속해서 쌓이면서 지방 건설사들은 줄도산 우려가 상당하다"며 “양도세 완화는 시장 침체 상황에서 추가 재정 투입 없이 시장 심리를 회복시킬 수 있다"고 주장했다. 전영준 건산연 미래산업정책연구실장은 “현재 건설산업은 건설경기 침체와 건설물가 상승에 따른 이중고를 겪고 있다. 지방의 영세 중소 건설사일수록 더 심각하다"며 “지역건설사를 지원하고 건설산업 및 지역경제 활성화를 위해서라도 지원이 필요하다"고 주장했다. 무엇보다 수도권과 비수도권 간 부동산 시장 양극화 해소를 위해선 지역 맞춤형 산업 육성과 인프라 확충을 통해 인구 유입을 늘리는 것이 가장 중요하다. 지역 균형 발전을 위해 수도권 과밀화를 해소할 수 있는 다양한 제도 개선이 거론되고 있다. 우선 지방 주택 대출 규제 완화, 빈집 리모델링 허가 간소화 및 세계 혜택, 지방 주택 공급 규제 완화 및 공공개발 지원 확대, 지방 임대사업자 세제 혜택 강화 및 임대 등록 요건 완화 등이 필요한 대책으로 꼽힌다. 또 △ 지방 상업용 부동산 개발 용적률 상향 △ 농지 전용 규제 완화 △기업 유치시 부동산 세제 및 금융 지원 강화, △지방 기반 부동산 투자 펀드 활성화 및 법적 지원 강화 △ 지방 신규 주택 거주자 세제 혜택 부여 등도 과제로 거론된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “부동산 시장 양극화의 주요 원인은 인구 감소 및 수도권 집중"이라며 “지역 맞춤형 산업 육성과 인프라 확충을 통해 침체한 지역에 사람을 유입할 수 있는 방안을 찾아야 한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

서울시는 도시계획위원회에서 강북구 미아동 754번지 일대 재개발사업의 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 가결했다고 7일 밝혔다. 대상지는 구역면적은 1만7716㎡으로 우이신설선 삼양사거리역 역세권 내에 위치해 있다.이번 정비구역 지정 및 계획 결정은 열악한 주거환경을 개선하고 삼양사거리 역세권 지역의 도시환경을 정비하는 것이 핵심이다. 공동주택 획지 1만5135㎡에 총 661세대(공공임대주택 239세대)를 건립할 예정이며, 이 중 190세대가 역세권 장기전세주택으로 공급될 계획이다. 또한 서측 삼양로 변에는 판매 및 근생시설을 배치하여 가로활성화를 유도하고, 쌈지공원 형태의 공개공지를 조성토록하여 열린공간이 확보되도록 했다. 강북 청소년문화정보 도서관과 연접한 단지내에 노인복지센터(연면적657㎡)를 단지 내 신축하여 노인복지 및 지역커뮤니티 기능이 강화되도록 했다. 아울러 단지에 면한 구역 남측 삼양로46길을 확폭(6m→9m)하여 교통여건을 개선하고, 구역 경계부 도로변에는 보도형 전면공지(폭4~3m)계획하여 보행환경이 개선되도록 했다. 시 관계자는 “이번 삼양사거리역세권(미아동 754번지 일대) 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정으로 삼양사거리역세권 일대의 지역특성을 고려한 주거환경 정비 및 양질의 장기전세주택 공급을 통해 서민주거 안정에 크게 기여할 것으로 기대된다"고 밝혔다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

지난 5일(현지시간) 실시된 미국 제47대 대통령 선거에서 도널드 트럼프 공화당 후보의 당선이 확실시되면서 국내 건설기업들의 해외 수주 기대감이 커지고 있다. 트럼프 후보가 우크라이나 종전을 주요 공약으로 내세운 만큼 재건사업의 수혜를 입을 것으로 예상되기 때문이다. 금리 인하 가능성도 국내 건설기업들에게는 호재로 작용할 전망이다. 반면 부동산 업계는 불확실성 확대 등 부정적인 영향을 미칠 전망이다. 6일 건설업계에 따르면 트럼프 전 대통령의 당선이 확실시되면서 국내 건설업계와 부동산 시장에도 막대한 영향을 끼칠 것으로 보인다. 트럼프 후보는 선거 운동에선 막판까지 민주당의 카멀라 해리스 부통령과 지지율이 엎치락뒤치락했지만 막상 뚜껑을 열어 보니 노스캐롤라이나·조지아·네바다·펜실베이니아 등 주요 경합주에서 승리하며 대통령 재선에 성공했다. 국내 건설사들은 우선 러시아-우크라이나 전쟁의 조기 종료 가능성이 커지면서 재건 사업 참여에 희망을 걸고 있다. 친러 성향인 그는 대선 후보로 공식 선임되기 이전부터 수차례 “러시아-우크라이나 전쟁을 당장 끝내겠다"는 취지의 발언을 해왔다. 당선될 경우 우크라이나로 들어가는 무기 지원을 끊은 뒤 협상을 중재하는 등 강경한 자세를 유지할 것으로 예상된다. 한국은 정부 차원에서 다양한 형태의 업무협약(MOU)을 맺으며 우크라이나 재건 사업에 동참하겠다는 뜻을 밝힌 상태다. 서울시도 지난달 우크라이나 키이우주와 교통 기반 시설 발전을 위한 MOU를 체결했다. 여기에 유럽연합(EU)이 최근 우크라이나 경제안정화와 재건을 돕기 위한 금융지원을 본격 시작하는 등 우리 건설사들이 활약할 조건은 충분히 갖춰지고 있다는 분석이다. EU 이사회는 '우크라이나 기금' 500억유로(약 75조원) 가운데 42억유로(약 62조원)에 대한 지급을 지난 8월 승인했다. 국내 건설사들은 우크라이나 재건사업이 해외건설 수주에 큰 도움이 될 것으로 예상하고 있다. 해외 인프라와 발전 등에서 두각을 나타내는 현대건설, 대우건설 등 대형사들은 좋은 기회를 잡을 수 있을 것으로 기대된다. 다만 일각에선 해외수주 텃밭인 중동지역 긴장도는 한층 높아질 것이란 예상도 나온다. 트럼프 당선인이 친이스라엘 정책을 고수할 가능성이 높기 때문이다. 트럼프는 집권 시절 이스라엘과의 친밀 관계를 과시했다. 이스라엘이 원하는 대로 이란 문제를 해결할 가능성이 있다. 한 해외건설업계 관계자는 “트럼프 후보도 공약으로 중동사태의 핵심인 가자지구 전쟁 역시 조기에 끝내겠다는 구상을 밝혔다. 베냐민 네타냐후 이스라엘 총리에게 내년 '대통령 취임식(1월 20일) 전까지 전쟁을 끝내라'고 주문한 사실이 최근 알려지기도 했다"며 “중동지역 긴장감으로 인해 해외건설이 큰 타격을 받지는 않을 것"이라고 말했다. 이와 함께 '기후위기는 사기'라며 태양광 등 재생에너지에 부정적인 트럼프 정부의 집권에 따라 원자력발전에 대한 관심이 높아질 것으로 보이며, 세계 최고의 원전 건설 기술을 보유한 국내 건설사들의 수혜도 예상된다. 금리인하 가능성도 국내 건설사에게는 호재로 작용할 전망이다. 트럼프 당선인이 미국 연방준비위원회(Fed·연준)에 금리를 내리라고 강력한 압박을 가할 것으로 예측된다. 내수 경기를 살린다며 초저금리 시대를 억지로 되돌리기 위해 노력할 가능성도 있다. 반면 미국 대선 결과는 우리나라 부동산 시장 전체에는 악영향을 끼칠 수도 있다. 미국이 한미FTA 전면 재검토, 일률 관세 부과, 제조업 리쇼어링 등 보호무역주의를 전면적으로 강화할 것으로 예상되기 때문이다. 미국을 제외한 전세계는 무역 규모가 줄고 경제가 위축되는 현상이 일어날 것으로 우려된다. 수출로 먹고사는 우리 기업들의 이익이 줄어들면 국내 투자·고용 여력이 떨어져 내수 시장이 활기를 잃게 되고, 부동산 경기도 위축될 수 밖에 없다. 세계 경제의 불확실성이 커져 수요자들이 관망세에 들어가는 부작용도 예상된다. 송승현 도시와경제 대표는 “트럼프 정부는 보호무역주의를 강화할 가능성이 있다. 이는 한국의 수출 의존가 높은 경제 구조에 부정적인 영향을 미쳐 경제 성장 둔화로 이어질 수 있으며 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “부동산 시장에서는 기대감을 선호하고 불확실성을 기피하는데 트럼프는 불확실성이 큰 인물"이라며 “안 그래도 요즘 관망 분위기인데 관망세가 더욱 짙어질 가능성이 있다"고 전망했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 내년 전국 짒값이 소폭 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 하지만 지역 별로 수도권은 강보합, 비수도권은 하락세 등 양극화 현상도 심화해질 것이라는 분석이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '2025년 건설·부동산 경기 전망' 세미나에서 이같이 전망했다. 이날 건산연은 내년 집값 전망과 관련해 지난달 11일 한은의 금리 0.25% 인하가 부동산 시장에 선반영돼 있다는 점을 강조했다. 이미 금리 인하를 예상한 수요자들이 수도권을 중심으로 집을 앞다퉈 구매하는 바람에 올해 상반기부터 지난 8~9월까지 주택 가격이 상승세가 나타났다는 것이다. 김성한 건산연 부연구위원은 “3분기까지의 시장 흐름은 그간 누적됐던 실거주자의 움직임이 예상보다 크게 나타났다"면서 “기준금리 인하를 선반영한 시장금리의 인하 효과로 인해 수도권을 중심으로 상승세를 보였다"고 진단했다. 그러면서 소득 대비 높아진 집값 수준, 가계 부채 관리를 위해 시작된 대출 규제, 전반적인 경기 침체, 금리 인하 기조 및 부족한 주택 공급 물량 등을 종합적으로 감안할 때 내년 주택 가격은 소폭 하향하는 '약보합세'를 보일 것으로 전망했다. 김 부연구위원은 “남은 2024년과 2025년에는 시장의 심리가 연초 대비 상당폭 회복됐지만, 여전히 과거 대비 부담스러운 가격 수준"이라며 “9월 이후 은행의 대출심사 강화, 전반적인 경기 둔화 등의 영향으로 올해 상반기 나타났던 가격 상승 수준을 보이기는 어려울 전망"이라고 강조했다. 이어 “기준 금리 인하가 시작됐으며 신규 공급 물량 감소 등 급락을 예상할 근거도 부족하다"고 설명했다. 지역별 양극화가 심해질 것이라는 분석도 내놨다. 수도권은 1.0% 오르고 지방은 2.0% 하락할 것이란 전망이다. 또 내년 주택 전셋값과 관련해서는 1.0% 오를 것으로 예상했다. 아파트 집중 현상이 다소 누그러지면서 올해보다 상승세가 소폭 둔화할 것이란 전망이다. 김 부연구위원은 “전세시장은 매매 수요 축소에 따라 전세 수요가 늘어날 것으로 보이고, 2025년 입주 물량이 소폭 감소해 전세가격 상승의 요인으로 작용할 전망"이라고 설명했다. 그러면서 “월세로의 전환이 진행 중이나, 전월세 전환율 하락 및 기준금리 인하에 따른 시중 상품금리 인하 영향으로 전환 속도가 둔화될 것으로 보인다"고 전망했다. 연립·다세대 등 비아파트 임대차 시장은 전세사기의 영향으로 수요가 줄긴 했지만 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자의 매입임대 정책이 하락세를 저지할 것이라고 내다봤다. 내년 건설경기는 부진한 흐름이 이어질 것으로 내다봤다. 올해 건설 수주는 전년 대비 0.4% 감소한 205조원8000억원을 기록하고, 내년에는 이보다 2.2% 늘어난 210조4000억원대에 그칠 것이라는 전망이다. 건설투자도 올해 말까지 -1.5%, 내년에는 -2.1%를 기록하는 등 계속 축소될 것으로 봤다. 김 부연구위원은 “시장의 신축 선호 경향이 확인됐고, 공급자 금융의 여건도 현재 상황에 비해 나아질 것으로 기대되면서 인허가와 분양은 늘어날 것으로 전망된다"며 “주택 시장 안정을 위한 금융 정책은 꼭 필요하지만 실수요자들의 주택 구입과 전세 입주마저 막지 않도록 신중한 설계가 필요하다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“전세사기 증가에 따른 공인중개사의 책임이 커졌다. 계약서 작성 과정에서 다세대 주택의 적정 전세가를 분석해 전세사기 여부를 검증할 수 있는 시스템을 만들었다." 이종혁 한국공인중개사협회장는 5일 서울 관악구 협회 회관에서 '전세가 이상거래 검증 시스템' 출시 기자설명회를 열고 이같이 밝혔다. 기존 운영 중인 부동산통합지수시스템(KARIS)에 다세대 주택의 적정 전세가 분석 기능을 추가한 시스템이다. 공인중개사를 통해 전세사기 예방 효과의 실효성을 제고한 것이 특징으로 공인중개사가 별도 앱을 검색하지 않아도 '한방' 플래폼을 통한 계약서 작성과정에서 이상거래 유무를 판단할 수 있다. 거래신고의무가 없는 6000만원 이하 전세 계약 정보도 포함돼 있어 소규모 주택의 전세가격 제공도 가능하다. 협회는 “그간 전세피해 예방을 위해 많은 정책들이 시도되고 있지만 무엇보다 중요한 예방을 위해서는 세입자에게 적정 전세가를 제시해 줄 수 있는 정보제공이 우선돼야 한다"고 지적했다. 그러면서 “그간 협회에 누적된 5300만건에 달하는 매매와 임대차 계약정보를 토대로 만들어진 부동산통합지수시스템에 적정 전세가를 분석, 알려주는 기능을 추가해 공인중개사는 물론 일반에 공개한다"고 덧붙였다. 지금도 빌라 등 다세대 주택에 대한 전세가격 정보는 정부의 '안심전세 2.0'을 통해 확인할 수 있다. 그러나 전월세 신고제의 시행시기가 짧고 보증금 6000만원 미만은 신고의무가 없다보니 공적 데이터 제공에 한계가 있다는 지적이 있어 왔다. 또한 공인중개사들은 안심전세앱을 잘 사용하지 않아 현장에서는 실효성 의문이 제기돼 왔다. 이번에 발표한 시스템은 특정 연립·빌라를 기준으로 주변 지역 100미터에서 500미터 이내의 유사한 면적대 연립·빌라 거래사례를 찾아 이를 기초로 가격분석 시점의 시세 변동, 밀집도와 유사성 등을 종합적으로 반영해 적정한 전세 가격을 자동으로 산출해 준다. 이 시스템은 향후 단독주택과 다가구 주택까지 그 범위가 확대될 예정이며, 권리분석, 특약 분석 정보 등을 종합해 정밀하게 판별할 수 있도록 고도화할 계획이다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

인구 감소와 수도권-지방간 양극화 현상 등이 심해지면서 지방 건설사들이 위기를 호소하고 있다. 악성 미분양 적체 심화, 부동산 프로젝트 파이낸싱 위기(PF), 비용 상승에 따른 수익성 악화 등으로 줄도산이 잇따르고 있다. 특히 지방 건설사들은 정부가 여전히 '온기'가 남아 있는 수도권에만 초점을 두고 있다며 '한겨울'인 지방 부동산 시장 활성화를 위해 핀셋 대책을 마련해야 한다고 목소리를 높이고 있다. 4일 건설업계에 따르면 분양이 활발하고 아파트 가격이 꾸준히 상승하고 있는 수도권과 달리 지방의 건설 경기는 부동산 PF 사업장이 잇따라 좌초한 데다 신규 수주 가뭄까지 겹쳐 갈수록 어려워지고 있다. 특히 중소, 지역 건설사의 경우 기초 체력이 이미 부실해진 상황이라 줄도산 위기감이 높다. 일례로 지난해 광주·전남지역 중견사인 남양건설(시공능력평가순위 127위)은 올해 6월 법정관리를 신청했다. 이보다 앞서 5월에는 부산지역 최장수 건설사 익수종합건설이 부도가 났다. 이 업체는 부산·경남을 축으로 중견업체로 성장했지만, 지역 부동산 침체에 결국 문을 닫았다. 실제 올해 부도 건설업체 수가 급증했다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1월~10월(28일 기준) 누적 기준 부도가 난 건설사는 총 25곳이다. 전년 동기(12곳) 대비 2배 이상 늘었다. 종합건설사 9곳, 전문건설사 16곳이다. 전년 같은 기간(종합건설사 6곳·전문건설사 6곳) 대비 각각 3곳, 10곳 늘었다. 서울과 수도권 중심으로 집값 상승에 따른 부동산 시장의 온기는 대형 건설사의 몫이다. 지방 건설사들은 좀처럼 해소되지 않은 미분양 물량에 따른 유동성 위기를 호소하고 있다. 다양한 경품과 파격적인 할인분양 혜택 등에도 출구를 찾지 못하고 있다는 것이다. '9월 주택통계'에 따르면 전국 미분양 물량은 6만6776가구로 이중 79%인 5만2878가구가 지방에 집중됐다. 특히 악성 미분양으로 평가받는 준공후 미분양 물량은 1만4375가구에 달한다. 한 지방 건설업계 관계자는 “경쟁률이 어느 정도 나오는 서울이나 수도권과 달리 지방은 미분양 적체가 심각하다"면서 “에르메스나 샤넬 가방 등 고가의 경품을 증정하거나 할인 분양을 내걸고 있지만 수요자들의 관심이 거의 없다"고 호소했다. 다른 한 지방 건설업계 관계자도 “수도권 중심으로 집값이 상승하며 온기가 돌고 있지만 지방은 침체가 계속되고 있다"며 “대출을 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되면서 지방 주택 시장과 건설사들은 사지에 몰리고 있다"고 지적했다. 게다가 내년 사회간접자본(SOC) 관련 예산이 올해보다 1조원가량 적게 책정되면서 내년도 지방 건설 경기의 전망을 더욱 어둡게 하고 있다. 이에 지역 건설사들과 지자체에선 지방 부동산 시장 맞춤형 핀셋 정책이 시급하다고 요구하고 있다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 대출 보증 제도를 활성화시켜야 한다는 목소리가 높다. 정부는 지난해 1월 HUG를 통해 5조원 공급을 목표로 미분양 대출 보증을 출시했다. PF대출을 갚지 못하는 미분양 사업장을 대상으로 HUG가 보증을 서 줘 금융권의 차환대출을 받을 수 있도록 하자는 상품이다. 정부는 최근 8.8 부동산 대책을 통해 전용 면적과 관계없이 분양가의 70%까지 한시적으로 확대하기도 했다. 문제는 지방 사업장의 경우 분양 전망이 어두운 까닭에 신규 PF대출 자체가 사실상 불가능하다. 실제 지난해부터 올해 8월까지 약 1년 8개월 동안 HUG의 미분양 대출 보증 이용실적은 전국적으로도 단 2건에 불과했다. A 지방 건설사 관계자는 “최근들어 서울 주택 거래량이 급증하고 있지만 , 지방에선 미분양 주택이 증가하는 등 주택 양극화가 더욱 심화되고 있다"며 “지역별 상황에 맞는 맞춤형 대책이 필요하다"고 주장했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)도 “정부의 주택시장 안정화 정책은 수도권 중심의 공급 위주 정책"이라며 “지역 미분양 주택 해소를 위한 금융·세제 지원 등 수요 촉진 정책이 필요하다"고 지적했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

“지상 철도지하화 사업의 관건은 시간과 사업성이다. 제때 추진되면서 상부개발이익으로 막대한 지하화 비용을 충분히 감당할 수 있을지 지켜봐야 한다." 이은형 대한건설정책연구원(건정연) 연구위원은 지난 2일 서울 동작구 전문건설회관 인근 카페에서 에너지경제와 만나 이같이 밝혔다. 이 연구위원은 국내 대표 건설·부동산 전문가 중 한 명이다. 그는 경영과 건축, 국제관계와 문화를 전공한 후 건정연에선 건설·부동산·도시재생을 연구하고 있다. 서울시, 경기도 등 다수 지자체에서 정책 결정을 돕는 자문위원으로도 활동하고 있다. 이 연구위원은 최근 부동산계의 '핫이슈'인 철도지하화 사업에 대해 과제가 산적해 있다고 내다봤다. 철도지하화 서업은 전국 주요 도심을 가로지르는 철도를 지하로 옮긴 뒤 지상부 공간를 복합 개발하는 사업을 말한다. 최근 마감한 국토교통부의 사업 제안 신청에 5개 광역지자체가 뛰어들었다. 5개 지자체의 제안 노선은 서울 경부선(연계노선 포함 34.7㎞)과 경원선(연계노선 포함 32.9㎞), 부산 경부선(11.7㎞), 인천·경기 합동 경인선(22.6㎞), 경기 경부선(12.4㎞)과 안산선(5.1㎞), 대전 대전조차장 및 대전역이다. 국토부는 12월 1차 대상 사업을 선정할 계획이다. 건설업계에선 수십조원의 일감을 기대하고 있고, 해당 부지 인근 주민들은 단절된 도로가 이어지고 지역 전체가 활성화되는 '제2의 연트럴파크' 효과를 기대하는 등 많은 관심을 모으고 있는 상황이다. 이 연구위원은 그러나 “지상 철도 지하화는 장기적인 청사진을 제시한 것으로도 긍정적"이라면서도 “현실화되기까지 여러 단계를 넘어야만 한다는 점에서 냉정하게 바라볼 필요가 있다"고 짚었다. 우선 어마마한 예산이 요구되는데 상부개발이익으로 모두 감당할 수 있을지 의문이다. 추후 공사비가 오르거나 공사 기간이 길어질 경우 차질을 빚을 수도 있다. 투자자, 수요자 입장에선 변수가 아직은 너무 많아 단기적인 '호재'로 여길 수는 없다는게 그의 지적이다. 이 연구위원은 오히려 공공재원을 경전철 조기 완공 등 다른 곳에 먼저 투자해야 한다는 주장을 폈다. 그는 “철도나 도로의 지하화도 좋지만 현재 서울에서도 대중교통 접근성이 취약한 지역이 아직도 있다"며 “지지부진한 경전철을 지원해 서울 외곽이나 소외지역 교통망 확충도 우선순위로 검토할 필요가 있다"고 말했다. 주택 시장에 대해선 서울 등을 중심으로 장기간 우상향 기조가 계속될 것이라는 전망에 손을 들어줬다. 최근 정부의 대출규제 강화로 일시적인 가격 조정과 수요-매매간 줄다리기가 진행 중이지만 추세적 하락으로 이어지지 않을 것이란 분석이다. 이 연구위원은 “인구가 감소할수록 일자리와 생활 인프라가 갖춰진 주요 도시·지역으로 인구 편중이 심화한다"고 “지난 정부 때 고공행진했던 수도권 집값은 윤석열 정부 들어 한 차례 크게 하락했고, 현재는 금리가 안정화하면서 매수세가 다시 살아난 정도에 불과하다"고 설명했다. 전세불안도 계속될 것으로 내다봤다. 1만2000가구에 달해 단군 이래 최대 재건축이라고 불리는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'(둔촌주공)이 다음달 입주를 시작하지만 전세 시장을 안정화시키기엔 '언 발에 오줌누기' 정도라는 것이다. 이 연구위원은 “분양가상한제 주택의 실거주 의무 전면 폐지 같은 공급 확대책이 마련되지 않는 한 공급난에 대한 우려가 여전히 더 크다"고 설명했다. 내 집 마련 실수요자들에게는 선호입지 위주로 부동산 시장 양극화가 심화되는 현실을 직시해야 한다고 조언했다. 그는 “앞으로는 선호도가 높은 지역에서만 집값이 오르는 시대가 될 것"이라며 “같은 지역 안에서도 학군지·역세권, 직주근접성 등에 따라 선호도에서 차이가 발생하는 것을 고려해서 집을 장만해야 한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr