서울시가 시민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급은 소홀한 채 오세훈 시장의 '역점사업'인 한강버스·세빛섬 같은 경관사업에 막대한 돈을 투입하고 있는 것으로 나타났다. 특히 서울주택도시공사(SH공사)의 건설형 임대주택 공급을 대폭 줄여 공공 주거 서비스 저하와 집값 불안에 한몫하고 있다는 우려가 나왔다. 21일 국회 행정안전위원회 채현일 더불어민주당 의원(서울 영등포갑)이 시 산하 SH공사로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년부터 2025년 9월까지 SH공사가 직접 지어 공급한 공공임대주택 숫자가 급속히 감소했다. 이 기간 동안 SH공사가 분양한 공공임대주택은 9만2347호인데, 이중 건설형은 9781호(10.5%)에 불과했다. 특히 시간이 지날 수록 비중과 양이 급속히 줄어들었다. 2020년의 경우 전체 2만1253호 중 7057호(33.2%)였는데, 오 시장이 취임한 2021년엔 1만5459호 중 794호(5.1%), 2022년 1만3694호 중 367호(2.7%), 2023년엔 1만3256호 중 334호(2.5%)로 급감했다. 지난해에도 1만6856호 중 997호(5.9%), 올해는 9월말 현재 1만1829호 중 232호(2.0%)가 공급되는 데 그쳤다. 건설형 임대주택은 공공이 직접 주택을 지어 보유하기 때문에 공급이 누적될수록 공공이 소유하는 임대주택 재고가 늘어나고, 동시에 시장에 신규 주택을 공급해 부동산 안정에도 기여한다. 반면 매입형은 개발부지가 한정적인 도심에서 기존 주택을 사들여 운영하는 방식으로 시장 공급량 확대 효과가 없다. 임차형은 전세보증금 지원 같은 제도로 주거비 완화 효과는 있으나 공공이 직접 보유하는 주택이 아니어서 실질적 재고 증가는 미미하다. 그럼에도 통계상으로는 '공급 실적'에 포함돼 실제보다 부풀려진 효과를 낸다는 비판이 나온다. 이 기간 동안 매입형은 4만5233호(49.2%), 전세보증금을 지원해주는 방식의 임차형은 3만7311호(40.2%)를 기록하며 전체의 90%를 차지했다. 특히 임차형의 경우 2020년 23.2%에서 오 시장이 취임한 이후인 2023년 60.7%까지 급증했다가 최근 감소해 올해 42.8%를 기록했다. 임차형 중 전세임대·장기안심주택은 김헌동 전 SH공사 사장조차 과거 경제정의실천시민연합에서 부동산건설개혁본부장으로 근무했던 시절 “사실상 전세 보증금 지원에 불과해 임대주택 공급으로 볼 수 없다"고 비판했던 제도다. 공급 실적을 부풀리기 위해 남용하고 있다는 지적이었다. 유형별로 살펴보면 건설형 중 국민임대는 2020년 3643호가 공급됐지만 올해는 전무했고, 장기전세는 2020년 2115호에서 올해 196호로 감소했다. 행복주택만 2020년 1299호에서 올해 36호를 공급하며 명맥을 유지하고 있다. 반면 임차형 주택 보증금 지원 규모는 지속적으로 늘고 있다. 전세임대주택의 경우 2020년 2185억원에서 2023년 4184억원으로 2배 가까이 늘었다. 장기안심주택도 2020년 847억원에서 2024년 1028억원으로 증가했다. 올해 9월까지만 전세임대 1822억원, 장기안심 570억원이 집행됐다. 또 다른 문제는 이처럼 실질적 주택 공급인 건설형 임대주택 분양이 급감한 것을 두고 SH공사가 본연의 임무에 소홀한 채 다른 사업에 동원됐기 때문이 아니냐는 지적이 나오고 있다는 것이다. 실제로 SH공사는 2022년 오세훈 시장 취임 이후 한강버스, 세빛섬 등 서울시 경관사업에 출자 방식으로 참여하고 있다. 한강버스 사업의 경우 총사업비 1523억원 중 SH공사가 51억원을 직접 출자하고 867억원을 민간사업주에게 대출해주는 한편, 500억원의 은행 빚에 보증을 서줬다. 민간사업자의 출자액은 고작 49억원에 불과하다. 그러나 한강버스는 2024년 설립 이후 2024년 18억8000만원, 2025년 상반기 28억3600만원의 당기순손실을 기록했다. 앞으로도 연간 200억원의 운영비가 들어가지만 운송료 수입은 50억원에 그칠 것으로 예상되고 있다. 이에 시는 “올해 9월 운행 개시 전까지는 선박 건조 및 운항 준비로 손실이 발생하였으나, 운항 시작 이후 수익 창출이 예상된다"고 채 의원실에 답변했다. 시는 5곳의 선착장에 있는 각종 매장의 임대 수익으로 비용을 조달할 수 있을 것으로 보고 있다. SH공사는 세빛섬 사업에도 출자해 손실을 보고 있다. 총사업비 1413억원 중 128억원을 출자했으나, 이 사업은 2022년부터 2025년 상반기까지 매년 당기순손실을 내고 있다. 사업별 SH공사 재무상태표 반영 현황을 살펴보면, 세빛섬은 2012년 자본잠식 상태에 빠져 현재 장부가액이 '0원'이다. 장부가액이 0이 되면서 2013년 이후 세빛섬에 대한 지분법손익 인식을 중단하게 되는데, SH공사는 2022년 지급보증손실로 238억9000만원의 적자를 본 것으로 집계하고 있다. 게다가 SH공사는 대관람차(총사업비 1조871억원), 수상관광호텔(859억원), 한강아트피어(590억원), 남산 곤돌라 등 오 시장의 또 다른 경관 사업 여러 건에도 출자 등 동원이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 채 의원은 “SH공사가 주택 공급이라는 본연의 업무보다 시장의 관심사업에 재정을 쏟아붓는 동안 정작 서울시민들이 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 공공임대주택은 점점 줄어들고 있다"라고 비판했다. 이어 “한강버스와 세빛섬처럼 적자를 내는 사업에 출자하면서 SH공사의 재정 건전성마저 위협받고 있다"며 “임차형 주택 공급으로 통계상 실적만 부풀릴 게 아니라, 공공이 직접 보유하며 장기간 안정적으로 공급할 수 있는 건설형 임대주택 확대에 집중해야 한다"고 촉구했다. 이에 대해 오 시장은 지난 20일 국회 국토교통위원회의 국감에서 비슷한 지적이 잇따르자 “SH공사가 한강버스 사업에 참여하는 것이 법령 위반이라는 지적은 사실과 맞지 않다"면서 “조례상 각종 개발사업에 참여할 수 있게 돼 있고, 이것 외에도 여러 가지 개발사업을 수행하고 있다"고 해명했다. SH공사도 “문제없다"는 입장이다. SH공사는 “임대주택 공급, 관리 등 SH 본연의 사업을 소홀히 하는 것은 아니며, 오히려 최근 5년 간 임대주택 신규 공급은 과거 대비 증가했고 세빛섬도 2023년 이후 영업이익이 흑자로 전환됐다"면서 “개발사업 및 사업다각화 추진은 건전한 재정 기반을 바탕으로 매입임대, 미리내집 등 주거복지 사업을 안정적으로 수행하기 위한 필수 조건이며, 이에 따라 주거복지 축소 우려는 없다"고 밝혔다. 김하나 기자 uno@ekn.kr

정부의 10·15 부동산 대책 이후 시장에서는 “단기적으로 집값 불씨는 잡혔다"는 평가가 나온다. 그러나 전문가들은 서울 집값의 근본 안정은 수요 억제만으로는 어렵다며, 공급 확대 로드맵이 반드시 병행돼야 한다고 지적한다. 문제는 서울의 현실이다. 남는 땅이 거의 없고, 재개발·재건축은 주민 반대와 절차 지연에 가로막혀 있다. 속도를 낸다 해도 단기적으로는 대규모 철거와 공급 공백이 불가피하다. 다주택자 보유분 역시 시장에 나오지 않고, 현행 보유세 체계로는 실질적인 매물 유도가 어렵다는 지적이 많다. 이런 상황에서 서울 집값을 안정시킬 실질적 공급 대안이 무엇인가가 다시 화두가 되고 있다. 시장에서는 정부가 △보유세를 '장기보유'에서 '장기거주' 중심으로 전환하는 세제개편 △정비사업 병목 해소 △비주거시설의 주거용 전환 △장기모기지형 공공분양 등 현실적인 공급 전략을 병행해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 지난 6월 들어선 이재명 정부가 4개월 여 동안 세번이나 부동산 대책을 내놨지만 시장 반응은 냉랭하다. 가장 큰 문제점은 뚜렷한 공급 대책이 없다는 것이다. 서울 전역의 정비사업이 규제 강화로 발목이 잡히면서 사업 지연 우려가 커지고, 공급 차질 가능성까지 제기되고 있다. 전월세 시장도 공급 감소가 예상된다. 이에 무주택 실수요자와 세입자들의 불만이 확산되자 정부는 성난 민심을 달래기 위한 추가 공급 방안 마련에 고심하고 있다. 우선 김용범 대통령실 정책실장이 최근 이례적으로 SNS에 글을 올려 연내 공급 대책 발표를 예고했다. 그는 “정부는 지자체와 협력해 공급 확대에 모든 역량을 집중하겠다"며 “6·27과 10·15 대책이 벌어준 시간 안에 시장 안정을 이끌 실질적 공급방안을 마련하겠다"고 밝혔다. 정책 책임자로서 시장의 불안감을 해소하기 위해 직접 나선 것이다. 국토교통부도 같은 입장이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 10·15 대책 발표 때 “연내 명확한 입지와 규모를 포함한 공급대책을 발표할 계획"이라며 “12월 중 구체적 방안을 공개하겠다"고 공언했다. 여당 내부에서도 10·15 대책의 부작용·시장 불안을 잠재울 '특단의 공급 대책'에 대한 공감대가 형성되고 있다. 전현희 더불어민주당 최고위원은 “시장 혼란을 막고 청년·서민 실수요자를 보호하려면 양질의 주택을 합리적 가격으로 공급하는 실효적 대책이 시급하다"고 말했다. 같은당 이언주 최고위원 역시 “갭투자 억제 취지에는 공감하지만, 공급 지체와 건설 경기 위축을 감안할 때 착공·분양 일정이 포함된 로드맵이 병행돼야 한다"고 지적했다. 문제는 집값 불안의 진원지인 서울 내에서 뚜렷한 공급 대책을 내놓기가 매우 어렵다는 것이다. 정부는 지난 9·7 대책에서 향후 5년간 135만가구 공급을 약속했지만 대부분 시간이 오래 걸린다. 특히 서울 시내에선 수천가구의 신규 공급만 약속해 시장을 실망시켰다. 이에 따라 다주택 보유자들이 세제 개편을 통해 집을 팔도록 유도해야 한다는 주장이 나오고 있다. 종합부동산세 등 보유세를 높이거나, 양도소득세·취득세 등을 조정해 시장에 매울을 공급해야 한다는 취지다. 새로운 아이디어도 있다. 이와 관련 최경영 전 KBS 기자는 최근 자신의 유튜브 채널에서 “'장기보유 특별공제'를 '장기거주 특별공제'로 전환하자"면서 “보유가 아니라 실거주 기간이 길수록 공제율을 높여야 한다"고 주장했다. 또 일정기간이 지나면 세율을 올리겠다는 신호를 주는 일몰형 세제, 주택 구입시 가격을 기준으로 보유세제를 매기는 제도 등의 아이디어도 내놔 관심을 끌었다. 모두 다주택 보유자들이 향후 주택 가격 상승을 예상해 매물을 내놓지 않고 있는 현실을 개선하자는 취지다. 전문가들 중에는 서울 도심 공급의 핵심이 재개발·재건축 활성화에 달려 있다고 지적하는 이들도 많다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “택지 개발로는 속도가 나기 어렵고, 도심 공급은 정비사업이 중심이 돼야 한다"고 강조했다. 그는 “재건축초과이익환수제(재초환)나 분양가상한제 같은 병목 규제를 먼저 풀어야 한다"며 “공공부지 개발도 필요하지만 중앙·지방·공공기관 간 협의 절차가 복잡해 속도를 내기 어렵 다"고 진단했다. 또 “공공은 영구임대나 사회주택처럼 사회적 역할에 집중하고, 민간은 정비사업 중심으로 속도감 있게 추진하는 투트랙 전략이 현실적"이라고 조언했다. 김제경 투미컨설팅 대표 역시 “서울 수요는 도심에 집중돼 있는데 정부는 여전히 신도시와 한국토지주택개발공사(LH) 중심"이라며 “실질적 공급 해법은 재개발·재건축 외엔 없다"고 지적했다. 그는 “10·15 대책으로 투기과열지구 확대와 이주비·중도금 대출 제한이 동시에 시행돼 정비사업이 사실상 역행 신호를 받았다"며 “재초환 완화와 금융 예외 적용이 병행돼야 공급 신뢰 회복의 단초가 열린다"고 분석했다. 핵심 변수는 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화와 금융라인 복원이다. 김 대표는 “이주비·중도금·분양보증 등 자금 흐름을 풀어주지 않으면 착공과 분양 일정 모두 막힌다"며 “자금 흐름이 막히면 정책도 멈춘다. 금융 병목 해소가 공급정책의 전제"라고 말했다. 일부 전문가들은 비주거용 건물의 용도 전환을 가장 빠른 공급 해법으로 꼽고 있다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “공실이 늘고 있는 지식산업센터나 대형 상가를 주거용으로 전환하면 리모델링만으로 두세 달 안에 수만 세대 공급이 가능하다"고 말했다. 그는 “공공임대나 기업형 임대주택으로 전환해 사회적 요구를 채우면서도 시장 공급을 확대할 수 있다"며 “신규 착공 없이도 공급을 늘리는 전환형 모델이 필요하다"고 강조했다. 이어 “세입자가 거주 중인 주택을 매입할 때는 취득세 감면과 대출 지원을, 다주택자가 그 주택을 팔 때는 양도세 완화를 병행하면 '기존 주택 순환형 공급 구조'로 전세시장 과열과 갭투기 위험을 동시에 줄일 수 있다"고 덧붙였다. 쉽게말해 정책의 초점을 '새로 짓는 공급'에서 '움직이지 않는 기존 주택을 순환시키는 공급'으로 옮겨야 한다는 제안이다. 3기 신도시 조기 완공이나 1기 신도시 재건축 등 기존 공급 계획을 더 빨리 실행에 옮기는 게 해법이라는 지적도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “새로운 공급대책을 또 짜는 건 마른 수건을 다시 짜는 격"이라며 “이미 3기 신도시, 공공재건축, 도심복합사업 등 다양한 대책이 발표돼 있다. 지금 필요한 것은 새로운 구호가 아니라 집행 속도와 실효성 확보"라고 강조했다. 이 연구위원은 이어 “정부가 전략을 자주 바꾸면 시장이 불확실성으로 피로해진다. 일관된 메신저와 빠른 속도가 신뢰를 만든다"면서 “시장이 원하는 것은 또 다른 '대책'이 아니라 약속한 계획을 제대로 실행하는 정부의 실전 능력"이라고 지적했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 소규모 노후·저층 주거지 정비를 촉진하기 위해 가로구역의 기준과 사업시행자 지정요건을 완화하는 등 소규모 주택정비 관련 제도를 대폭 개선한다. 국토교통부는 소규모주택정비사업의 사업 여건을 개선하는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 하위법령 개정안을 22일부터 12월 1일까지 40일간 입법예고한다고 21일 밝혔다. 소규모주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층 주거지역을 1만㎡ 미만 규모로 신속히 정비하는 사업사업을 뜻한다. 이를 위해 국토부는 시행규칙을 개정해 가로구역 기준을 완화한다는 방침이다. 현재 가로주택정비사업은 설치 예정을 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있다. 앞으로는 토지 등 소유자가 조합설립인가 신청 시 공원이나 공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획을 제출하면, 해당 구역도 가로구역으로 인정받을 수 있도록 개선한다. 또, 시행령 개정을 통해 신탁업자의 사업시행자 지정 요건도 완화한다. 현행 제도는 신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위해 토지 등 소유자로부터 사업구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 한다. 개정안은 이로 인한 사업 불확실성 문제를 해소하기 위해 토지 신탁 요건을 삭제한다. 대신 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 추천을 받거나 각 사업별 조합설립 동의 요건을 충족할 경우에도 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다. 아울러 이번 개정안에는 지난 8월 26일 개정·공포돼 내년 2월 27일 시행하는 '소규모주택정비법'에 따른 후속 규정도 포함됐다. 통합심의 공동위원회 구성 방식과 임대주택 인수가격 세부 기준 등 법률 위임 사항 등이다. 특히, 기반시설 제공 시 용적률 특례를 적용할 수 있는 기준을 마련됐다. 개정 법률은 사업구역 내 또는 인근 토지를 정비기반시설이나 공동이용시설 부지로 제공하면 법적상한용적률의 1.2배까지 건축이 가능하도록 특례를 신설했다. 이 때 인근 토지의 범위는 '사업구역 경계로부터 직선거리 500m 또는 도보거리 1000m 이내'로 정의했다. 시설 면적이나 연면적이 사업구역 전체에서 차지하는 비율을 반영해 용적률을 산정한다는 계획이다. 임대주택 인수가격의 세부 기준도 새로 마련했다. 소규모주택정비 관리지역 및 소규모 재개발·재건축 사업의 용적률 특례에 따라, 사업시행자가 공급하는 임대주택의 인수가격 기준을 표준건축비에서 기본형건축비의 50% 이상으로 변경했다는 설명이다. 시행령 개정안도 인수가격을 기본형건축비의 80%로 규정, 건물의 구조나 형태에 따라 추가 비용을 가산할 수 있도록 했다. 이밖에 통합심의 공동위원회 구성 방법도 구체화했다. 국토부는 통합심의 대상을 기존의 건축심의, 도시·군관리계획 사항에서 나아가 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등으로 확대했다. 시행령 개정안에는 확대된 통합심의를 위한 공동위원회 구성 방식과 분야별 최소 위원 수 등을 명시했다. 개정안 전문은 오는 10월 22일부터 국토교통부 누리집의 '정책자료–법령정보–입법예고·행정예고' 메뉴에서 확인할 수 있다. 의견은 우편 또는 누리집을 통해 제출할 수 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국토교통부가 도심 주택 공급 확대를 위해 도심복합사업의 용적률을 주거지역으로 확대하고 녹지 확보 의무 기준을 완화하는 등 다양한 인센티브를 부여한다. 국토부는 지난 9월 7일 발표한 '주택공급 확대방안'의 후속 조치로 '공공 도심복합사업 시즌2' 통한 주택 공급을 본격 추진한다고 21일 밝혔다. 도심복합사업은 민간 정비가 어려운 노후 도심에 공공이 참여해 용적률 상향 등 인센티브를 제공, 신속하게 주택을 공급하는 사업을 뜻한다. 이를 위해 국토부는 사업 인센티브 확대를 확대하고 절차 개선을 통해 추진 속도를 높일 계획이다. 구체적으로, 기존에는 준주거지역에서만 가능했던 용적률 법적상한의 1.4배 상향 적용을 주거지역 전체로 확대한다. 또, 공원·녹지 확보 의무 기준을 현행 5만㎡에서 10만㎡로 완화하고, 건축물 높이 제한 완화 등 추가적인 규제 특례를 제공해 사업성을 개선할 예정이다. 아울러 복합사업계획 승인 시 통합심의 범위에 환경영향평가와 소방성능설계를 포함시켜 추진 단계별 절차를 개선, 소요 기간을 줄여 속도감을 높인다. 대표적으로 지구 지정을 마치고 사업 승인을 준비 중인 서울 장위12구역은 기존 법적 상한의 1.2배였던 용적률을 1.4배까지 상향해 추가적인 주택 공급으로 사업성이 크게 개선될 것으로 전망된다고 국토부는 설명했다. 통합심의에 환경영향평가가 포함되면서 행정 절차도 단축돼 보다 빠른 사업 추진도 가능해졌다. 한편, 국토부는 2021년 도입된 도심복합사업을 개선한 공공 도심복합사업 시즌2를 통해 2030년까지 도심 내 양질의 주택 5만 호를 착공할 계획이다. 현재 3만9000호를 지구 지정하고 1만1000호는 사업 승인을 완료한 상태로, 올해 연말까지 7000호 이상의 복합지구를 추가 지정할 방침이다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

GS건설은 '2025년 제15회 대한민국 조경대상'에서 올해 준공한 메이플자이가 국토교통부 장관상을 수상했다고 20일 밝혔다. 대한민국 조경대상은 국토교통부와 환경조경발전재단이 공동 주최, 도시와 지역 사회에 쾌적한 생활환경을 제공하는 우수한 조경 공간을 발굴하기 위해 마련된 상이다. 국내 조경분야에서는 가장 큰 어워드로 평가받고 있다. GS건설이 서울 잠원동에 공급한 '메이플자이'는 재건축 이전부터 고객들의 추억으로 남아있는 단풍나무를 모티브로 삼았다. 즉, '메이플 나무로 두번째 봄을 연출한다'는 단지 경관을 콘셉트로 잡았다. 이번 수상에도 고객들의 추억을 반영한 조경을 계획한 점이 주효했던 것으로 알려졌다. 한편, GS건설은 지난 9월 미국 IDEA 디자인 어워드를 수상하는 등 올해 세계 3대 디자인 어워드를 모두 석권했다. 지난해 리브랜딩한 자이(Xi)의 디자인 경쟁력을 입증했다고 회사는 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

최근 5년간 아파트 하자 판정을 가장 많이 받은 건설사는 GS건설인 것으로 나타났다. 20일 국토교통부가 하자심사분쟁조정위원회(하심위)의 공동주택 하자 판정 결과 상위 20곳 건설사 현황을 공개했다. 최근 6개월(올해 3~8월) 기준으로는 HJ중공업(154건), 제일건설(135건), 순영종합건설(119건), 대우건설(82건), 혜우이엔씨(71건) 순이었다. 이 밖에 10대 대형 건설사 중에선 포스코이앤씨(16위·21건)와 현대건설(19위·18건) 및 SK에코플랜트(20위·17건)이 포함됐다. 최근 5년(2020년 9월~올해 8월)으로 보면 GS건설(1413건), 계룡건설산업(605건), 대방건설(503건), 대명종합건설(346건), SM상선(323건) 순으로 많았다. 상위 10대 대형 건설사 중에는 대우건설(6위·311건), 현대건설(8위·270건), 현대엔지니어링(10위·262건), 롯데건설(20위·157건)이 이름을 올렸다. 하자 판정 비율(세부 하자 판정 건수/하자 판정 받은 단지 전체 공급 세대 수·호수의 합×100) 기준 최근 6개월간 상위 건설사는 두손종합건설(125.0%), 다우에이엔씨(72.7%), 한양종합건설(71.7%), 순영종합건설(71.3%), 명도종합건설(66.7%) 순이었다. 최근 5년 누계 기준으로는 지우종합건설(2660.0%), 삼도종합건설(1787.5%), 지향종합건설(1681.3%), 혜성종합건설(1300.0%), 백운종합건설(741.7%) 순이다. 하자 판정 비율 기준으로는 최근 6개월과 누적 5년 기준 모두 10대 대형 건설사들이 20위 내에 포함되지 않았다. 또 하자 판정 건수 20곳 건설사 대부분이 GS건설과 대우건설 및 현대건설, 현대엔지니어링, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트 등을 제외하면 최근 5년간 공동주택 건설 실적이 300세대 미만인 중소규모 업체인 것으로 분석됐다. GS건설 관계자는 “최근 5년간 하자 판정 총 1413건 중 90% 이상이 특정 2개 단지(킨텍스 원시티, 평택센트럴자이)에서 2023년 이전에 샤시 결로 하자 판정을 받은 사항으로, 이미 하자 보수가 완료됐다"며 “최근 1년(작년 9월~올해 8월) 기준으로 하자판정 0건이고, 지난해 10월 발표부터 현재까지 6개월 하자 판정 건수 역시 상위 20개사 명단에서 제외됐다"고 해명했다. 대우건설 관계자는 “최근 6개월간 당사 전국 입주 단지가 2만 세대 이상으로 입주 물량이 가장 많은 건설사였다"며 “특정 입주 단지 두 곳에서 미진한 자재가 일부 세대에 납품됐고, 입주자들이 이를 하자로 민원을 신청해 하자 판정 건수가 통계적으로 늘었다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

국토교통부가 주택정비사업 활성화를 위해 조합에 초기사업비와 이주비 융자 지원을 확대한다. 가로·자율주택정비사업 사업비 융자 시 주택도시기금 대출 지원도 함께 늘린다.이는 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되며 재건축·재개발사업이 위축될 수 있다는 지적에 대응한 '당근' 성격의 정책으로 해석된다. 20일 국토부에 따르면, 정비사업의 사업 추진 속도를 높이고 금융 부담을 완화하기 위해 조합 및 추진위에 대한 초기사업비 대출 지원을 확대한다. 국토부는 사업 초기 자금 확보에 어려움을 겪는 조합에 사업비를 저리 융자하는 상품의 대상에 추진위를 추가하고, 융자한도도 최대 60억원으로 상향한다. 금리는 기존보다 낮춘 2.2%를 적용한다. 조합과 추진위는 자금을 사업계획서 작성 용역비, 조합·추진위 운영비, 기존 대출 상환 등에 활용할 수 있다. 또, 재건축 이주자에 대한 전세자금 대출도 지원한다. 현재 재개발 사업장에서 이주하는 소유자·세입자에게 지원 중인 버팀목 전세자금 대출을 재건축 구역 이주자까지 확대한다는 구상이다. 해당 대출은 금리가 1.5% 수준으로, 수도권 이주자는 최대 1억2000만원까지 지원받을 수 있다. 지원 대상은 부부 합산 소득 5000만원 이하 가구이며, 다자녀 가구 등은 6000만원까지 소득 기준이 완화된다. 신혼부부는 기존 6000만원에서 7500만원까지 완화 기준을 적용한다. 아울러 가로·자율주택정비사업 활성화를 위해 융자 한도를 총사업비의 60%까지 확대하는 특례도 신설한다. 현재 가로·자율주택 정비사업 융자는 총사업비의 500억원 한도로 50%까지 2.2%의 금리로 지원받을 수 있다. 또, 세대수의 20% 이상을 임대주택으로 공급하면 총사업비의 70%까지 융자 한도를 확대하는 특례가 적용된다. 다만 임대주택을 세대수의 20% 미만으로 공급 시 특례를 적용받지 못한다는 한계를 안고 있었다. 이에 국토부는 세대수의 10% 이상 20% 미만을 임대주택으로 공급할 경우 총사업비의 60%까지 융자 한도를 확대하는 특례를 추가한다는 방침이다. 부동산 업계는 이번 조치가 서울 및 수도권 내 공급을 확대하려는 정부의 유인 대책이라고 풀이하고 있다. 특히, 10·15 대책에서 조합원 지위 양도 제한과 대출 규제 강화가 더해지며 사업 지연 및 철거·공사비 증가 우려가 커진 데 대한 보완책이라는 해석이 나온다. 김규철 국토부 주택토지실장은 지난 15일 백브리핑을 통해 “정비사업 관련 지위 양도 제한은 투기 수요 유입을 차단하기 위한 조치로, 실제 공급 위축과 직접 연관된다고 보기는 어렵다"며 “9·7 대책 후속조치를 통해 도심 내 공급을 차질 없이 추진할 것"이라고 밝힌 바 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

10·15 대책으로 정부가 서울·경기도 일부 지역의 주택 거래를 사실상 동결시켰다. 그러나 여전히 집값이 중장기적으로 계속 오를 다시 오를 것이라는 인식은 여전하다. 20일 토지거래허가구역 확대 이전에 서둘러 집을 사려는 이른바 '패닉바잉' 조짐도 있고, 인천, 경기도 일부 지역 등 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선 효과도 일부 감지되고 있다. 전문가들은 투자 목적이 아니라 실수요자들인 경우엔 당분간 시장을 관망할 필요가 있다고 조언한다. 동탄·구리 등 아직 규제지역으로 지정되지 않은 상급지를 다음 목표로 삼는 수요가 움직이고 있지만, 성급한 매수보다는 연말 이후 시장이 안정될 시점을 노리는 편이 바람직하다는 권고이다. 19일 부동산 업계에 따르면 10·15 신규 부동산 대책 시행 이후 무주택자의 서울 진입이 더욱 어려워졌다는 평가가 나오고 있다. 강력한 규제가 시장 전반의 거래를 위축시킬 경우, '현금 부자'만이 매수에 나설 수 있어 시장의 초양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 앞서 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 특히 이번에는 경기도 과천과 성남 분당 등 재건축 호재로 수요가 몰린 곳 뿐만 아니라 수원 영통·장안·팔달구 등 실거래 위주 지역도 토허제로 묶어 실수요자에게 큰 타격이 예상된다. 해당 지역에서는 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세가 중과되고 전매제한과 대출 규제 등이 강화되면서 진입 장벽이 크게 높아졌기 때문이다. 토허제 지정 구역은 2년 실거주 의무도 부과돼, 전세를 끼고 매입하는 '갭 투자'가 사실상 차단되며 갈아타기 수요도 원천 봉쇄됐다. 대출 규제도 대폭 강화됐다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도는 시가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원까지 가능하지만, 15억원 초과 시 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한됐다. 담보인정비율(LTV) 역시 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 예컨대 시가 6억원 아파트는 과거 LTV 70% 적용 시 최대 4억2000만원을 대출받아 2억원대의 자기자본으로 매수가 가능했다. 반면 현재는 대출 가능액이 2억4000만원으로 줄어 매수자의 부담이 크게 늘었다. 생애 최초 주택 구입자나 디딤돌·보금자리 등 정책 모기지는 실수요자 수요를 고려해 규제 예외 대상으로 포함됐다. 다만 정책 대출은 조건이 다소 까다로운 편이다. 예컨대 디딤돌 대출은 주택 평가액이 5억원 이하일 경우 대출이 가능하지만, 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 최대 6억원까지 대출이 허용된다. 전용면적 기준은 수도권 85㎡ 이하, 그 외 지역은 100㎡ 이하로 제한된다. 대출 한도는 기본 2억 원이지만, 생애 최초 구입자는 2억 4000만원, 신혼부부·다자녀 특례 대상은 3억2000만원에서 4억원까지 적용된다. 금리는 소득 구간에 따라 수도권 기준 연 2.85~4.15% 수준이다. 보금자리론은 평형 제한은 없으나, 6억원 이하 주택에 한해 LTV 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60%까지 대출이 가능하다. 생애 최초 구입자 기준으로 LTV가 70%까지 허용되며, 대출 한도는 최대 4억 2000만원이다. 다자녀 가구와 전세사기 피해자는 4억원, 일반 구입자는 3억 6000만원까지 대출을 받을 수 있다. 금리는 '아낌e-보금자리론' 기준 연 3.65~3.95% 수준이다. 서울 외곽 및 수도권 저가 매물도 대부분 6억원을 상회하지만, 발품을 팔면 서울 외곽과 수도권에서도 5~6억원대에 주택을 구매할 수 있다. 다만 매물의 대부분이 30년 이상 노후 아파트인 경우가 많다. 앞서 서울 노원구에서는 상계주택12단지 49.94㎡가 지난 12일 4억9800만원에 거래됐다. 같은 지역 상계주공7단지는 14일 4억9500만원, 장미시영6단지는 같은 날 4억8000만원에 각각 거래되며 실거래가 이어졌다. 도봉구에서도 10일 현대1차 70.30㎡가 4억5500만원, 현대성우 59.04㎡는 13일 4억1700만원에 손바뀜했다. 신동아아파트 62.22㎡도 지난달 30일 4억500만원에 거래됐다. 강북구에서는 에스케이북한산시티 84.76㎡가 15일 4억7600만원에 판매됐다. 주공1단지 41.30㎡는 14일 4억2000만원, 15일 4억3000만원에 각각 거래된 바 있다. 수도권에서는 토지거래허가구역에서 제외된 동탄역 이지더원 59.98㎡이 14일 5억5000만원에 팔렸다. 안양 씨엘포레자이도 3일 5억9800만원에 손바뀜했고, 럭키아파트 76.61㎡는 12일 4억5500만원에 거래됐다. 용인 기흥구에서는 코오롱하늘채5단지 84.99㎡가 11일 5억3500만원, 서천2차 아이파크 75.45㎡는 14일 5억300만원에 판매됐다. 금화마을4단지 주공그린빌 84.86㎡는 13일 4억9000만원에 팔렸다. 반면 경기도 남양주 진접2지구 A7블록 공공분양은 전용면적 55㎡ 기준 3억8500만원, 59㎡는 4억1300만원으로 비교적 저렴한 가격에 분양가가 책정됐다. 분양제 상한가 적용 단지인 계룡건설의 '검단 엘리프 포레듀'는 전용 64㎡A가 4억3500만~5억700만원, 84㎡는 5억5100만~6억900만원대에 판매됐다. 최근 수도권 민간 청약가는 7억원 안팎 수준으로, 분상제 적용 단지는 시세보다 상대적으로 저렴하다는 특장점을 안고 있다. 이 때문에 현금 여력이 부족한 실수요자에게는 공공분양이나 분상제 적용 단지가 가장 현실적인 대안이라는 평가가 나온다. 다만 신도시 청약은 상대적으로 저렴하지만, 외곽 지역에서 생애최초 특별공급을 사용할 경우 상급지로 이동이 점점 어려워지고 있어 '똘똘한 한 채' 현상이 점차 강화될 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 등이 큰 타격을 받게 됐다는 평가가 이어지고 있다. 그럼에도 신혼부부 등 실수요자는 주택 구매 필요성을 강하게 느끼는 만큼, 상대적으로 가격이 낮은 △경기 화성시 동탄구 △안양시 만안구 △용인시 기흥구 △구리시 △남양주 △부천시 △인천 송도 등을 대체지역으로 검토하는 분위기다. 구축 아파트를 노리는 경우 가격을 낮춰 판매하는 급매물과 경매 매물을 함께 살펴보는 전략도 권장받고 있다. 전문가들은 현재 시장 진입이 시기상조라며 연말까지 관망을 권고하고 있다. 매도자 우위로 매물이 많지 않은 현 시장에서는 급하게 구매할 필요가 없으며, 무리한 상급지 진입도 피하는 게 좋다는 설명이다. 생애최초 특별공급을 비롯한 정책대출을 최대한 활용하는 전략이 바람직하다는 조언도 덧붙였다. 김인만 '김인만부동산연구소' 소장은 “거래량과 상승률은 일시적으로 둔화하겠지만, 시장은 규제에 익숙해지면 결국 정상화되는 흐름을 보인다"며 “분당처럼 단기간에 급등했거나 광교 신도시처럼 일정 부분 상승해 규제 지역으로 지정된 곳을 뒤쫓기보다는, 그 다음 순위에 있는 상대적으로 가격이 덜 올라 시장에 본격적으로 반영되지 않은 후순위 지역 위주로 내 집 마련을 검토하는 것이 더 합리적"이라고 조언했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “지금은 명백히 매도자 우위 시장"이라며 “기흥이나 구리 등 가격이 이미 오른 지역에 무리해서 진입하기보다는, 실거주자 입장에서는 시장이 안정화되고 매수자 우위 시장으로 전환될 때를 기다려 구입하는 게 더 현명한 선택이 될 것 같다"고 말했다. 이어 “가격 부분도 무시할 수 없겠지만, 현재 시장에 나와 있는 매물은 층 수나 풍향 등에서 가치가 떨어지는 경우가 많다. 이런 매물을 섣불리 매수하는 것은 지양해야 한다"며 “규제 도입 후 시장 안정화를 연말 쯤으로 보고 있다. 그 시기에는 LTV가 줄어들었어도 생애최초 등 정책 대출을 이용하실 수 있는 사람들은 이를 활용해 살 수 있는 가장 좋은 매물을 사는 게 맞다. 다만 상급지로 넘어가기는 어려울 것"이라고 말했다. 윤 위원은 “장기적인 투자 수익을 고려할 때 지금 저평가된 자산이 무엇인지 따져보면, 재개발이 워낙에 활발한 상황인 만큼 자금을 투입해보는 것도 현 시장에서는 나쁜 선택지가 아니라고 생각한다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실수요자들의 묻지마 매수는 금물이다. 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다"며 “특히 똘똘한 한채, 상급지 갈아타기는 집값이 안정 안되면 이를 타깃으로 한 정부의 추가 세제대책이 나올 가능성 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다. 이어 “대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능금액을 알아보는 게 중요하다"며 “즉 선 대출확인 후 계약이 바람직하며, 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있으니 1주택자는 갈아타기를 할 때 '선매수, 후매도' 방식이 적합하다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부와 서울시가 부동산 정책에서 계속 엇박자를 내고 있다. 정부가 최근 세 번째 부동산 대책을 통해 규제 강화와 시장 안정에 초점을 맞췄지만, 서울시는 재개발·재건축 속도 내기에 열중이다. 전문가와 업계는 이러한 정책 불일치가 시장 혼선을 키워 거래 위축과 정비사업 지연, 장기적 공급 부족으로 이어질 수 있다고 지적한다. 19일 업계에 따르면 시는 정부의 '10·15 부동산 안정화 대책'에 대해 재개발·재건축 사업의 속도를 늦출 것이라며 반발하고 있다. 자금 운용과 일정 지연이 불가피하다는 것이다. 실제 이번 대책에는 △정비사업 이주비·중도금 대출 제한 △입주권(조합원 지위) 거래 금지 등 정비사업에 직접적인 영향을 미치는 금융·거래 규제가 포함됐다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 입주권 거래가 금지되면서 사실상 유동성 확보 통로가 막혔다는 분석도 있다. 이에 오세훈 시장은 지난 16일 “정부 대책에는 정비사업 속도를 늦출 요소가 곳곳에 있다"며 “이주비 대출이 막히면 조합 자금 여력이 떨어져 사업 지연이 불가피하다"고 비판했다. 이어 “이주를 앞둔 단지들이 대출 제한으로 곤혹스러워하고 있다"며 “이주지원금이 막히면 사업 전체 일정이 미뤄질 수밖에 없다"고 주장하기도 했다. 시는 주택진흥기금을 통한 융자 확대 등 대응책을 마련 중이지만, 정부 규제의 파급력이 큰 만큼 실효성은 제한적이라는 평가다. 최진석 시 주택실장은 “공급 확대 기조는 유지하되 정부 조치의 영향을 면밀히 살피고 있다"며 “착공 일정 일부는 불가피하게 조정될 수 있다"고 말했다. 정부는 앞서 지난 15일 '주택시장 안정화 대책'을 통해 △전국 투기과열지구 확대 지정 △전세대출 DSR(총부채원리금상환비율) 강화 △주담대 한도 차등화 등을 발표했다. 국토부는 “과열된 시장심리를 안정시키고 실수요 중심 거래 질서를 회복하기 위한 불가피한 조치"라고 강조했지만, 결과적으로 서울시가 추진 중인 도심 공급 전략과 충돌하면서 시장 신호가 왜곡되고 있다는 지적이 제기됐다. 전문가들은 정부와 시의 정책 불일치가 시장 혼선을 초래할 수 있다고 경고한다. 단기적인 안정 효과는 기대할 수 있지만, 수요 억제 중심의 대책과 공급 속도 유지 전략이 따로 움직이면 정책 신호가 뒤섞인다는 것이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “이번 대책은 일시적 진정에는 도움이 되겠지만, 정비사업을 규제로 묶으면서 공급을 늘리겠다는 건 앞뒤가 맞지 않는다"며 “이주비 대출이 막히면 조합 자금 운용이 흔들리고, 사업 일정이 늦어지는 건 당연한 결과"라고 말했다. 그는 “정부가 안정화만 강조하면 시장은 '공급이 막혔다'는 신호로 받아들인다. 결국 단기 안정 뒤 더 큰 불안으로 이어질 수 있다"고 덧붙였다. 이런 가운데 시장에서는 “안정을 위한 규제가 오히려 공급을 가로막는다"는 관측도 제기된다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 “지금 정책 방향은 시장 상황과 맞지 않는다"며 “매매를 사실상 제한하는 규제는 거래 절벽을 불러오고, 장기적으로는 규제 피로감과 양극화를 키울 수 있다"고 진단했다. 이어 “결국 도심 재개발·재건축이 제대로 돌아가지 않으면 공급 축소로 이어질 수밖에 없다"고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울시는 신통기획 시즌1·2를 통해 2030년까지 공급 목표를 세워놨지만, 입주권 거래 제한과 대출 규제가 겹치면 추진 동력이 떨어질 수밖에 없다"며 “정부는 과열을 잡겠다는 의도지만, 현장에서는 속도 조절이 아니라 혼선으로 받아들이고 있다"고 지적했다. 그는 “서울은 공급이 늦어지고, 규제에서 비켜난 경기 북부나 남양주 등은 풍선효과가 생길 가능성이 크다"며 “결국 또다시 '규제-풍선효과-재규제'의 악순환이 반복될 수 있다"고 우려했다. 전문가들은 공통적으로 이번 대책이 공급 속도 저하로 이어질 가능성을 경고한다. 시장 안팎에서는 “공급 속도를 늦추면서 시장을 안정시킬 수 있겠느냐"는 볼멘소리도 커지고 있다. 업계 관계자는 “수요 억제는 이해하지만, 공급과 직결된 대출 규제는 최소화해야 한다"며 “자금줄을 막아놓고 공급을 늘리겠다는 건 앞뒤가 맞지 않는다"고 말했다. 이어 “중앙정부와 지방정부가 완전히 한목소리를 내긴 어렵더라도, 불협화음을 최소화해야 시장 혼란을 줄일 수 있다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 10.15 대책을 통해 토지거래허가구역 지정과 투기과열지구 확대 등 규제를 강화하면서 재개발·재건축 추진 지역에서는 사업 차질을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 향후 추가 분담금 부담도 커질 수 있다는 전망이 나오자 정비업계에서는 대안으로 리모델링 시장 확대 가능성에 주목하고 있다. 19일 정비업계에 따르면, 10.15 대책 이후 현장 조합들은 “조합원 모집과 자금 조달이 더욱 어려워졌다"는 반응을 보이고 있다. 앞서 정부는 재건축·재개발 이주비 대출을 최대 6억원으로 제한했다. 여기에 재건축초과이익환수제와 공공분양 기부채납 등 기존 규제가 겹치며 정비사업 추진 여건은 이미 악화된 상태였다. 그러나 10.15 대책으로 조합원 지위 양도 제한과 대출 조건 강화가 더해진 만큼, 규제 강화가 사업 지연으로 이어져 철거·공사 비용이 증가할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 실제로 공사비 급등도 재건축 사업의 부담을 키우고 있다. 2020년대 초반 평당 600만~700만원 수준이던 서울 재건축 공사비는 2024년 평균 842만7000원까지 올랐다. 더욱이 주요 단지는 평당 800만~1000만원을 호가할 정도이다. 원자재·인건비 상승은 물론 주 52시간제, 중대재해처벌법 등 제도 변화로 인한 안전관리비 부담 등이 영향을 미쳤다. 이로 인해 건설사의 공사비 증액 요청으로 인한 공사비 검증 요청도 급증하고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 안태준 더불어민주당 의원이 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 공사비 증액 검증 요청액은 2020년 1조5684억 원(13건)에서 지난 7월 5조 6820억 원(38건)으로 4조원 이상 증가했다. 반면 리모델링은 비교적 규제가 적은 데다 사업 기간이 짧다. 기존 골조를 유지해 철거가 불필요하고, 평균 10년 이상 소요되는 재건축보다 빠르게 추진할 수 있어 비용 부담이 적다. 또, 재건축초과이익환수제나 기부채납 의무에서도 제외돼 사업성 계산이 수월하다. 안전성 심의 등 기술적 문턱은 존재하지만 증축 시 일반분양을 통한 수익성 확보도 가능한 게 특장점이다. 이 같은 요인으로 인해 최근 리모델링 단지의 가격 방어력이 높아지며 시장 평가도 달라지고 있다는 설명이다. 건설사들도 리모델링·대수선사업을 새로운 성장 동력으로 삼고 시장 공략에 나서는 분위기다. 삼성물산은 지난달 기존 골조를 활용한 '넥스트 리모델링' 사업을 발표한 바 있다. 인허가 기간을 단축하고 스마트홈 시스템 등 최신 기술을 접목해 신축 수준으로 단지를 재탄생시키겠다는 구상이다. 현대건설도 이주 없이 추진 가능한 대수선 사업을 신사업으로 육성하고 있다. 조합 설립이 필요 없고 인허가 절차가 간소화돼 사업 속도가 빠르다는 장점을 내세워 지난 5월 강남 삼성힐스테이트 2단지와 업무협약을 맺고 '디에이치 삼성' 리모델링 프로젝트를 진행 중이다. 정부 역시 지연된 정비시장을 보완하기 위해 리모델링 규제 완화에 나섰다. 국토부는 9.7 공급 대책에서 전용 85㎡ 초과 대형 주택의 '1+1 쪼개기 분양'을 허용하고, 주택건설사업자 등록 없이도 리모델링 사업 시행을 가능하게 했다. 인허가 절차 간소화와 일반분양 확대 방안도 포함돼 사업성 개선에 힘을 실었다. 김유승 기자 kys@ekn.kr