서울시가 상가 공실률이 높은 용산에 최대 100층 등 초고층 빌딩으로 구성된 국제업무단지를 착공해 '마천루의 저주'를 우려하는 목소리가 나온다. 앞서 글로벌 금융위기 닥치기 직전인 2007년에도 똑같은 사업을 추진하다가 좌초했던 것과 너무도 유사한 상황이다. 전문가들 사이에서는 “공공 참여로 구조는 바뀌었지만 시장·정책 리스크는 여전히 크다"는 지적이 나온다. 30일 업계에 따르면, 서울시는 지난 27일 옛 용산정비창 부지에서 용산국제업무지구 도시개발사업 기공식을 열고 100층급 랜드마크를 포함한 초고밀 복합도시 개발을 공식화했다. 서울주택도시개발공사(SH)는 2028년 기반시설 준공, 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 오세훈 시장은 이날 “용산은 서울의 다음 100년을 여는 미래 도시이자 국가 경쟁력을 끌어올릴 핵심 전략 프로젝트"라며 “인공지능(AI) 기반 도시운영, 디지털 트윈, 스마트 모빌리티를 적용해 미래도시 모델을 만들겠다"고 포부를 밝혔다. 용산 개발은 2007년 오 시장 1기 때 민간 PF 기반 '드림허브'로 시작됐으나, 프로젝트 파이낸싱(PF) 과열기에 초고층 계획을 밀어붙인 직후 글로벌 금융위기가 닥치며 분양·자금 조달이 막혀 2013년 무산됐다. 방치됐던 부지는 2020년 공공 예타 통과로 공공 방식으로 전환됐고, 2021년 코레일·SH 공동 시행, 2024~2025년 인허가 절차를 거쳐 올해부터 2기 공사에 들어갔다. 2기 개발은 코레일·SH가 부담하는 약 14조3000억원의 공공 사업비와 서울시가 광역교통개선대책으로 투입하는 3조5780억원 등 총 17조원 규모의 공공재정을 기반으로 한다. 문제는 2기 역시 경제 상황이 좋지 않은 시점에 초고층 개발을 추진하고 있다는 점이다. 전문가들이'마천루의 저주'라고 부르는 패턴이다. 초고층빌딩(건물 높이 240m 이상) 건설 붐이 일면 경제 파탄이 찾아온다는 속설로 도이치뱅크의 분석가 앤드루로런스(Andrew Lawrence)가 1999년 '마천루 지수(sky scraper index)'란 제목으로 발표한 개념이다. 역사적으로도 뉴욕 엠파이어 스테이트 빌딩, 아랍에미리트 두바이의 부르즈칼리파 등의 사례가 있다. 현실적으로 상가·오피스 수요가 저조한 상황에서 사업성이 불확실하고 기술적으로도 고난도·고비용이라서 문제가 많다는 지적도 나온다. 현대자동차그룹도 최근 강남구 삼성동 한전 본사 부지에 100층 짜리 초고층 사옥을 지으려도 50층 짜리 건물 3개로 선회한 바 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 집합상가 공실률은 9.27%로 1년 내 최고치였고, 특히 용산역 상권 공실률은 37.53%로 서울에서 가장 높았다. 전문가들은 사업 자체도 공공 참여로 구조적 안정성은 높아졌지만 리스크가 여전히 크다고 말한다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “사업성이 낮을수록 랜드마크를 내세우는 전략이 반복되고 있는데 현 시점에서 100층급 개발이 성공할 지는 불확실하다" “토지를 조성해도 분양 단계에서 수요가 이탈하면 다시 지연될 수 있다. 상징성만으로는 사업 지속성이 담보되기 어렵다"고 지적했다. 서진형 한국부동산경영학회장도 “1기 실패의 본질은 사업성 부진이었다"며 “2기는 공공이 마중물 역할을 해 재무 리스크는 분산됐지만, 2030년 입주는 시장 상황에 따라 충분히 지연될 수 있다"고 내다봤다. 그는 “토허제·LTV 규제 등 현행 정책과 개발 목표가 충돌하면 수요 회복이 더디다"고 덧붙였다. 김갑성 연세대 도시공학과 교수는 “입체복합·수직도시는 역세권이라 기술적으로는 가능하다"면서도 “용적률 1700% 초고밀 개발에서 상업시설이 실제로 자립할지는 미지수"라고 평가했다. 그는 “상가 공급 과잉, 국제 브랜드 유입 여부, 공기 지연 등이 핵심 변수"라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “서울 오피스 시장은 공실률만 보면 부정적으로 보이지만, 실제로는 신규·양질 오피스 공급이 부족해 수요를 흡수할 수도 있다"면서도 “완공 시 주변 집값·임대료 상승으로 젠트리피케이션(원주민 이탈 현상)이 나타날 가능성이 크다. 자본 유입을 위해 정책 일관성이 필요하다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

“비싼 집 지으려다 부동산 가격 또 나락으로 간다." 최근 공공주택 공급 관계자들의 입에서 나오는 소리다. 내년 주택 '공급절벽'이 예고되면서 정부가 공공주택 물량 확대에 총력을 기울이고 있다. 문제는 요즘 민간, 공공할 것없이 '고급화'가 유행처럼 번지다보니 비용과 시간이 많이 든다는 것이다. 전문가들은 한정된 예산, 빠른 공급을 위해선 고급화보다는 사회적 합의를 통한 공공 주택의 품질 기준과 그에 맞는 합리적 가격 산정이 필요하다는 지적이다. 29일 건설업계에 따르면, 3기 신도시 중 남양주 왕숙을 비롯해 주요 공공주택 단지에서 고급화 흐름이 뚜렷해지고 있다. 최근 공개된 A-24·B-17블록 견본주택도 최신 평면 트렌드를 반영해 거실과 주방을 확장했다. 또, 다양한 커뮤니티 시설을 배치하는 등 민간 아파트와의 격차를 줄이기 위한 다양한 시도가 반영됐다. 공공임대 품질 개선은 이전 문재인 정부 시절부터 이어진 정책이다. 당시 문 전 대통령은 “공공임대주택의 품질을 근본적으로 개선해 누구나 살고 싶은 곳을 만들겠다"고 밝힌 바 있다. 이는 그간 공공주택이 최저가 표준건설비로 건설돼 민간 대비 품질이 낮아 선호도가 낮다는 지적이 계속됐기 때문이다. 실제로 공공주택은 신혼부부·청년층 등의 실수요가 높은 만큼 품질 개선 효과는 뚜렷하게 나타나고 있다. 남양주 왕숙 일부 블록 청약 경쟁률이 70대 1을 기록한 게 대표적인 사례다. 다만 전문가들은 유럽 일부 국가에서 유명 건축가를 참여시켜 고품질 공공주택을 공급하는 사례가 있지만, 이는 충분한 재정 기반과 높은 조세 부담이 전제된 모델이라고 지적한다. 국내에서는 예산 제약이 크고 유지·관리 비용까지 고려해야 해 동일한 방식 적용이 어렵다는 평가다. 가장 큰 변수는 결국 예산이다. 국토부는 내년 수도권에 2만9000호를 공급한다는 계획으로, 최근 수도권 수요에 비해 물량이 부족하다는 평가가 나오면서 착공을 서두르고 있다. 그러나 공공주택 품질을 높일 경우 공사기한 확대와 비용 상승이 불가피하다. 또, 그만큼 임대료도 인상해야 하지만, 국내 환경상 저소득층 부담과 사회적 반발을 고려하면 현실적으로 큰 폭의 조정은 어렵다. 이로 인해 늘어난 비용은 세금이나 LH 재정을 통해 보전해야 하는 구조가 이어지고 있다. 실제로 LH의 재무 상황은 빠르게 악화하고 있다. 공공기관 경영정보 공개시스템(알리오)에 따르면 LH의 상반기 연결 기준 매출액은 6조8336억원으로 전년 대비 28.6% 감소했다. 영업이익은 5566억원에서 –4277억원으로 떨어지며 적자 전환했다. 부채는 18.4% 늘어난 165조206억원으로, 부채비율또한 221.7%에 달한다. 정부도 재정 부담 등을 의식해 LH 개편을 추진하고 있지만, 단기간에 가시적 성과를 내기 어렵다는 전망이 우세하다. 반면 공급 절벽은 이미 현실화돼 대응이 시급한 상황이다. 또, 일각에서는 공공주택을 '살고 싶은 아파트'로 만들겠다는 정책 방향이 오히려 시장에 주거 양극화를 고착시키는 신호가 될 수 있다고 우려한다. 공공임대는 본래 저렴한 비용으로 더 많은 가구에 기회를 제공한 뒤 민간 중·상급 주택으로 이동하는 '주거 사다리' 역할을 해야 한다. 그러나 공공주택의 고급화가 이 기능을 약화시킬 수 있다는 주장이다. 건설업계 한 관계자는 “공공주택은 저렴하게 많이 공급해 주거 사다리를 만드는 것이 가장 자연스러운 방식"이라며 “특히 은퇴 세대가 상급지에서 지방으로 이동할 수 있어야 전체 주거 순환 구조가 원활해진다. 다만 이를 위해서는 지방의 의료·생활 인프라 확충이 필수적"이라고 짚었다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공임대 정책은 예산 안에서 양을 늘릴지, 질을 높일지 선택해야 하는 구조"라며 정책 결정자들은 “30평대 10채를 지어 10명에게 공급할지, 15평대 20채로 늘려 20명에게 공급할지 결정해야 한다. 고급화 전략은 특정 영구임대나 소득공제형 등 극히 제한된 유형에 일부를 공급할 때만 가능하다"고 설명했다. 이어 그는 “일반 공공임대로 확대하면 예산 손실을 감당할 여지가 없어, 결국 사회적 약자에게 혜택을 집중하는 방향으로 갈 수밖에 없다는 결론이 나온다"고 조언했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “질 좋고, 저렴하고, 입지가 좋은 공공임대를 많이 공급하면 이상적이겠지만 현실적 제약이 많다"며 “예산·입지·가격을 종합적으로 고려한 적정 수준의 아파트 품질 기준에 대해 사회적 합의를 마련할 필요가 있다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

“우리가 살아가는 지역의 이웃과 함께 성장하는 기업이 되기 위해, ESG 경영을 기반으로 지속 가능한 사회공헌을 강화하겠습니다. 일시적인 것이 아니라 장기적이고 실질적인 변화를 만들어가는 HDC현대산업개발이 되도록 최선을 다하겠습니다." HDC현대산업개발이 전국 각지에서 지역사회와 따뜻한 상생의 가치를 나누며 ESG 경영 실천을 이어가고 있다. HDC현대산업개발은 교육·복지·생활 전반에 걸친 다양한 사회공헌 활동을 전개하며, 지역의 필요에 맞춘 맞춤형 나눔을 통해 실질적인 변화를 만들어가고 있다. ■ 독서문화 확산을 위한 심포니 작은도서관 25호점 개소 HDC현대산업개발은 지난달 24일 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 소재 진전초등학교에서 심포니 작은도서관 25호점 개소식을 개최했다. 이날 행사에는 조의래 경상남도창원교육지원청 교육지원국장, 김영희 진전초등학교장 등 지역 관계자와 학생, 주민, HDC현대산업개발 임직원 등이 함께 참석해 도서관 개소를 축하했다. 이번 도서관은 학생 공모를 통해 '오늘'이라는 이름으로 지어져 학생들의 참여로 완성된 지역 맞춤형 공간으로 의미를 더했다. HDC현대산업개발 관계자는 “책을 통해 아이들이 더 넓은 세상과 만날 수 있기를 바라는 마음으로 도서관을 준비했다"라며 “앞으로도 지역 아동의 교육환경을 개선하고, 누구나 쉽게 이용할 수 있는 독서문화 공간 조성 지원을 이어가겠다"라고 밝혔다. 심포니 작은도서관은 HDC현대산업개발의 대표적인 사회공헌 프로그램으로, 2014년 전북 군산에 1호점을 개소한 이후 현재까지 전국 25곳에서 운영되고 있다. 특히, 올해는 경기 광명, 대전 서구, 광주 북구, 서울 성동구, 창원 마산합포구 등 총 5개소를 새롭게 열어, 지역 아동의 독서 접근성을 확대하고 있다. HDC현대산업개발은 도서 기증, 시설 개선, 독서 프로그램 운영 등 교육문화 지원을 강화하며 지역사회와의 상생 기반을 다지고 있다. ■ 서울 고원·등현·염경초에 친환경 공간 심포니 교실숲 개소 HDC현대산업개발은 어린이들의 친환경적이고 창의적인 배움터를 제공하는 사회공헌 활동도 이어가고 있다. 굿네이버스와 함께 추진해 온 사회공헌으로 어린이를 위한 친환경 공간인 심포니 교실숲을 조성하고 개소식을 진행했다. 서울 구로구 서울고원초등학교에서 열린 이 날 행사에는 박혜경 서울 고원초 교장, 장성계 굿네이버스 서울·인천본부장, 고원초 학생들과 HDC현대산업개발 ESG홍보팀장 등이 참석했다. 참석자들은 아이들의 건강한 성장을 돕는 공간이 되기를 바라며 교실숲을 둘러봤다. 이번에 문을 연 심포니 교실숲은 서울고원초등학교, 서울등현초등학교, 서울염경초등학교 등 총 3곳에 조성됐다. 교실숲은 어린이들이 쾌적한 환경에서 휴식과 학습을 함께 할 수 있도록 꾸민 친환경 공간으로, 학생들이 직접 참여해 이름과 공간 구성을 정하도록 할 예정이다. 이날 개소식에서는 서울 고원초의 HDC 고원숲마을이 첫선을 보였다. HDC현대산업개발은 굿네이버스와 함께 추진해 온 사회공헌으로 어린이를 위한 친환경 공간인 심포니 교실숲을 조성하고 서울 구로구 서울고원초등학교에서 개소식을 진행한 뒤 단체 사진을 촬영했다. ■ 용산 어르신 위한 다과 세트 나눔, 경로의 달 맞이 따뜻한 손길 HDC현대산업개발은 경로의 달을 맞아 서울 용산구 지역 어르신들에게 다과 세트를 전달하며 따뜻한 정을 나눴다. HDC현대산업개발은 청파노인복지관을 비롯해 갈월종합사회복지관, 서울역쪽방상담소, 용산구재가노인복지기관, 효창종합사회복지관 등 총 6개 기관을 통해 어르신들께 간식을 전달했다. 이번 기탁식에는 김갑록 청파노인복지관장, 김경원 용산복지재단 사무국장, 도기탁 HDC현대산업개발 부문장 등이 참석해 뜻깊은 시간을 함께했다. HDC현대산업개발 관계자는 “용산구 어르신들께 감사의 마음을 전하고 따뜻한 10월을 보내시길 바라는 뜻에서 준비했다"라며 “앞으로도 지역 곳곳에서 도움이 필요한 분들을 세심하게 살피며 따뜻한 나눔 문화를 확산해 나가겠다"라고 말했다. 이번 지원은 HDC현대산업개발이 올해 초부터 용산 지역을 중심으로 꾸준히 이어온 사회공헌의 일환으로, 지역 복지시설과 취약계층에 실질적인 도움을 주려는 목적에서 추진됐다. HDC현대산업개발은 연말까지 다양한 기부 및 봉사활동을 계획하며 기업의 사회적 책임을 적극적으로 실천할 예정이다. ■ 노원구 취약계층을 위한 사랑의 쌀 2톤 기부 HDC현대산업개발은 서울 노원구 지역의 취약계층을 지원하기 위해 쌀 2톤을 기부했다. 월계시영고층아파트 관리사무소에서 진행된 전달식에는 미성노인정, 삼미노인정, 월천노인정 등 지역 노인정 관계자와 입주자대표회의, HDC현대산업개발 관계자 등이 참석했다. 기부된 쌀은 지역 어르신들과 저소득층 가구 등 복지 사각지대에 놓인 이웃들에게 전달될 예정이다. HDC현대산업개발 관계자는 “급격히 추워진 날씨 속에서 어려운 이웃들이 따뜻한 겨울을 보낼 수 있기를 바라는 마음으로 쌀을 전달했다"라며 “앞으로도 지역사회의 복지 향상과 상생을 위한 지원 활동을 꾸준히 이어가겠다"라고 밝혔다. ■ 지역과 함께 성장하는 ESG 경영 실천 HDC현대산업개발은 그동안 용산, 천안, 춘천 등 전국 각지에서 주거환경 개선, 복지시설 지원, 장애 예술인 후원 등 폭넓은 사회공헌활동을 이어왔다. HDC현대산업개발이 진행 중인 사회공헌 프로그램들은 단발성 기부에 그치지 않고, 기업과 지역사회가 함께 성장할 수 있도록 연속성과 체계성을 갖춘 ESG 기반의 프로그램으로 운영되고 있다. HDC현대산업개발 관계자는 “우리가 살아가는 지역의 이웃과 함께 성장하는 기업이 되기 위해 ESG 경영을 기반으로 지속 가능한 사회공헌을 강화하고 있다"라며 “앞으로도 단기 성과가 아닌, 장기적이고 실질적인 변화를 만들어가는 HDC현대산업개발이 되도록 최선을 다하겠다"라고 말했다. 앞으로 HDC현대산업개발은 전국 각지에서 실질적이고 효과적인 사회공헌 프로그램을 운영하며, 다양한 세대와 계층이 변화를 체감할 수 있도록 지원 범위를 넓혀 나갈 계획이다. 이를 통해 지역사회와 함께 성장하고 사회적 가치 창출을 선도하는 기업으로 자리매김한다는 방침이다. 끝. 김봉수 기자 bskim2019@ekn.kr

연말 강남권 출퇴근 가능 지역들의 대규모 분양이 예정돼 수요자들의 관심을 끌고 있다. 29일 부동산 업계 등에 따르면 강남권으로의 이동 편의성은 단순한 생활 편리함을 넘어 지역 부동산 가치에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 실제로 주요 노선과 연결된 단지들은 교통 호재가 반영되며 집값 상승세를 보여왔고, 이는 강남 생활권을 공유할 수 있는 입지의 프리미엄을 입증하는 사례로 꼽힌다. 7호선과 신림선, 8호선 그리고 경강선 일대가 대표적인 사례다. 국토교통부 아파트 실거래가 공시시스템 분석결과 2021년 5월 7호선 연장 구간이 개통된 산곡역 인근 '부평 신일해피트리 더루츠' 전용면적 84㎡는 개통 호재가 집값에 반영되며 같은 해 7월 6억7235만원(8층)에 거래된 바 있다. 직전 같은 해 2월 거래 금액(5억6510만원, 9층) 대비 1억원 가량 상승한 것이다. 올해 10월엔 이보다 더 올라 최고가 6억8000만원(19층)에 거래가 이뤄졌다. 2022년 5월 신림선 개통으로 역세권 입지를 확보한 '신림금호타운2차' 전용면적 84㎡는 2023년 4월 7억2000만원(3층)에 거래된데 이어 올해 6월에도 같은 금액(13층)으로 거래되며 최고가 기록을 유지했다. 1번의 환승으로 강남권 업무지구로 이동할 수 있는 8호선 연장 구간도 흐름은 비슷했다. 2024년 8월 8호선 연장 구간이 개통된 다산역 인근 '다산자이 아이비플레이스' 전용면적 84㎡는 같은 달 11억2000만원(29층)에 거래된 뒤 조정기를 거쳐, 올해 10월엔 11억5000만원(39층)에 거래돼 최고가를 경신했다. 판교까지 닿는 경강선 일대도 비슷한 상황다. 경강선은 여주~판교역까지 연결되지만, 판교역에서 환승만 하면 양재, 강남, 논현, 신사 등 강남권 주요 지역을 관통한다. 물리적 거리는 다소 멀지만 단 한 번의 환승으로 강남권 업무지구로의 이동이 가능해지면서 집값이 상승했다. 경강선 경기광주역과 인접한 '광주역 자연&자이' 전용면적 84㎡는 2023년 9월 이후 매맷값 7억원선을 유지했지만, 올해 10월에는 10.15 부동산 규제(주택시장 안정화 대책) 이후 8억2000만원(10층)에 최고가로 거래됐다. 이에 연말을 앞두고 건설사들도 올해 마지막 분양 물량을 털어내기 위한 사업장들로 지하철을 이용해 강남권 업무지구로 이동이 수월한 지역에서 공급에 나서고 있다. 금성백조의 '이천 중리 B3블록 금성백조 예미지', 대우건설의 '용인 푸르지오 클루센트', 포스코이앤씨의 '더샵 분당센트로' 등이 12월 공급을 앞두고 있다. 대우건설 관계자는 “용인 푸르지오 클루센트는 에버라인 명지대역과 인접해 있고 환승을 통해 정자역, 판교역, 강남역으로 이동할 수 있어 강남권 직주근접이 용이하다"며 “특히 용인시 처인구에서 서울 강남권을 잇는 광역버스 노선도 풍부해 업무지구 이동성이 우수한 단지"라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

건설사들이 인공지능(AI)을 앞세워 아파트 기능을 세분화·개선하는 움직임이 빨라지고 있다. 음악·보안·주거 편의 등 생활 영역에 AI 기반 서비스가 적용되면서 주거 브랜드 경쟁도 '기능 제공'에서 '사용 경험' 중심으로 변화하는 분위기다. 29일 업계에 따르면, GS건설은 전날 아파트 동선·시간대·날씨에 따라 자동으로 음악을 선곡하는 'AI 기반 공간 맞춤형 음악 서비스'(자이 사운드스케이프)를 선보였다고 발표했다. 건설업계에서 단지별·공간별로 AI가 음악을 큐레이션하는 방식은 처음이다. GS건설 프리미엄 브랜드 자이(Xi)는 리브랜딩 1주년을 맞아 브랜드 아이덴티티를 청각 영역으로 확장한 '자이 사운드스케이프(Xi Soundscape)'를 출시했다. '일상에 감각적 깊이를 더하는 주거 경험'이라는 브랜드 방향을 음악으로 구현했다는 설명이다. 자이 사운드스케이프는 단지 내 동선과 이용 목적을 기준으로 △동출입구 △조경 산책로 △커뮤니티 로비 △라운지 등 공간별로 다른 음악을 제공한다. 공간 분위기와 활동 패턴에 따라 플레이리스트가 달라지며, 입주민이 이동하거나 머무르는 순간마다 자연스럽게 분위기가 바뀌도록 설계했다. GS건설은 AI 기반 공간음악 기업 어플레이즈(APLAYZ)와 협업해 시간대·날씨·환경 데이터를 반영하는 자동 선곡 엔진도 적용했다. 단지 내 상황 변화에 따라 음악이 실시간으로 전환되는 '맞춤형 청각 환경'을 구현했다는 설명이다. 지난 8월 본사 휴식공간에서 시범 운영을 진행했고, 집중·휴식 만족도가 높아지는 등 긍정적 반응을 확인했다. GS건설은 이달 중 메이플자이·철산자이더헤리티지 등에 우선 적용한 뒤 성수1구역·서초 진흥 등 정비사업지와 신규 분양 단지로 확대할 계획이다. 건설업계의 AI 적용은 음악을 넘어 생활 편의·안전 기능 전반으로 확장되고 있다. HDC현대산업개발(HDC현산)은 최근 분양한 서울원 아이파크 등 신규 단지에 생성형 AI 기반 음성인식 월패드를 도입했다. 기존의 단문 명령형 기기와 달리 문맥 이해·대화형 응답이 가능한 클라우드형 AI를 탑재한 것이 특징이다. HDC현산은 여기에 AI 화재감지 보조 시스템, 기상청 데이터와 연동되는 어린이 놀이터 미세먼지 신호등, 전방위 카메라 기반 스마트 주차유도 등 생활·안전 기능을 강화했다. 고척아이파크에서는 단지 내 서비스 로봇을 시범 운영하며 쓰레기 수거·음료 배달 등 단순 작업을 테스트하고 있다. 삼성물산은 AI를 단지 기능에 국한하지 않고 전사 업무 체계로 확장하는 전략을 내놨다. 건설부문은 AWS와 협업해 △입찰제안서 리스크를 분석하는 'AI-ITB Reviewer' △법무·계약 리스크를 검토하는 'AI-Contract Manager' △현장 데이터를 통합 분석하는 'AI-Project Expert(AIPEX)' 등 세 가지 AI 에이전트를 공개했다. 삼성물산은 내년부터 이들 AI 툴을 모든 프로젝트에 적용해 기획·입찰·시공·관리 전 단계의 의사결정을 효율화할 방침이다. 업계 관계자는 “AI 적용이 편의·감성·안전·운영·의사결정 영역으로 동시에 확대되고 있다"며 “아파트 브랜드 경쟁도 평면·커뮤니티보다 '어떤 AI 경험을 제공하느냐'로 이동할 가능성이 크다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 시세 15억 이하 아파트에 대출을 최대 6억원으로 규제하는 10·15 대책을 시행한 후 15억원을 밑돌던 아파트가 되레 15억원이 넘는 가격에 거래되면서 '규제 사각지대'가 생기고 있다는 지적이 나온다. 28일 국토교통부 실거래가 공시시스템 분석 결과 서울 동대문구 답십리동 래미안위브 전용면적 84㎡(33평) 16층이 지난 22일 16억4000만원에 실거래 돼 신고가를 기록했다. 2014년 10월에 입주한 이 아파트는 규제 시행 전인 올해 9월까지만 해도 84㎡ 시세가 14억원대에 형성돼 있었다. 그러나 대책이 발표되고 10월 84㎡거래가가 15억원을 넘긴데 이어 이달엔 16억원을 돌파하면서 두 달새 2억원이 올랐다. 서울 강서구 마곡13단지 힐스테이트마스터 전용 84㎡(34평) 12층도 지난 5일 16억6000만원에 신고가를 썼다. 대책 전만 해도 14억원 후반~15억대 초반에 형성돼 있던 시세가 대책 발표 이후 15억을 넘기더니 이달 들어 16억원 선을 돌파했다. 정부는 10·15 대책에서 서울과 수도권 등 규제 지역 주택 중 KB시세 25억원 초과 아파트에 대해선 주택담보대출을 최대 2억원, 시세 20억원 초과 아파트는 최대 4억원, 15억원 미만 아파트는 대출한도를 6억원으로 묶었다. 현행 주택담보대출 최대 한도인 6억원을 받을 수 있는 아파트의 시세 기준을 15억 미만으로 설정한 배경에 대해 당국은 서울 아파트 평균 거래가가 14억원 수준으로 형성돼 있는 만큼 평균 거래 가격에 못 미치는 주택은 실수요 거래대상이라고 보고 주담대를 가장 많이 받을 수 있도록 했다고 설명한 바 있다. 25억과 20억을 넘는 고가 아파트에 대해선 대출 한도를 2억원과 4억원으로 묶어 투기 수요를 차단하고, 서울 아파트 평균 가격인 15억 미만 아파트에 대해선 대출 숨통을 6억원까지 확대해 실수요 거래에 불편함이 없게 하겠다는 것이 국토부 규제의 당초 취지라는 해석이다. 그러나 최근 고가 아파트가 밀집한 서울 강남과 한강벨트에서 규제 이후에도 신고가 거래가 지속되자 당국의 이 같은 조치가 현실적으로 실효성이 없다는 지적이 나온다. 지난 문재인 정부에서부터 다주택 규제로 서울 아파트 시장이 '똘똘한 한 채' 트렌드로 재편된 상황이다. 20억이 넘는 고가 아파트 시장은 기존 소유 주택을 매도하고 확보한 자금을 통해 좀 더 비싼 주택을 매수하는 갈아타기 거래가 대부분인 상황이라 대출 규제를 2억이나 4억원으로 제한해도 오히려 집값 상승을 부채질 한다는 지적이다. 여기에 서울 아파트 평균 거래가격 수준에 해당하는 15억 미만 아파트의 경우에도 규제 시행 이후 주담대를 디딤돌 삼아 시세가 15억원을 넘기는 사례가 생기고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 들어 서울 강남과 한강벨트를 중심으로 집값이 급등하면서 상대적으로 서울 비중심지 아파트 값은 잠잠한 측면이 있었는데 대출 규제 시행 이후 주담대를 최대한 많이 받을 수 있는 15억 미만 아파트가 반사작용으로 시세가 오르고 있다"며 “정부로선 공급은 장기적인 계획이고, 단기적으로 효과를 볼 수 있는 대출을 조였는데 그 부작용이 발생하고 있는 상황"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

외국인의 국내 토지·주택 보유가 늘고 있지만 증가 속도는 느려진 것으로 나타났다. 앞서 6·27 대책으로 대출 규제가 강화됐지만 외국인은 적용 대상이 아니어서 한동안 역차별 논란이 일었다. 이에 정부는 지난 8월 서울과 수도권 일부 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다. 국토교통부가 28일 발표한 '2025년 6월 말 기준 외국인 토지·주택 보유 통계'에 따르면, 외국인 소유 주택은 총 10만4000호로 지난해 12월(10만 호) 대비 3.8% 증가했다. 기존 대비 증가율은 직전 조사인 지난해 12월(5.4%) 대비 1.6%포인트(p) 하락했다. 현재 외국인이 보유한 국내 주택은 전체 총량인 1965만호의 0.53% 수준이다. 국적별로는 중국인이 5만9000호로 가장 많고, △미국 2만2000호 △캐나다 6400호 △대만 3400호 △호주 2000호 △베트남 1800호 △일본 1600호 순이다. 지역별로는 경기 4만1000호, 서울 2만4000호, 인천 1만1000호 등 수도권 비중이 높다. 비수도권에서는 △충남 6000호 △부산·경남 각 3000호 △충북 3000호 △경북·제주 각 2000호 등이 뒤를 이었다. 부천과 안산, 수원 등 산업단지 인근 지역에 집중됐다. 앞서 외국인 주택 보유량은 △2023년 6월 8만7000호(+4.4%) △2023년 12월 9만1000호(+4.8%) △2024년 6월 9만5000호(+3.9%) △2024년 12월 10만호(+5.4%)로 꾸준히 증가한 바 있다. 아울러 토지 보유도 증가세를 보였다. 올해 6월 말 기준 외국인 보유 토지면적은 26만8299천㎡로 지난해 12월보다 0.15% 늘었다. 이는 국토 면적의 0.27%에 해당한다. 다만 증가율은 직전(0.15%) 대비 0.7%p 감소했다. 외국인 토지 보유 면적은 2023년 소폭(0.33%) 감소했으나 지난해 6월부터 다시 증가세를 보인 바 있다. 아울러 국적별 비중은 미국 53.3%, 중국 8.0%, 유럽 7.1% 순이다. 지역별로는 경기 18.5%, 전남 14.7%, 경북 13.5%에 집중됐다. 용도별로는 기타 67.7%, 공장용 22.0%, 주거용 4.3% 순이었다. 이처럼 외국인의 주택과 토지 보유가 모두 증가하자 한동안 '역차별'로 인한 형평성 논란이 일었다. 지난 6월부터 내국인은 강화된 주택담보대출 규제를 적용받는 반면, 외국인은 자국 금융기관을 이용할 경우 LTV·DSR 규제가 사실상 적용되지 않기 때문이다. 이에 정부는 지난 8월 21일 수도권 일부 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하며 규제를 강화했다. 규제 효과로 증가율이 연말까지 더욱 둔화할 것이라고 정부는 보고 있다. 실제로 법원 등기정보광장 집계에 따르면, 지난달 외국인의 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 매수·소유권 이전은 943건으로, 9월 1313건 대비 28% 급감했다. 올해 1월 836건 이후 가장 낮은 수준이다. 다만 전문가들은 오피스텔 등 소규모 건물이나 토지 지분이 작은 경우에는 토지거래허가 대상에서 제외돼 매수 제한이 적용되지 않아 추가 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 지난 7월 김은혜 국민의힘 의원은 외국인의 부동산 취득을 현행 신고제에서 사전 허가제로 전환하는 법 개정안을 제출한 바 있다. 같은 달 이언주 더불어민주당 최고위원도 외국인 부동산 매매 허가제 도입과 주택 취득 시 거주의무 부과 등을 담은 개정안을 발의했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

이재명 대통령이 국토교통부 1차관에 관료 출신인 김이탁 경인여대 항공서비스학과 겸임교수(56)를 임명했다. 김이탁 교수는 서울대학교 경제학과를 졸업하고 제36회 행정고시에 합격해 관직에 입문한 뒤 국토교통부 항공정책관, 정책기획관, 중앙토지수용위원회 상임위원 등 국토교통부 요직을 두루 지낸 전문가이다. 문재인 정권 당시 국토교통비서관에도 임명됐다. 앞서 국토부 1차관은 지난 10월 교수·민간 전문가 출신인 이상경 전 차관이 집값 급등과 관련해 “내리면 사라"는 발언으로 물의를 일으킨 뒤 사퇴해 공석이었다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

10월 서울 아파트 거래량이 작년보다 세 배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 10·15 부동산 대책으로 인한 규제 시행 전 거래 수요가 몰린 것으로 분석된다. 30일 국토교통부 10월 주택통계에 따르면 신고일 기준으로 올해 10월 비(非)아파트를 포함한 전국 주택 매매거래량은 6만9718건을 기록했다. 전월 대비로는 10.0%, 작년 10월 대비로는 23.2% 늘었다. 수도권(3만9644건)은 9월 대비 26.7%, 작년 10월과 비교하면 58.5% 증가했다. 서울(1만5531건)은 작년 10월 대비 116.8% 증가했고, 9월과 비교하면 41.3% 늘었다. 이에 반해 지방(3만74건)은 전월 대비 6.2%, 작년 10월과 비교하면 4.7% 줄었다. 전국 아파트 거래량은 5만6363건으로 9월보다 13.5% 늘었고 작년 10월과 비교하면 31.3% 증가했다. 특히 서울 아파트 거래량(1만1041건)이 9월 대비 62.5% 증가했고 작년 10월과 비교하면 176.0% 급증했다. 수도권 전체 아파트 거래량은 3만1220건으로 9월과 비교하면 35.5%, 작년 10월 대비로는 79.4% 증가했다. 이는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 부동산 대책 발표로 갭투자(전세 낀 주택 구입) 거래가 전면 금지되자 규제 시행 전(10월 20일) 막판 갭투 거래가 몰린 결과로 풀이된다. 이유리 국토부 주택정책과장은 “수치적으로는 지난 10월에 서울 아파트 거래량이 크게 늘어난 것은 맞지만, 10·15 부동산 정책으로 인한 규제 시행 전 신고 거래와 시행 이후 신고 거래가 뒤섞여 있다"며 “이번 부동산 대책 규제가 주택 시장에 끼친 영향은 이달(11월) 거래가 나오는 다음 달 통계를 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다. 전국 전월세 거래량은 19만9751건으로 9월과 비교해서 13.4% 줄었다. 임차 유형별로는 전세(7만1891건)가 9월보다 9.0% 감소했고, 보증부 월세와 반전세 등을 포함한 월세(12만6860건)는 15.8% 줄어들었다. 다만 작년 10월 대비로는 전세는 20.3% 감소했지만, 월세는 5.9% 늘었다. 1∼10월 누계 기준 월세 비중은 62.7%로 작년 같은 기간 대비 5.4%p 늘었다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만9069가구로 9월보다 3.5%(2307가구) 늘었다. 수도권(1만7551가구)이 14.3%(2200가구), 지방(5만1518가구)은 0.2%(107가구) 증가했다. 준공 후 미분양(2만8080가구)은 3.1%(832가구) 늘었다. 지방 준공 후 미분양이 2만3733가구로 전체의 84.5%를 차지했다. 세부적으로는 대구가 3394가구로 가장 많았고 이어 경남(3326가구), 경북(3236가구), 부산(2713가구), 경기(2236가구), 충남(2146가구), 제주(1965가구) 등 순이었다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

오세훈 서울시장이 국토교통부와 토지거래허가구역(토허구역) 규제 해제 시점을 함께 검토 중이라고 밝히면서 서울 외곽 지역 규제완화 논의가 수면 위로 떠올랐다. 집값이 크게 오르지 않은 지역까지 일괄 규제지역으로 묶인 10·15 대책 이후 “시장 현실을 반영하지 못한 과잉 규제"라는 지적이 이어지자, 정부와 서울시가 규제 체계를 재조정하는 쪽으로 방향을 트는 것 아니냐는 해석이 나온다. 28일 정치권에 따르면 오 시장은 전날 국회 토론회 직후 취재진과 만나 “서울 외곽은 최근 3년간 집값 상승률이 안정됐다"며 “해제를 검토할 적절한 타이밍을 국토부와 공유하고 있다"고 말했다. 즉각 해제는 부작용을 우려해 선을 그었지만, 외곽부터 단계적으로 조정하는 방안이 논의 테이블에 올라 있음을 공식적으로 인정한 것이다. 오 시장이 토허제 해제 가능성을 언급한 배경에는 서울 외곽 지역의 뚜렷한 가격 하락세가 자리한다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 시계열 분석에 따르면 2022년 12월 대비 지난 9월까지 2년 9개월 동안 서울 외곽 8개 구의 아파트값은 오히려 하락했다. 도봉구 –5.33%, 금천구 –3.47%, 강북구 –3.21%, 관악구 –1.56%, 구로구 –1.02%, 노원구 –0.98%, 강서구 –0.96%, 중랑구 –0.13%다. 이번에 규제지역으로 재지정된 21개 구 가운데 38%가 하락 지역에 해당한다. 반면 같은 기간 강남권은 강남구 20.56%, 서초구 23.33%, 송파구 29.96% 등 20%대 상승률을 기록했으며 용산구도 14.91% 올랐다. 외곽은 '안정·하락', 강남은 '강한 상승'이라는 뚜렷한 온도차가 나타난 만큼, 외곽까지 일괄적으로 규제지역으로 묶은 조치가 시장 현실을 반영하지 못했다는 비판이 제기됐다. 오 시장은 “서울은 민간 공급 비중이 90%"라며 “공공 중심 공급에는 한계가 있어 국토부와 민간 공급 활성화 방안을 논의하고 있다"고 말했다. 실제로 양측은 정비사업 규제완화 논의도 병행하고 있다.현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재개발은 초과 용적률의 50~75%, 재건축은 30~50%를 임대주택으로 채워야 한다. 시는 재개발·재건축 모두 50%를 일률 적용해 왔다. 시와 국토부는 재개발의 법적 하한선을 낮춰 서울시가 임대 의무비율을 최대 30%까지 낮출 수 있도록 하는 방안을 협의 중이다. 이는 사업성 회복과 조합원 분담금 완화를 함께 겨냥한 조정안으로, 외곽 토허구역 단계적 해제와 연계된 '민간 공급 패키지'로 주목된다. 이번 논의의 배경에는 오 시장과 김윤덕 국토부 장관의 연속 회동이 있다. 두 사람은 지난 13일 첫 면담에서 민간 공급 활성화와 규제완화 전반을 논의했고, 이후 21일 첫 실무협의에서 시는 10·15 대책 보완과 정비사업 규제 조정을 건의했다. 국토부는 유휴부지·그린벨트 활용 등 추가 공급 방안 검토 의사를 밝히며 협의에 들어간 상태다. 양측은 이달 말 2차 실무회의를 열어 추가 의견을 조율할 예정이다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr