정부가 1기 신도시 재건축 선도지구 사업에 속도를 내는 차원에서 이주지원 및 광역교통 개선 로드맵을 완성했다. 시장에 공급될 물량들을 최대한 활용해 자연스럽게 이사 관련 수요를 흡수하기로 했다. 부족한 부분은 유휴부지에 주택 7700호를 만들어 보완한다. 단계적으로 광역교통 개선방안을 마련해 '선(先)교통 후(後)입주'를 실현한다는 청사진도 제시했다. 국토교통부는 19일 이 같은 내용을 담은 '1기 신도시 이주지원 및 광역교통 개선 방안'을 발표했다. 이주지원 방안 핵심 원칙은 기존 재개발·재건축과 같이 생활권 내 주택시장에서 수요를 자연스럽게 흡수한다는 점이다. 이주 전용 단지를 조성하는 것 보다 민간·공공, 분양·임대 등 수급을 관리하는 게 더 효과적이라고 판단한 데 따른 것이다. 1기 신도시 이주가 시작되는 2027년 이후 5년간 주택공급은 총량적 관점에서 충분하다고 국토부는 분석했다. 2031년까지 연평균 약 7만호 주택이 공급될 것으로 예상되기 때문이다. 이주수요 전망치는 연평균 약 3만4000호 가량일 것으로 보인다. 일부 지역·시기별로 보완이 필요한 부분은 있다. 분당의 경우 원도심 정비의 2026년 대규모 이주 여파와 일시적인 공급부족으로 2028~2029년 수급 문제가 발생할 우려가 있다. 산본·평촌 역시 공급여력을 추가 확보할 필요가 있다. 이에 따라 정부는 지방자치단체와 협업해 1기 유휴부지에 공공·민간주택 7700호를 신규 공급하기로 했다. 분당 신도시 내 성남아트센터와 중앙도서관 사이에 2029년까지 1500호 공공주택을 만든다. 산본·평촌 신도시에 인접한 한국주택토지공사(LH) 비축완료 부지에는 2029년까지 2200호 규모 민간분양주택 등을 공급한다. 국토부는 이주수요를 흡수할 단지들의 공급 여력을 충분히 확인한 만큼 향후 관리에 신경을 쓴다는 방침이다. 이를 위해 이주지원 전담 TF를 신설하기로 했다. 국토부, 지자체, 주택공급 주체가 함께하는 정기협의체는 분기별로 열 계획이다. 교통도 손본다. 1기 신도시 5곳은 서울의 위성도시로 계획돼 교통망이 주로 서울 방면으로 집중돼 있다. 대중교통 수단 분담률도 분당 41.2%, 일산 35.9%, 평촌 45.5%, 산본 45.4%, 중동 37.2% 등으로 상대적으로 낮은 편이다. 서울시의 경우 분담률이 56.8%에 이른다. 국토부는 1기 신도시 도시정비 일정에 맞춰 단계적 광역교통 개선방안을 추진할 계획이다. 우선 현재 추진 중인 35개 도로·철도 사업들은 철저한 사업관리를 통해 신도시 정비 전까지 준공한다. 광역교통시행계획, 국가철도망구축계획 등 상위 교통망 계획 및 인근 지구 광역교통 개선대책으로 포함된 곳들이다. 국토부 관계자는 “지자체와 협업을 통해 대상 지역에서 진행 중인 113개 사업을 면밀히 살필 것"이라며 “(사업 추진에 차질이 생기면) 대체할 수 있는 다른 시나리오들을 준비하고 있다"고 설명했다. 이후 주요 광역 교통거점에 환승센터를 설치하고 도심 트램, 시내·마을버스 노선 조정 등을 통해 대중교통 환승편의를 제고할 예정이다. 각 지자체 및 교통연구원, 관련 학회 등과 함께 정례 TF를 구성해 정비상황 및 교통상황을 점검할 계획이다. 국토부 관계자는 “내년 상반기까지 지자체별 순차정비 방안을 마련할 것"이라며 “하반기에는 선도지구 특별정비계획을 수립할 수 있도록 '찾아가는 설명회'를 개최하는 등 1기 신도시 정비를 차질 없이 추진해 나가겠다"고 말했다. 여헌우·김종환 기자 yes@ekn.kr

박상우 국토교통부 장관이 1기신도시 재건축, 뉴빌리지 선도 사업, 철도 지하화 등 부동산·교통 정책을 흔들림 없이 추진하고 있다고 밝혔다. 정국 혼란으로 정부가 추진하던 굵직한 정책들에 제동이 걸리는 것 아니냐는 시장 우려를 잠재우기 위한 발언이다. 박 장관은 18일 정부세종청사에서 기자간담회를 갖고 “모든 공직자들은 맡은 바 책임을 다하고 있으며 국토부 간부·직원들에게도 각자 위치에서 흔들림 없이 소임을 다해달라 당부했다"며 이같이 강조했다. 박 장관은 “대통령 직무 정지로 정책이 제대로 추진되는지 걱정하는 국민들이 많다"며 “국토부는 예정된 행사나 정책들을 계획대로 진행할 것"이라고 약속했다. 구체적인 시간표도 제시했다. 그는 “1기신도시 재건축 관련 이주대책을 조만간 발표하고 뉴빌리지 선도사업 대상지는 다음주 중 공개할 계획"이라며 “신유형 장기민간임대주택인 '실버스테이' 공모도 실시 중"이라고 설명했다. 그러면서 “철도 지하화 통합개발의 경우 재원조달 등 구체적 방안을 연내 발표하고 이후 지방자치단체 등과 충분한 협의를 거칠 것"이라며 “그 외 가덕도신공항 사업 등도 차질 없이 준비하고 있으며 연말 도로·철도 개통식들도 예정대로 실시할 것"이라고 덧붙였다. 박 장관은 건설업계 상황도 예의주시하고 있다고 언급했다. 그는 “해외건설 시장에서 당장 특별한 동향 없다"면서도 “우리 기업들 수주 활동에 지장이 없도록 건설외교와 민간지원 정책을 잘 챙길 것"이라고 했다. 부동산 시장 분위기에 대해서도 입을 열었다. 박 장관은 “주택 시장이 위축되지 않을까 하는 우려 목소리가 나오고 있지만 우려와 달리 각종 지표는 안정적인 흐름 보이고 있다"며 “(국회 등) 사태를 예의주시하며 시장이 안정될 수 있도록 경계감을 가지고 모니터링하고 있다"고 말했다. 1기신도시 정비선도지구의 경우 이주대책을 면밀히 마련하고 있다고 전하기도 했다. 그는 “각 신도시별 상황이 다르긴 하지만 생활권별로 재건축 이주 가구 수용 공간은 충분하다고 판단한다"며 “부족한 물량 해소를 인근 유휴부지에 7700호 가량을 추가 공급할 계획"이라고 밝혔다. 박 장관은 “선도지구로 선정된 지역들은 대부분 중대형 단지다. 여기 사시는 분들을 (과거처럼) 임대주택단지 지어서 이사하라고 하면 가지 않을 것"이라며 “최대한 물량을 생활권 내에서 흡수하도록 하겠다는 게 이주대책의 기본 방침이다. 상황을 살펴보니 신규 입주 물량들이 많이 있어 준비가 돼 있다고 봤다"고 설명했다. 새로운 7700가구의 경우 한국주택토지공사(LH)가 공공분양형으로 만들 방침이다. 1기신도시 이주용으로 사용된 후 이들이 이사를 가고 나면 공공분양하는 방식이 될 전망이다. 박 장관은 “선도지구 공사가 마무리되고 나면 그 이후 2·3차에는 물량이 넘쳐서 별도 공급 대책이 필요 없을 것"이라고 내다봤다. 박 장관은 용인반도체산업단지 등 기업과 발을 맞춰야 하는 사안들도 최대한 연내 확정고시해 혼란을 최소화할 계획이라고 했다. 그는 “산업단지 관련 정책들의 경우 국회에서 법안을 통과시킬 필요가 없는 게 많다"며 “지방 국가산단들의 경우 다 진도가 다른데 이들 역시 행정의 영역으로 정치 상황에 따라 흔들릴 여지는 없다"고 단언했다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr

“리모델링도 양질의 주택을 공급할 수 있는 중요한 주택공급원이다. 홀대를 멈추고 재건축 수준의 적극적인 규제 완화 정책이 필요하다." 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장 겸 무한종합건축사사무소 대표이사는 지난 5일 서울 강남구 무한종합건축사사무소에서 진행한 본지와의 인터뷰에서 이같이 말했다. 국내 '리모델링 전도사'를 자처하는 이 위원장은 “리모델링이 100년 주택을 실제로 구현할 수 있는 수단"이라고 강조했다. 원래 아파트의 적정 내구 연한은 약 100년이다. 하지만 우리나라는 '때려 부수고 새로 짓는' 재건축이 성행하면서 30~40년도 사용하지 않는 경우가 대부분이다. 탄소 배출이 심하고 자원·재정 낭비가 불가피하다. 하지만 리모데링으로 아파트의 기본 골격을 유지한 채 마감재 등 일부 설비를 교체해 노후화된 건축물을 새것처럼 만들면 내구 연한인 100년을 지킬 수 있게 된다는 게 이 위원장의 설명이다. 이 위원장은 “철근과 콘크리트 구조체는 100년 동안 사용 가능한데, 30년 뒤 전면 철거하는 것은 심각한 자원 낭비"라면서 “리모델링 사업은 구조체를 끝까지 활용하면서 자원 낭비 없이 증축하는 사업 방식으로 100년 주택을 실혈할 수 있는 수단"이라고 말했다. 그러면서 “상업 건축물이나 소형 건축물의 리모델링은 자연스러운 절차인 반면 공동주택은 그렇지 않다. 대표적으로 서울역 앞 서울스퀘어와 서울프라자호텔, 광화문 교보생명빌딩 등 일반 건축물은 필요하면 고쳐서 쓴다"며 “공동주택은 재산이라는 인식이 강해 사업성이 덜한 리모델링보다는 재건축이 선호된다"며 아쉬움을 나타냈다. 주택공급 효과도 크다는 설명이다. 지난달 기준 전국적으로 총 153개 단지 12만1520세대가 리모델링 사업을 추진 중인데, 층고를 더 높이거나 땅을 효율적으로 활용해 10~20%만 더 짓더라도 2~3만 가구의 아파트를 더 공급할 수 있다. 리모델링 활성화를 위한 각종 지원 정책이 있는 유럽이나 미국 등 선진국에서는 리모델링은 이미 보편화하고 있다. 하지만 한국에서 리모델링 사업은 현재 홀대 받고 있는 상황이다. 이 위원장은 “1.10 부동산 대책, 8.8 부동산 대책 등 정부가 재건축에 대해선 각종 규제 완화로 적극적인 지원을 하고 있지만 또 다른 주택 공급 수단인 리모델링은 홀대하고 있다"며 “정부의 지원 부족으로 대부분의 리모델링 추진단지들이 사업에 어려움을 겪고 있다"고 비판했다. 최근에는 오히려 규제만 더욱 강화되고 있다. 지난해 법제처는 1층 필로티(비어 있는 1층 공간) 설계에 따른 1개 층 상향도 수직증축으로 봐야 한다는 유권해석을 내렸다. 이에 서울시도 가구 수가 늘지 않는 필로티와 1개 층의 상향을 수직증축으로 판단했다. 수평증축은 1차 안전진단만으로 추진할 수 있는 반면 수직증축은 2차 안전진단을 받아야 해 리모델링 절차가 더욱 까다로워진 셈이다. 리모델링 업계에서 요구하는 내력벽 철거 문제도 쉽게 해결되지 않고 있다. 정부는 2015년 내력벽 철거와 관련된 연구 용역에 나섰다. 이후 2019년 2차례에 걸쳐 내력벽 철거 허용 여부에 대한 입장발표를 미뤄오고 있는 가운데 아직까지도 깜깜무소식이다. 이 위원장은 “필로티 문제나 내력벽 철거 허용 등도 안전에 문제가 없다는 게 다수 전문가들의 분석"이라며 “적극적인 규제 완화를 통해 탄소 중립 시대의 친환경적 주택 공급 수단인 리모델링을 활성화해야 한다"고 주장했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

정부가 최근 1기 신도시 선도지구를 지정하면서 해당 지역 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 계획대로 2030년 입주 등 재건축이 성공하면 주거환경이 개선되는 것은 물론 집값이 오를 것이라는 기대가 높다. 하지만 전문가들은 예정된 일정 준수가 사실상 불가능하다고 보고 있다. 게다가 사업성·추가분담금 등 걸림돌이 많고 선도지구에 주어질 혜택들도 이미 메리트를 상실해 '빛좋은 개살구'가 됐다는 분석도 나온다. 상당수의 선도지구에서 재건축 추진 자체가 난항을 겪을 수 있다는 얘기다. 4일 정가에 따르면 국토교통부는 지난달 말 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역, 3만5987가구를 지정했다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공에 들어가 2030년 입주하는 것을 목표로 하고 있다. 우선 사업 일정 자체부터 무리라는 지적이 나오고 있다는 것이다. 수억원의 추가 분담금이 예상되는 등 사업성이 담보되지 않고 있고, 이주 대책도 확실하지 않은 상황에 선도지구가 지정됐다. 실제 재건축 돌입시 조합내 찬반 갈등과 이주 지연 등으로 정부가 제시한 2027년 착공과 2030년 입주는 이미 사실상 물 건너 갔다는 분석이 나온다. 정비사업을 진행하려면 기본계획수립, 정비계획수립, 이주, 철거, 착공 등 10여 단계의 과정이 필요하다. 추가 분담과 관련해 주민간 이견이 예상되는 만큼 조합 설립에만 최소 1~2년 이상 소요될 전망이다. 여기에 이주에서 상당한 시간이 예상된다. 3만6000가구가 한꺼번에 이사를 해야 해 해당 물량의 공급이 쉽지 않고, 이주한다고 해도 수요로 인해 매매 및 전세 가격이 급등할 수 있어 세밀한 준비가 필요하다. 선도지구가 이미 메리트를 잃었다는 비판도 나온다. 정부는 사업성 확보를 위해 선도지구에 안전진단 완화·면제를 비롯해 용도지역 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의, 도정법 등 타법상 정비구역 지정과 같은 혜택을 줄 예정이다. 하지만 최근 정부 및 개별 지자체들이 재개발 규제 관련 규제를 대폭 완화해 사실상 선도지구가 아니더라도 비슷한 효과를 누릴 수 있는 상황이 됐다. 가장 큰 걸림돌은 추가 분담금이다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 자잿값이 상승하고 공사비가 급등하면서 재건축시 추가 분담금은 필수가 됐다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 9월 건설공사비지수는 130.45로 역대 최고치를 기록했다. 이는 4년 전인 2020년 9월(100.64)과 비교하면 30% 이상 오른 수치다. 이처럼 추가 분담금 없이는 재건축을 기대하기 어려운 상황에, 수억원 수준의 분담금이 요구된다면 계획된 사업 진행 속도에 차질이 생기며 1기 신도시 선도지구 내에서도 지역별로 양극화 현상이 나타날 것이라는 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “1기 신도시 선도지구 재건축에서 가장 걸림돌이 될 문제는 수익성 문제"라며 “선도지구 신청 과정에서 주민들의 동의율이 높았던 것은 신청 및 재건축 자체에 대한 동의였기 때문이며, 추가 분담금이 수억원 발생할 경우에도 찬성할 것인지는 별도의 문제"이라며 “신청 과정에서 현실적인 부분들을 많이 생각하지 않고 '일단 무작정 선정되고 보자'라는 분위기로 진행됐기 때문에 추가 분담금 규모가 최대의 관건으로 보인다"고 말했다. 이어 “1기 신도시 선도지구 재건축 사업은 구조적으로 빠르게 진행될 수 없다"며 “2030년 입주는 당연히 불가능하고, 아무리 빨라봐야 10년 이상 걸려 2030년대 초중반까지 봐야 한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

최근 신축 아파트 인기가 높은 서울 강북권에서 분양가 15억원대 아파트들의 미분양이 잇따라 발생하고 있다. 수요자들이 “집값이 너무 비싼데다 앞으로 오를 수 있을 지 잘 모르겠다"며 선뜻 지갑을 열지 않고 있기 때문이다. 몇 년 새 치솟은 공사비와 소득 대비 너무 오른 집값이 부동산시장 침체의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 나오고 있다. 2일 부동산R114에 따르면 지난 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 평균 2041만원으로 전년(1800만원) 대비 241만원 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 분양가(5297만원)는 평당 2657만원이 올라 전용 84㎡ 기준 9억원 이상 오른 것으로 나타났다. 이 같은 분양가 급등은 부아파트들의 청약 미달로 이어지고 있다. 올해 3분기 전국에서 분양한 단지는 총 64개 단지이며, 이 중 1순위 청약에서 마감된 단지는 34.38%(22곳)에 불과했다. 최근 서울에서는 입지가 좋다고 평가받는 아파트 분양에서 마저 높은 가격을 이유로 대형 평형이 미달되는 사태가 빚어지고 있다. '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡ 기준 분양가가 약 15억원 수준으로 형성된 노원구 월계동 '서울원 아이파크'는 최근 진행된 1순위 청약에서 1414가구 모집에 2만1129명이 몰리며 약 14.94대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 전용면적 105㎡ 이상인 중대형 타입은 16개 중 무려 8개 타입이 청약 마감에 실패했다. 서울 아파트 분양가 및 집값이 급등하자 외지인 투자 또한 감소하는 모습이다. 한국부동산원 매입자 거주지별 아파트 매매 거래현황에 따르면 올해 들어 지난달까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 전체의 22.7%로 지난해(24.6%) 대비 약 2%포인트(p)가량 감소한 것으로 나타났다. 이는 지난해 동기(24.9%)와 비교해도 낮은 수치다. 외지인의 서울 아파트 매입 비중은 2022년 집값 하락 당시 상대적 안전 자산이라고 평가되는 서울로 매수세가 몰리면서 지난해(24.6%) 2006년 관련 통계 조사 시작 이래 역대 최고치를 기록했다. 하지만 기준금리 인하 지연과 더불어 집값 급등으로 인한 가격 부담이 커지면서 1년 만에 다시 하락하는 모양새다. 서울의 집값은 전 세계 기준으로 봤을 때도 최상위권인 것으로 나타났다. 한국은행이 주요국 가격 통계 비교사이트 '넘베오'를 분석한 결과에 따르면 서울의 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)은 지난 6월 기준 25.1인 것으로 집계됐다. PIR이란 서울 지역의 연평균소득을 모아 중간값 수준의 주택을 구입할 때 걸리는 시간을 뜻한다. 중위권 소득으로 서울에서 집을 사려면 25년 정도 걸린다는 얘기다. 이는 파리(17.8), 로마(15.1), 런던(14.8), 뉴욕(14.0) 등 세계 각국 주요 도시보다 두배 가깝게 더 오랜 시간이 필요하다. 2013년 10.4배에 그쳤던 서울의 PIR은 2017년에는 17.8배까지 오르더니 2019년에는 20.7배로 집계되며 가파른 상승세를 보였다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “현재 우리나라 집값이 높은 측면도 있지만, 노동생산성이 떨어지다 보니 이러한 현상이 나타나는 것"이라며 “모든 가격이 다 오르는데 임금만 안 오른다면 실수요자들의 내 집 마련이 점점 더 어려워질 수 밖에 없다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나설 선도지구가 선정됐다. 1991년 최초 입주한 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)들이 33년 만에 재건축을 본격화하게 됐다. 국토교통부와 지자체 5곳(분당·일반·평촌·중동·산본)은 27일 1기 신도시 재건축 선도지구에 13개 구역 3만6000여가구를 선정했다고 밝혔다. 분당에서는 △샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) 2843가구 △양지마을 (1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 6단지 한양) 4392가구 △시범단지(우성, 현대)와 장안타운건영3차 3713가구 등 3개 구역에서 1만948가구가 선정됐다. 일산은 △백송마을(1·2·3·5단지) 2732가구 △후곡마을(3·4·10·15단지) 2564가구 △강촌마을(3·5·7·8단지) 3616가구 등 3개 구역 8912가구가 선정됐다. 평촌에서는 △꿈마을 금호, 한신, 라이프, 현대 1750가구 △샘마을 임광, 우방, 쌍용, 대우·한양 등 2334가구 △꿈마을 우성, 건영5, 동아·건영3 등 1376가구 등 3개 구역 5460가구가 선정됐다. 중동은 △반달마을A(삼익, 동아·선경·건영) 3570가구 △은하마을(대우동부, 효성쌍용, 주공1단지, 주공2단지) 2387가구 등 2개구역 5957가구가 재건축 대상이 됐다. 산본은 △자이백합, 삼성장미, 산본주공11 등 2758가구 △한양백두, 동성백두, 극동백두 등 1862가구 등 2개 구역 4620가구 등이 뽑혔다. 이밖에 정부는 연립주택이 들어서 있는 △분당 목련마을 빌라단지(1107가구) △일산 정발마을 2·3단지(262가구) 등도 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준의 지원·관리를 할 예정이다. 국토부는 이날 선정된 선도지구 등 특별정비구역에 대한 지원 계획도 발표했다. 재건축 대상에 선정된 단지에 거주하고 있는 주민들이 이주하게 됨에 따라 자녀들의 학교 문제를 해소하기 위해 교육부, 경기도 교육청과 긴밀히 협의한다. 또 한국부동산원을 통해 재건축 분담금 산출 업무를 지원해 추정 분담금 산정 결과에 대한 주민 간의 갈등과 민원을 예방한다는 계획이다. 정비사업 동안 반복되는 동의서 작성과 검증 과정에서 발생하는 지자체와 주민의 피로감을 줄이기 위해 이르면 내년 3월부터 전자 동의서 제도를 선제 도입하기로 했다. 이번에 선정된 선도지구에 대한 특별정비계획은 내년에 수립한다. 12조원 규모의 미래도시펀드 또한 조성해 2026년 정비사업 초기사업비를 지원한다는 계획이다. 아울러 이번 선도지구에서 제외된 1기 신도시 재건축 수요에 대해선 내년부터 주민제안 방식을 통해 연차별 정비물량 안에서 승인하는 방안을 검토한다. 향후 10년 간 매년 약 3만 가구씩 30만가구의 정비계획을 세우는 것이 목표다. 한편 정부는 내달 이주자 대책과 함께 광역교통 개선 방안도 발표한다. 1기 신도시 선도지구 재건축에 따라 발생하는 이주 가구 규모는 현재 국내 최대 규모 재건축인 서울 강동구 둔촌주공(단지명 '올림픽파크포레온') 1만2032가구의 세 배에 달한다. 2027년 착공, 2030년 입주를 위해 2026년부터 이주가 본격화된다. 막대한 이주 수요에 따라 수도권 주택 시장이 혼란에 빠지지 않도록 세밀한 대책을 세운다는 방침이다. 당초 계획했던 전용 단지를 조성하지 않는 대신 이주자를 흡수하도록 일반 주택 공급을 늘리는 게 핵심이다. 유휴부지를 민간에 팔아 민간주택 공급을 늘리고, 영구임대 주택을 재건축해 3년 정도 이주자에게 공급한 뒤 다시 영구임대로 돌리는 등의 대안을 검토 중이다. 박상우 국토부 장관은 “오늘 1기 신도시 정비 선도지구 선정을 완료하며 국민들과 약속을 차질 없이 이행하고 있다"며 “12월에는 유휴용지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안 등을 발표할 예정"이라고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

노후 아파트 500만 가구 시대를 맞아 주거 환경 개선을 위해 공공 주택 리모델링사업에 대한 재건축 수준의 규제 완화 등 적극적인 지원이 필요하다는 목소리가 나왔다. 한국리모델링융합학회(KRC)는 26일 서울과학기술대학교 건축학부와 공동으로 주최한 '2024 KRC 연례세미나'에서 이같이 밝혔다. 박진철 대한건축학회 회장은 세미나 기조연설을 통해 “기후변화에 관한 정부 간 협의체(IPCC), 유럽위원회 등에서 발표하는 주요 정책에는 리모델링에 더 중점을 두고 있다"며 “탄소중립시대의 재정비 정책으로서의 리모델링의 중요성을 인정하고 있기 때문"이라고 강조했다. 리모델링은 기존 아파트의 기본 골격을 유지한 채 마감재 등 일부 설비를 교체해 노후화된 건축물을 재활용하는 방식을 말한다. 재건축, 신규 건축보다 공사기간이 2년 안팎으로 짧고 골조를 재활용하기 때문에 자원 절약 및 탄소 배출 저감 등의 효과도 크다. 주택 수명을 늘리는 데에도 필수적이다. 국내 공동주택의 평균 수명의 경우 약 30년이다. 이는 주요국의 1/2~1/3 불과한 수준이다. 즉, 건설의 단기간 반복으로 자원낭비 및 사회·경제적 비용증가 등을 유발하는 만큼 리모델링을 통해 주택 수명을 늘려야 한다는 것이다. 이날 토론회에서는 이같은 리모델링의 장점을 적극 활용해 대국민 주거 환경 개선에 나서려면 적극적인 규제 완화가 필요하다는 지적이 제기됐다. 윤석열 정부가 취임 초기엔 재건축 수준의 적극적인 지원을 약속했지만 현재는 지지부진한 상황이란 것이다. 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 주택정책의 역사 속 재건축과 리모델링 비교를 통해 “2022년 윤석열 대통령 공약에서는 재건축-리모델링이 동등한 수준으로 발표됐다가 2023년 9월, 노후계획도시특별법 발의 때부터 정책기조가 재건축으로 선회됐다"며 “주택의 생애주기와 수명을 고려한 정비사업의 레벨링이 필요"하다고 말했다. 오히려 최근에는 규제가 강화되면서 리모델링 사업이 홀대받고 있다고 지적하기도 했다. 실제 지난해 법제처는 1층 필로티(비어 있는 1층 공간) 설계에 따른 1개 층 상향도 수직증축으로 봐야 한다는 유권해석을 내렸다. 이에 서울시도 가구 수가 늘지 않는 필로티와 1개 층의 상향을 수직증축으로 판단했다. 수평증축은 1차 안전진단만으로 추진할 수 있는 반면 수직증축은 2차 안전진단을 받아야 해 리모델링 절차가 더욱 까다로워진 셈이다. 이상현 단국대 교수는 “필로티 화(化) 하는 1층도 다른 층과 동일한 구조형식을 가지고 있어 전 층에서 힘을 분할하고 있으므로 리모델링에 적용되는 필로티는 일반 다른 건물의 필로티와는 구조적으로 다른 개념"이며, “구조안전을 검토할 때는 단순 증가 층수가 아닌 증가하는 하중의 정도를 기준하는 것이 합리적"이라고 말했다. 예컨대 4층에서 7층으로 수직증축 할 경우에는 하중이 75%(3/4) 증가하지만, 15층에서 16층으로 1개층을 올릴 경우에는 건물의 하중이 6.6%(1/15) 증가한다는 것이다. 그는 “특히 1개 층 수직증축 시에는 벽체 축력비 변화는 그 수치가 매우 미미하여 '구조적으로 문제없이 증축할 수 있는 수준'이며, 현대의 발전된 건설기술로 증축 전보다 훨씬 구조적으로 안전한 건물로 만들 수 있다"고 강조했다. 진정한 국민 주거환경 개선을 위해서는 재건축에 치우친 정책 지원보다는 개별 단지 여건에 맞는 재정비를 유도해야 한다는 주장도 나왔다. 신동우 한국리모델링융합학회 회장은 '정비사업에서 사업성 초기 검증의 중요성'을 강조하며 “재정비 사업은 불확실한 투자사업으로, 민간 입주민들의 초기 검증 없는 사업 착수는 입주민들에게 재앙을 예고하는 것"임을 경고했다. 그는 수도권 100여 개 노후 단지들에 대한 리모델링, 재건축 사업성을 다양한 수준에서 분석한 '아주나비로' 시연을 통해 “단지별 사업성 변수, 정비사업의 수요 형태, 그리고 사업 여건의 차이로 인해 각 단지, 각 지역에 맞는 정비 방식을 찾아야 한다"고 말했다. 이현주 기자 zoo1004@ekn.kr

전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 사상 처음으로 2000만원대를 돌파하며 역대급 상승세를 이어가고 있다. 가장 비싼 서울에선 상대적으로 소외된 것으로 알려진 강북 지역의 59㎡ 규모 소형 아파트들까지도 총 15억원에 육박하는 분양가를 기록할 정도다. 인건비·자잿값 등 공사비가 떨어질 기미가 없고 제로에너지건축물 기준 강화에 따른 비용 상승 요인까지 있어 이같은 분양가 상승 추세는 내년에도 계속될 전망이다. 21일 부동산R114에 따르면 올해 10월 기준 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2041만원으로 전년(1800만원) 대비 241만원 상승했다. 3.3㎡당평균 분양가가 2000만원을 넘어선 것은 사상 최초이다. 전국 아파트 평당 평균 분양가는 2021년 1305만원, 2022년 1518만원에 이어 올해까지 역대 최초로 3년 연속 200만원대 상승폭을 이어가고 있다. 2021년 이후 올해까지 전국 아파트 3.3㎡당 분양가 상승폭은 736만원으로, 이를 '국민평형'인 전용 84㎡ 타입으로 환산하면 3년 만에 아파트 한 채가 약 2억5000만원이 오른 셈이다. 아직 11~12월분 집계가 남아있지만, 분양가 상승세가 지속되고 있어 올해도 200만원대 이상 상승은 확실시 되고 있다. 같은 기간 서울 아파트 분양가(5297만원)는 평당 2657만원이 올라 84㎡ 기준 9억원 이상 오른 것으로 나타났다. 서울에서 소외된 지역으로 꼽히던 강북 지역 등에서도 분양가 상승세는 마찬가지다. 550가구 규모의 중형 아파트 단지로 이달 말 분양을 앞두고 있는 서울 영등포구 당산동 'e편한세상 당산 리버파크'의 전용 59㎡는 소형이지만 최고 분양가가 3.3㎡당 약 8000만원 안팎으로 총 14억4230만원에 달해 15억원에 육박한다. 강서구 등촌동에 공급되는 543가구 규모 소형 위주 단지 '힐스테이트 등촌역'의 경우 인근 아파트 최근 거래 금액을 비춰봤을 때 일반 물량의 경우 분양가가 총 14억원대에 이를 전망이다. 이같은 분양가 상승세는 내년에도 계속될 전망이다. 내년부터 30가구 이상 민간 아파트에도 제로에너지 건축물 인증이 의무화되면서 단열 비용 상승 등으로 인상 압박이 더 거세질 전망이다. 이와 관련 국토교통부는 내년 6월부터 제로에너지 건축물 인증 제도를 시행할 계획인데, 민간 아파트들을 대상으로 온실가스 절감을 위한 단열 및 환기 성능, 재생에너지 활용 정도 등을 총 5단계로 평가한다. 공공분양 아파트와 임대 아파트는 이미 지난해부터 5등급(에너지 자립률 20~40%) 인증을 의무화한 상태다. 한 대형 건설사 관계자는 “제로에너지 건축물 인증이 시행되면 공사비가 오를 수밖에 없기 때문에 적어도 단기적으로는 분양가 상승이 불가피하다"고 내다봤다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “러시아 우크라이나 전쟁 이후 자재비가 한 번에 급등한 이후로도 계속해서 상승곡선을 그리고 있는 상황에 연이은 부실공사 사태로 공사 기간이 늘어나면서 인건비도 급증했다"며 “과거 30층 아파트 기준 2년 6개월 걸리던 공사 기간이 최소 3년 이상으로 늘어났다"고 설명했다. 이어 “여기에 더해 제로에너지 건축물 인증까지 시행되면 내년에도 분양가 상승세는 이어질 것"이라며 “강남3구 및 용산구를 제외하고는 사실상 분양가 상승분을 상쇄할만한 지역이 없다. 분양시장에서 가성비 있는 단지는 점점 줄어들 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“서울역 지상철도가 지하화 된다면 KTX와 지하철을 갈아타기가 한결 편해질 것 같다. 또 계단을 오르내리는 불편없이 단절된 만리재 쪽과 남대문 지역이 연결된다면 쇠퇴해가고 있는 지역 상권도 살아날 수 있다." 14일 오전 서울역 앞에서 만난 한 시민의 말이다. 최근 정부와 서울시가 발표한 철도 지하화 계획대로 서울역 및 인근 철로가 지하화된다면 서울의 최중심부인데도 불구하고 철도로 인해 이상하게 변해버린 지역이 '상전벽해(桑田碧海)'할 것이라는 기대감이었다. 실제 이날 찾아가 본 서울역 일대는 지상철도로 인한 통행 불편이 이만저만이 아니었다. 지하철 1호선 또는 4호선 서울역에서 내린 후 KTX를 타려면 역사 내에서 5분가량 이동해 지상에 위치한 역사로 한참을 이동해야 한다. 또 경의중앙선으로 환승할 경우 카드를 찍고 역 밖으로 나가 6분 정도 도보 후 경의중앙선 서울역에서 열차를 갈아타야 한다. 경의중앙선 이용객 A씨는 “다른 역의 경우 지하철 호선 환승 시 역 내부에서 편하게 할 수 있지만, 서울역에서 경의중앙선을 갈아타려면 역사 밖으로 나와 한참 걸어가야 하기 때문에 매번 불편을 감수해야 한다"고 말했다. 또 서울역 일대는 서울역과 철로에 의해 분리되면서 코 앞인데도 한참을 돌아가야 하는 등 '지역간 단절 효과'가 어느 곳보다도 심각한 지역으로 손꼽힌다. 예컨대 보행자가 서울역 정면에서 만리재로 방면으로 이동하려면 고가도로를 오르거나 계단으로 서울역사로 올라왔다가 반대편으로 내려가야 하는 등 큰 불편을 감수해야 한다. 이날 만난 한 서울역 이용객은 “서울역에 올 일이 많은데 고가도로나 계단을 오르내리는 것이 체력적으로 힘든데다 서울역사를 가로지르는 것도 사람들이 너무 많아 불편할 때가 많다"고 토로했다. 이처럼 지상에서 거대한 면적을 차지하고 지역을 둘로 가르는 서울역의 존재는 주변 상권에도 악영향을 끼치고 있었다. 서울역 뒤편에 위치한 만리재로 상권은 평일 오후임을 감안해도 일부 식당 외에는 인적이 드물어 조용했다. 이 곳은 기차역과 지하철역이 함께 있어 평일에도 유동인구가 많으며, 정면에는 수많은 대기업 본사가 있음에도 서울역에 가로 막혀 사람들이 가지 않는 곳이 된 것이다. 또 동자동 일대 등 일부 '기찻길 옆' 지역은 소음 등 공해가 심각한데다 개발에서 외면돼 서울 최중심부에 위치해 있으면서도 '슬럼화'된 상태다. 이곳 부동산업계 관계자들은 향후 서울역 지하화가 진행돼 주변 도보 보행이 한층 편리해진다면 인근 서울역 북부 역세권 개발사업과 맞물려 만리재로 일대가 새로운 명소로 자리잡을 것이라고 내다봤다. 서울역 북부 역세권 개발사업은 서울역 뒤편인 만리재로 인근 중구 봉래동2가 일대 2만9093.4㎡ 면적 공터에 최고 39층 높이의 복합단지를 조성하는 사업이다. 이달 첫 삽을 뜬 개발사업은 2029년 준공을 목표로 철도 유휴부지에 업무시설(42.3%), 오피스텔(29.8%), 판매시설(11.3%), 숙박시설(9.5%), 마이스·MICE(7.1%) 등이 들어서게 된다. 강북권 최초로 2000명 이상을 수용할 수 있는 국제 컨벤션 시설로 조정돼 '강북의 코엑스'라는 별명이 붙었다. 인근의 한 상인은 “철도 지하화가 맞물리게 된다면 서울역 유동인구가 급증하면서 만리재로가 서울 내 중심 상권으로 도약할 것"이라고 기대했다. 만리동에 위치한 A 공인중개사사무소 관계자도 “서울역 북부 역세권 개발사업과 철도 지하화는 갑자기 나온 뉴스가 아니기 때문에 실제 사업이 진행돼야 주변 부동산가격에 영향이 반영될 것"이라면서도 “만약 향후 사업이 성공적으로 진행된다면 이동이 편해지고 유동인구가 급격하게 늘며 만리재로 또한 확장될 것"이라고 내다봤다. 전문가들도 서울역 및 일대 철도의 지하화가 큰 시너지 효과를 내 현재 서울 도심의 낙후 지역으로 꼽히는 인근 지역을 활성화시키는 데 큰 도움을 줄 것이라고 보고 있다. 구체적으로 서울역과 가까운 마포구, 용산구 일대, 북서쪽 청파동·만리동 지역, 서대문 방면 철로 주변 지역, 숙대 앞에서 한강로2가까지 이어지는 청파로 일대 등도 철로 지하화·공원화로 인해 유동인구 증가 및 환경 개선 등의 효과를 볼 것으로 기대된다. 이희정 서울시립대 도시공학과 교수는 “철도지하화 사업에는 지자체 및 정부 국비가 투입될 수 없어 개발수익이나 민간자본으로만 진행해야 하는데, 마침 서울역 뒤편에 북부 역세권 개발사업과 같은 대규모 공사가 겹치면서 두 사업이 시너지 효과를 낼 것으로 예상된다"며 “같은 지역에 위치해있기 때문에 두 사업이 연계를 통해 제대로 된 동선처리를 할 것 같다"고 설명했다. 이어 “철도 지하화 및 복합단지 사업이 주변 상권에 끼치는 영향은 매우 클 것"이라며 “철도와 토지 부분 이용에 대한 전반적인 변화가 이뤄지며 지역 및 주변 상권 활성화에 매우 긍정적인 영향이 반영될 것"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 기준을 대대적으로 손본다. 현물출자를 통해 현재 3∼5%에 불과한 자기자본비율을 20% 이상으로 높이기로 했다. 토지·건물을 부동산투자회사(리츠)에 현물출자하는 경우에는 실제 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 정부는 14일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다. 핵심은 토지주가 토지·건물을 부동산 투자 회사(Real Estate Investment Trusts·리츠)에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 20% 이상으로 높인다는 것이다. 이를 촉진하기 위해 토지를 PF사업에 출자할 때 내야 하는 법인·양도세도 조세특례법을 개정해 납부 시기를 늦춰주기로 했다. 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역 나대지 7000만㎡ 가량이 현물출자 대상으로 꼽힌다. 우리나라에서 대규모 주택·업무용 부동산 개발은 현재 디벨로퍼(시행사)가 총 사업비의 약 3~5%만 출자해서 만든 부동산PF를 통해 진행된다. 따라서 사업비가 없어 토지 매입 단계부터 고금리 대출이 불가피하다. 영세한 시행사들은 담보 능력이 없어 주로 대형 건설사나 투자신탁사의 보증(책임 준공 확약)에 의존해 은행 대출을 받는다. 갑자기 금리가 오르거나 부동산 경기 불황이 찾아 와 사업성이 악화되면 시행사는 물론 사실상의 보증을 선 건설사나 은행들까지 위기에 빠지게 된다. 2000년대 말 미국발 금융 위기 때 등이 대표적 사례다. 우리나라는 대형 건설사들의 부도로 인한 금융권 디폴트 사태를 막기 위해 대규모 공적 자금을 투입해야만 했다. 최근에도 부동산 경기 불황이 지속되면서 정부가 수조원대의 돈을 부실 부동산 PF 정리에 투입한 상태다. 그러나 미국, 일본 등 주요 국가들은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 대출을 받는다. 네덜란드의 자기자본비율 기준도 총 35%(시행사 10%, 지분투자자 25%)다. 정부는 이번 대책을 통해 앞으로 부동산 PF의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높여 체질을 개선, 안정적인 사업 추진과 책임성을 강화하기로 했다. 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업도 진행한다. 토지 용도 제한과 건폐율·용적률 규제를 대폭 완화하는 '공간혁신구역'에 랜드마크 빌딩을 세우는 것을 목표로 공공에서 리츠 설립과 사업성 분석 컨설팅을 지원한다. 토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책사업을 위해 토지 현물출자를 하면, 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약으로 사업성을 보완한다. 서울시는 자기자본비율이 높은 PF사업에 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 적극 부여하기로 했다. 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안도 내년 중 마련할 계획이다. 전문가들은 이번 발표 관련 전반적으로 긍정적인 반응을 보였다. 낮은 자기자본비율로 과도한 대출을 일으키는 구조 자체에 문제가 있었던 만큼 중장기적인 체질 개선책을 마련했다는 이유에서다. 제도 수혜를 누리기 힘들 것으로 예상되는 중소 시행사(디벨로퍼) 구제안이 필요하다는 목소리도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산 PF 관련 개선안은 꾸준히 마련·발표돼 왔고 이번 결정 또한 그 연장선상에 있다"며 “당장 부실 위험이 없어지거나 하진 않겠지만 조금 늦더라도 (과도한 부채를 끌어쓰는 등) 문제를 해결해나가고 있다는 점은 긍정적"이라고 봤다. 그러면서 “결국 건실한 디벨로퍼 위주로 살아남는 구조가 되는만큼 중소업체들이 어떻게 될지 지켜봐야 할 것"이라고 짚었다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “기존 지원책들은 이자 지연 등 단기적인 게 대부분이었는데 이번에는 장기적으로 PF 사업의 불안정한 부분을 개선할 수 있는 체질개선을 목표로 했다는 점이 긍정적"이라며 “영세한 디벨로퍼들이 많은데 경험·자본이 있는 곳들과 협업을 하게 해주는 등 지원책을 마련할 필요가 있다"고 진단했다. 이어 “(이번 발표 관련) 시스템 구축에 비용과 시간이 많이 소요될 것"이라며 “기준을 정확하게 세우지 않으면 오히려 리스크가 커질 수 있기 때문에 정확하고 안전한 시스템을 구축하는 게 중요하다"고 덧붙였다. 여헌우 기자 yes@ekn.kr