경기 화성 동탄 집값이 단기간 급등하면서 정부의 규제지역 추가 지정 고민이 깊어지고 있다. 반도체 업황 회복 기대감과 GTX-A 개통 효과에 더해 전세를 끼고 매수할 수 있는 비규제지역 메리트까지 부각되면서 실수요와 투자수요가 동시에 몰리고 있어서다. 17일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 1.98% 상승했다. 전국에서 가장 높은 상승률이다. 올해 누적 상승률도 7%를 넘어섰다. 실거래가도 빠르게 뛰고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 롯데캐슬 전용 84.7㎡는 지난 4일 22억2500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 동탄역 반도유보라 아이비파크 8.0 전용 86㎡도 최근 15억원에 거래되며 최고가를 새로 썼다. 가격 급등과 함께 매물 잠김 현상도 뚜렷해지고 있다. 동탄역 롯데캐슬 등 주요 단지는 매매 매물이 극히 제한적인 가운데 호가가 실거래가보다 수억원 높게 형성되고 있다. 일부 단지에서는 매도인이 계약금을 물어주고 계약을 해제하거나, 매수자가 계약 파기를 막기 위해 중도금을 서둘러 입금하는 사례까지 나타나는 것으로 전해졌다. 실제 기자가 둘러본 동탄호수공원 일대 공인중개업소들도 매물을 거의 내걸지 않은 상태였다. 일부 중개업소에는 대표 매물 몇 건만 게시돼 있었고, 상당수는 최근 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리면서 소개할 수 있는 물건 자체가 부족하다는 반응을 보였다. 동탄역 인근 한 공인중개업소 관계자는 “최근에는 집주인들이 '지금 가격에 팔기 아깝다'며 매물을 거둬들이거나 호가를 다시 올리는 사례가 적지 않다"며 “동탄역 롯데캐슬 신고가 이후 주변 단지까지 기대감이 번지면서 매수자와 매도자 간 눈치싸움이 심해졌다"고 말했다. 동탄호수공원 인근 한 공인중개업소 관계자도 “가격이 급하게 오르면서 매수자들 사이에서도 '이 가격이 맞느냐'는 고민이 커졌다"면서도 “그럼에도 매물이 워낙 부족하다 보니 집주인들이 쉽게 가격을 낮추지는 않는 분위기"라고 전했다. 외지인 매수세도 과열 우려를 키우고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 3~5월 동탄구 내 집합건물 매수자 6119명 가운데 화성시 외 지역 거주자는 2084명으로 34.1%를 차지했다. 매수자 3명 중 1명이 외지인인 셈이다. 지방 거주 매수자도 395명으로 6.5%였다. 시장에서는 동탄이 지난해 규제지역 지정 과정에서 제외된 점이 수요를 자극했다고 본다. 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 용인 수지구 등 경기 남부 주요 지역은 규제 대상에 포함됐지만 동탄은 제외됐다. 이 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능해지면서 투자수요가 유입됐다는 분석이다. 한 부동산업계 관계자는 “과거에는 서울에 집을 사두고 동탄에서는 전·월세로 거주하는 방식이 흔했지만, 토지거래허가구역 확대와 전세퇴거대출 제한 등으로 투자와 실거주를 분리하기 어려워진 측면이 있다"며 “서울 갭투자가 막히자 직주근접을 원하는 수요가 동탄 실거주 매수로 돌아선 영향도 있다"고 말했다. 계속해서 “동탄 상승세에는 반도체 호재뿐 아니라 수도권 규제의 풍선효과도 작용한 것으로 보인다"며 “서울·경기 주요 지역의 갭투자 통로가 막힌 상황이 이어지는 한, 비규제지역이면서 직주근접 수요가 있는 동탄으로 매수세가 유입될 가능성이 있다"고 말했다. 다만 동탄 집값 상승을 단순한 가수요로만 보기는 어렵다는 시각도 있다. 업계에서는 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 용인 반도체 클러스터, GTX-A 개통 효과, 계획도시 수준의 정주여건이 결합하며 실수요가 유입되고 있다고 분석한다. 실제 현지 중개업소들은 반도체·IT 업종 종사자와 30~40대 실수요 문의가 꾸준히 이어지고 있다고 전했다. 반도체 업계 종사자들의 구매력을 근거로 동탄 집값 상승 여력이 남아 있다는 시각도 있다. 한 시장 관계자는 “삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업 종사자들의 소득 수준과 성과급 기대감을 감안하면 동탄 핵심 입지 수요는 당분간 이어질 수 있다"며 “매물 수가 줄어든 상황에서 고소득 실수요가 유입되면 가격 하방이 쉽게 열리기 어렵다"고 말했다. 다만 최근 상승세가 동탄 전역으로 확산할지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 업계에서는 동탄역 생활권과 청계중앙공원 인근, 일부 호수공원 권역 등 핵심 입지가 가격 상승을 주도하고 있는 반면 외곽 지역은 상대적으로 온도 차가 있다고 본다. 동탄역 인근 한 입주민은 “동탄도 결국 동탄역과 얼마나 가까운지가 가격을 가르는 기준"이라며 “반도체 성과급 효과로 수요가 붙은 것은 맞지만 동탄 전역이 같은 속도로 오르는 것은 아니다"고 말했다. 그는 “회사 사람들이 모두 동탄에만 사는 것은 아니다"며 “망포·영통, 광교, 분당, 수지 등으로도 수요가 많이 분산돼 있어 동탄 전역의 가격 상승으로 단정하기는 어렵다"고 했다. 또 다른 주민도 “동탄역 롯데캐슬, 우포한, 반도유보라 등 역세권 핵심 단지가 가격을 주도하고 있을 뿐 외곽 단지까지 같은 강도로 오르기는 쉽지 않다"며 “동탄 전체에는 여전히 공급 물량이 있고, 고소득 직장인들이 반드시 동탄에만 자산을 집중한다고 보기도 어렵다"고 지적했다. 업계에서는 최근 상승세가 '동탄 전체의 재평가'라기보다 동탄역 생활권과 청계중앙공원 인근 등 핵심 입지에 대한 선택적 수요 집중 현상에 가깝다고 보고 있다. 한편 동탄은 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 위한 정량 요건을 충족한 것으로 알려지면서 규제지역 지정 가능성도 거론되고 있다. 현행 규정상 조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를, 투기과열지구는 1.5배를 초과할 경우 검토 대상이 된다. 동탄은 최근 집값 상승세가 이 기준을 넘어선 것으로 파악된다. 국토교통부 안팎에서는 토지거래허가구역보다 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 가능성이 우선 거론되고 있다. 청약 경쟁률과 분양권 거래량 등 추가 요건까지 충족할 경우 국토부 장관이 위원장인 주거정책심의위원회를 통해 지정이 가능하다. 다만 정부가 즉각 규제 카드를 꺼내기는 쉽지 않은 상황이다. 토지거래허가구역의 경우 동탄만을 대상으로 한 이른바 '핀셋 지정'은 경기도와의 협의가 필요하다. 정부 안팎에서는 자칫 뒤늦은 규제가 시장 안정 효과보다 풍선효과를 키울 수 있다는 우려도 나온다. 규제 실효성을 둘러싼 회의론도 있다. 이미 동탄역 일대 주요 단지의 전용 84㎡ 가격이 20억원을 넘어선 상황에서 뒤늦은 규제가 시장을 안정시키기보다 거래 위축만 초래할 수 있다는 지적이다. 또 동탄이 규제지역으로 묶일 경우 평택, 오산, 수원 등 인근 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 발생할 가능성도 제기된다. 정부는 아직 규제지역 지정 여부를 결정한 단계는 아니라는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “동탄 등 일부 지역의 가격 상승세를 면밀히 모니터링하고 있다"며 “주거정책심의위원회 개최 여부를 포함해 구체적으로 결정된 사항은 없다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

총사업비 30조원 규모 목동 신시가지 재건축 사업 첫 타자인 6단지에 DL이앤씨가 '아크로 목동리젠시'를 제안했다. 17일 DL이앤씨는 서울 양천구 목동에 목동 신시가지 6단지 재건축 사업을 대상으로 아크로 목동리젠시 홍보관을 마련했다. 재건축을 앞둔 목동 14개 단지 중 6단지는 가장 진행 속도가 빠르다. DL이앤씨는 시공사 선정 입찰에 단독으로 참여해 현재 우선협상대상자 지위를 가지고 있다. 27일에 시공사 선정 총회를 앞두고 있다. 6단지는 최고 49층, 14개 동으로 구성될 예정이며 세대수는 조합 원안보다 증가한 2184세대다. 총 공사 금액은 1조2868억원이다. DL이앤씨가 아크로 목동리젠시에서 강조하는 것은 한강과 안양천 조망권이다. 6단지는 목동에서 유일하게 한강과 안양천을 동시에 조망할 수 있는 입지다. DL이앤씨 관계자는 한강이 보이는지 여부에 따라 자산 가치 차이가 18~22% 가량 차이가 난다고 설명했다. 일례로 서초구 반포에 위치한 래미안 원베일리의 경우 한강이 보이지 않는 세대는 59억원이지만 한강 조망이 가능한 세대는 72억원에 거래됐다. 한강·안양천 조망권은 조합 원안의 경우 조합원 세대 수 대비 50% 가량이었지만, DL이앤씨 측에서 특화 대안설계로 116%까지 확대해 1577세대를 제안했다. DL이앤씨 관계자는 6단지가 목동 재건축 14개 단지 중 최초로 입찰하는 단지였기 때문에 강남·여의도 권역을 기준으로 사업조건을 제시했다고 설명했다. 물가 상승에 따른 공사비 인상분 500억원은 DL이앤씨가 부담하기로 했다. 당초 조합의 입찰 지침은 시공자 선정부터 1년까지 물가 상승을 유예하라는 것이었지만 실착공 이후에는 물가 상승으로 인한 공사비 인상은 없다는 것이다. 공사비는 조합 예가보다 65억원 낮췄다. 조합 예가는 조합이 입찰에 참여하는 시공사들에게 허락한 예정가격이다. 당초 조합 예가는 1조2933억원이었으나 DL이앤씨에서 제안한 공사비는 1조2868억원이다. 전 세대 이주비도 LTV 100%로 지원한다. 현재 HUG 보증 대상인 법정 이주비 최고 한도는 6억원이다. 목동 인근 힐스테이트 전세가를 예로 들면 34평 기준 10억원이다. 6억원 외에 4억원을 추가로 조달해야 하는 상황에서 DL이앤씨가 지급 보증과 신용보강으로 조합원 종전자산 평가의 100%를 받을 수 있도록 지원한다는 것이다. 조합원 분담금도 시간을 두고 납부할 수 있도록 선택지를 열어뒀다. 통상 조합원 분담금은 입주 시 100% 내는 경우가 대부분이지만, 입주 시·입주 2년 후·입주 4년 후에 낼 수 있도록 3가지 선택지를 제시했다. DL이앤씨는 입찰보증금 700억원을 바탕으로 조합원이 입주하고 바로 분담금을 내지 않더라도 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 한다는 설명이다. 금리조건은 가산금리는 적용되지 않고 CD금리만 적용된다. 16일 기준 CD금리는 2.92%다. 조합원 분담금을 낮추기 위해 일반분양면적을 추가로 확보했다. 원안 면적보다 1426평을 추가해 대안 면적은 8만675평이 됐다. 일반 분양가를 1억원으로 가정했을 때 세대 당 1억원의 추가 이익을 확보한 것이라는 설명이다. 일반 분양분에 대한 발코닉 확장 공사에 따른 수익금도 조합에게 돌려주겠다고 제안했다. 통상 일반분양분에 대한 발코니 확장 공사는 시공사가 수행 후 이익을 가져간다. 입주자 모집 공고 기준 34평 일반분양 발코니 확장 공사비는 약 2000만원이다. 일반 분양은 584세대이므로 약 116억원을 조합에게 돌려준다는 것이다. DL이앤씨 관계자는 “서부권에는 아직 랜드마크가 없기 때문에 목동 아크로를 랜드마크로 만들어 브랜드 가치를 상승시키겠다"며 “6단지 시공사 선정 이후 14단지를 눈여겨보고 있으며 그 밖에 다른 사업지도 추가로 검토 중"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

대우건설이 하이엔드 주거 브랜드 '써밋(SUMMIT)' 리뉴얼 이후 본격적인 서울 양천구 목동 재건축 정비사업 수주전에 들어갔다. 목동 14개 단지 중에서도 사업 진행 속도가 빠른 목동 뒷단지를 중심으로 역량을 집중한다는 구상이다. 대우건설은 서울 양천구 목동 써밋 목동 라운지에서 기자 설명회를 열고 브랜드 리뉴얼 방향성과 목동 재건축 사업 제안을 공개했다. 대우건설은 지난해 써밋 브랜드를 개편해 로고와 슬로건을 변경했다. 기존 써밋 브랜드는 2014년 용산 푸르지오 써밋을 분양하며 선보였다. 시간이 지나면서 푸르지오라는 대중 브랜드와 중첩되는 부분이 생겼고, 타사와의 혼선이 발생해 리뉴얼을 진행했다는 것이 관계자의 설명이다. 브랜드를 개편하면서 기존에 '정상·절정·특권'으로 설정했던 브랜드의 키워드를 '성취·탁월·동경'으로 변경해 대중 브랜드인 푸르지오와 차별성을 두려고 했다. 써밋 브랜드는 대우건설 브랜드 중 트럼프월드와 한남더힐을 잇는 하이엔드 브랜드다. 써밋은 주로 한강벨트와 강남 핵심지에 적용됐다. 서초 푸르지오 써밋·반포써밋·과천푸르지오써밋은 인근 지역에서 높은 시세를 형성하고 있다는 설명이다. 서초 푸르지오 써밋은 35억원, 반포써밋은 38억원, 과천 푸르지오 써밋은 27억5000억원대다. 대우건설이 핵심가치로 내세우는 '깊이 있는 고유성'을 강조하기 위해 한국성을 강조했다. 이번 써밋 목동 라운지의 컨셉도 전통적인 공간을 한국적으로 재해석한 공간으로 잡았다. 선비와 문인들이 모여 차를 마시고 사유와 담론을 나누던 문화적 장소인 아회에서 착안했다는 설명이다. 목동을 위한 특화 설계 방안으로 대우건설이 가지고 있는 기술력을 강조했다. 현재 목동은 중저층 단지 위주로 구성돼있으나 개발 이후에는 40~49층 규모 준초고층 높이가 된다. 초고층 시공 기술을 강조하기 위해 말레이시아의 KLCC타워 건설 경험 등을 들었다. 진동을 제어하거나 변위를 제어하는 기술에 대한 특허를 가지고 있다는 점을 강조했다. 구조적 안전성을 위해 whitby wood mills, ARUP 같은 해외 유명 구조설계 사무소들과도 협업한다고 설명했다. 한편, 국제연합(UN) 산하 국제민간항공기구(ICAO)의 고도제한 국제기준 개정안이 작년에 발효된 이후, 직접적인 영향 지역인 목동에선 강화된 기준 적용을 피하기 위해 개정안 시행 전까지 사업을 서둘러 진행하는 모습이다. 개정안은 오는 2030년 11월 21일 전면 시행된다. 목동과 신정동 일대 재건축 대상지는 김포국제공항에서 10km 이내에 위치한다. 대우건설 관계자는 “현재 49층이라는 정비구역 고시 안에서 제안을 하고 있고 향후 설계변경이 필요하다면 대안 설계 등 경미한 수준의 변경이라면 맞춰서 제안하겠다"고 밝혔다. 외관 특화에 있어선 최근 2년간 단지별로 개성을 살린 고유한 디자인을 적용했다는 점을 강조했다. 신반포 6차 재건축, 블랑써밋74, 여의도 공작아파트 재건축, 용산청파1구역 재개발 등 단지별로 모두 다른 외관 디자인을 적용했다. JERDE, ARCADIS, UNSTUDIO 등 해외 외관 설계사와도 협력하고 있다. 문주 디자인이나 하이필로티, 로비디자인 등 아파트 공용부에도 신경 쓴다는 설명이다. 목동 지역의 고질적인 문제로 꼽히는 주차 부족 문제도 짚었다. 현재 목동 단지 평균 주차대수는 0.4~0.8대다. 관계자는 입찰 지침이 작은 대수로 나온다면 지침안에서 기술력을 통해 최소 2대는 확보하겠다고 밝혔다. 총사업비 30조 규모 주요 도시정비사업인 목동에서 대우건설 하이엔드 브랜드의 경쟁력을 알리겠다는 전략이다. 14개 단지 개발이 완료되게 되면 약 4만세대를 넘어서는 매머드급 단지가 된다. 그중에서도 대우건설은 사업속도가 빠른 뒷단지인 8·11·14단지에 집중한다는 전략이다. 지하철 5호선이 지나는 오목로를 경계선으로 목동에 위치한 단지는 '앞단지', 신정동에 위치한 단지는 '뒷단지'라 부른다. 8단지는 중·고층 아파트로만 이뤄져 있다. 현대백화점, 이마트 등 오목교 일대 편의시설 이용이 편리한 입지다. 8단지 재건축 시공권을 두고서는 대우건설·롯데건설·포스코이앤씨가 겨룰 것으로 예상된다. 11단지는 목동 재건축 단지 중 가장 외곽에 있는 단지로 매매가격은 상대적으로 저렴한데 대지 지분은 타 단지보다 넓다. 20·27평 등 소형 평형만 있지만 주민 의견을 모으기 쉬울 것이라는 전망이 지배적이다. 2호선 양천구청역이 가까운 14단지의 경우 목동 아파트 중에서 유일하게 3000가구가 넘는 초대형 단지다. 대우건설 관계자는 “상반기에 약 2조9000억원 규모 정비사업 수주액을 확보하는 등 성과를 이어가고 있는 만큼, 목동에서 써밋 브랜드의 경쟁력을 적극적으로 알리고 차별화된 브랜드 경험을 제공하겠다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

과거의 낡은 시장 골목과 고층 아파트 숲이 공존하는 서울 지하철 4호선 길음역 일대가 20년 넘게 이어진 뉴타운 개발의 마무리 국면에 접어들고 있다. 길음5재정비촉진구역과 길음역세권 재개발 등이 잇따라 추진되며 완성형 주거지로의 기대감이 커지는 가운데, 단지별 선호도 차이와 출퇴근길 교통 혼잡, 공사비 부담 등은 풀어야 할 과제로 꼽힌다. 16일 에너지경제신문이 찾은 성북구 길음역 일대는 정비사업이 다시 속도를 내는 분위기였다. 길음역을 나오자 오래된 시장 골목과 고층 아파트 단지가 한눈에 들어왔다. 역 주변으로는 낡은 간판을 단 점포와 저층 주거지가 남아 있었고, 그 뒤편으로는 이미 입주를 마친 길음뉴타운 아파트들이 병풍처럼 서 있었다. 한쪽에서는 오래된 생활권이 버티고, 다른 한쪽에서는 새 아파트 숲이 도시의 표정을 바꾸고 있었다. 길음시장 정비사업과 길음역세권 재개발, 길음5재정비촉진구역 등 뉴타운 잔여 구역이 잇따라 추진되면서 길음뉴타운 개발은 사실상 마무리 단계로 향하고 있다. 노후 저층 주거지와 전통시장, 역세권 상권이 고층 주거단지와 복합 상업시설로 재편되면 성북권 주거 지형도 한 단계 달라질 전망이다. 특히 길음뉴타운의 마지막 퍼즐로 꼽히는 길음5재정비촉진구역도 사업 절차를 밟고 있다. 서울시는 지난해 9월 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 길음5구역 재개발 사업을 조건부 의결했다. 이에 따라 성북구 정릉동 175번지 일대 3만6333.9㎡ 부지에는 용적률 282.26%를 적용한 지하 6층~지상 33층, 총 754가구 규모의 아파트 단지가 조성될 예정이다. 이 가운데 139가구는 공공주택으로 공급된다. 길음5구역이 본궤도에 오르면 20여 년간 이어져 온 길음 재정비촉진지구 사업도 큰 틀에서 마무리 단계에 접어들었다는 평가가 나온다. 최근 길음 일대가 주목받는 배경에는 가격 흐름도 있다. 일부 부동산 커뮤니티와 시장 일각에서는 한때 '마용성 다음은 길음'이라는 말까지 나왔다. 길음뉴타운 대장 단지로 꼽히는 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아 전용 84㎡는 최근 수년간 17억원 안팎에서 거래되며 강북권 대표 신축·준신축 단지로 자리 잡았다. 강남권 초고가 아파트에 대한 세금 부담과 대출 규제가 커지는 가운데, 상대적으로 접근 가능한 신축 역세권 단지로 실수요가 이동했다는 분석도 나온다. 실수요자 사이에서는 길음뉴타운 내 단지별 선호도도 뚜렷하게 갈린다. 인근 중개업계는 교통·상권 접근성이 좋은 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아를 상위 선호 단지로 꼽고, 길음뉴타운 6·8·9단지 역시 매수 문의가 꾸준한 곳으로 보고 있다. 다만 최근 단기 급등에 따른 가격 부담이 커진 만큼 학군 수요나 실거주 목적의 경우 매수보다 전세로 먼저 접근하려는 움직임도 적지 않다는 설명이다. 인근 중개업계 관계자는 “길음뉴타운 내에서도 단지별 선호도 차이가 뚜렷하다"며 “교통 접근성과 생활 편의시설, 단지 입지 등을 고려하면 래미안길음센터피스와 롯데캐슬 클라시아가 가장 선호도가 높고, 이어 6·8·9단지 등이 실수요자 관심을 받는 분위기"라고 말했다. 이어 “학군이나 자녀 통학 여건을 중시하는 수요자라면 2·4단지를 검토하는 경우도 있지만, 최근 가격이 단기간에 오른 만큼 매수보다 전세로 접근하려는 움직임도 있다"며 “실거주 목적과 투자 목적을 나눠 신중히 판단해야 한다"고 덧붙였다. 다만 길음이 마포·용산·성동과 같은 상급지 반열에 올랐다고 단정하기는 어렵다. 가장 큰 약점은 여전히 교통이다. 출퇴근 시간대 길음역과 미아사거리 일대 도로는 차량이 병목처럼 몰린다. 동소문로를 통해 내부순환도로로 진입하려는 차량과 삼양로에서 내려오는 차량이 뒤엉키면서 정체가 반복된다. 내부순환도로와 동부간선도로 합류 구간까지 감안하면 차량 이동성은 실거주자들이 체감하는 핵심 불편 요인으로 꼽힌다. 대중교통 역시 녹록지 않다. 4호선 길음역은 강북 북부권에서 내려오는 승객을 이미 가득 실은 상태로 열차가 도착하는 경우가 많아 출근 시간대 도심 방향 승차가 쉽지 않다는 지적도 나온다. 도로와 지하철의 '이중 병목'은 길음의 고질적 약점으로 남아 있다. 향후 동북선 개통은 미아사거리역 일대 접근성을 높이고 강북 동북권 교통망을 보완하는 요인으로 평가된다. 다만 그 효과가 길음뉴타운 전반에 고르게 확산될지는 의견이 갈린다. 인근 중개업계 관계자는 “클라시아와 센터피스, 동부센트레빌 등은 기존 역 접근성이 우수한 편이고 일부 단지도 도보 이동이 가능하다는 평가가 있지만, 동북선 수혜는 미아사거리역 인근 단지를 중심으로 제한적으로 반영될 가능성이 크다"며 “동북선 효과를 길음뉴타운 전체 호재로 확대 해석하기에는 무리가 있다"고 말했다. 그럼에도 길음뉴타운 주요 단지가 17억원 안팎의 가격을 형성한 데에는 뚜렷한 이유가 있다. 길음뉴타운 안에서도 래미안길음센터피스는 대단지 신축, 단지 내 보안, 활성화된 상가, 백화점·대형마트 접근성 등을 갖춘 대표 주거지로 꼽힌다. 인근에는 롯데백화점, 현대백화점, 이마트 등 대형 상업시설이 몰려 있어 생활 편의성이 높다. 단지 내부 생활권만 놓고 보면 강북권에서 손꼽히는 '완성형 주거지'라는 평가도 나온다. 학군도 가격을 떠받치는 요인 중 하나다. 길음뉴타운 일대는 영훈초·영훈국제중 등 사립학교 수요와 맞물려 학부모 관심이 꾸준한 지역이다. 다만 사립학교는 거주지만으로 자동 배정되는 구조가 아니어서 실제 배정 가능한 초·중학교 학군과의 차이는 따져봐야 한다. 길음초·길음중 배정 가능성이 높은 단지, 특히 평지에 가까운 단지는 같은 생활권 안에서도 선호도가 높게 나타난다. 실제로 길음뉴타운 안에서도 가격은 단지별로 뚜렷하게 갈린다. 역세권, 연식, 단지 규모, 경사 여부, 학군 접근성이 복합적으로 작용한다. 같은 길음 생활권이라도 평지에 가까운 대단지와 언덕 위 소규모 구축 단지의 시장 평가는 다르다. 길음의 가격 구조는 '동네 전체 상승'이라기보다 조건이 좋은 단지로 수요가 집중되는 양상에 가깝다. 장점과 단점은 분명히 갈렸다. 길음뉴타운은 종로 접근성과 백화점·대형마트 등 생활 편의시설, 정비된 뉴타운 주거환경이 강점으로 평가됐다. 반면 언덕 지형과 부족한 녹지, 출퇴근 시간대 교통 혼잡은 약점으로 지적됐다. 장안동 일대는 평지 생활권과 녹지, 자차 접근성이 장점으로 꼽혔지만 지하철 접근성이 상대적으로 떨어진다는 평가가 나왔다. 주변 개발도 길음의 향후 가격 흐름에 영향을 줄 변수다. 미아3구역과 미아4구역은 관리처분인가 이후 철거 작업이 진행 중인 곳으로, 향후 신축 단지가 들어서면 인근 기존 아파트 가격에도 영향을 미칠 수 있다. 신축 분양가가 높게 책정되고 시장에서 소화될 경우 상대적으로 가격이 낮은 기존 단지로 수요가 이동할 가능성도 있다. 길음과 미아 일대가 하나의 신축 주거 벨트로 연결될 수 있다는 기대가 나오는 이유다. 길음·미아 일대를 임장한 한 방문자는 “길음역 주변은 아직 정비되지 않은 골목이 남아 있지만, 뉴타운 안쪽으로 들어가면 래미안·푸르지오·이편한세상 등 브랜드 단지가 모여 하나의 주거 마을처럼 형성돼 있었다"고 말했다. 그는 “언덕과 경사는 분명한 단점이지만, 백화점과 이마트, 도서관 등 생활 인프라가 가까워 실거주 만족도는 높아 보였다"며 “미아3·4구역 등 주변 재개발이 진행되면 길음·미아 일대가 하나의 신축 주거 벨트로 바뀔 가능성이 있다"고 덧붙였다. 최근 길음뉴타운 내 아파트를 매수한 한 입주민은 “노원·도봉·강북권보다 입지 경쟁력이 있고 동북선 개통에 따른 왕십리 등 주요 환승 거점 접근성 개선 기대감, 대형마트·병원 등 생활 인프라, 역세권 입지가 매수 판단에 영향을 줬다"고 말했다. 그는 “전고점 대비 가격이 크게 오른 상태가 아니었다는 점도 향후 상승 여력으로 봤다"고 덧붙였다. 길음역세권 재개발은 일대 변화를 이끄는 또 다른 축이다. 역과 가까운 입지에 고층 주거단지와 상업시설이 들어서면 길음역 주변의 상권 구조와 주거환경이 함께 바뀔 가능성이 크다. 특히 노후 상권 이미지가 강했던 역 주변 저층 상권이 새 주거·상업 복합 공간으로 재편되면 성북권 역세권 가치도 재평가될 수 있다. 최근 주식시장 강세와 서울 아파트 가격 회복세가 맞물리면서 일부 개인 투자자와 실수요자 사이에서 상대적으로 진입 가격이 낮은 주거지를 다시 살펴보는 분위기도 나타난다. 한 부동산업계 관계자는 “강남권이나 마용성은 이미 가격 부담이 큰 만큼 노도강과 강북·성북권 중급지가 대체 선택지로 거론되고 있다"며 “길음·미아는 상당수 단지가 전고점을 회복했거나 넘어섰지만, 노원·상계 등 일부 지역은 아직 회복 여지가 남아 있다는 인식도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 주택 매매가격과 전·월세 가격이 일제히 상승폭을 확대했다. 아파트를 비롯한 서울 집값은 3개월째 상승세를 키웠다. 강남구는 이번 달 상승 전환했으며 다른 자치구 모두 상승폭이 전월 대비 확대됐다. 15일 한국부동산원이 발표한 5월 전국 주택가격 동향 조사 결과에 따르면, 서울의 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 매매가격지수는 전월 대비 0.90% 올랐다. 지난 3월 0.39%, 4월 0.55%에 이어 상승세가 가팔라졌다. 서울 지역별로 살펴보면 강북권에서는 성북구(1.36%)가 길음·종암동 대단지 위주로 상승한데 반해 광진구(1.18%)는 자양·광장동 중소형 규모 위주로 상승했다. 성동구(1.07%)의 경우 역세권인 하왕십리·행당동을 중심으로 상승하며 그 뒤를 이었다. 서대문구(1.06%)는 남가좌·홍제동 주요 단지 위주로, 노원구(1.05%)는 상계·중계동을 중심으로 올랐다. 특히 강남구(0.52%)는 3월(-0.39%)과 4월(-0.22%) 두 달 연속 하락한 바 있으나 5월에 상승 전환했다. 강남권으로 보면 송파구(1.19%)의 상승세가 가장 컸다. 잠실·신천동에 위치한 주요 단지 위주로 상승세를 보였다. 강서구(1.04%)는 가양·염창동 대단지 위주로 상승했다. 구로구(0.96%)의 상승세는 역세권이, 신길·대림동이 있는 영등포구(0.93%) 상승은 개발 기대감이 이끌었다. 경기 지역 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.31% 상승했다. 경기는 광명시와 화성 동탄·안양 동안구 위주로 강세를 보였다. 반면 인천(-0.06%)은 서·남동구 위주로 하락했다. 유형별로는 아파트가 여전히 강세다. 서울 아파트 매매가격은 1.06% 올랐다. 연립주택(0.76%)과 단독주택(0.46%)이 아닌 아파트가 주택 시장 전반의 상승세를 견인했다. 아파트이더라도 수도권은 0.55% 상승했으나 지방은 0.04% 하락해 대조를 이뤘다. 임대차 시장 역시 대단지나 역세권 중심으로 전월세 오름세가 확대됐다. 서울의 주택종합 전세가격지수는 전월 대비 0.91% 상승했다. 서울 지역별로 보면 강북권의 경우 성동구가 1.44%로 가장 크게 상승했다. 옥수·하왕십리동 대단지 위주로 상승세를 이어갔다. 노원구(1.40%), 성북구(1.30%), 도봉구(1.13%), 광진구(1.08%) 순으로 상승했다. 강남권으로 보면 잠실·신천동 주요 단지를 중심으로 송파구(1.62%)가 상승세를 주도했다. 강동구(0.98%), 동작구(0.87%), 서초구(0.87%), 영등포구(0.83%) 순으로 상승했다. 전세수요는 경기·인천에도 이어져 각각 0.51%, 0.27% 상승세를 보였다. 월세 시장 역시 비슷한 흐름이다. 서울의 주택종합 월세가격지수는 전월 대비 0.81% 상승했다. 서울 지역별로 보면 강북권은 노원구가 1.40%를 기록하며 상승세를 이끌었다. 그 뒤로 성동구(1.27%), 성북구(1.10%), 광진구(1.08%), 도봉구(1.05%) 순으로 상승세를 보였다. 강남권으로 보면 송파구(1.30%) 주요단지가 월세 상승세를 이끌었다. 뒤이어 영등포구(0.83%), 강동구(0.77%), 동작구(0.69%), 서초구(0.68%) 위주로 상승했다. 경기·인천 지역은 전세수요와 마찬가지로 월세수요도 이어지며 각각 0.47%, 0.29% 상승했다. 한국부동산원은 “서울을 비롯한 수도권을 중심으로 신축·재건축 추진 단지에 대한 수요가 집중되고 일부 지역은 시장 참여자가 관망하는 혼조세를 보이는 가운데 전반적인 흐름은 상승세를 나타냈다"며 “매매는 일부 외곽·구축 단지에서 관망세를 보이나 역세권·대단지·재건축 추진 단지 등에서 상승 거래가 포착되며 수요가 집중되는 모습"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울시가 제3차 도시철도망 구축 계획에 따라 균형 발전 6개 노선에 약 9조2000억원을 투입하면서 철도 수혜지로 목동·은평·청량리 등이 개발 호재를 받을 전망이다. 13일 에너지경제 신문 취재에 따르면, 시는 민선 8기 내 동북선·위례선 트램 완공 단계 돌입, 우이신설 연장선 신속 착공, 위례신사선·면목선 예타 통과 사업을 수행했다. 이번 제3차 도시철도망 구축 계획은 민선 9기 도시철도 사업의 일환이다. 시는 도시철도법에 따라 10년 단위로 도시철도망 구축 계획을 수립하고 있다. 3차 철도망 구축 계획 대상은 △강북횡단선 △난곡선 △서남선 △서부선 △서부선 남부연장 △신림선 북부 연장으로 총 6개 노선이다. 연장 구간은 68.5km, 사업비는 9조1996억원 규모다. 목동역과 청량리역을 연결하는 '강북횡단선'은 3차 철도망 사업 중 최장 노선인 25.79km다. 강북횡단선은 그간 낮은 사업성으로 어려움을 겪어왔기에 이번 계획에서는 2개 정거장을 축소하고 장래 개발 계획 49개를 반영해 사업성을 높였다. 강북횡단선의 경우 양천구 목동·강서구·은평구·서대문구·종로구·성북구·동대문구 일대가 대표 수혜지역으로 거론된다. 특히 목동 재건축·청량리 재개발 지역이 수혜 영향권이다. '난곡선' 역시 사업성을 개선했다. 보라매공원역에서부터 난향동까지 교통 취약지역을 잇는 것이 특징이다. 신림 7구역과 난곡 모아타운이 지역가치 상승 효과 대상지역이다. '서남선'(본선 마곡나루역~가산디지털단지역, 지선 서부트럭터미널~당산역)은 기존 목동선 계획을 확장해 서부지역 교통난을 완화한다. 기존 목동선에서 남북측 기종점을 연장한 것이다. 대단지 재개발이 예정돼있는 목동 지역 수요를 추가로 반영한 곳이다. 마곡 업무지구와 가산디지털단지, 당산 생활권을 연결하는 광역 생활축으로 기능할 전망이다. 서울 은평·여의도·관악을 잇는 '서부선'은 지난 4월까지만해도 두산건설 컨소시엄의 민간투자사업의 우선협상 대상자 지위를 취소하면서 사업이 표류했다. 두산 측이 약속한 기한까지 출자자를 구하지 못하면서다. 시는 서부선에 대해 지난 위례신사선 재정사업 전환 경험을 바탕으로 민자 재공고 및 재정전환 등을 동시에 추진하는 등 실행력을 높이겠다고 밝혔다. 위례신사선은 2008년부터 민자 사업으로 추진됐지만 민간 기업의 사업 철회 등으로 어려움을 겪다가 정부가 예산을 투입하는 재정사업으로 전환된 상태다. 지난 4월엔 신속 인허가형 사업으로 선정된 바 있다. 서부선이 개통되면 신촌·여의도·노량진·서울대입구를 지나면서 은평구·서대문구·마포구와 동작구·관악구 주민들의 여의도 출퇴근 시간을 단축시킨다는 점에서 해당 지역들이 수혜지역이 될 전망이다. '서부선 남부연장'과 '신림선 북부 연장'은 단절 구간을 연결해 철도 접근성을 개선한다. 서부선은 서울대입구역에서 서울대 정문까지, 신림선은 샛강역에서 여의도까지를 연결한다. 변수는 사업속도다. 그간 서울시 철도는 경제성 위주의 평가로 예타 통과에 어려움을 겪어왔지만 시의 건의로 예비타당성조사제도 평가 기준이 바뀌었다는 것이 시의 설명이다. 지난 3월 기획예산처는 예비타당성조사 제도 개편 방안을 내놨다. 이에 서울 지역도 지역균형성장평가 기준을 신설하고, 철도 중복 버스노선을 조정해 대중교통 체계 효율화 시 가점을 반영하도록 했다. 또 통행시간 가치를 20% 상향해 편익 가치 산정시 B/C분석에 반영하는 방안도 포함됐다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “예비타당성조사, 중앙정부와 사전협의 등을 거쳐야 하기 때문에 사업이 속도감있게 추진되기는 쉽지 않을 수 있다"면서도 “시장이 중장기적 계획을 밝혀주는 것이 사업 추진에는 도움이 될 것"이라고 말했다. 이어 “이번 철도망구축 계획을 비롯해 오세훈 시정에서 강북전성시대 등 정책을 펴는 이유는 강남 집값을 잡기위한 수단"이라며 “철도 계획을 통해 서울 내 다른 지역으로 수요를 분산시킨다는 구상"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

전월세 임차시장 안정화를 위해 정부는 수도권 도심에 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트 공급을 확대하기로 했다. 민간사업자들의 공급 촉진을 위해 규제를 완화하고 정책보증도 강화한다는 계획이다. 한편 수도권 외곽과 지방의 비아파트 사업장들은 부동산 경기 침체로 분양가보다 시세가 떨어지거나 공사가 중단되는 상황이다. 수분양자들이 분양 계약을 해지하겠다며 소송을 제기하자 중도금 대출을 제공한 저축은행의 부실이 심화되고 있다. 정부는 소형 비아파트 공급을 늘리려 하지만 민간 수요가 살아나기 힘든 상황에서 금융권 부실을 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다. 12일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 국토교통부는 전월세 시장 안정을 위해 공급 확대에 총력을 기울이고 있다는 입장을 견지하고 있다. 국토부는 전월세 가격 상승의 주 요인이 2022년부터 2024년 간 착공 감소 때문이라고 밝히고 있다. 부동산 PF 위기, 러-우 전쟁 등으로 건설공사비가 급등해 주택 착공이 위축됐고, 이에 따라 입주 물량이 감소해 서울·수도권 전월세 가격이 상승할 수밖에 없었다는 것이다. 국토부는 민간 비아파트 공급 부진을 보완하고자 공공(LH)의 규제지역 내 신축 매입임대 무제한 공급계획을 발표한 데 이어 비아파트 공급 확대 계획에 역량을 집중하고있다고 설명했다. 국토부는 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트를 수도권에 내년까지 4만1000가구, 2030년까지 11만가구를 공급하는 방안을 발표한 바 있다. 내년 공급 목표치인 4만1000가구 중 도시형 생활주택이 2만6000가구, 준주택(프리미엄 원룸·오피스텔 등)이 1만5000가구다. 2030년까지 목표치는 도시형 생활주택은 7만7000가구, 준주택은 3만3000가구로 확대된다. 규제를 완화해 공급을 촉진한다는 구상이다. 도시형생활주택은 1·2인 가구를 위해 도시지역 내 300가구 미만·전용 85㎡ 이하 주택이다. 현재 300가구 미만인 가구 수 기준을 준주거·상업·공업 지역의 경우 500가구 미만까지, 역세권은 700가구 미만까지 완화한다. 층수 제한도 연립·다세대의 경우 현 5층에서 6층으로 완화한다. 주차장·일조권·주민공동시설 관련 규제도 기준을 낮춰 공급이 용이하도록 규제를 낮출 예정이다. 민간 사업자들을 위한 정책보증도 실시한다. 도시형생활주택에 대한 사업자 대출 한도를 전용면적 60㎡ 이하 기준 현행 7000만원에서 1억1000만원으로 높인다. 금리도 3.4%로 내려 현행보다 0.4%p 낮춘다. 비주거시설에서 주거시설로 용도를 변경하는 사업자를 위한 기금대출과 모기지 보증을 신설한다. 기존에 아파트 전용으로만 있었던 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 비아파트 전용으로 확대한다. 정부의 공급 확대 의지와는 달리 시장은 녹록치 않다. 한국신용평가에 따르면 분석대상(KIS Coverage) 은행지주 계열의 중도금대출 잔액은 2025년 말 6561억원으로 총여신의 7.1%, 자기자본의 61.4%를 차지하고 있다. 중도금대출은 분양 후 입주 전까지 납부해야 하는 중도금 재원을 조달하기 위한 대출로 통상 집단대출 형식으로 이뤄진다. 저축은행이 취급하는 중도금대출은 주로 서울 및 수도권 소재 오피스텔·생활형숙박시설·상가 등 비주거용 물건을 대상으로 한다. 2025년 말 기준 저축은행의 중도금 대출 물건 소재지는 서울 15%, 경기·인천 50%, 지방 35%다. 수도권이 65%를 차지하며 그중에서도 경기·인천의 비중이 높다. 대상 물건은 오피스텔 56%, 생활형숙박시설 31% 등으로 비주거용에 집중돼 있다. 중도금 대출은 주택도시공사(HUG) 보증 대상이 아니고 담보 설정도 불가능해 실질적으로는 신용대출에 가깝다. 이에 일반적으로 사업장 물건의 사업성과 시행사의 보증에 기반해 이루어진다. 문제는 부동산 경기 침체 장기화로 일부 중도금 대출 사업장에서 시가가 분양가보다 낮아지거나 공사 중단이 발생하는 경우가 늘었다는 것이다. 수분양자들이 집단으로 분양계약 해지·채무부존재 확인 소송을 제기하는 등 관련 분쟁이 확대되고 있다. 은행지주 계열의 전체 중도금 대출 잔액 중 21.5%인 1409억원이 소송에 노출돼 있다. 이 금액은 사실상 회수가 어려울 가능성이 높아 50%의 충당금이 적립된 상태다. 금융회사가 이미 그중 절반 정도를 손실로 인정하고 비상금을 쌓아뒀다는 의미다. 수분양자가 입주를 포기하거나 입주 지정 기간까지 상환을 이행하지 않아 중도금 대출에서 부실이 발생하면 저축은행은 단계별로 자금 회수에 나선다. 저축은행 부실이 문제되는 이유는 부동산 경기가 나빠져 사업이 멈췄을 때 저축은행은 PF 대출기관보다 후순위이기 때문이다. 하나의 건설 사업장에는 PF 대출기관과 중도금 대출기관이 돈을 빌려준다. PF 대출기관은 사업 전체에 자금을 빌려준 금융기관들로 사업이 망하면 건물을 통째로 팔 수 있는 처분권을 쥐고 있다. 분양자 개인들에게 중도금을 빌려준 저축은행은 건물 전체에 대한 처분권은 없다. 부동산 경기가 나빠져 사업이 멈추면 PF 대출기관이 사업장을 통째로 공매로 넘긴다. 이때 중도금 채권자인 저축은행은 일반 PF 대주단과의 정산 협의에서 불리한 위치에 놓인다. 자금회수가 길어지면 최종적으로는 대출 채권을 헐값에 파는 부실채권 매각을 통해 정리할 수밖에 없는 구조다. 최근에는 손실가능성이 증가하고 있다. 부실 중도금 대출은 할인 분양 등을 통해 어느정도 회수되고 있어 원금 손실 가능성이 높지 않은 것이 일반적이다. 다만 최근 연체율이 27.5%까지 상승했고, 시행사의 자금난으로 사업장이 경매나 공매로 넘어가는 사례가 늘면서 원금 손실 우려가 커지고 있다. 특히 오피스텔 회수가 문제다. 오피스텔은 중도금 대출 물건의 약 60%를 차지하는데, 올해 1월부터 4월까지 전국 평균 낙찰가율은 63%에 그쳤다. 이는 대출 당시 평균 LTV(담보대출비율)인 60% 수준과 비슷하다. 지역별로는 서울 73%로 가장 높았고 경기 65%, 인천 59% 순이다. 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 기타 비주거용 자산의 상황은 더 심각하다. 이들 자산은 대출 당시 LTV가 40~60% 수준이었지만, 최근 낙찰가율이 39~46%까지 폭락했다. 대출액보다 경매 낙찰 가격이 더 낮아진 것이다. 한국신용평가는 오피스텔보다 원금 손실 가능성이 더 높을 것으로 추정했다. 특히 시공사 부도 등으로 공사 중단이 발생할 경우 원금 손실률이 크게 확대될 가능성도 높다고 봤다. 전문가들은 비아파트 공급 확대 정책의 취지는 긍정적으로 평가하면서도 근본적인 한계를 지적하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간의 비아파트 주택공급 촉진을 위해 여러 방안이 제시된 것은 긍정적"이라면서도 “그간 시장 심리가 무슨 이유로 비아파트가 아닌 아파트로 편중돼왔는지를 감안한다면 아쉬움이 남는다"고 말했다. 비아파트 주택도 결국 시장의 수요와 공급이 맞물려야하기에 근본적인 시각 변화가 필요하다는 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “다주택자 규제에 있어서 일정 규모 이하는 다주택에서 제외해주는 대책이 없으면 오피스텔을 지어도 분양이 안된다"며 “결국 오피스텔은 돈이 있는 사람이 사서 전세를 놓는 것이 일반적인데, 현재의 다주택자 규제로는 분양받을 사람이 아무도 없다"고 지적했다. 한 부동산 업계 관계자는 정부 정책의 방향성은 긍정하되 민간 유인 구조의 문제를 강조했다. 그는 “택지개발은 7년 이상, 지금 착공해도 아파트 입주까지는 3년 이상 소요되므로 빠른 공급을 위해 비아파트 시장을 활성화하고 전월세 시장을 안정시키는 방향성은 맞다"면서도 “민간이 움직일 유인이 부족한게 문제"라고 지적했다. 세제혜택·금리지원·인허가 속도 개선·주택 수 배제와 같은 제도 개선이 동시에 진행돼야 한다는 의미다. 전문가들이 공통적으로 지적하는 부분은 다주택자 규제를 유지하면서 동시에 비아파트 시장을 활성화하는 것은 정책과 시장이 상충하는 대목이라는 점이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 아파트 매매가격 상승폭이 다시 확대됐다. 수도권에서는 경기 화성 동탄구가 한 주 만에 2% 가까이 오르며 상승세를 주도했다. 전세가격도 서울을 중심으로 오름폭이 커지면서 매매·전세가 동반 상승하는 흐름이 이어지고 있다. 전월세 시장 불안이 커지는 가운데 정부와 서울시 간 책임 공방도 확산하는 모습이다. 11일 한국부동산원이 발표한 '2026년 6월 2주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 지난 8일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.10% 상승했다. 수도권은 0.20%, 서울은 0.27% 올랐고 지방은 보합을 기록했다. 전국 기준 상승 지역은 전주 101곳에서 108곳으로 늘어난 반면, 하락 지역은 70곳에서 66곳으로 줄었다. 서울은 전주 0.25%에서 이번 주 0.27%로 상승폭을 키웠다. 한국부동산원은 “국지적으로 관망세를 보이는 지역이 존재하나 주요 재건축·재개발 추진 단지와 대단지를 중심으로 수요가 꾸준히 발생하고 상승 거래가 포착됐다"고 설명했다. 강북권에서는 동대문구와 도봉구가 각각 0.39% 올랐다. 동대문구는 답십리·휘경동 중소형 규모 위주로, 도봉구는 도봉·창동 위주로 상승했다. 성북구는 돈암·종암동 주요 단지 위주로 0.35%, 강북구는 미아·번동 위주로 0.34%, 은평구는 불광·증산동 위주로 0.33% 상승했다. 강남권에서는 강서구가 0.42%로 서울 자치구 중 높은 상승률을 보였다. 구로구도 0.40% 올랐고, 송파구는 거여·방이동 역세권 위주로 0.33% 상승했다. 영등포구는 대림·여의도동 위주로 0.31%, 동작구는 대방·흑석동 위주로 0.28% 올랐다. 경기 아파트값은 전주 0.12%에서 이번 주 0.20%로 상승폭이 확대됐다. 특히 화성 동탄구는 청계·여울동 역세권 위주로 1.98% 급등했다. 성남 분당구는 개발 기대감이 있는 구미·정자동 위주로 0.62%, 성남 중원구는 금광·상대원동 위주로 0.48% 상승했다. 반면 과천시는 중앙·별양동 대단지 위주로 0.30% 하락했다. 인천은 전주 0.02%에서 0.04%로 상승폭이 소폭 커졌다. 연수구는 동춘·연수동 재건축 추진 단지 위주로 0.11% 올랐고, 미추홀구는 관교·용현동 위주로 0.08% 상승했다. 중구와 남동구는 각각 0.06%, 0.02% 하락했다. 지방 아파트값은 보합을 기록했다. 5대 광역시는 0.01% 하락했고 세종은 0.21% 떨어졌다. 광주는 0.09%, 제주는 0.03%, 경북은 0.03%, 부산은 0.01% 하락했다. 반면 전남은 0.07%, 충북과 전북은 각각 0.05% 상승했다. 전세가격도 상승세를 이어갔다. 전국 아파트 전세가격지수는 전주 대비 0.12% 상승했다. 수도권은 0.22%, 서울은 0.32%, 지방은 0.02% 올랐다. 한국부동산원은 서울 전세시장에 대해 “높은 전세수요가 지속되는 가운데 임차문의가 증가하고, 정주여건이 양호한 역세권 및 대단지 등 주요 단지 중심으로 대기수요가 누적되며 상승계약이 체결됐다"고 설명했다. 서울 전세가격은 전주 0.29%에서 이번 주 0.32%로 상승폭이 확대됐다. 성동구는 행당·옥수동 주요 단지 위주로 0.64% 올랐고, 도봉구는 창·도봉동 대단지 위주로 0.55% 상승했다. 송파구도 잠실·신천동 대단지 위주로 0.53% 오르며 강남권 전세 상승을 이끌었다. 경기 전세가격은 0.19% 상승했다. 화성 동탄구는 목·능동 정주여건이 양호한 단지 위주로 0.52% 올랐고, 광명시는 하안·철산동 역세권 위주로 0.44%, 성남 수정구는 창곡·신흥동 위주로 0.41% 상승했다. 인천 전세가격은 0.11% 올랐다. 서울과 경기 남부 주요 지역을 중심으로 매매·전세 동반 상승세가 뚜렷해지는 가운데, 전월세 시장 불안의 원인을 둘러싼 정부와 서울시 간 책임 공방도 커지고 있다. 국토교통부는 이날 보도설명자료를 내고 “전월세 가격 상승은 2022~2024년 착공 감소가 주요 원인"이라며 “부동산 PF 위기와 러시아·우크라이나 전쟁에 따른 건설공사비 급등 등으로 주택 착공이 위축됐고, 이에 따른 입주물량 감소가 현재 서울·수도권 전월세 가격 상승 원인으로 작용하고 있다"고 밝혔다. 국토부에 따르면 서울 아파트 착공 물량은 10년 평균 4만호에 못 미치는 수준으로 줄었다. 서울 아파트 착공은 2023년 2만7000호, 2024년 2만2000호, 2025년 2만7000호에 그쳤고, 이에 따라 입주물량도 2026년 2만7000호, 2027년 1만7000호 수준으로 감소할 것으로 전망된다. 수도권 아파트도 비슷한 흐름이다. 국토부는 수도권 아파트 착공이 10년 평균 18만5000호에 비해 2023년 10만8000호, 2024년 15만호, 2025년 15만3000호로 줄었고, 이에 따라 2026년과 2027년 입주물량이 각각 10만5000호, 11만6000호 수준으로 감소할 것으로 봤다. 전세의 월세화에 대해서도 정부는 임대차 시장의 구조적 변화로 해석했다. 국토부는 1인 가구 증가, 전세사기 여파에 따른 임차인의 월세 선호 확대 등을 배경으로 들며 수도권 전월세 거래에서 월세 비중이 꾸준히 높아지고 있다고 설명했다. 수도권 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 2020년 35.3%에서 2025년 47.2%로 상승했고, 비아파트는 같은 기간 42.8%에서 73.5%로 뛰었다. 다만 국토부는 오세훈 서울시장이 전세시장 불안을 중앙정부 책임으로 지적한 데 대해서는 불편한 기색을 드러냈다. 국토부는 “재개발·재건축을 포함한 주택공급 인허가권 등에 대해 사실상 전권을 갖고 있는 서울시가 전후 맥락에 대한 고려 없이 현재 전월세 가격 상승 원인을 중앙정부 책임으로만 전가하는 것을 유감스럽게 생각한다"고 밝혔다. 정부는 전월세 시장 안정을 위해 공급 확대에 속도를 내겠다는 방침이다. 국토부는 수도권 135만호 착공 계획을 담은 주택공급 확대방안과 수도권 도심 6만호 공급계획, 공공 신축 매입임대 확대, 비아파트 공급 촉진 등을 추진 중이라며 서울시 등 지방정부의 협조가 필요하다고 강조했다. 한편, 시장에서는 재건축·재개발 기대감이 있는 단지와 역세권 대단지에 매수 수요가 몰리는 가운데, 전세시장에서는 정주여건이 양호한 지역의 대기수요가 누적되며 가격을 밀어올리는 흐름이 이어지고 있다는 분석이 나온다. 공급 감소 우려까지 겹치면서 서울과 수도권 주요 지역의 전월세 불안은 당분간 시장의 핵심 변수로 작용할 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “동탄을 비롯한 경기 남부 일부 지역은 반도체 업황 개선에 따른 수억 원대 성과급 기대감과 갭투자 수요가 맞물리면서 가격 상승폭이 커진 것으로 보인다"며 “다만 단기간에 아파트값이 과열될 경우 토지거래허가구역 지정 가능성도 배제하기 어려운 만큼 추격 매수에는 신중할 필요가 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 재건축 사업이 정비구역 지정을 위한 주민공람을 마치고 조합 설립 준비에 속도를 내고 있다. 최고 45층, 총 9218가구 규모의 초대형 단지로 탈바꿈하는 계획이 공개되면서 강남권 재건축 시장의 주요 관심 사업지로 떠오르고 있다. 다만 단지 중심부 상가를 정비구역에서 제외하는 이른바 '상가 제척' 문제가 갈등 요인으로 부상하면서 향후 사업 추진의 변수로 지목된다. 10일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 현재 올림픽선수촌 재건축 사업은 조합설립추진위원회 단계다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 사업 단계는 '조합설립추진위원회 승인' 단계로 분류돼 있다. 추진위는 전체 구분소유자 기준 조합 설립 동의율이 약 79%에 이르렀다고 밝혔다. 다만 실제 조합설립인가를 위해서는 공동주택 각 동별 과반수와 토지면적 70% 이상 등 추가 요건도 충족해야 한다. 전체 토지등소유자는 5567명이다. 추진위는 정비구역 지정 절차가 마무리되는 대로 조합 설립 인가를 추진한다는 계획이다. 정비계획안에 따르면 올림픽선수촌은 기존 5540가구에서 3678가구 늘어난 총 9218가구 규모로 재건축된다. 최고 층수는 45층이며 임대주택 750가구가 포함된다. 정비구역 면적은 53만944.4㎡이며 예상 용적률은 269.52% 수준이다. 사업성에 대한 기대도 높다. 정비계획안상 추정비례율은 87.01%로 산정됐으며 총수입은 약 24조2847억원, 총지출은 약 7조8972억원으로 추정됐다. 권리자 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 25억원, 전용 150㎡는 약 37억원 수준으로 제시됐다. 정비계획안에는 조합원 전원이 전용 85㎡ 초과 주택을 공급받을 수 있도록 물량을 배분하는 내용도 담겼다. 정비업계 한 관계자는 “올림픽선수촌은 낮은 용적률과 대규모 부지, 송파권 입지를 고려하면 사업성이 양호한 편"이라며 “업계에서는 중앙상가를 제외할 경우 용적률이 150%대 수준으로 분석하고 있으며 일반적인 노후 단지와 비교해 사업성이 우수하다는 평가가 나온다"고 말했다. 기존 용적률이 약 137%로 낮고 대지지분이 넓어 일반적인 노후 단지보다 사업 여건이 양호하다는 것이다. 사업 추진 속도를 놓고는 전망이 엇갈린다. 올림픽선수촌 재건축 사정에 밝은 한 관계자는 “최근 사업성이 있는 재건축 단지들은 예전보다 사업 속도가 빨라지는 분위기"라며 “공급 부족에 대한 인식이 커지면서 행정 대응도 적극적이고 전자투표 등 시스템 개선으로 조합 설립 절차도 효율화됐다"고 설명했다. 이어 “올림픽선수촌은 이미 조합 설립에 필요한 동의율을 상당 부분 확보한 만큼 정비구역 지정 이후 절차가 빠르게 이어질 가능성이 있다"며 “상가와 분리 재건축을 추진하는 것도 사업 지연 요인을 줄이려는 전략으로 볼 수 있다"고 말했다. 반면 또 다른 정비업계 관계자는 “단지 규모가 워낙 크고 성내천, 녹지, 비오톱 등 검토해야 할 요소가 많아 행정 절차가 예상보다 길어질 수 있다"며 “주민들의 거주 만족도가 높고 고급화 선호도 강해 사업성이 좋다고 해서 무조건 빠르게 진행된다고 보기는 어렵다"고 말했다. 실제 단지 내부에서는 재건축 기대감과 함께 기존 주거환경에 대한 만족도도 높게 나타난다. 최근 단지를 찾았을 때 단지 곳곳에는 재건축 추진위원회와 건설사들의 현수막이 걸려 있었지만 성내천과 녹지축을 따라 형성된 쾌적한 환경은 여전히 유지되고 있었다. 올림픽선수촌을 '최종 정착지'로 선택했다는 한 주민은 “반포나 압구정처럼 압도적인 상징성은 아니더라도 올림픽선수촌에 산다고 하면 어디 가서 뒤처지는 느낌은 없다"며 “올림픽공원과 성내천, 학군, 교통까지 갖춘 단지라 한 번 들어오면 잘 떠나지 않는다"고 말했다. 그는 “부모와 자녀 세대가 함께 단지 안에 사는 경우도 많고, 이곳에서 자란 사람들이 결혼 후 다시 돌아오는 경우도 적지 않다"며 “외부로 나가기보다 단지 내에서 더 넓은 평형으로 옮겨가는 경우가 많다"고 덧붙였다. 또 다른 주민은 “9호선 라인에 있고 잠실 생활권과도 가까운 데다 단지 안에 하천과 녹지가 어우러져 사계절 분위기가 좋다"며 “평일이나 주말에 단지를 걸어보면 도심 아파트라기보다 외국 주거지 같은 느낌도 든다"고 말했다. 이어 “올림픽공원은 물론 석촌호수, 방이동 먹자골목, 삼성동 접근성도 좋고 하남·미사·양평·강원권으로 이동하기도 편하다"며 “압구정 현대나 아시아선수촌처럼 최상급 입지는 아니더라도 대지지분과 입지 가치를 고려하면 보유 가치가 큰 단지"라고 평가했다. 일부 주민들 사이에서는 재건축 이후 호텔급 고급 단지로 탈바꿈할 것이라는 기대감도 나타난다. 낮은 용적률과 넓은 대지지분, 높은 중대형 평형 비중 등이 강점으로 꼽힌다. 다만 주민들의 거주 만족도가 높고 고급화와 쾌적성 유지에 대한 선호가 강한 만큼 향후 평형 구성과 일반분양 물량, 추가분담금 등을 둘러싼 조율은 변수로 남아 있다. 가격은 이미 높은 구간에 진입했다는 평가도 나온다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 따르면 서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 전용 83㎡는 올해 5월 2일 14층 물건이 28억6800만원에 거래됐다. 같은 달 22일에는 7층 물건이 27억9000만원에 손바뀜했다. KB부동산 기준 같은 평형 매매 일반가는 28억5000만원 수준이며, 매물 평균 호가는 30억원을 웃돈다. 전세가격과 비교하면 재건축 기대감이 매매가격에 상당 부분 반영됐다는 분석도 가능하다. 같은 기준 전세 일반가는 8억5000만원 수준으로, 단순 전세가율은 약 30%에 그친다. 인근 중개업계 관계자는 “현재 올림픽선수촌은 단순 저평가 단지라기보다 송파권 대단지 입지와 재건축 기대감이 가격에 상당 부분 반영된 상태"라며 “지난해 말부터 매물 품귀 현상이 이어졌고 최근에도 일부 평형에서는 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이는 분위기가 감지된다"고 말했다. 이어 “전용 83㎡ 등 주요 평형은 20억원 후반대에서 거래되고 있고 매도 호가도 30억원 안팎에 형성돼 매수 문의가 꾸준한 편"이라고 설명했다. 한 부동산 전문가는 “올림픽선수기자촌은 단순한 노후 대단지가 아니라 송파 동남권의 교통, 학군, 공원 인프라가 결합된 상징성 있는 재건축 후보지"라며 “기존 5540가구만으로도 서울에서 보기 드문 규모인데 재건축 이후 9200가구 이상으로 계획되는 만큼 시장의 관심이 집중될 수밖에 없다"고 말했다. 이어 “투자 관점에서는 단순히 대단지라는 이유만으로 접근하기보다 조합설립인가 시점, 정비구역 확정 여부, 상가 제척 논란, 공공기여, 향후 공사비와 추가분담금 구조를 함께 봐야 한다"며 “실거주 관점에서는 올림픽공원과 성내천, 5·9호선 교통망, 학군을 갖춘 송파권 대단지라는 점에서 희소성이 뚜렷하다"고 설명했다. 건설업계의 관심도 뜨겁다. 삼성물산, 현대건설, GS건설, DL이앤씨 등 주요 건설사들이 시공권 확보를 위한 물밑 경쟁에 나선 것으로 알려졌다. 업계에서는 올림픽선수촌 재건축이 단순한 노후 단지 정비를 넘어 강남권을 대표하는 신도시급 주거단지로 재탄생할 가능성이 높다고 보고 있다. 건설업계 한 관계자는 “올림픽선수촌은 규모와 입지를 고려할 때 주요 건설사들이 관심을 가질 수밖에 없는 사업장"이라며 “단순히 시공권 경쟁을 넘어 설계 단계부터 차별화하려는 움직임이 나타나고 있다"고 말했다. 그는 “대형 설계사 간 컨소시엄보다는 개별 설계사의 창의적인 제안을 유도해 단지 전체의 상징성과 미래 주거 모델을 구현하려는 방향이 검토되는 것으로 안다"며 “재건축 이후에는 글로벌 호텔과 복합개발 사례를 참고해 건축 디자인과 커뮤니티, 서비스 수준을 끌어올리는 고급화 전략이 핵심이 될 것"이라고 설명했다. 하지만 사업이 순탄하게만 진행되는 것은 아니다. 최근 정비계획안 공람 과정에서 단지 중심부에 위치한 올림픽프라자상가와 BNK스포츠센터가 정비구역에서 제외되면서 논란이 불거졌다. 올림픽프라자상가는 약 6200평 규모, BNK스포츠센터는 약 1000평 규모로 두 부지를 합치면 7000평이 넘는다. 상가 소유주들은 단지 한복판 핵심 부지를 제외한 채 재건축을 추진하는 것은 사실상 '반쪽 재건축'이라고 주장한다. 이들은 등기부상 동일 단지로 운영돼 왔음에도 필지가 다르다는 이유만으로 제외된 것은 형평성에 어긋난다고 반발하고 있다. 또 상가 소유주의 상당수가 아파트를 함께 보유한 주민들인 만큼 독립정산 방식으로 비용을 부담하고 사업에 참여하겠다는 입장이다. 반면 추진위원회는 상가 측이 과거 독립 재건축 의사를 밝혀왔던 만큼 지금 와서 재건축 참여를 요구하는 것은 사업 지연을 초래할 수 있다고 맞서고 있다. 추진위는 상가와의 협상이 장기화될 경우 금융비용 증가와 일정 지연이 불가피하다고 보고 있는 것으로 전해졌다. 상가 제척 문제와 수천 명의 이해관계자 조율이라는 과제를 얼마나 원만하게 해결하느냐가 사업 성패를 가를 핵심 변수로 꼽힌다. 강남권 대규모 재건축 단지에서 상가를 제외한 사업 추진이 새로운 선례로 자리 잡을지도 시장의 관심사다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

충남 아산탕정 공동주택과 경기 고양삼송 블록형 단독주택을 묶은 주택개발리츠가 오는 11일까지 일반공모에 나선다. 이는 한국토지주택공사(LH)가 2020년 아산탕정·고양삼송 패키지형 주택개발 리츠 사업자를 공모한 이래로 6년 만이다. 10일 금융감독원 전자공시에 따르면 아산탕정고양삼송주택개발리츠는 교보증권 주관으로 99억원 규모 일반공모 청약을 진행한다. 공모 주식은 제2종 종류주 198만주이고, 주당 모집가는 5000원이다. 리츠 지분은 사모 70%, 공모 30%로 구성된다. 사모 투자자는 현대건설(제1종 종류주, 16.56%), 현대건설(보통주, 13.34%), 농협생명(보통주, 7.35%), 신한라이프생명(보통주, 6.06%), 코리아에셋리츠전문투자형사모부동산투자신탁3호(보통주, 26.69%) 등이다. 투자기간은 공모주식 출자일로부터 약 3개월 경과한 시점으로 투자 기간이 길지 않다. 배당수익률은 연 7.5%로 유상감자시 지급재원은 현재 리츠가 보유하고 있는 현금을 통해 지급될 예정이다. 3개월이라는 짧은 투자기간과 연 7.5% 배당수익률에 대해 교보증권 관계자는 “부동산투자회사법상 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반 국민에게 제공해야 할 의무가 있어 재원이 충분하고, 리스크가 없는 준공 이후 정산하는 시점에 공모를 진행하는 것"이라며 “투자 기간이 짧다 보니 사업 이익이 크게 변동하지 않아 일반 투자자 모집 활성화를 위해 연 7.5%라는 수익률을 책정할 수 있었다"고 설명했다. 이번 일반공모는 누구나 소액으로 부동산 간접투자에 참여할 수 있도록 한다는 리츠 본연의 취지에 맞춰 일반 투자자에게 참여 기회를 제공하는 것이다. 이 상품은 LH 공공택지를 활용하고 리츠가 사업 시행자로 참여해 토지를 매입하고 주택을 건설·분양하는 방식이다. LH는 미분양 주택의 매입 확약을 통해 사업 리스크를 분담한다. 앞서 2020년 LH는 충남 아산시 배방읍 세교리 일원 아산탕정 2-A11블록 공동주택과 경기 고양시 덕양구 신원동 일원 고양삼송 블록형 단독주택 사업을 패키지형 주택개발리츠로 묶어 리츠 사업자를 공모했다. 당시 우선협상 대상자로 현대건설·교보증권 컨소시엄이 선정된 이후 시행법인인 아산탕정고양삼송주택개발리츠가 설립됐다. 자산관리회사(AMC)는 LH가, 시공은 현대건설과 GS건설이 맡았다. 아산탕정 사업은 787가구 규모 '힐스테이트 자이 아산센텀', 고양삼송 사업은 107가구 규모 '힐스테이트 삼송 더카운티'로 각각 공급됐고 모두 분양률 100%를 기록했다. 현재 준공과 보존등기 절차를 마치고 입주가 진행 중이다. 해당 리츠는 개발형 사업 특성상 수분양자들의 잔금 정산이 마무리되는 대로 즉시 청산 절차를 밟을 예정이다. 다만 5월 중순 기준 아산탕정 공동주택은 잔금 납입율이 99.8%에 달해 안정 궤도에 올랐지만 고양삼송 블록형 단독주택은 잔금 납입율이 87.8%로 상대적으로 낮다. 이에 교보증권 관계자는 “현재 전체적인 사업비 배분이나 지출에는 문제가 없는 상태"라며 “다만 사업 청산을 위해서는 미납 잔금 정리가 필수적인 만큼 시공사 측에서 기존 수분양자들과 협의를 진행 중"이라고 밝혔다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr