삼성전자와 SK하이닉스 임직원들의 통근 셔틀버스 노선을 따라 형성된 이른바 '셔세권(셔틀버스+역세권)' 아파트 시장이 경기 남부 집값 상승을 주도하고 있다. 반도체 업황 개선 기대와 성과급 지급 전망, GTX-A 등 광역교통망 기대감이 맞물리면서 화성 동탄을 중심으로 시작된 상승세가 용인 수지·기흥, 수원 영통, 성남 분당 등 경기 남부 주요 주거지로 확산되는 모습이다. 5알 한국부동산원의 6월 첫째 주(6월 1일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 화성 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.60% 상승하며 수도권 주요 지역 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 동탄구는 5월 셋째 주 0.46%, 넷째 주 0.49%에 이어 상승폭을 키우며 올해 누적 상승률 5.11%를 기록했다. 실거래가도 가파르게 오르고 있다. 동탄역 인근 대표 단지인 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 20억원을 넘겨 거래되며 신고가를 기록했다. 올해 초 16억원 수준이던 거래가격과 비교하면 단기간에 4억원 이상 오른 셈이다. 동탄역시범우남퍼스트빌, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 등 주요 단지들도 잇따라 최고가를 경신하고 있다. 최근 시장에서는 '셔세권'이라는 신조어도 빠르게 자리 잡고 있다. 기존 역세권이 지하철 접근성을 의미했다면 셔세권은 삼성전자와 SK하이닉스 등 주요 기업의 통근 셔틀버스 노선이 지나는 주거지를 뜻한다. 특히 용인 수지구는 두 회사 셔틀버스가 모두 지나는 이른바 '더블 셔세권'으로 꼽히며 출퇴근 편의성과 강남 접근성을 동시에 갖춘 지역으로 평가받는다. 실제 현장에서는 주거 이동 수요도 감지되고 있다. 부동산 업계에 따르면 이천이나 청주 등 사업장 인근에 거주하던 반도체 기업 임직원들이 동탄이나 수지 등으로 주거지를 옮기려는 문의가 늘고 있다. 직주근접뿐 아니라 셔틀버스 노선, 광역교통망, 생활 인프라, 교육환경 등을 종합적으로 고려해 주거지를 선택하는 흐름이 나타나고 있다는 설명이다. 동탄 지역 사정에 밝은 반도체업계 관계자는 “동탄은 삼성전자 화성·기흥사업장 출퇴근이 가능하고 통근버스 노선도 촘촘해 반도체 종사자들의 선호가 높다"며 “2동탄은 동탄역과 청계동, 1동탄은 메타폴리스와 트램 예정지 인근 단지를 중심으로 매수세가 붙고 있다"고 말했다. 이어 “최근에는 성과급 기대감과 비규제지역이라는 점이 맞물리면서 6억~10억원대 1동탄 단지까지 관심이 번지고 있다"며 “반도체 업황 개선 기대와 기업들의 주거지원 제도가 시장 심리에 영향을 미치고 있다"고 덧붙였다. 다만 단기 급등에 대한 경계론도 나온다. 또 다른 반도체업계 관계자는 “최근 동탄역 일대 상승세는 성과급 기대와 저금리 사내 주택대출이 동시에 반영되며 가격이 단기간에 빠르게 상승한 측면이 있다"며 “20억원 안팎까지 오른 가격을 향후에도 지속적으로 받아줄 후속 매수층이 충분한지는 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 그는 “GTX-A 개통과 동탄역 입지 프리미엄은 이미 상당 부분 가격에 반영됐다는 시각도 있다"며 “실거래 주체와 거래 지속성이 확인돼야 현재 가격 수준의 지속 가능성을 판단할 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 한편 셔세권 지역의 상승세도 뚜렷하다. 올해 누적 기준으로 용인 수지구는 8.38%, 성남 분당구는 6.21%, 수원 영통구는 5.75%, 용인 기흥구는 5.52% 상승한 것으로 나타났다. 반도체 산업단지와 1시간 내 통근이 가능하면서도 서울보다 상대적으로 가격 부담이 낮다는 점이 강점으로 꼽힌다. 업계에서는 반도체 업황 개선과 셔세권 현상이 단순한 단기 호재를 넘어 경기 남부 주택시장 전반의 가격 흐름을 바꾸고 있다고 보고 있다. 특히 특정 지역의 가격 상승이 인접 상급지로 확산되는 이른바 '가격 전이 효과'가 나타날 수 있다는 분석도 나온다. 한 부동산 전문가는 “하이닉스 성과급이 이천 집값을 끌어올리는 것이 아니라 구매력이 높아진 수요자들이 동탄이나 용인 수지 같은 상급 주거지로 이동하는 흐름을 만들고 있다"며 “성과급과 사내대출 등으로 형성된 자금이 경기 남부 주택시장 전반으로 확산되고 있다"고 말했다. 그는 “동탄의 상승은 동탄에서 끝나는 현상이 아니라 경기 남부 전체 주거시장의 체급을 키우는 과정"이라며 “반도체 업황 호조로 유입된 자금이 동탄을 거쳐 분당과 판교 등 상급지로 이동하는 흐름이 나타날 가능성이 있다"고 분석했다. 특히 분당은 입지와 교통망, 학군, 생활 인프라가 이미 갖춰진 성숙한 주거지로 평가받는다. 업계에서는 1기 신도시 재정비 사업이 본격화될 경우 기존 입지 경쟁력에 신축 프리미엄이 더해지면서 추가 가치 상승이 가능할 것으로 보고 있다. 반면 동탄은 GTX-A와 SRT 등 광역교통망 수혜가 집중되는 지역이다. 시장에서는 GTX-A 동탄역 접근성이 우수한 단지와 그렇지 않은 단지 간 가격 차별화가 더욱 심화될 것으로 보고 있다. 동탄이 반도체 산업 배후 주거지로서 성장세를 이어가더라도 장기적으로는 입지와 학군, 생활 인프라가 집적된 분당·판교와는 다른 시장 흐름을 보일 것이라는 시각도 적지 않다. 다만 최근 상승폭이 커지면서 동탄구와 일부 경기 남부 지역이 향후 규제지역이나 토지거래허가구역으로 추가 지정될 가능성도 거론된다. 전문가들은 반도체 업황 개선 기대와 광역교통망 효과가 당분간 시장을 지지하겠지만 정책 변화와 업황 사이클 역시 중요한 변수라고 보고 있다. 부동산 전문가는 “동탄은 GTX-A와 반도체 산업 배후 수요를 기반으로 단기 상승 동력이 뚜렷하지만, 장기적으로는 분당·판교처럼 학군과 생활 인프라, 업무 접근성이 이미 집적된 상급지와는 다른 시장 흐름을 보일 수 있다"며 “특히 분당은 1기 신도시 재정비가 본격화될 경우 기존 입지 경쟁력에 신축 프리미엄이 더해져 경기 남부권 내 가격 전이 효과의 수혜를 받을 가능성이 있다"고 말했다. 한편 서울 아파트값은 같은 기간 0.25% 상승하며 강보합세를 이어갔다. 강남·서초·송파 등 강남권과 성동·동대문 등 동북권이 상승세를 견인했지만 최근 시장의 관심은 반도체 산업 호황을 배경으로 한 경기 남부 '셔세권 벨트'로 이동하는 분위기다. 업계에서는 이번 상승세가 단순한 지역 호재가 아니라 산업 경쟁력과 주거 선호가 결합된 새로운 주택시장 흐름이라는 평가를 내놓고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

재건축·재개발을 중심으로 한 민간 정비사업이 서울 주택공급 확대의 핵심 해법으로 제시되고 있지만 실제 공급 효과를 둘러싼 논란은 계속되고 있다. 5일 경실련이 에너지경제신문에 제공한 '2012~2025년 서울시 정비사업 주택 공급효과 분석' 자료에 따르면 해당 기간 서울시 정비사업을 통해 건립된 주택은 총 31만2493호로 집계됐다. 그러나 같은 기간 철거된 기존 주택이 25만9028호에 달하면서 실제 순공급 물량은 5만3465호에 머물렀다. 연평균 순공급 물량은 3819호 수준으로, 건립 세대수 대비 순공급 비율은 17.1%에 불과했다. 같은 기간 서울시 전체 주택 준공 물량은 연평균 6만6399호였지만 정비사업을 통한 순공급 물량은 연평균 3819호로 전체의 5.8% 수준에 그쳤다. 경실련은 “정비사업을 통한 공급 효과가 크다는 통념과 달리 실제 증가분은 제한적"이라고 주장했다. 경실련은 오세훈 시장의 대표 주택정책인 신속통합기획과 모아타운, 용적률 완화 정책도 정조준했다. 대표 사례로 강동구 둔촌주공 재건축 사업인 올림픽파크포레온은 용적률이 87%에서 274%로 3배 이상 높아졌지만 세대수는 5930가구에서 1만2032가구로 2배 증가하는 데 그쳤다고 분석했다. 송파구 헬리오시티 역시 용적률은 3.2배 상승했지만 세대수 증가폭은 1.4배 수준에 머물렀다는 설명이다. 자산 양극화 문제도 제기됐다. 경실련이 노원구 상계주공8단지와 상계주공9단지, 서초구 녹원한신아파트와 동아아파트를 비교한 결과 재건축 이전에는 가격 차이가 1~2억원 수준이었지만 재건축 이후에는 각각 약 3억원, 22억원 수준까지 확대된 것으로 나타났다. 이주현 경실련 경제정책팀 간사는 “오세훈 시장이 제시한 31만호 착공 공약은 기존 주택 멸실 물량을 충분히 고려하지 않은 측면이 있다"며 “정비사업을 통한 실제 순공급량은 크지 않은 반면 집값 상승과 자산 양극화 심화, 대규모 이주 수요에 따른 전월세 시장 불안 등 부작용이 나타날 수 있는 만큼 종합적인 검토가 필요하다"고 말했다. 조정흔 경실련 토지주택위원장은 “정비사업 개발이익은 개인의 노력보다 용적률 상향과 공공 인프라 확충 등 사회적 요인에 의해 발생한 불로소득 성격이 강하다"며 “공공이 보다 적극적으로 환수해 주거 안정과 공공성 확보에 활용해야 한다"고 주장했다. 반면 오 시장은 선거 기간 내내 정비사업을 통한 공급 확대 필요성을 강조해왔다. 그는 최근 대림1구역 재개발 현장 유세에서 “서울에는 빈 땅이 없다"며 “2031년까지 31만호를 착공하겠다"고 밝혔고, 이 가운데 순증 물량은 8만7000호라고 설명했다. TV토론에서는 공급 실적이 부족하다는 지적에 대해 전임 시장 시절 대규모 정비구역 해제의 후유증을 복구하는 과정이라고 반박하기도 했다.오 시장은 전임 박원순 시장 시절 380곳이 넘는 정비구역이 해제되면서 공급 기반이 약화됐고 이를 복구하는 과정에 있었다는 취지로 맞섰다. 오 시장은 선거 기간 “박 전 시장의 정비구역 해제가 서울 주택공급 부족의 출발점"이라고 주장했다. 다만 경실련이 제시한 연평균 순공급 3819호와 오 시장이 제시한 순증 8만7000호는 산정 기준 자체가 다르다. 경실련 수치는 2012~2025년 관리처분인가 사업을 기준으로 한 과거 실적 분석인 반면, 오 시장의 수치는 2031년까지 추진할 정비사업의 순증 효과를 추산한 미래 계획치다. 또한 오 시장은 신속통합기획과 모아타운 등을 포함한 향후 사업 후보지의 공급 잠재력까지 반영하고 있다. 업계에서는 공급 효과를 평가할 때 순공급 물량뿐 아니라 사업 추진 과정에서 발생하는 각종 병목 요인도 함께 살펴봐야 한다고 지적한다. 실제 정부는 2026년 1·29 대책을 통해 용산정비창 1만호, 태릉CC 6800호, 과천 경마장 일대 9800호 등 대규모 공급 계획을 발표했지만 주민 반발과 문화재 규제, 기반시설 확보 문제 등에 부딪히며 상당수 사업이 장기간 지연됐다. 한 건설업계 관계자는 “서울 주택 공급의 70~80%는 정비사업에서 나오는데 이주비 대출이 막혀 주민들이 이사를 못 가고, 공사비는 몇 년 새 30% 이상 뛰면서 사업장마다 갈등이 벌어지고 있다"며 “도로는 넓혀 놓고 중간에 병목을 만들어 놓은 것과 같다. 공급 확대 의지가 있다면 인허가보다 먼저 사업을 가로막는 병목부터 해결해야 한다"고 지적했다. 같은 맥락으로 또 다른 정비업계 관계자는 “서울은 신규 택지를 찾기 어려워 재건축·재개발이 사실상 주택 공급의 대부분을 담당하고 있는데 정작 사업 현장에서는 이주비 대출 규제 때문에 이사를 못 가고, 공사비 급등 때문에 조합과 시공사가 충돌하는 일이 반복되고 있다"며 “정부가 공급 확대를 말하면서도 사업을 실제로 움직이는 금융과 공사비 문제를 풀지 못하면 공급 목표는 숫자에 그칠 수밖에 없다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

롯데건설이 시공·분양하는 홈플러스 부천 상동점 주상복합 개발사업이 1조5000억원 본프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 마무리했다. 이 부지에는 최고 49층 규모 주상복합단지가 들어설 예정이다. 롯데건설은 이번 자금조달로 우발채무 2280억원을 전액 해소하며 재무구조를 개선했다. 부동산 경기 침체 속에서도 대규모 자금 확보에 성공하면서, 향후 노후계획도시 정비계획과 GTX 노선 추진 등 개발 호재가 맞물린 부천 일대 주택공급 사업이 탄력을 받을지 주목된다. 5일 건설·금융업계에 따르면 롯데건설은 부천시 원미구 상동 540-1 일대에 지하 8층~지상 49층 7개동 규모 공동주택 1859세대와 부대시설을 신축하는 사업에 대한 PF 금융 약정을 1일 최종 마무리했다. 이번 약정은 키움증권 주관으로 우리투자증권, 대신증권, 삼성증권, 한국투자증권, 교보증권 등 국내 주요 증권사가 대주단으로 참여했다. 인수한 PF 자금 규모는 총 1조5000억원 규모다. 주관사인 키움증권은 후순위 1556억원을 포함해 전체의 절반 가량인 7706억원을 인수했다. 시공사인 롯데건설은 후순위 대출에 대해 자금보충 의무를 부담한다. 미이행시 채무인수 의무를 진다. 홈플러스 부천 상동점은 지난해 7월 31일을 마지막으로 영업을 종료했다. 그 이전까지는 홈플러스가 영업 중이었기 때문에 영업보상금 지급과 명도, 건물 철거 등에 상당 시간이 소요됐다. 우선 준비 자금을 위해 그 기간동안 7500억원 규모 장기 PF 대출을 조달한 바 있다. 2024년 5월 에프엘자산운용의 금융 주선으로 만기 6.5년으로 기존 브릿지론을 상환하고 필수 사업비와 금융비용을 마련한 바 있다. 하반기에 본격적인 공사 착공과 분양을 앞두고 기존 장기 PF를 이번 본 PF로 전환했다. 2년 전보다 PF시장 금리가 낮아져 금융비용 절감 효과도 있을 것으로 풀이된다. 당시 롯데건설의 유동성 우려가 불거지며 신용공여에 대해 고금리가 적용됐기 때문이다. 이후 롯데건설은 지난해부터 신종자본증권을 발행·공사대금채권 유동화 등으로 자금 조달을 다변화하며 재무구조 개선을 이어왔다. 롯데건설은 이번 PF 실행에 따라 우발채무 2280억원을 전액 해소한다. 전체 우발채무 규모도 약 2조7000억원 수준으로 감소할 전망이다. 시장에선 상업용 부동산 경기침체가 이어지고 PF 시장이 경색된 가운데 6곳에 달하는 증권사가 한 사업장에 자금을 투입했다는 점에서 부천 상동 일대 사업성이 주목된다. 주관사인 키움증권이 자금 조달 과정에서 긍정적으로 평가한 부분은 입지다. 키움증권 관게자는 “상동 지역은 1기 신도시 내에서 신규 공급이 드문 지역"이라며 “본 사업지는 해당 권역 내 우수한 입지"라고 말했다. 개발 용지인 홈플러스 부천 상동점은 2022년까지 홈플러스 전국 점포 중 매출 1위 자리를 장기간 지켜왔다. 지하철 7호선 상동역 바로 앞에 위치해있고 현대백화점, 뉴코아아울렛, 이마트 등 다른 상업시설도 인근에 밀집돼있다. 부지 인근에는 대규모 주거단지가 밀집해 배후수요가 탄탄하다. 상동역 인근으로 라일락마을(대우유림·신성미소지움 아파트 등), 진달래마을(효성센트럴·대림e편한세상 아파트 등), 다정한마을(삼성래미안·KCC스위첸 아파트 등), 행복한마을(금호어울림·서해그랑블2차 아파트 등), 백송마을(풍림아이원·동남디아망 아파트 등), 푸른마을(창보밀레시티·한라비발디 아파트 등), 하얀마을 (아이파크·주공 아파트 등) 1만3728세대 이상이 밀집해있다. 수도권 역세권 대규모 부지라는 점도 긍정적으로 작용한 것으로 풀이된다. 해당 부지는 3만7599㎡(약 1만1394평) 규모 부지다. 대규모 부지가 하나로 정리돼있다는 점에서 건설사 입장에서 여러 필지를 합치지 않아도 되기 때문에 소요 기간을 단축시킬 수 있게 된다. 증권사가 PF 딜 검토시 가장 중요하게 본 것은 분양성이었다. 분양성을 고려할 때 부천 일대 개발가능성도 긍정적으로 작용했다. 부천은 1기 신도시 재정비 사업 대상지이고, GTX-B·D 계획으로 교통 접근성도 향상될 전망이다. 이번 6·3 지방선거에서 당선된 조용익 더불어민주당 부천시장은 중동 1기 신도시 재정비와 원도심 패스트트랙 도입하겠다고 했다. 중동 1기 신도시 재정비 마스터플랜은 2035 부천시 노후계획도시정비기본계획(중동신도시) 수립에 따른 것이다. 부천 상동 택지개발지구는 1990년대 초에 먼저 개발된 중동신도시의 확장으로 1999년 착공돼 2000년대 초반까지 개발됐다. 정비계획을 통해 기준년도인 2022년보다 2만4000가구를 추가 공급해 8만2000가구를 공급할 예정이다. 특별정비예정구역은 18개소로 모두 주택단지 정비형이다. 특별정비예정구역 지정 원칙에 따라 기본 방침인 국토부 상 기준과 부천시 추가 기준이 구역별로 달리 적용된다. 현재 3000가구가 넘는 대상 구역은 미리내(4274가구)·한라(3372가구)·덕유(3363가구)·반달A(3570가구) 등이다. 현재 중동신도시 내 주요 재건축 단지들의 기존 용적률은 215~225% 수준이다. 향후 정비사업이 본격화 되면 제3종 일반주거지역 기준 350%에서 특별법상 최대 450%까지 용적률이 대폭 상향 적용될 전망이다. 용적률이 높아지는 만큼 공공기여 비율은 차등 적용된다. 기준 용적률인 350%까지는 증가분의 10%만 공공기여로 환수하지만 이를 초과해 최대 용적률인 450%까지 높일 경우 증가 용적률의 41%를 공공기여로 부담하는 방식이다. 시장에서는 이 같은 용적률 인센티브와 공공기여 제도로 일반분양 물량이 늘어나면서 이 일대 주택 공급 확대에 탄력이 붙을 것으로 기대하는 분위기다. 현재 진행 중인 도시개발사업은 상동특별계획구역 복합개발·대장신도시 건설·종합운동장일원 역세권 융복합개발 등이다. 상동특별계획구역복합개발은 2020년부터 2032년을 목표로 진행 중이다. GS건설 컨소시엄이 민간투자비 6조9300억원을 들여 복합센터와 랜드마크타워를 세우고 콘텐츠기업용지 조성한다는 계획이다. 현재 사업계획 변경과 관련한 절차 이행 중인 상황이고 2028년에 단지 내 공사 착공·준공이 이뤄질 전망이다. 대장신도시는 2019년에 수도권 3기 신도시, 부천 대장지구 선정 이후로 경기도·한국토지주택공사(LH)·부천도시공사가 시행하는 공공주택사업이다. 조 시장은 대장산단을 반도체·UAM 중심 첨단산업 거점으로 육성하겠다고 공약한 바 있다. 광역교통 분야에서는 GTX-B·D와 대장-홍대선이 추진 중이다. GTX-B·D는 각각 2032년·2033년 개업 예정이다. GTX-B노선은 인천 송도에서 서울을 거쳐 남양주 마석까지 약 82.8km를 잇는다. 지난달 기준 재정 구간 공정률 5.7%, 민자구간 재정률 2.7%를 넘어 본격적인 공사단계에 진입했다. GTX-D노선은 서부권에서 출발해 서울을 지나 수도권 동부로 연결된다. 부천시는 지난해 7월 서부권광역급행철도사업을 확정하고 GTX-D노선 연계를 본격 추진했다. 대장-홍대선은 대장신도시와 홍대입구역을 잇는 약 20km 노선으로 지난해 12월 착공해 2031년 개업 예정이다. 지난달 우리은행이 1조9000억원대 금융조달을 주선하며 사업 안정성이 확보되는 모양새다. 현장에서는 개발 기대감이 읽혔다. 상동역 인근의 한 공인중개사는 “부천은 물론이고 인근 거주자들에게도 수요가 높은 부지"라며 “분양가는 다소 높게 책정될 것"이라고 전망했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

6·3 지방선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장 5선에 성공한 배경에는 서울 부동산 민심이 자리하고 있다는 분석이 나온다. 이번 선거가 단순한 지방행정 평가를 넘어 최근 수년간 이어진 부동산 정책과 전월세 시장 불안에 대한 서울 시민들의 평가 성격을 띠었다는 것이다. 4일 5기 서울시정 닻을 올린 오 시장은 선거 과정에서 서울의 가장 시급한 현안으로 전월세 급등과 공급 부족 문제를 꼽았다. 그는 현 상황을 “정권의 이념 과잉이 만들어 놓은 부동산 지옥"이라고 규정하며 정부의 대출·세제 규제를 정면 비판했다. 오 시장은 “실거주를 강조하면서 시장에 나와야 할 물건이 묶이고 있다"며 “전세·월세·매매가가 동시에 오르는 트리플 강세가 나타나고 있다"고 주장했다. 당선 직후에도 “방향 전환이 없으면 앞으로 1~2년 뒤 더 큰 부동산 문제가 발생할 수 있다"며 정부에 정책 재검토를 건의하겠다고 밝혔다. 부동산 업계에서는 이 같은 메시지가 서울 정비사업 지역과 전월세 시장 불안에 직면한 유권자들의 정서와 맞물렸다는 평가가 나온다. 중앙선거관리위원회 개표 결과 오 시장은 서울 25개 자치구 가운데 10곳에서만 정 후보를 앞섰지만, 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산·동작·영등포·강동 등 한강벨트에서 큰 격차를 벌리며 승기를 잡았다. 특히 강남구에서는 오 시장이 65.98%를 얻어 정 후보 31.92%를 34.06%포인트 차로 앞섰고, 서초구에서도 오 시장 64.68%, 정 후보 33.19%로 31.49%포인트 격차를 냈다. 전체 판세에서는 오 시장이 49% 안팎, 정 후보가 48%대의 초박빙 승부를 벌였지만, 강남권 대량 득표가 막판 역전의 결정적 기반이 됐다는 분석이다. 이들 지역은 압구정·반포·잠실·여의도·목동·노량진·용산국제업무지구 등 서울 주요 재건축·재개발 사업지가 밀집한 곳이다. 정비사업 기대감이 높은 지역일수록 오 시장 지지세가 강하게 나타난 셈이다. 업계에서는 최근 수년간 누적된 부동산 규제에 대한 피로감이 이번 선거 결과에도 영향을 미쳤다고 본다. 문재인 정부 시절 8·2 대책과 9·13 대책을 시작으로 재건축초과이익환수제, 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 15억원 초과 주택 대출 제한, 임대차 3법 등이 잇따라 시행됐다. 이후 토지거래허가구역 확대 지정과 대출 규제가 이어지면서 시장에서는 공급 위축과 전세 매물 감소를 초래했다는 비판이 제기돼 왔다. 특히 최근에는 정비사업 이주비 대출 문제가 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 가운데 39곳이 대출 규제로 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다. 재개발·재건축 현장과 모아주택 사업지를 합치면 3만 가구 이상이 영향을 받는 규모다. 노량진·북아현 등 주요 정비사업지에서는 다주택 조합원의 이주비 대출이 막히면서 사업 지연 우려가 제기됐다. 정비업계에서는 공급 확대를 말하면서 정작 사업의 핵심 단계인 이주 절차를 막고 있다는 불만이 이어지고 있다. 송파구 한 모아타운 대상지 토지등소유자는 “정비사업은 행정 절차도 중요하지만 결국 이주비와 사업비 조달이 막히면 한 발도 나아가기 어렵다"며 “이번 선거에서 오세훈 후보의 공약이 가장 현실적으로 들렸던 이유도 이주비 대출 문제를 직접 다뤘기 때문"이라고 말했다. 그는 “모아타운이나 재개발은 수백 명의 이해관계자가 얽힌 사업이라 주민들이 실제로 체감하는 금융 지원이 없으면 속도전이 불가능하다"며 “서울시가 이주비 대출과 정비사업 금융 지원을 확대하겠다는 방향은 현장 입장에서 가장 믿을 만한 대안으로 보였다"고 평가했다. 서울 시민들 역시 집값 자체보다 공급 부족과 전월세 불안을 더 큰 문제로 인식하는 분위기다. 강남구에 자가를 보유한 한 대기업 직원은 “서울시민들이 오세훈 시장 개인을 선택했다기보다 최근 부동산 정책에 대한 불만을 표출한 측면이 크다"며 “집값 문제는 서울시장보다 대출 규제와 세제 정책을 쥔 중앙정부 영향이 훨씬 크다고 보는 시민들이 많다"고 말했다. 그는 “재건축·재개발 규제와 대출 규제가 겹치면서 공급이 늦어졌고 전세·월세 시장 불안도 커졌다"며 “정비사업 기대감이 높은 지역 유권자들이 오 시장에게 표를 몰아준 것은 공급 확대 요구와 중앙정부 정책에 대한 견제 의사가 함께 반영된 결과"라고 말했다. 서울 송파구에서 임대업을 하는 한 다주택자는 “보유세 강화와 장기보유특별공제 축소가 겹치면 고령 임대사업자들은 세금을 감당하지 못해 살던 집이나 보유 주택을 억지로 팔아야 하는 상황에 몰릴 수 있다"며 “수십 년 보유한 집값이 올랐다는 이유만으로 현금 소득이 부족한 고령자에게 과도한 세 부담을 지우는 것은 신중해야 한다"고 말했다. 그는 “임대사업자라고 모두 투기세력으로 볼 수는 없다"며 “전월세 시장에 주택을 공급해 온 고령 임대인들의 사정도 함께 봐야 한다"고 지적했다. 이어 “세금을 못 내 집을 처분하고 이주해야 하는 상황까지 내몰리는 사람들의 고통을 외면해서는 안 된다"고 덧붙였다. 서울 강동구에서 전세로 거주하다 최근 월세로 전환한 한 무주택자는 “전셋값이 크게 올라 결국 월세로 옮길 수밖에 없었다"며 “현장에서 체감하는 가장 큰 문제는 집값보다 전세와 월세 부담"이라고 말했다. 그는 “대출 규제와 세금 정책이 집값을 잡기 위한 것이라고 하지만 실제로는 전세 매물이 줄고 월세 부담만 커졌다고 느끼는 사람이 많다"며 “이번 선거에서 전·월세난에 지친 서민 불만까지 반영됐을 것"이라고 말했다. 오 시장은 이러한 민심을 바탕으로 향후 2031년까지 31만가구 공급을 추진하겠다는 계획이다. 추진위원회 구성 단계를 생략하고 사업시행인가와 관리처분계획인가를 통합 처리하는 '쾌속통합' 제도를 도입하고, 인공지능(AI) 기반 사전검증 시스템을 활용해 정비구역 지정 기간을 단축하겠다는 구상이다. 또 이주 및 착공 직전 단계에 있는 약 8만5000가구 규모의 정비사업장을 집중 관리하고, 서울시 주택진흥기금을 기존 500억원에서 1000억원 규모로 확대해 이주비 대출과 사업자금 지원에도 나설 방침이다. 결국 이번 서울시장 선거는 '집값을 누가 잡을 것인가'보다 '누가 공급을 늘릴 것인가'에 대한 선택에 가까웠다는 평가가 나온다. 서울 시민들이 오 시장에게 보낸 신호 역시 집값 상승을 용인하겠다는 의미라기보다 공급 부족과 전월세난을 해결할 대안을 마련하라는 주문에 가깝다는 분석이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거에서 국민의힘 오세훈 후보가 서울시장에 당선되면서 서울 재건축·재개발 시장이 기대감에 휩싸이고 있다. 서울시장 사상 첫 5선 기록을 세운 오 시장이 향후 4년간 시정을 이끌게 되면서 신속통합기획과 모아타운, 한강변 정비사업 등 이른바 '오세훈표 공급 정책'의 연속성이 확보됐기 때문이다. 4일 부동산 업계에 따르면 서울시의 정비사업 인허가 체계가 유지되면서 압구정·여의도·목동·성수·한남 등 주요 사업지의 사업 추진 속도가 빨라질 것이라는 기대가 나오고 있다. 오 시장은 선거 과정에서 2031년까지 31만가구 공급을 핵심 공약으로 제시했다. 핵심전략정비구역 지정과 쾌속통합 제도 도입, 신속통합기획 고도화 등을 통해 정비사업 속도를 높이고 인공지능(AI)을 활용한 '신통AI기획' 등을 통해 사업 초기 단계부터 인허가 지원을 강화하겠다는 구상도 내놨다. 특히 한강변 정비사업이 최대 수혜지로 거론된다. 오 시장은 전체 공급 물량 가운데 약 19만8000가구를 한강변 지역에 집중 공급하겠다고 공약했다. 실제 이번 선거에서도 송파·용산·동작·영등포·강동·양천 등 정비사업 기대감이 높은 지역에서 강세를 보였다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려운 상황이어서 결국 민간 정비사업을 통한 공급 확대가 불가피하다"며 “오 시장 재선으로 신속통합기획과 모아타운, 전략정비구역 등 기존 정책의 일관성이 유지될 것이라는 기대감이 시장에 반영되고 있다"고 말했다. 이어 “압구정·여의도·목동·성수 등 주요 정비사업 지역뿐 아니라 한강벨트와 강남권에서 높은 지지가 나타난 것도 정비사업에 대한 기대감이 일정 부분 작용한 결과로 볼 수 있다"며 “이주비 대출 지원 등 사업 추진 과정의 금융 부담을 완화하려는 정책 역시 정비사업 활성화에 긍정적으로 작용할 수 있다"고 평가했다. 다만 정비사업 속도전이 곧바로 공급 확대나 집값 안정으로 연결될 것이라는 전망에는 신중론도 적지 않다. 최근 재건축·재개발 현장에서는 공사비 상승과 금융비용 부담, 조합원 분담금 증가 등이 사업 추진의 가장 큰 변수로 떠오르고 있다. 인허가 절차를 단축하더라도 사업성이 부족한 지역은 시공사 선정 단계부터 난항을 겪을 수 있다는 분석이다. 실제 서울 곳곳에서는 공사비 증액 협상과 조합 내 갈등으로 사업 일정이 지연되는 사례가 이어지고 있다. 현장에서는 무조건적인 속도전보다 주민 정착과 절차적 투명성을 우선해야 한다는 목소리도 나온다. 송파구 삼전동 모아타운 대상지의 한 토지등소유자는 “재개발·재건축은 공급 확대도 중요하지만 기존 주민들의 정착과 생활 기반을 함께 고려해야 한다"며 “원주민 정착률이 높지 않은 상황에서 개발 속도만 강조할 경우 기존 주민들의 부담이 커질 수 있다"고 말했다. 강서구 신월7동 재개발구역의 한 토지등소유자도 “정비사업에서 속도도 중요하지만 절차적 합리성과 투명성이 전제되지 않으면 결국 신속한 추진도 어려워진다"며 “행정 절차가 체계적이고 투명하게 운영돼야 주민 신뢰를 얻을 수 있다"고 지적했다. 시민단체에서는 정비사업 중심 공급 대책의 실효성에 의문을 제기한다. 경실련 경제정책팀 이주현 간사는 “오 시장은 정비사업을 통해 31만가구를 공급하겠다고 밝혔지만 경실련 조사 결과 지난 14년간 정비사업을 통한 순공급량은 5만가구 정도에 불과했다"며 “연평균으로 보면 4000호 수준에 그쳐 정비사업 중심 공급 대책의 실질적 효과는 제한적일 수 있다"고 주장했다. 이어 “재건축이 이뤄진 단지와 그렇지 못한 구축 단지 간 가격 격차가 확대될 수 있다"며 “정비사업 속도전과 함께 개발이익 환수 장치에 대한 논의도 병행돼야 한다"고 덧붙였다. 결국 시장의 관심은 오세훈표 공급 정책보다 이재명 정부의 세제·금융정책에 쏠리고 있다. 실제 서울 시민들 사이에서도 “집값 안정은 서울시장 혼자 힘으로 되는 것이 아니다", “재건축·재개발은 결국 대출 규제와 세제 정책이 좌우한다", “서울시가 공급 정책을 추진하더라도 중앙정부가 협조하지 않으면 속도를 내기 어렵다"는 반응이 나오고 있다. 특히 정비사업 추진 과정에서 이주비 대출과 사업비 조달이 필수적인 만큼 금융 규제 완화 여부가 핵심 변수라는 지적이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “오세훈 시장 당선으로 정비사업 정책의 연속성은 확보됐지만 서울 집값의 향방은 결국 정부의 세제·공급정책이 좌우할 가능성이 크다"며 “보유세 강화 등 세제 개편이 과도하게 추진될 경우 시장 반발이 나타날 수 있다"고 말했다. 또 다른 전문가는 “최근 서울 아파트값 상승 폭이 다소 둔화된 것은 시장 안정이라기보다 지방선거 이후 정부 대책을 기다리는 관망세에 가깝다"며 “전세·월세 시장이 안정되지 않으면 실수요자의 매수 전환 가능성이 여전히 남아 있다"고 분석했다. 세무 전문가들도 세제 개편의 파급력을 주목하고 있다. 한 세무사는 “양도소득세 등 거래세 부담이 커지면 거래비용 증가로 매물이 줄어들 수 있다"며 “거래 위축은 공급 확대 정책과 상충될 가능성이 있다"고 말했다. 이어 “비거주 1주택자나 임대 목적 보유 주택에 대한 보유세 부담이 확대될 경우 세 부담이 임차인에게 전가돼 전세금이나 월세 인상 압력으로 이어질 수 있다"고 설명했다. 임미화 전주대학교 부동산국토정보학과 교수는 “오세훈 시장의 부동산 정책은 이미 시장이 충분히 알고 있는 정책인 만큼 새로운 기대감보다는 정책의 연속성과 안정성이 확인됐다는 의미가 크다"며 “정비구역 지정 자체보다 실제 준공 물량이 얼마나 시장에 공급되느냐가 더 중요하다"고 말했다. 이어 “이번 선거 결과는 서울의 부동산 민심이 여전히 중요하다는 점을 보여줬다"며 “부동산 정책은 결국 중앙정부의 영향력이 큰 만큼 오 시장도 정부와 협력 속에서 정책을 추진해야 실질적인 성과를 낼 수 있을 것"이라고 전망했다. 그러면서 “이번 5선 임기는 새로운 정책을 시작하기보다 그동안 추진해 온 정책을 완성하고 성과를 보여줘야 하는 시기"라며 “서울시의회와 중앙정부, 정치권과의 협의와 조율 능력이 어느 때보다 중요해질 것"이라고 덧붙였다. 결국 오세훈 시장의 5선 성공은 서울 정비사업 시장에 강력한 정책 연속성 신호를 보냈다. 다만 향후 서울 집값과 전월세 시장의 흐름은 서울시의 공급 정책만으로 결정되기 어렵다. 공급 확대 기대와 현실적 한계, 그리고 이재명 정부의 세제·금리 정책이 맞물리면서 서울 부동산 시장의 향방을 결정할 것으로 전망된다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

이광수 광수네복덕방 대표와 박시동 시동위키 대표, 안진걸 민생경제연구소 소장 등 부동산 전문가 3인이 정원오 더불어민주당 서울시장 후보 지지선언에 나섰다. 2일 이 대표 등은 “국힘당 오세훈 후보는 지난 10여년동안 서울과 대한민국의 부동산 문제를 악화시키고, 민생고-양극화-불평등 문제를 부추기거나 방치한 인물"이라며 “또 오 후보는 시민안전을 도외시한 채 한강버스 등을 강행하고 있고, '받들어총' 조형물 등으로 끊임없이 혈세탕진 논란을 일으켜 서울시장의 자격이 없다"고 주장했다. 이어 “반면 민주당 정원오 서울시장 후보는 성동구청장 시절부터 일관되게 민주주의와 민생복지확대, 노동 존중과 서민과 청년들의 주거권 보장, 지역경제 및 자영업 발전을 위해 밤낮없이 애써왔고 실제 많은 성과를 보여줬다"고 강조했다. 이 대표 등은 “서울시민들께서 민주당 정원오 서울시장 후보와 풀뿌리 민주 정치가들을 적극 지지하고 응원해주실 것을 호소드린다"며 “또 대한민국과 서울시를 더욱더 발전시키기 위한 시민들의 적극적인 투표를 부탁드린다"고 호소했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

경기주택도시공사(GH)가 제3판교 테크노밸리 건립사업의 우선협상 대상자로 현대건설 컨소시엄과 사업협약을 체결했다. 현장에선 2조2000억원 규모 민관통합 지식산업센터 조성이 성공적으로 안착하려면 수요를 선제적으로 확인하고 교통편을 확충하는 방안이 병행돼야 한다는 지적이 나온다. 1일 에너지경제신문 취재에 따르면 현대건설은 대우건설·금호건설·동부건설과 함께 컨소시엄을 이뤄 주관사로서 제3판교 테크노밸리 건립사업을 수주했다. 제3판교 테크노밸리 건립 사업은 사업비 2조2000억원을 투입해 약 6만㎡ 부지에 연면적 44만㎡ 민관 통합 지식산업센터를 조성하는 사업이다. 부지 안에는 지식산업센터와 업무시설, 상업시설, 기숙사, 연구소 등이 들어설 예정이다. 이곳에 경기도가 추진하는 글로벌 시스템반도체(팹리스) 클러스터가 조성된다. 지난 3월 GH는 경기도, 차세대융합기술연구원, 한국팹리스산업협회 등과 제3판교를 시스템반도체 특화 클러스터로 조성하기 위해 업무협약을 체결한 바 있다. 민관합동 개발방식에 따라 발주처인 GH는 공사감독과 지식산업센터 등의 분양·임대 공급업무 일체를 전담한다. 주관사인 현대건설 컨소시엄은 건축 설계와 인·허가 절차 수행, 시공과 필요한 공사비 조달, 초기 홍보를 맡는다. GH 관계자는 “주요 입주 대상은 시스템 반도체·메타버스·미래 모빌리티·바이오 헬스·스마트 시티·로봇이지만 분양시장 상황에 따라 기준은 유연하게 적용될 예정"이라고 밝혔다. 기업 유치나 수요예측은 당초 올해 하반기에 예정돼 있었으나 내년 초로 미뤄졌다. 다만 내년 하반기 착공·분양과 2031년 하반기 준공은 계획대로 진행될 것이라는 게 관계자의 설명이다. 부동산 업계 일각에선 판교역 인근 오피스 공실과 제2판교 교통문제에 대한 지적이 나왔다. 판교역 인근 공인중개사는 “판교역과 제3판교 부지는 거리가 있어 그쪽을 선호하는 분위기는 아니"라며 “판교역 인근에도 400평·800평되는 큰 평수들과 작은평수 일부는 공실이 나오는 상황"이라고 설명했다. 제3판교 맞은편인 제2판교 테크노밸리 인근 공인중개사는 “교통이 좋은 편이 아니라 회사 차원에서 운영하는 셔틀버스가 30개 노선 정도 운영 중"이라며 “제2판교 테크노밸리가 조성된 지 1년 정도 지났는데 교통 민원이 나오는 상황"이라고 설명했다. 교통확충계획에 대해 경기도 관계자는 “제3판교 테크노밸리 건립사업은 성남 공공주택지구 내에 자족시설용지를 가지고 추진하는 사업"이라며 “제3판교 테크노밸리만으로 한정해서 교통처리계획을 수립하진 않고 공공주택지구 전반적으로 광역교통개선대책이 집행 중"이라고 설명했다. 성남금토지구 인근을 지나는 주요 간선도로인 달래내로를 기존 4차로에서 6차로로 확장한다. 2027년까지 경부고속도로 ex-HUB 정류장도 설치할 계획이다. ex-HUB 정류장은 고속도로 본선이나 톨게이트에 광역버스·시외버스 정류장을 설치하고, 요금소를 나가지 않고도 시내버스나 지하철 등 대중교통으로 바로 환승할 수 있도록 조성한 고속도로 환승시설이다. 성남 금토지구 바로 옆을 지나는 제2경인고속도로에 연결로 설치도 진행 중이다. 인근 지하철역을 신설하거나 버스를 확충하는 방안 등은 검토되지 않은 것으로 확인됐다. 가산·구로 인근 지식산업센터에 공실 문제가 불거지는 가운데 판교는 공실문제에서 자유로울 수 있는지에 대해 중요한 것은 실수요라는 지적이 나온다. 가산동 소재 한 공인중개사는 “가산 지식산업센터 공실문제는 투자수요보다 실제 기업 입주가 부족했기 때문에 발생한 것"이라며 “금리 상승 이후 매매가가 분양가 수준까지 하락하면서 대출을 감당하지 못한 물건들이 경매로 넘어가는 경우가 많았다"고 설명했다. 2020년대 초 지식산업센터 투자 붐이 불었으나 금리 상승과 함께 투자 수익성이 악화되며 시장이 냉각됐다. 대한건설협회 지식산업센터 실태 조사 결과에 따르면 지난 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%로 파악된다. 서울은 43%, 경기는 32%로 추정된다. 판교는 IT·게임 업계의 업황에 따라 등락이 있어 현재 수요가 높진 않은 상황이다. 판교 인근 부동산업계 관계자는 “판교가 공실률이 올라가긴 했다"며 “테크노벨리 인근 지식산업센터로 개발이 될 지역들은 원래 선분양 목적이었다가 지금은 모두 후분양으로 바뀌었다"고 말했다. 이어 “제3판교가 조성되면 초기에는 공급량이 많다 보니 공실률이 높은 상태가 지속되겠지만 시간이 조금 지나면 저층은 다 찰 것"이고 전망했다. 제3판교 테크노벨리는 실수요 대상이기 때문에 GH나 LH가 저렴하게 토지를 공급해주는 경우 임대상태였던 기업이 사옥을 마련하기 위해 넘어오는 수요가 있다는 것이다. 전문가는 공실 문제가 불거지지 않으려면 수요를 선제적으로 확인하고 교통편 확충이 테크노밸리 건립과 함께 이뤄져야 한다고 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공공에서 지식산업센터 등을 공급할 때 공실 리스크를 줄이려면 땅이 있다고 먼저 공급을 하는 것이 아니라 수요예측이 선행돼야 한다"며 “산업 인프라의 경우 이를 먼저 갖출 때 수요자들을 끌어들여 테크노밸리를 활성화 시킬 수 있을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

총사업비 30조원 규모 재건축 시장의 마지막 대어로 꼽히는 목동 신시가지 재건축 사업이 시동을 걸고 있다. 압구정·여의도·목동·성수동을 뜻하는 '압여목성' 중 목동은 총 14개 단지 중 4개 단지가 조합을 설립하고, 나머지 대부분이 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 하반기 시공사 선정을 목표로 준비 중인 단지가 다수인 가운데 재건축이 진행될 경우 2만7000여세대가 이주를 시작할 때 주상복합·오피스텔로 수요가 몰릴지 주목된다. 30일 에너지경제신문 취재 결과, 현재 목동신시가지 14개 단지 가운데 조합 설립 인가를 받은 단지는 모두 4곳으로 늘었다. 지난해 5월 목동 6단지가 조합 설립 인가를 가장 먼저 받아 사업 속도가 빠르다. 6단지는 다음 달 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 우선협상대상자로는 DL이앤씨가 선정됐다. 이후 12단지, 8단지에 이어 지난 21일 4단지가 양천구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 4단지는 오는 7월, 8단지는 8월 중 시공사 입찰 공고를 내고 연내 시공사 선정을 마칠 예정이다. 나머지 10개 단지 중 8개 단지는 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 신탁 방식은 조합이 사업 전반을 전문 신탁사에게 맡기고 개발이익의 일부를 수수료로 지급하는 방식이다. 8개 단지는 신탁사 사업 시행자 지정·고시가 모두 완료됐다. 5·9·10·11·13·14단지는 올해 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다. 14개 단지 중 재건축 이후 4000세대 이상인 곳은 7단지(4335세대)·10단지(4050세대)·14단지(5123세대)다. 이중 대장 단지로 꼽히는 곳은 7단지다. 14개 단지 중 가장 신시가지 중심에 위치해 있고, 역세권 단지기 때문이다. 7단지는 40평 기준 지난해 실거래가 기준으로 36억5000만원을 기록했다. 대형 건설사들은 모든 후보지를 잠재적 후보군으로 두고 물밑 작업을 진행 중이다. 한 건설업계 관계자는 “세대수가 많은 대단지들은 대형사들이 관심 있게 지켜보고 있다고 봐야 한다"며 “상대적으로 경쟁이 덜하거나 호의적인 기류가 있는 곳을 나중에 선택하겠지만 지금으로선 아직 구체화하진 않은 단계"라고 설명했다. 목동 부동산 시장의 가장 두드러진 특성은 신축 주거가 드물다는 점이다. 1980년대에 목동 신시가지를 중심으로 해서 대규모 공급이 이후 40년이 경과된 상황이다. 구축단지 기준 2만7000여세대가 재건축 이후 4만7000여세대로 확대 공급될 예정이다. 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 상황에서 지역 시세를 이끌고 있는 것은 주상복합 단지들이다. 한 주택업계 전문가는 “재건축 이슈로 아파트 가격이 올라가면 하이페리온, 트라펠리스, 파라곤 등 주상복합·오피스텔 가격도 따라 올라가는 특징이 있다"며 “이는 신축이 없어 신축을 원하는 수요가 주상복합과 오피스텔에 쏠리기 때문"이라고 설명했다. 이어 “이런 특성을 가진 지역은 목동뿐만 아니라 용산, 여의도도 마찬가지"라고 부연했다. 현대 하이페리온은 2003년 6월 준공된 주상복합(아파트·오피스텔)으로 지난해 9월 167㎡이 매매 최고가 43억5000만원을 기록했다. 목동 트라팰리스는 2009년 9월 준공된 주상복합 아파트다. 지난해 1월 238㎡ 기준 매매 최고가 72억5000만원을 기록했다. 목동 파라곤은 2023년 3월 준공된 오피스텔로 올해 4월 84㎡ 기준 매매 최고가 11억2500만원이었다. 일반적으로 자녀 양육 가구에서 주상복합과 오피스텔을 선호하지 않는 이유는 두 가지다. 분양가가 비싸고, 전용면적이 적게 나오기 때문이다. 분양가가 비쌀 수밖에 없는 이유는 일반 아파트는 주거지역에 지어지지만 주상복합이나 오피스텔의 경우 교통이 좋은 상업지역이나 준주거지역에 지어진다. 분양가의 상당 부분을 토지비가 차지하기 때문에 가격이 높아질 수밖에 없다. 분양 평수 대비 실제 사용하는 집 안 면적인 전용률은 일반 아파트의 경우 80% 내외다. 주상복합의 경우 전용률이 70~75% 수준이고, 오피스텔 전용률은 40~50% 수준으로 아파트에 비해 전용률이 작다. 그럼에도 목동에서 주상복합·오피스텔에 대한 수요가 이어지는 이유는 학군지라는 특성 때문이다. 목운중학교의 특수목적고·자율형사립고등학교 진학률은 20%다. 학원가 기준으로는 대치동과 목동이 대표적으로 꼽히는 가운데 대치동에 밀집된 학원 수(약 160개)보다 목동이 더 많은 수준이다. 물론 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다고 해도 착공·준공·입주까지는 10년 이상 소요된다. 신탁 방식을 놓고 일부 단지에서 조합원들이 높은 수수료와 의사결정 구조를 문제삼아 비상대책위원회를 꾸리거나 조합 방식을 원하는 등 잡음도 들려온다. 대장 단지인 7단지는 코람코자산신탁과 예비신탁사 업무협약을 맺었다가 절차와 정보공유 문제로 조합 방식으로 선회한 바 있다. 이런 상황에서 GS건설은 중대형 규모 오피스텔을 공급해 재건축 수주까지 공략한다는 전략이다. GS건설은 최고 48층·3개 동·651실 규모의 목동윤슬자이를 6월 분양할 예정이다. 입주는 2030년 하반기 예정이다. 전용면적은 114~204㎡이고, 모든 호실에 발코니가 설치된다. 고급 커뮤니티와 단지 내에 조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 클럽과 컨시어지 서비스도 도입해 실용성과 고급화를 잡겠다는 전략이다. GS건설은 자이 브랜드 경험을 확대해 윤슬자이 오피스텔 분양을 비롯해 향후 수주에서의 시공권까지 공략하는 모양새다. 목동 지역 고객을 대상으로 31일까지 현대백화점 목동점에서 브랜드 팝업을 열었다. 관계자는 “브랜드 팝업을 통해 20·30대 고객들은 물론이고 40·50대 실수요자에게도 브랜드를 경험하고 체험하게 하는 것이 목적"이라면서도 “목동윤슬자이 분양을 앞두고 있는 상황이라 그 연장선에서 상품 소개에 앞서 살고 싶은 브랜드를 소개하는 것에 초점을 뒀다"고 설명했다. 목동 재건축 수주 전략에 대해 GS건설 관계자는 “12단지를 중심으로 2·7단지 등 인근 단지들을 함께 검토하며 각 단지의 사업 준비 수준과 투입 우선순위를 유연하게 조정하고 있다"고 밝혔다. 시장 반응은 낙관론과 회의론이 공존한다. 이주수요가 주상복합·오피스텔로 모일 것이라는 의견이 나온다. 오목교역 인근 공인중개사는 “4·7·8단지가 이주를 시작하면 윤슬자이뿐 아니라 오목교역 인근 주상복합·오피스텔 전반이 오를 확률이 높을 것"이라고 말했다. 인근 주민 A씨는 “단지 재건축되고 나서 1년 후 키맞추기 하는게 목동 오피스텔 공식"이라는 의견을 냈다. 재건축 이후 아파트 가격이 오르면 그 뒤를 따라 주변 오피스텔 가격도 격차를 좁히며 따라 올라간다는 의미다. 반론도 있다. 지금은 신축이 귀하니 주거용 오피스텔 수요가 높지만, 재건축이 완료돼 신축 아파트 공급이 쏟아지면 오피스텔의 매력은 상대적으로 반감될 것이라는 이야기다. 인근 주민 B씨는 “재건축 시작되면 인근 아파트 전세로 가지 오피스텔로 갈까 싶다"며 “오피스텔 특성상 취득세·중개수수료 등 거래 비용도 아파트보다 높을 것"이라고 말했다. 전문가는 재건축이 진행되면 교육수요 때문에 주상복합과 오피스텔로 이주 수요가 몰릴 수 있을 것으로 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재건축이 되면 사업기간인 2~4년동안 입주민들은 전세를 살아야 하는데 보통 주거를 멀리 이전하지 않으므로 순차적인 재건축이 필요하다"면서도 “목동 지역은 교육에 대한 수요가 일정부분 있기 때문에 주상복합과 오피스텔로 수요가 몰릴 수 있을 것"으로 전망했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 4월 서울 주택 인허가는 전년동월 대비 증가했으나 착공·준공 실적은 감소한 것으로 나타났다. 서울 지역 분양 실적은 전년동월 대비 증가했다. 4월 서울 아파트 매매거래의 경우 전월 기준으로 살펴볼 때 16.9% 증가했다. 30일 국토교통부가 조사한 2026년 4월 주택통계에 따르면 주택 인허가는 수도권·비수도권 모두 전년동월 대비 증가했다. 4월 수도권 인허가는 1만6142가구로 전년동월(1만4261가구) 대비 13.2% 증가했다. 그 중 서울 지역 인허가는 7128가구로 전년동월(1821가구) 대비 291.4% 증가를 기록했다. 비수도권 인허가는 1만3100가구로 전년동월(9765가구) 대비 34.2% 증가했다. 인허가 실적을 4월 누적으로 보면 전지역에서 감소했다. 수도권 인허가는 4만3613가구로 전년동기(5만1537가구) 대비 15.4% 감소세를 보였다. 서울의 경우 4월 누적실적은 1만2760가구로 전년동기(1만6787가구) 대비 24.0% 감소했다. 비수도권 누적 4월 인허가는 3만5758가구로 전년동기(3만8477가구) 대비 7.1% 감소했다. 4월 주택 착공실적은 수도권은 감소했으나 비수도권은 전년동월 대비 증가했다. 수도권 착공 물량은 1만6966가구로 전년동월(1만8352가구) 대비 7.6% 감소했다. 그 중 서울 착공 물량 역시 전년동월(3692가구) 대비 45.5% 감소한 2012가구다. 반면, 비수도권 착공물량은 증가했다. 4월 착공물량은 9580가구로 전년동월(6692가구) 대비 43.2% 증가한 수치를 기록했다. 누적으로 4월 착공 실적을 살펴보면 수도권과 비수도권은 전년동기 대비 증가한 수치지만 서울 지역의 누적 착공 실적은 감소했다. 수도권 누적 실적은 3만7170가구(3.1%), 비수도권 누적 실적은 3만4480가구(49.9%)다. 반면 서울 4월 착공 누적 실적은 전년동기 대비 16% 감소한 7023가구다. 4월 수도권 준공 실적은 전 지역에서 모두 감소했다. 수도권 준공 물량은 8724가구로 전년동월(1만8603가구) 대비 53.1% 감소했다. 그 중 서울 지역 4월 준공은 3816가구로 전년동월(8575가구) 대비 55.5% 감소한 수준이다. 비수도권 역시 전년동월(1만6504가구) 대비 43.6% 감소한 9315가구다. 4월 누적 준공 실적 역시 수도권(3만7084가구, -41.0%), 서울(1만1197가구, -41.3%), 비수도권(3만8146가구, -50.0%)로 전 지역에서 전년동기 대비 감소했다. 4월 분양 실적은 전 지역에서 전년동월 대비 증가했으며 누적 실적 역시 증가세를 보였다. 4월 수도권 분양은 1만7425가구로 전년동월(1만6628가구) 대비 4.8% 증가했다. 특히 서울 지역 4월 분양은 전년동월(404가구) 대비 369.6% 증가한 1897가구다. 비수도권은 전년동월(3586가구) 대비 373.2% 증가한 1만6968가구다. 4월 누적 분양 실적 역시 수도권(3만9885가구, 76.5%), 서울(8829가구, 488.2%), 비수도권(3만1732가구, 66.3%)로 전 지역에서 전년동기 대비 증가했다. 4월 수도권 주택 매매거래는 전월 대비 6.8% 증가한 3만8468건이었다. 비수도권은 13.0% 감소한 3만1287건을 기록했다. 서울지역 아파트 매매거래만 놓고 보면 전월대비 16.9% 증가한 7521건이다. 4월 주택 건설실적에 대해 전문가는 단기 실적보다 장기적으로 수치를 해석하는 것이 필요하다고 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 매매거래에 대해 “거래량이 전년 대비, 전월 대비 늘었다고 해서 큰 의미를 두기는 어렵다"며 “양도소득세 등 무엇 때문에 늘었는지는 전수조사를 하지 않고서는 알 수 없는 부분"이라고 말했다. 이어 “인허가·착공·분양·준공 물량도 주택 건설 실적이 활발했을 시기의 고점 대비 비교하는 것이 유의미할 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 주택공급 확대와 조기 착공을 최우선 과제로 내세우며 신규 택지 공급 일정을 앞당기고 착공 지연 사업장에 대한 전방위 지원에 나선다. 특히 6300가구 규모의 성남 신규택지는 당초 계획보다 1년 빠른 2029년 착공을 추진하고, 수도권에서 1년 이상 지연 중인 약 10만 가구 규모 사업장의 애로 해소를 위해 범정부 지원체계를 가동한다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 29일 광화문 정부서울청사에서 부동산관계장관회의 겸 주택공급촉진 관계장관회의를 주재하고 주택시장 동향과 공급 확대 방안, 부동산 불법행위 대응 계획 등을 논의했다. 구 부총리는 “정부는 정책의 최우선순위를 주택공급 확대와 조기 착공에 두고 총력을 다하고 있다"며 “공급 대책이 실제 착공으로 이어질 수 있도록 전 과정을 철저히 관리하겠다"고 밝혔다. 우선 정부는 지난 1월 29일 발표한 공급대책의 후속 조치로 성남 신규 공공택지의 사업 일정을 앞당기기로 했다. 성남 신규택지는 총 6300가구 규모로, 정부는 계획 수립 절차를 통합해 당초 2030년으로 예정됐던 착공 시기를 2029년으로 1년 앞당길 방침이다. 또 2800가구 규모의 동대문구·은평구 공급 부지에 대해서도 연내 기관별 이전 계획을 조속히 마련해 관련 절차를 신속히 추진하기로 했다. 정부는 공급 발표에 그치지 않고 실제 착공까지 이어질 수 있도록 사업별 추진 상황을 지속적으로 점검한다는 계획이다. 정부는 현재 수도권 규제지역에서 약 10만 가구 규모의 주택사업이 PF(프로젝트파이낸싱) 자금조달 문제, 자재 수급 차질, 공사비 상승 등으로 인해 1년 이상 착공이 지연되고 있다고 진단했다. 이에 따라 국토교통부를 중심으로 관계부처와 지방자치단체가 참여하는 '범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터'를 이날부터 운영한다. 지원센터는 사업장별로 착공 지연 원인을 점검하고 인허가, 금융, 공사비, 기반시설 등 각종 애로사항을 밀착 관리하는 역할을 맡는다. 구 부총리는 “주택사업 현장의 걸림돌을 확실히 제거해 최대한 빠르게 착공이 이뤄질 수 있도록 지원하겠다"고 말했다. 정부는 공공주택 공급 물량 확보를 위해 주요 공공주택지구에 대한 관리도 강화하기로 했다. 특히 남양주왕숙, 고양창릉, 성남복정 제2지구 등 일부 사업 지연 우려가 제기되는 공공주택 사업지에 대해 사업별 원인을 점검하고 공급 일정에 차질이 발생하지 않도록 관리할 계획이다. 정부는 지난해부터 주택공급 목표를 인허가 기준이 아닌 착공 기준으로 전환한 데 이어 공사비 역시 착공 시점을 기준으로 관리하는 체계를 운영하고 있다. 구 부총리는 “과거에는 보상과 부지조성 등이 완료되지 않은 상태에서 인허가가 먼저 진행돼 사업 지연과 공사비 상승 문제가 발생했다"며 “실제 공급 능력을 반영하는 방식으로 공급 관리 체계를 개선하고 있다"고 설명했다. 정부는 공급 확대 정책의 실효성을 떨어뜨리는 불법행위에 대한 단속도 강화한다. 국토교통부는 1·29 공급대책에 포함된 신규 주택공급지 인근 지역을 대상으로 투기 의심 거래를 집중 조사하고 있다. 또 수도권 규제지역 등을 중심으로 43개 단지, 약 2만5000가구를 대상으로 부정청약 의심 사례에 대한 전수조사와 검증 작업도 진행 중이다. 정부는 개발계획이나 부동산 가격과 관련된 허위정보 유포 행위에 대해서도 강경 대응할 방침이다. 구 부총리는 “허위정보 유포는 중대한 불법행위"라며 “최근 국회를 통과한 부동산거래신고법 개정안 시행에 맞춰 시장 교란 행위에 대한 대응 실효성을 높여나가겠다"고 강조했다. 한편 정부는 최근 서울 아파트 매매가격 상승률이 다소 둔화된 것으로 보고 있으나, 가격 안정세가 확실해질 때까지 시장 상황을 면밀히 점검하며 공급 확대와 시장 관리 정책을 지속 추진할 방침이라고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr