한국토지주택공사(LH) 신임 사장에 이성훈 대통령비서실 국토교통비서관이 임명됐다. 지난해 이한준 전 사장 퇴임 이후 이어진 장기 수장 공백이 해소되면서 정부의 공공주택 공급 확대와 LH 조직 개편 작업에도 속도가 붙을 전망이다. 3일 관가와 LH에 따르면 이재명 대통령은 이 비서관을 LH 신임 사장으로 임명했다. 이 신임 사장은 이날 공식 취임해 업무에 들어간다. 임기는 2029년 7월까지다. 이 사장은 1973년 충북 청주 출생으로 충북고와 고려대 토목환경공학과를 졸업했다. 1996년 기술고시 32회로 공직에 입문한 뒤 국토교통부 부동산개발정책과장, 물류정책과장, 지역정책과장, 기술정책과장, 정책기획관 등을 지냈다. 2023년 9월부터 2025년 1월까지는 2050 탄소중립녹색성장위원회 기후정책국장을 맡았고, 이후 대통령비서실 국토교통비서관으로 근무하며 주택 공급과 부동산, 교통 현안을 조율해 왔다. 2021년에는 이재명 대통령이 경기지사로 재직하던 당시 경기도 건설국장으로 파견 근무한 이력도 있다. 이번 인선으로 LH의 장기 직무대행 체제도 마무리됐다. LH는 지난해 8월 이한준 전 사장이 사임 의사를 밝힌 뒤 후임 인선이 지연되며 거의 1년 가까이 리더십 공백을 겪어 왔다. 그동안 내부 출신 후보들이 거론됐지만 최종 임명까지 이어지지 못했다. 이 신임 사장 앞에 놓인 첫 과제는 공공주택 공급 확대다. 정부는 주택시장 안정을 위해 LH의 역할을 확대하는 방향의 공급 정책을 추진하고 있다. 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 시행해 공공주택을 공급하는 방식이 대표적이다. 수도권 주택 공급 확대와 3기 신도시, 공공택지 개발, 매입임대주택 공급 등 주요 사업에서 LH의 실행력이 중요해진 상황이다. 올해 발표된 수도권 매입임대주택 9만 가구 공급 계획에서도 LH가 핵심 역할을 맡는다. 비아파트를 매입해 단기간 내 주거 공급을 늘리는 사업인 만큼, 재원 조달과 사업 속도 관리가 관건이 될 전망이다. 조직 개혁도 피할 수 없는 과제다. 정부는 LH의 개발 기능과 공공임대주택 운영, 자산·부채 관리 기능을 분리하는 방안을 검토해 왔다. 공공주택 공급 기능은 강화하되, 공공임대 사업 등으로 커진 재무 부담을 관리하기 위한 취지다. LH의 부채와 조직 비대화 문제는 오랜 숙제로 꼽혀 왔다. 신임 사장은 공급 확대라는 정책 목표와 재무 건전성, 조직 쇄신을 동시에 관리해야 하는 셈이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남권 재건축의 상징으로 꼽히는 압구정아파트 재건축이 본격적인 사업 단계에 진입했다. 압구정 2·3·4·5구역 가운데 처음으로 2구역이 사업시행계획을 위한 통합심의를 통과하면서 압구정 재건축이 첫 관문을 넘었다. 서울시는 지난 2일 열린 제13차 정비사업 통합심의위원회에서 '압구정아파트지구 특별계획구역2 재건축사업'을 조건부 의결했다고 3일 밝혔다. 압구정2구역은 강남구 압구정동 434번지 일원 약 19만2910㎡ 부지에 최고 66층, 2381가구 규모의 한강변 주거단지로 조성된다. 지난해 현대건설이 시공사로 선정된 데 이어 이번 통합심의를 통과하면서 사업 추진에도 속도가 붙을 전망이다. 이번 심의는 압구정 2·3·4·5구역 가운데 처음으로 통합심의를 통과한 사례다. 통합심의는 건축·교통·환경·교육 등 각종 심의를 한 번에 처리하는 절차로, 사업시행계획인가를 위한 핵심 관문으로 꼽힌다. 서울시는 압구정2구역을 한강변 특별건축구역으로 지정해 획일적인 아파트 배치 대신 한강변 경관을 살린 입체적 스카이라인을 구현하도록 계획했다. 사업지 북측 한강과 잠원한강공원의 개방감을 확보하기 위해 충분한 통경축을 확보하고, 단지 내부에는 공공보행통로를 설치해 시민 누구나 입체보행교를 통해 한강으로 이동할 수 있도록 했다. 압구정로변에는 개방형 커뮤니티시설과 근린생활시설을 배치해 열린 생활가로를 조성하고, 경로당과 어린이집, 작은도서관 등 공공개방시설도 마련된다. 기부채납을 통해 공공청사와 근린공원, 입체보행교 등 공공시설도 함께 확충될 예정이다. 이번 통합심의 통과로 압구정 재건축 사업도 탄력을 받을 것으로 전망된다. 압구정 재건축은 2·3·4·5구역으로 나눠 추진되고 있고, 그동안 정비계획 수립과 설계 등을 거쳐 왔다. 이번 2구역 심의를 시작으로 나머지 구역도 사업 추진에 속도를 낼 것으로 업계는 전망하고 있다. 최근 서울시는 강남권 주요 재건축 사업의 인허가 절차를 잇달아 마무리하고 있다. 잠실주공5단지가 사업시행계획인가를 받았고, 은마아파트도 사업시행계획 인가를 완료한 데 이어 압구정2구역까지 통합심의를 통과하면서 강남권 대형 정비사업이 연이어 본격화되는 모습이다. 이날 통합심의위원회에서는 서초구 잠원동 신반포16차아파트 재건축사업도 조건부 의결됐다. 신반포16차는 기존 396가구에서 최고 34층, 468가구 규모의 개방형 한강변 주거단지로 탈바꿈한다. 서울시는 올해 10월 사업시행인가 변경을 마무리하고 내년 6월 착공, 2031년 준공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 강동구 명일동 삼익맨숀아파트 재건축사업도 수정가결 및 조건부 의결됐다. 기존 768가구는 최고 39층, 990가구(공공주택 104가구 포함) 규모로 재건축되며, 약 7100㎡ 규모의 근린공원과 110면 규모 공영주차장도 함께 조성된다. 최진석 서울시 주택실장은 “압구정 2·3·4·5구역 가운데 2구역이 처음으로 조건부 의결되면서 압구정 재건축이 본격화되는 첫 관문을 통과했다는 데 의미가 있다"며 “주거환경 개선은 물론 시민 누구나 한강을 향유할 수 있는 수변 주거공간을 조성할 수 있도록 행정절차를 적극 지원하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남구 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 23년 만에 재건축 사업이 본궤도에 올랐다. 하지만 조합원들의 관심은 사업시행인가 자체보다 다음 단계인 관리처분계획과 추가 분담금으로 빠르게 옮겨가고 있다. 총 가구 수는 크게 늘어나지만 실제 일반분양 물량은 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 일반분양 수익이 제한될수록 조합원 부담은 커질 수밖에 없어 향후 사업의 최대 변수로 떠오르고 있다. 3일 서울시와 강남구에 따르면 은마아파트는 기존 4424가구에서 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 재건축된다. 기존보다 1426가구가 늘어나는 구조다. 그러나 증가 물량 가운데 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구 등 모두 1104가구가 공공주택으로 공급된다. 이를 제외하면 단순 계산상 일반분양이 가능한 물량은 약 322가구 수준이다. 여기에 상가 소유주 권리 배분, 현금청산 대상, 보류지 등 관리처분계획 단계에서 반영되는 물량까지 고려하면 실제 일반분양은 이보다 더 줄어들 가능성이 있다는 것이 정비업계의 분석이다. 정비업계 관계자는 “은마는 총 가구 수가 크게 늘어나기 때문에 일반분양도 많을 것으로 생각하기 쉽지만 실제로는 공공주택과 기존 권리관계를 반영하면 일반분양 물량은 상당히 제한적일 가능성이 높다"며 “사업비 대부분을 조합원이 부담하는 구조인 만큼 일반분양 수익이 줄면 추가 분담금 부담이 커질 수밖에 없다"고 말했다. 실제로 은마 재건축 조합이 조합원들에게 제시했던 추정분담금 자료에 따르면 전용 76㎡ 소유자가 신축 전용 76㎡를 받을 경우 약 4억2000만원, 전용 84㎡는 신축 전용 84㎡를 받을 때 약 3억2000만원의 추가 분담금이 필요한 것으로 추산됐다. 다만 이는 사업 초기 추정치다. 관리처분계획 수립 과정에서는 공사비와 일반분양가, 금융비용, 권리가액 등이 다시 산정되는 만큼 최종 분담금은 달라질 수 있다. 특히 최근 수년간 급등한 공사비는 가장 큰 변수로 꼽힌다. 공사비가 추가 인상되거나 금융비용 부담이 늘어날 경우 관리처분 단계에서 조합원 분담금도 함께 증가할 가능성이 있다. 상가 문제 역시 사업성을 좌우할 변수다. 은마아파트는 대규모 상가를 포함하고 있어 상가 소유주에 대한 권리 배분 방식에 따라 일반분양 물량과 사업수지가 달라질 수 있다. 대규모 세입자 이주도 남은 과제다. 은마아파트는 대치동 학군 수요 영향으로 전세와 월세 비중이 높은 단지로 알려져 있다. 향후 수천 가구 규모의 이주가 시작되면 대치동은 물론 강남권 전월세 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 가능성이 있다는 전망이 나온다. 사업시행계획 인가로 행정 절차의 큰 고비는 넘겼지만 진짜 승부는 관리처분 단계부터라는 평가가 나온다. 관리처분계획에서 권리가액과 분담금이 확정되고, 이후 이주와 철거, 착공까지 이어지는 과정에서 공사비 협상과 상가 권리 조정, 조합원 부담 등이 사업 속도를 좌우할 것으로 예상된다. 서울시는 은마아파트를 핵심 주택공급 사업으로 선정하고 후속 절차를 적극 지원할 계획이다. 최진석 서울시 주택실장은 “강남권 재건축의 상징인 은마아파트 사업시행계획 인가는 신속한 재건축 추진의 대표 사례가 될 것"이라며 “주택 공급의 걸림돌을 제거하고 남은 절차도 차질 없이 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

2006년 세운지구가 재정비촉진지구로 지정된 지 20년 만에 서울시가 세운상가 6구역 일대 도시계획 밑그림을 완성했다. 시는 세운재정비촉진지구 내 6-1-1구역과 6-4-1구역의 재정비촉진계획 결정(변경)안을 지난달 30일 수정 가결했다. 이번 결정으로 을지로에 대규모 오피스와 주상복합, 녹지공간이 들어설 기반이 마련됐다. 서울 오피스 시장에서는 2028년 이후 도심권역(CBD)에 대우건설이 개발 중인 원엑스(ONE X)와 세운지구 개발사업 등 대형 프로젝트가 잇따라 진행되면서 공급 과잉 가능성도 제기된다. 도시계획의 큰 틀이 마련된 지금, 세운지구가 도심 복합 거점으로 거듭날 수 있을지, 20년간 발목을 잡아온 것은 무엇이고 이를 반복하지 않기 위해 필요한 것은 무엇인지 짚어본다. 시는 제6차 도시재정비위원회를 열고 세운재정비촉진지구 내 6-1-1구역과 6-4-1구역 재정비촉진계획 결정(변경)(안)을 각각 수정가결했다. 이번 계획 지정으로 을지로 업무기능이 강화되고 도심 주거 공급 기반이 마련될 전망이다. 을지로3가역 인근 세운6-1-1구역에는 프라임급 대규모 오피스 시설과 오피스텔이 들어설 예정이다. 저층부에는 벤처기업집적시설·창조교류플랫폼·근린생활시설 등을 한곳에 모아 도심형 복합혁신거점으로 만들겠다는 구상이다. 대지면적의 47% 이상을 개방형 녹지로 계획했다는 점도 특징이다. 인접한 6-1-4구역의 광장형 도심숲과 유기적으로 연계해 녹지 인프라를 확충할 계획이다. 통행 개선을 위해 을지로3가역 7번 출구를 대상지 내부로 옮긴다. 을지로 지하상가와 건축물 지하 공간을 통합해 상업거점을 개발하는 방안도 포함됐다. 세운6-4-1구역에는 주상복합 거점이 조성된다. 1만9418.2㎡ 규모 촉진구역을 신설하고 주거·업무(오피스텔)·판매기능이 도입된 복합개발계획을 수립한다. 건축계획안에 따르면 대상지는 지상 49층 규모의 공동주택 999세대를 공급하고 복합시설로 조성될 예정이다. 이번 계획에는 공공임대산업시설을 설치해 기존에 세운상가에 있던 세입자의 재정착을 지원한다. 인쇄업 등 도심산업 종사자와의 상생을 위한 공공기여 방안도 반영됐다. 세운지구 도시계획 가이드라인이 나오면서 CBD 일대 오피스 시장에도 다시 관심이 쏠린다. 과거에는 도심 노후화와 여의도 개발 등의 영향으로 금융회사들이 CBD를 떠났다. 최근에는 도심 재개발이 본격화되면서 금융권을 비롯한 기업들이 다시 도심으로 돌아오는 움직임이 나타나고 있다. 서울 오피스 시장에서는 향후 CBD에 공급과잉으로 임대료나 자산가치가 영향을 받는 것이 아니냐는 우려가 나올 만큼 을지로에 대규모 오피스 공급 소식은 기정사실처럼 들린다. 그러나 세운지구 개발사업이 20년 간 표류의 마침표를 찍을 수 있을지는 미지수다. 도시정비 전문가들은 세운지구가 20년 동안 표류한 이유로 '재정비촉진지구 제도의 특성'과 '제도적 일관성의 부재'를 꼽는다. 재정비촉진지구는 개별적으로 진행되는 일반 재개발과 달리 여러 구역을 하나로 묶어 도시 전체의 통일성과 연속성을 확보하도록 설계된 제도다. 당초에는 개별 사업을 따로 추진하는 것 보다 도시계획을 일괄적으로 수립해 사업을 효율적으로 진행하자는 취지였다. 그러나 실제로는 한 구역의 높이나 용적률, 개발 방식이 바뀌면 인접 구역과의 연계성까지 다시 검토해야한다. 계획 변경이 반복되다보니 한 구역의 지연이 다른 구역까지 영향을 미치면서 전체적인 사업 속도가 늦어지는 구조다. 여기에 서울시장 교체에 따른 정책 기조 변화도 주민들의 불신을 키웠다. 오세훈 시장 시절 전면 철거 중심이던 계획은 박원순 시장 시절 도시재생과 보존 중심으로 바뀌었다. 이후 다시 오 시장이 복귀하면서 고밀 녹지생태도심으로 선회했다. 시 관계자는 “주민들에게 동의서를 받으러 다니면 사인을 잘 안 해준다고 들었다"며 “20년 동안 정비 방침이 일관되지 않았고, 그 과정에서 수많은 기획부동산이나 업자들이 등장했다 사라지기를 반복하니 주민들 사이에 '어차피 또 엎어질 것'이라는 불신이 깊어졌다"고 말했다. 실제로 6-4-1 구역은 현재 아직 추진위원회를 구성하지 못한 채 준비위원회 단계에 머물러 있다. 시는 이번 변경안을 통해 세운 6-4-1구역 등에 공공임대산업시설을 조성해 기존 인쇄업체 등 도심산업 종사자의 재정착을 지원할 계획이다. 시세의 70~80% 수준으로 임대료를 책정해 상생하겠다는 취지다. 그러나 현장의 목소리는 회의적이다. 세운지구의 핵심 산업인 인쇄업은 대형 윤전기와 종이 원료, 완성품을 지속적으로 운반해야 하는 특성상 1층 공간이 필수적이다. 지하나 상층부로 이전할 경우 장비 반입 자체가 어렵고 물류비 부담도 크게 늘어난다. 사업을 추진하는 토지 소유주나 디벨로퍼(시행사) 입장에서도 가장 사업성이 높은 1층 상가를 공공임대산업시설로 제공하는 데 부담이 적지 않다. 공공임대산업시설을 마련하더라도 실제 재정착 과정에서는 상당한 갈등이 발생할 가능성이 있다는 지적이다. 사업 방식을 둘러싼 충돌도 남아있다. 6-4-1구역의 경우 재개발준비위원회는 신성상가아파트를 포함한 조합방식 통합개발을 원하지만, 시행사 측은 해당 아파트를 제외하고 매입방식의 분리개발 추진을 선호했다. 전문가들은 소형 지분자가 많은 아파트나 다세대 주택이 포함될 경우 조합의 의사결정 구조가 달라질 수 있다고 설명한다. 실제 서울 서대문구 북아현3구역에서는 1+1 분양권 배분과 이익 배분을 둘러싼 갈등으로 관리처분계획을 둘러싼 소송이 이어졌고 사업이 상당 기간 지연된 사례가 있다. 세운지구가 또 다시 20년의 늪에 빠지지 않기 위해서는 사업 초기 단계에서 조합 정관에 권리관계와 이익·부담에 대한 균형 배분 원칙을 명시해야 한다. 프리미엄 상승에 따른 지분 갈등이나 다수결에 의한 정관 변경 리스크를 명시해둬야 사업 갈등을 최소화 할 수 있다. 도심산업 종사자들의 재정착을 지원하는 과정에서도 업종의 특성을 고려한 협상안을 통해 현실적인 합의점을 찾아야 할 것이다. 장귀용 도시정비 전문가는 “도시계획이 확정됐다고 사업이 끝난 것이 아니라 이제부터 이해관계를 조정하는 과정이 시작되는 것"이라며 “주민 간 이해관계 충돌 같은 현실적인 문제를 풀지 못하면 또다시 계획 변경과 갈등이 반복될 수 있다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 재건축 사업이 본격적인 궤도에 올랐다. 2003년 추진위원회 승인 이후 23년 만으로, 조합은 관리처분계획 수립과 이주 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 2일 강남구와 서울시에 따르면 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획이 이날 최종 인가됐다. 이번 인가는 민선 9기 출범 이후 강남구가 내린 첫 재건축 사업시행계획 인가이자, 서울시 '신속통합기획 시즌2'가 처음 적용된 사업으로 기록됐다. 강남구는 지난 5월 22일 사업시행계획 인가 신청을 접수한 뒤 약 80개 관계 부서와 기관 협의, 주민공람 등 행정 절차를 마무리해 법정 처리기한인 60일보다 33일 앞당겨 인가를 완료했다. 구는 강남구 재건축 사업시행계획 인가 가운데 가장 빠른 처리 사례라고 설명했다. 1979년 준공된 은마아파트는 4424가구 규모의 강남 대표 노후 아파트다. 2003년 추진위원회 승인을 받은 뒤 사업이 장기간 지연됐지만 2023년 정비구역 지정과 조합설립인가를 받았고, 지난해 정비계획 변경을 거쳐 올해 통합심의를 통과하면서 사업에 속도가 붙었다. 이번 사업시행계획 인가에 따라 은마아파트는 대지면적 24만3552.6㎡ 부지에 지하 6층, 지상 49층, 공동주택 29개 동, 총 5850가구 규모의 대단지로 재탄생한다. 이 가운데 공공임대주택은 909가구, 공공분양주택은 195가구다. 단지에는 부대복리시설과 공공개방 커뮤니티시설이 들어서며 공원, 공영주차장, 개방형 도서관, 침수 예방을 위한 저류조 등 공공기여 시설도 함께 조성될 예정이다. 사업은 앞으로 관리처분계획 수립 및 인가, 이주, 철거, 착공 등의 절차를 순차적으로 진행한다. 조합은 2028년 착공을 목표로 하고 있다. 강남구는 이번 인가를 계기로 민선 9기 핵심 공약인 재건축 신속 추진에도 속도를 낼 계획이다. 구청장이 직접 단장을 맡는 '강남 재건축 신속화합(신화) TF'를 중심으로 사업장별 공정 관리와 관계기관 협의, 주민 소통, 전문가 자문을 통합 지원하고 지연 요인과 갈등을 조기에 조정한다는 방침이다. 김현기 강남구청장은 이날 은마아파트를 직접 찾아 주민들에게 사업시행계획인가서를 전달했다. 김 구청장은 “이번 인가는 민선 9기 첫 재건축 사업시행계획 인가이자 법정 처리기한을 33일 앞당긴 강남구 최단 기록"이라며 “오랫동안 기다린 주민들에게 재건축이 실제로 속도를 내고 있다는 신호가 되길 바란다"고 말했다. 이어 “구청장이 직접 챙기면 무엇이 달라지는지 속도와 결과로 보여드리겠다"며 “남은 절차도 지체되지 않도록 책임 있게 이끌겠다"고 밝혔다. 서울시도 은마아파트를 핵심 주택공급 사업으로 보고 후속 절차를 적극 지원한다는 계획이다. 최진석 서울시 주택실장은 “은마아파트 사업시행계획 인가는 신속한 재건축 추진의 대표 사례가 될 것"이라며 “관리처분과 이주 등 남은 절차도 차질 없이 진행될 수 있도록 지원해 주택공급 확대에 속도를 내겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

민선 9기 서울 자치구가 본격 출범하면서 재개발·재건축이 구청장들의 '1호 결재'를 사실상 휩쓴 것으로 나타났다. 여야를 막론하고 정비사업 전담 조직을 신설하거나 인허가를 신속 처리하는 방안을 첫 업무로 내세우면서 서울 주택공급 확대에 속도를 내겠다는 의지를 분명히 했다. 2일 서울시와 각 자치구에 따르면 지난 1일부터 임기를 시작한 구청장들은 취임 직후 재개발·재건축 지원을 핵심 과제로 잇따라 선택했다. 선거 과정에서 확인된 부동산 민심과 서울의 공급 부족 문제가 구정 운영의 최우선 과제로 자리 잡았다는 분석이 나온다. 가장 적극적인 행보를 보인 곳은 강남구다. 김현기 강남구청장은 취임 첫날 '강남 재건축 신속화합(신화) 프로젝트'를 제1호 결재로 처리했다. 구청장 직속 태스크포스(TF)를 설치해 사업장별 추진 현황을 직접 관리하고, 주요 인허가 법정 처리 기간을 기존 240일에서 154일까지 단축한다는 목표를 제시했다. 민선 9기 동안 약 2만7000가구 공급도 추진한다. 서초구 역시 재건축 지원을 전면에 내세웠다. 전성수 서초구청장은 '재건축 신속지원단 운영계획'을 1호 결재로 선택했다. 지원단이 직접 재건축 단지를 찾아 주민 의견을 듣고 인허가 절차를 지원하는 방식이다. 송파구는 장기간 추진돼 온 잠실주공5단지 재건축 사업시행계획인가를 첫 결재 안건으로 처리했다. 지역 최대 재건축 사업을 본궤도에 올려 공급 확대를 앞당기겠다는 의지를 담았다. 용산구도 개발 드라이브를 걸었다. 김경대 용산구청장은 '용산개발 신속추진단' 신설을 첫 결재로 추진했다. 정비사업과 대형 개발사업을 구청장이 직접 관리하는 체계를 구축하고 안전관리 기능도 함께 강화하기로 했다. 더불어민주당 소속 구청장들도 정비사업을 최우선 과제로 내세운 점이 눈길을 끌었다. 류삼영 동작구청장은 '재개발·재건축 등 사업 촉진 방안'을 1호 결재로 처리하고 구청장 직속 정비사업촉진위원회를 구성하기로 했다. 갈등조정과 공공기여 검토 기능을 갖춘 전담 조직을 통해 90여 개 정비사업을 집중 관리한다는 계획이다. 유보화 성동구청장은 '재개발·재건축 신속관리추진단 설치'를 첫 업무로 결재했다. 기존 주거정비과를 확대 개편하고 사업장별 맞춤형 컨설팅과 주민 갈등 조정을 전담하는 조직을 운영할 방침이다. 마포구도 재개발·재건축 신속 추진 전담반(TF)을 출범시켰다. 권역별 책임관제를 도입해 사업장을 밀착 관리하고, 구청장 주재 정기 간담회를 통해 인허가와 주민 갈등 해결에 직접 나서겠다는 구상이다. 광진구 역시 '속도감 있는 명품주거단지 완성을 위한 주거정비사업 추진계획'을 첫 결재로 채택했다. 2030년까지 23개 사업장 착공과 11개 사업장 준공을 목표로 단계별 지원체계를 구축한다. 반면 일부 자치구는 지역 특성에 맞는 다른 현안을 첫 과제로 선택했다. 강서구는 구민 참여형 협치 행정을 위한 '구민주권행정'을, 종로구는 일자리·상권 활성화, 중랑구는 교육공동체 지원, 서대문구는 주민자치회 활성화를 각각 1호 결재로 추진했다. 금천구는 데이터센터 갈등 해소를 위한 주민참여형 검토체계를 첫 정책으로 내세웠다. 업계에서는 서울시의 신속통합기획과 모아타운 정책에 자치구의 행정 지원이 더해질 경우 정비사업 추진 속도가 한층 빨라질 것으로 기대하고 있다. 다만 실제 사업 성과로 이어지기 위해서는 서울시 도시계획 심의와 중앙정부 협의, 주민 갈등 조정 등 넘어야 할 과제가 적지 않다는 지적도 나온다. 정비업계 관계자는 “서울의 신규 주택 공급은 결국 재개발·재건축이 핵심"이라며 “구청장이 직접 전담 조직을 꾸리고 인허가 단축을 추진하는 만큼 이전보다 사업 속도는 빨라질 가능성이 크지만, 서울시와 중앙정부 협력 여부가 최종 성패를 좌우할 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

동탄 규제를 둘러싸고 정부와 전문가들의 진단이 엇갈린다. 정부는 투기 수요가 유입됐다고 진단한 반면, 전문가들은 대부분 실수요자가 움직인 결과로 봤다. 전문가들 사이에선 이번 규제의 최대 피해자는 반도체 협력업체 종사자 등 현금 동원력이 부족한 실수요자라는 분석이 나온다. 1일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 국토교통부는 경기도 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 이날부터 지정하고, 오는 5일부터 토지거래허가구역으로 추가 지정한다. 국토부는 이번 규제의 목적을 차입을 활용한 투기성 매수와 갭투자를 차단하는 데 있다고 설명했다. 반도체 산업과 교통 호재에 따른 실수요가 존재한다는 점을 인정하면서도, 투기성 목적의 가수요가 있다고 판단한 것이다. 규제로 인한 가장 직관적인 변화는 무주택자 주택담보인정비율(LTV) 축소다. 기존 비규제지역에서는 LTV가 70%까지 적용됐으나 규제지역으로 묶인 뒤에는 LTV가 40%로 낮아졌다. 8억원 아파트 매입 사례에 대입해 수치적으로 단순 비교해보면 다음과 같다. 8억원 주택에 대해 규제 이전에는 2억4000만원의 현금만 있으면 대출을 받아 해당 주택 매매가 가능했다. 규제 이후에는 LTV가 축소되면서 대출 외에 4억8000만원이 있어야 매매가 가능해졌다. 전문가들은 동탄 지역의 최근 집값 상승세는 대부분 실수요 영향일 것으로 봤다. 토지거래허가제(토허제)를 통해 집값 안정을 달성할 수 있을지에 대해선 단기적인 효과는 있을지라도 장기적으로는 지속되기 어렵다고 전망했다. 이번 규제 대상이 된 지역에 투기가 있어 이번 토허제 지정이 필요한가에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “증시 호황에 따른 수익과 반도체 기업 성과금이 해당 지역의 가격 상승에 영향을 끼친 것을 감안해야 한다"며 “이는 투기보다는 실수요 측면이 더 클 것"이라고 설명했다. 토허제는 본래 기존의 도심지역을 대상으로 만들어진 것이 아니다. 신도시 개발계획이 발표되면 해당 지역 토지 거래가 늘고 가격도 오르는 것이 일반적이다. 토지보상금 등이 크게 증가하면 사업 추진을 저해하므로, 이를 막기 위해 한시적으로 적용할 목적으로 도입된 제도다. 이 위원은 “토허제는 이후 주요 도심의 가격 급등 억제를 목적으로도 사용할 수 있도록 관련 법령이 변경됐다"면서도 “초기 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다는 점을 무시할 수 없다"고 말했다. 토허제는 실수요의 거래까지 막는 제도는 아니다. 주택의 거래를 어렵게 함으로써 가격의 변동폭을 줄이려는 것이 목적이다. 대출을 이용해 시세차익을 노리는 투기 수요가 가격 상승의 주된 원인이라면 이번 규제가 큰 효과를 발휘할 수 있다. 그러나 적절한 자금 여력을 가진 실수요가 주된 원인이라면 의도했던 정책 목표 달성이 쉽지 않을 것이라는 설명이다. 정부의 이번 조치가 시장 참여자들에게 추가 규제 가능성을 경고하는 성격도 있다는 해석도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 규제에 대해 “앞으로 다른 지역에도 규제가 들어갈 수 있으니 거래를 자제하라는 메시지를 국민에게 전달하려는 의도가 크다"면서도 “정부가 얘기하는 대로 시장이 움직여주느냐는 다른 문제"라고 말했다. 서 교수는 이번 규제로 가장 큰 영향을 받을 계층으로 반도체 협력업체 종사자들을 꼽았다. 동탄은 서울 출퇴근 수요보다 반도체 산업 종사자의 주거 수요가 중심인 지역인 만큼, 성과급 대상이 아닌 협력업체 직원들이 타격을 받는다는 것이다. 서 교수는 “성과급을 받은 대기업 직원들은 일정 수준의 자금 여력을 갖추고 있지만 1·2·3차 밴더 직원들은 같은 지역에서 일하면서도 대출 의존도가 높다"며 “규제로 대출 문턱이 높아지면 이들의 내 집 마련 기회가 먼저 줄어들 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

집은 삶의 공간이다. 그러나 어느 순간 집은 사는 곳보다 사고파는 상품으로 인식됐다. 노동으로 얻는 소득보다 부동산 상승으로 얻는 이익이 더 커지는 사회에서는 청년의 희망도, 경제의 역동성도 약해질 수밖에 없다. 정부가 바라보는 방향도 여기에 있다. 오래 가지고 있었다는 이유만으로 과도한 혜택을 받는 구조보다 실제 거주하는 사람을 보호하고, 필요 이상의 주택을 투자 목적으로 보유하는 경우에는 합당한 사회적 비용을 부담하게 하자는 것이다. 보유세 조정은 “가지고 있으면 언젠가는 오른다"는 기대 심리를 낮추는 역할을 해야 한다. 양도세 개편은 “팔고 싶어도 못 파는 시장"이 아니라 “필요 없는 주택은 자연스럽게 시장으로 이동하는 구조"를 만드는 방향이어야 한다. 싱가포르는 부동산 시장 안정을 위해 다주택자와 투자 목적 매입에 더 높은 부담을 부여하는 정책을 시행했다. 추가취득세(ABSD)와 대출 관리 정책을 함께 활용하면서 투기적 수요를 억제하고 실거주 중심 시장을 만들기 위해 노력했다. 캐나다 밴쿠버 역시 빈집세를 도입했다. 주택이 부족한 상황에서 사람이 살지 않는 집을 투자 목적으로 방치하는 것을 막고 시장에 다시 공급하도록 유도하기 위한 정책이었다. 핵심은 단순히 세금을 더 걷는 것이 아니라 주택이 본래 기능인 거주 공간으로 활용되도록 방향을 잡은 점이다. 하지만 아무리 좋은 목적의 정책도 시장이 움직이는 방식을 이해하지 못하면 기대와 다른 결과가 나온다. 세금을 높이면 반드시 집이 시장에 나올 것이라는 단순한 공식은 현실에서 통하지 않는다. 집을 가진 사람이 “팔아야겠다"고 판단하려면 명확한 출구가 있어야 한다. 보유 부담은 높이면서 동시에 일정 기간 합리적으로 처분할 기회를 제공해야 한다. 문을 모두 닫아놓고 나가라고 하면 아무도 움직이지 않는다.특히 과거 정부 정책을 믿고 등록임대사업에 참여한 사람들에게는 예측 가능한 변화가 필요하다. 제도를 조정하더라도 충분한 유예기간과 단계적 적용 기준을 제시해야 한다. 정부 정책의 가장 큰 자산은 세금이 아니라 신뢰이기 때문이다. 또 하나 중요한 것은 공급이다. 세금 정책만으로 집값을 완전히 안정시킬 수 있다는 생각은 위험하다. 투기 수요는 줄이되 실제 살 집은 꾸준히 공급돼야 한다. 사람들이 원하는 지역에 필요한 주택이 공급되지 않으면 아무리 강한 세금 정책도 결국 가격 압력을 막기 어렵다.성공과 실패를 가르는 기준은 결국 하나다. 시장에 건강한 매물이 나오느냐에 달려있다. 다주택자가 필요 이상의 주택을 자연스럽게 정리하고, 실수요자가 접근할 수 있는 시장이 만들어진다면 성공이다. 하지만 세 부담 때문에 팔지도 않고 버티는 매물 잠김 현상이 발생하면 거래는 얼어붙고 시장 불안은 반복될 수 있다. 그래서 정부의 세제 개편은 내우 정교해야 한다. 투기 목적의 반복적인 주택 매입, 과도한 레버리지 투자, 실거주 없는 장기 보유에는 분명한 부담을 줘야 한다. 반면 평생 노력해 마련한 1주택자, 은퇴 고령층, 실제 거주자는 보호해야 한다. 진짜 정교한 세제란 많이 걷는 세제가 아니다. 시장에 정확한 신호를 보내는 세제다. “살 집은 보호한다. 그러나 돈을 벌기 위해 쌓아두는 집에는 책임을 묻는다." 는 메시지가 흔들리지 않아야 한다. 정권이 바뀔 때마다 규제가 풀렸다 강화됐다 반복하면 시장 참여자는 정책보다 다음 선거를 기다린다. 부동산 투기를 막으려면 최소한의 사회적 원칙은 정권을 넘어 유지돼야 한다. 정부는 데이터에 기반한 세제 설계, 충분한 공급 계획, 투명한 정책 운영으로 시장 신뢰를 만들어야 한다. 국민 역시 부동산을 빠른 부의 증식 수단으로만 바라보는 인식에서 벗어나야 한다. 집이 돈을 버는 도구가 아니라 사람이 살아가는 공간이라는 기본으로 돌아갈 때, 대한민국 부동산 시장도 건강한 방향으로 다시 설 수 있다. 정부의 세금을 통한 부동산 억제책 성공 가능성은 결국 '강도'가 아니라 '균형'에서 결정될 것이다. 투기 수요를 정확히 겨냥하면서도 실수요 보호와 공급 확대가 함께 작동한다면 시장 안정 효과를 기대할 수 있다. 팔 수 있는 길은 좁히고 보유 부담만 높이는 정책은 매물이 나오는 시장이 아니라 매물이 숨어버리는 시장을 만들 수 있으며, 그 순간 부동산 안정 정책은 의도와 전혀 다른 방향으로 흘러갈 가능성이 커진다.

“분위기가 완전히 달라졌어요." 6월 30일 오후 경기 구리역 인근의 한 공인중개사무소. 이날 오전 정부가 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶었다는 소식이 전해졌다. 중개업소 안은 한산했다. 공인중개사는 “규제 발표 이후 매수 문의가 뚝 끊겼다"며 “집주인들도 당장 팔기보다 상황을 지켜보자는 분위기라 거래가 쉽게 살아나기는 어려울 것 같다"고 말했다. 규제 시행 직전에는 이른바 '막차 수요'도 있었다. 구리의 한 공인중개업소 관계자는 “토지거래허가구역은 5일부터 적용되지만 투기과열지구와 조정대상지역은 1일부터 바로 시행되기 때문에 대출 규제가 강화되기 전에 계약을 마치려는 움직임이 있었다"며 “생애최초 매수자들도 서둘러 문의하는 경우가 적지 않았다"고 전했다. 정부는 최근 집값 상승세가 두드러진 구리를 화성 동탄구, 용인 기흥구와 함께 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 여기에 오는 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용되면서 대출과 세제, 토지거래 규제가 동시에 적용되는 이른바 '삼중 규제' 지역이 됐다. 현장에서는 가격 하락보다 거래 위축을 우려하는 목소리가 더 컸다. 구리의 한 공인중개사는 “8호선 개통 효과는 이미 집값에 상당 부분 반영됐다"며 “토지거래허가구역은 가격을 떨어뜨리기보다 거래 자체를 줄이는 효과가 큰 만큼 당분간 매도자와 매수자 모두 관망세를 보일 가능성이 크다"고 말했다. 이어 “구리도 8호선 개통 효과로 구리역 역세권과 장자호수공원 일대 단지를 중심으로 가격 상승폭이 컸다"며 “특히 구리역 인근 신축·준신축과 장자호수공원 주변 주요 단지는 실거주 수요가 받쳐주는 곳이라 규제 이후에도 관심 자체는 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다. 반면 불과 몇 정거장 떨어진 지하철 8호선 별내역 주변 분위기는 사뭇 달랐다. 역사 주변 신축 아파트 단지와 상업시설에는 부동산 중개업소를 찾는 발길이 이어졌고, 중개사들의 관심은 벌써부터 '풍선효과' 가능성에 쏠려 있었다. 별내역 인근 한 공인중개사는 “오늘도 구리 규제 이야기를 하며 상담하는 손님들이 있었다"며 “당장 거래가 늘었다고 보기는 어렵지만 문의 자체는 늘어날 가능성이 있다"고 말했다. 또 다른 공인중개사는 “구리가 규제로 묶이면서 일부 실수요자와 투자 수요가 별내나 다산으로 이동할 수 있다는 기대감이 있다"며 “같은 8호선 생활권이라는 점도 장점으로 작용할 것"이라고 내다봤다. 남양주 다산·별내 일대 부동산업계도 비슷한 분위기다. 한 관계자는 “서울 강남과 송파 접근성이 좋은 데다 준신축 단지가 많아 비교 문의가 늘어날 가능성이 있다"며 “구리 규제가 오히려 인근 비규제 지역에 대한 관심을 키우는 계기가 될 수도 있다"고 말했다. 주민들의 반응도 엇갈렸다. 별내역에서 만난 한 40대 직장인은 “8호선 개통 이후 서울 접근성이 좋아졌는데 구리까지 규제를 받으면서 별내를 찾는 사람이 더 늘 수 있을 것 같다"고 말했다. 반면 구리 주민들 사이에서는 규제 이후 집값 흐름을 놓고 전망이 갈렸다. 한 주민은 “상투를 잡은 것 같아 걱정된다"며 불안감을 드러냈다. 반면 다른 주민은 “구리도 오르겠지만 풍선효과로 별내와 다산이 더 오를 수 있다"고 말했다. 또 다른 구리역 인근 주민은 “집값이 너무 빠르게 오른 것은 맞지만 규제를 한꺼번에 적용하면 거래만 얼어붙는 것 아니냐"고 우려했다. 전문가들도 가격 급락보다는 거래 감소와 수요 이동 가능성에 무게를 뒀다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 규제는 급격한 가격 상승과 갭투자 등 투기 수요를 차단하기 위한 조치"라며 “앞으로 6개월에서 1년 정도는 거래량 감소와 투자 수요 위축이 나타날 가능성이 높다"고 말했다. 다만 “구리는 서울 접근성이 뛰어나고 동탄과 기흥 역시 반도체 산업과 교통 호재를 기반으로 실수요가 유지되는 지역인 만큼 가격이 급락하기보다는 상승세가 둔화되는 정도에 그칠 가능성이 크다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역이 동시에 적용되면 대출과 세금 부담이 커져 매수세는 당분간 위축될 수 있다"며 “반면 규제를 받지 않는 인접 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없다"고 분석했다. 정부도 이 같은 풍선효과 가능성을 예의주시하고 있다. 시장에서는 구리 규제 이후 같은 8호선 생활권인 별내와 다산뿐 아니라 화성 병점, 안양 만안 등 아직 규제를 받지 않는 수도권 일부 지역으로 수요가 이동할 수 있다는 전망도 나온다. 실제 부동산업계에서는 규제지역과 맞닿은 비규제 지역의 거래량과 호가 변화를 주의 깊게 지켜보고 있다. 한 부동산업계 관계자는 “토지거래허가구역과 규제지역 지정은 해당 지역의 단기 거래를 위축시키는 효과가 있지만, 동시에 인접 비규제지역으로 수요가 이동하는 부작용도 나타날 수 있다"며 “별내·다산 등에서 거래량이나 호가 상승세가 뚜렷해질 경우 하반기 추가 규제 논의가 빨라질 가능성도 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 사업이 사업시행계획인가를 받으며 30년 가까이 이어진 재건축 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰다. 사업시행인가는 재건축 절차에서 이른바 '8부 능선'으로 불리는 핵심 단계로, 향후 관리처분과 이주, 철거, 일반분양 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 송파구는 1일 서강석 구청장이 민선 9기 첫 업무 결재로 잠실주공5단지 재건축 사업시행계획인가를 승인했다고 밝혔다. 이는 민선 9기 제1호 결재 안건이다. 잠실주공5단지는 서울 송파구 잠실동 일대 35만8077㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 65층 규모, 총 6411가구의 대단지로 재탄생한다. 주택용지에는 최고 49층 4942가구, 복합용지에는 최고 65층 1469가구가 들어서며 판매·업무·문화시설이 결합된 복합 랜드마크도 함께 조성된다. 사업은 1996년 재건축 추진위원회 구성 이후 주민 간 이견과 제도 변화 등을 거치며 장기간 답보 상태를 이어왔다. 특히 2000년 조합 설립 이전 삼성물산·GS건설·IPARK현대산업개발 컨소시엄을 시공사로 선정했지만 이후에도 사업이 수십 년간 속도를 내지 못했다. 그러나 지난해 사업시행계획인가를 신청한 뒤 주민공람과 관계기관 협의 등을 마무리하면서 이번 인가를 계기로 본궤도에 오르게 됐다. 조합은 올해 하반기 감정평가와 조합원 분양신청을 진행한 뒤 2027년 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다. 이후 이주와 철거, 일반분양 절차가 순차적으로 진행된다. 재건축 기대감은 이미 집값에도 반영되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실주공5단지 전용 82㎡는 올해 3월 45억7500만원에 거래되며 역대 최고 수준을 기록했다. 일부 조합원 지위 승계 가능 매물의 호가는 46억원 안팎까지 형성돼 있다. 이는 인근 잠실장미아파트와 엘스·리센츠 등 기존 신축 단지보다 높은 수준으로, 재건축 프리미엄이 반영됐다는 평가다. 한 부동산 전문가는 “잠실주공5단지는 이미 잠실권 재건축의 상징성이 가격에 반영된 단지"라며 “사업시행인가 이후에는 매물 희소성이 커지고 관리처분 단계로 갈수록 새 아파트 입주권 가치가 더욱 부각될 수 있다"고 말했다. 이어 “최근 정부의 대출 규제와 세금 부담 강화 기조로 단기 급등세는 다소 진정될 수 있지만 장기적인 희소성은 여전히 높게 평가된다"고 덧붙였다. 조합원들도 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰다는 점에 의미를 두고 있다. 한 조합원은 “시공사는 이미 선정된 만큼 이제 관심사는 관리처분과 분담금"이라며 “사업시행인가를 계기로 사업이 계획대로 진행돼 이주와 일반분양까지 차질 없이 이어지길 기대하고 있다"고 말했다. 서강석 송파구청장은 “잠실주공5단지 사업시행계획인가는 주민 숙원사업을 해결하기 위한 지원행정의 결과"라며 “앞으로도 주민이 체감할 수 있는 신속한 정비사업 추진을 위해 행정적 지원을 이어가겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr