10·15 대책으로 정부가 서울·경기도 일부 지역의 주택 거래를 사실상 동결시켰다. 그러나 여전히 집값이 중장기적으로 계속 오를 다시 오를 것이라는 인식은 여전하다. 20일 토지거래허가구역 확대 이전에 서둘러 집을 사려는 이른바 '패닉바잉' 조짐도 있고, 인천, 경기도 일부 지역 등 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선 효과도 일부 감지되고 있다. 전문가들은 투자 목적이 아니라 실수요자들인 경우엔 당분간 시장을 관망할 필요가 있다고 조언한다. 동탄·구리 등 아직 규제지역으로 지정되지 않은 상급지를 다음 목표로 삼는 수요가 움직이고 있지만, 성급한 매수보다는 연말 이후 시장이 안정될 시점을 노리는 편이 바람직하다는 권고이다. 19일 부동산 업계에 따르면 10·15 신규 부동산 대책 시행 이후 무주택자의 서울 진입이 더욱 어려워졌다는 평가가 나오고 있다. 강력한 규제가 시장 전반의 거래를 위축시킬 경우, '현금 부자'만이 매수에 나설 수 있어 시장의 초양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 앞서 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 특히 이번에는 경기도 과천과 성남 분당 등 재건축 호재로 수요가 몰린 곳 뿐만 아니라 수원 영통·장안·팔달구 등 실거래 위주 지역도 토허제로 묶어 실수요자에게 큰 타격이 예상된다. 해당 지역에서는 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세가 중과되고 전매제한과 대출 규제 등이 강화되면서 진입 장벽이 크게 높아졌기 때문이다. 토허제 지정 구역은 2년 실거주 의무도 부과돼, 전세를 끼고 매입하는 '갭 투자'가 사실상 차단되며 갈아타기 수요도 원천 봉쇄됐다. 대출 규제도 대폭 강화됐다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도는 시가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원까지 가능하지만, 15억원 초과 시 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한됐다. 담보인정비율(LTV) 역시 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 예컨대 시가 6억원 아파트는 과거 LTV 70% 적용 시 최대 4억2000만원을 대출받아 2억원대의 자기자본으로 매수가 가능했다. 반면 현재는 대출 가능액이 2억4000만원으로 줄어 매수자의 부담이 크게 늘었다. 생애 최초 주택 구입자나 디딤돌·보금자리 등 정책 모기지는 실수요자 수요를 고려해 규제 예외 대상으로 포함됐다. 다만 정책 대출은 조건이 다소 까다로운 편이다. 예컨대 디딤돌 대출은 주택 평가액이 5억원 이하일 경우 대출이 가능하지만, 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 최대 6억원까지 대출이 허용된다. 전용면적 기준은 수도권 85㎡ 이하, 그 외 지역은 100㎡ 이하로 제한된다. 대출 한도는 기본 2억 원이지만, 생애 최초 구입자는 2억 4000만원, 신혼부부·다자녀 특례 대상은 3억2000만원에서 4억원까지 적용된다. 금리는 소득 구간에 따라 수도권 기준 연 2.85~4.15% 수준이다. 보금자리론은 평형 제한은 없으나, 6억원 이하 주택에 한해 LTV 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60%까지 대출이 가능하다. 생애 최초 구입자 기준으로 LTV가 70%까지 허용되며, 대출 한도는 최대 4억 2000만원이다. 다자녀 가구와 전세사기 피해자는 4억원, 일반 구입자는 3억 6000만원까지 대출을 받을 수 있다. 금리는 '아낌e-보금자리론' 기준 연 3.65~3.95% 수준이다. 서울 외곽 및 수도권 저가 매물도 대부분 6억원을 상회하지만, 발품을 팔면 서울 외곽과 수도권에서도 5~6억원대에 주택을 구매할 수 있다. 다만 매물의 대부분이 30년 이상 노후 아파트인 경우가 많다. 앞서 서울 노원구에서는 상계주택12단지 49.94㎡가 지난 12일 4억9800만원에 거래됐다. 같은 지역 상계주공7단지는 14일 4억9500만원, 장미시영6단지는 같은 날 4억8000만원에 각각 거래되며 실거래가 이어졌다. 도봉구에서도 10일 현대1차 70.30㎡가 4억5500만원, 현대성우 59.04㎡는 13일 4억1700만원에 손바뀜했다. 신동아아파트 62.22㎡도 지난달 30일 4억500만원에 거래됐다. 강북구에서는 에스케이북한산시티 84.76㎡가 15일 4억7600만원에 판매됐다. 주공1단지 41.30㎡는 14일 4억2000만원, 15일 4억3000만원에 각각 거래된 바 있다. 수도권에서는 토지거래허가구역에서 제외된 동탄역 이지더원 59.98㎡이 14일 5억5000만원에 팔렸다. 안양 씨엘포레자이도 3일 5억9800만원에 손바뀜했고, 럭키아파트 76.61㎡는 12일 4억5500만원에 거래됐다. 용인 기흥구에서는 코오롱하늘채5단지 84.99㎡가 11일 5억3500만원, 서천2차 아이파크 75.45㎡는 14일 5억300만원에 판매됐다. 금화마을4단지 주공그린빌 84.86㎡는 13일 4억9000만원에 팔렸다. 반면 경기도 남양주 진접2지구 A7블록 공공분양은 전용면적 55㎡ 기준 3억8500만원, 59㎡는 4억1300만원으로 비교적 저렴한 가격에 분양가가 책정됐다. 분양제 상한가 적용 단지인 계룡건설의 '검단 엘리프 포레듀'는 전용 64㎡A가 4억3500만~5억700만원, 84㎡는 5억5100만~6억900만원대에 판매됐다. 최근 수도권 민간 청약가는 7억원 안팎 수준으로, 분상제 적용 단지는 시세보다 상대적으로 저렴하다는 특장점을 안고 있다. 이 때문에 현금 여력이 부족한 실수요자에게는 공공분양이나 분상제 적용 단지가 가장 현실적인 대안이라는 평가가 나온다. 다만 신도시 청약은 상대적으로 저렴하지만, 외곽 지역에서 생애최초 특별공급을 사용할 경우 상급지로 이동이 점점 어려워지고 있어 '똘똘한 한 채' 현상이 점차 강화될 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 등이 큰 타격을 받게 됐다는 평가가 이어지고 있다. 그럼에도 신혼부부 등 실수요자는 주택 구매 필요성을 강하게 느끼는 만큼, 상대적으로 가격이 낮은 △경기 화성시 동탄구 △안양시 만안구 △용인시 기흥구 △구리시 △남양주 △부천시 △인천 송도 등을 대체지역으로 검토하는 분위기다. 구축 아파트를 노리는 경우 가격을 낮춰 판매하는 급매물과 경매 매물을 함께 살펴보는 전략도 권장받고 있다. 전문가들은 현재 시장 진입이 시기상조라며 연말까지 관망을 권고하고 있다. 매도자 우위로 매물이 많지 않은 현 시장에서는 급하게 구매할 필요가 없으며, 무리한 상급지 진입도 피하는 게 좋다는 설명이다. 생애최초 특별공급을 비롯한 정책대출을 최대한 활용하는 전략이 바람직하다는 조언도 덧붙였다. 김인만 '김인만부동산연구소' 소장은 “거래량과 상승률은 일시적으로 둔화하겠지만, 시장은 규제에 익숙해지면 결국 정상화되는 흐름을 보인다"며 “분당처럼 단기간에 급등했거나 광교 신도시처럼 일정 부분 상승해 규제 지역으로 지정된 곳을 뒤쫓기보다는, 그 다음 순위에 있는 상대적으로 가격이 덜 올라 시장에 본격적으로 반영되지 않은 후순위 지역 위주로 내 집 마련을 검토하는 것이 더 합리적"이라고 조언했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “지금은 명백히 매도자 우위 시장"이라며 “기흥이나 구리 등 가격이 이미 오른 지역에 무리해서 진입하기보다는, 실거주자 입장에서는 시장이 안정화되고 매수자 우위 시장으로 전환될 때를 기다려 구입하는 게 더 현명한 선택이 될 것 같다"고 말했다. 이어 “가격 부분도 무시할 수 없겠지만, 현재 시장에 나와 있는 매물은 층 수나 풍향 등에서 가치가 떨어지는 경우가 많다. 이런 매물을 섣불리 매수하는 것은 지양해야 한다"며 “규제 도입 후 시장 안정화를 연말 쯤으로 보고 있다. 그 시기에는 LTV가 줄어들었어도 생애최초 등 정책 대출을 이용하실 수 있는 사람들은 이를 활용해 살 수 있는 가장 좋은 매물을 사는 게 맞다. 다만 상급지로 넘어가기는 어려울 것"이라고 말했다. 윤 위원은 “장기적인 투자 수익을 고려할 때 지금 저평가된 자산이 무엇인지 따져보면, 재개발이 워낙에 활발한 상황인 만큼 자금을 투입해보는 것도 현 시장에서는 나쁜 선택지가 아니라고 생각한다"고 덧붙였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실수요자들의 묻지마 매수는 금물이다. 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다"며 “특히 똘똘한 한채, 상급지 갈아타기는 집값이 안정 안되면 이를 타깃으로 한 정부의 추가 세제대책이 나올 가능성 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다. 이어 “대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능금액을 알아보는 게 중요하다"며 “즉 선 대출확인 후 계약이 바람직하며, 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있으니 1주택자는 갈아타기를 할 때 '선매수, 후매도' 방식이 적합하다"고 강조했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

지난 9월 서울 민간아파트 평균 분양가가 전월 대비 소폭 하락한 것으로 나타났다. 16일 주택도시보증공사(HUG)가 조사한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면, 지난달 서울의 평균 분양가는 ㎡당 1377만9000원으로 전월(1417만원) 대비 2.76% 하락했다. 다만 작년 같은 달(1338만3000원)과 비교하면 2.96% 올랐다. 서울 분양가는 평당 4551만1000원으로, 분양가격지수는 224.7을 기록했다. 수도권 전체로는 평균 871만7000원을 기록해 전월(881만8000원) 대비 1.15% 하락했다. 전년 동월(844만8천원)에 비해서는 3.18% 상승했다. 분양가격지수는 210.9를 기록했다. 전국적으로는 지난달 말 기준 ㎡당 590만6000원으로 전월(587만2000원) 대비 0.58% 올랐다. 작년 동월(569만2000원)과 비교하면 3.77% 상승했다. 분양가격지수는 226.9로, 2014년 기준치 100과 비교하면 약 2.2배 오른 셈이다. 5대 광역시와 세종시(647만7000원)는 전월(628만2000원) 대비 3.1% 올랐다. 기타지방(421만2000원)은 1.08% 하락한 421만2000원을 기록해다. 분양가격지수는 각각 253.3, 204.1 수준이었다. 이 같은 9월 말 기준 전국 평균 분양가를 3.3㎡(1평)로 환산하면 1952만4000원이다. HUG가 산출하는 월별 평균 분양가는 작성기준월 한 달이 아니라 해당월을 포함해 공표 직전 12개월간 분양보증서가 발급된 민간 분양사업장의 평균 분양가격이다. HUG는 매월 분양세대수 30세대 이상 아파트를 전수조사해 공표하고 있다. 아울러 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 1만4339가구로 전월 대비 4512가구 늘었다. 수도권 전체(7584가구)로는 전월보다 2052가구 증가했으나 서울은 분양 물량이 없었다. 5대 광역시와 세종시는 전월보다 2419가구 늘어난 3654가구, 기타지방은 41가구 증가한 3천101가구를 각각 기록했다 한편, 부동산 분양평가 전문업체 리얼하우스는 지난 9월 기준 전용 59㎡의 지난달 전국 평균 분양가가 5억12만원으로, 통계 작성 이후 처음으로 5억원을 돌파했다고 밝힌 바 있다. 이 가운데 서울 아파트 청약 가격은 12억1183만원으로 전국 평균을 크게 웃돌았다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울 성동구, 광진구, 마포구와 경기 성남 분당구, 과천시 등 인기 지역의 아파트값이 2주간 1% 이상 오르며 상승세를 이어갔다. 전문가들은 정부가 10·15 대책을 내놓고 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 만큼, 조만간 집값이 숨고르기 국면에 접어들 것으로 전망하고 있다. 16일 한국부동산원이 발표한 10월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울(0.27%→0.54%)과 수도권(0.12%→0.25%) 집값은 상승세를 이어갔다. 지방(0.00%)은 보합을 유지해 전국 매매가격은 2주간 누계로 0.13% 올랐다. 원래 주간 아파트 동향은 매주 발표하지만, 추석 연휴 기간이었던 10월 1주 주간 동향은 미공표돼 이번에는 9월 5주 대비 2주간 누계 변동률을 공표했다. 구체적으로, 서울 강북권은 9월 5주 0.26%에서 0.50%로 상승폭이 확대됐다. 특히 △성동구(0.78%→1.63%) △광진구(0.65%→1.49%) △마포구(0.69%→1.29%)는 기존 상승 흐름을 이어가 2주간 1% 넘게 치솟으며 큰 폭으로 올랐다. 강남권도 집값 오름폭이 0.28%에서 0.58%로 뛰어올랐다. △송파구(0.49%→1.09%) △양천구(0.39%→1.08%) △강동구(0.49%→0.85%) 등이 높은 오름세를 이어갔다. 부동산원은 서울에서 가격 상승 기대감이 지속되며 추석 연휴 전후로 매수 문의가 증가했다고 설명했다. 재건축 추진 단지와 정주 여건이 양호한 선호 단지 중심으로 매물이 소진되며 상승 거래가 발생해 집값이 오름세를 보였다는 것이다. 앞서 정부가 6·27 대책을 발표한 이후 서울 아파트값은 7월 1주 전주 대비 0.40%에서 0.29%로 오름폭이 줄었다. 그러나 9월 5주차에 약 세 달 만에 가장 큰 상승률을 기록한 데 이어, 10월 2주에도 유사한 상승폭을 이어간 셈이다. 경기도는 0.06%→0.15%로 오름세를 이어갔다. 재건축 호재가 있는 △성남 분당구(0.97%→1.53%) △과천시(0.54%→1.16%) △광명시(0.30%→0.62%)가 상승세를 이끌었다. 반면 인천은 0.04%에서 0.03%로 다소 하락세를 보였다. △서구(-0.01%→0.09%) △미추홀구(0.03%→0.05%)는 오름세였으나 △중구(0.02%→-0.03%) △연수구(-0.06%→-0.01%) 등은 하락세를 나타냈다. 지방은 5대 광역시는 보합이었고, 세종은 0.02%→0.07%로 올랐다. 8개 도는 보합(0.00%)을 기록했다. 시·도별로는 △울산(0.06%→0.13%) △전북(0.05%→0.07%) △충북(0.03%→0.00%) △경북(0.01%→0.00%) 등이 상승했으나 오름폭은 전반적으로 축소됐다. 인천(0.00%)과 부산(0.00%)은 보합을 보였고, △대구(-0.04%→-0.07%) △제주(-0.05%→-0.06%) △전남(-0.05%→-0.05%) △대전(-0.04%→-0.03%) 등은 하락세를 이어갔다. 전국 주간 아파트 전세가격은 0.06%에서 0.07%로 상승세를 이어갔다. △수도권(0.08%→0.11%) △서울(0.12%→0.17%) △지방(0.03%→0.04%) 모두 오름세였다. 한편, 정부가 토지거래허가제 지정과 대출 규제, 세제 개편 예고 등 '3중 규제'를 병행한 10.15 대책을 내놓은 만큼 전문가들은 당분간 한강 벨트를 비롯한 과열 지역의 거래가 줄고 가격도 안정될 가능성이 크다고 전망하고 있다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “한 달이면 서울 아파트 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것"이라고 예상했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

국토교통부는 15일 발표한 신규 부동산 대책에서 토지거래허가제를 서울 전역과 경기도 12곳에 지정한 데 이어 추가 확산이 나타날 경우 추가 지정도 검토할 계획이라고 밝혔다. 다만 중도금 이주비 대출은 유지된 만큼 정비사업에는 큰 지장이 없을 것으로 보고, 실수요자 대출이 감소할 경우에는 보완책을 검토할 예정이다. 세제 개편과 관련해서는 당장 구체적 논의가 어렵지만, 세제 합리화와 공시가격 현실화 등을 준비 중이라고 언급했다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 세종 기자실에서 진행한 브리핑에서 “지금 시장 상황 자체가 확산 속도가 빠른 데다 상승 폭도 단기간에 크게 올랐기 때문에, 시기를 놓치면 이후 단계에서 관리가 어려워져 결국 국민들이 피해를 보게 된다"고 강력한 부동산 억제첵을 제시한 이유를 설명했다. 국토부는 이날 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기남부 일부 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 '3중 규제'를 발표한 바 있다. 김 실장은 이에 관해 “단순히 규제 지역만 설정하는 것이 아니라, 이번에는 15억 이상 고가 주택에 대한 단계별 대출 규모도 제한했다. 고가 주택 중심으로 대출 억제 수단을 더 동원하고, 세제 부분도 향후 대책 발표 후 TF를 구성해 논의한 뒤, 필요 시 대안을 제시할 수 있도록 했다"며 “전체적으로 보면 종합적인 대책으로, 시기 부분도 그때 그때가 아니라 필요한 시기에 필요한 수단을 제시한 것"이라고 말했다. 특히, 서울은 자칫 일부 지역을 제외하고 지정했을 때 남은 지역의 확산 관리가 어려워질 우려가 크다고 판단해 전부 토허제 구역으로 지정했다는 설명이다. 이어 “경기도의 경우에도 현재 강남 인근 지역 중심으로 계속 많이 상승하고 있는 지역은 포함했다"며 “향후 실제 우려하는 것처럼 추가적인 확산 양상이 나타나면 추가 지정도 열어놓고 계속 검토할 계획"이라고 김 실장은 강조했다. 서울시 측과 협의 없이 일방적으로 통보했다는 주장과 관련해서는 “주택정책심의를 통해 의결을 완료했고, 지자체 의견 검토 결과도 서울시와 경기도에 다시 통보했다"며 “전화로 규제 지역과 투기과열지구 검토 상황을 공유했으며, 서울시는 규제 지역에 공감했다. 일부 지역에 대해서는 우려 의견이 있었지만 반대나 강한 의견 제시는 없었으며, 법상 의견을 듣도록 되어 있는 사항"이라고 정정했다. 또한, 김 실장은 지난 토지거래허가제 지정 당시 고가 연립·다세대 주택이 단지 구성상 저층으로 건축돼 대장상으로는 연립주택으로 등재돼 규제 차익이 발생한 사례를 이번 지정에서 포함했다고 설명했다. 이어 토지거래허가구역을 폭넓게 지정한 만큼, 향후 주택 매매 계약 시 구청 허가 과정에서 국민 불편을 최소화하기 위해 구청과 협의해 표준화된 프로세스와 기준을 마련하겠다고 강조했다. 한편, 토허제 확대에 따라 조합원 자격 양도가 제한되는 등 정비사업 지연 우려와 관련해서는, 중도금 이주비 대출에는 제한 사항이 없어 추가적인 규제로 보기 어렵다고 덧붙였다. 김 실장은 “조합 지위 양도 제한은 투기를 막기 위한 조치이고, 직접적으로 공급과 연결되는 부분은 아닙다. 정비 사업 관련해서는, 97대책에서 발표한 내용들을 이미 도정법 개정안에 반영해 법안 발의가 되어 있다. 최대한 빨리 법 개정을 통해 정비사업 활성화가 이루어질 수 있도록 조치할 계획이며, 추진 과정에서 필요 시 언론을 통해 발표할 예정이다"라고 말했다. 대출 규제와 관련해 실수요자를 보호하기 위해 15억원 미만 아파트에도 LTV 40%를 적용할 수 없었냐는 질문에는 “실수요자를 금액 기준으로 구분하기는 쉽지 않다"고 밝혔다. 김 실장은 “관계기관 논의 과정에서도 여러 대안을 검토했다"며 고가 주택 접근과 전체 규제 지역 지정 시 강남 3구와 용산구 등 일부 지역의 상대적 규제 완화 우려를 고려해 15억 원 이상 고가 주택에 대해 단계별 대출 제한을 설정했다“고 설명했다 특히, 금액을 기준으로 LTV를 설정하면 그 금액을 넘기지 않으려는 움직임이 생기는 만큼 15억원, 25억원, 25억원 이상으로 위계를 두어, 특정 가액으로 수렴하지 않도록 고려했다고 김 실장은 강조했다. 매도자 입장에서 시장 기능에 따라, 가격을 15억원 이하로 조금만 낮춰도 규제를 피할 수 있으니, 자연스럽게 시장에서 가격 조정이 일어날 수 있다는 설명이다. 다만 실수요자 대출 감소는 일부 일어날 수 있어, 향후 시장 모니터링을 통해 추가 보완책 필요 시 검토한다는 방침이다. 이번 대책으로 인한 전세시장 매물 감소 우려에 대해서는“기존 거주자가 새로운 집으로 이동하면 기존 집이 나오기 때문에 전세 물량 자체에는 큰 차이가 없을 것"이라고 설명했다. 다만 “최근 전세가 월세로 전환되는 추세가 있어, 월세 전환 시 월세 상승 영향은 계속 살펴보고, 필요하면 혜택 제공이나 월세액 공제 확대 등을 검토할 것"이라고 덧붙였다. 또, 김 실장은 “전세 대출에 DSR 적용과 관련해 그는 “전세 대출에도 DSR을 적용해야 한다는 논의는 과거부터 있었다. 다만 전세 대출은 2년 단위로 기간이 끊겨 매매와 달리 30년 기준으로 DSR을 계산해야 해 방법론은 금융위에서 검토했다"고 말했다. 이어 “이번에는 2차 상환분 기준으로 기획서를 반영한다. 처음으로 전세 대출에 DSR을 적용해보는 시도다. 시행 후 논의 경과와 모니터링을 거쳐 판단할 예정"이라고 밝혔다. 이밖에 세제 개편과 관련해 김 실장은 “배경과 향후 계획, 구체적인 프로세스 설명에 대해서는 답변이 어려울 수 있다"며 “다만 이번 대책을 근거로 보면, 현재 부동산 시장에 자금 유입이 집중되고 심리적 불안을 기반으로 한 현상이 있다. 이를 생산적 부문으로 유도하고 금융시장을 통한 일부 유인도 가능하므로, 부동산 세제 합리화 방안을 검토하겠다는 방향성을 담았다"고 설명했다. 김 실장은 이어 “전체 세제 개편을 당장 정하기는 어려워 향후 기재부 차원 연구용역과 국토부 참여 TF 운영을 통해 보유세·거래세 논의를 거쳐 결정될 것으로 예상된다"며 “세부 사항은 기재부 주관이므로 더 깊이 이야기하기는 어렵다"고 덧붙였다. 그는 “공시가격 현실화는 매년 연구용역과 공청회를 거쳐 11월~연말까지 내년도 공시가격 발표 절차가 진행된다. 현재는 준비 단계"라며 “지가 상승 관련 사항도 추후 세제 및 정책과 연계해 지정권자와 협의할 계획"이라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부가 수도권 집값 과열을 진정시키기 위해 서울 전역과 경기도 주요 지역을 전면 규제지역으로 묶는 초강수를 뒀다. 15억 원 이상 고가주택 대출을 제한하고, 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하는 등 수요 억제 중심의 '10·15 주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 이재명 정부 들어 세 번째 부동산 대책으로, 단기적으로는 과열된 매수세 진정이 예상되지만 실수요 위축과 거래 절벽 우려도 뒤따른다. 국토교통부는 15일 정부서울청사에서 합동 브리핑을 열고 서울 25개 자치구 전역과 과천·성남·광명·안양 등 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 이에 따라 해당 지역 모든 매매 거래에는 실거주 의무가 부과되며, 투기 목적의 단기 매매는 사실상 차단된다. 정부는 “강남권을 중심으로 한 불안 심리가 외곽 지역으로 번지는 것을 차단하기 위한 선제적 규제 조치"라고 설명했다. 국토부는 대출 규제도 강화했다. 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 4억 원,25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄였다. 스트레스 DSR 금리도 기존 1.5%에서 3%로 상향했으며, 1주택자의 전세대출 원리금까지 DSR 산정에 포함시켰다. 전세자금이 다시 매매시장으로 흘러드는 '갭투자 경로'를 차단하겠다는 의도다. 총리실 산하 '부동산 감독기구'도 신설해 국세청·경찰청·금융위원회가 합동 단속을 수행하고, 시세조작·탈세·허위거래에 대한 조사도 강화한다. 공급 측면에서는 9·7 대책에서 예고된 135만 호 공급 이행 TF를 가동해 12월 중 구체적 입지를 공개하기로 했다. 전문가들은 이번 대책이 과열된 매수 심리를 진정시키고 단기 시장 안정을 유도하는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “서울 전역 규제 지정은 갭투자(전세 끼고 매매)나 갈아타기 거래를 억제해 단기 과열을 막는 효과가 있다"며 “전세대출 DSR 반영으로 전세가에서 매매가로 이어지는 전이 구조를 끊으려는 시도가 돋보인다"고 평가했다. 그는 “최근 금리 인하 기대감으로 다시 움직이던 투자수요에 경고를 주는 '심리적 제동 장치' 역할을 할 것"이라고 덧붙였다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수도 “토지거래허가구역 전면 지정은 실거주 외 거래를 차단해 투기자본이 부동산에 유입되는 걸 막는 직접적 조치"라며 “고가주택 대출 규제 강화는 시중 유동성을 생산적 산업으로 돌리겠다는 정책 신호로 볼 수 있다"고 말했다. 시장에서는 이번 조치를 '집값 방어보다 시장 안정에 무게를 둔 전환점'으로 평가하는 분위기다. 강남3구를 중심으로 확산하던 단기 투자수요에 제동이 걸리며 단기적으로는 거래 심리가 위축돼 가격 급등세를 진정시키는 효과가 있을 것이라는 관측이 나온다. 반면 실수요층의 자금 조달 부담과 거래 절벽 우려도 적지 않다. 김효선 수석위원은 “주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율 강화로 중산층 1주택자의 갈아타기 수요나 청년·신혼부부의 내 집 마련 기회가 좁아질 수 있다"며 “결국 거래량 급감과 가격 경직성이 동시에 나타날 가능성이 크다"고 우려했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “전면 규제는 긴급 처방에 가깝다. 거래 동결·매물 잠김 현상이 나타나면 시장 기능이 마비될 수 있다"며 “결국 '돈 있는 사람만 움직이는 시장'이 될 수 있다"고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “이번 대책은 6·27의 강화판이지만, 수요 억제 중심 정책의 지속 가능성은 의문"이라며 “'언제까지 누를 것이냐'가 향후 정책 신뢰의 핵심 쟁점이 될 것"이라고 말했다. 전문가들은 이번 규제가 단기 안정에는 기여하더라도 정비사업 지연과 실수요 위축 부작용을 최소화할 보완책이 필요하다고 조언했다. 한 시장 전문가는 “생애최초·신혼부부 등 실수요자에 대한 예외 관리가 필수"라며 “정비사업 이주비 대출 등 정상 사업 추진이 막히지 않도록 유연한 금융 기준을 적용해야 한다"는 지적이 나온다. 그는 또 “프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 공급 등 건설사 자금 경색을 방지하는 장치가 병행돼야 규제 효과가 왜곡되지 않는다"고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부가 15일 발표한 '10·15 주택시장 안정화 대책'으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 전면 규제지역으로 묶이면서 청년층과 신혼부부 등 실수요자들의 내 집 마련 고민이 커지고 있다. 고가주택 대출 한도가 줄고, 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되면서 자금 조달 여건이 한층 까다로워졌다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 본지와의 인터뷰에서 “지금처럼 대출 규제가 강화된 시기에 조급하게 매수에 나서는 것은 독이 된다"며 “버는 집이 아니라 감당할 수 있는 집을 찾아야 한다"고 말했다. 그는 “무리해서 대출을 받아 강남이나 마용성(마포·용산·성동) 같은 고가 지역으로 진입하기보다, 출퇴근이 편하고 생활 기반이 안정된 곳을 찾는 것이 훨씬 현명하다"고 조언했다. 최 교수는 “전세대출까지 DSR에 포함된 상황에서 무리하게 내 집 마련을 시도하는 건 어불성설"이라며 “청년층이나 신혼부부는 당장의 매수보다 정책형 금융상품과 공급제도를 활용하는 쪽으로 전략을 바꿔야 한다"고 했다. 그는 “지금은 시장을 지켜보면서 가계 재무 구조를 점검하고, 감당 가능한 수준의 대출 한도를 계산해 두는 시기"라고 강조했다. 정부가 올해부터 본격 확대에 들어간 '뉴홈(New:Home)'은 이런 실수요자들을 위한 장기 모기지형 공공분양·임대 제도다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH) 등 공공기관이 청년, 신혼부부, 무주택 서민의 내 집 마련을 지원하기 위해 설계한 정책으로, 분양가는 시세의 70~80% 수준이며 분양가의 최대 80%까지 장기 저리(연 1.8~2.4%) 모기지를 이용할 수 있다. 뉴홈은 분양 중심의 '나눔형', 6년 임대 후 분양 전환이 가능한 '선택형', 기존 공공분양과 유사한 '일반형'으로 나뉘며, 청년과 신혼부부에게는 우선공급 비율이 40% 이상으로 확대됐다. 기존 임대 중심의 공공주택과 달리 '자가 전환형 주거 사다리'를 복원하는 정부의 핵심 실수요 정책으로, 올해부터 공급 물량이 대폭 늘어나는 것이 특징이다. 최 교수는 “이런 제도들이 본격화되면 실수요자들도 굳이 무리할 이유가 없어진다"며 “정부의 금융 지원 프로그램을 기다리면서 장기적인 주거 계획을 세우는 것이 바람직하다"고 말했다. 그는 “무리해서 대출받기보다 월세 수준으로 감당할 수 있는 구조를 택해야 한다. 집을 소유하는 속도보다 유지할 수 있는 능력이 중요하다"고 했다. '똘똘한 한 채'에 대한 집착에도 경고를 보냈다. 최 교수는 “강남권 재건축 입주민들도 분담금과 종부세 부담 때문에 매물을 내놓고 있다"며 “'똘똘한 한 채'가 아니라 '괴로운 한 채'가 되는 시대가 왔다"고 말했다. 실제로 올해 세법 개정으로 공시가격 현실화율이 다시 높아지고, 1주택자 공제 기준금액이 12억 원에서 10억 원으로 환원됐다. 공정시장가액비율도 60%에서 80%로 복원되면서, 고가 아파트 보유자의 종부세 산정 기준이 강화된 셈이다. 시세 20억 원대 아파트의 경우 재산세와 종부세를 합친 연간 보유세가 통상 수백만~1000만 원대에 달하고, 고가 단지나 다주택자는 수천만 원에 이를 수 있다. 안정적 소득이 없는 은퇴자나 중산층 직장인은 세금과 대출 상환을 동시에 감당하기 어려운 상황이다. 고가주택이 더 이상 '안정자산'으로 보기 어려운 이유다. 최 교수는 “소득 대비 세금이 급격히 늘어나는 구조에서 직장인이나 은퇴자까지 강남 고가 아파트를 유지하는 건 비현실적"이라며 “강북이나 수도권 대단지처럼 실거주 여건이 좋은 지역으로 눈높이를 낮추는 것이 현명하다"고 말했다. 그는 “광명, 철산, 이문동 등 교통이 좋고 생활 인프라가 갖춰진 지역은 실거주 만족도가 높고 장기 거주에도 유리하다"며 “이제는 어디가 오를까가 아니라 어디서 오래 살 수 있을까를 기준으로 집을 골라야 한다"고 말했다. 이어 “서울은 지역 간 격차보다 개인의 재무 여건이 더 중요해졌다. 가족이 편히 살 수 있는 집, 내가 감당할 수 있는 집이 진짜 내 집"이라고 덧붙였다. 최 교수는 이번 대책의 방향에 대해서도 “정부는 부동산 의존도를 낮추고 시중 유동성을 산업·금융 부문으로 돌리려는 기조를 분명히 했다"며 “이런 흐름 속에서 부동산은 더 이상 투자의 수단이 아니라 삶의 기반으로 봐야 한다"고 해석했다. 그는 “시장 규제가 강화될수록 집을 사기보다 '어떻게 살 것인가'를 고민해야 한다"며 “조급함이 가장 큰 적"이라고 했다. 그는 “무주택자와 청년층은 남들이 얼마 벌었다는 말에 흔들리지 말고, 자신이 감당할 수 있는 집을 찾아야 한다. 출퇴근 거리, 세금, 관리비까지 따져본 뒤 내 가족이 오래 살 수 있는 집을 고르는 게 진짜 전략이다. 그것이 '뉴홈형 첫 집 전략'의 핵심이자, 지금 시장에서 살아남는 길"이라고 강조했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

이재명 정부가 15일 발표한 10·15 부동산 대책에 대한 시장 반응은 “내놓을 만한 카드는 모두 나왔다"는 것이다. 서울시 전역·경기도 일부에 대한 사상 첫 3종 규제 적용을 통한 갭투자 전면 차단과 풍선 효과 예방, 서민 수요는 살리되 한강벨트 중심 고가 주택 수요는 줄이는 대출 정밀 규제, 투기 거래 억제를 위한 강력한 단속, 장기적으로 보유세 강화를 통한 부동산 자산 비율 축소 추진 등 현 시점에서 정부가 실행 가능한 정책은 모두 망라됐다. 전격성과 파격성을 갖춰 시장을 제어할 만한 영향력을 발휘할 만하다는 기대가 나오는 배경이다. 다만 단기적 공급 대책 등이 빠졌고 '핀셋형' 대출 규제도 효과가 의심된다는 지적도 나온다. 이날 정부가 발표한 대책은 이재명 대통령 당선 후 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책과 전국 135만호 주택 공급을 골자로 한 9·7 대책에 이은 세 번째다. 지난 9월 이후 서울 아파트 시장을 중심으로 집값 상승세가 불붙자 정부는 집값이 오를 만한 곳은 전부 규제해 투기성 거래를 묶는 파격적인 대책을 내놨다. 여기에 대출한도 및 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 까지 모두 옥죄는 '종합셋트' 규제 카드를 꺼내들었다. 우선 사상 초유의 서울 전역 3종 규제 카드가 주목된다. 서울 전역과 경기도 과천, 분당, 광명 등 고가 아파트가 밀집한 수도권 일부 지역을 조정 거래 지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등으로 한꺼번에 지정했다. 이에 따라 해당 지역에선 주택 거래 시 실거주가 의무화돼 '갭투자'가 원천 차단된다. 이는 '풍선 효과' 차단을 위한 전격적인 조치로 해석된다. 지난 6·27 대책에서 강남 3구 외에 용산구까지 토지거래허가구역으로 확대 지정한 후 마포, 성동은 물론 분당, 과천, 광명 등 경기도 일부 지역으로까지 집값 상승세가 확산되는 풍선 효과가 발생한 만큼, 이번에는 아예 집값이 오를 만한 주요 지역을 모두 규제 대상으로 지정해 투기 수요를 차단하겠다고 나선 것이다. 이와 관련 정부는 이날 브리핑에서 줄곧 '국민 주거 안정'을 강조했다. 서울 아파트 매수 시 갭투자 거래를 하는 것은 매수자가 자신이 사들인 주택에 실제로 살지 않으면서 실거주 하는 전세입자의 전세금을 끼고 추후 시세 차익을 노려 아파트를 매매하는 '투기'로 보는 것이 당국의 시각이다. 즉 서울 아파트 매매 거래는 실제로 해당 세대에 실거주를 할 실수요자만 사라는 것이다. 서울 아파트 거래가 실거주 수요 안에서 발생하면 집값 과열 현상이 빠진다는 계산이다. 핀셋식 대출 규제도 서민, 실수요자들이 주로 구매하는 15억원 미만의 주택은 기존대로 6억원까지 대출해주지만, 그보다 더 비싼 고가 주택의 대출은 대폭 축소했다. 앞서 정부는 지난 6.27 대책에서 주담대 한도를 이미 6억원으로 묶어봤지만 정작 그 효과는 그리 오래가지 않았다. 우선 서울 아파트 매매 거래 상당수가 기존 주택을 팔고 매수 주택으로 갈아타는 '갈아타기' 위주로 거래되는 상황에서 기존 집을 팔고 6억원을 더 얹으면 얼마든지 '상급지'로의 이동이 가능했다. 6억원 대출이 아파트 거래가에 스며 들어가 집값 상승의 지렛대로 사용된다는 시각 아래 당국은 아예 그 지렛대를 낮췄다. 특히 25억원을 초과하는 초고가 주택은 주담대를 최대 2억원까지만 받을 수 있도록 했다. 15억원에서 25억원 사이 해당 구간에 해당하는 고가 아파트도 대출을 4억원으로 묶었다. 이른바 한강벨트 지역의 고가 주택들에 대한 수요를 줄여 과열을 냉각시키겠다는 의도로 분석된다. 그러나 15억 이하 주택에 대해선 실거주 수요가 높다고 판단해 6억원 대출한도를 그대로 유지했다. 지난 8월말 기준 서울 아파트 매매 평균 거래가는 약 14억원 수준이다. 서울 아파트 평균 가격인 14억~15억원 수준에 해당하는 주택과 그 이하 가격 주택들은 매매 거래 시 대출을 여전히 최대 6억원까지 받도록 허용해 실거주 수요가 거래에 어려움이 없도록 한 셈이다. 세제 개편 카드를 꺼낸 것도 주목된다. 이 대통령이 대선 후보 시절부터 검토하겠다고 약속했지만 내년 지방선거를 앞두고 신중 모드를 유지했었다. 하지만 이번 대책을 통해 '부동산 세제 합리화 방침'을 전격 공개했다. 특히 구체적인 내용으로 보유세·거래세 조정이 명시됐다. 부동산 시장 과열이 지속되면 거래 물량을 늘리기 위해 종합부동산세·재산세 등 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방안을 살펴보겠다는 뜻으로 해석된다. 또 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 언급됐다. 이는 규제 지역 부동산 보유·거래세 중과 등을 검토할 수 있다는 뜻으로 보인다. 세제 개편에 소극적이던 정부·여당 내 분위기가 바뀌었다는 얘기다. 앞서 김윤덕 국토교통부 장관도 지난달 29일 취임 직후 보유세 강화 필요성을 인정했었다. 정부 관계자는 이날 브리핑에서 “부동산정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 이를 위해서는 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다"며 “세제는 가급적 최후 수단이고 주택 가격 안정을 위해 세제를 활용하는 것은 신중해야 한다는 것이 기본입장으로 구체적인 개편 방안과 시기·순서는 시장 영향과 과세 형평 등을 감안해 마련할 것"이라고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 15일 과열된 서울 집값 진정을 위해 신규 부동산 대책을 발표했다. 사상 처음으로 서울 전역과 경기도 일부를 3중 규제로 묶고 대출까지 더 꼼꼼히 억죄는 금융 대책까지 포함됐다. 투기 거래 단속 강화, 보유세 강화 등 세제 개편 추진까지 포함돼 나올 만한 카드는 모두 포함된 '종합 세트'라는 평가다. 부동산 전문가들은 찔끔 찔끔 강도를 높이다가 결국 집값을 못 잡은 문재인 정부 때보다는 한층 더 강화된 대책이라는 점에는 의견을 일치하지만 시장에 미칠 영향에 대해선 반응이 엇갈린다. 이날 정부가 발표한 10·15 주택시장 안정화 종합 대책은 우선 서울 25개구 전체와 경기도 12개 지역을 조정지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3개 규제로 묶는 것이 핵심이다. 풍선 효과를 막기 위해 오를 만한 곳은 모두 규제 대상 지역에 포함시켜 갭투자를 원천 봉쇄했다. 또 한강벨트의 과열을 냉각시키기 위해 고가 주택에 대한 대출 규제도 한층 더 강화했다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도는 △시가 15억원 이하 주택 6억원 △15억~25억원 주택 4억원 △25억원 초과 주택 2억원으로 차등 조정된다. 주담대 심사 시 적용되는 스트레스 금리도 현행 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 여기에 현 정부 들어 검토만 하고 있다던 보유세 강화를 중심으로 한 부동산 세제 합리화 방안도 마련하겠다고 밝혔다. 전문가들은 대체로 역대 최강의 종합 대책이 나왔다는 점에 의견을 같이하고 있다. 우선 불 붙을 것 같았던 서울 집값이 안정될 것이라는 기대가 많았다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞추고 있는 것이 특징"이라며 “서울 전역은 물론, 수도권 아파트값을 주도하는 과천, 성남, 용인, 수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 확산을 차단하려는 의지를 드러낸 것으로, 한강 벨트는 물론 수도권 인기 지역도 이번 대책의 타격을 받을 것으로 보인다"고 긍정적으로 평가했다. 이어 “6·27 대책에 이어 2차 충격요법인 만큼 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨고르기 장세에 들어갈 듯하고, 단기 급등 지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 듯하다"며 “서울 전역과 수도권 인기 지역이 모두 토허제로 지정되면서 갭투자가 불가능해지고, 허위계약을 통한 시세 조종 가능성도 낮아져 수요가 둔화되는 만큼 풍선효과는 크지 않을 것으로 판단된다"고 말했다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 교수도 “정부가 집값 안정화 의지를 분명히 보여줘 시장에 긍정적인 신호를 준 셈으로, 과열된 분위기를 일단 진정시키는 효과는 있을 것으로 본다"며 “다만 내년에 입주 물량 부족 이슈가 있어 다시 움직일 여지는 남아 있다. 단기 진화에는 의미가 있지만, 여기서 끝나선 안 된다"고 말했다. 그는 이어 “공급이 늦더라도 분양가가 충분히 낮다면 수요자들은 기다리기 때문에 공공택지의 분양가 인하 대책도 후속 대책으로 나와야 한다"면서 “한국토지주택공사(LH)가 직영 분양을 하면 당연히 가격이 저렴해질 텐데 그 신호가 없다. 정부가 고민해 빠르게 발표하는 게 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다. 한 교수는 또 “문재인 정부 때와는 디테일에서 차이가 있다. 당시에는 지역별 맞춤형, 이른바 '핀셋 규제'를 했지만, 이번에는 서울 전역을 한 번에 묶었다. 그런 점에서 시장에 훨씬 강한 신호를 줬다고 본다"고 평했다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 페이스북을 통해 “9·7 대책 이후 실망감으로 인해 부동산 상승으로 전망을 돌렸는데, 이번 10·15 대책 이후로는 급격한 안정, 더 나아가 하락 전환까지 가능할 거라고 보고 있다"며 “10·15 거래 규제는 단기적인 수단이고 앞으로 나올 세제 개편까지 지켜봐야 겠지만 코스피 5000 시대 개막을 공약한 정부다운 진정성이 처음으로 느껴진 대책"이라고 평했다. 그는 이어 “오늘 나온 종합대책을 보니 드디어 이 정부가 부동산에 주식만큼 진심으로 할 거 같다는 생각이 들었다"면서 “부동산 시장이 안정을 넘어 하락으로 갈 것으로 본다. 묶어놓고 세금 때릴 생각까지 할 것이라서다. 어쩌면 오늘부터 부동산과 전쟁이 시작된 것"이라고 주장했다. 특히, 채 대표는 “과거 문재인 정부 부동산 정책은 부동산도 주식처럼 상승과 하락이 가능한 자산인데, 하락하면 나라가 절단난다는 생각에 하락을 용인할 용기가 없던 것이 문제였다. 그래서 내내 미세조정과 핀셋, 즉 최적화로 대응했던 것"이라며 “정부가 무언가 집대성한 대책을 포괄적으로 (내놓았고) 무엇보다 이렇게 묶어놓고 보유세가 나올 걸 생각한다면, 마침내 자산 과열을 안정으로 보는 게 아니라 하락을 용인할 용기가 1그램 생긴 것이라고 본다"고 강조했다. 문재인 정부 시절처럼 규제를 여러 차례 반복하지 않고, 토지거래허가구역 지정 등 '2차 충격'이라 할 만한 강력한 종합 규제를 한 번에 내놓았다는 점을 높게 평가하고 있는 것이다. 이들은 정부가 집값 과열 지역을 정조준해 시장 안정 의지를 충분히 보여준 만큼, 단기적으로 시장이 숨 고르기 국면에 들어설 것이라는 전망이다. 반면 부정적인 평가도 있다. 이번 대책이 대출 규제에 집중된 데다 이미 유사한 정책에 익숙해 있어 효과가 제한적이라는 것이다. 일부 급매물은 나올 수 있지만, 전반적인 가격 하락으로 이어지기는 어렵다는 분석이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “최근 구윤철 경제부총리가 '똘똘한 한 채 문제를 잘 알고 있다'고 말해 이와 관련된 대책이 나올 줄 알았으나 토지거래허가구역 확대 외에는 별다른 내용이 없다"며 “세제 관련 대책도 말만 하고 사실상 실체는 없어 대출 규제만으로 충분한지 의문이다. 지난번 6·27 대책으로도 충분치 않았던 것이 드러났는데, 이번 강화 조치로 충분할지 걱정스럽다"고 말했다. 이어 “대출 규제를 꼼꼼히 한다고 했지만, 1주택자 전세대출 등 규제 부담을 줄이기 위해 일부를 제외하다보면 대책이 엉성해진다. 그래서 만약 유동성이 부동산 시장에 계속 몰리면 더 올리겠다거나 하는 예고라도 해야 하는데, 이 얘기도 없다"면서 “최소한 실거주 요건 강화나 규제 지역 한정 보유세 강화 같은 이야기는 나왔어야 한다고 본다"고 지적했다. 권대중 한성대 석좌교수도 “규제가 너무 늦었지 않았나 하는 생각이 든다. 6·27 대책 직후에 나왔어야 했다"며 “규제한다고 해서 시장이 안정화되는 것은 일시적이다. 결국에는 공급이 뒤따라야 하나 단기 주택 공급 정책이 아직까지도 나오지 않은 점은 아쉽다"고 우려했다. 그는 이어 “강남이나 선호 지역에 주택 공급을 확대하더라도 한계가 있다. 누구나 그곳에 살고 싶어 하기 때문으로, 주택 공급 정책과 함께 적정한 시기에 수요를 분산하는 정책이 필요하다"면서 “강남의 나이 든 주택 소유자 중 상당수는 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못해 이들에게 양도세를 완화하고, 지방으로 이동할 경우에도 양도세를 완화하면 이동하는 사람이 생길 수 있다"고 지적했다. 권 교수는 또 “금융 규제도 시가 25억원 이상 주택에는 2억원만, 15억원 이상 주택은 4억원만 대출해 준다고 하는데, 이 정책이 의미가 있는지 의문이다. 25억원 주택을 살 때 2억원이 없어서 못 사지는 않으니 실효성이 떨어지지 않나 싶은 것"이라며 “토지거래허가구역 확대도 서울을 넘어 수원 등 실수요가 대부분인 경기도 지역까지 포함시킨 것은 다소 과하지 않았나 생각된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 방안은 지난 6·27 대책을 좀 더 강화한 것으로, 주택 관련 대출 규제 강화로 보면 무리가 없다. 다만 지금과 같은 모든 자산의 가치가 상승하는 시기에 특정 유형의 실물자산만 가격이 오르면 곤란하다는 식의 접근이 과연 얼마만큼 실현될 수 있을지에 대해서는 의견이 나뉠 수밖에 없다"면서 “규제 그 자체 또는 수요 억제 중심의 규제는 때로 시장에 악영향을 미칠 수 있다. 따라서 적절한 규제와 수요 증진 간의 접점을 찾는 것이 필요하다"고 지적했다. 또, “규제를 통해 거래를 억제하여 인위적으로 시장을 억누른다면, 적어도 단기적으로는 그만큼의 효과를 볼 수 있다. 다만 그때는 '그럼 언제까지 억누를 것인가?'라는 근본적인 질문이 따라붙는다. 그렇기에 특단의 대책보다는 오히려 구체적이지 않은 정책 기조가 바람직한 대응일 수 있다"고 덧붙였다. 이 연구위원은 그러면서 “문재인 정부 때는 핀셋 규제라고 하면서 그 때 그 때 대응하다가, 서울 25개 자치구 전체를 기대 지역으로 설정한 것이 정부 중후반이었다. 그런데 이번에는 전과 다르게 바로 토허제로 전부 묶어버렸다"라며 “시장이 과거 경험한 바가 있는 만큼 거래량은 감소하겠지만, 새로 계약되는 매물 가격은 크게 급락하지 않을 것이다. 급매물은 일부 나타날 수 있다"고 예측했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

BS한양이 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B2블록에 들어서는 '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'를 11월 분양할 예정이라고 13일 밝혔다. 김포 풍무역세권 도시개발사업은 전체 6,600여 세대 규모로, BS한양은 B2블록(1,071세대)과 B1블록(639세대) 두 개 블록 총 1,710세대를 순차적으로 공급할 예정이다. 먼저 분양에 나서는 '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'는 경기도 김포시 사우동 173-1번지 일원에 지하 2층~지상 29층, 10개동, 총 1,071세대로 조성된다. 세대 타입은 ▲59㎡A 261세대 ▲59㎡B 60세대 ▲84㎡A 750세대 규모다. 전 세대 소비자 선호도가 높은 판상형 4Bay 구조를 적용했다. 1차에 이어 분양 예정인 2차는 지하 2층~지상 28층, 7개동, 총 639세대로 ▲84㎡A 509세대 ▲105㎡A 130세대로 공급될 예정이다. 앞서 한강신도시·고촌·걸포북변 등 김포골드라인의 주요 역세권에 공급된 '수자인' 브랜드 단지들이 각 지역에서 좋은 평가를 받고 있는 있는 가운데, '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'는 수자인 벨트를 완성할 또 하나의 단지로 주목받고 있다. 실제로 지난해 분양해 계약 2주 만에 완판한 '한강 수자인 오브센트'를 포함해 '고촌행정타운 한양수자인', '한양수자인 리버팰리스' 등 수자인 아파트는 지역에서 선호도가 높은 단지로 자리매김하고 있다. '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'는 분양가상한제가 적용되는 풍무역세권에 조성되는 단지로 합리적인 가격으로 공급이 예정돼 수요자들의 기대감이 높다. 전국적으로 분양가가 가파르게 상승하고 있는 가운데 분양가상한제가 적용되는 단지의 가치는 한층 더 높아지고 있어 이번 단지 공급 역시 많은 기대를 모으고 있다. 특히 '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'는 풍무역세권 내 인프라는 물론 사우동 생활권도 함께 누릴 수 있는 듀얼생활권이 강점이다. 사우동 일대는 김포시청과 법원, 대형병원을 비롯해 행정·업무·의료 시설이 밀집해 있다. 여기에 홈플러스, 이마트 트레이더스 등 대형 상업시설이 들어서 있어 편리한 생활 여건을 갖췄다. 또한 사우동에는 안양 평촌, 서울 노원 중계동 학원가에 버금가는 김포 최대 규모 학원가가 조성돼 있어 학세권으로서의 가치가 뛰어나다. 대형 입시학원과 특목고 준비 전문학원 등이 밀집해 있어 별도의 원거리 이동 없이 수준 높은 사교육 환경을 누릴 수 있다. 이처럼 생활과 교육 인프라를 모두 아우르는 입지 여건을 갖춘 것이 단지의 큰 장점이다. 여기에 인근에 추진 중인 김포재정비촉진지구와 영상문화복합산업단지인 한강시네폴리스 개발까지 더해져 풍무역세권 수자인 그라센트가 풍무·사우권역의 중심 단지로 거듭날 전망이다. 우수한 교통여건도 갖추고 있다. 풍무역과 사우역을 걸어서 이용할 수 있으며, 풍무역에는 지하철 5호선 연장이 추진 중으로 향후 김포골드라인의 혼잡 문제를 개선하고 서울 주요 지역으로의 접근성이 크게 개선될 것으로 예상된다. 이 외에도 김포 일대에는 지난 7월 예비타당성 조사를 통과한 GTX-D 노선과 걸포북변역의 인천2호선 연장(계획) 등이 추진되고 있어 한층 탄탄한 교통 여건이 마련될 전망이다. 또한 단지는 LG사이언스파크를 비롯해 다수의 대기업이 자리잡은 마곡지구와의 접근성이 뛰어나 실거주 시 출퇴근이 편리한 것은 물론, 직주근접 수요 유입도 기대된다. BS한양 관계자는 “풍무역세권 개발은 김포 원도심을 새롭게 바꿀 대규모 도시개발사업으로, 주거·상업·의료 인프라가 갖춰진 신흥 주거중심지로 주목받고 있으며 분양가상한제가 적용돼 이번 분양이 많은 기대를 모으고 있다"라며 "여기에 풍무역과 사우역을 모두 누릴 수 있는 입지와 수자인 브랜드 프리미엄이 결합해 높은 관심이 기대된다“고 말했다. '풍무역세권 수자인 그라센트 1차'의 견본주택은 경기도 김포시 사우동 571-8 일원에 마련될 예정이다. 한편 단지가 들어서는 풍무역세권 도시개발사업은 김포의 주거 및 상업기능 강화와 서울 접근성 개선을 목적으로 풍무역 북측에 총 6,599세대의 주거시설과 생활기반시설들이 공급되는 미니신도시급 사업이다. 주거·상업·메디컬 등 복합기능을 갖춘 자족형 미니신도시로 조성되며, 약 1만7,000명 규모의 인구가 계획돼 있다. 향후 김포의 주거 축을 새롭게 이끌 핵심지로 평가된다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 세 번째 부동산 대책 발표가 임박하면서 서울 한강벨트 일대의 집값이 다시 달아오르고 있다.강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 토지거래허가구역(토허제) 재지정 및 규제 강화 예고로 매입 수요가 마포·성동 등지로 확산되며 '묶이기 전에 사자'는 심리가 번지고 있다. 최근 마포구 일대에서는 규제 시행 전 '막차'를 타려는 매수자들이 몰리며 매물 문의가 급증하고, 일부 단지에서는 신고가 행진이 이어지고 있다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해선 공공택지 원가공급, 양도세 완화를 통한 거래 순환 복원, 예측 가능한 정책 운영 등 보다 근본적인 해법이 필요하다고 지적한다. 지난 13일 오후 찾아간 서울 마포구의 공인중개사무소들은 분주했다. 정부의 추가 대책 발표를 앞두고 매수 심리가 고조되면서 잇딴 문의 전화와 고객 방문으로 여느때보다 바빠졌다는 것이다. 마포구의 한 공인중개사는 “거래 자체는 많지 않지만 문의는 확실히 늘었다"며 “이번 주에 규제가 나온다고 하니 그전에 계약을 마치겠다는 분들이 있다"고 말했다. 염리동 인근 다른 중개업소 관계자도 “규제로 묶이기 전에 움직이려는 수요가 많다"며 “호가가 오르는 와중에도 거래를 서두르는 분위기"라고 전했다. 현장에선 정부의 토지거래허가제 확대 등 규제 강화 움직임에 대한 우려도 나왔다. 한 중개업소 관계자는 “마포 일대는 여의도·광화문 직장인 수요가 많고 임차인 비중도 높은 지역이라 토허제가 확대되면 전셋값 급등으로 이어질 수 있다"며 “정부가 신중히 접근해야 한다. 규제가 강화돼도 매물 자체가 적어 가격이 좀처럼 떨어지지 않는다. 시장에 매물이 풀리지 않는 이상 규제만으로는 효과를 보기 어렵다"고 지적했다. 그는 이어 “국토부 장관에게 아직 지정권이 없어 국회 통과가 필요하다"며 “빨라야 11월쯤 가능할 것으로 본다. 다만 총선을 앞두고 표심을 의식한 정부가 선거 전에는 쉽게 손대기 어려울 것"이라고 말했다. 실제 최근 마포 주요 단지들은 정부의 추가 규제 시행을 앞두고 연일 신고가를 경신하고 있다. 네이버부동산 실거래가에 따르면, 마포역 인근 '래미안마포리버웰' 144㎡(공급면적 기준 43평)는 지난 9월 29일 12층이 29억9500만원에 거래돼 6월 16일(18층·28억8000만원)보다 1억 원 이상 올랐다.5월 28일(9층·27억 원) 거래와 비교하면 석 달 만에 약 3억 원 상승했다. '마포자이' 108㎡(32평) 역시 상승세가 뚜렷하다. 지난 1일(14층) 실거래가는 25억 원으로, 5월 17일(15층·21억1000만원) 대비 약 4억 원 올랐다. 9월 23일(6층·24억9000만원)과 9월 27일(4층·23억6500만원) 거래도 모두 이전 최고가를 경신했다. 용강동 '마포용강삼성래미안' 79㎡(24평)도 비슷한 흐름이다. 이달 10일(6층)이 17억8000만원에 거래돼 6월 18일(3층·14억9500만원)보다 약 3억 원 상승했다.9월 13일(3층·16억5500만원) 거래 역시 한 달 새 1억 원 이상 올랐다. 한 부동산 전문가는 “정부의 추가 규제가 오히려 매수자들의 불안 심리를 자극해 거래를 앞당기고 있다"고 분석했다. 역대 정부는 부동산 대책을 수차례 내놓으며 '집값 안정'을 공언했지만, 결과적으로는 '대책 후 반등'이 반복돼 왔다. 부동산R114 분석에 따르면 2000년 이후 집값이 가장 많이 오른 시기는 노무현 정부 시절인 2006년에는 전국 아파트 매매가격이 26.76% 급등했으며, 수도권은 이보다 높은 33.17% 상승했다. 국제통화기금(IMF) 사태 이후 경기 부양을 위해 추진된 부동산 규제 완화 정책이 경기 회복세와 맞물리며 시장을 과열시켰고, 이후 투기과열지구 확대·분양권 전매 제한 등 강력한 규제가 오히려 불안 심리를 자극했다. 이명박 정부(2008~2012년) 들어서는 글로벌 금융위기 여파로 2008년 –2.26%, 2009년 +3.05%, 2010년 –1.13%, 2011년 +1.61%, 2012년 –4.15% 등 불안정한 등락이 이어졌다. 박근혜 정부(2013~2016년)는 '초이노믹스'로 대표되는 부동산 완화정책을 추진하며 2013년 –0.17%에서 2014년 +3.44%, 2015년 +6.47%, 2016년 +4.83%로 완만한 상승세를 보였다. 문재인 정부(2017~2022년)는 5년간 8·2 대책(2017년 8월 2일), 9·13 대책((2018년 9월 13일) 등 30차례 넘는 규제를 쏟아냈지만, 2017년 +6.41% → 2018년 +11.78% → 2020년 +20.48% → 2021년 +19.59% 등 두 자릿수 상승률이 이어졌다.초저금리·공급 불안·정권 교체 기대감이 맞물리며 '정책 역설'이 나타났다는 분석이 나온다. 이재명 정부 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 6·27 대책(대출 한도 6억원 제한)과 9·7 대책(공급 확대 방안)을 내놨지만, 서울 아파트값은 9월 5주 차 평균 0.27% 상승하며 오름세를 이어갔다. 한국부동산원에 따르면 성동(0.78%)·마포(0.69%)·광진(0.65%)·용산(0.47%)·강동(0.49%) 등 비규제 지역의 상승세가 두드러졌고, 과천(0.54%)·분당(0.97%) 등 경기 주요 지역도 동반 상승했다. 이에 정부는 이번 주 규제지역 확대와 금융 대출규제 강화를 포함한 세 번째 대책을 발표할 예정이다. 전문가들은 세 번째 규제가 단기적으로는 매수세를 눌러도 근본적 해법은 되기 어렵다고 지적한다. 권일 부동산인포 팀장은 “세금·대출 규제를 강화하면 초반엔 거래가 멈추는 효과가 있지만, 그 효과가 3개월을 넘기기 어렵다"며 “거래가 얼면 재건축·분양시장까지 위축돼 공급 사슬이 끊긴다"고 말했다. 그는 “강남을 묶으면 수요가 마포·성동으로 옮겨가는 풍선효과가 이미 나타나고 있다"며 “핵심은 규제의 강도가 아니라 공급 신호의 명확성"이라고 강조했다. 한문도 연세대 금융부동산학과 특임교수는 “정부의 부동산 정책이 늘 후행적 대응에 그친다"고 꼬집었다. 그는 “상승세가 확산된 뒤에야 뒤늦게 규제를 강화하는 식이라 정책 신뢰도가 떨어진다"며 “이번에도 실수요자의 불안을 잠재우기엔 역부족"이라고 말했다. 이어 “노태우 정부의 보금자리주택, 이명박 정부의 반값 분양처럼 공공택지를 원가 수준으로 공급해야 실수요자가 기다릴 수 있다"며 “국민 세금으로 조성한 택지를 적정 이윤만 붙여 환원하면 투기수요는 자연히 물러난다"고 조언했다. 그는 “규제와 완화를 반복하는 후행적 조정만으로는 시장을 따라잡을 수 없다"며 “'이번엔 다르다'는 신뢰 메시지와 선제적 조치가 필요하다"고 덧붙였다. 시장 구조와 심리 요인에 주목한 전문가들은 '규제보다 순환', '공급보다 예측'의 중요성을 강조했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “지금의 상승은 투기보다는 매물 잠김과 심리 요인 때문"이라며 “보유세 인상보다 양도세 완화를 통해 거래를 늘려야 시장이 숨통을 틀 수 있다"고 말했다. 그는 “대출을 조이면 실수요자만 피해를 본다"며 “시장 안정의 핵심은 당근과 채찍의 균형"이라며 “집주인이 매물을 내놓게 만들고, 실수요자는 접근할 수 있게 해야 한다"고 지적했다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “결국 시장은 심리 싸움"이라고 진단했다. 그는 “사람들은 살고 싶은 집보다 오를 것 같은 집을 산다. 강남과 한강벨트 쏠림은 공급 부족 때문이 아니라 불안 심리의 결과"라며 “서울시는 신속통합기획으로 재건축을 늘리겠다고 하지만 정부는 공공택지 중심으로 따로 논다. 공급정책의 엇박자는 시장 불안을 키운다"고 꼬집었다.이어 “대출을 조이면 현금부자만 유리하고 실수요자는 더 멀어진다"며 “결국 '묶이기 전에 사자'는 불안 심리만 자극한다"고 덧붙였다. 최 교수는 “정부가 일주일 단위로 가격 통계를 발표해 시장을 자극하는 것도 문제다. 한두 건 거래로 '폭등' 프레임이 형성되면 불안이 증폭된다"면서 “지금 필요한 것은 규제의 강도가 아니라 정책의 일관성과 예측 가능성"이라고 주장했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr