서울시가 금천구 독산동과 강동구 천호동 등 노후·반지하 밀집지역 6곳을 신속통합기획 주택재개발 후보지로 추가 선정했다. 인근 정비사업과의 연계 개발을 통해 지역 일대의 주거환경 개선 효과를 극대화하겠다는 구상이다. 13일 시는 제4차 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정위원회를 두 차례 개최하고 독산·대림·쌍문·천호·대조·용두동 등 자치구 6곳을 후보지로 추가 선정했다고 밝혔다. 이번에 선정된 주택재개발 후보지들은 노후도가 높고 반지하주택이 밀집한 지역 위주로 선정됐다. 시는 후보지가 편중되지 않도록 지역별 여건을 고려하는 한편, 인접 개발사업과의 연계성도 종합적으로 검토했다는 설명이다. 금천구 독산동 992 일대는 이번 후보지 6곳 중 9만3755.7㎡로 면적이 가장 넓다. 금천구는 신통기획으로 독산·시흥동 일대 9개 구역에서 재개발을 추진하고 있다. 독산시흥구역(2072세대)은 지난해 정비구역 지정 이후 사업시행자까지 정해진 상황이다. 독산 1구역(2078세대), 2구역(2065세대)를 비롯한 독산동 일대가 재개발이 활성화돼 있다. 은평구 대조동 212 일대(6만3779.5㎡) 역시 인접 지역에서 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 인근에 구산역세권 재개발, 대조동 89 모아타운, 불광동 329-32 등 정비사업이 진행 중이라 연계 개발 효과가 뚜렷하다. 도봉구 쌍문동 710(4만5200㎡) 인근으로 쌍문동 26 일대 정비구역 지정 등이 진행 중이다. 한편 영등포구 대림동 680(7만6753㎡)과 강동구 천호동 137-1 (5만2552㎡) 일대는 저층 주거지 밀집 지역으로 노후도가 70% 이상인 건물들이 모여있는 지역이다. 동대문구 용두동 39(7만5728㎡) 일대는 과거 정비구역에서 해제되는 등 사업이 표류했던 이력이 있는 지역이다. 이후 신통기획 후보지 선정 이후 주민 동의율이 70%를 넘기며 다시금 사업에 속도가 붙을 전망이다. 시는 선정 지역에 인허가 절차 간소화와 사업 전반 공정 관리를 지원하며 기존 18.5년 가량 소요되는 정비사업 기간을 12년으로 단축한다는 방침이다. 정비계획 수립을 위한 보조금 지원을 통해 신통기획 및 정비계획 수립 용역에 착수해 2년 이내에 정비구역 지정 완료를 목표로 한다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

주거 눈높이가 상향 평준화되면서 아파트를 고를 때 역세권 중요도가 확대되는 추세다. 출퇴근 소요 시간을 줄이는 것은 물론 일상에서 누릴 수 있는 편의성에 대한 수요자들의 요구가 높아진 영향이다. 최근에는 단순히 역과 단지 사이의 물리적 거리를 따지는 수준을 넘어 실제 보행 동선의 편리함과 배후 생활 인프라까지 고려하는 수요가 늘면서 역·주거·편의시설이 하나로 엮인 입지가 주목받고 있다. 대중교통 이용이 수월하다는 점은 역세권 단지가 지닌 강점이다. 아울러 똑같은 역세권이더라도 역 출입구로부터 단지까지의 이동 동선이 얼마나 용이한지도 고려대상이다. 지하 보행로나 전용 통로를 통해 단지와 역사가 직결되는 설계는 폭염이나 강설·강우 등 기상 악조건의 영향을 덜 받으며 이동할 수 있어 선호도가 높다. 생활 인프라도 중요하다. 의료기관(병원·약국)과 유통시설(전통시장·대형마트), 녹지·문화공간, 학군 등이 인접할수록 통근 외에 장보기나 여가, 통학 등 일상에 쓰이는 시간을 대폭 아낄 수 있기 때문이다. 교통과 주거, 상업·문화 기능이 단일 생활권 안에서 맞물려 돌아가는 '복합 역세권'이 주목받는 이유다. 실제 시세 흐름에서도 이러한 선호도는 확인된다. 부동산R114에 따르면 올해 1~9월 평택시 전체 아파트 매매가격은 0.34% 하락했지만, 지제역이 위치한 지제동은 8.02% 큰 폭으로 상승 흐름을 보였다. 지제역더샵센트럴시티 전용 84㎡도 최근 9억4000만~9억5000만원 선에 거래되며 신고가를 갱신했다. 연말까지 서울과 수도권 일대에서는 역 접근성을 갖춘 신규 공급이 이어질 전망이다. 그 중 HL디앤아이한라는 서울 종로구 돈의문2구역 재개발을 통해 11월 중 '경희궁 에피트' 분양에 나선다. 지하 6층~지상 21층, 2개 동 규모로 조성되며 총 228세대 중 134세대가 일반에 공급된다. 주택형은 전용면적 39㎡·59㎡·84㎡로 구성된다. 이 단지는 지하철 5호선 서대문역과 3호선 독립문역 이용이 가능한 더블 역세권 입지다. 여기에 NH농협타워를 경유해 단지로 곧장 이어지는 지하 연결통로가 조성될 예정이어서 입주민의 실제 이동 편의가 크게 개선될 전망이다. 역과의 직선거리뿐 아니라 실질적인 보행 환경까지 설계에 반영했다. 배후 생활 여건도 탄탄하다. 단지 후면으로 서울적십자병원과 강북삼성병원이 맞닿아 있고 영천시장, 농협 하나로마트 등 쇼핑 시설 이용도 수월하다. 덕수초·동명여중·인창중·고 등 각급 학교가 가깝고 경희궁, 서울역사박물관, 서대문독립공원 같은 역사·문화·휴식 인프라도 지근거리에 있다. 도심 업무지구(CBD) 배후 주거지로서 교통·의료·상권·여가 요소를 두루 갖춘 셈이다. 이 밖에도 수도권 곳곳에서 역세권 신축 물량이 대기 중이다. 서울에서는 옛 홈플러스 동대문점 부지에 들어서는 '용두동 롯데캐슬'과 성북구 '동선2구역 재개발' 단지가 나란히 12월 분양 일정을 앞두고 있다. 경기 평택에서는 평택지제역 도보권인 '한화 포레나 지제역'이 현재 분양을 진행 중이며, 인천 청라국제도시에서는 서울지하철 7호선 연장 수혜 단지로 꼽히는 '청라 아크원 푸르지오'가 12월 공급될 계획이다. 각 사업지는 역사까지의 거리와 이용 노선, 인근 편의시설 구성에서 저마다 다른 강점을 지닌다. 특히 청라 아크원 푸르지오의 경우 7호선 연장선 국제업무단지역(예정) 인근에 위치하며, 인천시는 해당 노선 1단계 구간의 개통 목표 시점을 2030년으로 잡고 있다. 다만 그동안 사업 추진 일정이 늦춰진 전례가 있는 만큼 실제 개통 시기는 향후 공사 경과를 면밀히 살필 필요가 있다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 서초구 반포현대에 이어 방배동 신성빌라 재건축 사업장도 국토교통부의 법 해석에 따라 재건축부담금 부과기한이 달라질 수 있는 것으로 확인됐다. 반포현대에 179억원의 부담금을 사전 통지한 서초구는 신성빌라의 부담금도 산정하고 있다. 12일 에너지경제신문이 확보한 서초구 재건축사업과의 서면답변에 따르면 구는 국토부 관원질의 회신 결과에 따라 부과기한이 연장될 수 있는 관내 사업장으로 반포현대와 신성빌라를 지목했다. 신성빌라는 재건축을 거쳐 방배센트레빌인더포레로 바뀐 단지로, 2023년 11월 30일 준공됐다. 조합은 서초구가 지난 9일 국토부에 전달한 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 2차 탄원에 참여한 10개 조합 가운데 한 곳이다. 서초구는 신성빌라의 부담금 산정 절차가 진행 중이며, 관내에서 반포현대 외에 부담금 산정을 마친 사업장은 없다고 밝혔다. 신성빌라의 해석별 부과기한과 사전통지 일정은 서면답변에 제시되지 않았다. 쟁점은 2024년 3월 27일 시행된 개정 재건축이익환수법의 부칙이 부담금 부과기한을 계산하는 기준일에도 영향을 미치는지다. 국토부에 따르면 일반 규정상 재건축부담금은 준공인가일 이후 5개월 이내에 결정·부과하며, 준용되는 개발이익환수법에 따라 부담금을 부과 고지할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없다. 개정법 부칙 제3조는 법 시행 전에 부담금 부과종료시점이 도래한 재건축사업에 대해 법 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있도록 했다. 서초구는 이 특례에 따른 기간을 기준으로 5년의 부과기한을 계산할 수 있는지 국토부에 질의했다. 서초구는 반포현대의 경우 2021년 7월 30일 준공인가일을 기준으로 일반 규정을 적용하면 부과기한이 올해 12월 30일, 개정법 부칙 특례를 기준으로 계산하면 2029년 8월 27일이라고 밝혔다. 구는 부과기한에 관한 민원이 이어지고 회신 결과에 따라 반포현대의 부과 시기를 재검토할 필요가 있어 국토부에 오는 13일까지 답변해 달라고 요청했다. 서면답변 당시까지 국토부 회신은 없었다. 구는 회신이 오지 않을 경우 부과 의무에 따라 반포현대 부담금을 12월 30일까지 부과해야 할 것으로 판단한다고 밝혔다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난 11일 서울 약수역 도심 공공주택 복합사업 현장 간담회 뒤 기자들과 만나, 재건축부담금 부과 시점에 관해 법 관련 기관에 유권해석을 의뢰했으며 결과를 기다리고 있다고 밝혔다. 신속하게 결과가 나올 수 있도록 하겠다는 입장도 전했다. 국토부는 앞서 10일 보도설명자료에서 부과기한을 법률적으로 검토한 뒤 지자체에 안내하겠다고 밝혔다. 서초구가 지난 9일 반포현대 조합에 사전 통지한 부담금은 총 179억원이다. 구는 조합이 고지 전 심사청구 기간에 제출하는 자료를 바탕으로 1세대 1주택자의 보유기간에 따른 감경 여부와 임대주택 부지가액 감정평가 결과 등 개발비용 반영 여부를 검토한 뒤 최종 부과액을 결정할 예정이다. 한편, 서초구는 13일 본지에 보낸 추가 서면답변에서 신성빌라의 재건축부담금 부과기한을 일반 규정에 따라 산정하면 2029년 4월 30일, 개정법 부칙 특례를 적용해 산정하면 같은 해 8월 27일이라고 밝혔다. 구는 신성빌라의 부담금 산정에 필요한 개시시점 주택가액을 산정하는 과정에서 한국부동산원의 보완 요청을 받아 조합에 추가 자료 제출을 안내했다고 설명했다. 구는 국토부 회신 결과를 토대로 실제 부과 시기를 검토할 예정이다. 구는 이번 질의 결과에 따라 관내에서 부과기한이 달라질 수 있는 사업장이 반포현대와 신성빌라 두 곳이며, 추가답변 당시까지 국토부의 회신이나 별도 안내를 받지 못했다고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

1기 신도시 중 최근 1년간 아파트 거래량이 가장 급격하게 늘어난 곳은 경기도 군포시 산본이다. 1기 신도시 재건축 선도지구 2곳이 자리한 데다 후속 정비사업 논의도 활발해지면서 주택시장에서도 관심이 커지는 모습이다. 실제로 산본을 걸어보니 넓게 뻗은 도로와 곳곳에 자리한 학교, 다양한 연령대의 사람들이 오가는 거리에서 예상보다 활기찬 분위기가 느껴졌다. 11일 부동산 업계에 따르면 산본의 아파트 매매 거래량은 지난해 11월부터 올해 10월까지 3190건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 거래량인 1532건과 비교하면 108.2% 증가한 규모다. 분당·일산·평촌·중동을 포함한 1기 신도시 5곳 가운데 가장 높은 증가율이다. 산본역 인근 공인중개사들은 최근 매수 문의가 늘면서 매물이 많지 않은 상황이라고 전했다. 소형 평형인 전용 18평 안팎의 아파트는 산본역과 가까운 곳에서 약 4억3000만원, 역에서 멀어질수록 3억8000만원 수준까지 가격이 낮아진다는 설명이다. 산본역 주변에는 소형 평형이 상대적으로 많아 신혼부부의 문의가 잦고, 금정역 인근에는 중·대형 평형이 주를 이루는 편이다. 한 공인중개사는 실거주 수요뿐 아니라 투자 목적의 매수 문의도 늘고 있다고 설명했다. 전세 매물이 부족해 매수를 선택하는 수요가 있는 데다, 서울 강남권으로 출퇴근하는 사람들에게 산본이 대안 주거지로 주목받고 있다는 것이다. 특히 산본은 10·15 부동산 대책에 따른 규제 대상 지역에 포함되지 않아 실거주 의무 없이 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 가능하다. 토지거래허가구역 지정 가능성을 의식한 투자 수요도 유입되고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 산본역에서 지난해 12월 선도지구로 지정된 9-2구역과 11구역까지는 도보로 20분 가량 소요된다. 역을 벗어나자 넓고 반듯하게 뻗은 도로 옆으로 아파트 단지가 이어졌다. 1990년대 초반 입주한 1기 신도시답게 아파트 대부분이 오래된 모습이지만, 단지 인근 상가들에 개인사업자들 뿐만 아니라 베스킨라빈스31, 투썸플레이스 등 프렌차이즈도 입점해있었다. 일반적으로 1기 신도시는 업무·상업시설이 부족해 서울로 출퇴근하는 베드타운이라는 평가를 받는다. 산본 역시 주거지역 비중이 높아 자족 기능이 충분하지 않다는 한계가 있다. 다만 직접 둘러본 산본의 분위기는 예상과 달랐다. 낮시간대 임에도 거리를 오가는 사람들이 적지 않았고, 연령대도 다양했다. 아이들이 뛰노는 학교 주변과 학원가에서는 특유의 활기가 느껴졌다. 학교와 생활편의시설이 가깝다는 점도 눈에 띄었다. 산본 곳곳에는 유치원과 초·중·고등학교가 자리하고 있으며, 학교 주변으로 학원가도 형성돼 있다. 9-2구역 인근에는 초등학교와 중학교가 가까이 붙어 있어 통학 여건도 나쁘지 않아 보였다. 중앙공원에는 산책로와 운동시설이 마련돼 있고, 실제 공원에서 운동하는 주민들도 볼 수 있었다. 산본에서 두드러지는 특징은 재건축 움직임이 활발하다는 점이다. 1기 신도시 선도지구 중 사업 속도가 가장 빠른 9-2구역은 백두한양·백두동성·백두극동 등 3개 단지를 묶어 통합 재건축을 추진하고 있다. 단지들이 한 블록 안에 맞닿아 있어 외부에서 보면 하나의 아파트 단지처럼 이어지는 모습이다. 아파트 뒤편으로는 수리산이 배경으로 보인다. 1993~1994년 준공된 아파트들로, 전체적으로 30년이 넘은 구축 단지다. 세 단지는 기존 1862가구에서 최고 35층, 총 3376가구 규모의 대단지로 재건축을 추진하고 있다. 지난해 12월 특별정비구역 지정·고시 이후 지난 3월 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 지정됐다. 현재는 시공사 선정 절차가 진행 중이다. 오는 13일 입찰 마감을 앞두고 있으며, 내년 1월께 토지등소유자 투표를 거쳐 최종 시공사를 선정할 예정이다. 사업시행인가도 내년 중 받는 것을 목표로 하고 있다. 9-2구역의 특징은 공공시행 방식으로 사업을 추진한다는 점이다. 조합을 설립해 사업을 진행하는 일반적인 재건축과 달리 LH가 사업시행자를 맡는다. 공공이 사업을 주도하는 만큼 사업 추진 절차를 단축할 수 있다는 기대가 있다. 또 다른 선도지구인 11구역 역시 삼성장미·자이백합·산본주공11단지 등 3개 단지가 통합 재건축을 추진하고 있다. 기존 2758가구 규모에서 1134가구를 늘려 최고 45층, 총 3892가구의 대단지로 탈바꿈하는 것이 계획이다. 지난해 12월 특별정비구역으로 지정·고시됐으며, 9-2구역과 마찬가지로 LH가 사업시행자를 맡아 공공시행 방식으로 진행한다. 올해 하반기 시공사 선정 절차를 추진할 예정이다. 11구역은 9-2구역보다 산본역과 산본 중심상가에 상대적으로 가까운 편이다. 금정역 접근성도 비교적 나은 위치다. 금정역에는 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 들어설 예정으로, 향후 개통하면 서울 주요 업무지구로의 접근성이 개선될 것으로 기대된다. 1기 신도시이다 보니 재건축 논의가 활발하다. 군포시청에선 13일까지 산본 3-1구역·7구역·12구역·13구역 특별정비구역 지정제안과 관련해 특별정비계획안 주민 공람이 진행 중이다. 3-1구역의 경우 율곡아파트(2042세대), 퇴계1차아파트(1011세대), 퇴계2차아파트(981세대) 총 3개 단지가 통합 재건축 추진 중이다. 총 4034세대로 규모로 통합 재건축 제안서를 내어 올해 안으로 지정 여부가 결정될 전망이다. 산본역 인근으로 돌아오면 산본의 생활 인프라가 한눈에 들어온다. 역 주변에는 이마트와 뉴코아아울렛, 킴스클럽 등 쇼핑시설이 밀집해 있고 식당과 병원, 각종 편의시설도 다양하다. 원광대학교 산본병원도 역 인근에 자리하고 있다. 차로 10분 이내 거리에는 400병상 규모의 효산의료재단 지샘병원도 있다. 산본은 주거지역 비중이 높은 도시인 만큼 상업시설이 산본역 주변에 집중된 모습이다. 아파트 단지에서 산본역 중심상가까지 이동하면 쇼핑과 외식, 의료서비스 등 일상생활에 필요한 시설을 대부분 이용할 수 있다. 산본은 최근 거래량 증가와 재건축 기대감이 맞물리면서 주택시장의 관심을 받고 있다. 선도지구 2곳이 재건축의 첫발을 뗐지만, 시공사 선정 이후에도 사업시행인가와 이주, 철거 등 넘어야 할 절차가 남아 있다. 실제 사업비와 주민 분담금도 사업 속도를 좌우할 변수다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 수억원대 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 논란이 확산하는 가운데, 정부가 부담금 부과 시점에 관한 법률 해석을 의뢰하고 결과를 기다리고 있는 것으로 나타났다. 재초환 완화 요구가 정치권과 정비사업 현장에서 이어지는 가운데 강남권 도심 공공주택 복합사업의 분양가상한제 적용 형평성 문제도 도마에 올랐다. 홍지선 국토교통부 장관은 11일 서울 중구에서 열린 약수역 공공도심복합사업 현장 간담회 이후 기자들과 만나 재초환 부담금 부과 시점을 둘러싼 법률 해석 문제에 대해 “법 관련 기관에 의뢰했고 기다리고 있다"는 취지로 밝혔다. 최근 서울 서초구 반포현대아파트의 재건축부담금 부과 기한을 놓고 법률 해석이 엇갈리면서 일선 지방자치단체의 행정 혼선이 커진 데 따른 것이다. 반포현대아파트는 재건축을 마치고 입주까지 완료한 단지로, 재건축부담금 부과 시한을 놓고 2026년과 2029년으로 해석이 나뉘고 있다. 서초구는 국토부에 유권해석을 요청한 상태다. 홍 장관은 재초환 제도를 둘러싼 논란에 대해 주택가격 상승에 따른 개발이익 환수라는 제도의 취지와 과도한 부담이 국민의 재산권을 침해할 수 있다는 우려가 함께 존재한다는 점을 언급했다. 다만 구체적인 제도 개선 방향이나 유권해석 결과가 나올 시점에 대해서는 확답하지 않았다. 재초환 부담금 논란은 최근 서울 주요 재건축 단지에 수억원대 예정액이 통지되면서 본격화했다. 서울 강남구는 지난달 30일 은마아파트 재건축조합에 총 2조44억원 규모의 재건축부담금 예정액을 통지했다. 산정 대상 조합원 4326명을 기준으로 1인당 평균 4억6334만원에 달한다. 다만 이는 2035년 10월 준공을 가정해 산출한 추정치로 실제 납부할 확정 금액은 아니다. 향후 주택가격과 공사비, 개발비용 등에 따라 달라질 수 있으며 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감경도 아직 반영되지 않았다. 서초구 반포현대아파트 역시 조합원 1인당 평균 약 2억2000만원의 재건축부담금이 통지되면서 논란이 이어지고 있다. 재건축 조합원들이 새 아파트를 배정받기 위해 납부하는 추가 분담금에 재초환 부담금까지 더해질 경우 자금 조달 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 정비업계에서는 공사비 상승과 금융비용 증가로 사업성이 악화한 상황에서 재초환까지 부과되면 사업 추진 동력이 약해질 수 있다고 지적한다. 반면 재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 환수해야 한다는 제도적 취지도 존재하는 만큼 향후 정부의 정책 판단이 주목된다. 이날 백브리핑에서는 강남권 도심 공공주택 복합사업의 분양가상한제 적용 제외 문제도 거론됐다. 국토부가 지난 9월 발표한 서울 도심복합사업 신규 후보지에는 서초구 이수역 동측과 송파구 올림픽공원 인근, 용산구 효창공원앞역 북측 등 분양가상한제 적용 지역이 포함됐다. 도심복합사업은 공공주택특별법에 따라 분양가상한제 적용을 받지 않는 구조여서 인접한 민간 정비사업과의 형평성 논란이 제기되고 있다. 특히 서울시는 신규 후보지 선정 과정에서 분양가상한제 적용 지역의 도심복합사업 추진이 주변 민간 사업장과의 형평성 문제나 고분양가 논란을 불러올 수 있다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다. 홍 장관은 “이 같은 형평성 문제와 관련해 공공이 사업을 추진하는 경우 기부채납이나 공공기여 등에서 민간 사업과 차이가 있다"는 점을 언급했다. 분양가상한제 적용 여부만으로 사업의 유불리를 판단하기보다 공공기여와 사업 구조 등을 함께 고려해야 한다는 취지다. 도심복합사업은 공공이 주도해 노후 도심을 개발하는 대신 용적률 완화 등 각종 인센티브를 제공하는 방식이다. 지난해 9·7 주택공급 대책에 따라 역세권과 저층주거지 유형의 용적률 특례가 확대되면서 사업성 개선에 대한 기대도 높아졌다. 그러나 실제 용적률 적용 수준과 공공기여 규모, 분양가격 산정 방식 등을 놓고 정부와 서울시 간 추가 협의가 필요한 상황이다. 서울시가 보유한 도심복합사업 승인권을 국토부로 환원하는 방안에 대해서도 홍 장관은 신중한 태도를 유지했다. 앞서 이날 간담회에서 김남근 더불어민주당 의원은 “서울시가 법정 절차가 아닌 사전기획협의체 운영을 지연하면서 도심복합사업 추진에 차질이 발생하고 있다"고 주장했다. 김 의원은 “연내 문제가 해결되지 않을 경우 시행령을 개정해 사업승인권을 국토부 장관에게 다시 돌려주는 방안을 검토해야 한다"고 촉구했다. 이에 홍 장관은 “현장에서 사업 인허가를 담당하는 지방정부에 승인권을 위임한 것은 신속한 행정 처리와 지역 여건 반영을 위한 취지"라고 설명했다. 홍 장관은 “사업승인권을 회수하기보다는 서울시와의 실무 협의를 통해 현안을 해결하는 것이 우선이라는 입장"을 밝혔다. 다만 서울시의 사전 협의 절차가 장기화하면서 주택 공급 일정에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기되는 만큼 정부와 서울시 간 협의 결과가 주목된다. 한편 정치권 일각에서 제기되는 재초환 완화 요구와 관련해서도 홍 장관은 세제 관련 당국 등 관계기관과의 협의가 필요한 사안이라는 취지로 설명했다. 정부가 도심 주택 공급 확대를 핵심 정책으로 추진하는 가운데 재초환 부담금 부과 기준과 분양가 규제, 인허가 권한 조정 등 정비사업 관련 제도 개선이 향후 공급 속도를 좌우할 변수로 떠오르고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

세법 개정안을 둘러싼 여야 간 조율이 진행 중인 가운데 장기보유특별공제 한도 설정은 고가주택 보유자의 세 부담만 높이는 반면, 비거주 1주택 패널티는 서울 전역에 미친다는 분석이 나왔다. 장특공제 한도설정은 '똘똘한 한 채' 현상을 완화하는 수단이 될 수 있지만, 거주요건 강화는 비거주자의 직접 입주를 유도해 전세 공급을 위축시킬 수 있다는 지적이다. 10일 에너지경제신문 취재를 종합하면 최한수 경북대학교 경제통상학부 교수는 정부의 부동산 세제 개편안을 분석한 시뮬레이션을 통해 이 같은 결과를 도출했다. 최 교수의 시뮬레이션은 2011년 주택을 취득한 사람이 25년간 보유한 뒤 2036년 매도하는 상황을 가정했다. 과거 15년간의 권역별 주택가격 상승률이 향후에도 이어진다는 전제 아래 현행 세제와 개편안의 양도세 부담을 비교했다. 분석 결과 장특공제 10억원 한도 설정은 고가주택일수록 세 부담을 크게 높였다. 강남·서초의 경우 현행 세제에서 실효세율은 7.0%였지만, 개편안을 적용하면 31.5%까지 상승했다. 서울 평균도 4.7%에서 12.3%로 높아졌다. 고가주택일수록 양도차익이 커 장특공제액이 10억원 한도를 초과하기 쉽기 때문이다. 반면 동북권은 현행 0.7%였던 실효세율이 개편안 적용 후 0.4%로 오히려 낮아졌다. 양도차익이 상대적으로 작아 장특공제 10억원 한도에 걸리지 않는 만큼 한도 설정의 영향이 제한적이라는 설명이다. 최 교수는 이러한 한도 설정이 고가주택 보유자의 매도 유인을 높일 수 있다고 봤다. 최근 반포와 압구정 등 고가주택 밀집 지역에서 매물이 늘어나는 배경에도 세제 개편에 따른 세 부담 변화가 작용할 수 있다는 분석이다. 실제 반포와 압구정 등 고가주택 밀집 지역에서는 매물이 늘었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 10일 서울 서초구 반포동 아파트 매물은 4065건으로 지난해 같은 날(2049건)보다 98.3% 증가했다. 압구정동도 같은기간 2017건으로 지난해(1116건) 보다 80.7% 늘었다. 한편 정부는 1세대 1주택자의 장특공제를 단계적으로 보유공제에서 거주공제 중심으로 전환할 방침이다. 2027년에는 10년 거주와 10년 보유에 각각 40%씩 공제해 최대 80%를 적용한다. 2028년에는 거주공제 비중을 60%로 높이고 보유공제 비중은 20%로 낮춘다. 2029년부터는 보유공제를 없애고 거주공제 80%만 적용한다. 보유기간에 따른 공제 혜택은 줄이고 거주기간에 따른 공제 혜택을 높이는 만큼, 실제 거주하지 않은 1주택자는 공제율이 낮아져 세 부담이 커진다. 문제는 거주요건 강화가 고가주택에 국한되지 않는다는 점이다. 시뮬레이션에서 강남·서초의 거주자 양도세는 18억9000만원이지만 비거주자는 23억9000만원으로 5억원 차이가 났다. 서울 평균도 거주자는 3억5000만원, 비거주자는 8억4000만원으로 4억9000만원 차이가 발생했다. 상대적으로 집값이 낮은 동북권 역시 거주자는 400만원을 부담하지만 비거주자는 1억원을 내는 것으로 분석됐다. 최 교수는 전날 열린 국회예산정책처 주최 세법개정안 토론회에서 “거주 여부에 따라 양도세 부담이 수억원씩 벌어지면 실거주 장려를 떠나 전세를 거두고 직접 입주하려는 유인이 커질 수 있다"며 “서울의 부동산시장은 전세가 취약한데 이 시기에 거주요건을 도입하는 효과를 고민할 필요가 있다"고 지적했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

부동산 디벨로퍼 신영그룹의 시공 계열사 신영씨앤디가 강원랜드 제2카지노 공사부터 용인 아너스톤2 봉안당 공사까지 아우르는 다양한 포트폴리오를 통해 올해 수주액 7000억원을 전망했다. 10일 신영그룹은 시공계열사 신영씨앤디가 강원랜드 제2카지노 영업장 조성공사와 용인 아너스톤2 봉안당 신축공사를 확보했다고 밝혔다. 신영씨앤디는 지난 10월 강원랜드 제2카지노 영업장 조성공사 건축공사에서 종합심사낙찰제 1순위 업체로 선정됐다. 조달청이 발주한 이 공사는 강원특별자치도 정선군 하이원길 424번지 일원 강원랜드 부지에 지하 2층~지상 4층 규모 카지노 영업장을 조성하는 사업이다. 공사금액은 약 741억원이며 관광숙박·위락시설 개보수공사도 함께 진행한다. 공사기간은 23개월로 신영씨앤디(지분 65%)·서림종합건설(20%)·대화건설(15%)이 공동도급으로 진행한다. 용인 아너스톤2 봉안당 신축공사 도급계약도 같은달 27일 체결했다. 신영씨앤디는 상조·장지·봉안당을 아우르는 토탈 월엔딩 플랫폼인 재단법인 용인공원과 계약을 체결해 장사시설 공사를 처음으로 수행한다. 사업지는 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 699번지 일원이며 약 620억원 규모, 공사기간은 24개월이다. 올해 하반기에 조성 예정인 민간 오피스 수주도 이어졌다. 성수동2가 업무시설(크래프톤) 신축공사를 지난 8월 수주한 데 이어, 9월에는 판교 제2테크노밸리 B4-2BL(DHK사옥) 신축공사와 과천 세라젬 헬스케어 이노타운 신축공사 도급계약을 체결했다. 공공 인프라 분야에서도 '문산·파주 하수관로 정비공사' 를 수주한 바 있다. 신영씨앤디는 특정 분야에 치우치지 않는 포트폴리오를 바탕으로 경기 변동에 안정적으로 대응하겠다는 방침이다. 민간 오피스와 정비사업, LH 공공 공사, 자체개발 사업을 비롯해 관광·레저와 장사 시설까지 아우르는 수주 구조를 갖췄다. 올해 수주액은 약 7000억원으로 전망된다. 신영씨앤디 이승민 대표는 “카지노와 봉안당 같은 특수시설에서도 시공 역량을 인정받으며 수주 다각화가 가시적인 성과로 이어지고 있다"며 “2027년 시공능력평가 100위권 진입 목표에도 한층 가까워졌다"고 밝혔다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

오세훈 서울시장이 공사가 중단된 남산 곤돌라 사업과 관련해 국토교통부에 시행령 개정을 촉구했다. 기존 남산 케이블카의 독점 운영 문제를 해소하고 시민과 관광객의 이동 편의를 높이려면 대체 교통수단 확보가 필요하다는 주장이다. 국토부는 관련 사안을 소관 부서별로 검토해 설명할 사항이라는 입장을 밝혔다. 오 시장은 10일 페이스북에 '국토부가 대통령을 거짓말쟁이로 만들고 있습니다'라는 제목의 글을 올려 남산 곤돌라 사업 재개를 위한 제도 개선을 요구했다. 그는 이재명 대통령이 남산 케이블카의 장기 독점 운영 문제를 지적한 뒤 관련 법이 개정됐지만, 대체 교통수단이 마련되지 않으면 실질적인 변화로 이어지기 어렵다고 주장했다. 오 시장은 “법만 고친다고 독점이 저절로 정상화되지는 않는다"며 기존 케이블카의 재허가 심사에 앞서 곤돌라 사업을 추진할 여건을 마련해야 한다고 강조했다. 오 시장 설명에 따르면 케이블카 사업자는 2027년 9월 18일까지 재허가를 신청해야 하고, 서울시는 신청받은 날부터 6개월 안에 재허가 여부와 기간을 정해야 한다. 그는 그때까지 대체수단이 없으면 기존 사업자의 허가를 다시 내줄 수밖에 없는 상황이라고 주장했다. 남산 곤돌라는 명동역 인근 예장공원과 남산 정상을 연결하는 사업이다. 서울시는 기존 케이블카의 수송능력을 보완하고 남산 접근성을 높이기 위해 사업을 추진해 왔다. 공사 재개의 주요 쟁점은 도시자연공원구역 내 시설물 높이 제한이다. 곤돌라 설치에는 30m가 넘는 철탑이 필요하지만, 현행 공원녹지법 시행령상 관련 높이 제한은 12m다. 서울시는 철탑 설치 부지의 용도구역을 변경해 사업을 추진했으나, 기존 케이블카 사업자가 제기한 소송과 법원의 집행정지 결정으로 2024년 10월 공사가 중단됐다. 이후 본안 소송 1·2심에서 패소한 서울시는 대법원에 상고했다. 서울시는 시행령에 공익시설의 높이 제한을 완화하는 근거가 마련되면 용도구역 변경 없이 곤돌라를 설치할 수 있어 소송과 별개로 사업을 재개할 수 있다는 입장이다. 오 시장은 국토부가 지난해 여름 관련 개정안을 입법예고한 이후 개정을 마무리하지 않고 있다며 신속한 처리를 요청했다. 그는 “지금 당장 시행령을 고쳐 공사를 재개해도 남산 곤돌라는 2029년 하반기에야 문을 연다"며 기존 케이블카의 재허가 여부를 판단하는 시점에는 곤돌라가 운영되지 못할 것이라고 설명했다. 또 남산 정상에서 내려가는 버스를 기다리는 줄이 길어지고 교통약자의 이동에도 제약이 있다며 시민과 관광객의 이용 편의를 고려해야 한다고 강조했다. 오 시장은 앞서 지난 6일에도 국토부가 용산공원·용산국제업무지구 주택공급과 개발제한구역 해제 등 서울시와의 협의 현안에 곤돌라 관련 시행령 개정을 협상 카드로 활용하려 한다고 주장했다. 이에 대해 국토부 관계자는 10일 본지와의 통화에서 “곤돌라와 용산공원 등 개별 사안은 소관 부서에서 관련 내용을 검토해 설명할 사항"이라고 밝혔다. 이 관계자는 “곤돌라는 담당 부서에서, 용산공원이나 정비창 관련 사안도 해당 부서에서 내용을 검토해 필요한 설명을 하게 될 것"이라고 전했다. 오 시장의 이날 발언에 대한 구체적인 대응 여부에는 “발언이 나온 지 얼마 되지 않아 현재로서는 확인하기 어렵다"고 설명했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

정부가 용산공원 본체부지 가운데 옛 방위사업청과 군인아파트, 장교숙소 5단지 등 3곳의 주택공급 가능성을 검토하는 가운데 서울 용산구가 관련 특별법 개정에 반대 입장을 밝혔다. 정부는 기존 시설이 들어선 공원 외곽 부지를 활용하는 방안을 살펴보고 있지만, 용산구는 국가공원 조성에 대한 국민적 합의와 환경안전 검증이 우선이라는 입장이다. 10일 정가에 따르면 국토교통부가 지난 9월 말 국무회의에 보고한 '용산 미군 반환부지 추진현황'에는 공원 북쪽의 옛 방사청 부지 9만6000㎡와 군인아파트 부지 4만8000㎡, 남동쪽 장교숙소 5단지 5만2000㎡를 우선 검토한다는 내용이 담겼다. 총면적은 19만6000㎡로, 약 300만㎡인 용산공원 본체부지의 6.5% 수준이다. 국토부는 이들 부지가 이미 주거·업무시설로 사용됐고 공원 외곽에 있어 녹지 훼손 우려가 상대적으로 적다고 판단한 것으로 전해졌다. 반면 부사관숙소와 캠프 코이너, 병원, 학교, 편의시설 등 5개 부지는 오염 정화와 미국 측과의 추가 협의 등 선결 과제를 고려해 중장기 관리 대상으로 분류했다. 정부의 구체적인 공급 규모는 정해지지 않았다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 윤종군 의원실은 부지별 용적률과 주택 면적 등을 가정해 장교숙소 5단지 3023가구, 옛 방사청 부지 2909가구, 군인아파트 부지 1116가구 등 총 7048가구를 공급할 수 있다고 추산했다. 이는 가정에 따른 추산치로 확정된 공급계획은 아니다. 사업 추진에는 법 개정이 필요하다. 국토부는 보고 자료에서 용산공원특별법에 본체부지 일부를 제외할 수 있는 근거를 신설하는 방안을 검토 사항으로 제시했다. 서울시와 용산구는 공원의 역사성과 녹지 기능 보전 등을 이유로 본체부지 내 주택공급에 반대하고 있다. 이에 용산구는 지난 9일 입장문을 내고 국회에서 논의 중인 '용산공원 조성 특별법' 개정안 추진에 반대한다고 밝혔다. 구는 개정안에 공원 본체부지를 주택용지 등으로 활용할 수 있도록 하고, 국토부 장관의 판단에 따라 단계별·분할 계획 수립을 허용하며, 캠프킴 등의 녹지 면적 기준을 완화하는 내용이 담겼다고 설명했다. 용산구는 “용산공원은 1990년 미군기지 이전 합의부터 2006년 국가공원 선포, 여야 합의로 제정된 특별법에 이르기까지 30여 년간 온전한 생태·역사공원으로 조성해 미래 세대에 물려주겠다는 국가적 약속을 바탕으로 추진돼 왔다"고 강조했다. 이어 “국민의 충분한 의견 수렴 없이 입법이 추진되고 있다는 점에서 심히 우려하지 않을 수 없다"며 국가공원 조성 방향을 바꾸는 데 신중한 논의가 필요하다는 입장을 밝혔다. 용산구는 주택공급 검토에 앞서 토양오염 조사와 주거 용도에 적합한 정화가 이뤄져야 한다고 요구했다. 기존 건축물이 들어선 부지라는 점만으로 주택공급의 적정성을 판단해서는 안 된다는 취지다. 구는 “아무리 급해도 바늘허리에 실을 매어 쓸 수는 없다"며 “용산공원 내 토양오염의 정밀조사와 주거 용도에 적합한 정화 및 안전성 검증이 선행돼야 한다"고 밝혔다. 주택공급에 따른 교통·교육 등 기반시설 대책도 반드시 마련해야 한다고 덧붙였다. 또 “한번 훼손된 공원의 가치는 되돌리기 어렵다"며 “이른바 훼손부지라는 논리로 국민적 합의를 훼손하려는 시도를 즉각 중단하기 바란다"고 촉구했다. 정부가 기존 시설 부지 활용을 통한 도심 주택공급 가능성을 검토하는 가운데, 특별법 개정과 지방자치단체 협의, 환경안전 및 기반시설 검증이 사업 추진의 핵심 쟁점이 될 전망이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 서초구 반포현대아파트에 179억원 규모의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 사전 통지되면서 제도 존폐와 부담금 산정 방식을 둘러싼 갈등이 커지고 있다. 부과기한을 올해 말로 볼지, 개정법 특례를 적용해 2029년까지로 볼지도 결론이 나지 않았다. 국토교통부는 법률 검토 중이라며 '2029년까지 부과 가능'은 확정된 입장이 아니라고 밝혔다. 10일 정비업계에 따르면 서초구는 반포현대 재건축조합에 총 179억원 규모의 부담금을 사전 통지했다. 반포현대는 재건축을 거쳐 현재 반포센트레빌아스테리움으로 입주한 단지다. 이번 통지는 최종 부과에 앞선 절차다. 구는 50일간 이의신청을 받아 검토한 뒤 최종 부과 여부와 금액을 결정할 예정으로, 검토 결과에 따라 부담금은 달라질 수 있다. 부과 절차가 본격화하면서 기한 산정도 쟁점으로 떠올랐다. 국토부 관계자는 10일 본지와의 통화에서 “서초구는 2026년 12월 말로 보고 있고, 부칙이 적용된다면 2029년으로 가게 된다"며 “그 부분을 확인 중이며 서초구와도 소통하고 있다"고 말했다. 이 관계자는 국토부가 2029년까지 부과할 수 있다는 해석을 확정했다는 취지의 보도에 대해 “아직 확정한 것이 아니다"며 “서초구 의견이 맞을 수도 있고, 저희는 좀 더 검토하고 있는 상황"이라고 설명했다. 국토부가 이날 배포한 보도설명자료에 따르면 재건축부담금은 재건축이익환수법 제15조에 따라 준공인가일 이후 5개월 이내 결정·부과할 수 있다. 준용되는 개발이익환수법 규정에 따라 부담금을 부과 고지할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없다는 것이 국토부 설명이다. 다만 2023년 12월 개정돼 2024년 시행된 재건축이익환수법 부칙 제3조는 '이 법 시행일부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과할 수 있다'고 규정하고 있다. 국토부는 이 특례를 고려해 부과기한을 명확히 할 필요가 있다며 법률 검토를 진행 중이다. 검토 기간에 지자체의 부과 절차를 중단하거나 보류하도록 별도로 안내한 사항은 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 부과 권한이 지자체에 위임돼 있으며, 국토부가 파악한 바로는 서초구가 현재 12월 말 부과를 계획하고 있다고 전했다. 향후 제시할 해석에 대해서는 “법원 판결은 아니기 때문에 지자체가 참고할 수 있도록 의견을 안내하려는 것"이라고 말했다. 서초구가 요청한 오는 13일까지 회신할 수 있는지에는 “며칠까지 가능하다고 확정적으로 이야기하기는 어렵다"며 “최대한 빨리 하려고 한다"고 답했다. 조합 측은 명확한 해석을 요구하는 동시에 실제 부과에 대비한 대응을 준비하고 있다. 전국재건축정비사업조합연대 간사인 박경룡 방배삼익 재건축조합장은 이날 본지와의 통화에서 “국토부가 명쾌한 해답을 줘야 한다"며 “부과가 현실화하면 각 조합에서 이의신청과 소송으로 적극 대응하는 쪽으로 방향을 잡고 있는 것으로 안다"고 말했다. 박 조합장은 연대 측이 파악한 준공 단지가 전국적으로 약 10곳이며, 반포현대 외 단지들도 자료 제출 등 부담금 산정을 위한 절차를 밟고 있다고 설명했다. 이 가운데 부과기한 해석에 따른 이해관계가 특히 큰 단지로 반포현대를 지목했다. 연대 측은 부담금 산정 과정에서 공제하는 정상주택가격상승분도 현실에 맞게 반영해야 한다고 주장했다. 실제 시장의 가격 상승과 산정에 적용되는 상승률 간 격차로 공제액이 충분히 반영되지 않는다는 입장이다. 박 조합장은 “정상주택가격상승분은 빼주는 금액이기 때문에 그 금액이 적으면 부과되는 부담금이 커진다"며 산정 기준 개선을 요구했다. 서초구도 제도 폐지와 산정 기준 개선을 요구하고 있다. 구는 지난 4일 국토부에 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달하면서 전국 82개 재건축조합으로 구성된 조합연대의 요구사항도 함께 제출했다고 5일 밝혔다. 구는 미실현 이익에 대한 부담, 기부채납 등 공공기여와 보유세·양도소득세에 더해지는 부담 등을 문제로 제기했다. 사업성 저하로 재건축이 지연되거나 원주민이 부담금을 감당하지 못해 거주지를 떠날 수 있다는 우려도 전달했다. 지난 9일에는 주민 6936명이 참여한 2차 탄원서를 추가 제출했다. 재초환은 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 공공이 환수해 투기를 억제하고 형평성을 높이려는 제도다. 반면 폐지를 요구하는 조합과 지자체는 조합원 부담과 주택공급 위축 가능성을 들어 제도 개선이 필요하다고 주장한다. 김인만 부동산경제연구소장은 YTN 라디오 인터뷰에서 재초환에 대해 “적어도 세금은 예측 가능하고 낼 수 있어야 된다고 생각한다"며 제도 개편 필요성을 제기했다. 주택을 매각하지 않아 현금 수입이 없는 소유자에게도 거액의 부담금이 발생할 수 있다는 지적이다. 김 소장은 부담금을 별도로 부과하는 대신 주택을 처분할 때 양도소득세와 연계해 개발이익을 환수하는 방안을 대안으로 제시했다. 그는 “부담금에 대한 우려가 재건축 동의율을 낮추고 사업 속도를 늦출 수 있다"며 주택공급 확대 기조에 맞춰 관련 제도를 종합적으로 점검해야 한다고 주장했다. 반면 제도의 기본 틀을 유지하면서 부담을 조정하는 절충안을 찾아야 한다는 의견도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 10일 본지와의 통화에서 “조합원의 이익과 국민들의 감정 사이를 절충하는 방법을 찾아야 한다"며 “틀은 그대로 두고 일부 예외 사항을 두는 방법은 고민해 볼 수 있다"고 말했다. 장기 보유한 1주택자 등에 대한 부담 완화 방안을 검토하면서 개발이익 환수 취지와 조합원 부담 사이의 균형을 찾아야 한다는 설명이다. 박 위원은 정권 변화에 따라 정책 방향이 바뀌면서 조합원들이 느끼는 불만도 커졌다고 지적했다. 재건축 사업 속도에 대해서는 “근본적으로 시장 논리를 통한 주거환경 개선사업이어서 수익성이 속도를 좌우한다"고 설명했다. 다만 부담금이 발생한다고 모든 단지의 사업 추진이 어려워지는 것은 아니며, 강남권 등 사업성이 높은 단지와 다른 지역의 상황을 구분해 볼 필요가 있다는 취지로 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr