용인=에너지경제신문 송인호 기자 SM그룹 계열사인 삼라와 SM스틸건설부문이 용인시 처인구 양지면에 공급하는 '클러스터용인 경남아너스빌'이 지난 11일 견본주택을 오픈한 이후, 주말 내내 관람객들로 붐비며 본격적인 분양 열기를 예고했다. 실제 주말 동안 견본주택에는 가족 단위 방문객부터 다양한 계층의 발길이 이어졌다. 현장에서는 상담석이 대부분 만석일 정도로 분양 상담이 활발하게 이뤄졌으며 일부 방문객들은 대기 후 상담을 진행해야 할 만큼 뜨거운 관심을 보였다. 현장을 찾은 한 방문객은 “요즘 분양가가 너무 높아 엄두가 안 났는데이 단지는 상품에 비해 가격이 정말 합리적이라 놀랐다"고 말하기도 했다. 게다가 용인 일대가 반도체 클러스터 조성이 되는 만큼 이 단지는 최대 수혜 아파트가 될 것으로 내다보고 있다. 단지가 들어서는 용인시 처인구에는 총 480조원에 달하는 반도체 개발 투자가 진행되면서 부동산 시장에도 기대감이 커지고 있다. '클러스터용인 경남아너스빌'은 처인구 타 분양 단지 대비 SK하이닉스 '용인 반도체 클러스터 일반산업단지'와 가깝고 해당 단지의 입주 예정 시기가 1기 팹 준공 시점(2027년 예정)과 맞물려 관련 종사자 등의 풍부한 배후수요가 기대된다. 용인시 처인구 양지면 양지리 713번지 일원에 위치하는 '클러스터용인 경남아너스빌'은 지하 3층~지상 29층, 13개 동, 총 997세대 규모로 조성되며, 선호도 높은 전용면적 84㎡와 희소가치 높은 전용면적 123㎡로 구성된다. 특히 계약금은 총 5%이며 1차 계약금 500만원 정액제로 초기 자금 부담을 덜었다. 2차 계약금은 1차 계약 후 30일 이내 납부하면 된다. 중도금 60%는 전액 무이자 혜택을 마련해 계약금 5%만 내면 입주 시까지 추가 금액 부담이 없다. 또한 청약 및 정당계약 시 일부 유상옵션을 무상으로 제공해 실질적인 비용 절감 효과를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 분양 관계자는 “금융혜택뿐만 아니라 일부 유상옵션의 무상 제공 등 실질적인 혜택이 많아 방문객들의 반응이 뜨겁다"며 “반도체 조성 배후주거지이자 수혜단지로 떠오르면서 더욱 관심이 높다"고 말했다. 분양일정은 한국부동산원 청약홈에서 오는 16일 특별공급을 시작으로 17일 1순위, 18일 2순위 청약 접수를 실시한다. 당첨자는 24일 발표하며 정당계약은내달 5일부터 7일까지 3일간 진행한다. 1순위 청약은 청약통장 가입기간 12개월 이상, 지역·면적별 예치금액을 충족한 만 19세 이상이면 세대주·세대원 누구나 청약 가능하다. 용인시뿐만 아니라 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자는 모두 청약 자격이 주어지며 유주택자 및 배우자 중복 청약도 가능하며 재당첨 제한도 적용받지 않는다. '클러스터용인 경남아너스빌'의 견본주택은 용인시 처인구 마평동 607-1에 위치한다. 송인호 기자 sih31@ekn.kr

이재명 정부의 부동산 정책, 국토·교통 관리를 책임질 국토교통부 수뇌부 인선이 사실상 마무리됐다. 정치인 출신 김윤덕 장관에 실무 전문가인 이상경 1차관, 강희업 2차관 체제가 들어서게 될 전망이다. 그러나 최근 부동산 가격 급등 상황에서 제 역할을 하지 못하는가 하면 양평고속도로 노선 변경·삼부토건 주가 급등, 문재인 정부의 부동산 통계 조작 사건을 조작한 의혹 등에 휘말려 안팎이 뒤숭숭한 형편이다. 특히 김건희 특검의 본격 수사 대상에 올라 압수수색을 당하는 등 곤욕을 치르고 있다. 14일 정치권과 건설업계에 따르면 최근 국토부는 양평 고속도로 사업 관련 압수수색, 삼부토건과의 수상한 연루 의혹 등으로 연일 도마에 오르고 있다. 이날 오전 김건희 특검이 서울~양평간 고속도로 노선 변경 특혜 의혹과 관련해 국토부와 해당 용역업체 등을 압수수색한 것이 대표적 사례다. 서울~양평 고속도로는 2017년 국토부의 고속도로 건설계획에 포함된 대형 인프라 프로젝트다. 윤석열 정부 시절 기존 예비타당성조사(A안)가 통과됐지만, 2023년 5월 국토부가 전략환경영향평가에 김건희 일가의 땅을 통과하는 '강상면 종점안(B안)'을 제시하며 특혜 논란이 불거졌고, 원희룡 당시 장관이 갑자기 전면 백지화했다. 김건희 특검은 세종시에 있는 국토교통부 장관실, 한국도로공사 설계처, 양평고속도로 사업 당시 용역을 맡았던 동해종합기술공사와 경동엔지니어링 사무실 등에 수사관을 보내 내부 보고서와 결재 문건, PC 내 파일 등을 확보했다. 지난 5월에도 국토부는 경찰에 의해 도로정책과가 압수수색을 당한 바 있다. 원 장관이 연루된 삼부토건 주가조작 의혹도 국토부를 정면으로 겨누고 있다. 당시 원 전 장관이 참석하며 급격한 관심을 받은 '우크라이나 재건 포럼'을 계기로 삼부토건 주가가 급등세를 탔다. 국토부는 이 과정에서 담당 차관이 포럼 나흘 전에 이응근 전 삼부토건 대표를 면담하는 등 이를 간접적으로 지원하는데 동원됐다는 의혹을 사고 있다. 최근 한국부동산원의 문재인 정부 시절 통계 수치 조작 사건이 다시 불거진 것도 문제가 되고 있다. 감사원이 올해 초 김현미 당시 장관 등 고위 관계자들이 통계를 조작하도록 지시내렸다고 결론을 내렸다. 하지만 최근 당시 부동산원 직원들의 진술이 감사원의 회유와 협박에 의해 허위로 조작했다는 증거가 제시되면서 사태가 '조작의 조작' 의혹으로 번져가고 있는 상황이다. 국토부가 최근 서울 아파트값 상승 등에 따른 부동산 대책 과정에서 소외된 것도 문제다. 이재명 대통령은 취임 후 단순 규제를 넘어 근본적으로 집값을 잡기 위해 부동산 패러다임을 바꾸겠다고 공언하고 있지만 국토부는 '부동산 정책 주무 부처'로서의 기능을 다하지 못하고 있다는 지적을 받고 있다. 한 부처가 국정 기조 전환의 선봉에 서기 위해선 일관된 정책 추진력과 내부 사기가 필수적이지만, 국토부는 그 점에서 가장 취약한 부처로 꼽혀왔다는 점도 걸림돌이 될 수 있다. 정권교체 이후 정책급변에 관한 공무원의 인식 탐색(한승주 명지대 교수) 논문에 따르면, 국토부는 정권 교체 시 정책 기조 변화율이 가장 높게 나타난 부처로, 평균 51.4%에 달했다. '소극적으로 정책을 추진하려는 경향'에 대한 부처별 평가에서도 국토부는 중소벤처기업부와 함께 최하위권(평균 5점)에 포함됐다. 이는 전 정부의 핵심 정책들이 다음 정부에서 홀대받는 데 그치지 않고 다음 정부가 출범한 후 전담 조직이 해체되거나 격하되는 사례가 반복돼, 실무진 사이에서 '지난 정권의 일을 빌미 삼아 불이익을 받을 수 있다'는 인식이 자리잡았기 때문이다. 부동산 업계는 흐지부지된 정책의 대표 격으로 문재인 정부 당시 이뤄진 공공재개발·공공주택복합사업, 공공분양 활성화 정책 등을 꼽았다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 “당시 모아타운을 키우면서 소규모 정비구역의 원래 의도였던 가로주택이나 소규모 개발은 제대로 추진되지 못했고, 문재인 정부 대표 안건 중 하나인 3기 신도시 공급 역시 윤 정부가 들어오며 민간 건설사를 위하다 보니 늦춰진 부분이 있었다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

대우건설이 부산 동구 범일동에 공급하는 '블랑 써밋 74' 아파트가 1년 만에 미분양을 털어내고 완판에 성공했다. 최근 지방광역시 중 부산 분양가가 가장 많이 오른 가운데 6월 말부터 공급되는 공동주택에 제로에너지 규제가 시행되면서 부산 신규 단지 분양가가 더욱 오를 것으로 예측되자 기분양 단지로 수요가 쏠린 것으로 분석된다. 11일 주택도시보증공사(HUG)의 '민간아파트 분양가격 동향' 자료에 따르면 올해 5월 기준 전국 분양가격지수는 220.9로 전년 대비 6.8p가 올랐다. 분양가격지수는 2014년의 아파트 분양가를 100으로 설정해 지수로 산출한 것이다. 예를 들어 지수가 220.9라면 지난 11년 동안 분양가격이 120% 상승했다는 것을 의미한다. 이러한 분양가격지수는 최근 1년 동안 인구가 많은 광역시 등 대도시를 중심으로 상승세가 두드러졌다. 특히 지방광역시에선 부산광역시 분양가격이 크게 올랐다. 올해 5월 부산광역시의 분양가격지수는 238.1로 지난 1년 동안 11.2p오른 것으로 나타났다. 특히 이 같은 분양가 상승 현상은 앞으로 더욱 심화할 전망이다. 6월 말부터 시행된 제로에너지 건축물 설계 의무화에 따라 아파트 공사비가 인상될 가능성이 커졌기 때문이다. 국토부는 지난달 말부터 30세대 이상의 민간 공동주택 공급 시 제로에너지 건축물 5등급 수준 설계를 의무화 하도록 했다. 건설업계는 제로에너지 건축물 설계 의무화에 따라 아파트 공사비가 세대 당 300만원 이상 오를 것으로 전망하고 있다. 그렇지 않아도 최근 크게 상승 중인 부산 일대 분양가가 제로에너지규제로 더욱 오를 것으로 예상되자 이미 분양했지만 아직 미계약 잔여세대가 남아있는 단지가 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나온다. 대표적인 단지가 대우건설이 지난해 6월 분양한 '블랑 써밋 74'다. 지하 5층~지상 최고 69층, 아파트 3동(998세대)와 오피스텔 1동(276실) 규모로 조성되는 이 단지는 분양 당시 일부 세대에 미분양이 발생했다. 그러나 최근 부산 신규 단지 분양가가 가파르게 오름과 함께 제로에너지 규제로 추후 분양가가 더욱 오를 것으로 전망되면서 빠르게 미분양 물량이 소화됐다. 오피스텔 276실은 지난달 모두 계약을 마쳤고, 아파트도 998세대 전 가구가 이달 8일에 모두 완판을 기록하면서 대우건설은 한숨을 돌렸다. 또 최근 부산 일대 다양한 호재가 터진 것도 완판의 밑거름이 됐다는 평가다., 대우건설 관계자는 “해양수산부의 세종에서 부산으로의 이전과 지난달 27일 발표된 대출규제가 부산에서는 적용되지 않는 점 등 최근 사업지 현장에서 호재가 잇따른 것이 완판에 주효했다"며 “이번 완판 성과에 힘입어 앞으로 부산에서 분양을 앞둔 남천동 '써밋 리미티드 남천'과 전포동 '서면 써밋 더뉴' 역시 완판을 거둘 수 있도록 노력하겠다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 지난달 27일 사상 최강의 대출 규제 조치를 단행한 후 서울 집값의 진정세가 확연한 것으로 나타났다. 그러나 성동, 마포 등 일부 상급지는 여전히 0.70%, 0.60%씩 오르는 등 높은 상승세를 보여 완전히 꺾이기까지는 시간이 더 걸릴 것이라는 전망이다. 10일 한국부동산원이 발표한 '2025년 7월 1주 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 0.40%에서 0.29%로 상승 폭이 확연히 축소됐다. 권역 별로는 수도권이 지난주 0.17% 상승에서 이번 주 0.11% 상승으로 0.06%포인트(p) 낮아졌다. 지방은 -0.02%에서 -0.03%로 하락폭이 확대됐다. 수도권 지역별로는 풍선효과가 눈에 띄었다. 강남 3구에 대한 대출 규제가 작동하면서 대체 지역으로 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 실제 성동구(0.89%→0.70%), 마포구(0.85%→0.60%)를 비롯해 양천구(0.60%→0.55%)와 영등포구(0.66%→0.45%) 등은 전주보다 상승폭이 완화됐지만 여전히 눈에 띄게 올랐다. 강남 3구의 경우도 서초구(0.65%→0.48%), 송파구(0.75%→0.38%) 등에서 상승 기조가 유지됐다. 풍선효과에 재개발 수요까지 더해진 과천시(0.98%→0.47%)와 성남 분당구(1.33%→0.46%)도 여전히 높은 상승세를 보이는 건 마찬가지였다. 앞서 정부는 지난달 27일 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강력 대출 규제를 시행한 바 있다. 이후 서울 아파트 거래량은 일주일 만에 60% 이상 급감했고, 집값 상승 폭도 둔화되는 등 일정 부분 효과를 거뒀다. 다만 성동구와 마포구의 경우 대출 규제 직전인 6월 셋째 주 각각 0.99%, 0.98% 상승하며 역대 최대 오름폭을 갱신한 점을 고려했을 때, 현재 집값은 기존 대비 고작 0.2~0.3% 하락했을 뿐 여전히 유례없는 고공 행진이 지속되고 있다. 이에 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출 규제가 워낙 충격이 컸기 때문에 시간이 지나야 효과가 드러나지, 집값이 바로 빠지지는 않는다. 부동산의 가장 기본적인 흐름이 손실 회피이기 때문에 손해 보고 팔지 않으려 해 관망세가 장기화될 때까지 지켜봐야 한다"며 “현재 시장은 조정 국면에 접어들었으나, 가격 조정보다는 한동안 거래가 줄어드는 기간 조정이 될 것"이라고 예측했다. 정부와 서울시도 강력한 규제를 단행한 뒤 시장 반응을 지켜보며 숨 고르기에 들어갔다. 다만 지난해 비상계엄부터 연초 토지거래허가구역 재지정, 조기 대선 등 거듭된 변수로 서울 집값 상승세가 심상치 않았던 만큼, 추가 대책도 검토하고 있다. 서울시는 현재 강남3구와 용산구에 적용 중인 토지거래허가구역을 한강벨트 일대로 확대하는 방안을 만지작 거리고 있다. 정부도 추가 수요 억제책으로 △규제지역 주택담보대출비율(LTV) 강화 △전세대출 및 정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등을 내놓을 것으로 전문가들은 예측하고 있다. 지난 3일 이재명 대통령이 기자회견에서 공급 확대를 위해 신도시 개발 속도 향상과 공공기관 보유 택지 개발 등을 제시한 만큼, 시장 안정을 위한 공급 대책도 조만간 나올 전망이다. 김인만 부동산경제연구소장은 “집값이 조정되고 있는 상황으로, 현장 분위기를 보면 매수 문의는 확실히 줄었지만 곧장 하락장으로 보기는 어렵다"며 “5~6월 거래량이 많았던 데다 집주인들이 분위기가 얼어붙은 상황에서 급매로 팔 생각이 없어 보합세와 관망세가 이어지고 있다"고 설명했다. 이어 “실질적인 상승률은 꺾였고, 우려했던 수준보다는 오름 폭이 낮아졌으나 향후 상승률이 얼마나 더 둔화될지는 후속 대책에 달렸다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

지난달 27일 주택담보대출 규제가 시행된 후 서울 아파트 시장이 잠잠해진 것처럼 보이지만, 실제론 물밑 수요가 여전히 꿈틀거리고 있는 것으로 나타났다. 대책 발표 이후 진행된 서울 신규 청약 단지 두 곳의 평균 경쟁률이 수백대 일 이상을 찍으면서 시장 호황기에서나 보던 흥행을 거뒀다. 9일 주택업계 등에 따르면 전날 포스코이앤씨가 성수동 장미아파트를 재건축하는 서울 성동구 '오티에르 포레'와 대우건설·두산건설이 영등포 1-13구역을 재개발하는 영등포 '리버센트 푸르지오 위브'가 1순위 청약을 마감한 결과 평균 경쟁률이 각각 688대 1, 191대 1을 기록했다. 청약 신청자 수는 오티에르 포레가 2만7525개, 영등포 리버센트 푸르지오 위브가 1만1181개다. 1순위에 양 단지의 중복 청약이 불가능한 것을 감안하면 6.27 대출 규제 발표 이후 2주일도 채 지나지 않은 상황에서 실시된 서울 신규 아파트 청약에 약 4만명이 도전한 셈이다. 업계에선 6.27 대책 발표 이후 시장이 관망세로 돌아선 시점에서 곧바로 진행된 서울 신규 단지 청약의 흥행에 대해 반신반의하는 분위기였다. 이번 대출 규제가 전례 없던 워낙 강력한 내용을 담고 있어 군중심리에 민감한 서울 아파트 청약 시장이 불붙기 어렵지 않냐는 전망도 있었다. 그러나 두 단지는 대출 규제 적용 예외 등 호조건 속에 높은 청약 경쟁률로 마감했다. 예컨대 오티에르 포레는 지난달 26일, 영등포 리버센트 푸르지오 위브는 같은 달 27일 입주자 모집공고를 낸 까닭에 6월 28일부터 시행된 규제를 피해가게 됐다. 계약금과 중도금 및 잔금 납부를 위해 6억원 이상의 주담대를 동원할 수 있는 것이다. 두 단지 모두 분양가가 인근 신축 아파트 대비 낮은 가격에 책정된 것도 청약 열기에 불붙였다. 오티에르 포레 전용 84㎡(34평) 분양가는 약 25억원 수준이다. 단지 인근에 올해 1월 입주한 서울숲 아이파크 리버포레 동일 평형이 6월 26일 35억5000만원에 거래됐으니 인근 신축 단지 시세 대비 10억원 이상 싼 수준이다. 영등포 리버센트 푸르지오 위브 84㎡ 분양가는 약 16억원이다. 사업지 바로 길 건너에 위치한 신축 단지인 아크로타워스퀘어(2017년 입주) 84㎡가 지난달 27일 19억원에 실거래됐으니 인근 신축 시세 대비 3억원 저렴하다. 이번 대출 규제에 따라 매수 수요가 잦아든 틈을 타 오히려 청약에 도전하는 것이 당첨확률을 높일 것이라는 군중심리의 빈틈을 노린 청약자도 다수 있는 것으로 파악됐다. 실제로 취재 결과 두 단지의 견본주택를 찾은 내방객들 중에선 이 같은 의견을 내비친 청약 대기자들이 다수 있었다. 6.27 대책으로 서울 아파트 시장이 겉으로는 안정을 찾은 것처럼 보이지만 최근 마감된 서울 신규 단지 청약 결과에서 드러난 점은 여전히 물밑으로는 불붙은 뇌관이 언제든 터질 수도 있다는 사실이 증명된 것이다. 이에 정부 당국이 보다 면밀하게 시장을 모니터링하고 이상 과열 현상을 막기 위한 대응책을 마련할 것이 시급할 것으로 보인다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “서울 아파트 시장 심리는 일반 상식과 반대되는 후행적 요소가 강하다. 가격이 비싸지면 매수에 나서지 않는 것이 정상인데 다들 사겠다고 덤벼들고, 가격이 내려가면 반대로 매수에 나서야 하는데 오히려 사지 않겠다고 시장이 얼어붙는다"며 “이번 서울 신규 단지 청약 결과도 이 같은 특수한 대한민국 부동산 심리가 작용한 결과"라고 말했다. 이 대표는 “6.27 대책 발표 이후 서울 아파트 시장이 움직이는 행보도 후행적 모습을 보이고 있다. 결국 언제든 이런 특수한 군중심리에 따라 시장이 움직일 수 있다"며 “이번 청약 결과도 이런 관행이 촉발시킨 결과인 만큼 당장 정부 당국이 어떤 규제를 추가로 발표할 필요는 없다. 다만 시장 움직임을 더욱 면밀하게 모니터링하고 그 시나리오에 따라 대응책을 마련해 놔야 한다"고 강조했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

이재명 정부가 지난달 6억 원 초과 주택담보대출(주담대)을 제한한 데 이어 최근 금융당국이 1주택자 전세자금대출까지 규제 대상으로 검토해 논란이 일고 있다. 자기 돈 없이 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자를 막아 집값을 안정시킬 수 있다는 기대도 있다. 반면 서민들의 자산 형성을 제한하고 주택 공급을 축소시키며 월세 전환을 가속화해 주거 불안을 초래할 것이라는 비판이 나오고 있다. 12일 업계에 따르면 금융당국은 최근 1주택자에 대한 전세자금대출 요건을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 문재인 정부 시절 시행됐던 '1주택 이상 보유자 전세대출 금지' 카드가 다시 거론되는 상황이다. 고가 주택을 매입하면서 전세를 줘서 자금의 대부분을 해결하고 자신은 외곽 전세에 거주하는 갭투자 행태를 막겠다는 취지다. 갭투자는 부동산 재테크 차원에서 많은 이들이 활용하고 있다. 추경호 국민의힘 의원실에 따르면, 올해 1~5월 서울 자금조달계획서 제출 거래 중 임대보증금을 승계한 사례는 40.7%에 달했다. 특히 용산구(55.5%)·서초구(54.1%)·마포구(48.0%)·강남구(46.4%) 등 주요 상승 지역은 절반 가까이 갭투자 방식으로 거래가 이뤄졌다. 갭투자가 집값 상승의 원인 중 하나라고 보는 정부는 실입주 요건을 엄격히 하거나 고가 전세에 대해 대출을 차단하는 등 조건부 제한 방안을 검토 중이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “전세대출은 수요를 자극하고 임대료를 끌어올리는 요인이기도 하다"며 “무조건적 지원보다는 월세 보조 중심의 정책 전환이 필요하다"고 말했다. 그는 다만 “일시적 실입주 목적 등 억울한 사례도 있어 케이스별 보완 장치가 병행돼야 한다"고 덧붙였다. 문제는 1주택자의 전세대출 제한이 고급 주택 뿐만 아니라 서민 자산 형성을 제한하고 주택 공급에도 차질을 빚을 수 있다는 것이다. 우선 실수요자까지 포함한 일괄적 규제가 될 경우 서민들의 주택 구입을 제한하게 될 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “고가 전세는 자력 마련이 가능한 계층에 국한해 제한할 수 있지만, 중저가 전세까지 똑같이 막으면 서민 피해가 크다"며 “고가·저가 기준을 나눠 선별적으로 적용할 필요가 있다"고 지적했다. 주택 공급을 억제하고 풍선 효과만 나타낼 것이라는 우려도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세대출은 실수요자의 주거 이동과 직결된 금융수단"이라며 “서울 외곽이나 경기권으로의 쏠림, 풍선효과가 나타날 수 있다"고 우려했다. 김은선 직방 빅데이터랩장도 “자산 형성 통로를 막으면 갈아타기나 실거주 전환 수요도 위축될 수 있다"고 분석했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “1주택자가 전세를 끼고 집을 사는 구조는 시장 공급 확대에 기여할 수도 있다"며 “이를 일괄적으로 갭투기로 규정하는 것은 현실을 무시한 정책"이라고 비판했다. 앞서 정부는 지난달 27일 전세보증금 대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮추고, 일부 조건부 상품도 제한한 바 있다. 여기에 1주택자 전세대출까지 규제에 포함되면 임차인 부담 확대, 월세 전환 가속 등 후폭풍이 불가피하다는 전망이 나온다. 업계 한 관계자는 “DSR(총부채원리금상환비율)·주담대·전세대출까지 전방위 규제가 이뤄지는 상황에서 수요자들이 일단 멈칫하고 있다"며 “갭투자 억제 취지는 이해되지만 실수요자까지 위축시키는 규제는 재검토가 필요하다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부의 2차 추경(추가경정예산) 통과와 금리 하락 기대감에 분양 시장 분위기가 살아나고 있는 것으로 나타났다. 전국 아파트 분양전망지수가 넉 달 연속 상승하며 기준선(100)에 근접했다. 다만 이번 조사는 정부의 6.27 대출 규제 발표 직전에 이뤄진 것으로, 하반기에는 분위기가 달라질 수 있다는 전망도 나온다. 8일 주택산업연구원이 발표한 '7월 전국 아파트 분양전망지수'는 97.0으로 나타났다. 전월보다 2.4포인트 상승했다. 지난 3월 72.9까지 떨어졌던 지수는 이후 꾸준히 오름세를 이어오고 있다. 이 지수는 주택사업을 영위하는 업체들을 대상으로 조사하며, 100을 넘기면 분양 시장을 긍정적으로 보는 응답자가 더 많다는 의미다. 수도권에서는 서울(121.2)과 경기(112.1)가 각각 17.5포인트, 12.1포인트씩 뛰면서 상승세를 이끌었다. 수도권 전체 지수는 113.9로, 전월 대비 9.3포인트 올랐다. 인천은 소폭 하락해(–1.7포인트) 108.3을 기록했다. 지방도 완만한 회복세를 보였다. 강원이 24.2포인트 상승한 90.9로 가장 큰 폭의 오름세를 나타냈고, 전북(87.5→100.0), 경남(80.0→100.0), 전남(77.8→91.7) 등도 상승 흐름을 탔다. 반면 세종(92.9), 울산(86.7), 대전(100.0)은 두 자릿수 낙폭을 기록하며 전월보다 지수가 낮아졌다. 이달 분양가격 전망지수는 전월보다 4.0포인트 상승한 115.9, 분양물량 전망지수는 103.1로 6.5포인트 올랐다. 반면 미분양물량 전망지수는 92.2로, 한 달 새 11.1포인트 하락했다. 미분양 해소에 대한 기대가 반영된 수치지만, 앞으로 대출 규제의 영향력이 본격화되면 시장 흐름에도 적잖은 변화가 예상된다. 이번 지수 상승은 이재명 정부가 추진하는 경기 부양책과 대출금리 인하 효과에 대한 기대감이 반영된 결과로 풀이된다. 2차 추경이 빠르게 논의되면서 재정 투입에 대한 신호가 나왔고, 일부 은행권의 주담대 금리가 소폭 낮아지면서 수요자들의 심리가 개선된 영향이다. 다만 해당 조사는 정부가 6억원 이상 주담대 금지 등 사상 최강의 금융 규제로 꼽히는 '6·27 대출 규제'를 발표한 지난달 27일까지 실시한 것까지만 집계돼 본격적인 규제 효과는 반영되지 않았다. 주산연 관계자는 “전월까지는 금리 하락과 추경 기대감으로 시장 분위기가 살아난 측면이 있지만, 규제 시행 이후에는 일시적인 매수세 위축과 관망세 확산 가능성을 배제할 수 없다"며 “하반기 분양시장 흐름을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

정부 규제 강화로 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한되며 서울 주요 정비사업지에서는 시공사가 제시하는 추가 이주비 등 금융 조건이 공사 수주의 핵심 키워드로 자리잡고 있다. 7일 건설업계에 따르면, 정부는 이주비 대출을 주택구입 목적 대출로 간주해 한도를 최대 6억원으로 제한했다. 다주택자의 경우 이주비 대출을 아예 받을 수 없도록 규정했다. 그러나 시공사가 자체 지원하는 추가 이주비에는 규제가 적용되지 않아 건설사가 내거는 금융 여건이 정비사업 수주의 키가 되고 있다. 지난 1월 '빅매치'였던 한남4구역에서 삼성물산과 현대건설이 벌인 이주비 대출 조건 경쟁이 대표적 사례다. 삼성물산은 LTV 150%, 현대건설은 100%를 제안해 결국 삼성물산이 수주에 성공한 원동력이 됐다. 이후로도 경쟁이 붙은 핵심 단지들은 너나할 것 없이 출혈 경쟁을 벌이고 있다. 상징성이 큰 한강 벨트나 대단지 등 사업성이 큰 곳에선 LTV 100%를 초과하는 이주비 대출 제시가 사실상 관행처럼 자리 잡았을 정도이다. 지난달 시공사를 선정한 용산정비창 전면 1구역에서도 포스코이앤씨가 LTV의 160%, 현대산업개발이 150%를 이주비로 제시하는 등 치열한 경쟁이 벌어졌다. 현재 수주 경쟁이 붙은 개포4구역에서도 삼성물산은 LTV 150%를 제시했으며 대우건설이 LTV 100%에 더해 양도성예금증서(CD) 금리 + 0.00% 수준의 파격적인 금융 조건을 내걸어 치열한 경합을 벌이고 있다. 윤지해 부동산R114프롭테크리서치랩장은 “한강변이나 핵심지에서는 조합원이 '갑'이다 보니 혜택 경쟁이 치열하다"며 “건설사들은 가용 자원을 총동원하고 있는데, 집단대출에 가깝고 법인 신용을 활용하는 구조라 대출 규제에 덜 묶이는 이점이 있다. 사업성이 담보되는 곳에서는 더 많은 혜택을 제공할 수 있는 여지가 생긴다. 한강변 일대는 분양가를 높게 책정해도 팔리는 곳이기 때문"이라고 설명했다. 반면 이같은 금융 조건 경쟁은 삼성물산, 현대건설 등을 비롯한 일부 대형사가 강남 1급지에서만 벌이고 있을 뿐 시장 전체에 미치는 영향은 제한적이라는 게 전문가들의 분석이다. 금융 조건 경쟁을 벌이기 힘든 중견·중소 건설사들은 모아타운이나 가로주택정비사업 등으로 빠져나가면서 정비사업 시장의 양극화가 고착된 상태라는 것이다. 힌퍈 건설사 지원이 나오는 강남·송파 등 최상급지 조합원의 경우 대출 규제가 비교적 큰 부담은 아니라는 시각도 있다. 정비사업은 수익성과 시장 구조에 따라 움직이기 때문에 초기 투입 비용이 커지면 조합원들의 공급 동력 자체가 약화될 수 있다는 우려도 있다. 건설사들의 부채 증가도 문제점이다. 분양평가사 리얼하우스가 지난해 말 기준 아파트 브랜드를 보유한 상장 건설사 34곳의 공시 자료를 분석한 결과, 평균 부채비율은 203%로 2년 전(137%) 대비 66%P 상승했다. 무리하게 이주비를 제공하다 보면 분양 전까지 자금 회수가 어려워져 건설사의 재무 건전성에 타격을 입을 수 있다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “서울의 신규 주택 공급은 정비사업 외에는 마땅한 대안이 없기 때문에 정비사업 규제 완화는 필요하지만, 집값이 과열된 상황이라 당분간 정부가 대출 규제 완화에 나서기는 어려울 것"이라고 전망했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

최근 정부가 사상 최강의 부동산 대출 규제를 실시하면서 이를 적용받지 않는 외국인과 내국인 사이에 형평성 논란이 커지고 있다. 국내인은 6억원 이상 대출이 금지되면서 서울 강남 등 1급지에 대한 투자 기회가 봉쇄된 반면 외국인들은 자유롭게 투자 수익을 얻을 수 있어 '역차별'받고 있다는 주장이 힘을 얻고 있는 것이다. 정부와 정치권에서도 제도 개선에 착수했다. 전문가들은 단순한 규제 개선보다는 형평성과 조세 목적에 맞는 제도의 재설계가 필요하다는 지적을 내놓고 있다. 7일 정치권에 따르면, 여야는 최근 외국인 부동산 투기 차단을 위한 입법에 나섰다. 이언주 더불어민주당 최고위원은 지난 4일 최고위원회의에서 “우리나라 부동산 규제가 외국인에게 너무 관대하다"며 “국민에 유리한 역차별을 막기 위해 관련 법안을 제출하겠다"고 밝혔다. 김은혜 국민의힘 의원도 지난 2일 '부동산 역차별 금지법'을 발의했다. 이 법안은 외국인에게 자국민과 같은 수준의 규제를 적용하는 '상호주의 원칙'을 명시하고, 기존 단순 신고제를 사전 허가제로 바꾸는 내용이다. 국토부가 외국인 매입 실태를 정기 공표하도록 하는 규정도 포함됐다. 정부도 지난 3일 '불법행위 현장점검 강화 방안'을 통해 강남 3구·용산구 등을 중심으로 외국인 거래의 투기 여부를 들여다보겠다고 밝혔다. 정치권이 규제에 나선 것은 최근 국내 부동산 매입이 늘어나고 있는 외국인들이 국내인과 달리 최근 발표된 강력한 대출 규제 등에 적용받지 않고 있어 역차별 논란이 일고 있기 때문이다. 법원 등기정보광장에 따르면, 올해 상반기 외국인 임대인은 1만500명으로 전년 대비 21.2% 늘었다. 이 중 서울 거주자가 5024명(47.8%)이고, 강남구(594명)·송파구(486명)·서초구(420명) 등 고가 주거지역에 몰렸다. 마포, 용산도 집중도가 높았다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 '주택 소유 외국인'은 9만8581명, 보유 주택은 10만216가구였다. 이 중 중국인이 보유한 주택은 5만6301가구로 외국인 전체의 56.2%를 차지했다. 일부는 매입한 아파트를 고가 월세로 전환해 수익을 올리고 있다. 전문가들은 국내인과의 형평성 등을 고려해 외국인의 '투기' 행위도 제한해야 한다는 지적을 내놓고 있다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “국민은 총부채원리금상환비율(DSR), 보유세, 다주택 중과에 막혀 있지만 외국인은 사실상 무규제 상태로 구조적 역차별이 벌어지고 있는 상황"이라며 “자금 출처나 다주택 여부도 파악이 어렵고, 실거주 여부 확인도 불가능하다. 국민 주거와 직결된 자산에 대해선 제도적 검증 장치가 필요하다"고 주장했다. 조 교수는 이어 “외국인을 배제하자는 게 아니라 '동일한 규제' 원칙 아래 실효성 있는 제도 적용이 중요하다"며 “이재명 정부가 역차별 구조를 정면으로 개선하겠다는 의지를 보여야 정책 신뢰 회복의 출발점이 될 것"이라고 덧붙였다. 김인만 부동산경제연구소 소장도 “외국인 보유 비중은 0.5%에 불과하지만 강남 등 핵심 지역에 몰리면 시장 왜곡이 커질 수 있다"며 “국민은 규제를 정면으로 맞는데 외국인은 시세차익과 임대수익을 누리고 있는 셈이니 형평성 있는 규제 체계를 새로 설계해야 한다"고 강조했다. 부동산업계에서는 외국인의 부동산 소유에 대한 엄격한 제한을 요구하는 목소리도 있다. 업계 관계자는 “해외 주요국은 외국인 매입에 세금이나 허가 요건을 엄격히 적용한다"며 “국내 실수요자는 대출과 세금 규제를 받지만, 외국인은 자금조달이나 실거주 여부조차 확인되지 않는다. 최소한 외국인에게도 국민과 동일한 규제를 적용 받아야 한다"고 말했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

이재명 대통령이 부동산에 과도하게 집중된 자금 흐름을 바로잡기 위해 투기 수요를 차단하고 자본을 금융시장으로 유도해 시장을 안정시키겠다는 정책 기조를 확고히 했다. 전문가들은 대출 규제 발표로 부동산 시장이 숨 고르기에 들어간 가운데, 공급에 대한 확신이 뒷받침된다면 집값이 하향 안정세로 이어질 수 있다는 긍정적인 평가를 내놓았다. 수요 억제책 언급에 따른 집값 상승 우려도 과장된 측면이 있어, 지금 단계에서는 '시기상조'라는 의견이다. 6일 건설업계에 따르면, 이 대통령은 지난 3일 취임 30일 기자회견을 통해 부동산 문제를 단순한 주택 서비스 공급이나 부동산시장에서만 국한하지 않고 자산 흐름 전환과 지방 균형발전이라는 보다 큰 틀에서 접근하고 있다는 점을 분명히 했다. 부동산에 자금이 집중되면 수도권 과밀화를 심화시킬 뿐 아니라, 장기적으로는 자본시장이 위축된다. 이로 인해 기업들의 자금 조달이 어려워져 국가 경쟁력에도 부정적 영향을 미칠 수 있다는 판단이다. 이 대통령은 기자회견에서 우선 추가 신도시 조성을 통한 일시적 대량 공급 정책에 대한 부정적인 입장을 분명히 했다. 그는 “수도권 집중이 주택 문제의 원인인데, 신도시를 계속 만들다 보면 수도권 집중이 더 심해진다"면서 “목 마른 사람에게 소금물을 주는 격"이라고 지적했다. 기존 방식의 신도시 확장보다는 수도권 내 신규 택지 개발과 기존 택지 재활용 등을 통한 공급 확대 방침을 시사한 것이다. 또 방 균형발전을 도모하는 동시에 수도권의 실질적 공급 여력을 확보해 '두 마리 토끼'를 잡겠다는 구상도 확실히 했다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 “신도시 공급 속도는 정부 의지만 있다면 현실적으로 추진이 가능한 정책"이라며 “첫 번째 대책인 대출 규제가 잘 나왔고, 도시정책 방향에 있어 고밀도 개발에 전향적으로 접근하는 등 추가 공급 신호가 확실하다면 주거 불안을 리드할 수 있을 것"이라고 평가했다. 이어 “추가 대책이 미흡할 경우 서울과 수도권은 다시 입주 물량 부족 상황에 직면할 수 있다"며 “비전을 넘어 3기 신도시에 대해서 정확한 로드맵을 발표해야 분양가도 낮춰져 시장이 안정 하향화 국면으로 갈 것"이라고 강조했다. 전문가들은 또 이재명 정부가 과거 정부의 실책을 반복해서는 안 된다는 지적도 내놓고 있다. 예컨대 윤석열 정부는 3기 신도시의 용적률 상향 및 주택용지 확대 등을 통해 총 5만 가구의 추가 공급을 발표했지만, 사업 지연으로 '공급 절벽'이 현실화돼 오히려 시장 과열을 부추기고 집값 급등의 빌미를 제공했다는 지적이다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “수요 억제책이 나오면 부작용 우려 때문에 시장 상황을 잘 살펴봐야 하는데 문재인 정부는 시장 상황을 지켜보는 대신 즉각적으로 강한 규제 대책을 쏟아내 시장을 틀어막았다"며 “그러나 단기 규제는 오래가긴 어려워 효과가 유지되는 기한 내에 공급에 대한 심리적 안정 대책이 수반되어야 하는데 그게 따라오지 못한 게 투기 억제를 어렵게 만들었던 원인"이라고 말했다. “이 정부도 단기적으로 강한 규제를 시행했으니 공급이 이뤄질 거란 확신을 주기 위해 후속 대책으로 서울 도심 같은 곳의 재개발·재건축을 촉진하고 절차 간소화, 지원 강화 등을 추진하면 시장의 믿음이 생길 것"이라고 이 교수는 덧붙였다. 황세운 자본시장연구원 연구위원은 “대통령이 선언적으로 하신 이야기만으로는 자금이 부동산에서 금융시장으로 넘어올 것이라고 보긴 어렵고, 어떤 정책들이 나오는지 평가해야 한다"면서 “예시로 상법 개정안은 주식시장 자금 유입을 촉진하는 법안으로, 시장에서도 개정안 통과 이후 상승세를 보이는 등 반응이 있었다"고 지적했다. 이어 “앞으로도 이와 유사한 정책이 추진된다면 금융시장으로의 자금 유입이 확대될 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr