국회 국토교통위원회 국정감사 마지막 날인 29일 국토교통부 종합 국감에서 10·15 부동산 대책의 실효성과 일부 고위 관료들의 부동산 투자 논란을 두고 여야가 공방을 벌였다. 이날 국감에서 김은혜 국민의힘 의원은 최근 박모 국토부 대변인이 돌연 대기 발령을 받은 사실을 지적적했다. 김 의원은 “(이상경) 국토부 1차관이 자신의 부동산 투기로 사임을 했는데 왜 엄한 국토부 대변인이 경질을 당하냐"며 “직을 내려놔야 할 사람은 부동산 투기로 문제를 일으킨 내로남불 4인방(김용범 대통령실 정책실장, 구윤철 경제부총리, 이찬진 금융감독원장, 이억원 금융위원장)이 사퇴해야 한다"고 주장했다. 김희정 국민의힘 의원은 “경질된 국토부 대변인인 올해 초 국토부 직원들이 선정하는 모범리더에 선정됐고, 국토부 노조가 모범리더 인증까지 수여했다"면서 “이렇게 조직 내부에서 신망이 높은 대변인이 왜 1차관의 잘못에 대해 책임을 지나. 장관은 왜 대변인을 인사조치 한 것인가. 이런 식으로 우수한 직원에 대해 장관이 경질인사를 하면 국토부 직원들이 따를 수 있겠는가"라고 목소리를 높였다, 반면 이연희 더불어민주당 의원은 “국토부 대변인이 대기발령 난 것은 합당한 사유가 있었다. 국토부 공보라인이 1차관의 사과를 진행하면서 형식과 대응을 하는 부분에 있어 문제가 있었다"며 “당초 (국토부 등) 기자브리핑을 통해 언론에 정식으로 사과를 하려했는데 유튜브에서 일방적으로 사과를 해 논란이 일었다. (이런 방식으로 1차관이 사과를 한 부분에 대해) 결국 공보 최종 책임자로서 대변인이 책임을 진 것"이라고 반박했다. 이에 대해 김윤덕 국토부 장관은 “(국토부 대변인을 대기 발령한 것은) 대변인 당사자가 개인적인 문제가 있었다. 개인 사적인 문제를 이런 공적인 자리에서 언급하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다"고 답했다. 지난 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책'을 둘러 싼 공방도 벌어졌다. 김도읍 국민의힘 의원은 김 장관에게 “(현 정부의) 부동산 대책이 잘하고 있다고 보나"면서 “국민들의 반응은 전혀 아니다. 현 정부의 부동산 대책이 잘되고 있다면 왜 LTV(담보인정비율)를 40%으로 강화했다가 비난을 받으니 70%로 올리면서 대책을 바꾸는 것인가. 정부 대책이 무능하다"고 비판했다. 같은 당 김정재 의원도 “국토부 1차관 실언으로 국민적 분노가 높다"고 추궁했고 김 장관은 국민 눈높이에 맞지 않아 송구하다고 답했다. 김 의원은 한 술 더 떠 “이재명 대통령의 경제 멘토라는 이한주 민주연구원장이 부동산 투기 사실이 밝혀지자 사퇴했다. 현 정부의 부동산 투기 4인방도 모두 사퇴해라"라고 주장하기도 했다. 김희정 국민의힘 의원은 서울시와의 사전 협의 여부를 물었고, 김 장관이 “의견을 공유했다"고 답하자 “얼마 전 서울시 국감에선 국토부와 사전협의가 없었다고 했다. 국토부가 사전에 서울시와 의견을 나눴다면 그에 대한 증거 자료를 제출하라"고 추궁했다. 윤종오 진보당 의원은 국회의원들의 부동산 투기 여부 전수 조사를 촉구하기도 했다. 윤 의원은 “국회의원 소유 부동산 전수조사가 아직도 진행이 안 되고 있다. 국토위 소속 의원만만이라도 소유 부동산 문제를 공개하자"고 촉구했다. 또 보유세 강화를 주문하기도 했다. 이에 김 장관은 “세제 문제는 주무부처가 기재부 소관으로 제가 말씀드리기 조심스러운 부분이 있다"며 “다만 지난 국토부 출입기자 간담회 때 개인 의견을 전제로 보유세 강화에 공감한다고 밝힌 바 있다. 보유세 강화 문젠는 관계부처와 협의하겠다"고 답했다, 임진영 기자 ijy@ekn.kr

국토교통부가 주택사업자의 자금지원을 강화하기 위해 주택도시보증공사(HUG) 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하는 등 자금지원 제도를 대폭 강화한다. 국토부는 9·7 주택공급 확대방안 대책 후속 조치로 HUG의 주택건설 관련 보증 요건 등의 제도 개선을 마치고, 향후 연간 100조원 규모의 공적 보증을 공급할 계획이라고 29일 밝혔다. 구체적으로, 국토부는 PF 대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 높이고 시공사 시공순위 제한을 폐지하는 등 보증 요건 완화 특례를 1년 연장한다. 분양률 저조나 공사비 상승으로 자금 조달에 어려움을 겪는 사업장의 공사비도 최대 총사업비의 70% 한도 내에서 추가 지원한다. 또, PF대출 보증으로 대환할 수 있는 브릿지론(미납이자 포함)의 범위를 원금과 2년치 이자에서 원금및 5년치 이자로 확대해 금융비용 부담을 줄인다. 정비사업 본사업비 대출보증도 확대한다. 기존에는 시공사 대여금을 중심으로 초기 사업비가 조달됐지만, 최근 금융기관의 고금리 브릿지론 이용이 증가한 점을 감안한 조치이다. 이를 위해 기존 신탁사 대여금, 금융기관 PF 대출금 뿐 아닌 '금융기관의 브릿지 대출금도 본사업비 보증으로 대환할 수 있도록 했다. 해당 보증 활용 시 연 5~7%대의 고금리 브릿지론을 약 3~4%대의 저리 본사업비 대출로 전환 가능하다. 아울러 대출보증을 통해 착공 전 단계에 대환할 수 있는 초기 사업비를 신탁사 대여금과 금융기관 대출금으로 범위를 넓혔다. 단, PF대출금은 예외로, 시공사 신용등급이 AA 이상이거나 시공순위 20위 이내일 경우에 한해 제공한다. 혹은 한시적 연대입보를 제공해야 적용이 가능하다. 이밖에 신축 매입임대주택 사업자에 대한 금융지원도 강화한다. 1금융권의 저리 대출을 지원하는 '도심주택특약보증'의 보증 한도를 상향해, 수도권은 총사업비(매입대금의 90%)의 90%, 지방은 80%까지 2027년 12월 말까지 지원한다. 국토부는 이번 조치를 통해 최대 47만6000호 규모의 정비사업 자금 조달을 뒷받침한다는 목표로, 향후 2년간 약 7만호 규모의 신축 매입임대주택이 신속히 공급될 것으로 기대한다. 한편, 국토부는 서울 40만호, 수도권 68만호 등 대규모 주택공급 촉진을 위해 추진위원회·조합 대상 초기 사업비 융자, 공공정비사업 수수료 지원 등 법령·예산·금융을 아우르는 종합 지원 방안도 병행 추진하고 있다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

10·15 부동산 대책 이후 건설사들이 주택 분야 주 수입원인 서울 및 수도권 아파트 분양을 미루는 분위기다. 대책 이후 대출 한도가 줄고 수요자 관심이 감소한 영향도 있지만, 중도금 대출 등 계약 관련 규정이 불명확해 검토해야 할 사안이 늘어난 것도 이유로 꼽힌다. 건설사들은 현재 수도권 비규제 지역이나 지방 분양에 집중하며 실적 방어 중이나, 분양 시점을 지나치게 늦출 경우 이자 부담이 커져 밀어내기식 분양으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 28일 청약홈에 따르면, 29일 무순위 청약 접수를 진행할 예정이었던 무순위 단지 '대방역 여의도 더로드캐슬'의 모집공고가 신탁사 요청으로 취소됐다. 해당 단지는 현강종합건설이 시공을 맡은 아파트로 지난 9월 청약을 받은 이후 사후 분양으로 진행돼 규제 대상에서 제외됐다. 이로 인해 실거주 의무가 부여되지 않는 등 '막차'에 적합한 이점이 있지만, 신탁사는 “10·15 대책을 비롯해 사업 전반에 대한 여러 사항을 검토 중이며, 재공고를 예정하고 있다"고 청약 지연 사유를 설명했다. 이 같이 최근 건설업계에서는 서울을 비롯한 토지거래허가구역 분양을 피하는 분위기가 뚜렷하다. 10·15 대책으로 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역을 비롯해 △과천시 △광명시 △성남시(분당구·수정구·중원구) △수원시(영통구·장안구·팔달구) △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시 등 경기도 12곳이다. 해당 구역에서는 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 양도세·취득세 중과, 분양권 전매제한 강화 등 규제도 더해지며 실수요자는 물론 건설사들의 부담도 크게 커졌다는 분석이다. 이로 인해 분양 일정을 미뤘다는 한 건설사 관계자는 “토허제 영향으로 청약자들의 심리가 위축됐고, 분양할 때 그 영향을 고려하지 않을 수 없으니 공급이 다소 지연되는 경향이 있다"면서 “단순히 토허제가 지정돼 분양이 어려워질 것 같아 미룬 것만은 아니고, 실무적인 요인도 함께 작용했다"고 말했다. 중도금 대출이 축소된 대출 규제 기준인 LTV 40%에 포함되느냐 마느냐 등 세부 규정이 명확히 정리되지 않아 금융권에서도 혼란이 있다는 설명이다. 이로 인해 중도금 대출 관련해 추가 일정 검토가 필요해 현재로서는 모집공고에 관련 내용을 담기 어렵다고 이 관계자는 설명했다. 이어 그는 “대부분 계약금을 낸 뒤 중도금 대출을 받고 3~4년간 잔금을 모아 납부하는 구조다 보니, 중도금이 40%밖에 나오지 않으면 납부 일정도 다시 검토해야 한다"며 “대출 조건 뿐 아닌, 주택도시보증공사의 분양보증 한도 등도 추가 검토가 필요하다. 이번 정책이 100% 완벽하게 정리된 상태에서 나온 것이 아니다 보니, 불명확한 부분이 많다"고 토로했다. 또 다른 건설사 관계자도 “분양이라는 게 사업성을 따져 오래전부터 공을 들여 준비하는 사업인데, 갑자기 이런 변수가 생기면 대출이 어려워지는 청약자들이 생길 수밖에 없다. 그렇게 되면 건설사도 분양을 미루다가, 결국 이자 부담 등을 줄이기 위해 아파트를 처리하고자 밀어내기식 분양을 하게 되는 경우가 생긴다. 현재 서울을 비롯한 토허제 구역 분양 물량들은 영향을 받을 수밖에 없어, 근시일 내 분양 계획이 있었던 건설사들은 타격이 불가피할 것"이라고 말했다. 최근 분양을 앞둔 단지들을 보면 대부분 규제를 피해간 수도권 비규제 지역이나 지방에 집중되고 있다. GS건설은 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원에 '북오산자이 리버블시티'를 11월 분양할 예정이다. 대우건설은 같은 달 경기도 파주 운정신도시에 공공지원 민간임대 아파트 '운정신도시 푸르지오 더스마트'를 공급한다. HDC현대산업개발 컨소시엄도 같은 달 인천 용현·학익 도시개발구역 공동 2BL 일원에 '시티오씨엘 8단지'를 선보일 예정이다. 서울을 비롯한 규제 지역 대신 수도권 비규제 지역과 지방 분양에 주력하며 실적 방어에 나선다는 전략으로 풀이된다. 다만 조만간 다시 서울 분양이 활성화될 것이라는 분석이 나온다. 또 다른 건설사 관계자는 “수도권의 경우에는 일정이 그렇게 많이 밀리지는 않을 것 같다. 자금 조달에 대한 계획을 다시 세우는 등 일정을 점검하기는 해야겠지만, 분양가를 일반적으로 시장에서 감수할 수 있는 수준으로 산정하기 때문"이라며 “최근 수도권 주변 시세가 워낙 많이 올라 있는 상황이기에 분양이 그렇게 많이 늦어지지는 않을 것"이라고 내다봤다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

김윤덕 국토교통부 장관이 28일 주택공급 활성화에 총력을 다하겠다고 밝혔다. '설화'로 사퇴한 이상경 전 1차관 문제에 대해서 사과하기도 했다. 김 장관은 이날 서울 성동구 성수동1가 성수1구역 재건축 추진 현장을 방문한 자리에서 관련 질의에 이같이 밝혔다. 김 장관은 이 전 차관 사표에 대해 “공직자가 어떤 정책을 입안·실행하고, 또 발언하는 데에는 국민의 눈높이에 맞아야 한다는 것을 다시 한번 생각하게 됐다"고 말했다. 그는 또 주민들에게 “정부는 모든 가용수단을 동원해 재건축·재개발을 지원할 것이라며 다시 한번 9.7 공급대책을 신속히 이행할 것"이라며 “시장 불안 해소를 통한 국민 주거안정이 정부의 가장 큰 책무인 만큼, 재건축·재개발을 포함한 모든 주택공급 수단을 총 동원해 충분한 주택을 적기에 공급할 수 있게 노력하겠다"고 말했다. 앞서 정부는 9·7 공급대책을 통해 정비사업 제도 전반을 획기적으로 개편해 서울을 포함한 수도권에 2030년까지 총 23만4000호를 착공하겠다고 발표한 바 있다. 성수1 재건축사업은 저층 연립주택과 단독주택이 산재한 노후 준공업지역에서 추진 중으로, 주택이 낡고 주차공간이 부족해 주민이 편안하고 안전하게 생활하기에 어려움이 컸던 곳이다. 2004년부터 추진위원회가 구성돼 사업추진을 모색했지만 사업성 확보가 쉽지 않아 20년 가까이 표류했다. 그러나 이후 2020년 조합 설립, 2022년 롯데건설 시공자로 선정, 2024년 도시정비법의 준공업지역에 대한 용적률 상향 특례(도시정비법 제54조제1항)를 적용받게 되면서 사업추진에 탄력을 받기 시작했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

10·15 부동산 대책 이후 전세의 월세화가 가속화되며 서민 주거 안정이 흔들리고 있다. 전문가들은 월세 주택 공급을 늘리고 기업형 장기임대를 확산시켜야 한다고 제안하고 있다. 민간 참여를 확대해 최근 설 자리를 잃은 지식산업센터나 공실이 많은 상가 건물 등을 활용할 경우, 1년 내 주택 공급 확대도 가능하다는 설명이다. 또, 월세 가격 안정을 위해 세액공제 및 바우처 지원 확대와 효과 검토를 비롯해 다주택 임대사업자 등록을 촉진해야 한다는 조언도 나온다. 28일 부동산 업계에 따르면, 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거래 의무가 부여됐다. 그러나 갭투자가 막히며 전세 매물이 줄어들자, 월세 가격은 치솟고 전세의 월세 전환도 더욱 가속화되는 '역효과'도 발생하고 있다. 월세 부담이 늘어나면 소비가 위축되는 것은 물론, 경제성장률에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 함께 제기된다. 공인중개사 업계에 따르면, 10·15 대책 이후 서울 주요 지역 월세 비용은 약 10% 가량 상승했다. 서울 성수동의 한 공인중개사는 “전세는 원래도 찾기 어려웠는데, 있던 매물도 집주인들이 거둬들이며 월세로 전환하고 있다"며 “월세는 최저도 130만 원 이상으로, 100만원 이하 매물은 찾아보기 어렵다. 간혹 나와도 그날 바로 계약되는 분위기"라고 말했다. 이미 월세 가격은 부담스러운 수준이었다. 한국부동산원은 지난달 서울 아파트 평균 월세가 144만원으로, 월별 기준 역대 최고치를 기록했다고 분석한 바 있다. 서울 구로구 등 비교적 저가 지역도 가파른 오름세를 보이고 있다. 부동산 정보 플랫폼 '다방'에 따르면, 9월 기준 서울 구로구 평균 월세는 전월 대비 14만원(25.1%) 오른 71만 원으로 집계됐다. 중랑구도 72만원에서 84만원으로 17% 올랐고, 광진구는 75만원에서 81만원으로 월세 가격이 전년 대비 9% 상승했다. 이로 인해 청년과 취약계층의 부담은 갈수록 커지고 있다. 국토연구원이 지난해 발표한 '청년 1인 가구의 주거비 결정 요인' 보고서에 따르면, 취업한 청년 1인 가구의 월급 대비 주거비 부담률은 16.5%에 달했다. 2023년 기준 소득 하위 20% 가구의 주거비 부담률은 19.7%로 상위 20%(8.5%)의 두 배를 훌쩍 넘어섰다. 주거 부담이 증가하면 세입자들이 교육비, 식비 등을 줄이게 돼, 경제성장률을 비롯한 실물 경기 악화에도 영향을 미치게 된다. 다만 정부는 전세사기 등 부작용이 심각한 한국 특유의 전세제도는 사실상 '폐지'시키자는 정책 기조를 유지하고 있다. 2000년대부터 논의가 돼 왔지만 존치된 것은 서민 주거 안정과 내 집 마련의 '사다리' 역할을 해왔기 때문이었다. 2022년 전세사기 문제가 본격적으로 불거지면서 정부는 전세 제도를 본격적으로 폐지하려는 움직임을 보이고 있다. 이창용 한국은행 총재도 지난 23일 기자간담회에서 “부동산 가격 상승이 경제성장률이나 잠재성장률을 갉아먹고 있다"며 “부동산 자산 가격이 올라 불평등도도 높이고 있다"고 분석했다. 그는 “고통이 따르더라도 구조 개혁을 계속 해야 한다"며 “월세 받는 사람들에 세제 혜택을 주는 등 정책도 조화시켜야 한다"고 전세 제도 폐지에 대한 신호를 보냈다. 전문가들은 10·15대책 이후 서민 주거 부담 가중의 해법으로 월세 주택 공급 확대가 급선무라고 보고 있다. 특히 공공임대만으로는 부족한 만큼 기업형 임대주택 공급 속도를 높이고 공모리츠를 활성화하는 등 민간 시장 참여를 촉진해야 한다는 이들이 많다. 즉 △세제 혜택 △용적률 완화 △장기 모기지 적용 등으로 초기 비용과 이자 부담을 줄이되, 혜택이 실수요자에게 돌아가도록 설계해야 한다는 것이다. 월세 인상률 상한제를 도입해 가격을 안정적으로 관리하는 방안도 거론된다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “지금 월세 가격이 오르는 건 전세가 줄어들면서 월세값이 상승하고 있기 때문인데, 개인 임대 위주로 운영되다 보니 제한이 없어 마음대로 올리는 영향이 크다"며 “기업형 임대주택이 도입되면 기업만 관리해도 월세를 마음대로 올릴 수 없게 된다. 해외에서는 이미 이러한 방식이 자리잡았다"고 말했다. 이어 “예컨대 서울시 역세권 청년주택은 기업이 월세를 한정 없이 올리지 못하도록 1년에 5% 이상 인상하지 못하게 규제하고 있다"며 “우리나라도 기업형 임대주택을 도입한다고 하니 모건스탠리, KKR 같은 해외 투자자들이 한국에 투자하겠다며 계속 진입하고 있다. 전세는 우리나라에만 있는 제도로, 전세사기 같은 문제가 계속 발생하니 우리도 월세 시장을 선진적으로 빠르게 전환해야 한다"고 밝혔다. 기업형 임대주택 도입에 적합한 공간으로는 최근 시장에서 외면받고 있는 지식산업센터와 공실이 늘어나고 있는 상가, 오피스 등을 지목했다. 생활형 숙박시설을 준주거로 전환해준 것처럼, 이런 공간을 코리빙 형태로 리모델링해 기업형 임대주택으로 활용할 수 있게 해야 한다는 조언이다. 최 교수는 “서울 내 비어 있는 공간이 굉장히 많은데, 이를 한 번에 전환하면 월세 안정 속도를 더욱 앞당길 수 있다"며 “기업형 임대가 자리 잡는 데 걸리는 시간은 정부 하기 나름이지만, 빠르면 1년 뒤에도 가능하다. 늦어도 2~3년이면 이뤄질 거라고 본다"며 “월세 공제나 바우처, 전·월세 상한제와 같은 보호 정책은 공급이 확대될 때까지 당분간 필요하지만, 시장이 선진형으로 전환되면 자연스럽게 정리되어야 한다"고 덧붙였다. 실제로 10·15 대책 발표 이후, 홍콩계 아시아태평양 주거 전문기업인 '위브리빙'은 지난 20일 한국에 임대주택 조인트벤처(JV)를 설립했다. 서울에 총 6350억원 규모의 임대주택 포트폴리오를 구축한다는 계획이다. 호주 1위 운영사인 '더리빙컴퍼니'도 지난 8월 서울 사무소를 열며 시장 진입을 알렸다. 미국계 사모펀드(PEF) 운용사인 KKR, 모건스탠리, 하인즈, 그레이스타, 인베스코, M&G 리얼에스테이트 등도 국내 운영사와 함께 기업형 임대주택 사업을 운영하고 있다. 과거 전세에 집중됐던 지원을 월세 보증금으로 전환해야 한다는 목소리도 나온다. 정부도 올해 세제 개편안을 통해 총급여 5500만원 이하 세대주는 월세로 낸 비용의 17%, 총급여 5500만~8000만원 이하 세대주는 15%를 세액공제받을 수 있도록 했다. 3자녀 이상 다자녀 가구에도 월세 세액공제를 늘렸다. 다만 전문가들은 세액공제에 그치지 않고 선제적인 세입자 보호 정책이 병행돼야 한다고 강조한다. 각 지자체 차원의 월세 지원금 확대와 갱신청구권 보장, 재계약 시 일방적인 가격 인상 방지책 등이 필요하다는 조언이다. 다주택 규제가 전·월세 시장 불안의 근본 요인인 만큼, 관련 규제의 근본적 재검토가 필요하다는 제언이 나온다. 가격 인상에 상한을 두기 위해 등록임대제 활성화를 유도해야 한다는 지적도 함께 제기된다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “전월세 시장을 안정시키기 위해 임대사업자 지위를 갖고 있는 다주택자의 규제 완화 여부를 검토할 필요가 있다"며 “다주택자 중에는 등록하지 않은 임대사업자도 많다. 문재인 정부 시절에 등록임대사업자에게 자진 말소를 권유해 등록 물량이 크게 줄었다. 그러나 등록 민간임대주택을 늘리면 보증금 등 안전장치도 마련되고 월세 상승률도 연 5%로 제한되기 때문에 시장 안정에 도움이 된다"고 말했다. 이어 “매매시장을 정상화해 전월세 수요가 매매로 전환될 수 있도록 지원하는 방안도 필요하나, 현재는 이 모든 정책 실행이 쉽지 않은 상황"이라며 “그래서 정부가 '전월세시장 안정'에 뭘 해야 하느냐는 다음 문제다. 최근 대책들로 인해 수요가 전월세시장으로 이동할 수밖에 없는 현상이 나타나고 있어 기존 규제 정책에 대한 점검이 필요한 시점이라고 본다"고 덧붙였다. 김 실장은 월세 세액공제에 대해 “현 제도가 얼마나 실효성이 있는지에 대해서 검토해볼 필요가 있다"며 “모든 월세 가구가 세액공제를 받는 것은 아니니 월세 세액공제 제도를 충분히 활용할 수 있도록 하되, 전체 월세 가구에 지원되는 부분이 크지 않다면 저소득 계층을 중심으로 세액공제를 확대하는 것도 방법이 될 수 있다"고 설명했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 부동산 업계의 관심이 다시 '공급'으로 쏠리고 있다. 서울 도심 정비사업 지연 우려가 커지면서 “이젠 공급을 늘릴 때"라는 목소리가 높아지고 있다. 정부와 여당도 연내 추가 공급 방안을 내놓을 채비에 들어갔다. 하지만 정작 서울엔 지을 땅이 없다. 정부는 지난 9·7 대책에서 도심 유휴부지 4곳에 4000가구를 공급하겠다고 밝혔고, 최근에는 노후 공공청사를 활용해 2030년까지 2만8000가구를 짓겠다는 청사진을 내놨다. 문제는 이 계획들이 실제로 실행될 수 있느냐다. 앞서 문재인 정부도 유휴부지와 국공유지 개발을 앞세운 대규모 공급 대책을 내놨지만, 대부분이 주민 반대·규제·행정 지연에 막혀 속도를 내지 못했다. 전문가들은 “서울의 공급난은 땅의 문제가 아니라 제도의 문제"라며 정비사업 규제 완화와 대체 부지 활용 등 실질적 해법이 필요하다고 지적한다. 정부는 9·7 부동산대책을 통해 서울 도심 내 국공유지·유휴부지 4곳에서 향후 5년 내 4000가구 규모의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 도봉구 성균관대 야구장(1800가구), 송파구 위례업무용지(1000가구), 서초구 한국교육개발원 부지(700가구), 강서구 가양동 별관·강서구의회 부지(558가구) 등이 대상지다. 2030년까지 단계적으로 착공이 추진될 예정이다. 이 같은 물량은 지난 정부의 대규모 공급 계획과 비교하면 현저히 적다. 다만 문재인 정부가 13만 가구 등 '숫자 중심' 대책을 내놨다면, 이재명 정부는 실현 가능성에 무게를 둔 '착공 중심' 접근을 택한 점이 다르다. 문재인 정부는 당시 김포공항, 태릉CC, 용산 미군기지, 국유·공공기관 부지 등 20여 곳을 후보지로 지정했으나, 사업은 대부분 좌초됐다. 대표적인 사례가 태릉CC(군 골프장)다. 문화재보존지구와 인접해 건축 고도제한과 경관심의를 피할 수 없었고, 노원·별내·갈매 생활권이 맞물려 교통난이 예상됐다. 이 같은 요인으로 주민 반발이 거세지면서 1만가구 계획은 절반으로 축소됐고 사업은 사실상 중단됐다. 김포공항 부지는 항공 안전구역과 소음 문제가 복합적으로 얽혔다. 항로와 고도제한, 항공장애물 규제 등으로 주거단지 개발이 불가능했고, 공항 기능을 유지한 채 주거를 넣는 방식은 법적으로 제약이 많았다. 공항 기능을 아예 인천공항으로 이전한다고 하더라도 국내선 승객 불편 등 간단한 문제가 아니다. 용산 미군기지 부지(현 용산공원 예정지) 역시 의견이 엇갈려 사실상 집을 짓지 못하는 땅이 됐다. 국방부·국토부·서울시가 각각 일부 관리권을 쥔 구조라 조정이 쉽지 않았고, 오염 정화 지연과 공원화 마스터플랜 충돌로 '공원인가, 주택인가' 논란만 남겼다. 서울 외곽에 산재한 그린벨트 역시 환경영향평가·생태 훼손·교통 인프라 비용 문제에다 “후손에게 남겨야 할 땅"이라는 반대 논리에 부딪혀 점점 더 후보지 찾기가 어려워지고 있다. 인구 감소로 앞으로 도심의 집들도 비어갈 것이라는 비판도 만만찮다. 그럼에도 국토부는 서울 시내 신규 택지 공급을 위해 온갖 아이디어를 짜내고 있는 상태다. 국토부 공공택지과 관계자는 “추가 발굴을 계속 검토 중이며 준비되는 대로 순차적으로 발표할 계획"이라며 “구체적인 지역이나 시점에 대해서는 현재로선 말씀드릴 수 없다"고 말했다. '4000가구가 사실상 최대치 아니냐'는 질문에는 “최대치라고 말씀드린 적은 없다"며 확대 해석을 경계했다. 이번 정부의 공급정책은 양보다 질을 앞세운다. '될 곳부터 짓겠다'는 원칙 아래 행정 절차가 완료됐거나 협의가 끝난 부지부터 단계적으로 추진하는 방식이다. 이는 문재인 정부의 “큰 숫자, 느린 추진"에서 “작은 숫자, 빠른 추진"으로 방향을 튼 셈이다. 한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “이번 정부는 협의·검증을 마친 부지부터 내놨다"며 “성균관대 야구장, 창동운동장 같은 곳은 공공시설 이전이 이미 논의된 지역이라 리스크가 적다"고 말했다. 그는 “이전 정부가 정치 일정에 맞춰 큰 숫자를 던졌다면, 이번엔 실현 가능한 곳부터 가는 전략"이라고 평가했다. 즉 '규모는 작지만 속도는 빠를 수 있다'는 전망이다. 이 같은 기조는 단순히 숫자를 줄이려는 것이 아니라 과거 '공급 실패'로 떨어진 정책 신뢰를 회복하려는 의도로 풀이된다. 문제는 이들 국공유지·유휴부지 개발의 실제 진행 속도가 기대에 미치지 못한다는 것이다. 서울 주요 부지들의 주택공급 계획은 공식 발표와 달리 행정 절차, 부지 이전, 사업자 선정, 인허가 등 여러 과제가 얽혀 착공이 시작되지 못한 상태다. 각 후보지별 여건도 제각각이어서 진척 속도는 매우 느리다. 대표 부지인 도봉구 성균관대 야구장은 20년 넘게 개발이 미뤄져 온 지역이다. 2003년 선수촌 이전 이후 수차례 개발계획이 추진됐지만 교육재산법, 소유권 문제, 주민 반대, 인허가 지연 등으로 실제 착공에 들어간 적이 없다. 올해 들어 시행주체 선정과 부지 양도 협의가 진행 중으로 알려졌지만, 인허가와 소유권 이전, 사업 승인 등 핵심 행정 절차가 남아 있다. 송파구 위례업무용지 역시 기존 계획·용도 지정 이력은 있으나, 업무용지를 주거로 전환하려면 기존 용도·소유권·지분 조정 등 복잡한 절차가 필요하다. 시공사와 사업자 선정은 지연되고 있어 구체적인 착공 시점은 아직 불투명하다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울은 마곡 이후 사실상 새 택지가 남아 있지 않다"며 “유휴부지는 기존 도시 기능과 얽혀 있어 전환에 시간이 걸리고, 4000가구 수준의 산발적 공급으로는 시장 안정 효과가 크지 않다"고 말했다. 서울시 공공주택과 관계자는 “이번에 발표된 네 곳은 정부가 주도적으로 발굴한 사업지로, 시는 실무 단계에서 의견 조회만 참여했다"며 “추가로 제안할 후보지는 현재로선 공개할 수 있는 게 없다"고 말했다. 그는 “과거 8·4 대책 등에서도 공공이 직접 공급을 추진했지만 주민 반대나 관계기관 협의 지연으로 사업이 중단되거나 장기 지연된 사례가 많았다"며 “현재는 새로 개발할 수 있는 대규모 택지가 거의 남지 않아 기존 국·공유지나 공공시설 부지를 복합화하는 방식이 중심이 되고 있다"고 설명했다. 정부는 지난 22일 노후 공공청사 부지를 활용한 복합개발 계획을 다시 꺼내 들었다. 국토부·기재부·행안부와 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등이 참여한 관계기관 회의에서 “2030년까지 수도권에 2만8000가구 공급"을 목표로 내걸었다. 준공 30년 이상 된 청사를 고밀도로 개발하고, 청년·신혼부부 등에게 공급하겠다는 구상이다. 실효성 논란은 여전하다. 문재인 정부 당시 추진된 노후 청사·유휴부지 복합개발 42곳 중 현재 완공된 곳은 단 3곳에 불과했었다. 청사 이전·재배치, 소유·적정가 산정, 실무협의 등 절차로 인해 착공까지 수년이 소요될 가능성이 높고, 전체 공급에서 차지하는 비중도 크지 않다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “방향성 자체는 타당하지만, 공공청사를 허물고 이전하는 과정이 행정적으로 매우 길고 복잡하다"며 “현재도 각 기관이 사용하는 공간을 폐쇄하고 인력·기능을 재배치하려면 최소 수년이 걸린다. 이런 절차를 거치면 실제 주택 공급으로 이어지기까지 시간이 너무 늦어 시장 체감은 거의 없다"고 말했다. 그는 “공공청사 부지를 통한 공급은 정책 신호로서 의미는 있지만, 전체 주택시장에 영향을 미치기엔 물량이 미미하다"며 “정부가 시장과 국민에게 보여줘야 할 것은 '수치상의 공급 목표'보다 실제 착공과 분양으로 이어지는 가시적 변화"라고 지적했다. 윤 랩장은 이어 “서울은 더 이상 땅의 문제가 아니라 제도의 문제"라고 강조했다. 그러면서 “그린벨트는 묶여 있고, 공공부지는 용도 전환이 어렵다. 결국 행정체계 안에서 재개발·정비사업의 속도를 높이지 않으면 공급 확대는 불가능하다"며 “지금처럼 '가능한 곳부터 조금씩 짓겠다'는 방식만으로는 수요 압박을 흡수하기 어렵다. 정부가 공급 논의를 공공택지 중심에서 제도개선 중심으로 전환해야 한다"고 지적했다. 일각에선 다른 해법도 제시된다. 유휴부지보다 공실 상가·업무시설 등 비주거 공간을 주거용으로 전환하는 게 현실적인 대안이 될 수 있다. 최원철 한양대 부동산 융합대학원 교수는 “서울 도심에는 이미 상가·저층 업무시설 등 활용 가능한 공간이 많다"며 “청사 이전처럼 행정절차가 긴 방식보다, 기존 상업시설이나 공실 오피스를 주거용으로 전환하는 편이 빠르다"고 말했다. 그는 “기반시설이 갖춰진 지역에 용도변경이나 복합용도 완화를 허용하면 수개월 내 수천 세대도 가능하다"고 했다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr

GS건설은 경기도 오산시 내삼미2구역 지구단위계획구역 A1블럭에 들어서는 '북오산자이 리버블시티'를 11월 분양할 예정이라고 27일 밝혔다. 지하 2층~지상 최고 29층으로 총 10개동, 전용면적 59~127㎡ 총 1275가구의 대규모 단지로 조성된다. 전용면적별로 △59㎡ 382가구 △74㎡ 280가구 △84㎡ 502가구 △99㎡ 108가구 △126㎡PH 2가구 △127㎡ PH 1가구이다. 공동주택개발사업을 통해 조성되며, 동탄신도시와 세교지구의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 게 최대 장점이다. 롯데백화점, 트레이더스 홀세일 클럽 동탄점, 이마트 오산점 등의 쇼핑시설과 한림대학교 동탄성심병원을 차량으로 쉽게 이용할 수 있다. 삼성전자 기흥·화성 사업장과 평택캠퍼스를 비롯해 수원 삼성디지털시티와 LG디지털파크, 동탄테크노밸리, 동탄일반산업단지, 오산가장일반산업단지 등 주요 산업단지가 인접해 있다. 수도권제2순환고속도로 북오산IC가 위치해 서울과 수원·용인·평택 등 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하다. 단지 내부에 어린이집이 설치되며 다양한 학원들이 밀집돼 있는 동탄 학원가도 차량으로 접근 가능한 거리에 있다. 분양 관계자는 “남향 위주의 배치와 판상형 위주의 설계를 도입해 채광과 통풍을 강화했다. 넓은 동간 거리를 확보해 일조량, 조망권이 좋다"면서 “주택형별로 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 베타룸 등 다양한 공간옵션을 마련해 공간효율성을 높였다"고 설명했다. 특화 커뮤니티인 '클럽 자이안'에는 골프연습장과 피트니스센터, 필라테스, GX룸 등 다양한 운동시설과 작은 도서관, 독서실, 게스트하우스 등 다양한 편의시설이 조성될 예정이다. 견본주택은 경기도 오산시 내삼미동 272-2번지에 마련된다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

3분기 전국 지가 상승률이 2분기 대비 확대된 가운데, 서울 용산구·강남구·서초구 등 주요 지역은 1%가 넘게 오른 것으로 나타났다. 국토교통부와 한국부동산원이 27일 발표한 '3분기 지가변동률 및 토지거래량'에 따르면, 3분기 전국 지가는 0.58% 상승했다. 상승폭은 2분기(0.55%) 대비 0.03%p 확대됐으나, 전년 동기에 비해서는 0.01%p 축소된 것으로 나타났다. 전국 지가는 2023년 3월(0.008%) 상승전환 이후 31개월 연속 상승세다. 올해 7월 0.187%에서 8월 0.191%로 확대, 9월에는 0.197%을 기록하며 2개월 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 서울이 0.93%에서 1.07%로 확대되며 전국 평균(0.58%)을 크게 상회했다. 용산구(1.96%), 강남구(1.68%), 서초구(1.35%) 등에서 오름세가 두드러졌다. 수도권은 0.74%에서 0.80%로, 인천은 0.25%에서 0.26%로 소폭 상승했다. 다만 경기는 0.59%에서 0.58%로 감소했다. 수도권 외의 지방 전체는 0.22%에서 0.19%로 축소됐다. 이중 대구는 0.26%에서 0.18%로 줄었다. 광주는 0.14%에서 0.11%로 축소됐고, 울산도 0.25%에서 0.23%로 낮아졌다. 반면 세종은 0.32%에서 0.42%로 지가변동률이 확대됐다. 252개 시·군·구 중 199개 지역이 0.00%~0.80% 수준이었으나, 인구감소지역은 0.13%를 기록해 비대상지역(0.62%) 대비 0.49%p 낮았다. 같은 기간 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 44.5만 필지(240.7㎢)로 2분기 대비 6.0%, 전년 동기 대비 8.1% 감소했다. 부산(11.9%), 충북(5.0%) 등 2개 시·도에서는 거래량이 늘어난 반면 세종(53.4%), 대전(16.4%), 광주(9.8%) 등 15개 시·도에서는 감소했다. 용도 별로는 상업지역은 1.4%, 공장용지는 6.5%, 상업업무용은 6.9% 증가한 것으로 나타났다. 이밖에 건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 14.3만 필지(215.6㎢)로, 2분기 대비 9.8%, 지난해 3분기 대비 4.9% 감소했다. 순수토지 거래량은 서울(2.9%), 경기(0.3%) 등 2개 시·도에서 증가했고, 대전(36.2%), 울산(24.7%), 대구(17.5%) 등 15개 시·도에서 감소세를 보였다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

서울 전역을 조정거래지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 묶는 전례 없는 3중 규제가 시행되고 일주일이 지난 서울 아파트 시장은 찬바람을 맞았다. 다만 초강력 규제가 발표됐는데도 규제를 피해 막차 거래를 타려는 신고가 거래가 서울 주요지역에서 감지되고 있다. 무엇보다 서울 아파트 매물 감소세가 심상치 않다. 보통 주택시장 하향세엔 매물이 늘면서 매수자 우위 시장이 형성된다. 그러나 현재 서울 아파트 시장은 매물이 급격히 줄어드는 매도자 우위 시장인, 전형적인 상향세 시장의 모습을 보이고 있다. 26일 부동산업계에 따르면, 10·15 대책 발표 후 대부분의 서울 아파트 시장 현장은 매물이 대폭 감소하는 등 찬바람이 불고 있다. 부동산 중개소에는 상담 내방객의 발길이 끊긴 가운데 거래 및 시세 문의 전화만 간간히 들려오고 있다. 기존의 대출 규제에 더해 이번 주부터 3중 규제까지 본격 시행되면서 일단은 매수자와 매도자 모두 숨고르기에 들어간 형국이다. 그러나 심상치 않은 조짐도 있다. 국토교통부 실거래가 공개 사이트를 보면, 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(마래푸) 전용 59㎡(24평)이 지난 17일 23억3000만원에 신고가 거래를 썼다. 이달 15일 '주택시장 안정화 대책'이 발표되고 이틀 후에 실거래가 이뤄졌다. 서울 아파트 시장이 강력한 3중 규제 충격파로 한참 혼란에 빠져있던 시점에서 매수자가 거의 평당 1억에 아파트를 사들인 셈이다. 보통 강력한 규제가 발표된 이후엔 시세 흐름을 지켜보기 위해 매수자와 매도자 모두 시장을 주시하는 '눈치보기 장세'가 이어지지만 이번 거래는 대책이 발표되고 얼마 되지 않은 시점에서 신고가를 경신한 것이다. 마래푸 내 H 부동산 공인중개소는 “대출 규제가 대책 발표 바로 다음 날(16일)부터 시행됐는데도 거래가 됐다"며 “토허제 규제가 시작(20일)되기 전에 막차를 타려는 거래로, 급히 계약서를 썼다"고 말했다. 이어 “강한 규제에도 서울에서 새 아파트 공급이 워낙 부족하다보니, 주요 지역 신축 아파트는 계속 가격이 오를 것이라는 우상향 믿음이 워낙 강한 상황"이라며 “대책 발표 이후에도 어짜피 규제가 나와봤자 시간이 지나면 시세 차익을 볼 것이라는 기대가 큰 것 같다"고 전했다. 또 매물 감소세가 심상치 않다. 부동산플랫폼 '아실' 자료 분석 결과 대책 발표일인 15일 대비 24일까지 열흘간 서울 아파트 매매 매물 감소세를 살펴보면 7만4044건에서 6만6647건으로 10.8% 감소했다. 각 동별로 살펴보면 매물 감소세는 더욱 확연하다. 서울에서 대책 발표 이후 매물이 가장 많이 감소한 곳은 마포구 현석동이다. 이 지역에서 최근 열흘새 아파트 매물이 대책 발표 날 97개에서 현재는 51개로 무려 47.5%나 급감했다. 이어 성동구 금호동4가가 87개에서 57개로 34.5% 줄었다. 다음으로는 강동구 고덕동에서 258개 매물이 175개로 감소하면서 32.2% 사라졌다. 일반적으로 시장이 안정세를 보이는 징후는 매물이 증가해 매수자 우위 시장을 보인다. 반면 현재 서울 주요 지역 주택시장 현장은 아파트 매물이 희귀해지는 전형적인 매도자 우위 시장을 보이고 있다. 10·15 대책이 시장 안정 효과를 주고 있다고 판단하기엔 좀 더 시장 상황을 지켜봐야 하는 것이다. 현석동 내 밤섬 및 여의도 한강 뷰 신축 아파트인 래미안 웰스트림 단지 내 N 부동산 공인 중개소는 “전체 773세대 규모 웰스트림 단지 내에서 현재 거래 가능 매물이 4개만 나와 있고, 그나마도 로얄 매물인 한강뷰 매물은 단 한 개도 없다"며 “지난주 대책 발표 이후 10개 가까이 되던 매물이 절반 밑으로 줄었다. 집주인들이 시세 상승을 기대하고 매물을 거둔데다, 아직 남아있는 매물도 호가를 내릴 생각이 없는 편"이라고 설명했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시중 유동자금이 4000조 규모를 넘길 정도로 화폐 가치가 떨어진데다, 11월 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인 등 대책 발표 이후 가격 상승 가능성이 여전히 상존하고 있는 상황"이라며 “특히 10·15 대책이 주택시장 참여자들의 집값 상승 기대감과 1주택자의 상급지 이동 수요 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다"고 전망했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 전역이 '10·15 대책'을 통해 조정거래지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3중 규제 지역으로 묶이면서 건설업계 고민이 깊어지고 있다. 서울과 인접한 과천, 분당, 광명시와 용인시 수원시 일부까지 광범위한 규제에 '쓸만한 곳'이 모두 갇혔다. 이처럼 전부의 강한 규제 속에서도 건설사들이 공급 일정을 늦추지 않고 활발하게 신규 청약에 나서는 곳이 있다. 김포 지역, 특히 대규모 개발사업이 진행 중인 풍무 신도시로 대우건설과 호반건설 등 대형 건설사들이 대책 이후에도 릴레이 분양에 나서고 있다. 25일 주택업계 등에 따르면 호반건설이 대책 발표 다음 날인 지난 16일 개관한 '김포풍무 호반써밋' 견본주택에는 19일까지 규제 이후 첫 주말 4일간 2만5000여명이 내방했다. 특히 개관일인 목요일과 금요일은 평일임에도 불구하고, 이례적으로 많은 인파가 몰렸다. 대책 발표 이후 곧바로 오픈한 견본주택에 소비자들이 몰려 흥행에 성공한 것은 이번 '주택시장 안정화 대책' 발표가 한 몫 했다는 분석이다. 대책 발표 며칠 전부터 규제 지역을 놓고 강남3구와 용산구에 이어 마용성(마포구·용산구·성동구) 등 한강벨트가 추가로 규제지역으로 묶일 것이라는 전망이 제기되면서 서울 내 비규제지역으로 수요가 몰릴 것으로 예상됐다. 그러나 정부는 시장 전망과 달리 서울 전역과 서울에 인접한 경기 남부 지역까지 더욱 광범위하게 규제 지역을 묶었다. 이번 대책에서 규제를 피한 수도권 지역에서도 특히 김포가 주목받는 것은 김포 지역이 지니고 있는 부동산 입지 자체도 튼튼하기 때문이다. 작년 김포에서 신규 분양한 '김포 북변 우미린 파크리브'와 '한강 수자인 오브센트'는 모두 시장의 불확실성 속에서도 조기에 100% 계약을 마쳤다. 특히 한강 수자인 오브센트는 당시 이례적으로 계약 시작 2주 만에 완판되는 기록을 세웠다. 김포 지역 시세 상승세가 강한 것도 주택 대기 수요자들을 끌어들이고 있다. 부동산R114 조사 결과 서울 외 아파트 시장이 답보세를 보인 최근 주택 시장 상황에서도 김포 아파트 값은 올해 3분기 0.37% 올라 상승세를 탔다. 이에 정부 발표에 실망한 주택 매수 대기 수요는 비규제 수도권 지역, 그 중에서도 여의도와 광화문 등 서울 주요 업무 지구에서 그나마 상대적으로 근접해 있는 서울 북서부와 맞닿은 김포지역을 주목했다는 평가다. 분양시장이 대책 발표 이후 숨고르기 장세에 들어선 가운데 호반건설에 이어 대책 발표 다음 주에도 건설사들의 김포 지역 신규 분양은 지속되고 있다. 대우건설은 24일 '풍무역 푸르지오 더 마크' 견본주택을 개관하고 청약에 착수했다. 대원은 11월 김포 복변 2구역에 '칸타빌 디 에디션'을 공급한다. 호반건설 관계자는 “대책 발표 이후에 수요자들이 김포 지역에 안전 마진이 많다고 생각하는 것 같다"며 “비규제지역 풍선효과와 더불어 인근 시세 대비 경제적인 분양가, 당해 지역으로 한정된 배후 수요 등을 감안하면 다음 주 청약에서도 좋은 결과가 있을 것으로 기대하고 있다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr