부동산 시장이 매매가격은 떨어지고 전세가격은 상승하는 현상이 지속되고 있다. 집값 상승에 대한 기대감이 없어 전국 아파트 가격이 13주 연속 하락했다. 반면 서울 전세가격은 40주째 상승세를 이어가고 있다. 매매 수요가 전세수요로 돌아섰고, 비아파트 전세사기 리스크를 피하기 위해 전세시장에 수요가 몰리는 것으로 해석되고 있다. ◇ 강남4구 매매가격 혼조세…강동 하락, 송파 상승 22일 한국부동산원이 2024년 2월 3주(2월 19일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 매매가격은 0.05% 하락, 전세가격은 0.02% 상승을 기록했다. 부동산원에 따르면 전국 주간아파트 매매가격은 지난주 -0.04% 대비 하락폭이 0.01%포인트(p) 확대됐다. 서울은 하락폭이 -0.03%로 유지됐다. 급매물 위주로 매수문의가 존재하나 매도 희망 가격간 격차가 좁혀지지 않아 관망세가 지속 중인 것으로 나타났다. 상황이 이렇다 보니 서울 지역간에 지역별 상승과 하락이 혼재되고 있으며 간헐적 급매물 거래 영향으로 전체적인 하락세가 지속되고 있다. 강남4구(강남·서초·송파·강동)가 특히 혼조세를 보이고 있다. 강남구는 -0.02%로 하락폭이 유지됐고, 서초구는 -0.05%(전주 대비 -0.01%p), 강동구는 -0.03%(전주 보다 -0.02%p) 하락폭이 확대됐다. 반면 송파구는 0.00%에서 0.01%p 상승폭이 소폭 확대됐다. 실제로 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 강동구 대표 아파트인 고덕동 '고덕그라시움'은 지난 17일 59㎡(24평)이 11억9000만원에 거래됐는데, 이는 지난 1월보다 8000만원 더 빠진 가격에 거래된 금액이다. 천호동 '래미안강동팰리스' 84㎡(33평)은 지난 1월 13억 5000만원에 거래됐으나 이달에 12억9000만원의 하락 거래가 이뤄졌다. 그런가 하면 송파구에선 잠실동 '리센츠' 98㎡(38평)가 이달에 27억5000만원으로 해당 평수 최고가를 기록하기도 했다. 같은 동 '잠실엘스' 역시 84㎡(34평)가 지난달 22억3000만원에 거래됐는데 이달에는 22억8000만원에 거래돼 잠실지역은 오름세가 지속됐다. 강북지역에선 강북구(-0.03%→-0.07%)와 도봉구(-0.10%→-0.08%) 위주로 하락이 유지됐다. 강북구 미아동 '경남아너스빌' 84㎡(33평)은 지난달 7억3000만원에 거래됐다가 이달에는 6억9700만원의 하락한 가격으로 거래됐다. 도봉구 창동에선 '주공17단지' 36㎡(16평)가 지난달 3억5500만원에서 이달 3억1400만원으로 4100만원에 떨어진 가격에 거래가 성사됐다. ◇ 성동구 등 강북 위주 전세시장 강세 반면 전세가격은 지속 오르고 있다. 전국 주간 아파트 전세가격은 0.02%로 전주 0.01% 대비 상승폭이 확대됐다. 특히 서울 아파트 전세가격은 9개월째 상승하고 있다. 전주 0.05%에서 0.04%로 상승폭은 줄었으나 여전히 상승세인 것이다. 부동산원 관계자는 “매매시장 매매대기 수요가 전월세 수요로 지속 전환되며 지역내 학군·신축 대단지 등 선호단지 위주로 전세거래 상승세가 이어지고 있다"고 분석했다. 서울에서는 성동구가 0.22%로 가장 높게 상승 중이다. 전주(0.24%) 보다 상승폭이 줄었지만 여전히 높은 전세가격을 형성하고 있다. 금호동 'e편한세상금호파크힐스' 84㎡(33평)는 지난달 8억3000만원에서 8억8000만원까지 거래되다가 이달 9억2000만원 갱신계약이 나왔다. 같은 동 '신금호파크자이' 59㎡(25평)도 지난달 6억대에 거래됐다가 이달에는 7억5000만원으로 전세가격이 올랐다. 성동구 금호동 일대 공인중개업소 A대표는 “이전 아파트 매매를 문의하던 손님들이 집값 상승 기대감이 떨어지다 보니 일단 전세로 2년 살면서 향후 시장을 준비 중인 것 같다"며 “그렇다 보니 전세매물은 자꾸 부족하고 매매 매물은 거래가 안 되는 현상이 이어지고 있다"고 전했다. 서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 “집값 상승 가능성 여부가 부족하고 비아파트에 대한 전세리스크가 여전하다 보니 아파트 가격은 떨어지고 전세가격은 올라가는 상황이 벌어지고 있다"며 “기본적으로 부동산 경기는 일반 경기에 비해 후행하는 성격이 있는데 글로벌 경제 위기 해소나 금리인하 신호, 가처분소득 등이 늘어나야 집값 상승에 대한 기대감을 높일 수 있다"고 진단했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

우리나라 건설사들이 최근 '제2의 중동신화'를 꿈꾸며 해외 건설 시장 진출에 나서고 있다. 국내 건설 경기가 워낙 침체된 데다 사우디아라비아 등에서 굵직굵직한 건설 프로젝트들이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 정부는 지난해 330여억달러에 이어 올해엔 400억 달러를 넘겠다는 장밋빛 전망을 내놓고 있다. 하지만 해외건설 수주가 기업 생존은 국내 경제에 도움을 줄 정도로 '남는 장사'가 되기 위해선 걸림돌이 많다. 당장 중동의 경우 자국민 의무채용과 지역본부 설립 등 현지화 정책이 강화되면서 대규모 프로젝트 발주에 국내 업체들이 쉽게 참여 결정을 내리지 못하는 상황이다. 중국 등이 거세게 도전해 오면서 공사비를 낮춰 수익도 예전같지 않다. 특히 공사만 담당해 리스크가 적지만 이익도 작은 도급형 위주에서 위험을 감소하더라도 금융조달까지 부담해 이득을 키우는 투자개발사업 위주로 전환해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 21일 해외건설업계에 따르면 대형 건설 프로젝트들이 줄줄이 발주되고 있는 중동 지역에서 최근 각국 정부의 공공 공사 발주시 이윤 회수, 자국내 일자리 창출 등을 목적으로 '현지화 정책'을 강화하고 있다. 2021년 2월 사우디 정부가 공공공사 입찰시 RHQ(Regional Headquarter) 설치 의무화 정책을 도입한게 대표적이다. RHQ를 설립하면 사우디 자국민 의무 채용비율이 10년간 면제되고 정부 발주 입찰 참가기회가 제공되며 비자 한도 면제 및 발급 소요시간을 단축하는 인센티브가 주어진다. 아랍에미리트(UAE)도 늘어나는 외국인 근로자 속에서 자국민들이 자립할 수 있도록 스폰서, 로컬 에이전트 정책, 공공부문 채용 등 정책을 펼치고 있다. ICV(In-Country Value)라는 시스템을 통해 현지생산이나 현지투자, 자국민 고용 비중을 평가해 공사 입찰시 반영한다. 카타르의 '타우틴(Tawteen)' 프로그램도 이와 유사하다. 사우디는 이미 2011년 '니타카트(Nitaqat)'라는 자국민 의무고용 정책을 시행 중이다. 기업을 업종별, 인원 규모별로 세분화해 자국인 고용 비율에 따라 플래티넘(Platinum)부터 그린(green high/medium/low), 옐로우, 레드 등급으로 나눠 차별 대우하는 방식이다. 문제는 비용과 시간이 많이 든다는 것이다. RHQ 하나를 설립, 유지하는데 연간 수십억원이 필요해 왠만한 공사 수익이 예상되지 않는 한 선뜻 나서기 힘들다. 특히 현지인 고용의 경우 공기 지연은 물론 이중으로 비용이 들어 기업들의 수익성을 악화시킨다. 해외건설업계 한 관계자는 “현지인들의 생산성이 매우 낮아 분위기를 흐리고 공기를 맞추기 위해 추가 인력을 더 투입해야 한다"며 “천일야화 속 '알리바바의 도둑들'에게 당하지 않으려면 사전 협상 단계에서 현지화율을 최대한 낮추려는 전략이 필요하다"고 말했다. 이같은 중동 국가들의 현지화 정책에 맞서기 위해선 총체적 대응이 필요하다. 특히 공사만 따내는 도급방식에서 벗어나 PPP(민관협력사업) 사업 등 투자개발 방식을 확대해야 한다는 지적이다. PPP 사업은 민간이 공공기반시설에 대한 투자·건설·유지보수 등을 수행해 수익을 얻고, 정부는 세금 감면과 일부 재정을 지원하는 구조다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 해외수주액 중 '개발형'이 차지하는 비중은 4.4%에 불과하고 대부분이 '도급형'으로 수주하는 방식을 벗어나지 못했다. 반면 세계적으론 투자개발형 사업 발주가 '대세'다. MENA(중동·북아프리카) 지역의 2023년 총 PPP 계약액은 지난 2022년 181억 대비 17.7% 증가한 213억 달러로 집계됐다. 지난 5년간(2016년~2020년)간 PPP 계약액 중 최대치가 123억 달러였던 점을 감안하면 큰 변화다. 특히 사우디가 지난해 계약액 전체의 54.5%인 116억 달러를 발주한 바 있다. 정지훈 해외건설협회 책임연구원은 “사우디 등 중동이 현지화 정책을 강화하는 분위기에서 신규건설 시장을 확대하기 위해선 현지 합작법인(JV)을 구성해 중장기적으로 접근할 필요가 있다"며 “해외도시개발 사업을 하나의 브랜드화해서 도시개발사업에 대한 수주전략을 세울 필요가 있다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

청년을 위한 기후동행카드가 새롭게 적용된다. 만 19~34세 대학생부터 사회 초년생까지 청년층이 약 5만원대 가격으로 서울버스와 지하철, 따릉이를 무제한으로 이용할 수 있게 됐다. 21일 서울시는 청년 맞춤형 '기후동행카드'를 26일부터 적용한다고 밝혔다. 기후동행카드 청년 할인은 기본 가격대인 6만2000원, 6만5000원(따릉이 포함)에서 약 12%가 할인된 5만5000원, 5만8000원(따릉이 포함)으로 2개 권종 적용된다. 시는 “봄철은 대학입학 등 청년층 사회진출이 시작되는 시기이며 봄꽃 축제, 주말 외출 등 나들이가 잦아져 대중교통 이용량이 증가한다"며 “활발히 경제 활동과 소비활동을 하는 청년들의 기후동행카드 이용 활용도가 높아질 것으로 예상된다"고 말했다. 시범사업 기간 동안 청년 할인 혜택은 사후 환급 방식으로 적용된다. 오는 26일부터 6월 30일까지는 기존 기후동행카드 일반권종(6만원 대)을 이용하고, 오는 7월 별도 환급신청을 거쳐 그간 할인금액을 소급해 환급받을 수 있다. 모바일카드는 환급을 위한 별도 등록이 필요하지 않지만, 실물카드는 카드등록 이후 기간에 대해서만 소급 환급이 적용된다. 이에 실물카드를 이용하는 청년은 현재 사용 중인 카드를 티머니 홈페이지에 반드시 사전 등록해야 한다. 이후 기존 6만원 대 권종을 시범사업 기간동안 이용하고, 오는 7월부터 모바일과 실물카드 모두 티머니 홈페이지에서 할인액(월 7000원 기준, 5개월간 최대 3만5000원) 환급을 신청할 수 있다. 7월 본사업부터는 5만원대 할인가격으로 충전이 가능한 청년 권종이 배포된다. 모바일 및 실물카드 모두 티머니 홈페이지에서 연령 인증 및 카드번호 등록을 마치고, 충전 시 청년권종 옵션을 선택하면 된다. 시는 청년권을 이용한 부정승차 방지를 위해 1인 1카드를 사용할 수 있도록 신분인증 시스템을 개발하고 있다. 이진구 시 도시교통실 교통정책과장은 “태그 시 카드에서 소리가 표출될 수 있는 부분은 검토하지 않고 있고, 부정승차를 하지 않도록 시민의식이 제고되길 기대하고 있다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

윤석열 정부의 주택 공급 확대를 위해선 재건축 외에도 리모델링도 규제완화를 통해 활성화시켜야 한다는 주장이 제기됐다. 서울시 리모델링 주택조합협의회(서리협)는 21일 대통령실에 우편과 온라인을 통해 '공동주택 리모델링사업 관련 대통령 공약이행 촉구 및 대통령 면담요청 건의'의 내용을 담은 공문을 발송했다고 밝혔다. 윤 대통령은 후보 시절 공약사항으로 리모델링 추진법 제정과 안전성 검토 과정에서의 민간 참여 확대, 리모델링 수직‧수평증축 기준 정비 등 방안을 제시했지만 공약이 이행되지 않고 있다는 것이다. 서리협은 공문에서 “탄소중립 시대에 다 허물고 짓는 재건축과 달리 리모델링 사업은 골조를 남기고도 수평증축 및 별동 증축 방식을 통해 재건축정비사업에 버금가는 신규주택 공급이 가능하다"며 “직접 리모델링 관련 공약 이행을 위한 제언을 하고 싶다"고 강조했다. 서정태 서리협 회장은 “이미 시에서 리모델링을 추진하고 있는 공동주택단지는 약 130여개에 달하고, 전국적으론 200여개를 상회하고 있다"며 “2030 서울시 공동주택 리모델링 기본 계획에도 서울시 내 전체 공동주택 단지 4217개 중 3087개 단지가 리모델링을 진행해야한다는 수요예측 결과도 있었다"고 말했다. 이에 “리모델링 사업은 전국에 수없이 산재한 노후 공동주택단지에 거주 중인 국민들에게 더 나은 주거환경을 제공하고, 부동산 시장 안정화와 주택 공급이라는 국익에도 도움이 될 것이다"고 덧붙였다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

현재 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모가 글로벌 금융위기 여파로 건설사 대량 부실 사태가 빚어졌던 2009∼2010년 당시의 두배에 달해 PF 부실에 따른 위기가 더 심각할 수 있다는 진단이 나왔다. 21일 한국건설산업연구원에 따르면 부동산 PF 위기에 따른 사회적 비용을 최소화하기 위해 다각적인 대응책 마련이 필요하다는 주장이다. 보고서에 따르면 현재 공식적으로 알려진 부동산 PF 대출 규모는 작년 9월 말 기준 134조3000억원이다. 이는 금융위원회가 직접적인 감독 권한을 보유한 은행, 증권 등 6개 금융업권이 보유한 PF 직접 대출의 총잔액이다. 하지만 새마을금고 등 포함되지 않은 업권에서 실행된 PF 대출잔액과 유동화된 금액을 모두 포함할 경우 실제 부동산 PF 규모는 202조6000억원에 달하는 것으로 보고서는 추산했다. 이는 글로벌 금융위기 당시 PF 규모 추정치(100조2천억원)의 두 배를 넘는 규모다. 보고서는 “2010년 초에는 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급랭하면서 미분양이 급격히 증가하자 PF 연대보증을 제공했던 건설사들이 대거 부실화됐고, 이로 인해 저축은행들의 동반 부실사태가 빚어졌다"며 “현재의 PF 위기는 구조 측면에서 당시와 유사하지만, PF 규모가 훨씬 크다는 점에서 위기가 더 심각할 수 있다"고 진단했다. 보고서는 이와 함께 지난 수년간 부동산 PF 시장의 금융참여자가 다양해지고 자본시장을 통한 직접금융 조달방식이 확대됐다는 점을 들면서 실물 부문의 부실과 금융시장의 불안이 상호작용하면서 위기를 증폭시킬 수 있다고 우려했다. 이밖에 건설 원가의 급격한 인상으로 시행사와 건설사 입장에서 할인 분양 등을 통해 유동성을 확보하기가 어렵다는 점도 문제의 심각성을 더하는 요인으로 지목했다. 보고서는 현 상황을 이같이 진단하면서 PF 위기와 관련해 근본적인 해결보다는 향후 부실 처리 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 사태의 발생 가능성에 대비함으로써 사회적 비용을 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다고 주장했다. 그러면서 △금융권의 손실 흡수력 보강 △회생 가능성이 높은 건설사들에 대한 직접적 유동성 지원 장치 마련 △미분양 해소를 위한 세제 혜택 등 정부의 지원 강화 △일부 부처에 분산된 위기 대응 시스템의 강화·효율화 등이 필요하다고 제언했다. 김정주 건산연 연구위원은 “지금의 위기를 완화하기 위해 가장 필요한 것은 부동산시장의 회복이지만, 단기적으로 이를 기대하기 어려운 상황에서 부실 처리가 본격화되고 있다"면서 “이 과정에서 채권시장 등 자금시장에서 불안이 촉발되는 것을 얼마나 조기에 포착해 잘 대응할 수 있는지가 관건이 될 것"이라고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

세대별 구분등기가 존재하지 않는 다가구주택 집주인의 임대차내역을 세입자가 확인할 수 있는 시스템이 조성됐다. 종합 프롭테크 기업 직방은 부동산 중개 플랫폼 최초로 다가구주택 임대차 계약 시 기존 전입 세대수·세대별 보증금액을 기재한 '임대차내역 확인서'를 신규 임차인에게 제공한다고 21일 밝혔다. 최근 창원지법 진주지원 판결에 따르면 다가구주택 임대차계약 중개 시 임차인에게 선순위 보증금을 제대로 안내하지 않은 공인중개사에게 100% 과실이 인정된 바 있다. 또 대법원 판례에서도 임대차보증금과 관련한 공인중개사의 확인·설명 의무가 더욱 엄격히 요구되고 있다. 이에 직방은 자회사 중개법인인 '직방부동산중개파트너스'와 제휴 공인중개사가 함께 제공하는 '지킴중개 서비스'를 통해 다가구주택 거래를 하고자 하는 임차인에게는 임대인이 '임대차내역 확인서'를 제출하도록 하는 검수 과정을 신설했다. 임대차내역 확인서란 임대인이 해당 건물 내 세대수 및 각 세대별 보증금 내역 등을 작성해 해당 내용이 사실과 같음을 확인한 서류다. 세대별 구분등기가 존재하지 않는 다가구주택의 경우 임대차내역 확인서를 통해 기존 거주 세대의 임대차 보증금 액수나 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 임차인 수가 어느 정도인지 파악할 수 있다. 물론 확정일자 부여현황과 전입세대 열람원을 통해 확인하는 방법이 있지만 임대인의 동의를 받아야만 열람이 가능해 공인중개사나 임차인이 충분히 검토하기 어려운 여건이다. 게다가 현행법상 임대인이 해당 정보를 구두로 고지하거나, 아예 알리지 않아도 계약이 가능하기에 임차인이 필요한 정보를 제공받지 못할 가능성이 높다. 직방 관계자는 “거래하고자 하는 건물의 정확한 임대차 내역을 파악하는 것이 신규 임차인의 계약 진행 여부 결정에 매우 중요함에도 이를 공인중개사나 임대인에게 먼저 요구하긴 어려운 것이 현실"이라며, “지킴중개는 임차인이 사실 정보를 바탕으로 계약여부를 결정할 수 있도록 중개 플랫폼 최초로 임대차내역 확인서를 제공하기로 했으며 제휴 공인중개사와 임대인들의 반응도 좋은 편“이라고 설명했다. 이외에도 직방 지킴중개 서비스는 임차인의 안전한 계약을 위한 검수 프로세스 표준화를 이뤄가고 있다. 토지 및 건축물대장과 등기부등본 검토는 물론, 임차권등기 설정 여부 확인 및 악성 임대인 조회 등을 필수로 진행해 제휴 공인중개사의 업무를 분담하고, 공인중개사의 고의 또는 과실로 발생 가능한 중개사고를 예방한다. 안성우 직방 대표는 “전세사기 사건들을 계기로 공인중개사가 전문가로서 임차인에게 충분한 정보를 제공할 의무와 책임이 있다는 사회적 분위기가 형성되고 있다“라며 "직방은 제휴 공인중개사와 함께 임차인 권리 보호에 앞장서는 혁신 서비스를 제공함으로써 중개 시장의 소비자 신뢰를 회복해나갈 것"이라고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

지난해 전국 주택 매매 시장에서 아파트가 차지하는 비중이 역대 가장 높은 수준으로 나타났다. 전세보증금 미반환 사고로 비(非)아파트 기피 현상까지 발생하면서 아파트 선호도가 더욱 높아지고 있는 분위기다. 21일 부동산정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택유형별 매매거래량을 살펴본 결과, 2023년 전국 주택 매매거래량은 55만 5054건으로 집계됐다. 이 중 아파트 매매거래량은 41만 1812건으로 전체 거래 비중의 74.2%를 기록한 것으로 조사됐다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 가장 높은 비중이다. 아파트 매매 거래비중은 지난 2020년 73.0%,2021년 65.9%,2022년 58.7%로 하락하다 지난해 상승 전환됐다. 전국에서도 아파트 매매비중이 가장 높은 곳은 세종시로 확인됐다. 지난해 세종시 주택 매매거래량 5606건 중 아파트 매매거래량은 5297건으로 아파트 비중이 94.5%을 기록했다. 이어 대구 89.4%, 광주 89.3%, 울산 89.0%, 대전 80.7%, 경남 79.9%, 부산 79.4%, 충북 77.9%, 전북 77.2%, 충남 76.9%, 경기 75.5%, 강원 72.8%, 경북 70.7%, 전남 69.9%, 인천 67.5%, 서울 56.6%, 제주 34.0% 등으로 나타났다. 반면, 비(非)아파트 매매거래량과 거래비중은 통계 작성 이래 가장 낮은 것으로 집계됐다. 2023년 전국 단독주택 매매거래량은 5만 7649건으로 전체 거래의 10.4% 비중을, 빌라 매매거래량은 8만 5593건으로 15.4% 비중을기록했다. 지난 2022년 아파트 가격 급등에 따른 피로감에 상대적으로 저렴한 비(非)아파트라도 사자는 수요가 몰리며 매매거래비중이 41.3%까지 치솟기도 했다. 서울시의 경우 신속통합기획과 모아타운 등의 재개발 도입한 것이 영향을 받은 것으로 보인다. 그러나 아파트 가격이 주춤하고 부동산 규제도 완화되면서 수요자들이 다시 아파트로 눈을 돌리고 있는 것으로 분석된다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “비(非)아파트는 아파트와 비교해 환금성이 떨어지는데다 전세사기로 전세와 매매 수요 모두 줄었다"며 “당분간 아파트와 비(非)아파트의 양극화 현상이 더욱 커질 수 밖에 없다"고 말했다. 한편 지난해 서울의 비(非)아파트 매매 거래량은 역대 가장 적은 것으로 조사됐다. 2023년 서울 비아파트(단독주택, 빌라)매매 거래량은2만 7922건으로 전년대비(4만 623건) 31.3% 하락했고, 역대 가장 낮은 거래량을 기록했다. 지난해 서울 아파트 매매거래량은 3만 6439건으로 전년대비(1만 5384건) 136.9% 상승한 것으로 집계됐다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

이주 진행 중인 서울 은평구 수색8재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(수색8구역 조합)이 수십억원대의 업무상 배임 등 비위 논란에 휩싸였다. 20일 정비업계에 따르면 수색8구역 조합원 A씨는 최근 두 차례에 걸쳐 서울 서부경찰서에 조합장과 감사, 이사 등 4명을 상대로 고소에 들어갔다. A씨는 고소장에서 조합 측이 수색8구역에 포함되지 않은 한 교회의 땅을 보상 명목으로 60여억원의 과도한 보상금을 지급했고, 총회 의결을 거치 않은 채 이주비 대출지연으로 인한 긴급차입 목적으로 20억원을 빌리면서 이자율 140.77%를 적용한 것에 대해 업무상 배임혐의가 있다고 주장했다. 조합은 구역내 한 교회와 손실 보상협의 과정에서 4필지 토지와 지상 건축물에 대해 아파트 분양권을 주는 것은 물론, 사업지 밖에 있는 교회 소유 임야 약 861㎡(260평)에 대해 65억원의 손실보상금을 지급하기로 합의했다. 이에 대해 A씨는 “사업구역 외 토지에 대한 손실보상금 지급은 도시정비법 제137조 제6호, 제45조 제1항 제4호 위반이며, 조합원들에게 불합리한 경제적 부담을 주는 행위"라며 “조합원 부담이 가중되는 사항은 총회 의결을 거쳐야 한다"고 주장했다. A씨는 또 조합 측이 총회 의결을 거치지 않고 지난해 10월 20일부터 11월 8일까지 6회에 걸쳐 Q정비업체로부터 20억원의 자금을 임의로 차입하고, 26일만에 2억원의 이자(연 140.77%)를 준 것도 문제삼았다. 그는 “총회 의결 없이 20억원 자금 차입과 2억원의 원금 및 이자를 상환일보다 약 35일을 앞당겨 지급하는 등 비정상적 거래로 조합원에게 손실을 줬다"며 “반면 Q업체에게는 이익을 주어 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률도 위반(업무상 배임)한 것으로 드러났다"고 주장했다. 또 다른 조합원 B씨도 “무허가 땅에 지은 교회를 60억원이나 들여 보상하는 것은 문제가 있어 보인다"며 “현재 고소한 경찰서에서 수사를 아직 진행하고 있지 않은데 수사가 지속 진행이 안 되면 경찰서나 용산 대통령실 앞에서 조합원들 1인 시위도 강행할 예정"이라고 말했다. 반면 조합 측은 지난해 6월 22일 열린 정기총회에서 '기타 이주보상비 60억원은 이주과정에서 필요한 각종 협의비용'이라고 반박했다. 조합측 관계자는 “정상적으로 처리한 행정 건으로 문제가 전혀 되지 않는다"며 “상대측에서 고소를 하면 맞고소를 준비 중"이라고 해명했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

최근 서울시가 한강변 일대 49층 이상 초고층 재건축을 허용했지만 정작 기존의 제한선이었던 35층 이내로 짓겠다고 선택하는 조합들이 늘어나고 있다. 공사비 폭증과 늘어나는 공사기간 등에 따른 현실적 선택인데, 결국 시가 현실을 무시한 채 미래 세대의 자산인 '용적률'을 선심쓰기 했다가 '본전'도 뽑지 못하고 있다는 지적이 나오고 있다. 20일 관련업계에 따르면 최근 서울 성동구 성수동 성수전략정비구역1지구는 재건축 아파트 층수 결정을 위한 투표를 진행한 결과 50층 미만으로 짓기로 했다. 시의 규제 완화로 최고 70층 높이의 건축물을 올리는 것이 가능해졌었다. 상식적으로 층고를 높이면 더 많은 호수를 지을 수 있어 일반 분양 물량을 늘릴 수 있다. 초고층 선호도가 높아지면서 아파트 값도 더 비싸 분양가도 올릴 수 있다. 가뜩이나 공사비 증가로 늘어난 조합원들의 건축비 부담을 줄일 수 있지만 이를 포기한 것이다. 사례는 또 있다. 지난해 5월 서울 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구 조합도 최고 35층을 49층으로 상향 조정을 추진했지만 조합원 총회 끝에 공사비와 공기연장 부담으로 부결됐다. 강남구 개포동 개포주공6·7단지아파트는 아예 49층도 포기하고 기존에 계획됐던 35층으로 결정했다. 앞서 시는 지난해 1월 '2040 서울도시기본계획'을 공고하고 아파트 '35층 룰'을 폐지했다. 그러자 재건축 추진 중인 노후 단지들은 기존 35층에서 49층 이상으로 층수를 늘리겠다는 곳이 속출하고 있는 상황이다. 시의 신속통합기획으로 추진되는 압구정 2~5구역은 50층 내외로, 송파구 잠실주공5단지는 최고 70층까지 추진하고 있다. 여의도에선 시범아파트가 최고 층수 65층, 대교아파트 59층, 진주아파트 58층, 한양아파트 54층 등이 초고층으로 층수를 계획했다. '건축법'상 건물 층수가 30층 이상이거나 높이 120m 이상이면 '고층 건축물', 30층에서 49층에 높이 120~200m까지는 '준고층건축물', 층수가 50층 이상 높이 200m 이상이면 '초고층 건축물'로 규정된다. 그러나 이같은 초고층 재건축은 물가 급등에 따른 공사비 폭증, 인허가 지연 등 각종 장벽에 부딪혀 '현실'을 선택하는 조합들이 잇따르고 있다. 예컨대 반포주공 1단지의 경우 49층으로 지으면 공사비1500억원, 인·허가 비용 300억원, 이주 금융비용 400억원 등 총 2200억원의 사업비를 추가로 부담해야 한다. 공기가 44개월에서 51개월로 최소 7개월 이상 늘어나는 것도 큰 짐이다. 건설업계 한 관계자는 “재건축 최고 높이가 49층을 넘으면 해당 건축물은 건축법상 초고층 건축 규제를 적용받아 준초고층에 비해 공사비가 50% 이상 상승하게 된다"며 “최고 층수를 70층으로 높인다고 해도, 일반분양 물량이 크게 늘어나진 않는다"고 전했다. 실제 초고층을 지을 경우 조합들은 계산기를 다시 두드려야 한다. 50층 이상을 지으려면 49층 이하때와 다른 '초고층 건축물 허가'를 받아야 하는데, 지진과 해일 등에 관한 40여개의 안전 관련 심의가 추가돼 시간·비용이 크게 늘어난다. 공사비도 급증한다. 고층으로 올라갈수록 지진이나 풍압에 취약할 수 있어 특수구조물로 설치해야 한다. 초강도 콘크리트 등 자재비도 크게 오르며, 30개층마다 1층씩 피난안전구역을 추가로 만들어야 한다. 용적률이 늘어난 만큼 공공기여 액수가 크게 늘어나고 일반 분양 물량이 그만큼 줄어들어 수익성도 떨어진다. 노인보호시설 기부채납 논란으로 차질이 빚어지고 있는 서울 여의도 시범아파트 재건축 사업이 대표적 사례다. 인근 지역 최고층 빌딩이 될 경우 군이 대공 방어를 위해 설치하는 미사일 포대의 이전·설치 및 시설비용도 감당해야 한다. 송승현 도시와경제 대표는 “초고층으로 올라가는 층수만큼 공공에 기여해야 하는 부분이 많아지고, 올라갈수록 오히려 주거 쾌적성이 떨어지는 것도 고민거리"라며 “결국 과연 초고층으로 올렸을 때 얼마나 사업성이 있는지를 명확히 잘 따져보지 않으면 손해를 볼 수 있어 선 듯 나서지 못하는 것으로 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr

분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 전망이다. 20일 국토교통위원회 등에 따르면 오는 21일 오전 열리는 국토법안소위에 주택법 개정안이 상정된다. 여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화하기로 의견을 모았다. 입주 전 한 번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다. 개정안은 오는 21일 국토위 소위, 22일 전체회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 크다. 정부가 지난해 1월 3일 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지를 발표한 지 1년 2개월 만이다. 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9766가구다. 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544가구다. 올해 6월과 11월 각각 입주를 앞둔 서울 강동구 강동헤리티지자이(1299가구)와 올림픽파크포레온(1만2032가구)이 대표적이다. 실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다. 정부는 2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 '1·3 부동산대책'을 통해 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 그러나 실거주 의무 폐지가 '둔촌주공(올림픽파크포레온) 살리기'를 위한 것 아니냐는 비판이 나오고, 더불어민주당이 갭투자를 부추길 우려가 있다며 주택법 개정에 반대하면서 주택법 개정안은 국토위에 1년 넘게 계류돼 있었다. 실거주 의무 적용 대상자들의 혼란이 커지는 가운데 총선을 앞두고 법안을 조속히 처리해야 한다는 요구가 커지면서, '폐지'를 고수했던 국민의힘이 민주당이 제안한 '3년 유예'를 받아들여 타협점을 찾은 것으로 보인다. 통상 전세계약 기간이 2년 단위인데, 유예기간 3년을 둔 이유에 대해 국토위 관계자는 “세입자를 구하는 기간 등을 고려해 시간을 넉넉하게 둘 필요가 있어 3년으로 정한 것"이라고 말했다. 일각에서는 3년 유예안이 계약갱신청구권(2+2년)과 충돌 소지가 있다는 지적도 나온다. 집주인이 입주 시점에 임차인과 전세 계약을 맺었는데, 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 사용하려면 마찰을 빚을 수 있다는 우려다. 그러나 주택임대차보호법은 집주인이 직접 거주하려고 하는 때는 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 돼 있다. 2년간 전세를 내준 집주인이 임대차법 때문에 실거주 의무를 못 지키는 상황은 빚어지기 어렵다는 뜻이다. 이에 전세계약에 '2+1년' 특약을 넣고, 계약 만기 시점을 명확하게 한다면 3년 전세도 가능하다. 실거주 의무를 적용받는 단지에 전세로 입주하는 임차인은 최대 3년까지만 거주할 수 있기에 갈등을 줄이기 위해서는 집주인과 세입자의 협의가 중요한 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 현 상황에서는 긍정적이지만 결국은 미봉책이라고 지적했다. 그는 “신축아파트 입주시점에서 실거주하지 않고 임대를 주는 경우 3년 안에 해결되기가 쉽지 않기에 실거주 의무를 폐지하거나 해당 주택을 매도하기 전까지 실거주 의무를 충족토록 하는 것이 바람직해 보인다"고 말했다. 김준현 기자 kjh123@ekn.kr