정부가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 재구조화, 정리 등에 속도를 내는 가운데 국내 보험사를 중심으로 금융사들이 투자한 해외부동산에서도 부실 우려가 커지고 있다. 최근 이지스자산운용은 독일 소재 트리아논 빌딩에 투자한 펀드에 대한 대출 유보 계약이 만기도래로 종료되고, 기한이익상실(EOD) 발생과 함께 현지법상 도산 사유가 발생했다. 국내뿐만 아니라 해외에서도 상업용부동산에 대한 부실 우려가 현실화한 것이다. 아직까지는 국내 금융사들이 보유한 해외 부동산 투자 규모가 상대적으로 크지 않아 국내 금융시스템에 미치는 영향은 제한적이라는 평가가 지배적이다. 그러나 이러한 분위기가 언제까지 이어질지 가늠하기 어려워 금융사들은 연일 개별자산이나 현지 상황에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 9일 금융당국, 금융권에 따르면 작년 말 기준 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 57조6000억원으로 같은 해 9월 말 대비 1조2000억원 증가했다. 금융권 총자산(6859조2000억원)의 0.8% 수준이다. 금융권별로 보면 보험사가 31조3000억원(54.4%)으로 가장 많았다. 이어 은행 11조6000억원(20.2%), 증권 8조8000억원(15.2%), 상호금융 3조7000억원(6.4%), 여전 2조1000억원(3.6%) 순이었다. 지역별로는 북미가 34조8000억원(60.3%)으로 가장 많았고, 유럽 11조5000억원(20.0%), 아시아 4조2000억원(7.3%)이 뒤를 이었다. 보험사를 비롯한 금융사들은 과거 저금리가 장기화되면서 자산 수익률을 높이고, 포트폴리오를 다각화하고자 해외 부동산을 중심으로 대체투자를 확대했다. 국내에 비해 해외 부동산은 투자처가 많고, 수익률도 높은 편이다. 그러나 최근 부동산 시장이 침체되면서 국내는 물론 해외에서도 부실 우려가 제기되고 있다. 금융권 관계자는 “통상 보험사들은 장기채권 투자를 선호하는데, 채권만 투자해서는 적정 수익률을 내는 것이 어렵다"며 “이에 따라 자산의 일정 부분은 상업용 부동산을 포함한 해외 부동산에 투자한 것"이라고 설명했다. 올해 말까지 만기가 도래하는 해외 부동산 대체투자 규모는 10조6000억원으로 전체의 18.3%에 달한다. 금융사가 투자한 단일사업장(부동산) 35조1000억원 가운데 2조4100억원(6.85%)에서 기한이익상실(EOD) 사유가 발생하는 등 시장 상황은 좋지 않다. EOD 발생 규모는 지난해 6월 말 1조3300억원에서 9월 말 2조3100억원, 작년 말 2조4100억원으로 늘고 있다. 기한이익상실은 선순위 채권자에 대한 이자 및 원금 미지급, 자산가치 하락에 따른 주택담보대출비율(LTV) 조건 미달 등의 이유로 대출금을 만기 전에 회수하는 것을 뜻한다. 일례로 이지스자산운용은 이달 1일자로 '이지스 글로벌 부동산 투자신탁 229호(파생형)'의 트리아논 대출 유보계약이 만기 도래로 종료됐다고 공시했다. 유보계약이란 즉각 기한이익상실(EOD)을 선언하지 않고, 대출계약상의 채무불이행 사유 발생에 따른 대주단의 권리 행사 등을 임시로 유보하는 계약이다. 해당 계약이 만료되면서 트리아논 펀드가 조달한 차입금에 EOD가 발생했다. 이지스자산운용은 독일 프랑크푸르트에 소재한 트리아논 빌딩의 임대 노력 안정화, 임의매각 절차 등 손실 발생을 최소화하고자 노력했지만, 최종적으로 대주단과의 협상이 결렬됐다. 코로나19 이후 유럽 내에 재택근무가 보편화되면서 오피스 수요가 줄어든 점이 이번 사태로 이어졌다. 이에 국내 금융사들은 보유자산에 대한 리스크 관리를 강화하고, 안정적인 포트폴리오를 구축하는데 주력하고 있다. 아직까지는 금융권 전체 자산 가운데 해외부동산 투자 규모가 크지 않고, 금융사들이 충분한 손실흡수능력을 보유하고 있어 해외 부동산 투자 손실이 국내 금융 시스템에 미치는 영향은 제한적이라는 평가다. 또 다른 관계자는 “높은 금리 기조가 유지되면 상업용 부동산 등 위험자산들의 가치가 떨어질 가능성이 있다는 건 시장에서도 충분히 인지하고 있다"며 “현재는 전체적인 자산 규모나 보험사 자본 규모 대비 (해외부동산 투자 규모가) 위험 수준은 아니라는 게 일반적인 견해"라고 설명했다. 일부 발빠른 투자자들은 경쟁력이 떨어진 상업용 부동산이 시장에서 자연스럽게 소화되는 현 시기를 '투자기회'로 삼는 분위기다. 금리를 버티지 못한 자산들이 시장에 매물로 나오면, 이를 매입한 후 용도변경하거나 리모델링을 진행해 자산가치를 높이고, 추가 수익을 노리는 식이다. 김미숙 KB증권 연구원은 “미국 대체투자사인 KKR(콜버그크래비스로버츠)은 5월 초 일본 호텔 14곳을 포트폴리오를 통해 인수했는데, 올해 하반기까지 해당 자산들을 메리어트 브랜드로 변경할 것으로 알려졌다"며 “대체투자사뿐만 아니라 금융사나 기관들도 부실채권(NPL) 시장 확대에 대비하고자 다양한 방안들을 준비하고 있다"고 밝혔다. 나유라 기자 ys106@ekn.kr
